Một số giải pháp nâng cao chất lượng số công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần cổ phần thẩm định giá thế kỷ

Điển hình là sự bất hợp lý giữa khung giá đất Nhà nước ban hành lại quá chênh lệch so với giá thị trường của bất động sản và sự hạn chế do chưa có những căn cứ pháp lý hay quy định chính

“ Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu đưa ra trong luận văn là chính xác, trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế tại đơn vị thực tập”.

Tác giả luận văn

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.

Định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước Đó là những nhân tố tác động làm cho hoạt động định giá bất động sản diễn ra sôi nổi Tuy nhiên, thị trường định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Điển hình là sự bất hợp lý giữa khung giá đất Nhà nước ban hành lại quá chênh lệch so với giá thị trường của bất động sản và sự hạn chế do chưa có những căn cứ pháp lý hay quy định chính thức hướng dẫn chung trong định giá, về cách sử dụng phương pháp định giá, cách thực hiện định giá theo một qui trình chuẩn đã khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp và cá nhân gặp khó khăn trong việc xác định giá của bất động sản Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp tháo gỡ và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện và phát triển

Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ Thời gian hoạt động chưa lâu do vậy công tác định giá của công ty còn tồn tại nhiều vấn đề cần được Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết để không những giữ vững uy tín mà còn ngày càng nâng cao danh tiếng của công ty, tạo sự tín nhiệm với khách hàng và đóng góp vào quá trình phát triển chung của công ty cũng như hoạt động định giá bất động sản ở nước ta

Từ thực tế công tác định giá bất động sản ở nước ta và quá trình thực tập tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ, em lấy tên đề tài luận văn tốt

nghiệp của mình là: “Giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá bất

động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ”

2 Mục đích nghiên cứu

Đề tài có ba mục đích nghiên cứu chính sau:

Thế Kỷ

định giá bất động sản ở công ty cũng như đối với hoạt động định giá bất động sản ở nước ta nói chung

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: Công tác thẩm định giá bất động sản cả về lý luận và thực tế

4 Phạm vi nghiên cứu

Công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong luận văn này, em đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ sở phương pháp luận để xem xét vấn đề

Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp như: phương pháp điều tra, phân tích, thống kê, so sánh nhằm phản ánh đúng thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ và từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao công tác chất lượng công tác định giá bất động sản tại công ty

6 Kết cấu của luận văn gồm 3 chương

Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương:

 Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ.

giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ

nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau:

“BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

1.1.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản

Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau:

1.1.2.1 Tính cố định về vị trí

Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên

cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích Bên cạnh đó, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian Vấn

đề vị trí của hàng hóa bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa- xã hội và môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất động sản.

1.1.2.3 Tính khác biệt

Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS.Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng Từ đó đặt ra vấn đề:

sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác Do đó:

- Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng

- Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

1.1.2.4 Tính khan hiếm

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn

và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí Điều này đặt ra vấn đề: Quan hệ cung - cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, từ

đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS Nhà nước, với tư cách là người quản lý

vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá

ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế

- Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh

- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

- Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS

1.1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó Từ đó đặt ra vấn đề:

- Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS

- Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác

- Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các công trình BĐS khác ra đời

Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc điểm của BĐS Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này

là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS

1.1.3 Phân loại bất động sản

Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Tuỳ theo từng tiêu thức, BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loại phổ biến:

1.1.3.1 Theo đặc tính vật chất

BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm:

- Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:

- Công trình kiến trúc: 5 loại:

 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất

 Công trình kiến trúc có tính chất thương mại

 Công trình kiến trúc khác

đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm:

Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác như: theo tính chất pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển).

1.1.4 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

1.1.4.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về TTBĐS Tuy nhiên, một cách tổng quát nhất, TTBĐS có thể được hiểu như sau:

“TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan

hệ hàng hoá tiền tệ”.

1.1.4.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trưng riêng nên TTBĐS cũng vì thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trường các hàng hoá khác

1.1.4.2.1 Có sự tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng

ký pháp lý Do đó quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động thái của thị trường và yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán Vì vậy, việc định giá dựa vào cơ sở giá trị trường có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp

1.1.4.2.2 TTBĐS là thị trường mang tính khu vực

TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt các thị trường nhỏ mang tính địa phương với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau Vì vậy, các quan hệ cung – cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác Điều này đặt ra vấn đề: khi xem xét quan hệ cung –

cầu, sự vận động của giá cả BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế – văn hóa – xã hội của một vùng, một khu vực cụ thể.

1.1.4.2.3 TTBĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo

TTBĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do đó đòi hỏi sự can thiệp trực tiếp của nhà nước, sự không đồng nhất về thông tin, các thông tin

về BĐS và TTBĐS không phổ biến, không sẵn có các BĐS cùng loại để so sánh, số lượng người tham gia trên thị trường không nhiều, giao dịch bất động sản chủ yếu là giao dịch ngầm Do đó, trong quá trình phân tích các các chứng

cứ giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng về giá trị thị trường và có thể sử dụng được để so sánh, ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không

1.1.4.2.4 Cung và cầu về bất động sản ít co giãn và lạc hâu so với giá cả

Trên TTBĐS, khi cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá

cả BĐS Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu BĐS thường không cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, việc tăng cung về BĐS thường mất nhiều thời gian

vì vậy việc tăng hoặc giảm cung BĐS thường có một độ trễ nhất định so với các mặt hàng khác Do vậy, trong quá trình định giá cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này để ước tính một cách hợp lý giá trị BĐS

1.1.4.2.5 Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

BĐS chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữu toàn dân Mặt khác, TTBĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo – thiếu tính hiệu quả Vì vậy, sự can thiệp của Nhà nước đối với TTBĐS là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế

vĩ mô

Sự kiểm soát của Nhà nước vào TTBĐS trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng Do đó, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu về các cơ chế

chính sách quản lý của Nhà nước về BĐS cũng như cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về BĐS trong mỗi thời kỳ.Như vậy, không giống như nhiều thị trường khác, TTBĐS có những nét đặc trưng riêng có Điều này đòi hỏi thẩm định viên trong quá trình thẩm định giá cần phải có sự phân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố của thị trường để có được những kết luận chính xác nhất.

1.2 Thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá

Điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra định nghĩa

“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài san phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lê Quốc tế”

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:

- Thẩm định giá là công việc ước tính

- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Xác định cho một mục tiêu nhất định

- Dữ liệu sử dụng tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Khái quát hóa những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa: “ Thẩm định giá là việc ước tình bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”

1.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản

1.2.2.1 Đối với cá nhân

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của Bất động sản.Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản.

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và mức giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia TTBĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa

kế, thế chấp, bảo hiểm v.v Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản

1.2.2.2 Đối với Nhà nước

Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất động sản mà nhà nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế…) Với một khối lượng công việc

lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản là tất yếu.

Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước Các bất động sản nhà nước phải định giá bao gồm:

- Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,…

- Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước

- Định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá

- Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất

- Định giá bất động sản để thanh lý tài sản

- Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…

Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý

và hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng loại tài sản quí giá này đang bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặc biệt là đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không

có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn

để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh Nói một cách khác, nguyên tắc

“sử dụng tốt nhất và hiệu nhất” không được đảm bảo

1.2.3 Cơ sở của thẩm định giá bất động sản

Cơ sở của thẩm định giá bất động sản chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường của bất động sản đó

Khái niệm trên được hiểu như sau:

- Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường " là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá”

- Vào thời điểm thẩm định giá " là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản

- "Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua " là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

- "Và một bên là người bán sẵn sàng bán " là người bán đang có quyền

sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

- "Điều kiện thương mại bình thường" là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng ; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.

- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai

và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

- Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán

và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

1.2.3.2 Giá trị phi thị trường

Theo tiêu chuẩn định giá số 02 ban hành kèm quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ tài chính có đưa ra khái niệm phi thị trường: “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế ”

Theo Giáo trình định giá tài sản- Học Viện Tài chính năm 2011 có đưa ra khái niệm giá trị phi thị trường: “ Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường

Để đảm bảo không nhầm lẫn giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, IVSC quy định Thẩm đinh viên khi thẩm định giá trị tài sản dựa theo tiêu chuẩn phi thị trường, phải tuân theo một quy trình, bao gồm:

- Xác định rõ tài sản sẽ được thẩm định giá

- Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản đó

- Xác định rõ mục đích, ý đồ của thẩm định là gì

- Định nghĩa giá trị sẽ được thẩm định

- Khảo sát tài sản và bảo đảm các bước công khai cần thiết

- Công khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong thẩm định

- Xác định thời gian hiệu lực của thẩm định

- Phân tích các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định

- Nếu dựa vào cơ sở phi thị trường, thì giá trị thu được là giá trị phi thị trường

- Dù cho khái niệm, các bước tiến hành tìm ra giá trị thị trường là thích hợp thì thẩm định viên cũng không diễn giải kết quả tìm được như là giá trị thị trường

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá trị bất động sản

Định giá bất động sản là một công việc ước tính Kết quả định giá thường là một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả

đó không phải là một giao dịch được chứng minh Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết quả định giá, khi ước tình giá trị bất động sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Nhìn chung có thể chia các yếu tố này thành 4 nhóm:

1.2.4.1 Các yếu tố mang tính vật chất

Các yếu tố này thể hiện tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất động sản

có thể mang lại cho người sử dụng:

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,

vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và

diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…): mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên

tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

- Các nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

1.2.4.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý của bất động sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của bất động sản trong quá trình sử dụng Tình trạng pháp lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản Chẳng hạn, giá của một mảnh đất xen kẹt rẻ hơn rất nhiều so với giá của những mảnh đất khác trong cùng khu vực Thông thường, tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm:

-Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung …

1.2.4.3 Các yếu tố mang tính kinh tế

Yếu tố mang tính kinh tế đó là quy luật cung và cầu Đây là hai yếu tố tạo ra đặc tính khách quan của giá trị Giả thiết các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ nhạy của cung cầu BĐS trên thị trường

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý, trong hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin

có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra, các TĐV cần được trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo về sự biến động của giá

cả thị trường nhằm giúp TĐV trong việc tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.

1.2.4.4 Các yếu tố khác

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản.Tuy nhiên còn có những yếu tố khác như: chất lượng dịch vụ y tế, an ninh, trình độ dân trí của khu vực có bất động sản hay những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy, tập quán dân cư… Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng lại dễ chấp nhận với người khác Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

1.2.5 Các nguyên tắc định giá bất động sản

Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế – xã hội; là cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp thẩm định giá khoa học Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, có rất nhiều các nguyên tắc thẩm định giá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi phối đến mọi hoạt động thẩm định giá là:

1.2.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Theo quan điểm của IVSC nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiện quả nhất phải thỏa mãn là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốt nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản

- Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để

so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần thẩm định giá

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bị các

kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định

1.2.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản

là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai

- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản

1.2.5.4 Nguyên tắc đóng góp

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ

sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp

- Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.2.5.5 Nguyên tắc cung cầu

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường

khác, dưới sức ép của cung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu

tố cung-cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản Giá thị trường của tài sản

tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

- Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung- cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay không Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung-cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giá dựa vào dòng thu nhập

Nguyên tắc cung - cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác Do đó, đây là nguyên tắc được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau

Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị BĐS một cách hợp lý và có cơ sở khoa học Nó cho phép TĐV có thể tiếp cận

và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS Vì thế, trong quá trình thẩm định giá, TĐV phải tuân thủ những nguyên tắc này

1.2.6 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

1.2.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

- Cơ sở lý luận: Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường

- Các bước tiến hành: Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị của chúng thường thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành

so sánh, TĐV phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu Có thể chia thành 5 bước

cụ thể:

ước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí, Cụ thể, TĐV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

 Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường TĐV cần phải làm rõ:

• Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ

sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

pháp chi phí, phương pháp thặng dư,…

phương tiện kỹ thuật

cùng khu vực thị trường

• Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử

nhất như các căn hộ, các chung cư,…và thẩm định giá trị các mảnh đất trống

Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đáng tin cậy

1.2.6.2 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp thu đầu tư)

- Cơ sở lý luận: Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tác dự báo lợi ích tương tương lai Theo nguyên tắc này, giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó

- Các bước tiến hành: Bản chất của việc thẩm định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hoá các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm ra giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS Quá trình này còn được gọi

là quá trình vốn hoá, được thể hiện qua công thức tổng quát:

F

1 ( 1 )V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai(là giá trị BĐS)

Ft: thu nhập tương lai mà BĐS

i: tỷ suất chiết khấu

n: thời gian nhận được thu nhập( tính theo năm).

Về trình tự, phương pháp này có thể được chia thành 4 bước cụ thể:

lại, có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập

nhập hàng năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,…

sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao

mặt, như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,…

tương lai

quan

mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý

đầu tư

1.2.6.3 Phương pháp chi phí

- Cơ sở lý luận: Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người

ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự

- Các bước tiến hành: Thực ra đây là phương pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp Trong đó, sử dụng cả phương pháp so sánh làm cơ sở để ước tính chi phí tạo ra BĐS Trình tự phương pháp này gồm có 5 bước như sau:

cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất

và hiệu quả nhất

những công trình hiện có trên đất

nguyên nhân

số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

- Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

để so sánh, sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số tình huống,

nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được

giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV, do vậy, nếu

nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.

liệu thị trường, do đó, phương pháp này cũng gặp phải những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp như: cần thiết phải có thông tin thị trường, các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử,

trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

khó thực hiện

nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

biệt

đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác

kiểm tra đấu thầu

là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS

hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu.

Với quan điểm như vậy, giá trị của một BĐS cần và có thể được xác định bằng cách trừ lùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị trường

và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản

- Các bước tiến hành: Có thể chia thành 5 bước như sau:

mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư

dựng, chi phí tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

triển trừ đi tổng chi phí phát triển

còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính

và lợi nhuận có liên quan

- Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

thầu

cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

thị trường

• Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.

không phức tạp; các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê

và chi phí đạt được độ tin cậy cao

rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS

1.3 Quy trình thẩm định giá BĐS

Quy trình hay trình tự thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá là kế hoạch hành động một cách có trật tự chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được

Quy trình thẩm định giá BĐS bao gồm 6 bước:

1.3.1 Bước1: Xác định vấn đề

Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá Mục đích của bước này là giúp cho TĐV có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Đồng thời, cũng là căn cứ để TĐV lên kế hoạch thẩm định giá một cách chi tiết

Trong bước này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:

thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá

1.3.2 Bước 2: Lên kế hoạch

Trong bước này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản:

sản, trạng thái cung, cầu và đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá

đánh giá, bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường

thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được

1.3.3 Bước 3: Thu thập tài liệu.

Các công việc cần phải tiến hành trong bước này:

Các tài liệu cần thu thập bao gồm:

chỉnh

liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng,…

có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS

động thái của thị trường, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả thẩm định giá

1.3.4 Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

 Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:

- TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá

1.3.5 Bước 5: Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo thẩm định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy

đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận

1.3.6 Bước 6: Báo cáo thẩm định giá

- Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá

- Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản

- Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích của công việc thẩm định giá Tuy nhiên, các nội dung chủ yếu được trình bày trong báo cáo là:

pháp lý

 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.

kiện thị trường làm cơ sở để thẩm định giá

giá được chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin thẩm định giá

Kết luận chương 1: Chương 1 của luận văn đưa ra những cơ sở lý luận về bất

động sản và thẩm định giá BĐS làm tiền đề cho chương 2 và chương 3

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

2.1 Khái quát về công ty thẩm định giá Thế Kỷ

2.1.1 Sự ra đời và phát triển của công ty

- Ngay từ khi thành lập, CENVALUE đó nhanh chóng tham gia và hòa nhập với cộng đồng các doanh nghiệp thẩm định giá của Việt Nam, khu vực

và thế giới CENVALUE hiện là thành viên tích cực của Hội thẩm định giá Việt Nam.

- Mục tiêu phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp

và hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập thế giới, CENVALUE không ngừng nỗ lực nâng cao đội ngũ thẩm định viên có trình độ năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu chuyên môn nghiệp vụ Đội ngũ thẩm định viên thường xuyên được huấn luyện đào tạo trong và ngoài nước nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ và đáp ứng các tiêu chuẩn của Việt Nam và Quốc tế đối với đội ngũ thẩm định viên

- Tận tụy với công việc, chăm sóc khách hàng chu đáo, có ý thức trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp là những phẩm chất thường xuyên được rèn luyện và là tiêu chuẩn bắt buộc, không thể thiếu đối với các Thẩm định viên của CENVALUE

- Ngoài ra để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao và đối tượng khách hàng đa dạng trong và ngoài nước, CENVALUE rất chú trọng trong việc trang

bị cơ sở vật chất làm việc, xây dựng Website tương tác, hệ thống cơ sở dữ liệu

đa dạng và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng và năng suất trong quá trình tác nghiệp

2.1.1.2 Giới thiệu sơ lược về công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ

- Phó tổng giám đốc : Nguyễn Hồng Thanh

 Số 011 đường Nguyễn Văn Linh, phường Tân Phong, Q7, TP Hồ Chí Minh

- Giấy chứng nhận ĐKKD số: 0102658944, do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư Hà Nội cấp ngày: 29-02-2008, thay đổi lần 5: ngày 25-03-2011

- Thông báo số 48/TB-BTC, ngày 21-01-2011 của Bộ Tài Chính, về việc công

bố danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2011

- Đội ngũ Thẩm định viên, chuyên viên và cộng tác viên đông đảo, đủ khả năng thẩm định các loại tài sản với mọi quy mô

2.1.2 Chức năng và lĩnh vực hoạt động

Mặc dù mới thành lập, song công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ đã và đang đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp Thẩm định giá Bên cạnh dịch vụ thẩm định giá là hoạt động chính, công ty còn hoạt động trên nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó phải kể đến các dịch vụ:

- Tư vấn và môi giới BĐS

- Tư vấn đầu tư và tư vấn các dự án phát triển kinh tế – xã hội

- Dịch vụ đấu giá tài sản

Trong đó, riêng hoạt động thẩm định giá cũng vô cùng phong phú và đa dạng, với các đối tượng thẩm định giá:

 Thẩm định giá trị BĐS:

• Nhà, bịêt thự, đất phân lô ở các khu đô thị, trang trại

2.1.3 Bộ máy tổ chức của công ty

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC

Các văn phòng đại diện TỔNG GIÁM ĐỐC BAN KIỂM SOÁT Các chi nhánh

Văn phòng

Phòng TC-KT Phòng nghiệp vụ 1 Phòng nghiệp vụ 2

- Cơ sở dữ liệu lưu trữ của công ty chưa nhiều Những thông tin lưu trữ về bất động sản so sánh còn rất ít Do vậy, thường thì sau khi nhận thương vụ định giá, thẩm định viên của công ty mới bắt đầu đi khảo sát và thu thập thông tin Điều này làm chậm tiến độ thẩm định

- Những khó khăn trong khâu xác minh thông tin thu thập được Thông tin thu về bất động sản so sánh nhiều khi không chính xác Do vậy, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định

- Việc thẩm định giá bất động sản liên quan đến nhiều luật khác nhau:Luật đất đai, luật dân sự, luật kinh doanh bất động sản.Ngoài ra còn rất nhiều những thông tư,nghị định khác nhau hướng dẫn về việc định giá bất động sản Điều này đòi hỏi các thẩm định viên của công ty phải liên tục cập nhật các văn bản pháp luật

- Để thẩm định giá bất động sản đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu về nhiều mặt: thị trường bất động sản, kiến thức kinh tế vĩ mô, và ngay cả kiến thức về xây dựng, kiến trúc Tuy nhiên, hâu hết thẩm định viên của công ty tốt

nghiệp từ Học viện tài chính hay Đại học kinh tế quốc dân nên những hiểu biết

về mặt kỹ thuật xây dựng là rất hạn chế Do vậy, việc định giá công trình xây dựng gây nhiều khó khăn cho thẩm định viên

2.1.4.1 Thuận lợi

- Đội ngũ thẩm định viên của công ty được đào tạo một cách bài bản tại các trường đạo học, học viện có uy tín trong đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá

- Đội ngũ thẩm định viên của công ty còn trẻ nên rất năng động, nhiệt tình và

có tinh thần cầu tiến Mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng nhân viên của công ty luôn cố gắng hoàn thành công việc trong thời gian ngắn nhất, với kết quả chính xác làm hài lòng khách hàng Bên cạnh đó, công ty cũng luôn nhận được sự quan tâm từ phía tập đoàn CENGROUP

- Công ty được khách hàng tin tưởng và đánh giá cao ở sự nhanh chóng và chính xác

- Công ty đã xây dựng được quy trình định giá bài bản được đánh giá cao

2.1.5 Kết quả hoạt động của công ty thời gian qua

2.1.5.1 Tình hình hoạt động kinh doanh năm 2008

Năm 2008, khủng hoảng tài chính bùng nổ tại Mỹ và từ đó lan sang Châu Âu, ảnh hưởng đến nền kinh tế thế giới cũng như kinh tế Việt Nam Đây

là năm đầy khó khăn và thách thức cho các doanh nghiệp Việt Nam nói chung

và công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ nói riêng Vượt lên trên khó khăn, trong năm 2008, công ty làm ăn vẫn có lãi,tuy nhiên lợi nhuận đạt được không nhiều, thu nhập ròng đạt được là 1350 triệu Trong năm, công ty cũng hướng tới thực hiện mục tiêu tạo dựng vị thế và khẳng định uy tín đối với khách hàng

- Trong năm, công ty đã giành được một số hợp đồng tiêu biểu như: Thẩm định giá trị doanh nghiệp Greentour; khách sạn bốn sao Anh Quân và

kết hợp tốt với công ty vật liệu Vidpi thu lại lợi nhuận lớn cho công ty,bên cạnh đó kết hợp rất tốt với các phòng ban của tỉnh, huyện tạo góp phần quảng

bá hình ảnh công ty trên khắp cả nước

- Mục tiêu trong năm 2009 của công ty thẩm định giá thế kỷ là đạt thu nhập dòng 1.640 triệu và đưa thương hiệu của CENVALUE thành một thương hiệu mạnh trên cả nước thông qua truyền thông và quảng cáo

2.1.5.2 Tình hình hoạt động kinh doanh năm 2009

Năm 2009 tiếp tục là một năm khó khăn cho nền kinh tế Việt Nam, Khủng hoảng kinh tế-tài chính thế giới ảnh hưởng sâu rộng đến mọi mặt của nền kinh tế Tuy nhiên, năm 2009 công ty vẫn đạt được mức thu nhập ròng là

1900 triệu vnd, Vượt 260 triệu tương đương 15.8% so với kế hoạch đặt ra với

265 hợp đồng định giá

2.1.5.3 Tình hình hoạt động kinh doanh năm 2010

- Các hợp đồng của công ty:

 Số lượng hợp đồng thẩm định: > 1000 hợp đồng