Hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa

- Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá bất động sản (BĐS) - Tìm hiểu các phương pháp định giá BĐS cho hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa. - Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS tại bộ phận này.

BĐS : Bất động sản

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4

1.1 Lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản và dự án đầu tư 4

1.1.1 Bất động sản 4

1.1.2 Định giá bất động sản 4

1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 4

1.1.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng 5

1.1.2.3 Các căn cứ định giá bất động sản 9

1.1.2.4 Quy trình định giá bất động sản 10

1.2 Lý luận chung về các phương pháp định giá bất động sản theo dự án đầu tư 13

1.2.1 Khái niệm dự án đầu tư: 13

1.2.2 Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư: 13

1.2.3 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT 14

1.2.4 Các phương pháp chủ yếu định giá BĐS đảm bảo theo dự án đầu tư 15

1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15

1.2.4.2 Phương pháp đầu tư 19

1.2.4.3 Phương pháp chi phí 22

1.2.4.4 Phương pháp thặng dư 24

1.2.4.5 Phương pháp thu nhập 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ

TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA 29

2.1 Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội 29

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh 29

2.1.2 Cơ cấu tổ chức 31

2.1.2.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức 31

2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh 32

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa 33

2.2 Tình hình cho vay theo DAĐT có bảo đảm bằng bất động sản tại chi nhánh NHCT Đống Đa 36

2.2.1 Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng bất động sản 36

2.2.2 Hình thức cho vay có đảm bảo bằng bất động sản 37

2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 38

2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động 38

2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa 38

2.3.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa 42

2.3.4 Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 49

2.4 Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 50

2.4.1 Kết quả đạt được 50

2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân 52

2.4.2.1 Hạn chế 52

2.4.2.2 Nguyên nhân 53

CHƯƠNG 3: CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHI NHÁNH

NHCT ĐỐNG ĐA 56

3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó BĐS đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa 56

3.1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh 56

3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 57

3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa 57

3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá 57

3.2.2 Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định DAĐT 58

3.2.3 Thực hiện tốt các quy chế về bảo đảm tiền vay 59

3.2.4 Về thông tin và lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng và Ngân hàng 60

3.2.5 Một số giải pháp khác 60

3.3 Một số kiến nghị 61

3.3.1 Đối với NHCT Việt Nam 61

3.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 62

3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài Chính 62

3.3.4 Kiến nghị đối với Chính Phủ 63

3.3.5 Kiến nghị với các tổ chức liên quan 64

3.3.5.1 Các cơ quan khác 64

3.3.5.2 Các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân đi vay 64

KẾT LUẬN 65

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kếtquả trong chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vịthực tập

Tác giả chuyên đề

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hoạt động ngân hàng là một trong những lĩnh vực sôi động nhất của nềnkinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh củacác ngành kinh tế khác Một dự án đầu tư có thực hiện được hay không thìtrước tiên là phải có vốn Và ngân hàng là một trong những địa chỉ tin cậy đểcác chủ đầu tư của dự án tìm đến Nhưng không phải một dự án đầu tư nàocũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay Bất kỳ một ngân hàng nào baogiờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồnvốn Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêuthì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngânhàng thương mại Việt Nam hiện nay Một trong những biện pháp để đảm bảocho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cáchkhác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảotrả nợ cho ngân hàng Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiếnhành định giá bất động sản Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khácnhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi

nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay,không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay vànhững rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng

Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một

số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vaytheo dự án đầu tư Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đềđịnh giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho

vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “ Hoàn

thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm

chuyên đề nghiên cứu của mình

Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng

dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình

Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh chị trongphòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em nghiên cứu và hoàn thànhchuyênh đề tốt nghiệp này!

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá bất động sản (BĐS)

- Tìm hiểu các phương pháp định giá BĐS cho hoạt động cho vay theo

dự án đầu tư tại Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa

- Đề ra những giải pháp để hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS tại

bộ phận này

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu những vấn đề lý luận về BĐS, các quyền năng của người sởhữu và sử dụng BĐS, cơ sở của việc định giá BĐS, tìm hiểu thực trạng côngtác tổ chức định giá BĐS tại bộ phận thẩm định tài sản, từ đó rút ra những hạnchế, bất cấp trong công tác tổ chức định giá BĐS Xem xét những vấn đề tácđộng trực tiếp đến quá trình định giá như: hệ thống pháp luật, các công văn,quyết định… mà hội đồng thẩm định của ngân hàng ban hành, những yêu cầuđảm bảo an toàn các khoản vay tín dụng thế chấp của ngân hàng

 Phạm vị nghiên cứu

Công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tưtại bộ phận thẩm định tài sản – Chi nhánh ngân hàng Công thương Đống Đa.Thời gian nghiên cứu: Thực trạng từ năm 2005 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, chuyên đề sẽ áp dụng các phương phápnghiên cứu sau:

 Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.

 Phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, so sánh

 Phương pháp trừu tượng hóa khoa học

 Phương pháp chuyên gia

 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực trạng tại bộ phậnnghiên cứu

5 Kết cấu, nội dung đề tài

Đề tài này ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảothì kết cấu của đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và các phương pháp

định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự ánđầu tư

Chương 2: Thực trạng về phương pháp định giá bất động sản trong hoạt

động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàngcông thương Đống Đa

Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất

động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chinhánh Ngân hàng công thương Đống Đa

1.1.1 Bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rờiđược như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mụcđích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh và thương mại

Bất động sản ám chỉ đất đai và tất cả các công trình được xây dựng vĩnhviễn trên đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mụccông trình khác, các tài sản được gắn liền với đất và công trình… Nói mộtcách tổng quát thì bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vữngchắc, lâu dài đối với nó

1.1.2 Định giá bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

Định giá bất động sản là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá trịcủa bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm cụ thể nhất định,

có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩntrong thị trường bất động sản, bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế.Tính khoa học của định giá bất động sản được thể hiện qua kiến thứcchuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích

các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị củabất động sản.

Định giá bất động sản cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ ngườiđịnh giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trìnhđịnh giá và hình thành những quan điểm riêng của từng người

1.1.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng

Định giá là rất cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bấtđộng sản trong các tình huống:

 Chuyển giao quyền sở hữu bất động sản

 Cho thuê bất động sản theo hợp đồng

 Phát triển bất động sản và đầu tư

 Định giá tài sản của công ty

 Trong lĩnh vực tài chính – tín dụng của ngân hàng: Định giá bất độngsản giúp ta biết được giá trị vật thế chấp là bất động sản được đưa ra cho mộtcầm cố

Đối với các Ngân hàng thương mại (NHTM), công tác định giá ngàycàng có vai trò quan trọng hơn Khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng chokhách hàng thì bao giờ cũng tin rằng khách hàng sẽ trả đầy đủ cả gốc và lãiđúng hạn cho ngân hàng Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản cho vay đềutrở về ngân hàng với đầy đủ cả gốc và lãi, đó là do một số nguyên nhân sau:Thứ nhất, do sự yếu kém về năng lực tài chính cũng như trình độ quản lýcủa khách hàng, dẫn đến hoạt động kinh doanh kém hiệu quả, không đem lạilợi nhuận như họ mong muốn Kết quả là không trả được nợ cho ngân hàng

Thứ hai, do sự yếu kém về trình độ nghiệp vụ cũng như tư cách đạo đứccủa cán bộ tín dụng ngân hàng Việc cán bộ tín dụng ngân hàng không đánhgiá đúng mức về khoản vay, về khách hàng vay, quá tin tưởng vào kháchhàng quen, lơ là việc kiểm tra giám sát các khoản vay, hoặc thông đồng vớikhách hàng rút vốn của ngân hàng tất cả đều có thể dẫn đến chất lượng tíndụng thấp, rủi ro cao, từ đó ngân hàng sẽ không thu được các khoản vốn chovay.

Thứ ba, là do sự cố tình lừa gạt ngân hàng của khách hàng Xuất phát từviệc khách hàng muốn kiếm lợi nhuận cao một cách nhanh chóng đã tham gianhững cuộc kinh doanh mạo hiểm, hoặc khách hàng muốn sử dụng tiền vayphục vụ cho lợi ích cá nhân, đã có hành vi lừa gạt ngân hàng nhằm chiếmdụng vốn Do vậy, rủi ro tín dụng xảy ra đối với ngân hàng là điều không thểtránh khỏi

Thứ tư, do các tác động bất lợi của môi trường kinh tế xã hội, môitrường pháp lý Hoạt động kinh doanh nào cũng chịu sự ảnh hưởng của yếu tốnày, đặc biệt hoạt động tín dụng ngân hàng Bởi khi nền kinh tế bị suy thoái,

xã hội bất ổn định cũng như cơ chế chính sách thiếu đồng bộ sẽ làm cho cácdoanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng làm ăn kém hiệu quả Từ đó dẫnđến việc thu hồi vốn của ngân hàng từ phía khách hàng là rất khó khăn

Một khi tín dụng xảy ra ở mức độ lớn và không có khả năng khắc phụcthì sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của chính ngân hàng đó và có thể kéo theo sựsụp đổ của cả một hệ thống ngân hàng Điều đó sẽ dẫn đến những cuộc khủnghoảng kinh tế trầm trọng và kéo dài Do vậy, để tránh rủi ro tín dụng có thểxảy ra, ngân hàng khi tiến hành cấp tín dụng cho khách hàng cần phải quantâm đến vấn đề định giá bất động sản để đảm bảo khoản tiền vay Có như vậythì khoản tín dụng được cấp ra mới đạt được mục tiêu an toàn và mới có khả

năng thu hồi được Mặt khác, định giá bất động sản để đảm bảo khoản tiềnvay còn để tăng trách nhiệm của khách hàng với khoản vay của mình Bởi vìđối với những khách hàng chưa có độ tin cậy nhất định, khi tiến hành chovay, ngân hàng đòi hỏi phải có bất động sản đảm bảo thế chấp, để khi họkhông trả được nợ thì ngân hàng dùng bất động sản này như là nguồn thu nợthứ hai bù đắp cho khoản vay đã bị mất Đứng trước khả năng bị mất bất độngsản nếu không trả được nợ, khách hàng sẽ có giải pháp để sử dụng tiền vayđúng mục đích và có hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng có bất động sản bảo đảmkhi vay vốn chỉ là muốn khách hàng có trách nhiệm hơn đối với các khoảntiền mà mình đã vay Một khi khách hàng kinh doanh có hiệu quả thì hoạtđộng kinh doanh của ngân hàng cũng sẽ xuôn sẻ, thuận lợi hơn

Tóm lại, định giá bất động sản để bảo đảm khoản tiền vay không phải làmục đích của ngân hàng khi ra quyết định cho vay Nhưng một khoản vay dùđược đánh giá tốt vẫn hàm chứa một mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khảnăng phân tích và giám sát của cán bộ tín dụng Chính vì vậy, định giá bấtđộng sản để đảm bảo khoản tiền vay là một sự thận trọng phải làm với tư cách

là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó mọi tổn thất cho món nợ trở nênkhông thể thanh toán được, từ đó không thể hạn chế được rủi ro, nâng caohiệu quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh của khách hàng

Các nguyên tắc định giá bất động sản

Cần tuân thủ 10 nguyên tắc khi định giá bất đông sản:

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản

Đó là mức sử dụng đạt mức tối đa của bất động sản cho phép về mặt kỹthuật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và các quy định của pháp luật đảm

 Nguyên tắc cung - cầu

Cho biết giá trị bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trênthị trường, phụ thuộc vào độ co dãn của cung - cầu Trong thị trường bất độngsản, cung thường phản ứng chậm hơn so với cầu

 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của bất động sản luôn luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu

tố theo thị trường, thay đổi theo thời gian

 Nguyên tắc phù hợp

Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợpvới cầu thị trường, phù hợp với môi trường và phù hợp với quần thể bất độngsản xung quanh

 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hútnhiều người tham gia vào thị trường Phải tìm ra điểm mạnh, điểm yếu cùabất động sản để tăng năng lực cạnh tranh

1.1.2.3 Các căn cứ định giá bất động sản

Khi định giá bất động sản, ta phải căn cứ vào 7 yếu tố sau:

a Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản:

 Đất: Căn cứ vào quy mô và vị trí tọa lạc của mảnh đất

 Vật liệu: Bao gồm tất cả các nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình tạo

c Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Các yếu tố xã hội,kinh tế, sự can thiệp của chính phủ, môi trường… có ảnh hưởng tích cực hoặctiêu cực đến giá trị của bất động sản, từ đó thấy được xu hướng của thị trườngảnh hưởng tới giá trị của bất động sản

d Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản: Sự phù hợp thểhiện ở chỗ phải dung hòa được mục đích đầu tư, mục đính sử dụng bất độngsản với quần thể bất động sản xung quanh Sự đóng góp của từng bộ phận bấtđộng sản đến giá trị bất động sản thông qua thông tin trên thị trường và sựchấp nhận của thị trường về bất động sản đó Sự đóng góp của bất động sảnlàm tăng giá trị của quần thể bất động sản xung quanh và ngược lại.

e Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản: Giá trị nhà và giá trị đấttạo nên bất động sản Đảm bảo sự cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạonên bất động sản

f Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: Cạnh tranh trongcung, cầu, cạnh tranh giữa cung - cầu bất động sản trên thị trường, cạnh tranhtrong sử dụng cao nhất tốt nhất, cạnh tranh về giá bất động sản

g Căn cứ vào lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại: Giá trị của bấtđộng sản là giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại.Giá trị này tùy thuộc vào từng loại bất động sản

1.1.2.4 Quy trình định giá bất động sản

Quá trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề định giá vàkết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một BĐS là duy nhấtnhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việc định giá làthực hiện ước lượng giá trị thị trường của BĐS Quá trình định giá bao gồmtất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này

 Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS

Cần xác định tổng quan về BĐS cần định giá và loại hình giá trị làm cơ

sở định giá:

Phải nắm rõ được đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bấtđộng sản: Xác định được địa chỉ của bất động sản, tính pháp lý về mặt sở hữu(bất động sản là thuộc sở hữu chính thức hay đồng sở hữu? ) Biết được diệntích đất, diện tích công trình xây dựng, quy mô dự án, tuổi và tình trạng bảodưỡng, sửa chữa công trình…

Xác định rõ khách hàng của mình là ai, yêu cầu của khách hàng, họmong muốn điều gì?

Xác định thời điểm định giá, điều này rất quan trọng vì giá trị của bấtđộng sản chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: thông tin tự có,

từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước…

Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạchđịnh giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những côngviệc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc

Thu thập thông tin về cung - cầu bất động sản cạnh tranh, có thể so sánhdược, Xây dựng đề cương của báo cáo định giá

 Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS

 Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của bất động sản, thu thậpthông tin chi tiết bên trong và bên ngoài bất động sản: Diện tích đất, côngtrình kiến trúc…, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng bên ngoài toà nhà:Điện, nước, giao thông,…tuổi đời của công trình, trang thiết bị, …

 Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất ,thu nhập của các bất động sản có thể so sánh được

 Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS

 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS

 Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá: Bản chất,hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung - cầutrên thị trường BĐS

 Phân tích về khách hàng

 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS

 Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS

Dựa vào loại BĐS và hệ thống các thông tin đã thu thập được, ĐGVchọn phương pháp định giá BĐS phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị củaBĐS Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều phương pháp trongđịnh giá được sử dụng

ĐGV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được

sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm trachéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là con số cụ thể,

có thể nằm trong khoảng giá trị

 Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báocáo và trình bày cho khách hàng Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hìnhcông việc của người định giá Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người địnhgiá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung củabáo cáo Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn.

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,những điều kiện rằng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và

sử dụng kết quả định giá

1.2 Lý luận chung về các phương pháp định giá bất động sản theo dự án đầu tư

1.2.1 Khái niệm dự án đầu tư:

Dự án đầu tư (DAĐT) là một tập hợp các hoạt động có liên quan vớinhau được kế hoạch hoá, nhằm đạt được mục tiêu đã định, bằng việc tạo cáckết quả cụ thể, trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng cácnguồn lực xác định

1.2.2 Yêu cầu cơ bản của một dự án đầu tư:

Một DAĐT có tính thuyết phục đòi hỏi phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầuchủ yếu sau:

 Tính khoa học: thể hiện ở tính trung thực của thông tin đảm bảo độchính xác của các số liệu và phương pháp tính toán, lý giải các nội dung trong

dự án phải logic, chặt chẽ Về hình thức phải sạch đẹp, rõ ràng

 Tính khả thi: Dự án đầu tư có khả năng ứng dụng vào thực tế

 Tính pháp lý: Việc lập và trình bày DAĐT phải tuân theo những quiđịnh chung, không được vi phạm những điều cấm về an ninh, quốc phòng,

môi trường, thuần phong mỹ tục, không trái với luật pháp, chính sách của Nhànước.

 Tính hiệu quả: Được phản ánh thông qua chỉ tiêu Kinh tế – xã hội mà

Hiện nay, ngân hàng Nhà nước đã cho phép các ngân hàng thương mại

tự thoả thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấpbảo đảm tiền vay của doanh nghiệp đi vay Do đó, việc định giá bất động sảnsao cho hợp lý, sát với giá thị trường là một vấn đề quan trọng đặt ra cho cácngân hàng Nếu định giá thấp thì sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của kháchhàng (khách hàng sẽ chỉ được vay với mức ít hơn mức đáng ra phải đượcvay) Điều này làm khách hàng không hài lòng và họ có xu hướng không vayvốn tại ngân hàng nữa mà tìm đến các tổ chức khác để có thể cho họ vay với

lượng vốn lớn hơn Điều này làm ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh và uytín của ngân hàng Nếu định giá cao, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong việc thuhồi nợ vay và lãi vay trong việc doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộcngân hàng phải thanh lý bất động sản với giá thấp hơn so với mức giá đã định,dẫn đến gây tổn thất cho ngân hàng.

Mặt khác, theo qui định của ngân hàng, mức cho vay được bảo đảmbằng bất động sản tối đa không quá 70% giá trị bất động sản đã được xácđịnh, ghi trên hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay Do đó, côngtác thẩm định giá trị bất động sản cho vay theo dự án còn là cơ sở để ngânhàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay,tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt động có hiệu quả

1.2.4 Các phương pháp chủ yếu định giá BĐS đảm bảo theo dự án đầu tư

1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Cơ sở lý luận của phương pháp:

Phương pháp so sánh tiếp dược xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủnguyên tắc thay thế, đó là: một người bán thận trọng sẽ không bỏ ra một sốtiền nào đó nếu anh ta tốn tiền hơn mà vẫn có được bất động sản tương đương

để thay thế

Kỹ thuật định giá

Trên thực tế không có hai BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trịcủa BĐS lại thường thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành so sánh, địnhgiá viên (ĐGV) phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của cácBĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu Sau đó tiến hành phântích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch cần thiết để tìm giá trị hợp

lý của BĐS mục tiêu

Trình tự định giá: có thể chia thành các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thờigian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tốảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí cụ thể,ĐGV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau:

 Tình trạng vật chất của BĐS: là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất củaBĐS Đó là những công dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnhhưởng đến giá trị như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng cácphòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi vàthiết kế

 Đặc điểm về mặt bằng gồm: kích thước bề rộng mặt tiền, hình dáng vàcác nét đặc trưng địa lý và đặc tính địa hình

 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượngxây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bứctường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể

 Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạtầng xã hội của BĐS, nó phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cậntới các trung tâm kinh tế, chính trị văn hoá của chủ thể sở hữu BĐS như:trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi vui chơi giải trí và các dịch vụcông cộng khác… Nó còn là yếu tố phản ánh đặc điểm môi trường xãhội có liên quan đến BĐS như: phong tục tập quán, văn hoá lối sống củanhững người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh…

 Tình trạng pháp lý bao gồm:

 Căn cứ pháp lý về QSD đất, quyền sở hữu các công trình trênđất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng,

sơ đồ mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giaocông trình…

 Các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê:thời gian, giá thuê…

 Yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về cách âm

 Tình trạng vi phạm giới hạn về không gian kiến trúc và xâydựng như: hành lang an toàn giao thông, an toàn đê điều vàlưới điện quốc gia

 Thời gian giao dịch: là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịchtrên thị trường BĐS Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động,ĐGV cần tìm được các chứng cớ thị trường gần với thời điểm định giánhất để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu

 Các điều kiện, điều khoản của giao dịch như: phương thức thanh toán,thời hạn cho thuê, các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch so sánh nhằmđảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốtbước này, khi kiểm tra, phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ:nguồn gốc, đặc điểm, tính chất giao dịch

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS so sánh thích hợp nhất Theo kinhnghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS so sánh

Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS sosánh Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá củacác BĐS Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thựchiện việc điều chỉnh đối với BĐS so sánh Nếu BĐS so sánh có các yếu tốđược đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch

của BĐS so sánh xuống và ngược lại Trong khi điều chỉnh cần chú ý: khôngnên điều chỉnh quá vụn vặt, mỗi một sự điều chỉnh nên được chứng minh từcác bằng chứng thị trường, luôn đặt ra câu hỏi những sự khác nhau nào là lý

do chủ yếu dẫn đến sự khác nhau về giá trị của hai BĐS

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điềuchỉnh

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

 Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không cócông thức hay mô hình cố định nào, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giaodịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

 Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là các bằngchứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy nó

có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

Hạn chế:

 Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới

có thể sử dụng để so sánh được Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng được các yêucầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém

 Các thông tin so sánh thường mang tính chất lịch sử Đây là điều khôngthể tránh khỏi Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nênlạc hậu trong một thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp

 Phương pháp này đòi hỏi ĐGV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thứcthị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

Điều kiện áp dụng:

 Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm trađược.

 Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn,ngay cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt

 Đây là phương pháp được áp dụng để định giá cho các BĐS dùng chomục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: các BĐS

có tính đồng nhất như các căn hộ, các chung cư, các phân xưởng và các nhàkho trên một mặt bằng các mảnh đất trống

1.2.4.2 Phương pháp đầu tư

Cơ sở lý luận

Được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi íchtương lai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá trị thịtrường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả cáckhoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Như vậy, nếu biết trướcthu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nótương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó

Kỹ thuật định giá

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập ( hay còn gọi là kỹthuật dự toán vốn và đánh giá hiệu quả vốn đầu tư) là tiến hành chuyển hoácác dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng

là giá trị của BĐS Quá trình chuyển hoá này còn gọi là quá trình vốn hoá Vàđược thể hiện qua công thức tổng quát:

Trong đó:

V0 : giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS

Ft : thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t

i : tỷ suất hiện tại hoá (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n : thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):

V =

R I

Hoặc V = I  YPTrong đó: YP là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân, số nhân thểhiện giá trị hiện tại của một đồng tiền phát sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm màBĐS tạo ra thu nhập I, phản ánh sự trả giá của thị trường cho số thu nhập mộtnăn mà BĐS có thể tạo ra

Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn:

V0 =

k i

I



Trong đó: I1 = I0 (1+k)

I0 : là thu nhập ở năm hiện hành

K : tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm

* Ngoài ra, phương pháp này còn được phát triển dưới các dạng khácnhau, như: phương pháp dòng tiền chiết khấu, chiết khấu các dòng tiền không

ổn định

Trình tự đ ịnh giá:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, cótính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàngnăm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phảinộp

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này cóthể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự

Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mụctiêu

Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng:

Ưu điểm:

 Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽnhất vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhàđầu tư

 Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung là phương pháp đơn giản

 Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ cóthể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước độ tin cậy cao

 Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tínhtoán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu nhiều ảnh hưởng củayếu tố chủ quan.

Cơ sở xây dựng phương pháp

 Phương pháp chi phí là phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên

sự vận dụng nguyên tắc thay thế

 Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị BĐS mục tiêu tươngđương với chi phí làm ra một BĐS tương tự như vậy và coi như một vật thaythế

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi

nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quảnhất

Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với nhữngcông trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây,xét trên mọinguyên nhân

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiềngiảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ướctính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.

Các phương pháp ước tính chi phí:

Chi phí xây dựng được chia thành 2 loại là: chi phí trực tiếp và chi phígián tiếp

 Chi phí trực tiếp gồm: chi phí lao động và chi phí vật tư như: tiềnlương của người lao động nguyên vật liệu, chi phí máy móc thiết bị

 Các chi phí gián tiếp gồm: chi phí quản lý xây dựng và quản lý tài sản,chi phí thiết kế và giám sát

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộphận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

 Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan vàkhó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụthể nào được chấp nhận rộng rãi.

 Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

Phương pháp này ít được sử dụng trong các trường hợp quan trọng

Điều kiện áp dụng:

Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khiđịnh giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, đặc biệt là nhữngcông trình công cộng ít chứng cứ thị trường để so sánh

 Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảohiểm và các dạng bồi thường khác

 Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm trađấu thầu

 Được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí làyếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trịcủa BĐS

 Thường được dùng trong trường hợp bổ sung hoặc kiểm tra đối với cácphương pháp khác

1.2.4.4 Phương pháp thặng dư

Cơ sở lý luận

 Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư

Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá bất động sản Theonguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện

diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi

là bao nhiêu

 Giá trị của BĐS mục tiêu cần và có thể được xác định bằng cách trừlùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị trường và chi phí cơhội thị trường cho dự án đầu tư vào bất động sản

Bước 3: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằngcách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại

và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hộihợp lý có BĐS cho việc phát triển), bao gồm: phí pháp lý, thuế chuyểnnhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

 Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

 Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

 Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơhội đầu tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây

dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án pháttriển BĐS.

Hạn chế:

Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả

 Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

 Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

 Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

Điều kiện áp dụng:

 Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tincậy cao

 Định giá viên phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đấtđai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Các b ư ớc tiến hành

Bước 1: Ước tính tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh liên quan đến

sử dụng BĐS mang lại

Bước 2: Tính các khoản chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việctạo ra thu nhập đó.

Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người thuê BĐS bỏ ra kinh doanh,tiền thưởng công cho người thuê vì rủi ro và tháo vát của người đó

Bước 4: Lấy doanh thu kinh doanh trừ đi các chi phí hoạt động kinhdoanh, tiền thưởng công cho người thuê vì rủi ro và tháo vát Phần còn lạiđược coi là hợp lý để trả cho việc thuê BĐS

Ư

u đ iểm, hạn chế và đ iều kiện áp dụng

Ưu điểm:

 Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS

 Thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thịtrường với cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt đượctrong đó có sự đóng góp từ BĐS

Hạn chế:

 Để xác định được tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS

và kỹ năng quản lý kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết vềhoạt động của ngành nghề kinh doanh, do đó tỷ lệ phân bổ giữa BĐS và lợinhuận kinh doanh nhiều khi mang tính chủ quan của người định giá

 Cách tính thu nhập được tạo ra từ BĐS trong phương pháp này khôngcao như phương pháp so sánh hay phương pháp vốn hóa

Điều kiện áp dụng:

 Áp dụng để định giá thuê BĐS mà việc sử dụng BĐS có khả năng tạo

ra lợi nhuận

 Muốn định giá đúng theo phương pháp này thì người định giá phải cókiến thức tốt về loại hình kinh doanh tài sản đó và sẽ cố gắng định giá thuê làgiá trị thị trường bình thường.

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO THEO HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CHINHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA2.1 Vài nét về hoạt động tại chi nhánh NHCT Đống Đa Hà Nội

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh

Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiệnnay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công ThươngViệt Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn - phường Quang Trung - QuậnĐống Đa - Hà Nội

CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được kháiquát như sau:

Năm 1955 - 1957: CN NHCT Đống Đa trước đây là Phũng cụng thươngnghiệp Ô Chợ Dừa - thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội.Năm 1957: Phũng cụng thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thànhChi điếm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, có trụ sở đặt tại 237 phốKhâm Thiên – Hà Nội

Năm 1972 – 1987: Chi điếm ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đađược đổi tên thành chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chứcnăng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinhdoanh vừa mang tính quản lý nhà nước

Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổilớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp,chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được

chuyển đổi thành NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nộitheo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”.

Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, theo đó NHCTthành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánhNHCT cấp 1 trực thuộc NHCT Việt Nam Sự đổi mới này thực sự đó cú hiệuquả, điều đó được chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của

CN NHCT Đống Đa Trong những năm qua chi nhánh liên tục được mở rộng

về quy mô hoạt động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới, kết quả hoạt độngkinh doanh cũng không ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tínđược nhiều bạn hàng đánh giá cao Sự nghiệp phát triển của ngành và quátrình phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô có phần đóng góp rất lớn của chinhánh NHCT Đống Đa Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên chinhánh đó được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng banăm 1995, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai, năm

2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất Đặc biệt năm 2003chi nhánh đó được trao tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới” Đến nay NHCT Đống Đa đó trở thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có

uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội, là con chim đầu đàn trong hệ thốngNHCT Việt Nam