Báo cáo “Một số vấn đề về sử dụng vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở việt nam hiện nay”

một số vấn đề đang đựơc quan tâm hiện nay về vốn đầu tủ xây dựng công trình bất động sản ,và kết quả cuối cùng là làm sao để huy động được nguồn vốn một cách tối ưu và sử dụng nguồn vốn đó một cách có hiệu quả nhất

Phần 1 Lời mở đầu

Thị trường kinh doanh như chúng ta thấy hiện nay đang phát triển ,nhất là từkhi Việt Nam gia nhập WTO Các tổ chức doanh nghiệp được hình thành và phát triểnrất nhiều Không chỉ các công ty nước ngoài, hiện nay rất nhiều các doanh nghiệp đặcbiệt là các doanh nghiệp trẻ ,nhỏ mới thành lập luôn có xu hướng chọn đặt trụ sở công

ty tại các cao ốc, toà nhà lớn thay vì thuê nhà dân làm văn phòng như trước đây Theo

họ, tuy giá thuê văn phòng chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân nhưng uy thế cao

ốc sẽ mang lại bộ mặt trang trọng và tầm cỡ cho doanh nghiệp Hơn nữa, doanh nghiệpchỉ chuyên tâm vào việc sản xuất kinh doanh mà không cần lo các dịch vụ như điệnnước, vệ sinh, an ninh, tiêu chuẩn hạ tầng cơ sở, tiện nghi… Tâm lý khách hàng giaodịch với những công ty có văn phòng tại cao ốc cũng có cảm giác tin tưởng vào uy tíncủa doanh nghiệp hơn §iều này khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt cầu tăngdẫn đến cung tăng ,cầu tăng khi cung chưa đủ đáp ứng dẫn đến sốt kéo dài Năm 2005khép lại với những yếu tố bất ngờ của thị trường bất động sản như: “đóng băng” của thịtrường, cầu về hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột ngột, giá cả hàng hóa bất độngsản thay đổi không thể lường được Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đangtrong quá trình xác lập một cơ chế hoạt động Những nóng lạnh của thị trường hiện nay

là một điều khó tránh khỏi Tuy nhiên để xây dựng một khu văn phòng hay cao ốc chothuê không phải là đơn giản và nhanh chóng Và vốn đầu tư xây dựng là vấn đề đặtlên hàng đầu Mặt khác khi muốn khởi tạo doanh nghiệp ,điều kiện đầu tiên là phải cóvốn Trong quá trình hoạt động sự biến động của vốn cũng là cơ sở và dấu hiệu cho sựtồn tại và phát triển của doanh nghiệp Việc huy động vốn và quản lý nguồn vốn choxây dựng công trình bất động sản là vấn đề đặt ra §ây chính là lý do mà em chọn đề

tài “Một số vấn đề về sử dụng vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở việt nam hiện nay” Bài viết của em chỉ đưa ra một số vấn đề đang đựơc

quan tâm hiện nay về vốn đầu tủ xây dựng công trình bất động sản ,và kết quả cuốicùng là làm sao để huy động được nguồn vốn một cách tối ưu và sử dụng nguồn vốn đó

một cách có hiệu quả nhất §ồng thời qua đề án thấy được một số nguyên nhân và giảipháp để sử dụng vốn hiệu quả và đúng với mong muốn của xã hội, phù hợp với chiếnlược phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam hiện nay

Nội dung chính của đề án môn học ngoài phần mở đầu và kết luận gồm bachương :

Chương 1 : một số vấn đề về vốn đầu tư

Chương 2 : thực trạng huy động vốn và sử dụng vốn đầu tư cho xây dựng công trìnhbất động sản hiện nay

Chương 3 : những giải pháp huy động và sử dụng vốn có hiệu quả

Trên cơ sở kiến thức học ở trường ,kiến thức tích luỹ trong thời gian học tập vàqua sách báo ,em sử dụng một số phương pháp sau đây để nghiên cứu :

- Phương pháp thu thập số liệu từ báo cáo hoạt động kinh doanh của chi nhánh

- Phương pháp phân tích thống kê

- Phương pháp so sánh sự biến động của dãy số qua các năm

§ể có thể hoàn thành được đề tài em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ vàhướng dẫn nhiệt tình của thầy giáo Nguyễn Trọng Hưng

Em xin chân thành cảm ơn !

Phần 2 Nội dung

ChươngI : Mét sè vÊn §Ò vÒ VèN §Çu t

1.Khái niệm nguồn vốn đầu tư :

Trước hết chúng ta phải tìm hiểu vốn là gì ? Vốn là điều kiện không thể thiếu được

để một doanh nghiệp hình thành và hoạt động sản xuất kinh doanh Vốn là khái niệmđược xuất phát từ tiếng anh là “capital” có nghĩa là “ tư bản” Trên thực tế có nhiềucách định nghĩa nguồn vốn, theo nhà kinh tế K.Marx,dưới góc độ các yếu tố sảnxuất ,vốn được khái quát thành phạm trù tư bản K.marx cho rằng vốn là giá trị đem lạigiá trị thặng dư,là đầu vào của quá trình sản xuất, nhưng cách định nghĩa sau đây làphổ biến nhất và hay được dùng trong phân tích kinh tế ,phần hình thành nguồn vốnđầu tư là phần tích luỹ được thể hiện dưới dạng giá trị được chuyển hoá thành nguồnvốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển cuả xã hội §ây là thuật ngữ dùng để chỉ cácnguồn tập chung và phân phối cho đầu tư phát triển kinh tế đấp ứng nhu cầu chung củanhà nước và xã hội

Nguồn vốn thể hiện trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp đối với tài sản đangquản lý và sử dụng ở doanh nghiệp §ể có thể quản lý vốn một cách có hiệu quả,doanhnghiệp cần phải phân loại vốn.Tuỳ theo loại hình doanh nghiệp và đặc điểm cụ thể củamỗi doanh nghiệp có thể lựa chọn phương thức phù hợp nhất cho doanh nghiệp củamình Có nhiều cách phân loại nguồn vốn nhưng thông thường ta chia thao giác độ sởhữu và sự lựa chọn nguồn vốn tài trợ thường theo các xu hướng sau đây :

- Phân loại theo nguồn hình thành thì vốn của doanh nghiệp bao gồm hai loạichính là vốn chủ sở hữu và vốn vay Vốn chủ sở hữu bao gồm các bộ phận như : vốngóp ban đầu ,lợi nhuận không chia ,vốn do phát hành cổ phiếu mới …Còn nợ phải trảlàvốn không thuộc sở hữu của các chủ sở hữu của doanh nghiệp bao gồm các khoản vốnchiếm dụng và nợ vay

- Phân loại theo phương thức chu chuyển thì vốn của doanh nghiệp bao gồm hailoại vốn cố định và vốn lưu động Vốn cố định là phần vốn dùng để đầu tư vào tài sản

cố định của doanh nghiệp đây là các tài sản có thời gian sử dụng dài ,tham gia vàonhiều chu kỳ sản xuất sản phẩm ,thường có giá trị lớn Còn vốn lưu động là phần vốn

dùng để đầu tư vào các tài sản lưu động của doanh nghiệp Tài sản lưu động là tài sản

có có thời gian sử dụng ngắn ,chỉ tham gia vào một chu kỳ sản xuất và thường có giátrị nhỏ

- Phân loại theo thời gian thì vốn vay được chia thành vốn ngắn hạn và vốn dàihạn vốn ngắn hạn là vốn có thời gian dưới 1 năm ,còn vốn dài hạn là vốn có thời hạn

từ 1 năm trở lên.Vốn chủ sở hữu được coi là vốn dài hạn

2 Nhiệm vụ ,chức năng ,vai trò của quản lý nguồn vốn :

a.Nhiệm vụ:

Trong những doanh nghiệp xây dựng công trình bất động sản thì do đặc điểm củanhững công trình thường có giá tri lớn lên những doanh nghiệp xây dựng cũng phải cónguồn vốn lớn Vì vậy viêc quản lý nguồn vốn cũng rất phức tạp và khó khăn ,việcquản lý cần mang tinh chuyên nghiệp cao cần có chuyên môn tài chính qua quản lý tàichính chúng ta thấy được tình hình tài chính của doanh nghiệp đang hoat động như thếnào ,qua đó đánh giá được hiêu quả kinh doanh của doanh ngiệp Quan trọng nữa làđánh giá được thực trạng cũng như đưa ra được định hướng và những kế hoạch trongtương lai

Qua phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp để xác định nhu cầu vốn củadoanh nghệp ,cân đối vốn và tìm ra các giải pháp sử dụng vốn có hiệu quả

b Chức năng:

Chức năng của quản lý nguồn vốn rất quan trọng ,huy động đầu tư quản lý và

sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn phù với yêu cầu đầu tư và kinh doanh bất độngsản

c Vai trò :

Vai trò của quản lý vốn trong doanh nghiệp xây dựng bất động sản là huy động

và đảm bảo kịp thời vốn kinh doanh cũng như cho xây dựng Qua đó xác định đượcnhu cầu vốn cho từng thời kỳ ,lựa chọn được phương pháp ,hình thức huy động vốnphù hợp ,thông qua đó sử dụng vốn có hiệu quả và tiết kiệm

Một vai trò nữa của quản lý nguồn vốn là lựa chọn được những dự án đầu tư tối ưu,sinh lời ,ít rủi ro.Huy động kịp thời nguồn vốn xây dựng kinh doanh ,giảm bớt hạn chế

ứ đọng qua đó phát hiện được những tồn tại ,khó khăn và những vướng mắc để cóquyết định điếu chỉnh kịp thời

3 Các hình thức huy động

Tuỳ thuộc vào loại hình doanh nghịêp để có chiến lược huy động cho phù hợpnhu cầu xây dựng công trình và tuỳ thuộc vào quy mô những dự án công trình bất độngsản mà mình đang nắm giữ §Ó thu hút được lượng vốn đầu tư cần thiết cho các côngtrình bất động sản thì phải có những phương án thu hút phù hợp §a số những côngtrình bất động sản cần vốn đầu tư và muốn thu hút được vốn đầu tư là những công trìnhbất đọng sản thương mại và có chiến lược kinh doanh lâu dài Những công trình càngtiềm năng và có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư thì khả năng thuhút vốn đầu tư càng lớn

a, Huy động nguồn vốn chủ sở hữu doanh nghiệp :

Vốn chủ sở hữu là phần vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp Bao gồmphần vốn chủ doanh nghiệp bỏ vào đầu tư kinh doanh và phần hình thành từ kết quảhoạt động kinh doanh Các doanh nghiệp có vốn ban đầu cần thiết ,tuỳ thuộc chínhsách khuyến khích tái đầu tư với doanh nghiệp nhà nước

- Vốn góp ban đầu : khi doanh nghiệp được thành lập bao giờ doanh nghiệpcũng phải có một số vốn ban đầu nhất định cho cổ đông – chủ sở hữu góp Khi nói đếnnguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiẹp bao giờ cũng phải xem xét hình thức sở hữucủa doanh nghiệp đó Vì hình thức sở hữu sẽ quyết định tính chất và hình thức tạo vốncủa bản thân doanh nghiệp đối với doanh nghiệp nhà nước vốn góp ban đầu chính làvốn đầu tư của nhà nước ,chủ sở hữu của doanh nghiệp nhà nước là nhà nước §ối vớicác doanh nghiệp theo luật doanh nghiệp ,chủ doanh nghiệp phải có một số vốn banđầu nhất định để xin đăng ký kinh doanh thành lập doanh nghiệp chẳng hạn với công

ty cổ phần vón góp của các cổ đông đóng góp là yếu tố quyết định hình thành côngty.Mỗi cổ đông là một chủ sở hữu của công ty và chịu trách nhiệm hữu hạn trên giá trị

cổ phần mà họ nắm giữ Trong các doanh nghiệp khác như công ty trách nhiệm hữu

hạn,công ty có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài,các nguồn vốn cũng tương tự nhưtrên.do các bên tham gia,các đối tác đóng góp

- Nguồn vốn từ lợi nhận không chia : nguồn vốn tích luỹ từ lợi nhuận khôngchia là một phần lợi nhuận dùng để tái đầu tư Quy mô góp vốn ban đầu của chủ doanhnghiệp là một yếu tố quan trọng ,tuy nhiên thông thường số vốn này cần được tăng theoquy mô phát triển của doanh nghiệp.Trong quá trình hoạt động sản xuất kinhdoanh ,nếu doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có những điềukiện thuận lợi để tăng trưởng nguồn vốn §ối với doanh nghiệp nhà nước thì việc táiđầu tư không phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bản thân doanh nghiệp mà còn phụthuộc vào chính sách tái đầu tư của nhà nước §ối với công ty cổ phần ,khi công ty đểlại một phần lợi nhuận vào tái đầu tư ,tức là không dùng số lợi nhuận đó để chia lãi cổphần ,các cổ đông không được nhận tiền lãi cổ phần nhưng bù lại họ có quyền sở hữu

số vốn cổ phần tăng lên của công ty Điều này một khuyến khích các cổ đông giữ cổphiếu lâu dài ,nhưng mặt khác,dễ làm giảm tính hấp dẫn của cổ phiếu trong thời kỳtrước mắt do cổ đông chỉ nhận được một phần cổ tức nhỏ hơn.vốn góp ban đầu và lợinhuận không chia được gọi là hình thức tự tài trợ của doanh nghiệp

- Phát hành cổ phiếu mới :cổ phiếu là chứng chỉ hoặc bút toán ghi sổ xác nhậnquyền và lợi ích sở hữu hợp pháp của người sở hữu cổ phiếu đối với vốn của tổ chứcphát hành Có nhiều loại cổ phiếu khác nhau như : cổ phiếu thường,cổ phiếu ưu đãi.khiphát hành cổ phiếu ưu đãi doanh nghiệp vừa tăng được vốn chủ sở hữu nhưng lạikhông bị san sẻ quyền lãnh đạo Việc phát hành vẫn hấp dẫn người đầu tư bởi tỷ lệ cổtức được đảm bảo tương đối ổn định Thông thường cổ phiếu ưu đãi chỉ chiếm một tỷtrọng nhỏ trong vốn cổ phần của công ty

b, Huy động vốn vay :

- Tín dụng thương mại : tín dụng thương mại là quan hệ tín dụng giữa cácdoanh nghiệp ,được hình thành dưới hình thức mua bán chịu ,mua bán trả chậm hay trảgóp hàng hoá.§ến thời hạn đã thoả thuận doanh nghiệp mua phải trả cả vốn gốc và lãicho doanh nghiệp bán dưới hình thức tiền tệ Khi doanh nghiệp mua nguyên liệu ,hàng

hoá chưa phải trả tiền ngay là doanh nghiệp đã được các nhà cung cấp cho vay nênhình thức này còn được gọi là tín dụng của nhà cung cấp

Để đảm bảo người mua chịu trả nợ khi đúng hạn ,bên cạnh sự tin tưởng ,ngườibán chịu còn đòi hỏi phải có một chứng cứ pháp lý ,đó chính là tờ giấy chứng nhậnquan hệ mua bán chịu nêu trên.Tờ giấy chứng nhận này có thể do chủ nợ lập nên để đòitiền hoặc do con nợ lập để cam kết trả tiền ,nó được gọi là thương phiếu Thương phiếutồn tại dưới hai hình thức là hối phiếu và lệnh phiếu

Hối phiếu là chứng chỉ có giá cho người bán chịu lập ,yêu cầu người mua chịutrả một số tiền xác định vào một thời gian và ở một địa điểm nhất định cho người thụhưởng

Lệnh phiếu là chứng chỉ có giá trị do người mua chịu lập ,cam kết trả mộ số tiềnxác định trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định cho người thụ hưởng Nhưvậy hối phiếu là lệnh đòi tiền do chủ nợ lập và chỉ sử dụng trong quan hệ thươngmại ,còn lệnh phiếu thì do người mua chịu lập ,được sử dụng không chỉ trong quan hệthương mại mà còn trong các quan hệ dân sự khác

-Tín dụng thuê mua :là một hình thức tài trợ tín dụng thông qua các loại tàisản ,máy moc thiêt bị Nó có lịch sử khá lâu đời song chỉ phát triển mạnh ở nhữngnước có nền kinh tế phát triển §ây là một hình thức tín dụng trung và dài hạn đặc biệtrất thông dụng trong việc tài trợ các doanh nghiệp ở nước ta hình thức tín dụng nàymới được hình thành và phát triển

Quan hệ tín dụng thuê mua được thực hiện trên cơ sở thoả thuận giữa người đithuê tài sản và người cho thuê Thoả thuận thuê mua là một hợp đồng giữa hai haynhiều bên ,liên quan đến một hay nhiều tài sản Người co thuê sẽ giao tài sản cho người

đi thuê trong một khoảng thời gian nhất định.§ổi lại người đi thuê phải trả một số tiềncho chủ tài sản tương ứng với quyền sử dụng Có hai phương thức giao dịch chủ yếu làphương thức thuê vận hành (Operating lease) và phương thức thuê tài chính(Capitallease)

+ Thuê vận hành : theo điều 2 quy chế tạm thời về hoạt động cho thuê vận hànhcủa các công ty cho thuê tài chính ngày 15/6/2004 của tống đốc ngân hàng nhà

nước Cho thuê vận hành là hình thức cho thuê tài sản ,theo đó bên thuê sử dụng tài sảncho thuê của bên cho thuê trong một thời gian nhất định và sẽ trả lại tài sản đó cho bêncho thuê khi kết thúc thời hạn thuê tài sản Bên cho thuê giữ quyền sở hữu tài sản chothuê và nhận tiền cho thuê theo hợp đồng cho thuê

+ Thuê tài chính : theo điều 1 khoản 1 nghị định số 16/2001/N§-CPquy địnhcho thuê tài chính là một hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho thuêmáy móc thiết bị ,phương tiện vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp đồngcho thuê.Bên cho thuê cam kết mua máy móc ,thiết bị ,phương tiện vận chuyển và cácđộng sản khác theo yêu cầu của bên thuê và nắm giữ quyền sở hữu đối với tài sản chothuê.Bên thuê sử dụng tài sản thuê và thanh toán tiền trong suốt thời hạn thuê đã đượchai bên thoả thuận

- Tín dụng ngân hàng : là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất đối vớicác doanh nghiệp việt nam hiện nay Các doanh nghịêp vay vốn ngân hàng chủ yếu vào

3 mục đích :

+ Đầu tư vào tài sản cố định :máy móc thiết bị ,công trình nhà xưởng,…

+ Bổ xung thêm vốn lưu động

+ Phục vụ các dự án nước

- Phát hành trái phiếu : trái phiếu là chứng chỉ hoạc bút toán ghi sổ xác nhậnquyền và lợi ích đòi nợ hợp pháp của người sở hữu trái phiếu đối với tài sản của tổchức phát hành Một doanh ghiệp có thể phát hành các loại trái phiếu sau:

+Trái phiếu có lãi suất cố định : là loại trái phiếu mà doanh nghiệp phải trả mộtmức lãi suất thẻ nổi theo lãi suất thị trường hoặc theo điều chỉnh cua doanh nghiệp

+ Trái phiếu có lãi suất có thể thu hồi :là loại trái phiếu mà doanh nghiệp đượcphép thu hồi sớm hơn thời hạn

+ Trái phiếu có thể chuyển đổi :là loại trái phiếu cho phép các trái chủ đượcquyền chuyển đổi sang một số lượng cổ phiếu thường xác định ở một giá xác định vàtrong một khoang tời gian xác định §ối với loại trái phiều này chỉ có công ty cổ phầnmới được phát hành ,cho phép công ty huy động vốn là vay nợ nhưng khi chuyển đổitrái phiếu thì nợ chuyển sang vốn điều lệ công ty giúp cho công ty có thể tái cấu trúc

vốn để giảm nợ Việc phát hành trái phiếu này có ưu điểm là chi phí sử dụng vốn thấp

do trái phiếu chuyển đổi thường có lãi suất thấp hơn so với các trái phiếu thông thường

có cùng độ rủi ro nhưng không có khả năng chuyển đổi Tuy nhiên việc phát hành tráiphiếu chuyển đổi có nhược điểm là khó kiểm soát được cấu trúc vốn khi đến thời hạnchuyển đổi do quyền lựa chọn thuộc về trái chủ

+Trái phiếu kèm quyền mua cổ phiếu :là loại trái phiếu cho phép trái chủ đượcquyền mua thêm một số lượng cổ phiếu thường ở mức giá xác định và trong khoảngthời gian xác định

+Trái phiếu có tài sản đảm bảo:là loại trái phiếu được đảm bảo bằng những tàisản của doanh nghiệp hoặc bằng tài sản của bên thứ ba.Những tài sản để đảm bảo chocác trái phiếu phát hành thường là bất động sản hoặc nhà xưởng hay máy móc thết bị

+ Trái phiếu khồng có tài sản đảm bảo :là loại trái phiếu không được đảm bảocho việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu bằng một tài sản cụ thể nào §ây là loại tráiphiếu được doanh nghiệp phát hành tương đối phổ biến Loại trái phiếu này thường điđôi với lãi suất huy động khá cao do độ rủi ro cho trái chủ cao Thường chỉ nhữngdoanh nghiệp lớn ,có uy tín mới có thể phát hành thành công các trái phiếu loại này

4 Nội dung quản ký nguồn vốn :

a Xác định nhu cầu vốn đầu tư

* Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án ,là cơ sở lập

kế hoạch và quản lý dự án khi đầu tư xây dựng Tổng mức đầu tư được xác định dựtính theo nđ 99 ngày 13-6-2007 của chính phủ quản lý Theo điều 39 nghị định số6/2005/n§-cp tổng mức đầu tư dự án là khái toán chi phí của toàn bộ dự án được xácđịnh trong giai đoạn lập dự án gồm chi phí xây dựng ,chi phí thiết bị ,chi phí đền bùgiải phóng mặt bằng ,tái định cư,chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối với các dự

án sản xuất kinh doanh ,lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng

Tổng mức đầu tư dự án được xác định trên cỏ sở khối lượng các công việc cầnthực hiện của dự án,thiết kế cơ sở,suất vốn đầu tư ,chi phí chuẩn xây dựng ,chi phí xâydựng của các dự án có tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện

* Cơ cấu tổng mức đầu tư

+ Chi phí xây dựng

+ Chi phí thiết bị

+Chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư : mua lại quyền sử dụng đất của các cánhân và tổ chức ,đơn vị và mua lại các mặt bằng đấu thầu đấu giá ,tiền bồi thường giảiphóng mặt bằng,tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp

+ Chi phí quản lý dự án

+Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng :khảo sát thiết kế ,tư vấn xây dựng và các chi phíkhác

+ Lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác

Tổng mức đầu tư của dự án được ghi trong quyết định đầu tư ,là cơ sở để lập kếhọach và quản lý vốn đầu tư ,xác định hiệu quả của dự án §ối với dự án sử dụng ngânsách nhà nước ,tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sửdụng để đầu tư xây dựng công trình việc điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án sử dụngngân sách nhà nước phải được người quyết định đầu tư cho phép và được thẩm định lạiđối với các phần thay đổi so với tổng mức đầu tư đã được phê duyệt ban đầu

* Phương pháp dự tính tổng mức đầu tư :

+ Theo cơ sở dự toán

+ Theo diện tích và công suốt sử dụng công trình và giá xây dựng tổng hợp tươngứng

+ Tính trên cơ sở số tiền của các dự án có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đangthực hiện kè theo hệ số trượt giá điện

* Vốn đầu tư cho quy hoạch thiết kế công trình : gồm có vốn cho quy hoạch thiết

kế chi tiết thường chiếm từ 5 đến 10%của dự án ,và quy hoạch thiết kế tổng thể

*Vốn chi phí thường xuyên : những chi phí mà chúng ta tính như chi phí thờigian ,chi phí cho phục vụ đi lại

Để tính toàn bộ nhu cầu vốn đầu tư của doanh nghiệp cấn lập thành bảng tính cụthê và chi tiết theo từng nội dung chi phí ,mức chi phí và tiến độ thời gian chi Trong

cơ cấu vốn doanh nghiệp muốn hoạt động đầu tư thì phải dựa trên năng lực tài chínhnhưng trên thực tế doanh nghiệp vẫn có những chiến lược kế họach phát triển vượt quá

năng lực đó bằng việc huy động tài trợ khác Vì vậy cân đối vốn là một nội dung quantrọng của quản lý nguồn vốn

Chơng 2 : thực trạng huy động vốn và sử dụng vốn cho

xây dựng công trình bất động sản

1.Thực trạng chung:

Cỏch nay khụng lõu, khoảng đầu năm 2006, việc tỡm vốn đầu tư phỏt triển cỏc

dự ỏn bất động sản cũn được bàn nhiều như một vấn đề nan giải, cần giải quyết cấpbỏch Vậy mà chỉ trong thời gian ngắn, thị trường đú cú những chuyển động hết sứcsinh động.nhỡn lại thời điểm đầu năm 2006, thị trường bất động sản ở vào chặng cuốimệt mỏi của nạn “đúi vốn” từ sau nghị định 181 buộc nhà đầu tư phải xõy dựng hoànchỉnh sản phẩm mới được kinh doanh Khi ấy, cỏc ngõn hàng trong nước vẫn thắt hầubao theo quỏn tớnh trước một thị trường đúng băng kộo dài và một phần khỏc bị ràngbuộc bởi cỏc cảnh bỏo hành chớnh của ngõn hàng nhà nước

Vỡ thế, mặc dự đang cú dự ỏn trong tay, phần lớn chủ doanh nghiệp bất độngsản đi lờn từ nguồn vốn hạn hẹp tớch lũy được ở giai đoạn phõn lụ bỏn nền trước đú gầnnhư mất năng lực đỏp ứng định hướng phỏt triển đụ thị mới theo hướng hỡnh thành cỏckhu dõn cư tập trung, cao tầng với đầy đủ cơ sở hạ tầng của xó hội Đối với nhiều chủ

dự ỏn trong nước, việc tỡm kiếm thờm vài chục tỉ đồng lỳc đú xem ra cũng rất khú

Nhưng những diễn tiến mới trong năm 2006, nhất là vào những thỏng cuối năm

đú làm nờn sự thay đổi ngoài mong đợi cho thị trường bất động sản Theo cỏc chuyờnviờn kinh tế và chứng khoỏn, vốn đú được khai thụng từ nhiều nguồn, xuất phỏt từ sứchấp dẫn của thị trường bất động sản trong tỡnh hỡnh cơ sở hạ tầng phỏt triển quỏ chậm

so với nhu cầu của nền kinh tế sau một thời gian “nghỉ đụng” quỏ dài

Đầu tiờn ,luồng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trương nhằm đún đầu cơ hộiphỏt triển cỏc loại hỡnh bất động sản thời “hậu wto” nhiều doanh nghiệp fdi triểnkhai cỏc dự ỏn vốn hàng chục, hàng trăm triệu đụ la mỹ tại cỏc trung tõm đụ thị lớn làmcho thị trường bất động sản “núng” lờn cỏc quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu tỡm kiếm

cơ hội tham gia vào thị trường, cỏc quỹ đầu tư chuyờn ngành cũng bắt đầu xuất hiện.mặc dự trong thời gian đầu cũng loay hoay tỡm hướng tiếp cận thị trường, nhưng vớimấy lần tăng vốn, cỏc quỹ này đang phỏt huy tỏc dụng

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sự phát triển chóng mặt của thịtrường chứng khoán trong năm 2006 đã tạo ra luồng vốn đầu tư trong nước cực lớn chothị trường bất đông sản một mặt các công ty có giá cổ phiếu lên cao có xu hướngchuyển dịch một khối lượng vốn vốn huy động được sang thị trường bất động sản,đặcbiệt là các ngân hàng

Nhờ huy động được lượng vốn nhiều ngàn tỉ đồng, các ngân hàng không chỉchuyển vốn sang đầu tư bất động sản dưới nhiều hình thức mà bắt đầu cạnh tranh chovay để giải ngân nhờ đó, khách hàng là các chủ đầu thức vay ưu đãi, linh hoạt và dàihạn hơn “điều này mang ý nghĩa kích cầu quan trọng, tạo thêm sự sôi động cho thịtrường bất động sản”

Bên cạnh đó, kênh đầu tư cá nhân vào nhà đất cũng được kích hoạt trở lại từnhững người thắng lớn ở thị trường cổ phiếu “sự kích hoạt này giúp phần làm nóngthị trường, kéo theo nguồn vốn đầu tư khá lớn ở trong dân” các chuyên gia cũng chorằng nguồn vốn này chỉ có thể huy động hiệu quả khi thị trường khởi sắc, sản phẩm cótính thanh khoản cao “tuy khó có thể xác định được số vốn từ kênh này,nhưng vớihai lần sốt giá nhà đất hồi tháng 3 và tháng 8 năm 2007 vừa qua, có thể thấy đây lànguồn vốn đầu tư rất tiềm năng” Bất động sản và cổ phiếu luôn có mối quan hệ chặtchẽ với nhau,và khi tiền không đầu tư vào cổ phiếu thì nhưng nhà đầu tư chuyển sangđầu tư cho bất động sản

Mặt khác sự hợp tác huy động vốn giũa các doanh nghiệp trong thời gian gầnđây cũng đang diễn ra sôi nổi.Trong một bài báo cụ thể, ông Trương Thái Sơn, phótổng giám đốc công ty địa ốc hoàng quân, cho rằng gần đây, thị trường bất động sảnđang chứng kiến xu hướng tăng cường hợp tác giữa các nhà đầu tư dưới nhiều hìnhthức như hợp đồng hợp tác kinh doanh, thành lập liên doanh, mua bán cổ phần để trởthành đối tác chiến lược của nhau Sự hợp tác diễn ra liên tục và đa dạng giữa cácdoanh nghiệp bất động sản với nhau, giữa doanh nghiệp bất động sản với các đối táctrong chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ liên quan đến việc phát triển dự án bất độngsản, với các định chế tài chính trong và ngoài nước, các doanh nghiệp có tiềm lực tàichính, thậm chí là giữa các doanh nghiệp ngoài ngành nhưng có nhu cầu đầu tư vào bất

động sản Cỏc doanh nghiệp chọn đối tỏc dựa trờn thương hiệu và những điều kiệnphự hợp chứ khụng phõn biệt trong hay ngoài nước Quỏ trỡnh này đang thỏo gỡ bàitoỏn về vốn tại nhiều doanh nghiệp Với tỡnh hỡnh nguồn vốn đang diễn tiến tốt đẹp, sựđầu tư vào thị trường bất động sản trong tương lai (nếu thị trường được kớch hoạt tốt)

sẽ nhiều như “sung trờn cành” so với cỏc ngành kinh tế khỏc với bất động sản hấp thuvốn dễ dàng hơn

Tuy nhiờn theo chuyờn gia thỡ , “sung” khụng rụng bừa bói Cỏc nhà đầu tư tàichớnh thường luụn “chọn mặt gửi vàng”, họ xem xet rất kỹ về tiềm năng phỏt triển củadoanh nghiệp trước khi bỏ vốn đầu tư cụng trỡnh bất động sản Bằng chứng là thời gianvừa qua, những doanh nghiệp bất động sản nhận được sự hỗ trợ vốn từ cỏc cụng ty tàichớnh lớn trong và ngoài nước đều cú uy tớn thương hiệu, cú bộ mỏy năng động, trỡnh

độ cao, cú chiến lược bỏn hàng hiệu quả hoặc ớt nhất cũng cú những nỗ lực tiếp thị, xỳctiến thương mại ,mở rộng quan hệ từ đú mới được nhận diện”

Đồng tỡnh với nhận định này, ụng Trần Minh Hoàng, chủ tịch Hội đồng quảntrị cụng ty cổ phần đầu tư bất động sản việt nam, cho rằng nếu như trước đõy, lợi thếkinh doanh thuộc về cỏc doanh nghiệp cú vốn tự cú lớn thỡ với sự phỏt triển của thịtrường vốn hiện nay, lợi thế sẽ thuộc về cỏc doanh nghiệp cú chuyờn mụn cao, địnhhướng tốt và quản trị chuyờn nghiệp

Tuy nhiờn vốn đầu tư cho xõy dựng cụng trỡnh bất động sản vẫn dừng ở mức "sốcụng trỡnh xõy dựng cao cấp hiện qỳa ớt so với nhu cầu doanh nghiệp và dõn cư Viễncảnh thiếu hụt sẽ kộo dài trong vài năm nữa, giỏ thuờ chắc chắn cũn tăng " - một nhàđầu tư nước ngoài nhận xột Cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đú làm chothị trường văn phũng cho thuờ và cỏc cụng trỡnh xõy dựng trọng điểm khỏc đỡnh trệ, giỏthuờ văn phũng loại a vào thời điểm đú cao nhất cũng chỉ ở mức gần 15 usd/m2/thỏng.nhà đầu tư lỗ lớn , những cụng trỡnh khỏc đang xõy dựng thỡ đành hoón lại hoặc chuyểncụng năng sang lĩnh vực khỏc khả quan hơn … Đến cuối năm 2003 thị trường này mớihồi phục và thực sự sụi động trong năm 2004 đến nay

Theo cụng ty tư vấn bất động sản cb richard ellis, hiện toàn bộ vănphũng loại a tại Hà Nội và tp.hcm hầu như đú cho thuờ hết cụng suất với giỏ bỡnh

quân là 27 usd/m2/tháng Các toà nhà loại B và C cũng đó cho thuê trên 95% diệntích theo ông marc townsend, tổng giám đốc cb richard ellis, thị trường vănphòng cao cấp đang chịu nhiều áp lực cho cả nhà đầu tư và khách hàng Hiện thịtrường này đang bị điều phối bởi các công ty nước ngoài với việc đầu tư cho một dự ántoà nhà cao cấp không hề đơn giản, nhất là về mặt tài chính Diễn biến thị trường thì lạitương đối phức tạp Như vậy thị trường vốn vay so với những năm trước đây đã có rấtnhiều chuyển biến và cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì xu hướnghuy động vốn đang phát triển rất tốt.

Hoạt động kinh doanh nhà và các công trình xây dựng sau khi hoàn thành đangdiễn ra rất sôi nổi có lợi cho việc quay vòng vốn của các chủ đầu tư xây dựng Cáccông trình thường được bán hết hay cho thuê hết ngay từ khi chưa hoàn thành Tại hànội, doanh thu của tổng công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị (hud) đã tăng gấpđôi kể từ đầu năm Theo số liệu thống kê của trung tâm, năm trước doanh thu hằngtháng chỉ đạt 100 tỷ đồng, nhưng hiện đó lên đến 200 tỷ đồng §ồng thời, nhà tại 3 khu

đô thị của hud được rao bán là Văn Quán (Hà §ông), Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội)

và Pháp Vân (Hoàng Mai, Hà Nội) đều được người mua săn lựng ráo riết Tổng giámđốc vinacapital phân tích, fdi đổ vào nhiều sẽ cần khu cụng nghiệp để xây nhà máy,nhà ở cho người lao động, khách sạn, căn hộ cao cấp cho các chuyên gia nước ngoài Những người này sau khi có công ăn việc làm ổn định sẽ lại đổ xô đi tìm nhà ở Theo

đó, thị trường nhà ở dân dụng vẫn phát triển, song tới đây sẽ không tập trung trongthành phố nữa mà phát triển ra khu ngoại thành, gần khu công nghiệp hoặc loại nhàAffordable ¢partment (nhà trong trung tâm nhưng giá cả phải chăng, phù hợp với thunhập) Một chuyên viên tư vấn đầu tư tài chính cho biết, thông thường ở các nước cónền kinh tế phát triển, nhà đầu tư luôn xoay chuyển đồng vốn và đầu tư dàn trải đểphân tán rủi ro chứ ít đầu tư theo một hướng nhất định ở nước ta, thời gian qua nhiềunhà đầu tư cũng bắt đầu kinh doanh theo hướng này trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư

đó kiếm khá nhiều tiền nhờ đầu tư chứng khoán trong thời gian qua, chắc chắn nhiềungười sẽ đổ tiền vào lĩnh vực bất động sản để “đón gió ”, đồng thời cũng nhằm phântán rủi ro trong đầu tư khi trường chứng khoán đó quá nóng rõ ràng, trên cả hai thị

trường Hà Nội và tp.hcm tiềm năng vẫn còn rất lớn cho các nhà đầu tư bất động sảncao cấp Việc hướng dẫn đầu tư vào khu vực nào sẽ xếp xuống hàng sau,vấn đề trướcmắt là các nhà đầu tư cần tìm vị trí nào đắc địa cho việc triển khai dự án của mình

2.Một só thành tựu đạt được:

Trong một thống kê gần đây, hiện nay 18% tổng dư nợ của các ngân hàng đangđựơc đầu tư vào bất động sản Vào thời kì thị trường phát triển nóng, tốc độ cho vayđối với dự án bất động sản của một số ngân hàng tăng đên 25%, trong đó các khỏanvay trung và dài hạn chiếm đến 82% Nhưng từ khi thị trường đóng băng, các ngânhàng bắt đầu hạn chế cho vay,đến cuối năm 2005 tốc độ cho vay đã giảm xuống chỉcòn 9%

Tại thành phố hồ chí minh, lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản đã lên đến

50 ngàn tỷ đồng, dư nợ cho vay vào bất động sản trên 25 ngàn tỷ đồng, chiếm 13,7%tổng dư nợ Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan hơn khi số vốn dư nợ đã lênđến 9 ngàn tỷ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ tính đến 2005, số vốn đầu tư nước ngoàivào bất động sản đã lên đến 12 tỷ usd, nhưng sự trầm lắng đã khiến nhiều nhà đầu tưđang ở trạng thái chần chừ

Mức vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp xây dựng này một tănglên .thời kỳ 1991 -1999 vốn đăng ký bình quân của một doanh nghiệp xây dựng là0,57 tỷ đồng ,năm 2000 là 0.96 tỷ đồng nhưng đến năm 2002 là 1,8 tỷ đồng Doanhnghiệp có số vốn đăng ký cao nhất là 200 tỷ đông (hơn 130 triệu usd) và đến nay con

só đó đã tăng lên rất nhiều lần §ó là một bằng chứng cho thấy sự tăng vọt của luồngvốn hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.một điều đáng chú ý là só vốn đầu tư thực tếcao hơn số vốn đăng ký ở cùng thời kỳ và doanh nghiệp tư nhân trong nước là nhà đầu

tư chủ yếu và chiếm tỷ trọng lớn

Còn trong việc thu hút vốn từ thị trường cổ phiếu ,bước đầu đã thu hút đượcvốn từ việc phát hành trái phiếu công ty Chính phủ đã ban hành các quy định rõ rànghơn về việc phát hành cổ phiếu và trái phiếu của doanh nghiệp.§ây là một thị trườngvốn không thể thiếu của bất cứ một nền kinh tế nào nói chung và trong kinh doanh bấtđộng sản nói riêng

Luật chứng khoán được quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 sẽtạo hành lang pháp lý thuận lợi cho việc phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp

Tín dụng ngân hàng vẫn là hình thức huy động vốn chủ yếu của các doanhnghiệp xây dựng nước ta Hoạt động chủ yếu của các tổ chức tín dụng vẫn là huy động

và cho vay với các hình thức tín dụng truyền thống Với một điều rất đáng khuyếnkhích là trong hoạt động của các công ty cho thuê tài chính thường không có sự phânbiệt đối xử với các thành phần kinh tế khác nhau,kể cả các công ty nhỏ cũng nhưnhững doanh nghiệp lớn

3 Những tồn tại và nguyên nhân

Mặc dù có tiến bộ về tăng trưởng ,chuyển dịch cơ cấu và hiệu qua sản xuất kinhdoanh ở một số mặt được nâng lên ,song so với yêu cầu của chiến lược phát triển kinh

tế đến năm 2010 và hội nhập kinh tế khu vực ,quốc tế thì doanh nghiệp nước ta bộc lộnnhiều yếu kém bất cập

Khoảng 90% trong số các doanh nghiệp chưa tới 10 tỷ đồng tổng số vốn điều lệcủa 2300 doanh nghiệp chỉ có khoảng 250.000 tỷ đồng ,tương đương với khoảng 15,5

tỷ usd –tức chỉ tương đương với số vốn của một tập đoàn đa quốc gia cỡ trung bìnhtrên thế giới –như một chuyên gia

Thị trường chứng khoán việt nam lại đang trong giai đoạn phát triển ,chưa trởthành kênh huy động vốn dài hạn cho đầu tư phát triển Nước ta hiện nay có trên 400công ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên trung tâm giao dịch cổ phiếu Song hiện chỉ

có hơn 50 công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán ,nhưng tổng số tài khoản đầu

tư chứng khoán của toàn thị trường mới chỉ chiếm con số rất khiêm tốn ,không bằng sốtiền gửi tại một ngân hàng cổ phần nhỏ

Dường như các công ty cổ phần không muốn niêm yết trên thị trường chứngkhoán Trong khi đó ở các nước khác ,được niêm yết là một vinh hạnh lớn ,phải phấnđấu một thời gian nhất định ,có khi trong nhiều năm mới đủ điều kiện niêm yết nguyênnhân chính của hiện tượng này liên quan đến lợi ích của công ty khi niêm yết và khôngniêm yết §ó là khi không niêm yÕt th× không cần kiểm toán hàng năm ,không tốn phí