Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh ngân hàng phát triển khu vực Bắc Kạn Thái Nguyên

vốn tín dụng đầu tư, mà tài sản bảo đảm tiền vay cho NHPT chủ yếu là chính các tài sản hình thành trong tương lai của các dự án, trong đó phần lớn là các bất động sản như: quyền sử dụng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN

KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

THÁI NGUYÊN - 2013

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGUYỄN TRIỀU DƯƠNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN

KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

Mã số: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN

THÁI NGUYÊN - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản luận văn này là công trình nghiên cứu cá nhân thực sự; được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tình hình thực tiễn và

dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thế Phán

Các số liệu và những kết quả tính toán trong luận văn là trung thực, được đưa ra xuất phát từ nghiên cứu thực tiễn và kinh nghiệm

Một lần nữa tôi xin được khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên

Học viên

Nguyễn Triều Dương

LỜI CẢM ƠN

Xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng

dẫn và Quý thầy cô trong Khoa Sau đại học - Trường đại học kinh tế và quản trị kinh doanh - Đại học Thái Nguyên đã truyền dạy những kiến thức trong quá trình học tập và truyền đạt những kinh nghiệm giúp cho tôi có thể hoàn thành luận văn của mình một cách tốt nhất

Cảm ơn Ban lãnh đạo và tập thể Chi nhánh Ngân hàng phát triển Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi về mặt số liệu và những kinh nghiệm thực tế trong quá trình thực hiện

Học viên

Nguyễn Triều Dương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Những đóng góp khoa học của luận văn 4

5 Kết cấu luận văn 4

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 5

1.1 Tổng quan về định giá bất động sản 5

1.1.1 Khái niệm bất động sản 5

1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản 6

1.1.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản 7

1.1.4 Các phương pháp định giá bất động sản 7

1.2 Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp 8

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 8

1.2.2 Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp 10

1.2.3 Các căn cứ và nguyên tắc trong định giá bất động sản thế chấp 11

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp 13

1.2.5 Quy trình định giá bất động sản thế chấp 17

1.2.6 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 20

1.3 Cơ sở thực tiễn 22

1.3.1 Các quy định của Nhà nước, của các ngân hàng và của Ngân hàng Phát triển về định giá bất động sản thế chấp 22

1.3.2 Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp của một số nước trên thế giới và một số NHTM trong nước Bài học kinh nghiệm rút ra cho Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 25

Chương 2 PHƯƠNG PHÁP VÀ HỆ THỐNG CHỈ TIÊU NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 36

2.1 Thu thập thông tin 36

2.1.1 Thu thập thông tin thứ cấp 36

2.1.2 Thu thập thông tin sơ cấp 37

2.2 Phương pháp tổng hợp thông tin 37

2.3 Phương pháp phân tích số liệu và nghiên cứu tình huống 38

2.3.1 Các phương pháp phân tích 38

2.3.2 Nghiên cứu tình huống 38

2.4 Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu đề tài 39

2.4.1 Hệ thống các chỉ tiêu phản ánh trực tiếp giá trị của bất động sản được định giá… 39

2.4.2 Nhóm hệ thống các chỉ tiêu liên quan đến BĐS phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá BĐS thế chấp 39

Chương 3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN 40

3.1 Một số nét cơ bản về chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 40

3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 40

3.1.2 Đánh giá chung về những điều kiện có ảnh hưởng đển chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp của Chi nhánh 45

3.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 47

3.2.1 Khái quát về công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh

NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 47

3.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp 56

3.3 Đánh giá chung về công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 73

3.3.1 Những ưu điểm 73

3.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân 75

3.3.3 Vấn đề đặt ra trong định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh 80

Chương 4 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN 82

4.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá BĐS thế chấp tại chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 82

4.2 Các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 84

4.2.1 Hoàn thiện bộ máy định giá hệ thống NHPT nói chung và của Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên nói riêng 84

4.2.2 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá 85

4.2.3 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp 86

4.2.4 Đổi mới quy trình định giá và hoàn thiện hệ thống văn bản liên quan đến định giá BĐS thế chấp 87

4.2.5 Tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động sản thế chấp 90

4.2.6 Xây dựng cơ sở dữ liệu và cập nhật thông tin về bất động sản thế chấp 90

4.3 Một số kiến nghị 91

4.3.1 Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước 91

4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước 93

4.3.3 Với Ngân hàng phát triển Việt Nam 94

KẾT LUẬN 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 PHỤ LỤC 101

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng

Bảng 3.1: Tổng hợp kết quả hoạt động của Chi nhánh NHPT khu vực

Bắc Kạn - Thái Nguyên giai đoạn 2009-2012 43

Bảng 3.2: Kết quả hoạt động cho vay theo dự án có BĐS thế chấp của Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 53

Bảng 3.3: Kết quả đảm bảo tiền vay bằng các loại tài sản 54

Bảng 3.4: Kết quả cho vay thế chấp bất động sản tính theo dƣ nợ 54

Bảng 3.5: Giá trị bất động sản bảo đảm dƣ nợ phân loại theo BĐS 55

Bảng 3.6: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 64

Bảng 3.7: Ví dụ về định giá thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 68

Sơ đồ Sơ đồ 3.1: Tổ chức bộ máy của Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 42

Sơ đồ 4.1: Quy trình tổ chức định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên (đề xuất áp dụng) 88

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Sự phát triển của hệ thống Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho sự phát triển của nền kinh tế Với một nước đang phát triển như Việt Nam đang trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước và tham gia vào quá trình hội nhập thế giới thì việc xây dựng một hệ thống Ngân hàng phát triển bền vững là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêu cần được thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước Yếu tố tạo nên sự bền vững ấy là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh Hai yếu tố này tồn tại song song nhưng lại mâu thuẫn nhau Hoạt động Ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nhất Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau có thể dẫn tới sự sụp đổ của một Ngân hàng Vì vậy yêu cầu hạn chế rủi ro là một trong những yêu cầu không thể thiếu trong hoạt động không chỉ từ phía các Ngân hàng

mà còn từ phía Chính phủ Một trong những biện pháp để hạn chế rủi ro của tất

cả các Ngân hàng là cho vay có tài sản bảo đảm, mà chủ yếu là bất động sản

Hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam là ngân hàng của Chính phủ thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi đầu tư và tín dụng xuất khẩu của Nhà nước Các hoạt động cho vay của NHPT có đặc thù là không vì mục đích lợi nhuận, đối tượng cho vay chủ yếu tập trung vào các dự án an sinh xã hội, các

dự án thuộc đối tượng khuyến khích ưu đãi đầu tư nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ra cơ sở vật chất, tài sản cố định góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế

xã hội Các loại hình dự án này thường có tổng mức đầu tư lớn, thời gian vay vốn dài, mức vốn cho vay lớn, rủi ro tín dụng cao trong khi lãi suất cho vay thấp do được hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ưu đãi đầu tư của Nhà nước Do vậy yêu cầu về bảo toàn vốn và phát triển bền vững là yêu cầu hàng đầu trong hoạt động cho vay của NHPT Cũng từ tính chất của các dự án thuộc đối tượng vay

vốn tín dụng đầu tư, mà tài sản bảo đảm tiền vay cho NHPT chủ yếu là chính các tài sản hình thành trong tương lai của các dự án, trong đó phần lớn là các bất động sản như: quyền sử dụng đất, nhà xưởng, vật kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất…

Nhìn chung, công tác quản lý tài sản bảo đảm tiền vay trong đó có khâu định giá tài sản thế chấp đặc biệt là việc định giá các tài sản thế chấp là bất động sản của hệ thống các Ngân hàng thương mại của Việt nam nói chung và

hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam nói riêng còn đang có rất nhiều hạn chế và yếu kém Lý do là thị trường bất động sản ở Việt nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển thiếu ổn định, pháp luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều bất cập, hệ thống các văn bản pháp lý, thủ tục, giấy tờ còn rườm rà mang nặng tính hình thức, khung giá đất của Nhà nước còn nhiều bất cập so với thực tế thị trường, phẩm chất đạo đức và năng lực của những người làm công tác định giá bất động sản thế chấp còn nhiều hạn chế…

Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên cũng không phải là một ngoại lệ Trong quá trình công tác và làm việc tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên, tác giả nhận thấy: Việc tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt là vấn đề định giá tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản để từ đó đưa ra những giải pháp thiết thực nhằm nâng cao chất lượng công tác này có ý nghĩa rất quan trọng

và cần thiết cả về lý luận và thực tiễn Nó giúp cho công tác định giá tài sản được chính xác hơn, đảm bảo tính pháp lý hơn, từ đó góp phần nâng cao chất lượng công tác quản lý tài sản đảm bảo tiền vay của hệ thống NHPT, thực hiện được mục tiêu an toàn, hiệu quả và phát triển bền vững mà Ngân hàng phát triển đã đề ra đối với những dự án sử dụng vốn tín dụng đầu tư và tín dụng xuất khẩu của Nhà nước

Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài: ‘‘Hoàn thiện công tác

định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên" làm đề tài nghiên cứu

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nói chung, thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên nhằm nghiên cứu và đề xuất các giải pháp cơ bản hoàn thiện và nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động tín dụng của Chi nhánh một cách có hiệu quả Thực hiện mục tiêu quản

lý tín dụng an toàn, hiệu quả, phát triển bền vững Ngân hàng phát triển

Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, loại bất động sản thế chấp, các nguyên tắc, các phương pháp, quy trình định giá bất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật quy định về định giá bất động sản thế chấp liên quan đến việc xác định giá trị của bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

3.3 Địa điểm nghiên cứu

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp được thực hiện tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

4 Những đóng góp khoa học của luận văn

- Sau khi nghiên cứu, đề tài sẽ hệ thống hóa được các cơ sở lý luận và thực tiễn về định giá bất động sản thế chấp: nêu được ý nghĩa, vai trò, nhân tố ảnh hưởng, quy trình và các phương pháp định giá bất động sản thế chấp - yếu

tố quan trọng trong bảo đảm tiền vay cho các dự án vay vốn tín dụng đầu tư

- Sẽ đưa ra được những đánh giá về chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

- Đưa ra những giải pháp cơ bản trong việc hoàn thiện hơn công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên trong thời gian tới;

- Đưa ra những đề xuất kiến nghị đối với cấp trên nhằm tạo mọi điều kiện

để các ngân hàng nói chung, Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp

5 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được trình bầy trong 4 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp

Chương 2: Phương pháp và hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu đề tài

Chương 3: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

Chương 4: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời

La mã cổ đại và được ghi lại trong Bộ Luật La Mã Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Do mỗi nước có những nét đặc thù riêng có quan niệm phân loại và tiêu chí phân loại riêng nên pháp luật của nhiều nước trên thế giới quy định về BĐS khác nhau khi đi vào chi tiết về những tài sản gắn liền với đất

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được” Theo đó, BĐS bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2 Khái niệm định giá bất động sản

Để hiểu về định giá BĐS, trước hết ta phải hiểu rõ về định giá tài sản Định giá tài sản là một loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, tính

kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá tài sản hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản được một số tác giả khái quát như sau:

Theo Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth của nước Anh

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”

- Định giá BĐS là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định

- Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm

cả lĩnh vực đầu tư

- Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được giá trị cụ thể của một BĐS phụ vụ cho mục tiêu nhất định ở một thời điểm cụ thể

- Trong 3 định nghĩa trên thì định nghĩa thứ 2 có tính bao quát nhất Nó

đề cập đến lĩnh vực đầu tư khác, đây là điểm rất quan trọng vì:

+ Việc sở hữu BĐS là một hình thức giữ tiền và cần cân nhắc xem người

có tiền sẽ làm gì với số tiền của họ

+ Có rất nhiều kiểu đầu tư: Đầu tư cho hàng hóa lâu bền như đồ dùng cho gia đình, nhà cửa, phương tiện hành nghề, chi cho giáo dục; đầu tư vào cổ

phiếu, chứng khoán cần nghiên cứu các hướng đầu tư khác nhau trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Như vậy, có thể thống nhất: Định giá bất động sản là khoa học về xác

định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư

1.1.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản

Trong định giá BĐS, cần phải quán triệt một số nguyên tắc cơ bản sau đây: 1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất; 2) Nguyên tắc cung - cầu; 3) Nguyên tắc phù hợp; 4) Nguyên tắc thay thế; 5) Nguyên tắc thay đổi; 6) Nguyên tắc cân bằng; 7) Nguyên tắc cạnh tranh; 8) Nguyên tắc đóng góp; 9) Nguyên tắc dự báo; 10) Nguyên tắc nhất quán; 11) Nguyên tắc thực tế và 12) Nguyên tắc ngoại ứng

Giữa các nguyên tắc trên có mối quan hệ chặt chẽ, tác động qua lại, bổ sung cho nhau, vì vậy trong định giá bất động sản, tùy từng trường hợp cụ thể

có thể quán triệt một số nguyên tắc nhất định trong số các nguyên tắc đó

- Phương pháp lợi nhuận

Ngoài 5 phương pháp trên, ở một số quốc gia có trình độ quản lý cao, người ta còn sử dụng phương pháp định giá mang tính định lượng, dựa trên một số mô hình toán học, xem xét mối quan hệ giữa các yếu tố tác động (yếu

tố nguyên nhân) đến giá của bất động sản (kết quả)

1.2 Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp

1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

Định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị bất động sản thế chấp cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS Định giá BĐS thế

chấp là một trong những khâu quan trọng và không thể thiếu trong qui trình cho vay của các NHTM nhằm xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo BĐS và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý

Vậy bất động sản thế chấp là gì? Theo quy định tại Điều 342 Bộ Luật Dân sự năm 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ mà các bên không có thoả thuận về tài sản phụ đó thì tài sản phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp

Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều

715 đến Điều 721 Bộ Luật Dân sự năm 2005 và các quy định khác của pháp luật có liên quan Như vậy, thế chấp tài sản khác cầm cố tài sản ở chỗ, trong trường hợp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ; trong trường hợp thế chấp, bên thế chấp được giữ tài sản thế chấp để tiếp tục khai thác, sử dụng

Về hình thức thế chấp tài sản: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong một số trường hợp pháp luật có quy định văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc thế chấp tài sản phải tuân thủ các hình thức đó (Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005)

Về thời hạn thế chấp: thời hạn thế chấp do các bên thoả thuận, nếu không có thoả thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa

vụ được bảo đảm bằng thế chấp (Điều 344 Bộ luật dân sự năm 2005)

Như vậy trên cơ sở các quy định của Nhà nước về hoạt động thế chấp,

có thể đưa ra khái niệm về thế chấp BĐS như sau: Thế chấp BĐS là việc một bên dùng quyền sử dụng đất của mình hoặc/và các BĐS khác thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với mảnh đất đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia và không chuyển giao quyền sử dụng đất và các BĐS đó cho bên nhận thế chấp

Tóm lại: Các BĐS được thế chấp bao gồm:

Thứ nhất: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản

gắn liền với nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định

được thế chấp

Thứ ba: BĐS hình thành trong tương lai, tức BĐS hình thành sau thời

điểm ký kết giao dịch thế chấp

Thứ tư: Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Về các điều kiện của bất động sản thế chấp: BĐS thế chấp phải đồng thời thỏa mãn các điều kiện sau:

Thứ nhất: BĐS phải được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất

đai và bất động sản

Thứ hai: BĐS được phép giao dịch

Thứ ba: BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong

quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng

Thứ tư: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay

phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay

1.2.1.2 Sự cần thiết phải định giá BĐS thế chấp

- Định giá BĐS thế chấp là một trong những yếu tố đầu tiên để các NHTM quyết định được mức vốn cho vay đối với khách hàng vay dùng tài sản đảm bảo là BĐS để thế chấp, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của các NHTM

- Việc định giá BĐS thế chấp sẽ là cơ sở để các ngân hàng và khách hàng ký hợp đồng thế chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, nó sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết các tranh chấp sau này về giá trị BĐS thế chấp

- Định giá BĐS thế chấp còn giúp cho người đi vay có thể xác định được giá trị BĐS mà mình thế chấp, đó là cơ sở để người đi vay biết được giá trị thị trường BĐSTC, làm cơ sở cho các giao dịch khác liên quan đến BĐSTC

- Định giá BĐSTC tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá BĐS, nó là cơ sở dữ liệu cho các nghành, lĩnh vực khác có liên quan đến các giao dịch BĐS của nền kinh tế

1.2.2 Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp

Do mục đích định giá BĐS để thế chấp, vì vậy định giá BĐS thế chấp có các đặc điểm như sau:

- Giá trị định giá của BĐSTC bao giờ cũng thấp hơn giá trị thị trường, nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM Cũng do tính đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng nên khi định giá thế chấp BĐS phải tính giá trị BĐS trong điều kiện thị trường BĐS bất ổn nhất

- Giá trị của BĐSTC thường chỉ có ý nghĩa trong việc thế chấp BĐS tại một NHTM cụ thể nào đó mà khách hàng vay vốn, chứ nó không được áp dụng tại một NHTM nào khác

- Hầu hết các NHTM đều tự định giá BĐSTC mà không thuê một tổ chức định giá hoạt động độc lập nào khác

- Định giá BĐSTC chủ yếu dựa vào tính pháp lý, quy mô và điều kiện kinh tế của BĐS, các yếu tố khác gần như không được xem xét đến

- Định giá BĐSTC tại các NHTM chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh

- Giá trị BĐSTC phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách và các quy định

cụ thể của từng NHTM

1.2.3 Các căn cứ và nguyên tắc trong định giá bất động sản thế chấp

1.2.3.1 Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp

Thứ nhất: Căn cứ vào bản thân các yếu tố của BĐS

* Các yếu tố cấu thành giá trị BĐS

- Đó là toàn bộ các chi phí cấu thành nên BĐS đó gồm: những yếu tố kết tinh lao động, những yếu tố vật chất…

- Yếu tố thuộc tài nguyên môi trường (có thể không phải là do lao động đóng góp) có thể là môi trường xã hội, môi trường thiên nhiên, môi trường tài nguyên

- Các yếu tố tác động tới giá trị thị trường của BĐS: ở những vùng có điều kiện thuận lợi thì nguồn cung ngày càng có giới hạn nhưng nhu cầu ngày càng tăng lên dẫn đến sự mất cân đối trong cung cầu

* Căn cứ vào hình thái hiện tại của BĐS

- Yếu tố vật chất thuộc về kết cấu, kiến trúc của BĐS đó xem có phù hợp với hiện tại hay không(như chiều cao, kiến trúc có phù hợp hay không)

- Tính bền chắc của BĐS: phụ thuộc vào yếu tố thời gian, vật lý

- Căn cứ vào những yếu tố về mặt kỹ thuật: phụ thuộc vào những yếu tố kết tinh lao động tạo ra hình dáng của BĐS nó có phù hợp với hiện tại hay không

- Căn cứ vào yếu tố tâm lý

* Căn cứ vào các yếu tố thuộc về vị trí và mức độ ảnh hưởng về vị trí

- Căn cứ vào địa điểm: yếu tố này ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của BĐS

- Mối quan hệ của BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được

vị trí của BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào

Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường

Yếu tố cạnh tranh của thị trường

- Nếu thị trường có yếu tố so sánh - lựa chọn: nó liên quan đến tính chất thay thế

- Những yếu tố sẵn có của các nguồn cung khác nhau

* Yếu tố của nền kinh tế

- Tác động vào sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế nói chung Như đối với việc thu hút mạnh vốn đầu tư làm cho nhu cầu về BĐS nhiều hơn dẫn đến giá BĐS tăng lên

- Điều kiện phát triển của ngành, lĩnh vực sử dụng BĐS đó đang trong thời kỳ phát triển mạnh hay suy thoái nó đều có ảnh hưởng mạnh tới giá trị của BĐS

* Căn cứ vào quan hệ cung cầu trên thị trường

- Yếu tố cung có tính chất độc quyền hay cạnh tranh, cung trong dài hạn hay ngắn hạn

- Yếu tố cầu: Nếu cho tiêu dùng thì nó phụ thuộc nhiều vào công dụng của BĐS mang lại, nếu mang tính chất đầu tư thì khi định giá cần phải căn cứ vào giá trị kỳ vọng mà BĐS đó mang lại cho nhà đầu tư

Thứ ba: Căn cứ pháp lý

* Yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS thế chấp

- Giới hạn về quyền năng: các quyền năng có đầy đủ hay không

- Các nghĩa vụ của BĐS như: nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ tài chính

* Các luật pháp liên quan đến bản thân một BĐS mà nó quy định chung

- Các quy định về sở hữu, sử dụng và các quyền năng đối với BĐS nói chung

- Các quy định của luật pháp liên quan đến các hoạt động định giá như: luật về định giá, pháp lệnh về định giá

số NHTM như ngân hàng Oceanbank thì họ vẫn xem xét và ghi nhận một phần giá trị tài sản trên đất (giá trị tài sản trên đất có thể bằng 20-40% giá trị thực tế của tài sản trên đất nếu xây dựng có giấy phép)

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp

Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS thế chấp bao gồm nhóm nhân tố chủ quan và nhóm nhân tố khách quan

1.2.4.1 Nhóm nhân tố chủ quan

Thứ nhất, quan điểm khác nhau của các ngân hàng về vấn đề định giá

BĐS thế chấp: Mỗi một Ngân hàng theo đuổi những mục tiêu hoạt động khác nhau và để đạt được mục tiêu đó các ngân hàng sẽ xác định các chiến lược kinh doanh sao cho phù hợp với điều kiện hoạt động của mình trong mỗi một giai đoạn cụ thể Bởi vậy quan điểm của từng ngân hàng về định giá BĐS thế chấp cũng không giống nhau Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh

tế phát triển ổn định, thị trường ít rủi ro, các Ngân hàng sẽ giảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay trong đó có qui định về tài sản đảm bảo, do đó việc định giá tài sản đảm bảo nói chung và tài sản đảm bảo BĐS nói riêng sẽ được nới lỏng và ngược lại.Quan điểm về vấn đề định giá của ngân hàng còn được thể hiện thông qua quan điểm về phát triển hoạt động thế chấp tài sản BĐS Với quan điểm thế chấp tài sản chỉ với mục đích cho vay, thì vấn đề định giá BĐS thế chấp sẽ được các ngân hàng làm căn cứ xác định mức cho vay hợp lý trên cơ sở giảm thiểu rủi ro, do đó giá trị định giá BĐS thế chấp sẽ khác xa nhiều so với giá trị thị trường của BĐS, và việc định giá BĐS thế chấp sẽ mang tính chủ quan của từng ngân hàng, hoặc theo từng loại hình ngân hàng căn cứ vào mức độ xác định rủi ro và tỷ lệ thu hồi BĐS khi khách hàng không trả được nợ, cũng như mức độ cạnh tranh trên thị trường tài chính tiền tệ

Thứ hai, cách thức tổ chức và qui trình định giá BĐS thế chấp: Công tác

tổ chức định giá cũng là nhân tố hết sức quan trọng ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp, thể hiện tính chuyên nghiêp hay không chuyên nghiệp trong quá trình định giá Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong hệ thống ngân hàng sẽ làm cho công tác tổ chức định giá trở nên đơn giản hơn Việc xây dựng qui trình định giá chuẩn, đơn giản, rõ ràng sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của công tác định giá, do đó cũng sẽ ảnh hưởng tới việc định giá

Thứ ba, lựa chọn phương pháp định giá thích hợp: Bất động sản là các tài

sản mang tính đặc thù, đặc biệt, lại chịu tác động của nhiều nhân tố cả khách quan và chủ quan Vì vậy, việc lựa chọn phương pháp định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá Trong định giá BĐS không có phương pháp nào

là chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên giác

độ phù hợp với điều kiện áp dụng và loại hình BĐS thế chấp, và quan trọng hơn là giảm thiểu chi phí trong quá trình định giá Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp căn cứ trên cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ giúp cho người định giá đưa ra mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có cơ sở khoa học và sẽ giảm chi phí cho công tác định giá

Thứ tư, Hệ thống thông tin định giá: Mặc dù thông tin là yếu tố khách

quan từ thị trường nhưng việc xây dựng hệ thống thông tin lại hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan của người định giá và chiến lược của từng ngân hàng Để xác định giá trị BĐS đòi hỏi người định giá phải thường xuyên thu thập và xử

lý thông tin Hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cậpnhật kịp thời sẽ là cơ sở để người định giá đánh giá và phân tích chính xác,

từ đó ảnh hưởng rất lớn đến kết quả và thời gian cho việc định giá BĐS

Thứ năm, đội ngũ nhân lực định giá: Trong bất kỳ điều kiện nào thì

nguồn nhân lực cho công việc định giá cũng hết sức quan trọng Phẩm chất đạo đức và trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá BĐS Định giá BĐS là một công việc khó khăn, phức tạp và đòi hỏi cán bộ định giá phải là người có kiến thức chuyên môn, được đào tạo bài bản, am hiểu bản thân BĐS và các yếu tố tác động đến giá trị BĐS, nắm vững các kiến thức về kinh tế, kỹ thuật

và xã hội để vận dụng trong quá trình định giá Bên cạnh đó phẩm chất đạo đức cũng là một nhân tố ảnh hưởng và chi phối rất lớn đến công tác định giá bởi việc xác định giá trị BĐS thế chấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đế giá trị của các khoản vay và do đó sẽ làm nảy sinh các mối quan hệ chi phối ảnh hưởng đến công việc của người định giá và có thể làm sai lệch kết quả định giá Do

đó nếu cán bộ định giá không có phẩm chất đạo đức tốt, vì lợi ích cá nhân có thể thông đồng với bên thế chấp để nâng giá trị BĐS vượt quá giá trị thực của

nó, làm ảnh hưởng đến chất lượng và kết quả định giá

Thứ sáu, các nhân tố chủ quan khác: Ngoài các nhân tố chủ quan nên

trên, còn có các nhân tố chủ quan khác có ảnh hưởng đến quá trình định giá

và chất lượng của công việc định giá Ví dụ như chiến lược kinh doanh của Ngân hàng theo từng giai đoạn; cách thức tổ chức nhận thế chấp; hệ thống cơ

sở vật chất phục vụ công việc định giá: văn phòng, trang thiết bị, hệ thống phần mềm xử lý thông tin và hoạt động liên ngân hàng…

1.2.4.2 Nhóm các nhân tố khách quan

Thứ nhất, các nhân tố về điều kiện tự nhiên: Điều kiện tự nhiên là nhân

tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí cả về tương đối và tuyệt đối cho BĐS,

từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá Ví dụ như: Những BĐS ở những vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiện phát triển của BĐS thì giá trị BĐS sẽ được định giá cao hơn và ngược lại Những BĐS có hình thể, kích thước, diện tích khác cũng sẽ được định giá khác nhau

Thứ hai, môi trường pháp lý, cơ chế chính sách: BĐS là tài sản chịu sự

quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật Do đó những qui định của Nhà nước về sở hữu, sử dụng BĐS, điều kiện BĐS tham gia vào các giao dịch thế chấp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quá trình nhận tài sản đảm bảo là các BĐS và

do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá Các chính sách của nhà nước trong việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng công trình cũng là những nhân tố khách quan tác động đến việc định giá BĐS thế chấp của ngân hàng

Thứ ba, môi trường kinh tế: Điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị

trường BĐS, làm cho giá cả trên thị trường BĐS tăng cao Do đó BĐS ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực đó sẽ cao hơn các khu vực khác Bên

cạnh đó khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho sản xuất cũng tăng theo, do

đó sẽ làm gia tăng lượng vốn vay tại các NHTM, điều này làm cho số lượng các cuộc định giá ngày càng gia tăng Như vậy môi trường kinh tế cũng là một trong những nhân tố khách quan có ảnh hưởng trực tiếp đến công việc định giá BĐS thế chấp

Thứ tư, hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị

trường tài chính BĐS và thị trường chứng khoán Định giá là hoạt động ra đời

và phát triển gắn liền với các hoạt động của thị trường Thị trường càng phát triển và hoạt động càng mạnh mẽ thì càng đòi hỏi công tác định giá thể hiện

sự chuyên nghiệp cao Đối với định giá BĐS thế chấp thì việc dựa vào tính chất và điều kiện hoạt động của thị trường là hết sức quan trọng Do đó việc định giá BĐS thế chấp cần căn cứ vào đặc điểm phát triển của từng giai đoạn của thị trường BĐS Thị trường tài chính BĐS xuất hiện khi có sự chuyển hóa giá trị tài sản bất động sản thành giá trị vốn và được đưa ra trao đổi giao dịch trên thị trường Như vậy thị trường này gắn liền với hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng chuyên hoạt động trong lĩnh vực cho vay thế chấp Việc xác định giá trị BĐS thế chấp sẽ là căn cứ để xác định giá trị vốn cho các khoản vay thế chấp đã được chứng khoán hóa

1.2.5 Quy trình định giá bất động sản thế chấp

Quy trình định giá BĐS thế chấplà một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp chuyên viên/thẩm định viên về giá hành động một cách rõ ràngvà phù hợp nhằm thực hiện công việc định giá BĐS thế chấp Quy trình ĐGBĐS thế chấp bao gồm 6 bước sau:

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và xác định vấn đề

Tiếp nhận hồ sơ là bước công việc đầu tiên của việc định giá BĐS thế chấp Trên cơ sở hồ sơ tiếp nhận, cán bộ định giá mới tiến hành xác định các nội dung:

- Các yếu tố về mặt pháp lý như: giấy tờ, hồ sơ liên quan đến BĐS

- Các yếu tố về đặc điểm, đặc tính kỹ thuật, kinh tế của BĐS cần định giá; Tìm hiểu các yếu tố xã hội, lịch sử Yếu tố pháp lý bên ngoài như: vùng

đó được quy hoạch như thế nào, các giới hạn về quyền năng của người sở hữu, sử dụng BĐS đó

- Xác định yêu cầu của khách hàng: đó là những yêu cầu đặt ra trong việc định giá mà cán bộ định giá cần phải đáp ứng

Bước 2: Lên kế hoạch

- Lên danh mục những khâu công việc phải thực hiện và phải chỉ rõ kết quả mang lại Đồng thời phải xác định làm thế nào để thực hiện được những công việc đó và thời gian thực hiện mỗi khâu công việc đó

Bước 3: Thu thập tài liệu

Trong bước này người định giá cần thu thập các tài liệu cung cấp thông tin về bất động sản mục tiêu Các thông tin này có thể khai thác từ khách hàng hoặc qua khảo sát từ thực tế Thu thập các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh như: các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu từ sử dụng đất…

Thu thập các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương

có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê… Cần phải thu thập đầy đủ các hệ thống văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích của BĐS Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: tình hình phát triển và tăng trưởng kinh tế, các chỉ số như GDP, CPI, tình hình lạm phát, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về chính sách nhà ở, chính sách thuế nhà đất, những thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm

sóat của Nhà nước đối với thị trường BĐS

Các nguồn thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, từ các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính phủ Đây là các thông tin giúp cho người định giá có thể phân tích được những diễn biến của thị trường và đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá

Trên cơ sở tài liệu và thông tin thu thập được, người định giá cần lựa chọn các thông tin đủ độ tin cậy và phù hợp nhất với việc định giá BĐS mục tiêu để xử lý và phân tích

Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá BĐS mục tiêu

Dựa trên các tài liệu đã thu thập được, để tiến hành các phân tích và lựa chọn phương pháp định giá BĐS thế chấp phù hợp nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp Có nhiều phương pháp khác nhau để định giá BĐS thế chấp và không có phương pháp nào là tuyệt đối mà chỉ có phương pháp nào là chủ yếu

và phù hợp nhất để xác định được giá trị BĐS thế chấp Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá Người định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá, tùy thuộc vào các hoàn cảnh khác nhau

Bước 5 Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng

Sau khi tính toán được giá trị BĐS thế chấp dựa trên cơ sở tính toán theo các phương pháp định giá lựa chọn, người định giá cần khảo sát giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếu mức độ chính xác của giá trị vừa định giá Nếu có sự sai lệch nhiều có thể tiến hành điều chỉnh, và đưa ra kết luận chính thức về mức giá cần xác định

Bước 6 Lập báo cáo định giá trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và gửi

cho khách hàng và các bộ phận liên quan

Bước cuối cùng trong qui trình định giá là người định giá cần hoàn thành bản báo cáo định giá với đầy đủ các nội dung cần thiết thể hiện toàn bộ quá trình định giá và trình cấp trên phê duyệt Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết định của cấp trên thì coi như giá trị định giá ghi trong bản báo cáo định giá sẽ là cơ sở để thực hiện quá trình cấp tín dụng cho khách hàng Như vậy, quá trình định giá là tất cả các bước để thực hiện nhiệm vụ định giá Một BĐS là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá khác nhau, để xác định đúng giá trị cần định giá vào một mục đích nhất định đòi hỏi NVĐG cần phải tuân thủ theo quy trình định giá nêu trên

1.2.6 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp

Có 5 phương pháp ĐGBĐS, nhưng trong Ngân hàng thông thường chỉ vận dụng 02 phương pháp sau để định giá bất động sản thế chấp:

* Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp định giá bằng cách

so sánh trực tiếp BĐS tương tự đã được bán trên thị trường dựa trên giả định: Giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường.Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh: Đây là một phương pháp được sử dụng rộng rãi, phổ biến trong các hoạt động định giá, đặc biệt là đối với định giá BĐS thế chấp, bởi nó được thực hiện khá đơn giản, không đòi hỏi nhiều các yêu cầu kỹ thuật, và kết quả của nó thể hiện giá trị thị trường BĐS Tuy nhiên vì là phương pháp so sánh giá trị trên thị trường nên giá trị định giá phụ thuộc hoàn toàn vào độ tin cậy của thông tin thu thập được Chất lượng thông tin tốt thì kết quả định giá tốt và ngược lại, nhiều khi thông tin còn mang tính lạc hậu nên việc so sánh có thể không chính xác Việc điều chỉnh các giá trị khác biệt và đưa ra giá trị cuối cùng của BĐS mục tiêu phụ thuộc nhiều vào tính chất chủ quan của người định giá Phương pháp so sánh

được ỏp dụng để định giỏ đất hoặc giỏ nhà đất cho cỏc yờu cầu mua bỏn, thế chấp, gúp vốn, phõn chia quyền lợi về tài sản Nú đặc biệt thớch hợp cho cỏc bất động sản cú tớnh đồng nhất cao như cỏc căn hộ chung cư, cỏc dóy nhà liền

kề được xõy dựng cựng một kiểu, cỏc bất động sản cựng khu vực

Phương phỏp so sỏnh thường được ỏp dụng tốt nhất cho cỏc bất động sản dõn dụng (nhà ở) và cho đất trống trong cỏc khu vực dõn cư và thương mại dịch vụ, bởi vỡ cỏc bất động sản này thường được mua khỏ phổ biến và dễ dàng trong việc so sỏnh

* Phương phỏp chi phớ: Là phương phỏp ước tớnh giỏ trị thị trường của

tài sản dựa trờn chi phớ tỏi tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giỏ Phương phỏp chi phớ được hỡnh thành từ nguyờn tắc thay thế

Phương phỏp chi phớ dựa trờn khả năng thay thế của BĐS đú với giả định giỏ trị của BĐS cần thế chấp được tớnh bằng chi phớ để tạo ra một bất động sản tương tự với nú Theo phương phỏp này giỏ trị của bất động sản được tớnh bằng:

Giỏ trị BĐS = Giỏ trị đất + Chi phớ đầu tư xõy dựng

nờn cỏc cụng trỡnh BĐS -

Cỏc yếu tố giảm giỏ

Quan trọng nhất của phương phỏp chi phớ đú là việc tớnh toỏn cỏc chi phớ cần thiết kết tinh vào giỏ trị BĐS; cỏc yếu tố và nguyờn nhõn gõy ra giảm giỏ giỏ trị BĐS Thụng thường cỏc chi phớ được đưa vào tớnh toỏn sẽ bao gồm chi phớ trực tiếp và giỏn tiếp trong đầu tư xõy dựng như chi phớ nguyờn vật liệu, chi phớ nhõn cụng, chi phớ quản lý chung, lợi nhuận của nhà thầu và cỏc chi phớ Trường hợp ỏp dụng:Trong thực tế hoạt động cho vay có tμi sản bảo đảm, nhiều trường hợp ngân hμng vμ các tổ chức tín dụng nhận thế chấp các BĐS không phổ biến, hoặc ít được giao dịch thông qua thị trường như nhμ xưởng sản xuất, nhμ kho, các công trình đầu tư lớn như bệnh viện, trường học Trong trường hợp nμy phương pháp so sánh không thể sử dụng để ước lượng giá trị

của BĐS cần thếchấp mμ phải dựa vμo cơ sở của phương pháp chi phí

sử dụng đất để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư tại Việt Nam; được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất thu tiền thuờ đất một lần cho cả thời gian thuờ (khoản 1 và 3, Điều 119).Và cỏc loại đất cũn lại khụng được phộp thế chấp, bảo lónh Gồm: Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất khụng thu tiền

sử dụng đất (Điều 109); Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuờ đất

(chỉ được thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê theo khoản 1 và

2, Điều 111); Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

mà số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2, Điều 112); Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất (Điều 114); Đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (khoản 2, Điều 119);Ngoài ra, một số loại đất khác mặc dù pháp luật không cấm thế chấp, bảo lãnh nhưng vẫn không thực hiện được trên thực tế như các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước, đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện bị quy hoạch

Một điểm đáng lưu ý là kể từ ngày 01-07-2004 trở đi, đất của các tổ chức, cá nhân trong nước thuê của Nhà nước hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cho dù đã trả tiền trước trong thời gian bao lâu cũng không được phép thế chấp, bảo lãnh

Luật Đất đai năm 2003 cũng quy địnhtrong tất cả các trường hợp được hay không được thế chấp quyền sử dụng đất nói trên, các tổ chức kinh tế và

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đều được quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, dù không được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất, nhưng người sử dụng đất vẫn có quyền cầm cố giá trị số tiền thuê đất đã trả trước với tư cách là một quyền tài sản (quyền được sử dụng đất thuê

đã trả trước tiền thuê)

- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng có một số quy định liên quan đến BĐS thế chấp và định giá BĐS thế chấp, cụ thể là:

Xác định giá trị BĐSTC (Điều 8): Tài sản bảo đảm tiền vay phải được

xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức

tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm

Đối với tài sản bảo đảm tiền vay không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá

Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp (Điều 9): Một BĐS có

thể được dùng để thế chấp thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều TCTD Trường hợp dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều TCTD thì phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản này đã được đăng ký tại

cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm;

+ Các TCTD cùng nhận một tài sản bảo đảm phải thỏa thuận với nhau bằng văn cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến BĐSTC, về việc xử

lý BĐSTC để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả nợ được;

+ Giá trị BĐSTC được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được đảm bảo, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Mức cho vay so với giá trị BĐS thế chấp (điều 10): Tổ chức tín dụng

quyết định mức cho vay trong giới hạn giá trị BĐS thế chấp và phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xác định

Việc giữ tài sản và giấy tờ của tài sản cầm cố, thế chấp (Điều 12)

+ Khi cầm cố tài sản, khách hàng có nghĩa vụ giao tài sản cho TCTD

giữ, nếu tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thỏa thuận tài sản

do khách hàng vay giữ hoặc giao cho bên thứ ba giữ, nhưng TCTD phải giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thế chấp đó

+ Khi thế chấp tài sản, tài sản thế chấp do khách hàng vay giữ, trừ trường hợp các bên thỏa thuận giao cho TCTD hoặc bên thứ ba giữ Nếu tài sản thế chấp là tài sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì tổ chức tín dụng phải giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Trong trường hợp cầm cố, thế chấp tài sản cho khoản vay hợp vốn, các

tổ chức tín dụng tham gia hợp vốn có văn bản thỏa thuận cử đại diện quản lý tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm tiền vay

+ Bên giữ tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm tiền vay, nếu để mất, hư hỏng, thì xử lý theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm

1.3.1.2 Các quy định cụ thể của Ngân hàng phát triển Việt Nam về định giá BĐS thế chấp

Các quy định cụ thể của Ngân hàng phát triển Việt Nam cũng đã ban hành một loạt các văn bản quy định cụ thể liên quan đến bảo đảm tiền vay nói chung và công tác định giá BĐS thế chấp nói riêng để vận dụng thực hiện trong nội bộ hệ thống NHPT Chi tiết danh mục các văn bản tại phụ lục 1 Các quy định cụ thể của Ngân hàng phát triển Việt Nam về định giá BĐS thế chấp quy định và làm rõ về một số nội dung cụ thể là về:

- Các loại tài sản là BĐS mà NHPT chấp nhận nhận thế:

- Các nguyên tắc thực hiện việc định giá BĐS thế chấp của NHPT

- Phương thức xác định giá trị BĐS thế chấp: Đối với tài sản là BĐS

hình thành trong tương lai từ vốn vay; Đối với tài sản bảo đảm là giá trị

quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất đã sẵn có:

- Công tác kiểm tra giám sát, quản lý đối với BĐS thế chấp và định giá BĐS thế chấp

1.3.2 Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp của một số nước trên

thế giới và một số NHTM trong nước Bài học kinh nghiệm rút ra cho Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên

1.3.2.1 Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp của một số nước trên thế giới

Hoạt động định giá Bất động sản nói chung và định giá BĐS thế chấp đã

có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời ở các nước Ở các nước phát triển như Anh dịch vụ định giá đã phát triển trên 200 năm, ở Úc khoảng 60-70 năm, Hoa Kỳ khoảng 70 năm Một số nước khác trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Malaysia, Indonexia… cũng đã có những bước dài về kinh nghiệm định giá bất động sản

a Kinh nghiệm định giá của các nước phát triển

* Định giá BĐS của Úc

Định giá BĐS ở Úc đã có lịch sử phát triển rất lâu đời Từ cuối những năm

1960 và đầu những năm 1970, các Bang ở Úc đều đã xây dựng Luật quy định về định giá đất Từ đó đến nay, các Luật này đã được xem xét sửa đổi rất nhiều lần

và quy định rất chi tiết các vấn đề xung quanh định giá đất, từ người chịu trách nhiệm và quyết định các vấn đề định giá đất đến quy trình thực hiện… Các phương pháp định giá đất cũng được quy định cụ thể trong các Luật đó

Các Bang ở Úc cơ bản cũng đều áp dụng các phương pháp định giá phổ biến được áp dụng ở các nước trên thế giới như Mỹ, Hồng Kông, New Zealand và Canada Đó là phương pháp so sánh, phương pháp vốn hóa và phương pháp chi phí Đối với các loại đất có thể có giá trị thị trường thì hầu hết đều dùng phương pháp so sánh, tức là lấy giá của mảnh đất tương tự được bán trên thị trường tại thời điểm định giá, sau đó có thể điều chỉnh, cộng thêm hoặc trừ đi các giá trị gia tăng hoặc các chi phí Đối với những loại đất không có giá trị thị trường thì sẽ dùng phương pháp chi phí hoặc phương pháp vốn hoá

* Kinh nghiệm định giá của Pháp và Anh

Là một nước có nền kinh tế phát triển, do đó dịch vụ định giá BĐS của Pháp cũng phát triển phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế Pháp là một nước tham gia vào Hiệp hội định giá BĐS của các nước nói tiếng Pháp Hiệp hội này hàng năm tổ chức hội thảo về phát triển dịch vụ định giá bất động sản Dịch vụ định giá BĐS của Pháp hoạt động mạnh và có tính chuyên nghiệp cao, phục vụ cho các mục đích: định giá BĐS do nhà nước trưng mua, định giá BĐS nhà nước hàng năm, định giá BĐS nhà nước bán ra, Định giá BĐS phục vụ cho các giao dịch dân sinh về BĐS như mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp và định giá BĐS cho mục đích tính thuế

Vương Quốc Anh là một nước có nền kinh tế thị trường phát triển Do đó

từ thế kỷ thứ XVIII nước Anh đã nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá theo thị trường, tức là giá BĐS được xác định theo phương pháp so sánh trên thị trường trên cơ sở vị trí và lợi thế của mảnh đất và giá trị tài sản của công trình trên đất Dịch vụ định giá của Anh cũng được áp dụng cho rất nhiều lĩnh vực, phục vụ cho nhu cầu quản lý của Nhà nước và các nhu cầu giao dịch của người dân, trong đó chủ yếu là các giao dịch về mua bán và thế chấp tài sản khi vay vốn tại các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng

b Kinh nghiệm định giá BĐS của một số nước Châu Á

Kinh nghiệm định giá của Thái Lan

Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá của Thái Lan đã hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc… Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi đối với các trường hợp định giá đối với tài sản là nhà

và đất đai, các phương pháp khác như chi phí/ giá thành và thu nhập (đầu tư) được sử dụng trong định giá nhà và công trình, tài sản trên đất Để có cơ sở áp dụng cho phù hợp với điều kiện của mình, các nhà định giá của Thái Lan cũng

đã nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên

cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi và

áp dụng cho Thái Lan Cho đến nay, định giá BĐS tại Thái Lan được ở giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế

Bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn, ở Thái Lan, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá Việc này được bắt đầu từ năm 1988 với mô hình thống kê nhằm nghiên cứu chu kỳ tài sản của Thái Lan trong những năm 1970-1988 của cơ quan BĐS Thái Lan Cơ sở dữ liệu về các dự

án BĐS với các thông tin về chủ sở hữu và BĐS cũng được lưu trữ đầy đủ trong hệ thống này Thái Lan cũng chủ trương sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá nhằm giảm bớt các chi phí định giá

Mặc dù đã được qui định trong luật pháp rất cụ thể về phương pháp, qui trình thực hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trình định giá nhưng trong thời gian diễn ra khủng hoảng tài chính tại Thái Lan, nhiều vụ sai phạm

về định giá BĐS liên quan đến thế chấp tiền vay ngân hàng được phát hiện Những vi phạm này xuất phát từ nhiều lý do khác nhau như: cán bộ định giá không đủ thông tin, khách hàng móc ngoặc với người định giá, khách hàng, người định giá và quan chức liên kết với nhau để lừa ngân hàng và các tổ chức tài chính Vì vậy sau khi vượt qua khủng hoảng, Thái Lan đã chú ý đầu

tư nhiều hơn cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đặc biệt là xây dựng

hệ thống giá trên thị trưòng Trong tương lai Thái lan đang hướng tới việc Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu sau đó có cơ chế cung cấp số liệu một cách thuận tiện cho cá nhân và các tổ chức định giá

* Kinh nghiệm định giá của Singapore và Malaysia

Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (Hiệp hội định giá) thành lập năm 1963 Đây là một tổ chức chuyên nghiệp mang tính quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản Ngoài ra các doanh nghiệp định giá cũng được thành lập chủ yếu

dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn Hiện nay có khoảng 60 công ty định giá tư nhân với số lượng trên 600 nhân viên có thẻ định giá

Kể cả ở Singapore và Malaysia, định giá BĐS đều được coi là một nghề Các định giá viên có thể làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức tập đoàn lớn và họ cũng có thể làm việc cho các Bộ quản lý Nhà nước hoặc Bộ quản lý kinh doanh Định giá viên cũng có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ hoặc các tổ chức tương tự như Ngân hàng phát triển nhà ở, Cục qui hoạch phát triển đô thị, Tổng cục địa chính, Cục thuế…

Các phương định giá phổ biến ở các nước này là phương pháp so sánh, chi phí và phương pháp thu nhập Ngoài ra trong một số trường hợp đặc biệt còn áp dụng thêm 2 phương pháp khác là phương pháp lợi nhuận và phương pháp loại trừ

1.3.2.2 Kinh nghiệm định giá bất động sản ở một số ngân hàng thương mại trong nước

Trên phương diện lý thuyết, đối với bất Ngân hàng nào khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh tạo ra nguồn trả nợ của khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay hầu hết các ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng cho khách hàng có tài sản thế chấp, và xem đó như là chiếc phao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ

Qua khảo sát về tình hình hoạt động cho vay cho thấy có đến 94% các ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại Theo thống kê của Ban giám sát Tài chính Quốc gia thì năm

2008, dư nợ BĐS ở mức hơn 9% tổng dư nợ, song giá trị BĐS thế chấp lên tới 50% tổng giá trị tài sản ngân hàng, tức bằng GDP của Việt Nam Những con

số này cho thấy hệ thống các ngân hàng vẫn xem BĐS là ưu tiên hàng đầu khi

nhận tài sản thể chấp Vì vậy, khi quyết định cho vay, vấn đề đầu tiên mà các ngân hàng xem xét là tài sản thế chấp, giá trị tài sản thế chấp mà tài sản thế chấp đó chủ yếu là BĐS

Một khách hàng có thể vay ở nhiều tổ chức tín dụng khác nhau nhưng tài sản thế chấp là BĐS của khách hàng có giới hạn và được dùng để thế chấp vay vốn, giá trị BĐSTC sẽ được mỗi một TCTD định giá khác nhau và đưa ra mức cho vay khác nhau tùy thuộc vào chính sách của từng TCTD Để vừa giải quyết được quyết định mức vốn cho vay phù hợp và vừa có tài sản đảm bảo an toàn thì các TCTD luôn luôn quan tâm đến vấn đề định giá và quản lý tài sản đảm bảo

Dưới đây là kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp tại một số NHTM ở nước ta:

* Kinh nhiệm của Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

- Quy định rất chi tiết và chặt chẽ về điều kiện của BĐS được thế chấp

- Quy trình định giá tài sản đầy đủ, chi tiết và chặt chẽ theo các bước sau: Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo của khách hàng

Nhân viên tư vấn (NVTV) khách hàng vay tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra

hồ sơ tài sản đảm bảo từ khách hàng, hồ sơ phải đầy đủ các loại giấy tờ theo quy định của Techcombank

NVTV điền vào phiếu yêu cầu định giá tài sản theo mẫu của Ngân hàng

và có xác nhận của Trưởng đơn vị, sau đó NVTV sẽ Fax hoặc gửi mail toàn

bộ hồ sơ về TSĐB kèm theo phiếu yêu cầu định giá cho phòng định giá tài sản, hồ sơ trên được giao cho lãnh đạo phòng định giá tài sản, sau đó sẽ phân công NVĐG thực hiện việc định giá BĐSTC nói trên

Bước 2: Xác định phân cấp định giá tài sản đảm bảo

Việc xác định phân cấp định giá tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm sự