hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty pacific

Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu:phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu, thống kê và tiến hành phỏngvấn, xin

LỜI MỞ ĐẦU

Bất động sản là một nguồn tài sản vô cùng lớn của mọi quốc gia, mọi nềnkinh tế, gia đình và cá nhân Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì bấtđộng sản cũng được mua bán và trở thành hàng hóa đặc biệt, nó được trao đổi mạnh

mẽ trong thị trường bất động sản hiện nay Tuy nhiên, thị trường bất động sản ởnước ta đang có nhiều biến động, thiếu thông tin minh bạch, có nhiều vấn đề bất cập

về giá trị bất động sản hiện nay chưa được sát giá trị thực của nó Do đó, nhu cầuđịnh giá bất động sản là rất cần thiết, xác định giá trị bất động sản một cách chínhxác cho từng mục đích cụ thể; có thể làm căn cứ để đầu tư, góp vốn, mua bán, chothuê, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng kinh doanh,tính thuế

Định giá bất động sản ở nước ta tuy còn mới mẻ nhưng đã đạt được một sốthành tựu, góp phần quan trọng trong sự phát triển thị trường bất động sản; được coi

là một trong những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Nó được khẳngđịnh hơn khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2006, hoạt độngkinh doanh bất động sản bao gồm: Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụbất động sản Mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thứckinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú, đặc biệt là định giá bất động sản đãgóp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam pháttriển đúng hướng, minh bạch hơn

Trước xu hướng phát triển của định giá bất động sản ở nước ta hiện nay,Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập với chức năngchuyên về kinh doanh dịch vụ bất động sản Đặc biệt, dịch vụ định giá bất động sản

là dịch vụ nòng cốt; hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá,quảng cáo bất động sản phát triển Với mục tiêu trở thành một trong những Công ty

đi đầu trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản, đi đầu trong lĩnh vực định giá, sàn giaodịch bất động sản có uy tín số 01 của Việt Nam, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bấtđộng sản và giới kinh doanh bất động sản cũng như những người có nhu cầu mua,bán bất động sản Tuy mới thành lập nhưng công ty cổ phần sàn giao dịch bất độngsản Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất độngsản, cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân, các doanh

nghiệp, các ngân hàng Tuy nhiên, công tác định giá ở Công ty chưa được quantâm đúng mức, còn một số vướng mắc và hạn chế

Sau một thời gian thực tập tại công ty, nhìn nhận từ chính những vấn đề lý

luận và thực tiễn nêu trên, em lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty Pacific” để làm chuyên đề thực tập.

Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau:

- Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản

- Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phầnsàn giao dịch bất động sản Việt Nam

- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp, biện pháp khắc phục và kiến nghị nhằm hoànthiện công tác định giá bất động sản

Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại Công

ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phươngpháp định giá bất động sản mà Công ty đang sử dụng

Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản ViệtNam

Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu:phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu, thống kê và tiến hành phỏngvấn, xin ý kiến các cán bộ phòng thẩm định giá của Công ty cổ phần sàn giao dịchbất động sản Việt Nam

• Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác

định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản

Việt Nam.

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của phó giáo sư tiến sĩ Nguyễn ThếPhán cùng các thầy cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên; Ban Giámđốc và các anh chị Phòng dịch vụ bất động sản của Công ty cổ phần sàn giao dịchbất động sản Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đềthực tập này

2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam quy định:

“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai, nhà

ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, côngtrình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác theo quyđịnh của pháp luật”

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vậtchất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Như vậy, được coi là bất động sảnkhi có các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

- Được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người

- Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế, có thể gây ảnh hưởng đến công năng,tính chất và hình thái của nó không thay đổi

- Có thể đo lường được bằng giá trị nhất định

- Nó phải tồn tại lâu dài

1.1.1.2 Đặc điểm

BĐS có một số đặc điểm chủ yếu như sau:

 Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không có khả

năng di dời được Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụthể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt Những yếu tố đó là: nhữngyếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, nên khi định giá phải tính đếncác yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS.

 Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của BĐS gắn liềnvới sự trường tồn của đất đai Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiếntrúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Tuy nhiên, tính lâu bền của hànghóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể Vì vậy, khi định giá BĐScần phải quan tâm tới thời gian tồn tại của BĐS, nó ảnh hưởng lớn đến chiến lượckinh doanh đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý và sử dụng BĐS

 Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là dodiện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí

Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏhơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ lâu dài thường cólợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ

về BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủnghoảng kinh tế Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới công tác định giá BĐS

 Thứ tư, BĐS có tính dị biệt Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuấtđơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nàokhác Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng,cảnh quan môi trường Do vậy, khi định giá BĐS cần phải chú ý đến tính dị biệt,không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

 Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặcđiểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy, là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗiquốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu,tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ởđó

 Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa BĐS có sựtác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiện của hànghóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giátrị sử dụng của hàng hóa kia Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh

mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xãhội có liên quan Vì vậy, khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi cócác công trình BĐS khác ra đời.

 Thứ bảy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư,xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn, đồng thời có thể tạo vốn mới Chính vì vậy,BĐS được coi là một trong những tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngânhàng

 Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sáchcủa Nhà nước Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh mẽ tớihầu hết các hoạt động kinh tế xã hội Vì vậy, Nhà nước cần phải ban hành các vănbản pháp luật, các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS.Khi định giá BĐS thì người định giá cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng theo cácquy định của pháp luật về định giá BĐS

 Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộcnhiều vào năng lực quản lý BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loạinên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lựccao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, nhưng các quan niệm cùng

có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là: “tổng hoà các quan hệ giao dịch

về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ, diễn ra trong một khônggian và thời gian nhất định”

Phân chia thị trường BĐS có nhiều cách theo các tiêu thức khác nhau, sauđây là một số cách:

- Theo loại hàng hoá BĐS: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐSdùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐScông nghiệp

- Theo tính chất các mối quan hệ trên thị trường: thị trường mua – bán, thị trườngthuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

- Theo trình tự tham gia: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

- Theo mức độ kiểm soát: thị trường chính thức và thị trường phi chính thức

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thôngthường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng

• Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

Do hàng hoá BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạtđộng giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo Quan hệgiao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch màphải trải qua ba khâu cơ bản, đó là:

- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin

về BĐS, đánh giá các yếu tố bên ngoài của BĐS

- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch

• Thứ hai, thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi

• Thứ ba: thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc

BĐS không thể di dời, nó gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xãhội của từng vùng, từng khu vực Điều này cho thấy sự biến động các quan hệ giaodịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả chỉ ảnh hưởngtrong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm tớicác vùng và khu vực khác

• Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo

Điều này là do thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh giữa các BĐS cùngloại là rất khó, các tiêu chí để đánh giá BĐS cũng khó xác định Giá cả BĐS nhiều

khi mang tính độc quyền, khi giá biến động tăng thì tính độc quyền càng được đẩylên cao.

• Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS và giá cả BĐS

Cung về BĐS là có giới hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi

là không co giãn với giá cả Do thời gian tạo dựng BĐS khá dài nên thường có xuhướng biến đổi chậm so với sự thay đổi của cầu Do vậy trong thị trường BĐS, sựthay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu

• Thứ sáu, thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập

Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, chỉ có những người đủ tiềm lực về vốnmới có khả năng tham gia thị trường

• Thứ bảy, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Do BĐS có giá trị lớn và gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐSchịu sự chi phối của pháp luật Mọi giao dịch BĐS đều phải có sự giám sát của Nhànước, đó cũng là một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước

• Thứ tám, thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.

BĐS có giá trị lớn, mọi giao dịch BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, lượng vốnnày phải được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy, nếu không có thịtrường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường BĐS cũng không thể pháttriển lành mạnh và ổn định được

• Thứ chín, thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị

trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần nhiều thời gian

Việc mua bán trên thị trường BĐS không thể đơn giản và nhanh chóng nhưđối với các loại hàng hoá khác Tuổi thọ của BĐS thường là rất lớn, do đó chu kỳđầu tư lâu dài, muốn rút khỏi thị trường đòi hỏi phải có thời gian dài

1.1.3 Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

1.1.3.1 Giá cả bất động sản

Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một BĐS vàngười bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanh các giao dịch củahọ

Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể Giá

cả chỉ phản ánh qua một giao dịch, giữa người mua và người bán cụ thể Mỗi cuộcmua bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương lượng giữa haibên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch

sản nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớn hơn bất động sản nhà đất cùng loạinằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Bất động sản nằm tại các ngã 4 hayngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn bất động sản nằm

ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳquan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trongvùng Những thửa đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao hơn và ngượclại Ví dụ như người Việt Nam thường thích đất có kích thước nở hậu sẽ có giá trịcao hơn là đất có kích thước nở tiền

- Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so vớicác BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Những BĐS ở nhữngkhu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cườnghay những khu vực có địa hình không thuận lợi thì giá sẽ thấp hơn và ngược lại.Những BĐS nào có vị trí nhìn ra hướng có hồ, công viên… thì BĐS đó thường cógiá trị cao

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như

nhau thì BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn vàngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lý): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị củaBĐS còn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rấtquan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệpnhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ô nhiễm thì sẽ làm tănggiá trị BĐS và ngược lại

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những địa điểmthường hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

 Các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Mức thu nhập hàng năm, hàngtháng từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả

năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao vàngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượngcàng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng tăng

 Các yếu tố liên quan đến thị trường

Mối quan hệ cung – cầu:

- Các yếu tố liên quan đến cầu:

+ Cầu về bất động sản cho thuê lâu dài, khi đó sẽ ảnh hưởng đến mức giá

+ Mức giá cả chi phối khả năng thanh toán, chi phối việc biến nhu cầu thành cầuthực tế, và sẽ làm giá BĐS thay đổi trong loại BĐS đó

- Các yếu tố liên quan đến cung:

+ Sự sẵn có của các BĐS đang để trống và đã được cải tạo, BĐS xây dựng mới,

nó sẽ phản ánh lượng cung có thể đáp ứng cho thị trường sẽ làm tăng giá cả nếucung đó ít so với cầu và ngược lại

+ Tỷ lệ chiếm phòng sẽ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu ở đó, giá cả sẽlàm cân bằng lại bằng việc tăng, giảm hợp lý

- Giá của BĐS hiện tồn tại và giá thuê sẽ phản ánh xu hướng giá cả

- Chi phí xây dựng là một khoản tính vào giá thành của BĐS, là một phần củagiá BĐS

 Tính cạnh tranh của hàng hóa trên thị trường

- Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ thấy điểm khác nhau trong việc

linh hoạt thay việc sử dụng BĐS đó, khả năng tạo thu nhập của BĐS

- Cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu Nó được đo bằng giá cả BĐS đótrên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, có thể tăng hoặc giảm, nhàđịnh giá cần xác định quan hệ để định giá chính xác

- Cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực, và giữa các khu vực trong nướctrong thời điểm định giá, đó là sự không giống nhau về lợi thế của BĐS đối với cácđịa điểm khác nhau

- Cạnh tranh trong sự thoả mãn nhu cầu của khách hàng, sự phù hợp với thị hiếutiêu dùng, sẽ biến nhu cầu thành cầu trên thị trường, khi đó cầu sẽ tăng đối với loạibất động sản nào thoả mãn tốt nhất với họ.

 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: BĐS có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hợp lệthì tất nhiên giá sẽ cao hơn các BĐS không có hoặc không đủ giấy tờ hợp lệ

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS

b) Nhân tố khách quan

 Các yếu tố chính trị pháp lý

- Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phươngcũng tác động không nhỏ tới hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tưvào lĩnh vực BĐS nói riêng

- Các chính sách tác động trực tiếp: như chính sách cho phép Việt Kiều mua nhà

tại Việt Nam, chính sách tài chính tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vựcBĐS; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

- Các chính sách tác động gián tiếp: như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vàođịa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS tăng

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; thu nhập bình quân hàng năm

của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùngkhác Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; sốlượng các lô đất, thửa đất trống trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trongvùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường laođộng, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độdân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽtăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác, các yếu tố khác trong vùngnhư: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán

người dân, thị hiếu của người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến giátrị của bất động sản Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ,nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội củanhững người đang chung sống.

1.2 Tổng quan về định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm về định giá

Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh:

“Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ cho mục đích đã được xác định”

Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền

sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

1.2.1.2 Khái niệm về định giá bất động sản

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia(AVO): “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tạimột thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trịcủa bất động sản đó Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thịtrường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng,sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo GS A.F Milington - chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,trường Hawkerbury, New South Wales: “Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểmdưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất địnhbất động sản ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ýkiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợiích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng làđưa ra các quan điểm cá nhân

Theo GS Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế vàgiám đốc Công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị bất động sản là mộtnghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụthể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những

nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tưthay thế”.

Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng

6 năm 2006 quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá cảcủa một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”

Như vậy, định giá BĐS là một công việc khá phức tạp Nó không chỉ mangtính khoa học, đòi hỏi người định giá phải biết các cách tính toán, sử dụng các môhình tính toán để xử lý thông tin trong quá trình rút ra giá trị BĐS mà còn là mộtnghệ thuật Trong quá trình định giá, dựa trên quá trình thu thập thông tin, xử lý sốliệu phụ thuộc vào quan điểm, kỹ năng của người định giá khi lựa chọn các phươngpháp định giá và đưa ra kết luận Nhiều trường hợp, nội dung tính toán rất đơn giản,

mà điều quan trọng là người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình tínhtoán, tìm kiếm, xem xét tất cả các sự kiện, lĩnh vực liên quan đến lợi ích của BĐS

và sau cùng là đưa ra quan điểm cá nhân

1.2.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản

Công tác định giá đang ngày càng trở nên quan trọng, là căn cứ để xác định,đánh giá giá trị của tài sản, bất động sản Do đó, việc định giá là rất cần thiết khichuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng BĐS như:

- Định giá mua và định giá bán: Định giá mua và định giá bán đều có điểmgiống nhau là phải dựa vào thị trường Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnhkhông chỉ qua số lượng giao dịch mà cả tốc độ giao dịch Ngoài ra, định giá bán dựatrên nguyên tắc người bán luôn muốn BĐS có giá trị cao nhất Nhưng định giá mualại dựa trên đặc điểm của khách hàng, khả năng tài chính và mong muốn của họ

- Định giá thế chấp: chủ yếu trong các giao dịch của các ngân hàng Khikhách hàng muốn đi vay và có BĐS thế chấp Họ không chỉ muốn tìm hiểu phươngthức cho vay, cách thức thanh toán mà còn muốn biết cả cách thức định giá của cácngân hàng, từ đó có lựa chọn thích hợp Do đó, để xác định giá trị thị trường, BĐSthế chấp cần xét trong điều kiện thị trường suy thoái hoặc kém phát triển nhằm giảmthiểu rủi ro cho ngân hàng khi người vay không có khả năng trả nợ

- Định giá cho thuê: Người định giá phải xác định mức tiền cho thuê BĐS theothị trường

- Định giá bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa,thay thế, tái tạo BĐS khi nó hư hỏng vì rủi ro Nó tương tự như định giá để đền bùgiải phóng mặt bằng.

- Định giá đầu tư: thực chất là định giá BĐS trong tương lai, nó dựa vào nhiều

kỳ vọng của nhà đầu tư

- Định giá thừa kế: thực chất là định giá BĐS trong quá khứ

- Định giá đánh thuế: hầu hết các nước trên thế giới đều tình thuế trên giá trịthị trường của đất đai; còn ở Việt Nam chưa có thuế đất tính theo giá trị thị trường,

mà căn cứ giá đất công bố hàng năm tính phí trước bạ

- Định giá hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán

- Định giá phục vụ cho giải quyết tranh chấp, tòa án: tương tự như ĐG thừakế

1.2.3 Các hình thái giá trị của BĐS

- Giá trị thị trường: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường, giữamột bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là nguời bán sẵn sàng bán, trongmột giao dịch mua bán khách quan và độc lập, điều kiện thương mại bình thường

- Giá trị sử dụng: là giá trị mà một BĐS được sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị củaBĐS đóng góp vào doanh nghiệp; giá trị này được ước lượng dựa trên sức sản xuấtcủa BĐS

- Giá trị đầu tư: là giá trị của một đầu tư đối với một người đầu tư cụ thể dựatrên yêu cầu đầu tư của họ Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá nhân, không nhấtthiết là giá trị thị trường Phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa người đầu tư cụ thể

và khoản đầu tư cho trước Định giá giá trị đầu tư dựa trên khả năng có thể nhận đểthỏa mãn mong muốn hoặc nhu cầu của người đầu tư cụ thể

- Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng Nó làtổng giá trị tài sản, gồm giá trị BĐS và giá trị tài sản cá nhân vô hình đóng góp vàogiá trị hoạt động kinh doanh Định giá giá trị đang hoạt động thường áp dụng đốivới BĐS có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, sân golf, trung tâm thươngmại,… Đối với những tài sản trên, giá trị BĐS về vật chất là một phần không thể

thiếu trong kinh doanh, rất khó tách biệt giá trị thị trường của đất và công trình trênđất ra khỏi tổng giá trị kinh doanh

- Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích công cộng

- Giá trị bảo hiểm: dựa trên chi phí thay thế, chi phí tái tạo những phần vật chấtBĐS do mất mát hoặc rủi ro

- Giá trị được ước lượng: phục vụ cho mục đích đánh thuế và được xem như giátrị của tài sản

1.2.4 Căn cứ định giá bất động sản

- Dựa vào yếu tố cơ bản của quá trình lao động sản xuất: quá trình này là sự

kết hợp của ba yếu tố cơ bản: lao động, tư liệu lao động, tài nguyên đất đai và cácnguồn lực khác Định giá BĐS phải dựa trên cơ sở số lượng và chất lượng lao động,các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham gia vào quá trình laođộng sản xuất đó

- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng: đó là sự sử dụng cao nhất, tốt nhất

tài sản cả về mặt vật chất và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất đối vớiBĐS tại thời điểm định giá

Sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS được hình thành bởi các lực lượng cạnhtranh trong thị trường Đất được xác định như là mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất

kỳ sử dụng hợp pháp nào, công trình trên đất xem như đã được cải thiện

- Căn cứ vào những thay đổi của nền kinh tế: thay đổi của các chính sách như

chính sách đất đai, nhà ở, sự biến động của thị trường BĐS; về nhu cầu vật chất,văn hóa và tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu nhà đất không ngừng thay đổi củacon người

- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS trong quần thể BĐS trong khu vực: sự phù hợp thể hiện sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư

vào BĐS, giữa giá trị sử dụng của một BĐS trong quần thể các BĐS trong vùng và

sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh

- Dựa vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS: đây chính là các yếu tố cấu thành nên

giá trị BĐS như giá trị của nhà, giá trị của đất (gồm quy mô, vị trí của đất và tínhpháp lý của nó) và bảo đảm tính cân bằng giữa các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS

- Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai: mỗi

BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS được đưa vào sử dụng có rất nhiềuhình thức sử dụng khác nhau Việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệuquả cao nhất, tốt nhất Ngoài ra, còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thịtrường như cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trongnước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng.Giá trị thị trường của BĐS là giá trị hiện tại về các lợi ích của nó sẽ mang lạitrong tương lai cho người sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tương lai có ảnhhưởng trực tiếp đến giá cả hiện tại Những dự kiến về lợi ích trong tương lai cầnphải được tính đến khi định giá

1.2.5 Các nguyên tắc định giá bất động sản

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS là được phép sử dụng cả về vật chất vàtheo pháp luật tạo ra hiệu quả lớn nhất Nguyên tắc này đòi hỏi BĐS được định giátrên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá có khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệuquả lớn nhất

- Nguyên tắc dự báo

Giá trị thị trường của một BĐS là giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuậntrong tương lai có thể thu được từ BĐS đó mang lại Những lợi ích của BĐS nàyđược biểu hiện dưới dạng một nguồn thu nhập Với các thông tin từ vị trí, đặc điểm,diện tích của BĐS cho phép người định giá có thể dự đoán được khả năng sinh lờicủa BĐS đó trong tương lai để từ đó ước tính giá trị của chúng

- Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá trị sửdụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích đầu tưvào BĐS với mục đích sử dụng BĐS đó, trong đó mục đích sử dụng BĐS là căn cứmang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích định giá Vì vậy, khiđịnh giá một BĐS, người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính củaBĐS đó để định giá, không được lẫn lộn với định giá tiềm năng

- Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch sẽ hấp dẫn khiếnnhiều người tham gia thị trường, dẫn đến làm giảm lợi nhuận Có thể là cạnh tranh

về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh về tính phù hợp với thị hiếu, cạnh tranhtrong nội bộ cung – cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng; giữa các vùng trong khu vực

và giữa các khu vực trong cả nước Do đó, người định giá cần phải xem xét khảnăng sinh lời, vị trí, đặc điểm của BĐS, dự báo tình trạng sử dụng của BĐS… để từ

đó có phương án định giá phù hợp, chính xác

- Nguyên tắc cung cầu

Giá cả của BĐS là kết quả của cân bằng cung - cầu thị trường BĐS Như vậy,

giá trị của một BĐS cũng được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về BĐS đótrên thị trường và ngược lại giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu vềtài sản Đặc biệt sự khác biệt về các đặc điểm vật lý, kinh tế - xã hội của BĐS cũngđược phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá cả BĐS

- Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này chỉ ra rằng, các BĐS tương tự có thể thay thế sử dụng cho mộtBĐS khác cho nên BĐS có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn Người mua sẽkhông trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự khi lựa chọn BĐSdựa trên xem xét về sử dụng, về kết cấu và thu nhập

- Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá phải xem xét tính phù hợp của BĐS.+ Trước hết là sự phù hợp giữa lô đất với công trình xây dựng trên đất Giá trịthị trường tối đa đối với BĐS đạt được khi kết hợp đất đai và các cải thiện trên đất

là tối ưu, nghĩa là không có lợi ích cận biên cho các việc bổ sung thêm vốn đầu tư.+ Tiếp đến là sự phù hợp giữa BĐS với môi trường xung quanh (phù hợp vớiquy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng…)

- Nguyên tắc thay đổi

Các yếu tố trong thị trường BĐS không bao giờ giữ nguyên bởi tác động củacác lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường và chính phủ Nhu cầu và thịhiếu về BĐS luôn thay đổi Quá trình sử dụng BĐS cũng làm BĐS hao mòn và lạchậu Do vậy, dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của người mua để

Như vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải chính xác, kếthợp và sử dụng các nguyên tắc trên Đây cũng là điều kiện quyết định đến kết quảđịnh giá một BĐS.

1.2.6 Quy trình định giá bất động sản

Quá trình định giá bất động sản là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic,được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho địnhgiá viên đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy Quá trình định giá bao gồm cácbước sau:

1.2.6.1 Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản

Trong bước này cần xác định tổng quát về BĐS cần định giá và loại hình giátrị làm cơ sở định giá

 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá

 Các mục đích định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đíchđịnh giá của khách hàng Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo địnhgiá

 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quảđịnh giá

 Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá

Căn cứ xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc đối với BĐS cần địnhgiá dựa trên cơ sở :

+ Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràngnhững điều kiện đó tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.+ Sự phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác cóliên quan

* Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu định giá viên nhận thấy những điều kiện hạnchế và ràng buộc đưa ra không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại vàthông báo cho khách hàng và người lãnh đạo của công ty

 Xác định thời điểm định giá

 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

 Xác định cơ sở giá trị của BĐS

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy địnhcủa pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền ban hành

1.2.6.2 Lập kế hoạch định giá

- Lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phảilàm, thời gian thực hiện từng bước công việc, toàn bộ thời gian cho cuộc định giá,nhân lực cần thiết cho mỗi công việc

- Nội dung kế hoạch phải xác định những công việc:

+ Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, đặc tính, các quyềngắn liền với BĐS cần định giá và đặc điểm thị trường, xây dựng các biểu mẫu phùhợp

+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về BĐS, tài liệu so sánh.+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng

+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

1.2.6.3 Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin bất động sản

a) Khảo sát hiện trường

Định giá viên cần trực tiếp khảo sát hiện trường và thu thập các số liệu vềBĐS Cụ thể:

+ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp

lý liên quan đến BĐS

+ Các chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sátthực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giáviên cần chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), theo các hướng khácnhau

b) Thu thập thông tin

Ngoài số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên cần thu thập cácthông tin sau:

- Các thông tin về vùng, khu vực và địa phương nơi có BĐS cần định giá

- Các thông tin cụ thể về BĐS cần định giá và các BĐS có thể so sánh được vớiBĐS mục tiêu

+ Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua - người bán tiềm năng

+ Các thông tin về tính pháp lý của BĐS

+ Các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tácđộng đến giá trị BĐS cần định giá

+ Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từcác nguồn khác nhau Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo địnhgiá và phải kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin

1.2.6.4 Phân tích thông tin về bất động sản

Là quá trình đánh giá các tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cầnđịnh giá

 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS

 Phân tích những đặc trưng thị trường của BĐS cần định giá: Phân tích về bảnchất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cungcầu trên thị trường BĐS

 Phân tích về khách hàng: Đặc điểm của khách hàng tiềm năng; sở thích củakhách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh BĐS;nhu cầu và sức mua về BĐS

 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS

- Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS trong bối cảnh

tự nhiên, pháp lý và tài chính cho phép, mang lại giá trị cao nhất cho BĐS

- Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các mặt:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS

+ Sự hợp pháp của BĐS trong sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng,theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích sử dụng tiềm năng trong việc tạo thunhập, giá trị thị trường, chi phí bỏ ra, giá trị còn lại của BĐS, rủi ro, lãi suất + Hiệu quả tối ưu trong sử dụng: Năng suất tối đa, các chi phí sửa chữa, bảodưỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS sử dụng đến mức cao nhất, tốt nhất

1.2.6.5 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

- Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập, định giá viên lựa chọnphương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của BĐS Cần nêu rõcác phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của BĐS cần định giá

- Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giáđược sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và các mục đích định giá

- Cần nêu rõ trong báo cáo định giá, phương pháp định giá nào được sử dụnglàm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ

đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐSmục tiêu

+ Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn một phương pháp: mỗi phương pháp sẽ

có một chỉ số giá khác nhau, do đó định giá viên cần thực hiện hòa hợp chỉ số giácủa các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của BĐS mục tiêu

- Định giá viên có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ địnhgiá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính và các phương phápkhác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng làchính, phương pháp nào chỉ mang tính tham khảo Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từmỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng cácphương pháp định giá khác nhau

- Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể

là nằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị củaBĐS cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá

1.2.6.7 Lập hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản

- Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người định giá Toàn

bộ quá trình định giá được trình bày trong báo cáo định giá Trong quá trình chuẩn

bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày, vàhình thức chung của báo cáo Các kết luận định giá có thể được thông tin cho kháchhàng bằng miệng hoặc viết Các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tómtắt hoặc báo cáo có giới hạn

- Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sửdụng kết quả định giá.

- Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và lưu giữ tạivăn phòng định giá

 Ý nghĩa:

- Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất, thậm chí khi một trong bốn

phương pháp khác được người định giá sử dụng thì vẫn cần sử dụng cả phươngpháp so sánh Vì nó là phương pháp không gặp khó khăn về kỹ thuật Trong phạm

vi một khu vực thị trường, người định giá có thể không cần thông qua đào tạo, chỉcần thâm nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được

- Thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để cơquan pháp lý công nhận

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các BĐS được bán trong thời gian gần đây, có

thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện, vị trí

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của chúng và

để bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6

BĐS) để tiến hành phân tích Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá trên mỗi m2xây dựng, m2 sàn hoặc giá m mặt) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vị sosánh

Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau, tốt hơn hoặc xấu hơn

của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu

Bước 5: Tiến hành so sánh các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu bằng cách sử

dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi BĐS so sánh với BĐS mụctiêu

Bước 6: Từ phân tích các BĐS so sánh, hoà hợp các chỉ số giá trị từ các phân

tích so sánh vào chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với BĐS mục tiêu

- Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua

- Các điều kiện thị trường

- Vị trí bất động sản

- Các đặc tính vật chất của bất động sản

- Các đặc tính kinh tế của bất động sản

- Sử dụng (phân vùng)

- Các giá trị không phải là bất động sản.

- Không nên quá chi tiết các điều chỉnh

- Cần có bằng chứng thị trường với mỗi điều chỉnh

- Nên trả lời câu hỏi : Yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của bất động sảnkhi chúng hiện diện hoặc thiếu vắng trên thị trường

Có hai loại điều chỉnh.

- Điều chỉnh số tiền gộp

- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tích lũy

Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh.

 Phương pháp phân tích định lượng

- Phân tích số liệu theo cặp

- Phân tích số liệu theo nhóm

Bước 4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.Bước 5: Hòa hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu để có thể đưa ra giá mìnhcần một cách hợp lý nhất.

1.3.1.5 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu

a) Đối tượng áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp định giá cả những BĐS giao dịch mua bán trênthị trường Đây là phương pháp thông dụng nhất được sử dụng khi có thị trườngmua và bán

Phương pháp này khá đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt là người có kiến thức,kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường BĐS Do đó, kết quảcủa phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọingười chấp nhận

Phương pháp này ít được sử dụng để định giá những BĐS có ít hoặc không

có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở để so sánh như bất động sản công nghiệp,bất động sản đặc biệt (trường học, bệnh viện, công trình công cộng, )

c) Yêu cầu của phương pháp

- Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát,thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường BĐS lân cận cónhững đặc điểm tương đối giống BĐS mục tiêu cần định giá, từ đó có những điềuchỉnh hợp lý về giá do những khác biệt nhỏ giữa BĐS so sánh với BĐS mục tiêu

Chỉ sử dụng giá bán BĐS được giao dịch một cách bình thường trên thịtrường, có thông tin đầy đủ, các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhucầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và có sự thỏa thuận về giá

Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần với thờiđiểm điều tra Giá cả bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động của giá thịtrường Nói chung, khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán đượcthu thập cách thời điểm điều tra càng ngắn càng tốt, điều này phụ thuộc rất nhiều ởkinh nghiệm của người định giá

Các BĐS so sánh được là các BĐS đã được bán hoặc đang chào bán nhưng tốtnhất là các BĐS đã bán trên thị trường

Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra chặt chẽ

1.3.1.6 Hạn chế của phương pháp

Phương pháp này đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quánhiều tin tưởng vào bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất bằng chứng đó phảnánh điều gì đã xảy trong thị trường

Phương pháp này chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang pháttriển, khi thị trường yếu, “đóng băng ” thì số lượng các giao dịch trong thị trườngkhông đủ thì việc áp dụng phương pháp này hạn chế, không những khó khăn mà kếtquả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục

Phương pháp này sử dụng những giá bán được thực hiện trước đó để làm cơ sởcho giá ước tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trường BĐS là thị trường tĩnh,không phải là một thị trường động Do đó, khi thị trường có biến động mạnh thì

Việc phân tích so sánh BĐS lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụngphương pháp là rất khó khăn.

Với BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng

Mặc dù cẩn thận trong việc sử dụng phương pháp so sánh và thường xuyênthiếu vắng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thườngxuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý và trongnhững hoàn cảnh phù hợp

1.3.2 Phương pháp chi phí

1.3.2.1 Khái niệm

Là phương pháp được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng giátrị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự nhưmột BĐS được thay thế

1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

1.3.2.3 Các bước thực hiện

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi mảnh đất đó là

đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là sử dụng cao nhất, tốt nhất

Bước 2: Trên mảnh đất ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình

mới hoặc thay thế công trình hiện có

Bước 3: Ước lượng tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình trên miếng đất

cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhân hao mòn và lỗi thời (hao mòn do

tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài)

Bước 4: Trừ tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình khỏi chi phí thay thế

hoặc chi phí tái tạo công trình để có giá trị hiện tại của công trình cần định giá

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ, các chi phí

của các công trình cải tạo khác trên địa điểm đó

Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công

trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính của BĐS đang định giá

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của bất

cứ tài sản cá nhân đã đưa vào tính toán chi phí

1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí

a) Các loại chi phí

Trong phương pháp chi phí người ta chia chi phí xây dựng thành chi phí tái tạo

và chi phí thay thế Trong đó:

- Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành để xây dựng lại một công trìnhgiống y hệt công trình đang định giá có tính đến điểm lỗi thời của công trình đó Cónghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình cũ

về mọi mặt (nguyên liệu, thiết kế, chất lượng, tính không hiệu quả, lỗi thời)

- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình mới

có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những

tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành (các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật sửdụng trong xây dựng công trình là hiện đại; loại bỏ tất cả các bộ phận lỗi thời).Thông thường phương pháp chi phí thay thế có tính thực tiễn cao hơn nênthường được sử dụng nhiều trong thực tế.

b) Các phương pháp ước tính chi phí

Có nhiều phương pháp khác nhau để xác định chi phí xây dựng công trình nhưngtrong thực tế người ta thường sử dụng 3 phương pháp sau:

- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: Sử dụng phương pháp này thựcchất là việc ước lượng chi phí xây dựng trên mỗi đơn vị xây dựng, thông tin này đượcngười định giá ước lượng bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường

- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị cấu thành: bao gồm chi phí xây dựng các bộphận của công trình như móng, tường, mái, kết cấu nâng đỡ… theo định mức xây dựngcủa mỗi địa phương

- Phương pháp khảo sát định lượng: Là phương pháp tính toán nhằm phản ánh sốlượng và chất lượng của tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết

sử dụng để xây dựng công trình Việc tính toán thường phụ thuộc vào quy mô dự án và

do một nhà thầu chính đảm nhiệm

*) Việc tính giảm giảm giá tích lũy của công trình, BĐS có thể dựa vào 3 phươngpháp sau :

Phương pháp kỹ thuật

Dựa vào cơ cấu công trình phân tích điều tra, thu thập để đánh giá, chia ra làm

2 loại: sửa chữa được và không sửa chữa được

- Phải tính tất cả những yếu tố gây nên giảm giá công trình:

+ Hao mòn vật lý

+ Lỗi thời chức năng

+ Lỗi thời bên ngoài

- Thông qua phân tích số liệu theo cặp hoặc vốn hóa thất thu tiền thuế, lỗi thời

do công trình hoặc mảnh đất hoặc khách quan

- Xác định chi phí hay thế sửa chữa

- Xác định phần giảm giá lỗi thời do không sử dụng được

∑ tất cả = ∑ giảm giá tích lũy

(Từ đó có thể áp dụng tính giá trị công trình)

Phương pháp tính giảm giá tích lũy rút ra từ thị trường: tính toán tất cả các yếu tố

giảm giá từ các nguyên nhân

- Bước 1: Điều tra đúng BĐS mình định bán có thể so sánh với BĐS như thếnào, từ đó so sánh được số lượng hao mòn giảm giá

- Bước 2: Thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho mỗi yếu tố nhất định baogồm quyền lợi, điều kiện bán, điều kiện thanh toán, người định giá có thể lượng hóađược hao mòn nào có thể sửa chữa được thì các điều kiện này có thể dùng cho giábán đã được điều chỉnh Trong trường hợp không cần điều chỉnh thì người định giácần ước lượng tại thời điểm bán

- Bước 3: Trừ giá trị đất đai khỏi giá bán BĐS để nhận được giá trị công trình + Ước lượng chi phí các cải thiện đối với BĐS so sánh tại thời điểm bán

+ Ước lượng chi phí thay thế cộng trình và ước lượng chi phí của các cải thiện

để tính chi phí thay thế công trình của mỗi BĐS

- Bước 4: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế công trình

để nhận được tổng giảm giá tích lũy

- Bước 5: Chuyển đổi tổng giảm giá tích lũy thành % bằng cách chia tổnggiảm giá tích lũy cho chi phí thay thế công trình (nếu có sự khác nhau)

Phương pháp tính giảm giá tích lũy theo tuổi công trình

- Căn cứ tuổi hiệu quả và tuổi kinh tế

Tổng giảm giá tích lũy = (Tuổi hiệu quả / tuổi kinh tế )*100% * chi phí thay thếcông trình

- Bước 1: xác định tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêutrên thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu

- Bước 2: Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của các công trình tương tự đểước lượng tổng giảm giá tích lũy của công trình

- Bước 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy ra khỏi chi phí thay thế, tái tạo công trình

sẽ nhận được giá trị của công trình cần định giá

1.3.2.5 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu

a) Đối tượng áp dụng

Phương pháp chi phí được áp dụng để tính giá của tất cả các loại BĐS, tuynhiên phương pháp này thường được áp dụng cho trường hợp sau đặc biệt sau:

- Định giá cho BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, các công sở…

- Định giá để đền bù giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi

- Định giá cho BĐS phục vụ cho công tác tính thuế và thuế suất được đánh trêngiá trị công trình và địa điểm

- Định giá cho BĐS phục vụ cho mục đích bảo hiểm, thế chấp, và kiểm tra cácphương pháp định giá khác

b) Phạm vi áp dụng

Phương pháp chi phí chỉ áp dụng trong các trường hợp định giá xác định đượcđầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế công trình hoặc chi phí tái tạo côngtrình

c) Yêu cầu của phương pháp

Để đảm bảo tính chi phí chính xác của công trình xây dựng, các khoản chi phíthay thế hay tái tạo công trình phải được tính đầy đủ, chính xác.trong hoàn cảnhnước ta hiện nay, không những người định giá cần phải nắm vững các quy định hiệnhành của nhà nước về đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại nhà và tuổi kinh tếcủa chúng, mà còn phải tham khảo thêm trên giá thị trường của từng loại vật liệuxây dựng gắn liền với đất

Phải tính đầy đủ, chính xác các chi phí về lao động và phải tách riêng được chiphí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, kỹ thuật cao và lao động quảnlý) trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại khu vực có BĐS

1.3.2.6 Hạn chế

Phương pháp chi phí được tiến hành đồng thời quá trình thực hiện phươngpháp so sánh để ước tính giá trị đất và sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá

thành xây dựng công trình gắn liền với đất dựa trên các số liệu thị trường Vì vậy,phương pháp chi phí cũng có những hạn chế như phương pháp so sánh.

Khi ước lượng tổng giảm giá tích lũy công trình, rất khó ước lượng chính xáchao mòn vật lý, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế, BĐS so sánh được giả định

là không chịu sự chậm chễ quá mức Giả định này thiếu thực tế

Phương pháp chi phí sử dụng cách cộng dồn nhưng tổng của nhiều bộ phậnchưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ

Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị toàn quyền sở hữu của BĐS cần định giácòn đối với những BĐS cho thuê hoặc sở hữu bộ phận thì người định giá phải làmcác điều chỉnh để phản ánh được các quyền lợi thực của BĐS

Để xác định giảm giá tích lũy công trình, giá trị còn lại công trình đòi hỏingười định giá phải có kinh nghiệm, am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng

và thị trường đầu tư xây dựng cơ bản

Chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy Việc tínhtoán khấu hao và lợi nhuận cho nhà đầu tư là rất khó khăn và dựa trên chủ quan củangườì định giá nên tính khả dụng của phương pháp này là rất hạn chế khi đánh giáBĐS cũ

Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợpnên ít được chấp nhận để cung cấp các dự báo có giá trị

- Nguyên tắc cân bằng

- Nguyên tắc đóng góp

- Nguyên tắc ngoại ứng

1.3.3.3 Công thức tính

a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập trong mộtnăm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhậpđược ước lượng cho tỷ lệ thu nhập hoặc bằng cách nhân thu nhập với ước lượng vớiyếu tố phù hợp

Gbđs = NOI / R0 hoặc Gbđs = NOI * YTrong đó :

- Gbđs là giá bất động sản

- NOI là thu nhập hoạt động ròng

- R0 là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản (tỷ lệ vốn hóa chung)

b) Phương pháp vốn hóa lợi tức (chiết khấu)

Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trịhiện tại bằng cách sử dụng công thức “dòng tiền chiết khấu” phát sinh không đềugiữa các năm hoặc giai đoạn của quá trình kinh doanh:

G = NOI1/(1+r)1 + NOI2/(1+r)2 +…+ NOIN/(1+r)N + SVN * 1/(1+r)N

Trong đó:

- G là giá trị hiện tại của những lợi nhuận thu được

- NOIN là giá trị dòng tiền thu nhập đến giai đọan thứ (n)

- r là lãi suất bình quân hàng năm

- Svn là khoản tiền thu hồi, đó là khoản tiền nhận được khi kết thúc đầu tưChú ý: nếu NOI1 = NOI2 = NOI3 = … NOIN = A= const thì:

- Phương pháp này cũng ít khi sử dụng định giá nhà ở đắt tiền vì chúng ít khiđược thuê và những điều kiện khác ảnh hưởng làm cho phương pháp không chínhxác như sở thích cá nhân, thị hiếu, điều kiện thuế; hoặc công trình tích hợp tronghoạt động kinh doanh đồng bộ và ít cho thuê

b) Yêu cầu của phương pháp

Khi tính toán các tỷ lệ lợi nhuận (tỷ lệ thu nhập, tỷ lệ chiết khấu), tỷ lệ thu hồivốn người định giá phải quan tâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của thị trường.Người định giá cần xem xét tất cả các yếu tố của BĐS so sánh như giá trị lịch

sử (kinh tế - xã hội), sự bảo dưỡng sửa chữa để điều chỉnh tăng hoặc giảm cho BĐSmục tiêu

Bên cạnh đó, người định giá cần dự báo giá thu hồi và thanh lý tài sản để cóthể định giá trong những trường hợp như: thế chấp BĐS để vay ngân hàng, cho thuêtheo hợp đồng,

1.3.4 Phương pháp thặng dư

1.3.4.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của BĐS bằng cách giảđịnh phát triển BĐS đó thành một công trình có thể đạt được mục tiêu sử dụng caonhất, tốt nhất và tương ứng giá trị công trình cao nhất, tốt nhất đó để trừ đi chi phíphát triển sẽ có được giá trị của BĐS ban đầu

1.3.4.2 Điều kiện áp dụng

- Được áp dụng trong trường hợp định giá 1 mảnh đất trống chưa phát triển song

đã cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó

- Định giá BĐS trên đó có công trình đang tồn tại nhưng có tiềm năng để nângcấp thông qua việc thay đổi cải tạo

- Định giá một lô đất với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trịkinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng cấp phép phá hủy hay thay thế nó

1.3.4.3 Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính

đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và sự hoàn thành

nó bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp vốn hóa

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài

chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng

giá trị còn lại Tổng giá trị còn lại sau khi trừ đi chi phí pháp lý, thuế, chi phí tàichính của đất và lợi nhuận có liên quan đến đất sẽ cho giá trị đất còn lại

1.3.4.4 Ưu nhược điểm của phương pháp

a) Ưu điểm

- Đây là phương pháp thích hợp để ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tưvào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa vàtiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện các dự án phát triển BĐS

b) Nhược điểm

- Đây là phương pháp thực tế có thể áp dụng định giá BĐS có giá trị tiềm năng, córất ít nghi ngờ, nhưng bị phê bình là phương pháp không gọn và chứa nhiều biến số.

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất của BĐS đang tồntại

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo các điều kiện của thị trường

- Việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển phức tạp và chưa có hướngdẫn của cơ quan có thẩm quyền

- Giá cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán Nếu thịtrường biến động mạnh hoặc có sự thay đổi chủ trương, chính sách của Nhà nướcthì kết quả chính xác

- Cần có kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm tốt để ước lượng các khoản mục khácnhau

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận

1.3.5.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp lợi nhuận

a) Khái niệm

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá BĐS dựa trên giả thiết giá trịcủa BĐS có liên quan đến lợi nhuận, có thể thu được từ việc sử dụng BĐS tronghoạt động kinh doanh

- Phương pháp này áp dụng để tính thuế: chỉ xác định cho một mục đích cụ thể

- Xác định giá trị tiền thuê dựa trên hạch toán

1.3.5.2 Phạm vi áp dụng

Định giá các BĐS có mức độ độc quyền nhất định như khách sạn, rạp chiếuphim, nhà hát, các BĐS công cộng phục vụ cho việc kinh doanh nhưng không có thịtrường.

Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra kinh doanh, tiền

thưởng công của người kinh doanh do những rủi ro và tháo vát của họ

Bước 4: Lấy doanh thu kinh doanh trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh, trả

lãi trên vốn của người kinh doanh, tiền thưởng công do rủi ro và tháo vát Phần cònlại được coi là hợp lý để trả tiền thuê BĐS

1.3.5.4 Ưu nhược điểm của phương pháp

a) Ưu điểm

Không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS Thích hợp với việc xác định giátrị cho thuê BĐS mà ít có giao dịch trên thị trường dựa trên cơ sở lợi nhuận của mộthoạt động kinh doanh có sự đóng góp từ BĐS

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI CÔNG TY PACIFIC

2.1 Giới thiệu chung về công ty Pacific:

2.1.1 Quá trình hình thành

Công ty Cổ phần BDS Paciifc là công ty chuyên cung cấp các Dịch vụ đadạng về Bất động sản như: Mua bán và cho thuê Văn phòng, Mua bán và cho thuêgian hàng bán lẻ, mua bán và cho thuê nhà ở, Tiếp thị tư vấn Dự án BDS, Tư vấnDoanh nghiệp, Tư vấn thiết kế mặt bằng và làm nội thất, dịch vụ chuyển văn phòngtrọn gói

Tên Tiếng Anh : Pacific Real Estate Service

Tên viết tắt : Pres

Trụ sở chính : 1507, Tòa Nhà Long Giang, 173 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội

Điện thoại : 04.37959325

Fax : 04.37959325

Website: pres.com.vn

Nhân sự: 6 nhân viên

2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh

2.1.2.1 Lĩnh vực hoạt động