hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản tht

Tác gi Phùng Th Thúy Nga... Hoàn thi n công tác thu th p, phân tích thông tin ..... Hoàn thi n công tác x lý, đánh giá thông tin ..... ba ch ng: Ch ngă1:ăăC ăs ălýălu năv ăđ nhăgiáăb tăđ

HÀ N I ậ 2014

Giáoăviênăh ng d n :ăTh.săV ăL H ng

HÀ N I ậ 2014

L I C Mă N

Trong th i gian nghiên c u và h c t p t i tr ng, đ c bi t là th i gian th c

hi n bài khóa lu n này, tác gi đƣ nh n đ c nhi u s quan tơm giúp đ c a các th y

cô vƠ ban giám đ c và các thành viên trong Sàn giao d ch b t đ ng s n THT Nhân d p hoàn thành khóa lu n này, em xin chân thành c m n t i m i ng i

Trong quá trình th c hi n khóa lu n, tác gi xin chân thành g i l i c m n t i các th y cô giáo trong tr ng, đ c bi t là khoa Kinh t - Qu n lỦ đƣ trang b cho sinh viên nh ng ki n th c, kích thích sinh viên tìm hi u và h c h i

hoàn thành khóa lu n nh ngƠy hôm nay, tác gi c ng xin trơn tr ng g i

l i c m n t i Ban giám đ c đ c bi t là anh L ng Song HƠo – giám đ c Sàn giao

d ch b t đ ng s n THT, các anh ch trong các b ph n phòng ban đƣ nhi t tình t o đi u

ki n cho tác gi hoàn thành khóa lu n m t cách thu n l i

Tác gi xin g i l i c m n sơu s c t i cô giáo Th.s V L H ng, là giáo viên

h ng d n tr c ti p cho khóa lu n này Tác gi đƣ nh n đ c s đ nh h ng, ch b o

t n tình và tâm huy t c a cô đ có th hoƠn thƠnh đ tài khóa lu n

tài khóa lu n hoàn thành là công s c, thành qu không ph i c a riêng tác

gi mà còn là t t c nh ng ng i quan tơm, giúp đ tác gi trong su t th i gian qua

Tác gi

Phùng Th Thúy Nga

L IăCAMă OAN

Tôi xin cam đoan Khóa lu n t t nghi p này là do t b n thân th c hi n có s h

tr t giáo viên h ng d n và không sao chép các công trình nghiên c u c a ng i khác Các d li u thông tin th c p s d ng trong Khóa lu n là có ngu n g c vƠ đ c trích d n rõ ràng

Tôi xin ch u hoàn toàn trách nhi m v l i cam đoan nƠy!

Sinh viên

Phùng Th Thúy Nga

M C L C

Trang

CH NGă1 C ăS LÝ LU N V NH GIÁ B Tă NG S N 1

1.1 M t s khái ni măc ăb n 1

1.1.1 B t đ ng s n 1

1.1.2 nh giá 2

1.2 căđi m và phân lo i b tăđ ng s n 2

1.2.1. c đi m c a b t đ ng s n 2

1.2.2 Phân lo i b t đ ng s n 6

1.3 nh giá b tăđ ng s n 6

1.3.1 Khái ni m đ nh giá b t đ ng s n 6

1.3.2 Vai trò và m c đích c a đ nh giá b t đ ng s n trong n n kinh t 8

1.4 Các nguyên t căđ nh giá b tăđ ng s n 9

1.4.1 Nguyên t c s d ng t t nh t và hi u qu nh t 9

1.4.2. Nguyên t c thay th 10

1.4.3. Nguyên t c ế ki n các kho n l i ích t ng lai 10

1.4.4. Nguyên t c cung - c u 11

1.4.5. Nguyên t c đóng góp 11

1.4.6. Các nguyên t c khác 11

1.5 Quyătrìnhăđ nh giá b tăđ ng s n 12

1.6 Cácăph ngăphápăđ nh giá b tăđ ng s n 13

1.6.1. Ph ng pháp so sánh 13

1.6.2. Ph ng pháp th ng ế 15

1.6.3. Ph ng pháp thu nh p 17

1.6.4. Ph ng pháp chi phí 18

1.7 Các y u t tácăđ ngăđ năđ nh giá b tăđ ng s n 21

1.7.1 Các y u t ch quan 21

1.7.2 Y u t khách quan 23

1.8 S c n thi t c a hoàn thi năcôngătácăđ nh giá b tăđ ng s n 24

CH NGă 2.TH C TR NGă CỌNGă TÁCă NH GIÁ B Tă NG S N T I SÀN GIAO D CH B Tă NG S N THT 25

2.1 ch b tăđ ng s n THT 25

2.1.1 Gi i thi u t ng quan 25

2.1.2 Ch c n ng kinh ếoanh và c c u t ch c c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT 25

2.1.3 K t qu ho t đ ng đ nh giá b t đ ng s n c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT 28

2.2 tăđ ng s n ch b tăđ ng s n THT 28

2.2.1. Các c s pháp lý c a ho t đ ng đ nh giá b t đ ng s n t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT 28

2.2.2. t đ ng s n t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT 30

2.2.3 nh giá b t đ ng s n qua h p đ ng c th t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT 33

2.3 Nh n xét chung v ho tăđ ngăđ nh giá b tăđ ng s n t i Sàn c ph n sàn giao d ch b tăđ ng s n THT 48

2.3.1 K t qu đ t đ c t công tác đ nh giá b t đ ng s n t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT 48

2.3.2 H n ch c a ho t đ ng đ nh giá b t đ ng s n 48

2.3.3 Nguyên nhân 49

CH NGă3.M T S GI I PHÁP HOÀN THI N CÔNG TÁC NH GIÁ B T NG S N T I SÀN GIAO D CH B Tă NG S N THT 51

3.1 nhăh ng phát tri n trong th i gian t i 51

3.1.1. nh h ng phát tri n chung 51

3.1.2 nh h ng phát tri n d ch v đ nh giá b t đ ng s n trong th i gian t i 52

3.2 M t s gi i pháp hoàn thi năcôngătácăđ nh giá b tăđ ng s n t i Sàn giao d ch b tăđ ng s n THT 52

3.2.1 Hoàn thi n quy trình trong công tác đ nh giá b t đ ng s n 52

3.2.2 Hoàn thi n công tác thu th p, phân tích thông tin 54

3.2.3 Hoàn thi n công tác x lý, đánh giá thông tin 56

3.2.4. Nâng cao trình đ đ i ng th m đ nh viên 58

3.2.5 Hoàn thi n quy trình k thu t nghi p v đ nh giá b t đ ng s n 59

3.2.6 M r ng quy mô và đ a bàn ho t đ ng, t ng c ng công tác qu ng bá ti p

th , xây d ng h th ng ngân hàng d li u v giá 60

DANH M C B NG BI U

B ng 2.1 C c u t ch c c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT 26

B ng 2.2 K t qu ho t đ ng đ nh giá b t đ ng s n c a Sàn giao d ch b t đ ng

s n THT 28

B ng 2.3 Quy mô đi u ch nh lô đ t c n th m đ nh 36

B ng 2.4 B ng đi u ch nh c a B S so sánh v i B S m c tiêu 38

B ng 2.5 c đi m tƠi s n đ c xác đ nh 41

B ng 2.6 c đi m chi ti t 42

B ng 2.7.Giá tr còn l i c a nhà 03 t ng 43

B ng 2.8 còn l i c a mái tôn nhà 03 t ng 44

B ng 2.9 T ng giá tr c a công trình xây d ng 45

B ng 2.10 Các B S so sánh 45

B ng 2.11.T ng giá tr c a B S t i S 28, Ngõ 2 C u B u, Xƣ T Thanh Oai, Huy n Thanh Trì, ThƠnh ph HƠ N i 47

S ă S đ 2.1 Các b c t ng quát trong quy trình đ nh giá 30

S đ 2.2 S đ lô đ t 130/2 Qu n Hoàn Ki m – Hà N i 34

S đ 2.3.S đ th a đ t B S m c tiêu 42

L I M U

1 Lý do nghiên c u

t n c ta đang trong th i k đ i m i, vi c đ y m nh phát tri n n n kinh t th

tr ng n ng đ ng đ ng th i v i nh ng n l c không ng ng đ h i nh p n n kinh t toàn c u đang t ng ngày di n ra Vi c đ nh giá b t đ ng s n đƣ góp m t ph n không

nh trong các quy t đ nh tài chính c a m i t ch c, doanh nghi p Vì v y giá tr c a

m t b t đ ng s n có nh h ng tr c ti p ho c gián ti p trong h u h t các quy t đ nh liên quan đ n vi c mua, bán, tài chính, qu n lý, s h u, đánh thu , th ch p tài s n vay

v n, đánh giá l i tài s n đ m b o n vay, nâng h n m c tín d ng

Do v y, v i nh ng ki n th c đ c trau d i qua quá trình h c t p t i tr ng, qua

th i gian th c t p t i Sàn giao d ch b t đ ng s n THT, em đƣ đi sơu nghiên c u công

tác đ nh giá b t đ ng s n t i Sàn giao d ch b t đ ng s n nên em ch n đ tài: "Hoàn

thi nă côngă tácă đ nh giá b tă đ ng s n t i sàn giao d ch b tă đ ng s n THT" v i

mong mu n nghiên c u ho t đ ng đ nh giá b t đ ng s n và tìm ra m t s gi i pháp đ góp ph n hoàn thi n h n nghi p v này

2 M c đíchănghiênăc u

- C s lỦ lu n v đ nh giá b t đ ng s n

- Th c tr ng công tác đ nh giá b t đ ng s n t i sƠn giao d ch b t đ ng s n THT

- M t s gi i pháp hoƠn thi n công tác đ nh giá b t đ ng s n t i sƠn giao d ch b t

S d ng t ng h p các ph ng pháp đ nh giá, quá trình tham chi u th ng kê, thu

nh p thông tin s li u v s l ng, phân tích và di n gi i v ch t l ng đ đi đ n giá

ba ch ng:

Ch ngă1:ăăC ăs ălýălu năv ăđ nhăgiáăb tăđ ngăs n

Ch ngă2:ăTh cătr ngăcôngă tácăđ nhăgiáăb tăđ ngăs năt iăsƠnă giaoădichăch ngă

khoán THT

Ch ngă3:ăM tăs ăgi iăphápăhoƠnăthi năcôngătácăđ nhăgiáăb tăđ ngăs năt iăsƠnă

giaoăd chăb tăđ ngăs năTHT

1

CH NGă1 C ăS LÝ LU N V NH GIÁ B Tă NG S N

1.1 M t s khái ni măc ăb n

1.1.1 B t đ ng s n

B t đ ng s n (B S) là tài s n l n c a m i qu c gia, th ng chi m t tr ng trên

d i 40% l ng c a c i v t ch t c a các qu c gia đó Không nh ng chi m t tr ng l n

mà th tr ng b t đ ng s n còn có nh h ng m nh m đ n các th tr ng v n, th

tr ng hàng hóa, d ch v ầNh ng do h th ng pháp lu t và ch đ s h u khác nhau nên m i qu c gia l i có m t cách đ nh ngh a riêng v b t đ ng s n phù h p v i v n hóa vƠ đi u ki n kinh t nh t

Tùy theo m c đích qu n lý và s d ng, tài s n đ c phân thành nhi u lo i khác nhau nh ng v c b n tài s n đ c phân làm 2 lo i:

- ng s n

- B t đ ng s n

S phơn chia nƠy đƣ có trong b Lu t La Mƣ cách đơy hƠng tr m n m vƠ v n t n

t i cho đ n ngày nay

Thu t ng b t đ ng s n đ c s d ng ph bi n t i nhi u qu c gia và vùng lãnh

th trên th gi i Trong ti ng Anh b t đ ng s n là “real estate”, ti ng Hoa đ c d ch là

“đ a s n” và Vi t Nam đ c g i là “b t đ ng s n”

Thu t ng B S đ c hi u đ ng ngh a v i thu t ng “quy n tài s n b t đ ng s n” (real property) vƠ t ng đ ng v i thu t ng “quy n tài s n đ ng s n” ho c “quy n s

h u đ ng s n” (personal property)

Theo đ nh ngh a c a y ban Tiêu chu n th m đ nh qu c t IVCC, thu t ng B S

là quy n tài s n B S, m t khái ni m pháp lý bao g m quy n và các l i ích liên quan

đ n quy n s h u B S

Tuy nhiên m t vài tình hu ng, thu t ng B S ch g n li n v i đ t đai vƠ tƠi s n

g n li n v i đ t, tách bi t h n v i thu t ng quy n tài s n B S v n ám ch đ n quy n

s h u đ t đai vƠ các lo i tài s n đi kèm, k c tài s n t nhiên nh cơy c i, khoáng v t

và các quy n phát sinh

“B t đ ng s n bao g m: đ t đai, nhà , công trình g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà , công trình xây d ng đó, các tài s n khác g n li n v i đ t đai, các tài s n do pháp lu t quy đ nh” [1]

Nh v y trên th c t , v n có nhi u cách hi u vƠ đ nh ngh a khá khác nhau v

B S nh ng nhìn chung v n th ng nh t nhau đi m: B S lƠ đ t đai vƠ tƠi s n v t ch t

2

g n li n v i đ t đai, vƠ có tính không di chuy n đ c

1.1.2 nh giá

Có r t nhi u quan đi m khác nhau v đ nh giá nh :

nh giá là vi c quy đ nh giá mua, giá bán tài s n B S c a ch s h u, ng i

s n xu t kinh doanh, c quan có th m quy n c a NhƠ n c theo m t trình t và th t c

nh t đ nh nh giá đ c th c hi n b i ch s h u, ng i s n xu t kinh doanh ho c C quan có th m quy n c a NhƠ n c

“ nh giá là vi c đánh giá ho c đánh giá l i giá tr c a tài s n phù h p v i th

tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu chu n c a Vi t Nam ho c thông

l qu c t ” [2]

nh giá là vi c c tính giá tr theo th tr ng h p lý c a m t tài s n m t cách khách quan d i d ng v n b n, t i m t th i đi m

nh giá c a NhƠ n c ch đ c th c hi n b i c quan có th m quy n c a Nhà

n c Nh ng m c giá do NhƠ n c quy đ nh mang tính pháp l nh r t cao, b t bu c

m i đ i t ng ph i ch p hành nghiêm ch nh

nh giá c a ch s h u, ng i s n xu t kinh doanh không mang tính pháp l nh

N u các m c giá đƣ quy đ nh phù h p v i th tr ng thì đ c th tr ng ch p nh n,

n u không phù h p thì c n ph i đi u ch nh

Vì v y đ nh ngh a “đ nh giá” ta s hi u chính là s c tính giá tr v các quy n

s d ng tài s n b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đƣ đ c xác đ nh

nh giá là lo i ho t đ ng chuyên môn v a mang tính kinh t k thu t, tính pháp

lý, v a mang tính xã h i Ho t đ ng đ nh giá hình thành, t n t i và phát tri n g n li n

v i s hình thành, t n t i và phát tri n c a th tr ng nh giá tài s n là hình th c phân tích kinh t ng d ng

1.2 căđi m và phân lo i b tăđ ng s n

1.2.1 c đi m c a b t đ ng s n

B S là tài s n đ c bi t và kinh doanh B S lƠ kinh doanh đ c thù có đi u ki n,

do đó nh n th c t t v B S s gi m r i ro trong kinh doanh và giúp các T V có

nh ng phơn tích sơu h n, ch t ch h n v các y u t tác đ ng đ n giá tr c a B S c n

th m đ nh

Tính b t đ ng

Tính ch t b t đ ng là thu c tính đ c tr ng c a B S và là ngu n g c c a thu t

3

ng “b t đ ng s n” Thu c tính nƠy dùng đ phân bi t s khác nhau c b n gi a B S

vƠ đ ng s n B S là tài s n có tính b t đ ng vì B S bao g m đ t đai vƠ tƠi s n g n

li n v i đ t đ c đ nh v cùng v i đ t b ng t a đ v trí c đ nh, và t a đ nƠy đ c xác l p b i c quan đ a chính ghi rõ s đ gi i th a, s t b n đ , đ a ch , thông tin v

di n tích trên gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t Do đó v lý thuy t con ng i có th

di d i các tài s n g n li n v i đ t, th m chí có th di d i b m t c a đ t nh ng không

th di d i đ c t a đ , v trí c a lô đ t đó

Thu c tính này c a B S có Ủ ngh a h t s c quan tr ng và là thu c tính quan

tr ng đ đ nh giá c a B S khi g n li n v i đ a đi m, v trí c th mà nó t a l c và hoàn toàn mang tính ch t đ a ph ng

B S dùng cho đ u t phát tri n các công trình xây d ng l i càng gi i h n h n Do y u

t v trí nên ng i ta không th m r ng mãi không gian b r ng c a các công trình

B S Chính vì v y, quan h cung c u v B S luôn m t cơn đ i theo chi u h ng cung

Tính lâu b n c a hàng hóa B S g n li n v i s tr ng t n c a đ t đai, lo i tài

s n do thiên nhiên ban t ng không th b tiêu h y (tr m t s tr ng h p đ c bi t nh :

đ ng đ t, núi l a, s t l ầ) M t khác, các công trình xây d ng, công trình ki n trúc và

v t ki n trúc th ng có tu i th cao, có th hƠng tr m n m Ngay trong nông nghi p,

B S lƠ v n cơy lơu n m c ng có th i gian t n t i lâu dài Tuy nhiên tính lâu b n c a hàng hóa B S đ c th hi n trên c hai góc đ v t lý và kinh t song gi a tu i th v t

lý và tu i th kinh t không ngang nhau, th ng tu i th v t lỦ dƠi h n tu i th kinh

t Chính vì v y khi đ u t xơy d ng ph i d tính tu i th kinh t đ quy t tu i th v t

lỦ, tránh đ u t lƣng phí ho c đ u t nhi u l n Trong khi nghiên c u đánh giá m t

B S ph i tính đ n c hai y u t tu i th kinh t và tu i th v t lý, tu i th nào ng n

h n s quy t đ nh s t n t i c a B S đó Trong giai đo n n n kinh t phát tri n, m t khu chung c còn t t, k t c u b n ch c nh ng thi t k ki u c có tu i th kinh t ng n

4

h n tu i th v t lý, trong khi đó m t v n cơy lơu n m, chu k kinh doanh ng n h n chu k sinh h c nh ng tu i th kinh t l i có th dƠi h n tu i th v t lý

Trong m i quan h gi a tu i th kinh t và tu i th v t lý c a B S, l i ích kinh

t mang l i có xu h ng gi m d n đ n cu i chu k kinh t do các chi phí duy trì t ng

và ngu n thu nh p có xu h ng gi m Do v y ph i so sánh gi a giá tr kinh t mang l i

v i các chi phí duy trì vƠ chi phí c h i c a vi c duy trì hay đ i m i B S đó đ quy t

đ nh s t n t i c a chu k v t lý

Do có tính lâu b n nên tr c khi đ u t , thi t k ph i tính toán và d báo đ c t t

c các công n ng c ng nh d tính tr c đ c các nhu c u phát sinh B i l n u không

d tính tr c nh ng nhu c u phát sinh s không d gì thay đ i nh ng y u t v t lý cho phù h p v i nh ng nhu c u này

Tính khác bi t

M i B S là m t tài s n riêng bi t, đ c s n xu t đ n chi c vƠ đ u có các y u t khác bi t không gi ng v i b t k m t B S nào khác S khác bi t c a B S tr c h t

là do có s khác nhau v v trí lô đ t, khác nhau v k t c u và ki n trúc, khác nhau v

h ng, khác nhau v c nh quan và các v t ngo i c nh

Do v y trong đ u t phát tri n ph i chú ý khai thác tính khác bi t này đ lƠm t ng giá tr c a các B S, đ ng th i ph i đáp ng nhu c u v tính khác bi t c a ng i tiêu dùng Xã h i càng phát tri n yêu c u v tính khác bi t cƠng t ng Khi đánh giá các

B S ph i chú Ủ đ n tính khác bi t, không th so sánh d p khuôn gi a các B S v i nhau V n đ qu n lý không gian ki n trúc ph i đ m b o mang tính th ng nh t kh c

ph c các nh c đi m do tính khác bi t t o ra thu c trách nhi m c a ng i qu n lỦ v

mô

Mang n ng y u t t p quán, th hi u và tâm lý xã h i

Nhìn chung, m i hƠng hóa đ u có đ c đi m nƠy, nh ng v i hàng hóa B S thì

đ c đi m này n i tr i h n S d nh v y là vì nhu c u v B S m i khu v c, m i

qu c gia, m i dân t c ch u nh h ng m nh m b i y u t t p quán, th hi u và tâm lý

xã h i, th m chí, còn bao g m c y u t tín ng ng, tôn giáo, tâm linh c a dơn c

đó

Tính ch u nh h ng l n nhau

Gi a các hàng hóa B S có s tác đ ng và nh h ng l n nhau khá m nh m S

ra đ i hay s hoàn thi n c a hàng hóa B S nƠy lƠ đi u ki n đ ra đ i ho c m t đi, đ

t ng thêm ho c gi m b t giá tr và giá tr s d ng c a hàng hóa B S kia.Ví d , vi c xây d ng các công trình h t ng k thu t và h t ng xã h i s lƠm t ng v đ p, s ti n

5

l i và giá tr c a các công trình xây d ng trong khu v c S ra đ i c a m t con đ ng

m i s d n đ n s ra đ i c a nh ng t đi m dơn c hay các khu công nghi p, du l ch,

th ng m i, d ch v ầbám theo tr c đ ng đó

B S là lo i tài s n có tính nh h ng r t m nh và gi a các B S li n k l i có tác

đ ng nh h ng r t m nh đ n các ho t đ ng kinh t xã h i có liên quan Do v y khi

đ u t xơy d ng các công trình B S ph i tính đ n y u t nh h ng t i các công trình khác, khi đánh giá B S ph i tính đ n kh n ng nh h ng khi có các công trình B S khác s ra đ i C ng chính vì s nh h ng c a B S đ n các ho t đ ng kinh t xã h i nên NhƠ n c ph i gi vai trò qu n lỦ vƠ đi u ti t th tr ng B S

Tài s n có giá tr cao

Do giá tr c a đ t đai cao, chi phí đ u t xơy d ng l n, kh n ng sinh l i cao

đ ng th i có th t o v n m i, vì v y đ u t kinh doanh B S ph i có v n l n và v n dài h n, đ ng th i ph i bi t khai thác đ c tính có th tái t o v n đ quay tr l i đ u t cho kinh doanh C ng do đ c đi m nƠy đòi h i nên ho t đ ng kinh doanh B S luôn

c n đ n s tham gia c a ngân hàng và các t ch c tín d ngđ đi u ti t th tr ng và tránh hi n t ng đ u c trên th tr ng B S

Ch u s chi ph i m nh m c a pháp lu t và chính sách c a Nhà n c

B S là lo i tài s n quan tr ng c a m i qu c gia, m i dân t c, m i c quan đ n v

c ng nh c a m i ng i dân và các quan h giao d ch v B S th ng có tác đ ng r t

m nh đ n h u h t nh ng ho t đ ng kinh t và xã h i t ng c ng vai trò c a mình, duy trì s n đ nh và khai thác có hi u qu các ngu n n i l c cho s phát tri n, Nhà

n c ph i quan tơm đ n B S và th tr ng B S, ph i ban hƠnh các v n b n pháp lu t, các ch tr ng, chính sách nh m th c hi n vai trò và ch c n ng qu n lỦ đ i v i ho t

đ ng c a th tr ng B S

M t khác, B S g n li n v i đ t đai mƠ đ t đai v b n ch t thu c s h u toàn xã

h i Do v y B S ch u s chi ph i m nh m c a pháp lu t và s qu n lý c a NhƠ n c Giá tr và công n ng, kh n ng khai thác hàng hóa B S ph thu c nhi u vào n ng l c

qu n lý

Vì B S th ng có giá tr l n, bao g m nhi u ch ng lo i nên vi c qu n lý chúng khá ph c t p, vì v y đòi h i ng i qu n lý ph i có n ng l c cao và chi phí qu n lý

c ng ph i cao h n so v i các hƠng hóa thông th ng

c bi t v n đ đ u t xơy d ng các công trình xây d ng r t ph c t p, v n đ kinh doanh hay cho thuê đ t đai, các công trình xơy d ng, nhà , v n phòngầc ng đòi

h i c n có nh ng nghiên c u c th và chi phí cho qu n lỦ c ng r t cao.[7]

Là nh ng B S nh B S nhƠ , B S nhƠ x ng vƠ công trình th ng m i - d ch

v , B S h t ng (h t ng k thu t, h t ng xã h i), B S lƠ tr s làm vi cầ Trong

B S có đ u t xơy d ng thì nhóm B S nhƠ đ t (bao g m đ t đai vƠ các tƠi s n g n

li n v i đ t đai) lƠ nhóm B S c b n, chi m t tr ng r t l n, có tính ch t ph c t p r t cao và ch u nh h ng c a nhi u y u t ch quan và khách quan Nhóm này có tác

đ ng r t l n đ n quá trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n c c ng nh phát tri n

đô th b n v ng Nh ng quan tr ng h n lƠ nhóm B S nƠy chi m tuy t đ i đa s các giao d ch trên th tr ng B S Vi t Nam c ng nh các n c trên th gi i

B t đ ng s n không đ u t xây d ng

B S thu c lo i này ch y u lƠ đ t nông nghi p (d i d ng t li u s n xu t) bao

g m các lo i đ t nông nghi p, đ t r ng, đ t nuôi tr ng thu s n, đ t làm mu i, đ t

hi m, đ t ch a s d ng ầ

B t đ ng s n đ c bi t

Là nh ng B S nh các công trình b o t n qu c gia, di s n v n hoá v t th , nhà

th h , đình chùa, mi u m o, ngh a trang, b o tƠng, nhƠ v n hóa c đi m c a lo i

B S nƠy lƠ kh n ng tham gia th tr ng r t th p vì ít có giao d ch lo i B S nƠy trên

th tr ng

Vi c phơn chia B S theo 3 lo i trên đơy lƠ r t c n thi t b o đ m cho vi c xây

d ng c ch chính sách v phát tri n và qu n lý th tr ng B S phù h p v i đi u ki n kinh t -xã h i c a Vi t Nam

1.3 nh giá b tăđ ng s n

1.3.1 Khái ni m đ nh giá b t đ ng s n

Có r t nhi u quan đi m khác nhau v đ nh giá tr B S nh :

“ nh giá b t đ ng s n là ho t đ ng t v n, xác minh giá tr t i m t th i đi m xác đ nh” [3]

“ nh giá tr b t đ ng s n là s c tính v giá tr c a các quy n s h u B S c

th b ng hình th c ti n t cho m t m c đích đƣ đ c xác đ nh rõ trong nh ng đi u

ki n cu m t th tr ng nh t đ nh v i nh ng ph ng pháp phù h p.” [4]

7

“ nh giá b t đ ng s n là h at đ ng t v n, xác đ nh giá c a m t b t đ ng s n

c th t i m t th i đi m xác đ nh” [5]

nh giá B S lƠ hình th c phân tích kinh t ng d ng nh giá B S th c ch t

lƠ đ nh giá đ t vƠ đ nh giá các tài s n g n li n v i đ t (n u có) Hay đ nh giá B S là s

c tính giá tr (bi u hi n b ng ti n) c a các quy n s h u tài s n t i m t th tr ng

nh t đ nh, t i m t th i đi m nh t đ nh cho m t m c đích nh t đ nh

nh giá B S lƠ công vi c v a mang tính khoa h c và ngh thu t vì trong m i

m t ho t đ ng đ nh giá c n nh ng s li u c th đ ti n hƠnh đ nh giá nh ng c ng c n

nh ng y u t khách quan nh v n hóa, tín ng ng ti m n trong ho t đ ng này

Vì v y đ nh giá B S chính lƠ vi c xác đ nh giá tr B S t i m t th i đi m c th

Và giá tr c a B S có t m quan tr ng nh lƠ th c đo kinh t c a chính B S đó, còn giá c c a b t đ ng là bi u hi n b ng ti n c a giá tr B S đó trên th tr ng B S Giá

tr B S đ c xác đ nh b i giá tr th tr ng và giá tr phi th tr ng

Giá tr th tr ng là lo i giá tr thông d ng nh t đ c các th m đ nh viên (T V)

s d ng Tuy v y, thu t ng nƠy lƠ đ i t ng c a nhi u cách di n gi i Trong ngành

đ nh giá, giá th tr ng tr thành m t thu t ng có tính pháp lỦ đ i v i các qu c gia và

đƣ đ c IVSC tiêu chu n hóa

Nh v y, giá tr th tr ng là m c giá tr đ c th tr ng th a nh n Nó là m t tiêu chu n c b n c a giá tr vƠ lƠ c n c ch y u c a ho t đ ng đ nh giá đ i v i h u

h t các lo i tài s n, trong đó có B S

Giá tr th tr ng là c n c ch y u c a ho t đ ng đ nh giá đ i v i h u h t các

lo i tài s n Tuy nhiên, trên th c t , có nhi u lo i tài s n c n đ c đ nh giá nh ng chúng l i r t ít đ c mua bán, th m chí không có th tr ng đ i v i chúng nh : nhƠ

th , tr ng h c, b nh vi nầ đánh giá giá tr đ i v i nh ng lo i tài s n này, ng i

ta d a vào nh ng yêu t phi th tr ng chi ph i đ n giá tr c a tài s n

Theo đó vi c đánh giá giá tr tài s n đ c c n c ch y u vào công d ng kinh t ,

k thu t ho c các ch c n ng c a tài s n h n lƠ c n c vào kh n ng đ c mua bán trên

th tr ng c a tài s n đó

Trong th c t , khái ni m giá phi th tr ng còn nhi u phong phú h n r t nhi u Tùy thu c vào b i c nh c a giao d ch, kh n ng v d li u vƠ đ c bi t là tùy thu c vào quy n c a các ch th đ i v i l i ích mà tài s n có th mang l i, T V ph i xác đ nh

8

cho phù h p, đ m b o công vi c th m đ nh có th c tính m t cách h p lý nh t giá tr tài s n

1.3.2 Vai trò và m c đích c a đ nh giá b t đ ng s n trong n n kinh t

Vai trò c a đ nh giá b t đ ng s n trong n n kinh t

nh giá B S là khâu quan tr ng giúp NhƠ n c, ng i s d ng, nhƠ đ u t n m

rõ v giá tr B S nh m ph c v cho m c đích c a h Vi c đ nh giá B S đ t k t qu

t t là y u t quan tr ng góp ph n phát tri n th tr ng B S và là rào ch n o t c hi n

t ng đ u c vƠ t nâng giá c a B S

Vi c xác đ nh giá B S sát v i giá tr th tr ng giúp cho các giao d ch nhu đánh thu chuy n quy n s d ng đ t, th ch p đ c th c hi n m t cách thu n l i i u này

c ng r t quan tr ng trong vi c đánh giá giá tr doanh nghi p khi c ph n hóa m t cách chính xác, do tr c đơy giá tr c a đ t đai các doanh nghi p nhƠ n c th ng ch a

đ c tính đ n ho c n u có th ng m c th p khác xa so v i th tr ng Vì v y, n u giá tr đ t đai trong quá trình c ph n hóa không đ c đ nh giá l i thì ngân sách nhà

Vi c giúp đ , t v n c a các nhƠ đ nh giá vƠ giá c l ng ph n ánh đúng giá tr

th tr ng, ng i dân s không b thi t h i trong các giao d ch mua bán ho c trao đ i

đ c bi t khi h b thi u thông tin th tr ng Các giao d ch v th a k , th ch pầ.c ng

s tr nên công b ng h n NhƠ đ u t vƠ ng i dân s yên tơm h n v i s l a ch n

B S c a h quy t đ nh s d ng B S m t cách h p lý, phù h p v i giá tr c a t ng

B S

Xác đinh đúng giá tr B S là giúp cho vi c phân b đ t đai nh m t ngu n l c

xã h i m t cách hi u qu Nói m t cách khác B S s đ c phân b vƠo ng i “s

d ng t t nh t và hi u qu nh t” Khi t t c ngu n l c B S đ u đ c đánh giá theo giá

tr th tr ng và không có s u tiên đ c bi t nƠo đ i v i b t c m t nhóm ng i s

d ng c th nào, thì B S s đ c s d ng m t cách t t nh t Xác đ nh chính xác giá

B S s tránh đ c các tranh ch p B S v giá

M c đích c a đ nh giá b t đ ng s n trong n n kinh t

Mua bán, chuy n nh ng, c m c , th ch p, vay v n ngân hàng quy n s d ng

B S: h tr ng i bán ra chào giá, h tr ng i mua đ t giá tr đ ng th i thi t l p c

9

s giá đ hai bên cùng đ t đ c giá th a thu n v B S vƠ bên c nh đó còn giúp cho

vi c xác đ nh đi u ki n và giái bán d ki n cho m t B S

nh giá B S ph c v cho vi c th ch p v n vay: trong báo cáo tài chính c a doanh nghi p ph i có tài s n th ch p, vì v y tài s n th ch p ph i đ c đ nh giá đ lƠm c s cho vi c xét cho vay M c dích c a vi c đ nh giá nƠy đ đ m b o an toàn cho ngơn hƠng, trong tr ng h p khách hƠng không đ kh n ng tr n

nh giá cho m c đích l p báo cáo tài chính và h ch toán k toán: Trong báo cáo tài chính c a doanh nghi p và kê khai n p thu hƠng n m c a doanh nghi p

ph i kê khai giá tr tài s n doanh nghi p nên doanh nghi p c n ph i đ nh giá tài s n trong đó có b t đ ng s n

u t vƠ góp v n doanh nghi p, c ph n hoá: xác đ nh giá tr đ u t b ng vi c

đ nh giá B S góp ph n làm gi m s r i ro khi ti n hƠnh đ u t vƠo Doanh nghi p, T

S d ng t t nh t vƠ hi u qu nh t lƠ cách s d ng t t nh t m t tƠi s n có th th c

hi n đ c v m t v t ch t, đ c pháp lu t ch p nh n, kh thi v tƠi chính vƠ mang l i

giá tr cao nh t cho tƠi s n.[12]

Nói cách khác, vi c s d ng t t nh t và hi u qu nh t c a tài s n lƠ đ t đ c m c

h u d ng t i đa trong nh ng hoàn c nh kinh t - xã h i th c t phù h p, có th cho phép v m t k thu t, pháp lỦ, tƠi chính vƠ đem l i giá tr cao nh t cho tài s n

Khái ni m s d ng t t nh t và hi u qu nh t là m t ph n c b n không th thi u

đ c c a s c tính giá tr th tr ng

Vi c s d ng không đ c pháp lu t ch p nh n hay không th th c hi n đ c v

m t v t ch t không đ c xem là s d ng cao nh t và t t nh t Tuy nhiên, ngay c vi c

s d ng có th th c hi n v m t v t ch t và lu t pháp cho phép c ng c n ph i có s đánh giá thích đáng c a T V v tính h p lý c a vi c s d ng hi n t i

c đi m cu th tr ng là luôn bi n đ ng và m t cân b ng gi a cung và c u nên

vi c s d ng t t nh t và hi u qu nh t c a m t tài s n có th ph c v cho m c đích s

d ng trong t ng lai; vì khi vi c s d ng tài s n đang trong tình tr ng có s thay đ i thì vi c s d ng tr c m t t t nh t và hi u qu nh t có th ch là vi c s d ng t m

10

th i

Trong m t s tr ng h p, khi có nhi u lo i s d ng t t nh t và hi u qu nh t

ti m n ng, thì T V ph i trình bày các cách s d ng thay th nhau vƠ c tính các kho n chi phí và thu nh p t ng lai t đó xác đ nh vi c s d ng t t nh t và hi u qu

nh t c a tài s n

Yêu c u c a nguyên t c: Nguyên t c nƠy đòi h i khi đ nh giá tài s n ph i đ t tài

s n trong tình hu ng s d ng t t nh t và hi u qu nh t, ch không ph i d a trên s s

d ng hi n t i n u nh s s d ng hi n t i ch a ph i là cao nh t và t t nh t, đ c bi t là

đ i v i B S B i vì vi c s d ng t t nh t và hi u qu quy t đ nh giá tr th tr ng c a tài s n

1.4.2 Nguyên t c thay th

nh ngh a: Giá th tr ng c a m t b t đ ng s n ch th có khuynh h ng b áp

đ t b i giá bán m t b t đ ng s n thay th khác t ng t v giá tr và các ti n d ng so

v i b t đ ng s n ch th , v i gi thi t không có s ch m tr trong vi c tho thu n giá

c và thanh toán

Nguyên t c thay th đóng vai trò lƠ c s cho ba ph ng pháp đ nh giá b t đ ng

s n: đ nh giá b t đ ng s n theo giá thành, theo th tr ng và theo thu nh p

Khi hai tƠi s n có tính h u ích nh nhau, tƠi s n nƠo chƠo bán m c giá th p

nh t thì tƠi s n đó s bán đ c tr c Gi i h n trên c a giá tr tài s n có xu h ng

đ c thi t l p b i chi phí t o ra ho c mua m t tài s n thay th c n thi t t ng đ ng,

v i đi u ki n không có s ch m tr quá m c làm nh h ng đ n s thay th M t

ng i th n tr ng s không tr giá cao h n chi phí t o ra ho c mua m t tài s n thay th trong cùng m t th tr ng và cùng m t th i đi m

H qu c a nguyên t c: Giá tr c a m t tài s n có th đ c đo b ng chi phí t o ra

ho c mua m t tài s n có tính h u ích t ng t

1.4.3 Nguyên t c ế ki n các kho n l i ích t ng lai

Giá tr c a tài s n có th đ c xác đ nh b ng vi c d tính kh n ng sinh l i trong

t ng lai Do đó, vi c c tính giá tr c a tài s n luôn luôn d a trên các tri n v ng

t ng lai, l i ích d ki n nh n đ c t quy n s d ng tài s n c a ng i mua

V i nguyên t c nƠy, trong đ nh giá tƠi s n c n d báo tr c các tình hu ng v kinh t , chính tr , môi tr ngầ có th x y ra trong t ng lai có tác đ ng đ n giá tr

c a tƠi s n đ nh giá B i vì khác v i k toán, đ nh giá luôn luôn d a trên tri n v ng

t ng lai h n lƠ s th c hi n trong quá kh , nh t lƠ đ i v i B S

11

1.4.4 Nguyên t c cung - c u

Nguyên t c này cho r ng: Giá th tr ng đ c xác đ nh b ng s t ng tác c a cung và c u Khi l ng cung t ng lên mƠ l ng c u không t ng ho c gi m thì giá th

tr ng s gi m, khi l ng cung gi m mƠ l ng c u không gi m ho c t ng thì giá th

tr ng s t ng lên, khi l ng cung vƠ l ng c u cùng t ng ho c cùng gi m thì giá s

t ng ho c gi m tùy theo t c đ t ng, gi m c a cung và c u, giá t ng khi t c đ t ng

c a c u l n h n cung vƠ ng c l i.[13]

Do v y khi đ nh giá ph i phơn tích vƠ đánh giá c n th n v s tác đ ng c a các

l c l ng th tr ng đ n cung c u

Khi phân tích các thông tin th tr ng cơn thi t ph i cơn nh c đ n tình tr ng cung

c u trên th tr ng tr c khi th c hi n các đi u ch nh

1.4.5 Nguyên t c đóng góp

Nguyên t c đóng góp cho r ng: Giá tr c a m t b ph n c u thành b t đ ng s n

tu thu c vào s đóng góp c a nó vào giá tr t ng thu nh p t b t đ ng s n mà nó tham gia h p thành, n u thi u nó thì s làm gi m giá tr thu nh p c a b t đ ng s n mà

nó tham gia h p thành

V i các b t đ ng s n t o ra l i nhu n thì giá tr c a m t ph n tài s n nƠo đó c a

b t đ ng s n có th đ c đo b ng đ nh l ng v giá tr mƠ nó đóng góp vƠo t ng thu

nh p th c, vì thu nh p th c có th đ c v n hoá thành giá tr

M c đ mƠ m i b ph n c a tƠi s n đóng góp vƠo t ng thu nh p t toƠn b tƠi

s n có tác đ ng đ n t ng giá tr c a tƠi s n đó

Nguyên t c nƠy dùng đ xem xét tính kh thi c a vi c đ u t b sung vƠo tƠi s n khi xác đ nh m c s d ng tƠi s n t t nh t vƠ hi u qu nh t

1.4.6 Các nguyên t c khác

NgoƠi các nguyên t c c b n trên chi ph i đ n vi c đ nh giá c a t t c các lo i tƠi

s n còn có các nguyên t c nh : nguyên t c phù h p: TƠi s n c n ph i phù h p v i môi

tr ng c a nó nh m đ t đ c m c sinh l i t i đa ho c m c h u d ng cao nh t; do đó

ph i phơn tích xem li u tƠi s n đó có phù h p v i môi tr ng hay không khi xác đ nh

m c s d ng tƠi s n t t nh t vƠ có hi u qu nh t, nguyên t c d báo: trong đ nh giá tƠi

s n c n d báo tr c các tình hu ng v kinh t , chính tr , môi tr ng,ầ có th x y ra trong t ng lai có tác đ ng đ n giá tr c a tƠi s n đ nh giá

B i vì khác v i k toán, đ nh giá luôn luôn d a trên tri n v ng t ng lai h n lƠ

s th c hi n trong quá kh , nh t lƠ đ i v i b t đ ng s n ầđ c s d ng trong quá

12

trính đ nh giá B S VƠ khi đ nh giá các lo i tƠi s n c th còn có các nguyên t c g n

li n v i đ c đi m c a t ng lo i tƠi s n đó

1.5 Quyătrìnhăđ nh giá b tăđ ng s n

Quy trình đ nh giá b t đ ng s n đ c ti n hành l n l t qua 6 b c sau đơy:

- Phân công chu n b tài li u cho vi c th m đ nh tài s n

- Phân công chu n b các công c c n thi t ph c v cho vi c th m đ nh hi n tr ng:

o, v , ch p nh, quay phim hi n tr ng c a tài s n

B c 3: thu th p thông tin

- o, v , ch p nh, quay phim, đánh giá ch t l ng c a tài s n đ nh giá

- i chi u v i b n v c a Gi y phép xây d ng có thay đ i hay không đ ngh khách hàng b sung (n u có)

- Thu th p thông tin v giá chuy n nh ng B S trong khu v c tài s n đ nh giá ho c lân c n

- Thu th p thông tin t ngân hàng d li u v B S

B c 4: x lỦ, phơn tích đi u ch nh thông tin

- So sánh nh ng tiêu chí gi ng và khác nhau gi a tài s n so sánh và tài s n đ nh giá

- i u ch nh nh ng tiêu chí khác nhau c a tài s n so sánh v cùng tiêu chí c a tài s n

đ nh giá

- i u ch nh theo s li u tuy t đ i vƠ t ng đ i

- Nh n xét, đánh giá

- S d ng nguyên t c vƠ ph ng pháp đ ti n hƠnh đ nh giá

B c 5: lên báo cáo và trình ban giám đ c xem xét thông qua tr c khi l p

ch ng th trình giám đ c phê duy t chính th c

B c 6: chuy n ch ng th cho phòng K ho ch - T ng h p thanh lý h p đ ng đ

giao cho khách hàng

13

1.6 Cácăph ngăphápăđ nh giá b tăđ ng s n

1.6.1 Ph ng pháp so sánh

nh ngh a

Ph ng pháp so sánh lƠ ph ng pháp đ nh giá d a trên c s phân tích m c giá

c a các tài s n t ng t v i tài s n c n đ nh giá đƣ giao d ch thanh công ho c đang mua, bán trên th tr ng vào th i đi m c n đ nh giá g n nh t v i th i đi m c n đ nh giá đ c tính vƠ xác đ nh giá tr th tr ng tài s n [6]

C s ph ng pháp

Ph ng pháp đ c xây d ng ch y u d a trên vi c tuân th nguyên t c thay th , giá tr tài s n m c tiêu đ c coi là hoàn toàn có th ngang b ng v i giá tr c a nh ng tài s n t ng đ ng có th so sánh đ c

Ph ng pháp th ng đ c s d ng cho đ nh giá B S nh m t đ a đi m b tr ng

ơy lƠ ph ng pháp ph bi n đ đ nh giá B S khi có các cu c mua bán nh ng B S

t ng t B S m c tiêu trên th tr ng Áp d ng ph ng pháp nƠy vi c bán các B S

t ng t đ c phơn tích, so sánh vƠ đi u ch nh đ cung c p các ch s giá tr đ i v i

đ a đi m c n đ nh giá khi so sánh s t ng t và khác bi t gi a các B S ph i đ c xem xét

Ng i đ nh giá k t h p các s li u v các cu c mua, bán đ t trên th c t c ng

nh các l i m i chào, tr giá và l a ch n các B S t ng t đ so sánh Phân tích s

t ng t và khác bi t trong s li u, đi u ch nh giá bán c a các so sánh đ tính toán s

ti n cho các đ c đi m khác bi t c a B S c n đ nh giá và hình thành k t lu n v giá tr

th tr ng c a B S m c tiêu

Giá bán B S luôn thay đ i do đó c n ph i l a ch n các cu c mua bán B S

t ng t g n v i ngƠy đ nh giá m c có th nh t Khi s li u hi n t i trên th tr ng

đ a ph ng không có s n, ng i đ nh giá có th m r ng tìm ki m s li u nh ng vùng lân c n, đi u này r t c n thi t đ đi u ch nh các đi u ki n th tr ng Quy t đ nh

s d ng nh ng thông tin c a khu v c lân c n c n ph i d a trên c s có nhi u s ch p

14

có giá đ n v khác nhau b i vì kích th c t i u c a B S ph thu c vào s d ng c a

nó Giá đ n v c ng thay đ i theo theo th i đi m bán và v trí c a B S

i u ch nh giá bán có th ch đ n gi n đ nh n th c v s t t h n ho c kém

h n c a B S Th ng các đi u ch nh đ c th c hi n theo m t tr t t nh t đ nh, ngh a

lƠ đi u ch nh các y u t đ i v i quy n v B S, cách thanh toán, các đi u ki n bán và

th tr ng đ c đi u ch nh tr c các đi u ki n v v trí vƠ các đ c đi m v t lý c a

m nh đ t T t c các đi u ch nh c n đ c th hi n trong báo cáo đ nh giá m t cách logic và d hi u nh t

Các b c ti n hành

B c 1: Nghiên c u th tr ng đ có thông tin v giao d ch, giá niêm y t ho c

giá chào bán và các y u t so sánh c a nh ng tài s n t ng t v i tài s n c n đ nh giá,

đƣ giao d ch thành công ho c g n v i th i đi m c n đ nh giá C n so sánh 7 y u t c

b n sau:

- Tình tr ng v t ch t c a B S

- c đi m v m t b ng

- c đi m c a các công trình xây d ng có liên quan

- c đi m v v trí hay đ a đi m

- Tình tr ng pháp lý

- Th i gian giao d ch

- Các đi u kho n vƠ đi u ki n v giao d ch

B c 2: Thu th p, ki m tra thông tin, s li u v các y u t so sánh t các tài s n

cùng lo i đ có th so sánh v i tài s n c n đ nh giá đƣ giao d ch thành công ho c đang mua bán trên th tr ng vào th i đi m c n đ nh giá ho c g n v i th i đi m c n đ nh giá

B c 3: L a ch n đ n v so sánh chu n ho c xây d ng b ng phân tích, so sánh

v i m i đ n v so sánh chu n

B c 4: Phơn tích, xác đ nh các y u t khác bi t gi a tài s n so sánh và tài s n

c n đ nh giá t đó th c hi n đi u ch nh giá c a các tài s n so sánh theo s khác bi t v các y u t so sánh so v i tài s n c n đ nh giá, tìm ra m c giá ch d n cho m i tài s n

so sánh Ti n hƠnh đi u ch nh gi a B S m c tiêu vƠ B S ch ng c đ ti n hƠnh đi u

ch nh s li u t ng đ i ho c tuy t đ i gi a nh ng y u t đ c so sánh

B c 5: Phân tích t ng h p các m c giá ch d n c a các tài s n so sánh, rút ra

m c giá ch d n đ i di n đ c tính vƠ xác đ nh m c giá c a tài s n c n đ nh giá

u đi m

15

LƠ ph ng pháp ít g p khó kh n v m t k thu t, ch d a vào s hi n di n c a các giao d ch th tr ng Do k t qu đ nh giá d a trên các ch ng c th tr ng c th ,

tr c quan d ti p c n và mang tính thuy t ph c cao B i v y, nó th hi n s đánh giá

c a th tr ng, lƠ c s v ng ch c đ khách hƠng vƠ c quan qu n lý công nh n

Nh c đi m

Khi đ nh giá ph i có giao d ch v các B S t ng t trong cùng khu v c m i có

th so sánh đ c N u ch t l ng thông tin không t t v các B S so sánh hay thông tin không dùng so sánh đ c thì s nh h ng x u đ n k t qu đ nh giá Khi th tr ng

y u, s l ng các giao d ch ít, không đ b ng ch ng thì vi c áp d ng ph ng pháp nƠy

r t h n ch Không nh ng v y, nó còn khó dùng đ c đ phân tích so sánh các B S

l n t o thu nh p; đ i v i B S l n đ u đ c đ i m i trong khu v c ho c nh ng B S chuyên dùng c th s không có s li u so sánh N u th tr ng không n đ nh, các

đi u ki n kinh t , pháp lỦ thay đ i nhanh chóng s làm h n ch tính th c ti n c a

ph ng pháp ng th i đơy c ng lƠ ph ng pháp ch a đ ng nhi u y u t ch quan

c a ng i đ nh giá, đơy chính lƠ nh c đi m l n đ i v i ph ng pháp nƠy

1.6.2 Ph ng pháp th ng ế

Khái ni m

Ph ng pháp th ng d lƠ ph ng pháp đ nh giá mà giá tr th tr ng c a tài s n

c n đ nh giá đ c xác đ nh c n c vào giá tr v n có b ng cách l y giá tr c tính c a

s pháp tri n gi đ nh c a tài s n (t ng doanh thu) tr đi t t c các chi phí phát sinh đ

t o ra B S [7]

C s ph ng pháp

Ph ng pháp nƠy đ c áp d ng trong tr ng h p đ t có kh n ng phát tri n và

đ c đ nh giá cho các m nh đ t tr ng s n sàng cho phát tri n thông qua đ u giá quy n

s d ng đ t áp d ng đ c ph ng pháp nƠy ng i đ nh giá ph i phơn tích đ c s

d ng cao nh t, t i u nh t c a đ t, c l ng đ c các chi phí phát tri n, trong đó bao

g m c l i nhu n yêu c u c a ng i đ u t , d báo đ c giá bán toàn b B S sau khi

đ c phát tri n trên c s nh ng thông tin trên đ rút ra giá tr c a đ t

Cách tính

B c 1: Xác đ nh m c tiêu kinh doanh, cách th c khai thác t t nh t và hi u qu

nh t c a B S, phù h p v i quy đ nh pháp lu t, kh thi v đi u ki n tài chính và mang

l i giá tr cao nh t cho d án

- c đi m c a khu đ t;

- Quy ho ch vùng, quy ho ch đô th , quy ho ch vƠ các quy đ nh v xây d ng, quy

16

ho ch, k ho ch s d ng đ t đƣ đ c c p có th m quy n phê duy t;

B c 2: c tính t ng doanh thu phát tri n c a B S, chuy n đ i t ng doanh thu

đó v giá t i th i đi m c n đ nh giá

T ng giá tr phát tri n c a B t đ ng s n bao g m t ng giá tr c a nhà c a, đ t phơn lôầ d ki n s đ c bán khi hoàn thành d án đ u t vƠo khu đ t Vi c c tính

t ng giá tr phát tri n ph i ti n hành d a trên c s đi u tra, kh o giá chuy n nh ng

th c t trên th tr ng đ i v i nhà c a, c n h , công trình ki n trúc, đ t phơn lôầ t i

nh ng d án đƣ hoƠn thƠnh mƠ có nh ng đ c đi m t ng t v i d án b t đ ng s n d

ki n đ u t xơy d ng khu v c li n k ho c nh ng khu v c lân c n có m c sinh l i,

có đi u ki n k t c u h t ng t ng đ ng; có d ki n vƠ tính đ n xu h ng và m c đ

bi n đ ng c a giá th tr ng đ c tính m c giá d ki n bán đ c cho phù h p v i

th c t

B c 3: c tính chi phí đ u t đ t o ra doanh thu phát tri n c a B S, đ ng

th i chuy n đ i chi phí đ u t đó v th i đi m cƠn đ nh giá

Chi phí phát tri n bao g m t t c các kho n chi phí mƠ nhƠ đ u t b ra đ xây

d ng k t c u h t ng (Bao g m xây d ng đ ng xá, h th ng c p, thoát n c, h th ng cung c p đi n ầ ) t o c nh quan môi tr ng; xây d ng nhà c a, v t ki n trúc ho c phơn lô đ bán đ t theo đúng quy ho ch chi ti t đƣ đ c c quan có th m quy n phê duy t; Chi phí qu ng cáo, bán hàng; chi phí qu n lý chung; l i nhu n c a nhƠ đ u t (Có tính t i y u t r i ro kinh doanh)

Vi c c tính t ng chi phí phát tri n ph i đ c xác đ nh trên c s đ n giá, su t

v n đ u t , nh ng đ nh m c theo h ng d n ho c theo quy đ nh c a c quan NhƠ

n c có th m quy n Tr ng h p ch a đ c c quan NhƠ n c có th m quy n quy

đ nh, h ng d n thì xác đ nh theo m c chi phí th c t ph bi n c a các d án t ng t khu v c li n k ho c khu v c lân c n

B c 4: Xác đ nh giá B S c n c vào chênh l ch k t qu tính toán c a:

GiáăB Să=ăDoanhăthuăphát tri n ậ chi phí cho s phát tri n

u đi m

Ph ng pháp th ng d đ c s d ng đ đánh giá nh ng B S có ti m n ng phát tri n, mô ph ng l i đ c cách th c phơn tích, đánh giá các c h i đ u t vƠo B S vƠ

có giá tr t v n v chi phí xây d ng t i đa, ti n cho thuê t i thi u c n đ t đ c khi

th c hi n d án phát tri n B S Bên c nh đó ph ng pháp th ng d đánh giá chính xác giá tr c a B S d a vào chi phí và t ng doanh thu đ xác đ nh giá tr B S sát v i giá tr th tr ng

17

Nh cđi m

Bên c nh l i ích mƠ ph ng pháp nƠy đem l i trong ti n trình đ nh giá B S th

nó l i b phê bình lƠ ph ng pháp không g n và ch a quá nhi u bi n s , gơy khó kh n cho vi c xác đ nh cách s d ng t t nh t, hi u qu nh t c a B S đang t n t i M i c tính v chi phí và giá bán có th thay đ i theo đi u ki n th tr ng, vi c xác đ nh l i nhu n c a nhƠ đ u t r t ph c t p vƠ ch a có h ng d n c a c quan có th m quy n nào Giá tr cu i cùng nh y c m đ i v i nh ng thay đ i c a vi c c tính các chi phí

và giá bán, n u th tr ng bi n đ ng m nh ho c có s thay đ i ch tr ng chính sách

c a nhƠ n c thì k t qu đó s khó chính xác Bên c nh đó c n có nh ng ki n th c, k

n ng vƠ kinh nghi m t t đ c l ng các kho n m c khác nhau, không tính đ n giá

tr th i gian c a ti n, gi đ nh các dòng ti n x y ra cùng m t th i đi m mà gi đ nh này

l i không th c t

1.6.3 Ph ng pháp thu nh p (đ u t )

nh ngh a

Ph ng pháp thu nh p lƠ ph ng pháp đ nh giá d a trên kh n ng sinh l i c a

vi c s d ng tài s n đ c tính giá tr th tr ng c a tài s n c n đ nh giá [8]

ng th i ph ng pháp l i nhu n là m t d ng đ c bi t n m trong ph ng pháp thu nh p

18

ho t đ ng kinh doanh trên B S, ng i đ nh giá c n xác đ nh đ c s đóng góp c a

B S vƠo giá tr kinh doanh, sau đó phơn b ph n đóng góp đó cho B S và c a công trình trên B S

Các b c ti n hành:

B c 1: xác đ nh t ng doanh thu bán háng và cung c p d ch v , bao g m t t c

các kho n thu t bán hàng và cung c p d ch v theo ngành ngh kinh doanh đƣ đ ng

ký v i c p có th m quy n

B c 2: xác đ nh t ng chi phí bao g m: chi phí nguyên, nhiên v t li u, v t t , chi

phí lãi vay ngân hàng, chi phí v n hành, qu n lý doanh nghi p

B c 3: xác đ nh thu nh p th c t B S

Thu nh p th c t B S là ph n còn l i sau khi tr kh i t ng doanh thu các kho n

t ng chi phí, các kho n thu , phí và các kho n ph i n p khác theo quy đ nh c a pháp

lu t và ti n công tr cho nhƠ đ u t

Ph ng pháp thu nh p không đòi h i c tính giá tr c th c a B S ng th i

nó thích h p v i vi c xác đ nh B S mà ít có giao d ch trên th tr ng d a trên c s

l i nhu n c a m t ho t đ ng kinh doanh có đóng góp t B S

Nh c đi m

Ph ng pháp gơy khó kh n c a vi c xác đ nh t t nh t hi u qu nh t tài s n Vi c xác đ nh t l đóng góp vƠo thu nh p gi a B S v k n ng c a ng i kinh doanh d a vào s hi u bi t c a ng i đ nh giá v ngƠnh kinh doanh đó, vì v y t l phân b mang tính ch quan c a ng i đ nh giá ng th i khó kh n c trong vi c xác đ nh lãi su t

v n hóa, l i nhu n c tính có th ph n nh đ c m c đ thu nh p th c và ch áp

C s c a ph ng pháp: n u ng i mua ti m n ng có đ thông tin và d tính h p

lý s không bao gi tr giá tài s n cao h n so v i chi phí đ t o ra (ho c s h u) m t tài s n có l i ích t ng t

Nguyên t c ng d ng:

Nguyên t c thay th : giá tr c a tài s n hi n có, có th đ c đo b ng chi phí làm

ra m t tài s n t ng t nh lƠ m t v t thay th

Nguyên t c đóng góp: quá trình đi u ch nh đ c tính giá tr tài s n ph i d a trên s tham gia đóng góp c a các y u t hình thành nên giá tr c a tài s n

Các b c ti n hành:

B c 1: c tính riêng giá tr c a lô đ t B S b ng cách coi đó lƠ đ t tr ng đang

đ c s d ng trong đi u ki n t t nh t và hi u qu nh t theo nguyên t c xác đ nh giá

đ t quy đ nh t i Lu t t đai vƠ các ph ng pháp xác đ nh giá đ t theo quy đ nh c a Chính ph vƠ h ng d n c a các B , ngành có liên quan

B c 2: c tính chi phí hi n t i đ xây d ng m i, đ tái t o, thay th công trình

xây d ng hi n có trên đ t, bao g m c l i nhu n cho nhà th u và thu , phí ph i n p theo quy đ nh c a pháp lu t

Ph ng pháp chi phí có s d ng 2 ph ng pháp khi c tính chi phí: ph ng pháp th ng kê chi ti t c a nhà xây d ng vƠ ph ng pháp so sánh th tr ng

Ph ng pháp th ng kê chi ti t là ti n hành h ng m c hóa các n i dung trong ti n trình xây d ng t n n móng đ n trang trí cu i cùng, c ng v i m c thi t k , chi phí

qu n lý và l i nhu n c a ng i xây d ng

Ph ng pháp so sánh th tr ng chính là vi c l y chi phí c a m t đ n v k t c u xây d ng c a công trình t ng t và g n nh t nhân v i s đ n v k t c u xây d ng c a công trình m c tiêu

B c 3: xác đ nh hao mòn vƠ c tính giá tr hao mòn l y k (m c đ gi m giá)

c a công trình xây d ng hi n có trên đ t

20

S gi m giá c a B S c th là hi n t ng m t mát giá tr vì b t c lý do nào, d n

đ n s khác nhau gi a giá th tr ng và chi phí thay th m i đ i v i B S đó t i th i

đi m đ nh giá Có 2 lo i gi m giá: gi m giá t nhiên; gi m giá do l i ch c n ng có th

s a ch a đ c và không th s a ch a đ c, gi m giá do l i th i bên ngoài

Ph ng pháp đo mang tính k thu t:

- đ n gi n hóa, hao mòn t nhiên đ c tính toán c n c vào t l h h ng, hao mòn các k t c u chính đ c xác đ nh b ng công th c:

t ng giá tr công trình( ∑ Tki)

- i v i gi m giá do l i th i bên ngoài:

Tr ng h p s d ng đ t không t ng thích ho c s suy thoái kinh t ho c các

y u t kinh t khác thì c n c vào tình hình th tr ng đ tính s gi m giá Tr ng h p các quy đ nh v xây d ng ho c quy ho ch làm gi m sút tính h u ích c a vi c s d ng

và s h u công trình, xem xét m c đ gi m sút này đ tính s gi m giá

Ph ng pháp đo gi m giá d a vào th tr ng áp d ng đ tính t ng m c gi m giá

đ i v i B S, không phơn bi t cho t ng lo i nguyên nhân khác nhau vƠ đ c xác đ nh

21

Tu i th c: là th i gian đƣ s d ng tính đ n ngƠy đ nh giá

Tu i th kinh t : là th i gian s d ng t i đa xét v m t hi u qu kinh t

B c 4: c tính giá tr c a B S c n đ nh giá b ng cách:

Giá tr c a B S = Giá tr lôăđ t tr ng + Giá tr còn l i c aăcôngătrìnhătrênăđ t

u đi m

Áp d ng đ i v i nh ng tài s n không có c s đ so sánh trên th tr ng do s

d ng cho m c đích riêng bi t và thích h p khi đ nh giá B S dùng cho các giao d ch và

1.7 Các y u t tácăđ ngăđ n đ nh giá b tăđ ng s n

Khi c u l n h n cung, giá B S th ng b đ y cao lên; ng c l i, khi c u th p

h n cung, giá B S có xu h ng gi m xu ng Tuy nhiên, giá c còn ph thu c vào nhi u y u t khác nh nh ng y u t xu t phát t nh ng khuy t t t c a th tr ng nh

“đ c quy n”, “đ u c ”, “c nh tranh không lành m nh” có nh ng y u t xu t phát t

s can thi p c a NhƠ n c nh đ u t c a NhƠ n c vào vi c nâng c p c s h t ng khu dơn c (đ ng giao thông, c p vƠ thoát n c, c p đi n ), t ng ho c mi n gi m thu cho các doanh nghi p kinh doanh đ a c, áp d ng vi c bán đ u giá B S thu c s

h u NhƠ n c, chính sách nhà cho ng i có thu nh p th p ng th i còn có nh ng

y u t b t ngu n t tâm lý, thói quen c a ng i dơn nh không mu n bán nhƠ đ t do cha ông đ l i, ho c không thích nhƠ chung c , ho c ham mu n có nhà n m trên

22

đ i Xét trên ph ng di n t ng quát, c 2 lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan tr ng trong vi c xác l p giá tr c a B S Nh ng B S n m t i trung tơm đô th hay m t vùng nƠo đó s có giá tr l n h n nh ng B S nhƠ đ t cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí t ng đ i) Nh ng B S n m t i các ngã 4 hay ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n nh ng B S n m v trí khác (v trí tuy t đ i)

Vi c xem xét đánh giá u th v v trí B S lƠ c c k quan tr ng, đ c bi t lƠ đ i v i

vi c xác đ nh giá đ t

Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t

M t kích th c và di n tích th a đ t t i u khi nó tho mãn m t lo i nhu c u c

th c a đa s dơn c trong vùng Ví d : t i Hà N i, v i nhu c u đ , thì lo i kích

th c và di n tích t i u khi m t ti n th a đ t t 4m-5m và chi u sâu th a đ t là t 10m-15m

a hình B S to l c: đ a hình n i B S to l c cao hay th p so v i các B S khác trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S nh ng khu v c th p, th ng hay b ng p n c vƠo mùa m a hay b hi n t ng tri u c ng thì giá c a B S s th p,

ng c l i giá c a nó s cao h n

Hình th c (ki n trúc) bên ngoài c a B S (đ i v i B S lƠ nhƠ ho c là các công trình xây d ng khác): n u 2 B S có giá xơy d ng nh nhau, B S nƠo có ki n trúc phù

h p v i th hi u thì giá tr c a nó s cao h n vƠ ng c l i

c đi m trên m t đ t vƠ d i lòng đ t (đ dày c a l p b m t, tính ch t th

nh ng, tính ch t v t lỦầ) M c đ nh h ng c a các y u t trên đ n giá tr c a

B S tu thu c vào m c đích s d ng đ t Ví d : đ màu m c a đ t có th r t quan

tr ng đ i v i giá tr đ t khi s d ng vào m c đích nông nghi p, nh ng l i không quan

tr ng khi s d ng đ t cho xây d ng.Tình tr ng môi tr ng: môi tr ng trong lành hay

b ô nhi m n ng, yên t nh hay n Ơo đ u nh h ng tr c ti p đ n giá tr B S

Các ti n l i vƠ nguy c r i ro c a t nhiên: nh ng B S n m nh ng vùng

th ng hay b các s c c a thiên tai (bão, l t, đ ng đ t, khí h u kh c nghi tầ) lƠm cho giá tr B S b sút gi m vƠ ng c l i

Kh n ng mang l i thu nh p t B S

M c thu nh p hƠng n m t B S mang l i s có nh h ng quan tr ng đ n giá tr

c a B S đó Khi kh n ng t o ra thu nh p t B S cƠng cao thì giá chuy n nh ng c a

B S cƠng cao vƠ ng c l i

Nh ng ti n nghi g n li n v i B S

H th ng đi n, n c, v sinh, đi u hoà nhi t đ , thông tin liên l c chính là nh ng ti n

23

nghi g n li n v i B S H th ng ti n nghi cƠng đ y đ và ch t l ng càng t t thì càng làm cho giá tr B S cƠng gia t ng

Trình đ c a ng i đ nh giá (th m đ nh viên)

Kinh nghi m, trình đ c a ng i đ nh giá nh h ng đáng k t i giá tr c a B S

N u không có ki n th c trong l nh v c chuyên môn này có th đ nh giá B S khong đúng so v i giá th tr ng đ ng th i nh h ng to l n t i giá tr B S khi tham gia giao d ch trên th tr ng

1.7.2 Y u t khách quan

Các y u t v pháp lý liên quan đ n B S

Tình tr ng pháp lý c a B S: các gi y t ch ng th pháp lỦ v quy n s d ng đ t,

s h u nhà, gi y phép xây d ng v.v hi n có

Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc g n v i B S, các h n ch v quy n s

d ng đ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i B S: tình tr ng cho thuê,

th ch p B S, tình tr ng tranh ch p quy n s d ng đ t, s h u nhà, s h n ch quy n

s h u chung (ví d nhà xây d ng các khu v c lƠ đ ng b ng lên xu ng c a máy bay không đ c cao quá 3 t ngầ)

Các y u t chính tr pháp lý

S thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c và chính quy n đ a ph ng có

th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói chung vƠ s đ u t vƠo

l nh v c B S nói riêng C th là:

Các chính sách có tác đ ng gián ti p nh : s khuy n khích đ u t bên ngoƠi vƠo

đ a ph ng có th lƠm t ng nhu c u v B S qua đó có th lƠm cho giá B S gia t ng Các chính sách tác đ ng tr c ti p nh : chính sách cho phép Vi t ki u mua B S

t i Vi t Nam, chính sách cho phép nh ng ng i không có h kh u thành ph đ c mua nhà t i thành ph , chính sách tài chính áp d ng đ i v i nh ng ng i đ c nhà

n c giao đ t, cho thuê đ t, chính sách tín d ng đ i v i ho t đ ng đ u t vƠo l nh v c

B S, các chính sách thu c a NhƠ n c đ i v i B S

Các y u t thu c v kinh t v mô

Tình hình cung-c u B S trong khu v c, đ c đi m c a nh ng ng i tham gia th

tr ng B S trong khu v c; các đi u ki n c a th tr ng B S trong khu v c, hi n

tr ng vùng lân c n (c s h t ng nh đ ng, h th ng c p thoát n c, c p đi n, thông tin liên l cầ), m c đ t ng tr ng GDP hƠng n m c a vùng, thu nh p bình quân hàng

n m c a ng i dân trong vùng (thu c nhóm cao, trung bình hay th p) so v i các vùng

24

khác, kh n ng đáp ng nhu c u tín d ng c a h th ng tín d ng trong vùng, m c giá bình quân các lo i đ t trong vùng, t l thu và m c thu su t, m c đ l m phát chung, tình hình th tr ng lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng Các y u t xã h i

Các y u t xã h i c ng tác đ ng l n đ n giá tr B S M t khu v c mà m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ t ng c a dân s c h c thì giá tr B S n i đó s

t ng lên do cơn b ng cung-c u b phá v M t khác các y u t khác trong vùng nh :

ch t l ng d ch v y t , giáo d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng đ n giá tr c a B S Tình tr ng nh ng ng i s ng trong B S, tình tr ng s c kho , ngh nghi p và tình tr ng vi c làm, các m i quan h tình c m gia đình, xƣ h i c a nh ng ng i đang chung s ng và nh ng v n đ liên quan

đ n thuy t phong th y

1.8 S c n thi t c a hoàn thi n công tác đ nh giá b tăđ ng s n

Theo quy đ nh c a Lu t đ t đai 2003, giá B S Vi t Nam có hai lo i: giá B S

do NhƠ n c quy đ nh sát v i giá tr th tr ng trong đi u ki n bình th ng và lo i hai

là giá tr th tr ng trong giao d ch chuy n nh ng quy n s d ng đ t, k c trong

tr ng h p trúng th u quy n s d ng đ t Trên th tr ng chuy n nh ng quy n s

d ng đ t, ng i mu n chuy n nh ng vƠ ng i c n chuy n nh ng g p nhau và th a thu n v giá trên c s tham kh o giá th tr ng đ i v i lô B S có cùng đi u ki n kinh t , xã h i và v trí đ a lỦ t ng đ ng Tuy nhiên, không ph i bao gi giá tr th

tr ng các bên t tham kh o c ng khách quan b i có th b chi ph i b i các ho t đ ng

đ u c , móc ngo t h c ép bu cầ ho t đ ng mua bán trên th tr ng di n ra m t cách đ m b o, các bên tham gia th tr ng B S c n nh đ n m t c quan t ch c vó

uy tín đ ti n hƠnh đ nh giá B S Vì v y đ nh giá B S lƠ m t công vi c vô cùng c n thi t trong m i ho t đ ng trên th tr ng B S và c n thi t v i m i m t m c đích mƠ nhƠ đ u t , cá nhơn, doanh nghi p mong đ i B S Công vi c đ nh giá đƣ góp ph n đánh giá chính xác giá tr th t c a B S so v i giá th tr ng, đ ng th i đ nh giá đƣ tr thành m t công vi c h t s c c n thi t trong b t c m t t ch c, doanh nghi p khi

mu n xác đ nh đ u t , thanh lý hay th ch p B S

K t lu năch ngă1:

Cùng v i nh ng lý lu n c b n v B S và m t s v n đ liên quan t i B S

Ph n đ u ch ng t p chung làm rõ nh ng khái ni m c b n liên quan đ n B S Ph n

ti p thep đ c p nguyên t c vƠ ph ng pháp đ c s d ng trong đ nh giá B S Ph n

cu i ch ng xoay quanh v n đ nh ng y u t tác đ ng t i B S vƠ s c n thi t c a

B S v i n n kinh t th tr ng hi n nay

25

CH NGă2 TH C TR NG CÔNG TÁC NH GIÁ B Tă NG S N T I

SÀN GIAO D CH B Tă NG S N THT 2.1 Sàn giao d ch b tăđ ng s n THT

2.1.1 Gi i thi u t ng quan

- Tên giao d ch:SÀN GIAO D CH B T NG S N THT

- Tên th ng g i: SÀN GIAO D CH B T NG S N THT LAND

- Ng i đ i di n theo pháp lu t: L ng Song HƠo – Giám đ c sàn

Sàn giao d ch b t đ ng s n THT là chi nhánh c a Công ty c ph n đ u t kinh doanh b t đ ng s n THT Th c hi n chi n l c c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT

v vi c chuyên môn hoá l nh v c đ u t kinh doanh B S trong toàn Sàn c ng nh

th ng nh t trong công tác qu n lý và khai thác t i đa các l i th v giao d ch B S mang th ng hi u THT, Sàn giao d ch b t đ ng s n THT đ c thành l p ngày 5 tháng

9 n m 2005 vƠ có đ y đ đi u ki n đ ho t đ ng trong l nh v c kinh doanh d ch v

B S

Sàn giao d ch b t đ ng s n THT đƣ không ng ng có nh ng đóng góp to l n cho nghành B S c a Vi t Nam khi th c hi n giao d ch thành công cho r t nhi u d án khu trung c , toƠ nhƠ, khu đ tầ

2.1.2 Ch c n ng kinh ếoanh và c c u t ch c c a Sàn giao d ch b t đ ng s n

THT

c đi m ngành ngh kinh doanh Sàn giao d ch b t đ ng s n THT

Sàn giao d ch b t đ ng s n THT ho t đ ng trong l nh v c mua bán, chuy n

nh ng B S, môi gi i B S, đ nh giá B S, t v n B S, qu n lý B S, qu ng cáo

B S

- Kinh doanh B S bao g m: u t t o l p nhà, công trình xây d ng đ bán, cho thuê, mua nhà, công trình xây d ng đ cho thuê, đ u t c i t o đ t vƠ đ u t các công trình h t ng trên đ t thuê đ cho thuê đ t đƣ có h t ngầ

- Kinh doanh d ch v B S: môi gi i vƠ t v n B S, đ u giá, qu n lý B S, xây d ng

c a khách hàng Ngoài các s n ph m mang th ng hi u THT, Sàn giao d ch b t đ ng

s n THT còn k t n i v i các ch đ u t , các sƠn giao d ch trên toàn qu c nh m gia

t ng ngu n hƠng, thêm c h i l a ch n cho khách hàng Bên c nh đó, các ho t đ ng khác nh đ u t kinh doanh B S, t v n đ u t , t v n đ nh giá, d ch v qu n lý B S sau đ u t c ng đ c chú tr ng.V i đ i ng nhơn viên kinh doanh chuyên nghi p, khách hàng s đ c h ng các d ch v , ch t l ng t v n, ch m sóc t t nh t Sàn giao

d ch b t đ ng s n THT đang d n chi m l nh th ph n B S trong c n c c v s

l ng và ch t l ng giao d ch thành công trên th tr ng, ngày càng có nh ng b c

ti n quan tr ng và v ng ch c trong th tr ng B S trong n c và qu c t

B ph n d án B ph n đ nh giá đ u giá B ph n môi gi i

27

Ch c n ng ho t đ ng

Giámăđ căSàn: có nhi m v t ch c, qu n lỦ vƠ đi u hành toàn b ho t đ ng c a sàn,

quy t đ nh các v n đ liên quan đ n ho t đ ng c a sàn và ch u trách nhi m pháp lý v các quy t đ nh c a mình ng th i xây d ng k ho ch, ch ng trình hƠnh đ ng và t

ch c th c hi n nhi m v c a sàn, quy đ nh n i quy, ch đ làm vi c c a Sàn và th c

hi n công tác t ch c và phân công cán b trong sàn

Phó T ng giámăđ c sàn: giúp giám đ c đi u hành m t s l nh v c ho t đ ng c a Sàn

và ch u trách nhi m tr c giám đ c v các nhi m v đ c giao Khi giám đ c v ng

m t, phó giám đ c th ng tr c ch u trách nhi m đi u hành công vi c c a sàn và báo cáo l i k t qu ho t đ ng khi giám đ c có m t Tr ng h p giám đ c và phó giám đ c

th ng tr c v ng m t, giám đ c c m t trong các phó giám đ c còn l i thay m t mình

đi u hành công vi c c a sàn và báo cáo l i khi giám đ c có m t

Phòng t ch c hành chính: bao g m các nhi m v : th c hi n công tác t ng h p;

hƠnh chính; v n th , l u tr , ti p nh n, phân lo i v n b n đi vƠ đ n, tham m u cho ban

giám đ c x lỦ các v n b n hành chính nhanh chóng, k p th i, qu n lý con d u, ch ký theo quy đ nh Và c p gi y công tác, gi y gi i thi u, sao l c các v n b n do sàn ban hƠnh vƠ v n b n c a c p trên theo quy đ nh c a ban giám đ c, t ch c tri n khai và

ph i h p v i các đ n v th c hi n các công tác phát sinh trong quá trình xây d ng và

phát tri n sàn

Phòng tài chính k ho ch: công vi c phòng tài chính k ho ch ph i đ m nh n bao

g m: l p và th c hi n k ho ch đ c duy t v thu chi tài chính, l p và theo dõi các

h p đ ng đƠo t o và th c hi n đi u kho n kinh phí, ki m tra ch t ch quá trình thu chi, thanh quy t toán các ngu n kinh phí ho t đ ng, mua s m, xây d ng, s a ch a T

ch c th c hi n công tác k toán c a Sàn và h ng d n ch đ k toán vƠ các v n b n

c a NhƠ n c v qu n lý tài chính, ki m tra tƠi chính đ i v i các đ n v h ch toán đ c

l p c a sàn, l p k ho ch ngân sách, c n c d toán đ c giao và k ho ch công tác

c a các đ n v , cơn đ i nhu c u s d ng kinh phí các đ n v theo các quy đ nh vƠ đ nh

m c chi tiêu là ch c n ng chính c a phòng này

Phòng kinh doanh: đóng góp vai trò vô cùng quan tr ng t o ra doanh thu và khách hàng cho Sàn giao d ch b t đ ng s n THT Mua nhà, công trình xây d ng đ bán, cho thuê, cho thuê mua, thuê nhà, công trình xây d ng đ cho thuê l i, đ u t c i t o đ t và

đ u t các công trình h t ng trên đ t thuê đ cho thuê, nh n chuy n nh ng quy n s

d ng đ t, đ u t công trình h t ng đ chuy n nh ng, cho thuê; thuê quy n s d ng

đ t đƣ có h t ng đ cho thuê l i, đ u t t o l p nhƠ, công trình đ bán, cho thuê, thuê mua Phòng kinh doanh còn có 5 b ph n chuyên trách các nhi m v khác nhau nh :

H păđ ngăđ nhăgiáăB S

nh s h p đ ng liên quan t i đ nh giá c a Sàn giao d ch b t đ ng s n THT có nhi u

bi n đ ng i u nƠy đ c lý gi i b ng cu c kh ng ho ng kinh t th gi i n m 2010 đƣ

nh h ng không nh t i n n kinh t Vi t Nam vƠ đ c bi t đƣ khi n th tr ng B S đóng b ng trong th i gian đó Ho t đ ng giao d ch B S không đ c th c hi n nh ng công tác nh giá B S c ng có s thay đ i: t ng 37 h p đ ng đ nh giá B S t n m

2010 t i 2011 t ng 19,98%, gi m 38 h p đ ng t ng đ ng v i gi m 17,04% h p

đ ng đ nh giá n m 2012 so v i 2011 Ho t đ ng đ nh giá có b c kh i s c trong n m

2013 t ng 64 h p đ ng đ nh giá t ng 34,59% so v i n m 2012 vƠ t ng 11,66% so v i

n m 2011 S h p đ ng gia t ng trong n m 2013 khi n giá tr tài s n trong giao d ch

b t đ ng s n đ c t ng lên đáng k ó lƠ d u hi u đáng m ng cho n n kinh t Vi t Nam đang trong th i k ph c h i sau kh ng ho ng kinh t th gi i và s ho t đ ng l i

c a th tr ng B S trong th i gian qua

2.2 công tác B S Sàn giao d ch b tăđ ng s n THT

29

cá nhân s n xu t, kinh doanh

- Ngh đ nh S 170/2003/N -CP (Ban hành 25/12/2003): Qui đ nh chi ti t thi hành

m t s đi u c a Pháp l nh Giá

- Quy t đ nh s 21/2004/Q§-BTC ngƠy 24 tháng 2 n m 2004: Quy t đ nh c a B

Tr ng B Tài chính v vi c ban hành, c p, s d ng và qu n lý th T V v giá

- Thông t 15/2004/TT-BTC (Ban hành 09/03/2004): H ng d n th c hi n Ngh đ nh

s 170/2003/N -CP c a Chính ph qui đ nh chi ti t thi hành m t s đi u c a Pháp

l nh giá

- Quy t đ nh 24/2005/Q -BTC (Ban hành 18/04/2005) Quy t đ nh c a B Tr ng

B Tài chính v vi c ban hành 03 tiêu chu n nh giá Vi t Nam ( t 1)

- Ngh đ nh 101/2005/N -CP (Ban hành 03/08/2005): Ngh đ nh c a Chính ph v

ho t đ ng nh giá

- Quy t đ nh 77/2005/Q -BTC (Ban hành 01/11/2005): Quy t đ nh v vi c ban hành

03 tiêu chu n nh giá Vi t Nam (đ t 2)

c a Chính ph v H i đ ng đ nh giá tài s n trong t t ng hình s

- Quy t đ nh s 129/2008/Q -BTC Ngày 31/12/2008 B Tài Chính ban hành 06 tiêu chu n đ nh giá (đ t 3)

- S : 177/2013/N -CP ngày 14/11/2013: ngh đ nh quy đ nh chi ti t vƠ h ng d n

- thi hành m t s đi u c a lu t giá

- Quy đ nh s 06/2014/TT-BTC ngƠy 07/01/2014: thông t ban hƠnh tiêu chu n th m

đ nh giá s 13

- Th m đ nh giá tr quy n s d ng đ t và công trình xây d ng c n nh ng gi y t nh :

Gi y ch ng nh n QSD vƠ quy n s h u nhà , gi y ch ng nh n mua bán s h u nhà,

h p đ ng mua bán, b n đ hi n tr ng, v trí, gi y phép xây d ng, b n v hoàn công, t khai l phí tr c b , biên b n nghi m thu công trình hoàn thành

- Th m đ nh giá tr quy n s d ng đ t: Gi y ch ng nh n QSD (S đ ) ho c Quy t

đ nh giao đ t, t khai n p thu QSD , b n đ hi n tr ng, v trí (n u có)

- Th m đ nh giá tr công trình xây d ng: gi y ch ng nh n QSH công trình, h p đ ng thuê đ t (n u đ t thu), gi y CN QSD ho c Quy t đ nh giao, thuê đ t, gi y xác nh n

đ n bù, biên lai đóng ti n thuê đ t, h p đ ng thi công xây d ng (n u có), gi y phép xây d ng