Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - thực trạng và giải pháp

Trong quá trình phát triển của đất nước, muốn tạo được tâm thế chủ động trong quá trình đầu tư, nhất thiết chúng ta phải tạo được mối liên hệ và sự phát triển đồng bộ giữa ba thị trường: thị trường bất động sản, thị trường vốn và thị trường lao động

LỜI NÓI ĐẦU

Trong quá trình phát triển của đất nước, muốn tạo được tâm thế chủđộng trong quá trình đầu tư, nhất thiết chúng ta phải tạo được mối liên hệ và

sự phát triển đồng bộ giữa ba thị trường: thị trường bất động sản, thị trườngvốn và thị trường lao động Để thực hiện nhiệm vụ này, chúng ta cần phảikhơi dậy kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản ( vốn tiềm ẩn) với thịtrường vốn (vốn hoạt động) nhằm chuyển vốn từ dạng “thế năng” sang “độngnăng” để tận dụng nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực Muốn xây được cây cầunối hai thị trường trên với nhau chúng ta cần phải có một công cụ tốt, đóchính là phương pháp định giá tài sản là bất động sản

Thực tế cho thấy trong thời gian vừa qua khi thị trường bất động sảnlâm vào tình trạng thoái trào đã bộc lộ rất nhiều điểm yếu thêm vào đó lĩnhvực định giá bất động sản còn bị bỏ ngỏ gây lúng túng cho các ngân hàngtrong việc xác định chính xác về giá trị thật của các tài sản là bất động sản.Điều này thật sự đang trở thành mối quan ngại cho nhiều ngân hàng và doanhnghiệp khi việc vay vốn hoàn toàn dựa trên cơ sở giá trị định giá tài sản thếchấp Nhằm giải quyết vấn đề trên, năm 2006, ngân hàng Thương mại cổphần Kỹ thương Việt Nam đã thành lập Tổ Định giá trực thuộc Phòng Tíndụng với nhiệm vụ xác định giá trị của các tài sản thế chấp để tạo điều kiệncho việc giải ngân Tuy nhiên, vì thời gian hoạt động chưa nhiều trong mộtlĩnh vực khá mới mẻ nên Tổ định giá của ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn

Do vậy trong thời gian thực tập, nghiên cứu và tìm hiểu thực tế em đã

chọn đề tài “ Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - thực trạng và giải pháp”.

Kết cấu đề tài ngoài phần Lời mở đầu và kết luận , gồm các nội dungchính sau:

Chương 1: Cơ sở khoa học của hoạt động định giá

Chương 2: Thực trạng công tác định giá tại Ngân hàng Thương mại Cổphần Kỹ thương Việt Nam Techcombank hiện nay

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác địnhgiá tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank

Em xin chân thành cám ơn giáo viên hướng dẫn thực tập - Thạc sĩ

Nguyễn Trọng Hưng đã giúp em hoàn thiện đề tài này.

Tuy vậy nếu hiểu theo cách thông dụng thì bất động sản chủ yếu gồm đấtđai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất.

 Tính bền lâu

Các bất động sản đặc biệt là đất đai có tuổi thọ vĩnh cửu và có đời sốngkinh tế dài lâu.

1.1.3.Đặc trưng của bất động sản

 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Cung đối với bất động sản là kém co giãn với những thay đổi của giá cả,

do những ảnh hưởng của các yếu tố sau như: tổng cung về đất đai là cố định;các quy định xây dựng; quy hoạch sử dụng đất đai; phân bổ đất đai tùy theomục đích sử dụng đất đai Do những yếu tố này không dễ dàng thay đổi trongkhoảng thời gian ngắn nên cung của bất động sản cũng không mang tính linhhoạt biến đổi theo các thời kì

 Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao

Điều này xuất phát từ giá trị của bất động sản là những tài sản có giá trịlớn đồng thời lại không có khả năng di chuyển nên việc mua bán, giao dịchthường phải diễn ra trong một thời gian khá dài, hệ quả của việc này là chi phígiao dịch bị đội lên cao

 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Bản chất của các bất động sản là những tài sản có giá trị lớn đi kèm thêm

đó là thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của cácbất động sản bị hạn chế

1.1.4 Tài sản thực

Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyềnlàm chủ bất động sản Nếu bất động sản là một tài sản tự nhiên, một thực thểvật chất thì tài sản thực là một khái niệm phi vật chất Bất động sản là một tàisản vô cùng đặc biệt nên nó có những điểm khác biệt riêng mà chúng takhông thể không đề cập khi nghiên cứu về các bất động sản

1.1.5 Các quyền về bất động sản

1.1.5.1 Quyền sở hữu

Gắn liền với các tài sản là những quyền cụ thể đối với chúng mà khi tiếnhành nghiên cứu chúng ta không thể không bàn tới, bất động sản cũng khôngnằm ngoài qui luật trên Khi xét đến bất kì một bất động sản nào cũng đềuphải chú ý đến 6 quyền cơ bản là hệ quả của quyền sở hữu bất động sản đó,chúng là các quyền sau:

- Quyền sử dụng và hưởng lợi từ bất động sản

- Quyền bán bất động sản

- Quyền cho thuê hoặc mượn bất động sản

- Quyền nhận hoặc nhường bất động sản

- Quyền cho, tặng bất động sản

- Quyền chối bỏ bất cứ quyềnn nào đối với bất động sản

1.1.5.2 Quyền đối với bất động sản của người khác

Nếu chủ sở hữu bất động sản người có toàn quyền quyết định đối với bấtđộng sản đó thì pháp luật cũng qui định quyền của những người khác đối vớibất động sản đó Tuy nhiên những quyền này bị giới hạn trong một phạm vihẹp hơn Chúng bao gồm:

- Quyền đi qua, di chuyển tài sản hoặc đồ vật qua đất của người khác

- Quyền chăn dắt gia súc trên đất hoặc đi qua đất của người khác

- Quyền lấy nước hay tưới tiêu nước qua thửa đất liền kề

- Quyền được lắp đặt xây cất công trình trên đất của người khác (Lắp đặtđường ống dẫn nước, dẫn khí đốt, đường dây điện, đường dây điện thoại hoặc

- Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản đó Nó được thểhiện qua khả năng thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng Các bất động sản đều

có một giá trị chủ quan đối với người sử dụng hoặc muốn sử dụng bất độngsản đó

- Giá trị đầu tư là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thunhập do khai thác bất động sản Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi thu nhập dobất động sản mang lại và khả năng thu hồi vốn của việc khai thác bất độngsản đó

- Giá trị trao đổi hay giá cả bất động sản là một khỏan tiền yêu cầu, chàobán hoặc trả cho một bất động sản Do các động cơ và mối quan tâm đặc biệtcủa một người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho bất độngsản có thể có hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho bấtđộng sản bởi những người khác Tựu chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giátrị bất động sản Giá cả của bất động sản cụ thể có thể lớn hơn hay nhỏ hơngiá trị thị trường của bất động sản đó

1.1.7 Các đặc điểm của giá trị bất động sản

Một bất động sản để có giá trị phải hội tụ đồng thời 4 yếu tố sau:

 Có tính hữu ích

Tính hữu ích được xác định như khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làmthỏa mãn nhu cầu Ảnh hưởng của tính hữu ích tới giá trị được xem xét trênkhía cạnh liên quan tới kích thước, hình dáng, địa điểm không gian hoặc địa

lý của nó, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định

 Tính khan hiếm:

Để xem xét tính chất này của bất động sản cần phải đặt nó trong mốiquan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại và trong tương lai của bất động sản Tùytừng thời điểm mà bất động sản sẽ có tính khan hiếm khác nhau ở từng mức

độ khác nhau

 Có nhu cầu

Nhu cầu là một khái niệm dùng để chỉ sự cần thiết có đồng thời cũng dùng

để ám chỉ khả năng tiền tệ để đáp ứng nhu cầu đó Người mua có nhu cầu nhưngphải có đủ tiềm lực tài chính để bảo đảm sức mua đáp ứng nhu cầu ấy Các nhàđầu tư bất động sản hay các nhà xây dựng đều phải tính đến sức mua của nhu cầutrong việc phát triển quy mô lớn nhằm đáp ứng nhu cầu lâu dài

 Có thể chuyển giao được:

Chuyển giao ở đây được hiểu là sự chuyển dịch về quyền chiếm hữuhoặc các quyền tạo ra bởi sự sở hữu hay sử dụng tài sản Một bất động sản chỉ

có giá trên thị trường nếu như nó có thể chuyển dịch được quyền sở hữu hayquyền sử dụng

1.1.8 Giá trị thị trường bất động sản:

Giá trị thị trường bất động sản là mức giá ước tính sẽ được mua trên thịtrường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua, sẵn sàng muavới một bên là người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan và độc lậptrong điều kiện thương mại bình thường

1.2 Các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản

 Nhóm các yếu tố tự nhiên

- Vị trí bất động sản : Giá trị của bất động sản được quyết định bởi khảnăng sinh lời của bất động sản mà khả năng sinh lời này lại phụ thuộc rấtnhiều vào vị trí của bất động sản Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát

cả hai vị trí trên đều có tầm quan trọng như nhau trong việc tham gia đónggóp lên giá trị của bất động sản Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sựđóng góp vào giá trị chung của bất động sản có thể khác nhau giữa hai loại vịtrí Điều này giải thích tại sao những bất động sản khu vực trung tâm đô thịhay một vùng nào đó lại có giá trị lớn hơn so với những bất động sản cùng

loại nhưng khác khu vực; và cũng giải thích tại sao những bất động sản tại các

vị trí ngã ba, ngã tư đường giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn sovới những bất động sản tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng khôngphải ở vị trí ngã ba, ngã tư đường…Việc xem xét đánh giá bất động sản về vịtrí là cực kì quan trọng, đặc biệt đối với người định giá

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một số đo về kíchthước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể củađại đa số dân cư trong vùng

- Địa hình bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao haythấp so với những bất động sản khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếptới giá trị của bất động sản đó Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tốđịa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận bất động sản là vùngdân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại dịch vụ

- Hình thức bên ngoài bất động sản ảnh hưởng không nhỏ tới giá trị củabất động sản, đặc biệt đối với những bất động sản là những công trình xâydựng Nếu hai bất động sản có cùng chi phí xây dựng, bất động sản nào cókiến trúc phù hợp thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Mức ảnh hưởng của những yếu

tố nói trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất

- Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yêntĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

 Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản : Thuộc loại này gồm các yếu

tố như mức thu nhập hàng năm từ bất động sản, thời gian kinh doanh hiệu quả

- Những tiện nghi bất động sản mang lại như hệ thống điện nước, vệsinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc

Nhóm các yếu tố về pháp luật

- Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản: mục đích sử dụng bất độngsản theo quy hoạch sử dụng; hiện trạng bất động sản so với mục đích sử dụng

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có

- Các qui định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản

- Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựngkhác gắn với đất

 Nhóm các yếu tố về tâm lý – xã hội

Những vấn đề liên quan đến phong thủy

 Các yếu tố liên quan đến thị trường

 Tính hữu ích của bất động sản

 Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

 Tình trạng khan hiếm loại bất động sản trên thị trường

 Quyền chiếm hữu và chuyển giao được của bất động sản

 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị, Nhà nước và pháp luật

Sự thay đổi của chính sách nhà nước hay thể chế chính trị đều có sự tácđộng không nhỏ đến diến biến của thị trường bất động sản Tùy thuộc vào nộidung của chúng mà hoạt động của thị trường có biểu hiện tích cực hay tiêucực, những chính sách này không chỉ là công cụ của nhà nước để quản lý nềnkinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng mà nó còn có tác dụngkhuyến khích hay kìm hãm sự phát triển của thị trường Ở nước ta nhữngchính sách trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bao gồm:

- Chính sách taì chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất,cho thuê và đối với người được nhận quyền sử dụng đất

- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản

Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:

Đây là các yếu tố liên quan đến tình hình chung của kinh tế quốc tế, quốcgia, khu vực và địa phương Các yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị của đất vàbất động sản bao gồm:

- Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực

- Đặc điểm những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng

-Tỷ lệ thuế và các mức thuế suất

về bất động sản vùng đó nhỏ hơn cầu và giá trị bất động sản sẽ tăng cao hơn.Khi đề cập đến các yếu tố này cần chú ý đến các yếu tố cụ thể sau:

- Mật độ dân số

- Đặc điểm khu vực dân cư

- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng

2.2 Mục đích của thẩm định giá bất động sản

Mọi hoạt động thẩm định giá tài sản đều hướng tới một mục tiêu là ướctính giá trị của tài sản đó một cách chính xác nhất Mỗi bất động sản thườnggồm nhiều loại giá trị như giá trị thị trường; giá trị bảo hiểm; giá trị thế chấp;giá trị thanh lý; giá trị đầu tư…Tùy theo mục đích của công việc mà việc địnhgiá được hướng tới các giá trị khác nhau và sử dụng các phương pháp khácnhau để tiến hành định giá Xác lập mục đích thẩm định giá tài sản là hiệnthực hóa việc thẩm định giá tài sản, để trả lời câu hỏi vì sao phải tiến hànhthẩm định giá tài sản và cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị kháccủa tài sản trong thẩm định giá Do đó bước đầu tiên của mỗi hoạt động địnhgiá là phải xác định được mục đích của mỗi cuộc thẩm định giá là nhằm tìmkiếm loại giá trị nào, đảm bảo tính thông suốt và thống nhất của toàn bộ hoạtđộng định giá

Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho các mục đích sau:

- Chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, quyền sử dụng và các hình

thức chuyển quyền khác:

+ Giúp người mua xác định giá mua

+ Giúp người bán xác định giá bán

- Góp vốn thành lập liên doanh, hoặc chia tách hoặc thanh lý doanh nghiệp

- Tính mức tiền thuê bất động sản và các điều khoản cho thuê

- Xác định giá trị bất động sản đảm bảo thế chấp vay vốn ngân hàng,hoặc cầm cố

- Giải quyết tranh chấp

- Đối với thẩm định giá và qui định giá của nhà nước (NĐ 188):

+ Bồi thường thiệt hại về bất động sản khi nhà nước thu hồi

+ Tính thuế: Thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế trước bạ

+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất hoặc chothuê đất

2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản:

2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tối ưu:

Bất động sản là loại tài sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đíchkhác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là khônghợp pháp; sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét vềmặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thunhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sửdụng khác nhau, thông thường một bất động sản bao giờ cũng có một sử dụngvừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm địnhgiá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang chothu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròngtrong tương lai là lớn nhất; sử dụng tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tụctrong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng tối ưu được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhấtcủa định giá bất động sản

2.3.2 Nguyên tắc cung - cầu

Cầu trong thị trường bất động sản

Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản(gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất) tại một thời điểm xác định mà ngườitiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán

Cung trong thị trường bất động sản

Cung trên thị trường bất động sản được hiểu là số lượng diện tích đất vàdiện tích nhà gắn liền đất hoặc khối lượng tài sản gắn liền với đất sẵn sàngđưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giáđược thị trường chấp nhận

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương táccủa cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảmthì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặctăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặccùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tộc độ tăng, giảm của cung và cầu,giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

2.3.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản

Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản lànhững yếu tố trực tiếp để có bất động sản, bảo trì bất động sản và vận hànhbất động sản sử dụng vào mục đích đã được xác định để tạo ra thu nhập thực

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cầnphải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bấtđộng sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạtđộng xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồngnhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị củatừng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo

2.3.4 Nguyên tắc thay đổi

Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự tác động củacác điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trườngliên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất độngsản luôn biến động

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thểkhông bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước vàpháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bấtđộng sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thịtrường đối với loại bất động sản đó như xu thế về qui mô đầu tư bất động sản,

về chất lượng đầu tư bất động sản vv Ngoài ra, các nhu cầu về vật chất, vănhoá, tinh thần, sở thích và sự ưu tiên của người tiêu dùng cũng thay đổi khôngngừng Vì vậy, người định giá vừa phải bám sát thị trường hiện tại, vừa phải

dự đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai Có vậy, kếtquả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểmđịnh giá

Tóm lại, sự thay đổi là một qui luật khách quan, nó diễn ra liên tụckhông phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thịtrường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ tính giá trị vào thờiđiểm định giá, nhưng nó phải bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai củabất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc

“dự báo”

2.3.5 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lýgiữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bấtđộng sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từchúng đạt tới mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này chorằng giá thị trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tớitrạng thái cân đối

Như đã trình bầy tại phần trên, bất động sản được tạo thành bởi 4 nhómyếu tố, chúng bao gồm lao động, đất đai, vốn và quản lí Bất kỳ sự tham giaquá mức hoặc không hợp lý của một nhóm yếu tố nào đều dẫn tới sự mất cânđối tới quá trình tạo ra giá trị bất động sản

Khi áp dụng nguyên tắc cân đối cho một bất động sản riêng biệt, nguyêntắc cân đối thường được kết hợp với nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc tăng vàgiảm phần thu hồi vốn và nguyên tắc năng suất thặng dư của đất

Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đốichỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quĩ đất

dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thểnào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

2.3.6 Nguyên tắc phù hợp

Phù hợp trong thị trường bất động sản được hiểu đó là sự nhất quán vềmột mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản, gồmđất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai, khi thực hiện việc định giá bấtđộng sản đó

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ

sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó

Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mụcđích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khácnhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ; giá trị hiệntại, giá trị tiềm năng vv Sẽ là không đúng nếu định giá một tài sản dựa trên

cơ sở của một giá trị sử dụng này đối với đất đai và giá trị sử dụng khác đốivới những công trình gắn liền với đất Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích sửdụng các công trình gắn liền đất với mục đích sử dụng đất Trong đó, mụcđích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chiphối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bấtđộng sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để địnhgiá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với

sử dụng tiềm năng

2.3.7 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu đó là biểu hiện củachủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản

thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồngcủa chủ thể hành vi kinh tế cùng loại

Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế Khi sốlượng một loại bất động sản nào đó đủ lớn được rao bán trên thị trường, thìcạnh tranh xuất hiện Cạnh tranh sẽ làm giảm giá mặt hàng cùng loại Nhưngkhi một trong số những đối thủ thắng thế, thì cạnh tranh lại mang lại chongười thắng thế đó nhiều lợi nhuận bằng cách tăng giá mặt hàng đó lên

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn toàn,bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hànghoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trongviệc xác định giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhaunhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộckhu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thực, nhưngngười đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cảhấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trườngbất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phươngkhác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

Ngày nay, khi mạng lưới thông tin liên lạc trở nên phổ biến tới mọingười dân và công nghệ cao cho phép các nhà cung cấp bất động sản khôngngừng cải tiến kỹ thuật xây dựng và các trang thiết bị nội thất để đáp ứng yêucầu ngày càng tăng của con người, thì tính chất và qui mô cạnh tranh diễn ra

có phần sâu sắc hơn và trên nhiều phương diện hơn: Cạnh tranh về vị trí,Cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; Cạnh tranh trong nội bộ cung, cầu, giữacung và cầu; Cạnh tranh nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực và giữacác khu vực trong cả nước

2.3.8 Nguyên tắc đóng góp

Đóng góp trong định giá bất động sản được hiểu đó là sự tham gia vềmặt giá trị các khoản thu nhập của từng phần bất động sản trong tổng giá trịthu nhập của toàn bộ bất động sản đó

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bấtđộng sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bấtđộng sản mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thunhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sảnnào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nóđóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thànhthành giá trị

2.3.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Tăng, giảm phần sinh lợi trong định giá bất động sản được hiểu đó là sựgia tăng hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tưtrong quá trình sản xuất, kinh doanh đem lại

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (X)trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhậpthực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăngliên tục của nhân tố (X) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng)trong tương lai

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi luôn được vận dụng kết hợp vớicác nguyên tắc cân đối, đóng góp và năng suất thặng dư

2.3.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sảnkhác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc

về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản sosánh trong cùng một vùng giá trị

Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những bất động sản có giátrị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trongvùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Nguyên tắc giảm cho rằng những bất động sản có giá trị thực cao nằmtrong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơnnhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiềuhướng giảm so với giá trị thực của chính nó

Nguyên tắc tăng và giảm luôn vận dụng cùng với nguyên tắc phù hợp

2.3.11 Nguyên tắc thay thế

Thay thế trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự áp đặt về mặtgiá trị của bất động sản chủ thể với giá bán của những bất động sản so sánhtrong cùng một vùng giá trị, với điều kiện những bất động sản so sánh đượcbán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể

có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương

tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không

có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giábất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theothu nhập

2.3.12 Nguyên tắc dự báo trước

Dự báo trước trong định giá bất động sản được hiểu đó là hành vi phánđoán của nhà đầu tư hoặc của người định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ

một bất động sản dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường bấtđộng sản trong khu vực

Giá thị trường của một bất động sản là giá trị hiện tại của tất cả nhữnglợi nhuận trong tương lai có thể thu được từ bất động sản đó mang lại

Những lợi ích này dưới dạng một nguồn thu nhập hoặc là những tiệních; Những lợi ích trong tương lai được dự báo là những lợi ích dựa trên sựnghiên cứu trước thị trường Người định giá không được phép đưa ý kiến cánhân trong việc xác định những lợi ích trong tương lai của bất kỳ một bấtđộng sản nào Việc mua bán bất động sản và những thu nhập trước khi bấtđộng sản được bán có tầm quan trọng giúp người định giá nhận thấy điều cóthể được dự kiến trong tương lai

Khi sử dụng nguyên tắc dự báo người định giá phải có sự kết hợp vớinguyên tắc thay đổi

2.3.13 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Khả năng sinh lời của đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu được từđất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

Như đã nêu ở các phần trước, các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất

ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lí Nguyên tắc khả năng sinhlời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về laođộng, vốn và quản lí là thuộc về đất đai (địa tô chênh lệch I)

Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất

vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúpcho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽtheo các vị trí

Nếu 2 thửa đất được sử dụng cho các mục đích giống nhau và tương tự

về các yêu cầu lao động, vốn và quản lí, nhưng một thửa, do vị trí thuận lợicho hoạt động sản xuất kinh doanh đã tạo ra thu nhập ròng lớn hơn so vớithửa kia, số chênh lệch về thu nhập ròng sau khi thực hiện việc vốn hoá toàn

bộ thể hiện những chênh lệch về giá trị đất

Khi vận dụng nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất, người định giá phảikết hợp với các nguyên tắc cân đối, nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc tăng,giảm phần sinh lợi trước khi ra quyết định về giá

- Phương pháp lợi nhuận

Mỗi loại BĐS đều có thể sử dụng các phương pháp thẩm định giá khácnhau, trong đó bao giờ cũng có một phương pháp thẩm định giá phù hợp với

nó nhất Một phương pháp được đánh giá là phù hợp khi các điều kiện để thựchiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính xác và kịp thời

- Thu thập tài liệu.

- Vận dụng và phân tích tài liệu

- Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá

- Thông báo chứng thư thẩm định giá

3 Định giá bất động sản thế chấp.

3.1 Vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế-xã hội

Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức,

họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậytrong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp bất động sản để vayvốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển,tăng cường công tác quản lý của nhà nước với bất động sản nói chung và nhàđất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránhđược những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thể rút

ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp)dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dểbảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quáhạn) đối với bên cho vay(bên nhận thế chấp)

Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, dovậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay,trong trường hợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng

có thể bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thếchấp là rất cần thiết Một lý do mà người ta tiến hành định giá bất động sản là

để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa

ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với quiđịnh của pháp luật

Nếu công việc này được thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ được vận độngliên tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bêncạnh đó khi người thế chấp vay được vốn sẽ tiến hành đầu tư vào sản xuấtkinh doanh để tạo ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của

xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển

3.2 Phân loại bất động sản thế chấp.

Bất động sản thế chấp bao gồm các loại sau:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũngthuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản cóvật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

3.3 Các tiêu chuẩn của một bất động sản thế chấp.

+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trường hợp mà pháp luật qui

định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhậnquyền sở hữu tài sản Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo qui định của phápluật về đất đai

+ Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thếchấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền

và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồngbảo đảm Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về

tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm

và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết cuả mình

+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phảimua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

3.4 Các phương pháp thường áp dụng trong định giá bất động sản thế chấp.

Trong định giá bất động sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng hiện naythường áp dụng các phương pháp định giá cơ bản sau: phương pháp so sánhtrực tiếp, phương pháp chi phí giảm giá và phương pháp đầu tư Cụ thể nhưsau:

3.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

3.4.1.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh giá bán những bấtđộng sản tương tự): Là phương pháp sử dụng giá bán của những bất động sảntương tự đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá chonhững bất động sản – mục tiêu của cuộc định giá

3.4.1.2 Công thức tính giá bất động sản

Giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánhnhững sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ thể Biểu diễn bằng chữ,một mô hình như đã nêu có thể có dạng như sau:

AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA (1)

* BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước

thửa đất

* GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử

dụng đất;

* IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời

điểm điều tra;

* CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch

xây dựng;

* NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi

trường xung quanh

Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộplại hoặc bằng tỉ lệ % (nếu lượng tiền điều chỉnh được biểu thị là tỷ lệ %)

3.4.1.3 Cơ sở khoa học của phương pháp

Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của mộtBĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh

đã được mua, bán trên thị trường

3.4.1.4 Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp

- Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với nhữngngười có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản;

- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thịtrường, nên dễ được mọi người chấp nhận;

 Phạm vi áp dụng

Sử dụng tốt nhất khi thẩm định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở)hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại - dịch

vụ, tức là những bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường

 Yêu cầu của phương pháp

- Thẩm định viên phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bántrên thị trường những bất động sản lân cận (bất động sản so sánh) có nhữngđặc điểm tương đối giống bất động sản cần định giá (bất động sản chủ thể);trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệtnhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể để ước tính giá trị củabất động sản chủ thể

- Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản được giao dịch một cáchbình thường trên thị trường Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc muabán bất động sản trên thị trường cần thoả mãn các điều kiện sau đây:

+ Các cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điềutra Gần là bao nhiêu còn tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường.Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thuthập cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại Điều này phụ thuộc rất nhiều ởkinh nghiệm của người định giá

+ Các cuộc mua bán được thu thập, phải là các cuộc mua bán mà trướckhi diễn ra việc mua bán, chúng phải được thông tin đầy đủ hoặc được raobán trên các phương tiện thông tin đại chúng (báo chí, phát thanh, truyềnhình), tại các văn phòng tư vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân cư

+ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán vàbên mua cũng đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá cả

+ Các bất động sản đã bán hoặc đang chào mời bán, nhưng tốt nhất lànhững bất động sản đã được bán trên thị trường rồi

- Các thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra vàthẩm định chặt chẽ

3.4.1.5 Những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

- Chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển.Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này khôngnhững rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếusức thuyết phục

- Phương pháp sử dụng những giá bán đã được thực hiện trước đó đểlàm cơ sở cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác phương pháp coi thị trườngbất động sản là một thị trường tĩnh, không phải là một thị trường động Vìvậy, khi thị trường có sự biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kémhiệu quả

Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phươngpháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phươngpháp chi phí được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền vớiđất Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất, thửa đất đượccoi là đất trống (đất chưa có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên đó, đểđơn giản trong trình bầy, sau đây chúng ta chỉ đề cập đến loại công trình kiếntrúc) Việc định giá sẽ trở nên đơn giản hơn bởi vì trên thực tế có rất nhiềuthửa đất tương tự đã được chuyển nhượng Khi sử dụng phương pháp chi phí

để xác định giá đối với công trình gắn liền với đất (nhà), một điều thường xẩy

ra là không phải công trình nào cũng mới xây dựng và đưa vào sử dụng, màphần lớn chúng đã cũ Vì vậy, người ta phải tìm những công trình xây mới,vừa đưa vào sử dụng tương tự như công trình chủ thể để thay thế công trìnhchủ thể Chi phí để xây mới tài sản thay thế được gọi là chi phí thay thế Việcxác định giá tài sản chủ thể sẽ trở nên đơn giản hơn bằng cách căn cứ chi phíxây mới công trình so sánh và thời gian tài sản chủ thể đã từng tồn tại để xácđịnh giá trị khấu hao (tức phần giá trị đã tổn thất do nhiều nguyên nhân) Giátrị tài sản chủ thể (công trình) là hiệu của chi phí thay thế với giá trị khấu hao;giá trị của bất động sản (đất và công trình) chính là tổng giá trị đất và chi phíthay thế đã được khấu hao

Giá trị đất (GĐ) và tổng chi phí xây dựng (GCT) trong công thức (3)được xác định theo công thức sau:

* GCTC là đơn giá chuẩn cho (1m²)sàn sử dụng

Cũng có thể tiến hành một số bổ sung cho công thức (6) khi điều kiện

và mức độ sẵn có của số liệu cho phép Ví dụ, M có thể nhân với một lượng

điều chỉnh do lạm phát để cho chi phí xây dựng tăng lên sau khi biết ngàycông bố tài liệu ghi chép về chi phí xây dựng và mức lạm phát trong khoảngthời gian từ ngày công bố số liệu ghi chép nói trên đến ngày tính đơn giá,

hoặc có thể có một lượng điều chỉnh cho thành phần L để phản ảnh hình thể

khác thường của thửa đất hoặc kích thước, qui mô của thửa đất hoặc một thịhiếu đối với đất đai đang được thị trường thịnh hành

 Công thức tính giá thành phức tạp:

P1= P - G (kh)

GĐ = GBĐS P1

-(7)

Trong đó:

* P là Chi phí thay thế

* G (kh) là giá trị khấu hao

* P1 là chi phí thay thế đã khấu hao

* P’ là chi phí tái tạo

* G (kh) là giá trị khấu hao

* P’1 là chi phí tái tạo đã khấu hao

* GĐ là giá trị đất

* GBĐS’là giá thị trường của bất động sản được tái tạo

3.4.2.3 Cơ sở khoa học của phương pháp

Phương pháp giá thành dựa theo “Nguyên tắc thay thế”: Không có bấtđộng sản chủ thể nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một bấtđộng sản tương tự (bất động sản so sánh) có cùng tính hữu dụng và vị tríthuận lợi như nhau và có thể mua bán được ngay mà không cần phải chờ đợi.Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là mới, thì chi phí để tạo ra nó

sẽ gần giống như giá thành xây dựng mới (vì có thể phải trừ một khoản tiềncho việc sử dụng vốn trong thời gian cần thiết xây dựng công trình) Nếu bấtđộng sản thay thế ở thời điểm hiện tại là cũ thì khi khấu hao phần giá trị bịgiảm sẽ phải xác định phạm vi và mức độ khấu hao, trong trường hợp đó, bất

động sản cũ cần được xem nó không phải là một sự thay thế hoàn hảo cho bấtđộng sản mới

Có nhiều cách phản ánh chi phí (giá thành) xây dựng công trình thaythế, đôi khi chi phí của một công trình thay thế được xác định theo từng hạngmục, nhưng thông thường chi phí đó được tính theo diện tích mét vuông (m²)sàn sử dụng của các loại và kiểu công trình xây dựng khác nhau Những thôngtin về chi phí nói trên có thể do cơ quan định giá bất động sản lập riêng chotừng vùng trên cơ sở các kết quả điều tra cập nhật mà có, hoặc mua từ cáccông ty chuyên cung cấp loại thông tin này

Như vậy, xác định chi phí công trình thay thế và giá trị khấu hao côngtrình thay thế đó trong trường hợp nó đã cũ là những nội dung quan trọng của

phương pháp chi phí Trong thực tế, ngoài thuật ngữ chi phí thay thế còn có thuật ngữ chi phí tái tạo, hai thuật ngữ này thường được dùng lẫn, nhưng

chúng có những ý nghĩa khác nhau Để tránh sự lẫn lộn khi sử dụng, cần phảihiểu rõ bản chất và nội dụng của các thuật ngữ nói trên

Chi phí thay thế: Là chi phí để tạo ra một bất động sản thay thế có cùng

giá trị sử dụng và thuận tiện giống như bất động sản được thay thế Chi phíthay thế sử dụng giá vật tư theo giá thị trường hiện thời và loại vật tư để thaythế không đòi hỏi phải giống như vật tư của bất động sản được thay thế

Chi phí tái tạo: Là chi phí để tái tạo bản sao chính xác của một bất

động sản nào đó (bất động sản được tái tạo) Chi phí tái tạo sử dụng giá vật tưtheo giá thị trường hiện thời và loại vật tư để tái tạo phải giống một cáchtương đối loại vật tư của công trình được tái tạo

 Khấu hao: Là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào Có 2

loại khấu hao:

- Khấu hao tự nhiên: Là tổn thất giá trị do tác động bởi lực lượng tự

nhiên (tác động vật lý, hoá học) làm mài mòn, nứt, rách vv

- Khấu hao do lạc hậu: Là tổn thất về giá trị do các nguyên nhân ngoài

sự giảm giá, tính lạc hậu bao gồm lạc hậu về chức năng và lạc hậu về kinh tế

+ Lạc hậu về chức năng: Là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tạicủa bất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hoặc thiết bịlạc hậu gây ra

+ Lạc hậu về kinh tế: Là tổn thất về giá trị do điều kiện khách quanngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường, những thay đổi

về luật pháp hay các điều kiện kinh tế khác gây ra

3.4.2.4 Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp

 Đối tượng

Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các loại bất độngsản Tuy nhiên, phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bấtđộng sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường như các công sở, bệnh viện,trường học, nhà thờ, đền chùa, v.v nhằm xác định giá trị đền bù thiệt hại côngtrình do phải dì bỏ chuyển đến nơi khác trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để

sử dụng vào các mục đích công cộng khác Ngoài ra, phương pháp này còn được

sử dụng để xác định giá trị bất động sản phục vụ các mục đích bảo hiểm, thế chấp

và để kiểm tra các phương pháp định giá khác

được tính đủ, tính đúng Trong điều kiện của nước ta hiện nay, ngoài các quiđịnh hiện hành của Nhà nước về đơn giá xây dựng (đ/m²) cho từng cấp nhà,loại nhà và về tuổi thực tế của chúng, cần phải tham khảo thêm giá thị trườngcủa từng loại vật liệu xây dựng công trình

- Các chi phí về lao động phải được tính đủ, tính đúng và phải tách riêngđược chi phí cho từng loại lao động gồm lao động phổ thông, kỹ thuật, kỹthuật cao và lao động quản lý trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động

áp dụng tại địa phương nơi có bất động sản

3.4.2.5 Những hạn chế của phương pháp

Phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh thị trườngvới phương pháp chi phí Thực hiện phương pháp so sánh thị trường là để ướctính giá trị đất; sử dụng phương pháp chi phí là để xác định giá thành xâydựng công trình gắn liền với đất Vì vậy, những hạn chế của phương pháp chiphí cũng là những hạn chế của phương pháp so sánh thị trường Ngoài ra, đểxác định giá trị còn lại của công trình gắn liền với đất (phần lớn công trìnhgắn liền với đất đã qua sử dụng hoặc xây mới đang chờ sử dụng) đòi hỏi cán

bộ định giá phải rất am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng cũng như vềthị trường đầu tư xây dựng cơ bản

3.4.3 Phương pháp thu nhập

3.4.3.1 Khái niệm

Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phươngpháp thu hồi vốn) Trong chương 1, chúng ta đã có dịp nghiên cứu mối quan

hệ giữa quyền sở hữu với quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tài sản, nói chung

về mặt lý luận người chủ sở hữu là người chiếm hữu và sử dụng tài sản Tuynhiên trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu và quyền chiếm hữu, sử dụng tàisản lại tách rời nhau, việc tách rời đó có thể dưới hình thức là một hợp đồngcho thuê hoặc cho mượn tài sản Trong trường hợp cho thuê tài sản, bên thuê

tài sản sẽ phải trả một khoản tiền cho chủ sở hữu tài sản Đổi lại, về pháp lý

họ sẽ được quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tài sản và quan trọng hơn cảchính là những lợi ích mà tài sản thuê đem lại cho họ là gì Nếu bên thuê bấtđộng sản với mục đích đầu tư kinh doanh thì cái mà bên thuê quan tâm là lợinhuận ròng hay giá trị đầu tư sẽ thu được trong tương lai từ bất động sản đó làbao nhiêu Hay nói cách khác, bản chất kinh tế của việc thuê bất động sảnchính là để tìm kiếm lợi nhuận ròng, lợi nhuận ròng tối đa là mục tiêu của mọinhà đầu tư Trong hoạt động đầu tư, lợi nhuận ròng thu được chịu ảnh hưởngbởi nhiều yếu tố Nhiệm vụ của nhà đầu tư là phải phân tích thị trường đầu tư,phân tích tài chính hoạt động đầu tư mà ông ta dự kiến, để xác định khoản lợinhuận ròng sẽ có khả năng thu được trong tương lai Từ đó đưa ra quyết định

có nên đầu tư hay không

Để thuận tiện trong việc phân tích và tính toán các khoản thu chi, nhàđầu tư thường qui các khoản lợi nhuận thu được trong tương lai dưới hìnhthức đơn vị tiền tệ Mà tiền có giá trị về mặt thời gian; giá trị 01 đồng tiền bỏ

ra tại thời điểm hiện tại với giá trị 01 đồng tiền thu được tại thời điểm 10 nămsau đó luôn có giá trị khác nhau Để giải quyết vấn đề này, lý thuyết kinh tếđưa ra khái niệm giá trị thời gian của tiền và các phương pháp tính chuyển cácdòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian tương lai về mặt bằng thời gian hiện tại

và ngược lại Lý thuyết định giá vận dụng những kết quả nghiên cứu của lýthuyết kinh tế để xây dựng các phương pháp định giá những bất động sản chothu nhập nhằm xác định giá trị của chúng Phương pháp định giá dựa trên cơ

sở phân tích tài chính hoạt động đầu tư để xác định giá trị các thu nhập trongtương lai từ một bất động sản hoặc từ một dự án đầu tư và nguyên lý tínhchuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thờigian phân tích để xác định giá trị bất động sản cho thu nhập tại thời điểmphân tích (trong định giá bất động sản, thời điểm phân tích, thường là hiệntại), lý thuyết định giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập hay gọi

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một bất động sản, dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại

3.4.3.2 Công thức tính giá bất động sản

Từ quan điểm cho rằng, giá trị lợi nhuận ròng từ một dự án đầu tư hay

từ một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuậnthuần dự kiến thu được trong tương lai Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tạicủa các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phươngpháp để tính giá đó là phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoátrực tiếp

3.4.3.2.1 Phương pháp vốn hoá sinh lợi.

Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòngtiền chiết khấu (DEF) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giaiđoạn của cả quá trình kinh doanh

3.4.3.2.2.Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập

năm đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu Phươngpháp vốn hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương phápdòng tiền chiết khấu Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn

hoá trực tiếp như sau: (nrKKn+=10 ))

(11)

Trong đó:

* K0 là vốn đầu tư ban đầu;

* Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuốihoặc giai đoạn cuối;

* r là lãi suất bình quân năm;

* n là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh

Công thức (11) sử dụng dữ liệu thu nhập năm đầu tiên (giá trị hiện tại)dưới hình thức là lợi tức ngân hàng (trường hợp vốn được gửi vào ngân hàng)hoặc dưới hình thức thu nhập ròng (trường hợp vốn được sử dụng vào kinhdoanh bất động sản) Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận ròng ở từng năm, từnggiai đoạn trong tương lai, người ta phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r)đang được áp dụng hoặc tỷ lệ lãi suất (r) rút ra từ hoạt động kinh doanh nhữngbất động sản tương tự Điểm lưu ý là, lãi suất được sử dụng để dự kiến tổnggiá trị lợi nhuận ròng ở từng năm, từng giai đoạn trong tương lai được tínhtheo tỷ lệ lãi kép Trong công thức (11) hệ số (là hệ số lãi kép tính đến năm

thứ (n) nr+1

3.4.3.3 Cơ sở khoa học của phương pháp

Mục tiêu của kinh doanh nói chung là tìm kiếm lợi nhuận ròng, lợinhuận ròng càng lớn càng khuyến khích nhà đầu tư đầu tư kinh doanh Lợinhuận ròng (W) được xác định theo công thức sau:

W = Tổng thu nhập - Tổng chi phí (gồm cả thuế)

Do khả năng vay vốn (hoặc cho vay vốn) cùng với tỷ lệ lãi suất tiền vaytrên thị trường tiền tệ hoặc thị trường tín dụng thường không ổn định, cho nênđối với nhà đầu tư, lợi nhuận ròng thu được trong tương lai từ một bất độngsản phụ thuộc nhiều ở khả năng thu hồi vốn từ bất động sản đầu tư và thờigian chậm trả tiền thuê đất hoặc thuê bất động sản Sẽ là tốt hơn nếu thời gianthu hồi vốn thì sớm và thời gian phải trả tiền thuê đất thì muộn Do giá trị củamột khoản tiền phụ thuộc vào thời điểm nhận (thu hồi), nên đánh giá hoạtđộng tài chính trong đầu tư, chính là đánh giá những lợi nhuận ròng thu đượctrong tương lai Chúng ta không thể đơn thuần cộng lại các khoản lợi nhuận

ròng tích tụ tại các thời điểm khác nhau mà cần phải điều chỉnh giá trị thờigian của các khoản tiền lời đó Việc điều chỉnh này được thực hiện bằng cáchchia cho một hệ số phù hợp để tìm giá trị hiện tại của một khoản tiền sẽ thu

được trong tương lai thực sự là bao nhiêu Hệ số phù hợp nói trên gọi là hệ số

vốn hoá (trường hợp chuyển giá trị lợi nhuận ròng từ hiện tại đến thời điểm

tương lai) và hệ số chiết khấu (trường hợp chuyển giá trị lợi nhuận ròng từ

thời điểm tương lai về hiện tại) Trong lý thuyết kinh tế, phương pháp điềuchỉnh để qui các giá trị thu nhập ròng từ giá trị tương lai về giá trị hiện tại gọi

là “kỹ thuật dòng tiền chiết khấu”- Discounted cash flow (DCF) và ngược lại

từ giá trị hiện tại đến giá trị tại một thời điểm tương lại gọi là phương phápvốn hoá trực tiếp

Do phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lí: Một bất động sản sở hữu

có giá trị phụ thuộc vào những thu nhập trong tương lai từ bất động sản đó.Trong hoạt động đầu tư bất động sản, để dự kiến những thu nhập trong tươnglai sát với thực tế, thì quá trình phân tích tài chính trước khi triển khai dự ánđầu tư đóng một vai trò sống còn đối với nhà đầu tư Mặt khác, kết quả củacác hoạt động đầu tư bao giờ cũng phát sinh sau quá trình đầu tư Các giá trịthu được từ kết quả đầu tư bị phụ thuộc vào giá trị theo thời gian của đồng

tiền Vì vậy, cùng với việc phân tích tài chính, nhà đầu tư phải nắm vững

nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian phân tích Tương tự, trong hoạt động định giá bất động

sản, người định giá cũng phải nắm vững nguyên lý trên để tính chuyển dòngtiền phát sinh (gồm cả thu và chi) các năm, các giai đoạn bất kỳ thuộc thờigian kinh doanh bất động sản về mặt bằng giá trị tại một thời điểm nào đó(thường là hiện tại)

3.4.3.3.1 Nguyên lý tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằng thời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại

Trước khi nghiên cứu cách tính chuyển dòng tiền từ giá trị mặt bằngthời gian khác nhau về mặt bằng thời gian hiện tại và ngược lại, chúng ta hãylàm quen với thuật ngữ giá trị thời gian của tiền Giá trị thời gian của tiềnđược hiểu theo 3 nghĩa sau đây:

+ Khi thực hiện chức năng thanh toán: Do ảnh hưởng của lạm phát, nêncùng một lượng tiền như nhau, nhưng ở mặt bằng thời gian khác nhau

+ Khi thực hiện chức năng thanh toán vào các mục đích khác nhau,hoặc thực hiện các chức năng khác nhau của tiền thì giá trị gia tăng của nókhác nhau

+ Khi thực hiện các chức năng của mình, do ảnh hưởng của các yếu tốrủi ro hay may mắn mà giá trị của đồng tiền có thể tăng hoặc giảm trên thực

tế

3.4.3.3.2 Phân tích tài chính trong định giá bất động sản

Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một bất động sảnchủ thể, lý thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giácác hoạt động kinh tế, tài chính gắn với bất động sản đó, nhằm xác định cácchỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào bất độngsản, thời gian thu hồi vốn đầu tư (hoàn vốn) và tổng thu nhập mà bất động sản

đó sẽ đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ bất động sảnvv Nói một cách khác, để ước tính giá trị một bất động sản chủ thể, ngườiđịnh giá một mặt phải đặt mình là người chủ kinh doanh bất động sản đó đểxét đoán, phân tích các hoạt động tài chính diễn ra trong suốt thời gian kinhdoanh bất động sản, mặt khác phải biết lựa chọn các chỉ tiêu phân tích hoạtđộng tài chính loại bất động sản tương tự như bất động sản chủ thể một cách