Định giá đất phục vụ cho mục đích tthu tiền sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn, dịch vụ về tài sản- bất động sản DATC ( DCSC)

Chính vì vậy, qua thời gian thực tập tại công ty cổphần tư vấn- dịch vụ về tài sản- bất động sản DATC DCSC em chọn đề tài: “Định giá đất phục vụ cho mục đích tthu tiền sử dụng đất tại cô

MỤC LỤC

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 2

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2

1.1 Định giá đất 2

1.1.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá đất 2

1.1.1.1 Khái niệm: 2

1.1.1.2 Sự cần thiết của định giá đất: 2

1.1.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá đất: 2

1.1.2.1 Căn cứ định giá đất: 2

1.1.2.2 Nguyên tắc định giá đất: 2

1.1.3 Quy trình định giá đất: 2

1.1.3.1 Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá: 2 1.1.3.2 Lập kế hoạch định giá 2

1.1.3.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin: 2

1.1.3.4 Phân tích thông tin: 2

1.1.3.5 Lựa chọn phương pháp định giá đất: 2

1.1.3.6 Xác định giá trị mảnh đất mục tiêu: 2

1.1.3.7 Lập báo cáo và chứng thư định giá: 2

1.1.4 Các phương pháp định giá đất: 2

1.1.4.1 Phương pháp so sánh: 2

1.1.4.2 Phương pháp chiết trừ: 2

1.1.4.3 Phương pháp thặng dư: 2

1.2 Quy định pháp lý về thu tiền sử dụng đất: 2

1.2.1 Khái niệm và mục đích của thu tiền sử dụng đất: 2

1.2.1.1 Khái niệm: 2

1.2.1.2 Mục đích thu tiền sử dụng đất: 2

1.2.2 Quy trình thu tiền sử dụng đất: 2

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH 2 THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ 2

VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC (DCSC) 2

2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC (DCSC) 2

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty: 2

2.1.1.1.Giới thiệu về công ty: 2

2.1.1.2 Hoạt động kinh doanh chính của công ty: 2

2.1.1.3 Phương châm hoạt động và chiến lược phát triển của công ty: 2 2.1.1.4 Năng lực nghiệp vụ của công ty 2

2.1.2 Cơ cấu tổ chức 2

2.1.2.1 Sơ đồ tổ chức của công ty: 2

2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ từng bộ phận: 2

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty: 2

2.2 Thực trạng định giá đất tại công ty cổ phẩn tư vấn- dịch vụ tài sản- bất động sản DATC (DCSC) 2

2.2.1 Quy trình định giá đất tại công ty cổ phần tư vấn- dịch vụ tài sản- bất động sản DATC (DCSC) 2

2.2.2 Phương pháp định giá đất tại công ty cổ phần tư vấn- dịch vụ tài sản- bất động sản DATC ( DCSC) thông qua dự án 379 Liễu Giai, quận Ba Đình thành phố Hà Nội 2

2.2.2.1 Giới thiệu về dự án 2

2.2.2.2.Phương pháp định giá đất 2

2.3 Đánh giá chung về tình hình định giá của công ty cổ phần tư vấn- dịch vụ tài sản- bất động sản DATC (DCSC) 2

2.3.1 Kết quả đạt được 2

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện công tác định giá đát phục

vụ thu tiền sử dụng đất 2

3.1 Phương hướng hoạt động định giá đất tại công ty 2

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất phục vụ thu tiền sử dụng đất tại công ty 2

3.2.1 Nâng cao chất lượng nguồn thông tin thẩm định giá 2

3.2.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thẩm định giá 2

3.3 Kiến nghị thúc đẩy hoạt động định giá tại Việt Nam 2

3.3.1 Xác định rõ vai trò của định giá trong thị trường bất động sản 2

3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá 2

3.3.3 Nâng cao chất lượng của công tác đào tạo định giá 2

3.3.4 Xây dựng và phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động định giá 2

3.3.5 Liên kết hoạt động định giá giữa các doanh nghiệp định giá và với các cá nhân tổ chức khác có liên quan 2

3.3.6 Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực định giá 2

KẾT LUẬN 2

Tài liệu tham khảo 2

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức công ty 2

Sơ đồ 2.1: Quy trình định giá đất 2

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tăng trưởng của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC từ năm 2004 đến nay 2

Bảng 2.1: Tổng hợp kết quả thực hiện hợp đồng dịch vụ Error! Bookmark not defined Bảng 2.2: Bảng doanh thu thực hiện năm 2012 Error! Bookmark not defined Bảng 2.3: Bảng kế hoạch doanh thu chi phí và lợi nhuận năm 2013.Error! Bookmark not defined Bảng 2.4: Bảng tổng hợp thông tin bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu 2

Bảng 2.5: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh tính đơn giá bán căn hộ 2

Bảng 2.6: Bảng tổng hợp thông tin bất động sản nhà thấp tầng 2

Bảng 2.7: Bảng điều chỉnh so sánh tính giá đất nhà thấp tầng 2

Bảng 2.8: Bảng tổng hợp thông tin bất động sản cho thuê sàn thương mại 2

Bảng 2.9: Bảng điều chỉnh so sánh tính giá cho thuê sàn thương mại 2

Ở Việt Nam, trước năm 1986, chưa thực sự tồn tại hoạt động định giá theođúng nghĩa Sự chuyển đổi cơ chế kinh tế của nước ta từ kế hoạch hóa tập trungsang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã làm phát sinh nhu cầu thựctiễn về việc đánh giá giá trị các loại tài sản Nhu cầunày ngày một tăng lên nhằmphục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như xác định giá trị tài sản mua sắm từnguồn vốn ngân sách nhà nước; xác định giá trị tài sản để góp vốn; cổ phần hóadoanh nghiệp; mua bán, thế chấp, chuyển nhượng tài sản trong việc thi hành án…của các bên liên quan Việc xác định đúng đắn giá trị của từng nguồn lực được coi

là hết sức quan trọng và có ý nghĩa trong việc mang lại hiệu quả cao cho nền kinhtế

Trong lĩnh vực định giá thì định giá bất động sản nói chung và định giá đấtnói riêng được coi là hoạt động quan trọng nhất được nhiều các quốc gia phát triểnđầu tư nghiên cứu Ví dụ tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc,Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc Từ đó, định giá đất và bất động sản đãtrở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất,các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được đưa vào ứng dụng rộng rãi tronghoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất độngsản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn rathuận lợi

Hiện nay, hoạt động định giá đất vừa là một công cụ của quản lý nhà nướcđối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tếthị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước Với nước ta, mục đích chính củaviệc định giá đất thường là tính tiền thu nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mụcđích sử dụng đất, đăng kí quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực trạng dịch vụ định giáđất nhằm phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất ở nước ta còn khá yếu kém, chưa

đáp ứng được nhu cầu thực tiễn Chính vì vậy, qua thời gian thực tập tại công ty cổ

phần tư vấn- dịch vụ về tài sản- bất động sản DATC (DCSC) em chọn đề tài: “Định giá đất phục vụ cho mục đích tthu tiền sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn, dịch vụ về tài sản- bất động sản DATC ( DCSC)” làm chuyên đề tốt nghiệp.

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá đất phục vụ thu tiền sử dụng đất

- Phạm vi nghiên cứu: Tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất độngsản DATC (DCSC)

- Thời gian: Từ năm 2009 đến nay

3 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận trong hoạt động định giá đất và thu tiền sử dụng đất

- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất.tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC)

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định đất tại Công ty

Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC)

4 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp tổng hợp, phân tích thông tin; so sánh; quy nạp

- Nguồn thông tin của chuyên đề được thu thập từ một số tài liệu trong lĩnh vực địnhgiá, thẩm định giá và một số tài liệu của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tàisản – Bất động sản DATC (DCSC)

5 Kết cấu đề tài:

Chuyên đề nghiên cứu có kết cấu như sau:

Ngoài lời mở đầu và kết luận, chuyên đề được chia thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá đất phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC) Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC).

Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Vũ Thị Thảo đã giúp em hoànthành chuyên đề này

Đồng thời, em cũng xin gửi lời cảm ơn các anh chị tại Ban Đầu Tư đã giúp

đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập tại Ban đầu tư Công ty

Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC)

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH

Cho tới nay, có nhiều định nghĩa khác nhau về định giá, tuy nhiên các địnhnghĩa này đều coi định giá là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất

định Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau: “ Định giá tài sản là

sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ, phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định” Theo nghiên cứu của giáo sư viện đại học Postmouth, Vương quốc Anh: “ Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”.

Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thờigian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội vì vậy, địnhgiá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị không thể tính đúng, tính đủ như địnhgiá các tài sản thông thường khác Cụ thể:

- Không gian là quá trình sử dụng đất theo chiều sâu, chiều rộng của thửađất đó

- Thời gian là quá trình sử dụng đất ( có hạn hayvô hạn về thời gian sửdụng)

- Kinh tế là giá trị của mảnh đất đó

- Pháp lý (được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ không, )

- Yếu tố tâm lý,xă hội cũng rất quan trọng trong việc định giá đất, đặc biệt

là tại Việt Nam (thửa đất đó nó nở hậu hay không, người sống trên mảnh đất đó có

làm ăn phát đạt hay không,v.v ) Bản thân mảnh đất là sản phẩm tự nhiên do đó chỉ

có các quyền khai thác, sử dụng đất mới được giao dịch

Từ những lập luận đó có thể hiểu: định giá đất là sự ước tính về giá trị củacác quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xácđịnh, tại một thời điểm xác định

1.1.1.2 Sự cần thiết của định giá đất

Đất đai là không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mà còn là nguồntài sản lưu giữ giá trị lớn của nền kinh tế Nó không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn làphương tiện sản xuất liên quan đến mọi hoạt động chính trị, kinh tế, xã hội của conngười Xét riêng vai trò kinh tế của đất đai thì nó là kênh đầu tư chắc chắn mang lạihiệu quả trong dài hạn, là hình thức đầu tư hạn chế được lạm phát, tăng thu nhậpcho nền kinh tế và nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước (tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất v.vv…) Đặc biệt từ sau khi nước tathực hiện nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế liên quan đến đất đai khôngngừng tăng lên không chỉ về mặt số lượng mà còn ngày càng đa dạng về mặt hìnhthức như: mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng, góp vốn v.vv Cũngchính từ đó, yêu cầu bức thiết về định giá đất được nhiều chủ thể hữu quan tham gianền kinh tế ngày càng quan tâm Ngày nay, báo cáo định giá đất đã là căn cứ cốt lõiđánh giá giá trị hợp đồng kinh tế liên quan đến đất đai nói riêng và bất động sản nóichung, đồng thời là cơ sở để nhà nước thể hiện quyền sở hữu, quản lý đất đai củamình đối với các chủ thể khác trong nền kinh tế Đặc biệt, việc định giá đất đã vàđang góp phần làm cho thị trường bất động sản ngày càng công bằng, minh bạchhơn

1.1.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá đất:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép sửdụng cả về vật chất và pháp luật tạo ra hiệu quả lớn nhất Nguyên tắc này đòihỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm định giá

có khả năng tạo ra thu nhập và hiệu quả lớn nhất chứ không căn cứ vào sửdụng hiện tại nếu như sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất, tốt nhất.

Để có thể đánh giá việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản cần xemxét các điểm sau:

- Quy hoạch của Nhà nước về sử dụng đất tại khu vực có bất động sản tọa lạc

- Quy định của Nhà nước về xây dựng tại khu vực này: tỷ lệ xây dựng, chiều cao

- Quy định của Nhà nước về các ngành nghề được phép hoạt động kinh doanh tạikhu vực này, cũng như các hạn chế trong hoạt động kinh doanh

- Thực trạng sử dụng đất tại khu vực này, cũng như cung cầu về các loại hình bấtđộng sản, đặc biệt là tình hình đầu tư bất động sản tại khu vực này

 Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương táccủa cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thìgiá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thìgiá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảmthì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khitốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại Giá cả của bất động sản tại thờiđiểm cân bằng cung cầu sẽ phản ánh giá trị thị trường của nó

Nguyên tắc phù hợp

Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp vớicầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh (phù hợp với quyđịnh của pháp luật trong sử dụng và xây dựng), phù hợp với môi trường (làm chogiá trị của bất động sản đạt mức hữu dụng cao nhất)

Nguyên tắc thay thế

Giá trị của bất động sản có thể được xác định từ giá trị của các bất động sảnthay thế cho nó Nó mô tả được giao dịch trên thị trường

Nguyên tắc thay đổi

Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thịtrường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí Do đó giá trị của bất động sản chỉ cóhiệu lực pháp lý vào một thời điểm cụ thể

Nguyên tắc cân bằng

Giá cả của bất động sản được tạo ra và duy trì bền vững khi các yếu tố tạo ra

nó đạt ở mức cân bằng

Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như quy mô, hình thể Đồng thờikết hợp phân tích yếu tố cân bằng giữa đất và các yếu tố xung quanh đất.

dự định có thay đổi hay không

 Nguyên tắc ngoại ứng:

Giá trị bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài và ngược lại, có thểảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực.

Khi định giá đất phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc của định giá bất độngsản nói trên, trong đó đặc biệt chú trọng đến các nguyên tắc: dự báo, nguyên tắcthay đổi, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cân bằng

1.1.3 Quy trình định giá đất:

1.1.3.1 Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá

- Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sảncần định giá:

- Xác định mục đích định giá: Người định giá phải cùng khách hàng xácđịnh rõ mục đích định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kếtquả định giá

- Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định đốitượng định giá Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của người địnhgiá phải dựa trên cơ sở:

● Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức đầy

đủ, rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả địnhgiá

● Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác cóliên quan

Lưu ý: Trong quá trình định giá, nếu người định giá thấy các điều kiện hạnchế và ràng buộc không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và có thông báongay cho lãnh đạo tổ chức định giá và khách hàng

- Xác định thời điểm định giá: Đó là ngày mà giá trị của bất động sản đượcxác định

- Xác định nguồn dữ liệu: Nguồn thông tin, dữ liệu có từ đâu, có đảm bảo

độ tin cậy, chính xác không

- Xác định cơ sở giá trị của mảnh đất: Bao gồm xác định cả hai giá trị thịtrường và phi thị trường

1.1.3.2 Lập kế hoạch định giá

Việc lập kế hoạch một nghiệp vụ định giá nhằm xác định rõ những bướccông việc cần phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn

bộ thực hiện nghiệp vụ định giá

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp v ới những chức năng, các đặctính và các quyền gắn với mảnh đất, lô đất mục tiêu và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về mảnh đất, lô đất mụctiêu, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tincậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá

1.1.3.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

 Khảo sát hiện trường

- Xem xét vị trí thực tế của mảnh đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tảpháp lý của nó

- Xem xét đặc điểm của mảnh đất, lô đất mục tiêu như quy mô, hình thể, bềmặt, cảnh quan v.v

- Trong quá trình khảo sát để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, ngườiđịnh giá cần chụp hình mảnh đất, lô đất mục tiêu theo các dạng, các hướng khácnhau

 Thu thập thông tin

- Thu thập thông tin liên quan các mảnh đất có thể so sánh được

- Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về độngthái của người mua, người bán tiềm năng

- Thu thập thông tin về khu vực thị trường nơi có bất động sản tọa lạc như:

số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường và tác động đến giá trị của mảnh đất, thông tin

về các đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và các khu vực lân cận;các thông tin về các yếu tố tự nhiên như kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sửdụng của bất động sản

1.1.3.4 Phân tích thông tin

Sau khi thu thập được thông tin, định giá viên cần tiến hành phân tích cácthông tin đó để tìm ra ý nghĩa kinh tế phục vụ mục đích định giá của khách hàng.

- Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, lô đất mục tiêu.Chọn ra các mảnh đất, lô đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này xác địnhphương pháp định giá phù hợp

- Phân tích thông tin thị trường: Phân tích hành vi ứng xử của những ngườitham gia thị trường; phân tích xu hướng cung - cầu, đánh giá ảnh hưởng của xuhướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích về khách hàng tiềmnăng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán

- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất, lô đất mục tiêu

1.1.3.5 Lựa chọn phương pháp định giá đất và xác định giá trị mảnh đất

 Lựa chọn phương pháp định giá đất

Dựa trên loại đất và hệ thống thông tin thu thập được, định giá viên lựa chọnphương pháp định giá phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ số giá trị của mảnh đất Cầnnêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của mảnh đất cầnđịnh giá

Người định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phươngpháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất và vớimục đích định giá

Người định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nàođược sử dụng căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng đất để kiểmtra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá

 Xác định giá trị mảnh đất mục tiêu

Cần phải chỉ rõ sử dụng phương pháp, áp dụng phương pháp nào để chỉ ragiá trị của mảnh đất cần định giá Trong trường hợp sử dụng nhiều hơn một phươngpháp để định giá, mỗi phương pháp sẽ có một chỉ số khác nhau, do đó cần thực hiệnhòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành một chỉ số giá của mảnhđất mục tiêu Khi so sánh chỉ số giá rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích sựkhác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau

Giá trị cuối cùng của mảnh đất mục tiêu được xác định có thể là con số cụthể, có thể nằm trong khoảng giá trị Quá trình hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ragiá trị của mảnh đất cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá

1.1.3.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo định giá chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và phân tích,các phương pháp được áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trịcuối cùng Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực

tế được trình và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người địnhgiá Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng Có thể viết dưới dạngđầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn Còn chứng thư định giá có mẫu quyđịnh, chứng thư định giá nhằm mục đích thông báo cho khách hàng kết quả địnhgiá

Yêu cầu khi sử dụng phương pháp so sánh:

- Tìm ra các mảnh đất nằm trong cùng khu vực thị trường và có tính chấttương đồng về diện tích, mục đích sử dụng,loại đất, điều kiện mặt bằng, vị trí v.v

- Thửa đất được so sánh phải được giao dịch thành công và diễn ra trongthời gian gần nhất với ngày định giá, điều này phụ thuộc vào sự ổn định của thịtrường

- Trong quá trình so sánh phải tìm ra những thông tin phục vụ minh chứngcho các dấu hiệu so sánh Chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng nhất đảm bảokết quả thu được có độ tin cậy cao

Các bước tiến hành:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đấtcần định giá để thu thập thông tin

- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với thửa đất đã có giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường về loại đất, diện tích đất,

kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở cùng khu vực với thửa đất, khu đất cần định giá.Thời gian thu thập thông tin:

● Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhấtvới thời điểm xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá

- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời giangần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất nếu thị trường ổnđịnh

- Những thông tin cần thu thập:

● Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đôthị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sảntrên đất)

● Môi trường (bao gồm môi trường tụ nhiên gồm những điều kiện cơ bảnnhư cảnh quan, nguồn nước; mức ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoáihóa của đất, v.v Môi trường kinh tế- xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kếtcấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thươngmại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội,…)

● Các đặc điểm về pháp lý: quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho thuê, lấn chiếm,

● Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đấtthành công

● Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sửdụng đất

● Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từkết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua vàngười bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất,khu đất mà mình tham gia giao dịch Nhựng cuộc giao dịch mua bán này không cótính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữacác bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quankhác gây tác động sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập ở Bước 1, tiến hành phân tích,

so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khuđất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chígiống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần địnhgiá

Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá

Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất

so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu để xác định giá cho thửa đất, khu đất mụctiêu

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất mục tiêu được tính theo cách điềuchỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất mục tiêu

Nguyên tắc điều chỉnh:

- Lấy mảnh đất mục tiêu làm chuẩn, nếu mảnh đất so sánh tốt hơn thì điều chỉnhgiá của bất động sản xuống và ngược lại Lưu ý: các điều chỉnh không nên làmquá chi tiết, vụn vặt Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị trường

- Điều chỉnh các yếu tố so sánh liên quan đến giao dịch trước, những yếu tố liênquan đến mảnh đất sau

- Điều chỉnh định lượng trước, điều chỉnh định tính sau

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh

và thửa đất, khu đất mục tiêu là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từnhững sai khác về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ônhiễm môi trường, Sự khác biệt về giá giữa những thửa đất, khu đất so sánh vàthửa đất,khu đất mục tiêu (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của cácchuyên gia và cơ quan định giá đất

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thới gian từ thời diểm chuyểnnhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác địnhgiá của thửa đất mục tiêu, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngangmức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiệnviệc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá

Bằng cách lấy số bình quân hoặc bình quân trọng số của các mức giá của 3đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

- Mặt ưu điểm của phương pháp:

● Được áp dụng phổ biến, rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thựctiễn vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

● Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường đểđịnh giá, so sánh

- Mặt hạn chế

● Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đấtnhưng chúng ta phải dựa vào các giao dịch đã thực hiện trong quá khứ nên giá trị thịtrường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi các giao dịch trong quá khứ

● Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và sốlượng giao dịch

● Trong điều kiện kinh tế, pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũnglàm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này

 Phạm vi áp dụng:

Khi phần đóng góp của công trình vào giá trị bất động sản nhỏ hoặc dễ xácđịnh và có các cuộc mua bán bất động sản loại này

 Kỹ thuật áp dụng:

Giá đất = Giá bán BĐS - Giá trị đóng góp của công trình

 Yêu cầu:

Phương pháp chiết trừ chỉ được áp dụng khi xác định được đầy đủ và tươngđối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình, xác định được tổnggiảm giá tích lũy của công trình

 Các bước thực hiện:

- Bước 1: Ước lượng giá trị của bất động sản bằng phương pháp so sánh.

Thực hiện điều chỉnh các yếu tố so sánh phản ánh điều kiện giao dịch cảu bấtđộng sản để có được giá bán bất động sản đã được điều chỉnh

- Bước 2: Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế

công trình hiện có của bất động sản bằng viêc:

● Ước lượng chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giávào ngày định giá có hiệu lực và lợi nhuận của nhà đầu tư

- Bước 3: Ước tính tổng giảm giá tích lũy của công trình xét trên mọi

nguyên nhân để giảm giá Sự giảm giá đó được chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên,lỗi thời chức năng,lỗi thời bên ngoài

- Bước 4: Trừ số tiền giảm giá của công trình ra khỏi chi phí hiện tại để

xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có của bất động sản để có giá trị hiện tạicủa công trình

- Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình phụ, các chi phí của các

công trình cải tạo khác nằm trên mảnh đất mục tiêu

- Bước 6: Lấy giá trị ước lượng của bất động sản trừ các chi phí công trình

đã giảm giá, công trình phụ đã giảm giá và các công trình cải tạo khác nằm trênmảnh đất mục tiêu sẽ được giá trị ước lượng của mảnh đất

 Mặt ưu điểm của phương pháp:

- Dễ dàng thực hiện

- Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mục đíchchuyên biệt việc ước lượng giá trị theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vàochuyên môn, kinh nghiệm của người định giá

- Phần giảm giá khó ước tính khi các công trình đã cũ và không thể hiệnđược sử dụng tốt nhất.

- Phương pháp này sử dụng một cách cộng dồn, song tổng của các bộ phậncộng dồn chưa chắc đã bằng tổng giá trị toàn bộ

- Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và sự hoàn

thành nó bằng sử dụng phương pháp so sánh trực tiệp hay phương pháp định giá vốn hóa

B

ước 3 : Ước tỉnh tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, lợi

nhuận của nhà đầu tư pháp triển, chi phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trư đi tổng chi phí phát triển để có được

tổng giá trị còn lại Tổng giá trị còn lại sau khi đã trừ đi chi phí pháp lí, thuế, chi phítài chính của đất và lợi nhuận liên quan đến đất sẽ ra giá trị còn lại của đất

Công thức tính

V = DT - CP

Trong đó:

V: là giá trị mảnh đất cần định giá

DT: là tổng doanh thu từ việc bán bất động sản

CP: là tổng chi phí đầu tư phát triển bất động sản

 Nhược điểm của phương pháp

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sảnđang tồn tại

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiện của thịtrường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong việc ước tínhcác chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả cáckhoản mục khác nhau

- Mặc dù phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai song lại không tínhđến giá trị thời gian của tiền, đã giả định là tất cả các dòng tiền xẩy ra ở cùngmột thời điểm, do đó giả định này là không hiện thực

- Vốn hóa phần thu nhập còn lại ở tỉ lệ vốn hóa được rút ra từ thị trường để ướclượng giá trị của đất.

b Vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất

 Phạm vi: Giá trị thị trường

 Kỹ thuật

- Mức tiền thuê trên thị trường

- Nếu không phải mức tiền thuê đất trên thị trường thì thực hiện điều chỉnh

- Mức tiền thuê cụ thể, không phải thị trường tìm ra giá trị đầu tư

- Tỷ lệ vốn hóa phải được rút ra từ thị trường

- Nếu hoạt động thuê có thời hạn thì phải xác định khi nào thu hồi đất trong trườnghợp đó phải sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền

c Phương pháp phát triển chia nhỏ

 Phạm vi: Định giá những mảnh đất trống có khả năng phát triển, chia nhỏ để

Bước 1: Xác định số lượng, kích thước của các lô đất được tạo ra từ địa điểm cần

định giá một cách hợp pháp, thực tiễn trong kinh tế (định giá viên phải hiểu các quyđịnh của nhà nước liên quan đến mảnh đất)

Bước 2: Lập kế hoạch phát triển sơ bộ cho việc phân chia lý thuyết mảnh đất cần

định giá (dựa vào quy định xuất vốn đầu tư v.vv )

Bước 3: Tiền phân tích khả năng thị trường để đánh giá cung cầu và khả năng tiêu

thụ các giai đoạn (để tính giá bán, bao lâu bán hết dự án v.vv )

Bước 4: Ước lượng số lượng lợi nhuận mà người đầu tư phát triển điển hình đòi hỏi

để phát triển đất hoặc phát triển và bán các lô đất

Bước 5: Dự tính các luồng tiền thu nhập, các chi phí trong các giai đoạn mà chúng

xuất hiện để tính giai đoạn thời gian cần thiết cho phát triển và việc bán các lô đất.Trên cơ sở đó xuất hiện luồng tiền ròng ở mọi giai đoạn thời gian

Bước 6: Áp dụng tỉ lệ chiết khấu được rút ra từ thị trường để chuyển các dòng tiền

ròng về hiện tại

1.2 Quy định pháp lý về thu tiền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm và mục đích của thu tiền sử dụng đất:

1.2.1.1 Khái niệm:

Theo khoản 25 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003: “Tiền sử dụng đất là số tiền

mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”

Thu tiền sử dụng đất có thể hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩmquyền tiến hành thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành

1.2.1.2 Mục đích thu tiền sử dụng đất:

Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Mọi hoạt độngkinh tế, xã hội của con người đều gắn liền với đất đai

Theo khoản 1 điều 5 Luật Đất Đai 2003 thì “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Trong quá trình đại diện sở hữu của mình, Nhànước có vài trò vô cùng quan trọng trong việc hoạch địch chính sách quy hoạch vàphát triển, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai v.v và thu tiền sử dụng đất là một trongcác nội dung thể hiện quyền định đoạn của nhà nước về đất đai của mình Điểu đóđược quy định cụ thể tại khoản 3 điều 5 Luật Đất Đai 2003

Dựa trên các nội dung chủ yếu của Luật Đất Đai 2003, ta có thể thấy rằng,mục đích của việc thu tiền sử dụng đất nhằm:

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính của mỗi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tếđối với việc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước

- Đồng thời, thu tiến sử dụng đất là căn cứ pháp lý thể hiện sự bảo hộ củaNhà nước đối với quyền lợi của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế đối với mảnhđất, khu đất

- Góp phần đảm bảo việc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, tiết kiệm,

và có hiệu quả

1.2.2 Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thu tiền sử dụng đất

Căn cứ pháp lý về thu tiền sử dụng đất:

- Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thutiền sử dụng đất

- Nghị định số 120/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghịđịnh số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại về đất đai

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chínhHướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướngdẫn thực hiện Nghị định 198/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-TNMT ngày 18/4/2005 của BộTài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ củangười sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính i, tố cáo liên quan đến vấn đề thu -nộp tiền sử dụng đất

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 về sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH

THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ

VỀ TÀI SẢN – BẤT ĐỘNG SẢN DATC (DCSC) 2.1 Giới thiệu về Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản

DATC (DCSC):

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty:

2.1.1.1.Giới thiệu về công ty:

Tên tiếng Việt : Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản

DATC Tên tiếng Anh :DATC CONSULTATION – SERVICE FOR PROPERTY REAL

ESTATE JOINT STOCK COMPANY (Viết tắt: DCSC)

Trụ sở chính : Tầng 6, Số 4 ngõ Hàng chuối I, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà

Trưng, Hà Nội

Điện thoại : 04.9722218 Fax: 04.9722217

Email: Web: www.dcsc.vn

Vốn điều lệ : 10 tỷ đồng Trong đó Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng

của doanh nghiệp - Bộ Tài chính nắm giữ 60% vốn điều lệ

Tài khoản số : 2111.00000.29543 tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển TP Hà Nội

Mã số thuế : 0102610438

Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (DATC) có tiền

thân là Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản Trung tâm

Thông tin Tư vấn, Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản là đơn vị sự nghiệp có thu trực

thuộc Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính, được thành lập theo Quyết định số

186/2003/QĐ-BTC ngày 14/11/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các chức năng,

nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động theo quy định tại Quyết định số

689/QĐ-BTC ngày 03/03/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

Ngày 29 tháng 11 năm 2007 Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định số

3776/QĐ-BTC về việc chuyển giao Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ về Tài

sản và Bất động sản sang Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh

nghiệp (DATC) là Doanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính phủ trực thuộc Bộ Tài

chính quản lý

Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC đượcthành lập theo Nghị quyết số 31/2007/NQ-HĐQT ngày 21 tháng 12 năm 2007 củaHội đồng Quản trị Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp vàđược Sở Kế hoạch Đầu tư TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh số

0103021789 ngày 11/1/2008 Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanhnghiệp nắm giữ 60% vốn điều lệ Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bấtđộng sản DATC

Công ty Cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản DATC có 4 chinhánh:

- Tại Thành phố Hồ Chí Minh:

+ Địa chỉ: 138 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 3, TP Hồ Chí Minh

+ Điện thoại/ Fax: 08.9330586

- Tại Thành phố Huế:

+ Địa chỉ: Số 1, Đường Nguyễn Văn Huyên, TP Huế

+ Điện thoại/ Fax: 054.832542

● Thẩm định giá tài sản là động sản: máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải,hàng hoá, vật tư…

● Tư vấn và xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị nhà xưởng cho các mụcđích (cổ phần hoá, bán, cho thuê, góp vốn…); giá trị dự án đầu tư, công trình xâydựng hoặc dự toán chi phí

● Xác định hoặc thẩm định giá trị quyền sử hữu, giá trị cổ phần, cổ phiếu,phần mềm, giải pháp, giá trị thương hiệu, thương quyền, lợi thế và giá trị phi thịtrường khác.

- Dịch vụ tư vấn pháp lý về tài sản, đất đai và bất động sản:

● Dịch vụ tư vấn pháp luật, chính sách chế độ về tài sản Nhà nước; tư vấn vềquản lý đất đai, bất động sản và giao dịch về tài sản (đặc biệt về trình tự, thủ tụcchuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản, góp vốn liên doanh bằnggiá trị quyền sử dụng đất,…)

● Tư vấn về chính sách tài chính đất đai (chính sách giá đất, nộp tiền sửdụng đất, thuê đất, chính sách thuế và nghĩa vụ tài chính sử dụng đất,…)

● Tư vấn lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tư vấn khung chínhsách bồi thường hỗ trợ và tái định cư; di dời doanh nghiệp theo quy hoạch

● Tư vấn pháp lý về phương án tài chính liên quan đến các hình thức hợptác, liên kết liên doanh và góp vốn đầu tư kinh doanh

● Tư vấn dự án đầu tư bất động sản

● Tư vấn liên quan đến giao dịch về tài sản Nhà nước, đất đai, bất động sảnkhác theo thoả thuận hoặc theo uỷ quyền

- Dịch vụ môi giới, hỗ trợ giao dịch mua bán tài sản, đất đai, bất động sản:

● Môi giới, hỗ trợ mua bán tài sản, đất đai, bất động sản

● Môi giới kinh doanh địa ốc và tư vấn giải pháp tài chính, giải pháp kinhdoanh địa ốc

● Môi giới và hỗ trợ pháp lý phương án tài chính mua bán, cho thuê, sátnhập doanh nghiệp

● Môi giới, hỗ trợ đầu tư chứng khoán và môi giới bảo hiểm

- Dịch vụ bán đấu giá và đấu thầu mua sắm tài sản:

● Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá cho thuê đất; đấu giá quyền khai tháctài sản hạ tầng, khai thác khoáng sản,…

● Dịch vụ bán đấu giá tài sản, bất động sản Nhà nước, tài sản sung quỹ Nhànước, tài sản Nhà nước thanh lý, tài sản thu hồi từ các dự án, tài sản loại trừ ra khỏigiá trị doanh nghiệp cổ phần hoá và các loại tài sản khác theo uỷ quyền

● Dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý đấu giá cổ phần, cổ phiếu

● Dịch vụ tư vấn và tổ chức đấu thầu mua sắm tài sản.

- Dịch vụ tư vấn tài chính - kế toán doanh nghiệp

- Dịch vụ đầu tư tài chính, chứng khoán; Đầu tư kinh doanh bất động sản

- Dịch vụ mua bán, khai thác cho thuê tài sản, đất đai và bất động sản

- Dịch vụ quản lý bất động sản, quản trị công trình, dự án, building và dịch

vụ kỹ thuật outsourcing

- Dịch vụ về quảng cáo đất đai, bất động sản, quảng cáo doanh nghiệp

- Thực hiện dịch vụ đại lý kinh doanh franchise hoặc uỷ thác giao dịch vềtài sản hoặc quan hệ về tài sản

- Tổ chức sàn giao dịch về tài sản, đất đai, bất động sản; Giao dịch cơ hộiđầu tư tài chính dưới các hình thức sàn giao dịch trực tiếp hoặc giao dịch qua mạnginternet

- Các dịch vụ khác liên quan đến tài sản và bất động sản

2.1.1.3 Phương châm hoạt động và chiến lược phát triển của công ty:

Phương châm hoạt động cao nhất của Công ty Tư vấn Dịch vụ về Tài sản Bất động sản DATC là “ Dịch vụ hoàn hảo làm gia tăng giá trị và tạo ra cho kháchhàng cơ hội vàng” DCSC chú trọng đầu tư nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộnhân viên, đề cao tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp, nhằm mục tiêu tốicao là đạt được sự HÀI LÒNG và TIN TƯỞNG của khách hàng

-DCSC không ngừng đầu tư nghiên cứu, phát huy mọi thế mạnh con người,công nghệ nhằm tạo ra những sản phẩm và dịch vụ chất lượng cao nhất, cung cấpcho khách hàng các sản phẩm dịch vụ nhanh chóng, chính xác, minh bạch và đúngpháp luật

DCSC mong muốn và quyết tâm trở thành một địa chỉ tin cậy và là sự lựachọn số một của các khách hàng thuộc mọi đối tượng và các nhà đầu tư trong, ngoàinước

Ngoài việc phát huy những lĩnh vực có thế mạnh truyền thống như Tư vấn Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản, đặc biệt là tư vấn về tài chính đất đai, tài chínhDoanh nghiệp, tư vấn dự án đầu tư bất động sản, thẩm định giá tài sản và bất độngsản; Xác định giá trị doanh nghiệp; Đấu giá và đấu thầu tài sản; DCSC còn tập trungphát triển lĩnh vực mới như đầu tư tài chính, đầu tư khai thác bất động sản và kinhdoanh địa ốc Trên cơ sở đó, mở sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, môi giớikinh doanh địa ốc; kinh doanh cơ hội đầu tư và các lĩnh vực hoạt động triển vọngkhác

-2.1.1.4 Năng lực nghiệp vụ của công ty

Do xuất phát điểm từ công ty mẹ là một công ty có lĩnh vực chuyên môn về thẩm định giá nên thế mạnh của công ty vẫn là đi sâu vào thẩm định giá các động sản và giá trị của bất động sản Với đội ngũ nhân viên được chọn lọc chuyên sâu vớiyêu cầu bắt buộc là phải có năng lực thẩm định giá, công ty đã có tạo được danh tiếng trên thị trường thẩm định với hàng loạt các dự án lớn được thuê định giá

Nhiều thẩm định viên về giá có kinh nghiệm trong thẩm định giá đất đai, bất động sản, nhất là trong thẩm định các dự án bất động sản có giá trị lớn hàng ngàn tỷđồng Ngoài ra, nhiều cán bộ được đào tạo trong và ngoài nước có chứng chỉ hành nghề trong các lĩnh vực đấu giá, đấu thầu, kinh doanh và môi giới bất động sản, tư vấn, thẩm định và lập dự án đầu tư xây dựng

DCSC có một đội ngũ cán bộ vốn là các chuyên viên lâu năm về lĩnh vực quản lý tài sản, tài chính đất đai của Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài Chính) Nhiều cán bộ được đào tạo chuyên sâu trong các lĩnh vực về tài chính, đất đai, thẩm định giá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi trường chuyên nghiệp; trong đó có 10 cán bộ tại được Bộ Tài chính cấp thẻ Thẩm định viên

về giá; 01 cán bộ được Viện Thẩm định giá Quốc tế Inspen (Malaysia) cấp bằng đàotạo Thẩm định giá viên quốc tế, 02 cán bộ được Trường Đại học Greenwich

London cấp bằng Thạc sỹ Châu Âu về quản lý bất động sản và quản trị địa ốc

Kế thừa năng lực của Trung tâm Thông tin – Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản và Bất động sản thuộc Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài Chính), là đơn vị tư vấn đầu tiên

và duy nhất của Nhà nước về các lĩnh vực tư vấn quản lý tài sản, bất động sản Nhà nước, tài chính đất đai, giá đất, các hình thức sử dụng đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư; di dời doanh nghiệp theo quy hoạch, các chính sách về thuế, nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất và các lĩnh vực tài chính liên quan đến tài sản, bất động sản Sau 4 năm hoạt động, DCSC đã tạo được uy tín trong nhiều lĩnh vực tư vấn dịch vụ và có nhiều mối quan hệ tốt với các Bộ ngành và địa phương Đặc biệt tronglĩnh vực thẩm định giá, DCSC đã hình thành 1 thương hiệu mạnh trên thị trường và thương hiệu đó càng được phát huy hơn nữa khi kết hợp được thế mạnh đơn vị tư vấn của Cục Quản lý Công sản – Bộ Tài chính với thế mạnh của Công ty Mua bán

nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (Doanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính phủ) để thực hiện các hoạt động tư vấn, dịch vụ về tài chính, tài sản và bất động sản cho các cơ quan, tổ chức và doanh nghiệp Nhà nước và các đối tượng khách hàng

đa dạng khác

2.1.2 Cơ cấu tổ chức

2.1.2.1 Sơ đồ tổ chức của công ty:

Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức công ty

KẾ TOÁN TRƯỞNG

Phòng Thẩm định giá tài sản

Phòng

Tư vấn tài chính

Kế toán

Phòng Quản lý

và Đầu

tư BĐS

(Nguồn: Phòng Hành chính – Nhân sự công ty)

2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ từng bộ phận:

- Hội đồng quản trị là tổ chức quản lý cao nhất của công ty do Đại hội

đồng cổ đông bầu ra Hội đồng quản trị nhân danh công ty quyết định mọi vấn đềliên quan đến quyền lợi của công ty, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đạihội đồng cổ đông Hội đồng quản trị có quyền và nghĩa vụ giám sát hoạt động củaTổng giám đốc và những cán bộ quản lý khác trong công ty

- Ban kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong hoạt

động quản lý của Hội đồng quản trị, hoạt động điều hành của Tổng giám đốc và cácBáo cáo tài chính Ban kiểm soát hoạt động độc lập với Hội đồng quản trị và Tổnggiám đốc

- Tổng giám đốc điều hành, quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động

sản xuất kinh doanh của công ty, chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị về việcthực hiện các quyền và nghĩa vụ được giao

- Các Phó Tổng giám đốc giúp việc Tổng giám đốc trong từng lĩnh vực cụ

thể và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về các nội dung công việc được phâncông và những công việc được Tổng giám đốc ủy quyền

- Nhiệm vụ của các phòng nghiệp vụ trong công ty là: Thực hiện công việc

chuyên môn được giao giúp cho Tổng Giám Đốc quản lý tốt các mặt hoạt động củaCông ty, và phối hợp các phòng nghiệp vụ với nhau để phục vụ nhiệm vụ chung củacông ty và mang lại hiệu quả cao nhất

Đội ngũ cán bộ của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bấtđộng sản DATC (DCSC) gồm các chuyên viên có nhiều năm công tác trong các lĩnhvực quản lý tài sản Nhà nước, tài chính đất đai tại Bộ Tài Chính, nhiều cán bộ đượcđào tạo về tài chính đất đai, thẩm định giá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, cókinh nghiệm làm việc trong môi trường chuyên nghiệp; trong đó có 14 cán bộ tại HàNội, Huế, TP.Hồ Chí Minh và Đà Nẵng được Bộ Tài Chính cấp thẻ Thẩm định viên

về giá; 01 cán bộ được Viện Thẩm định giá Quốc tế Inspen (Malaysia) cấp bằng đàotạo Thẩm định giá viên quốc tế, 02 cán bộ được Trường Đại học Greenwich Londoncấp bằng Thạc sỹ Châu Âu về quản lý bất động sản và quản trị địa ốc Ngoài ra,

công ty có 05 cán bộ được Bộ Tư Pháp cấp thẻ Đấu giá viên; 03 cán bộ được Bộ Kếhoạch Đầu tư cấp chứng chỉ tư vấn thầu; 18 cán bộ được Sở Xây Dựng cấp thẻThẩm định giá bất động sản, Môi giới bất động sản và Quản lý sàn giao dịch bấtđộng sản.

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty:

Nhờ có một thương hiệu mạnh trong nhiều lĩnh vực tư vấn dịch vụ, có nhiềumối quan hệ tốt với các Bộ ngành và địa phương, cùng với đội ngũ cán bộ gồm cácchuyên viên có nhiều năm công tác trong các lĩnh vực quản lý tài sản Nhà nước, tàichính đất đai tại Bộ Tài chính, nhiều cán bộ được đào tạo về tài chính đất đai, thẩmđịnh giá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môitrường chuyên nghiệp, doanh số của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản– Bất động sản tăng lên một cách đều đặn qua các năm hoạt động, thể hiện sự tăngtrưởng một cách bền vững của công ty

Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tăng trưởng doanh số của Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch

vụ

về Tài sản – Bất động sản DATC từ năm 2004 đến nay

Nguồn: Báo cáo của Ban Kiểm soát DCSC

Cụ thể hơn, theo số liệu mới nhất - riêng trong năm 2012:

Bảng 2.1: Doanh thu thực hiện năm 2012 Đơn vị tính: triệu đồng

Nguồn: Báo cáo của Ban Kiểm soát DCSC

Các lĩnh vực kinh doanh của công ty hiện tại tập trung vào các lĩnh vực đó là dịch vụ thẩm định giá, bán đấu giá tài sản, tư vấn, môi giới, hoạt động tài chính Trong đó, chiếm tỷ trọng cao nhất về doanh thu mang lại cho công ty đó là lĩnh vực thẩm định giá Cụ thể, tỷ trọng về doanh thu của lĩnh vực thẩm định giá luôn đạt trên 81% Điều này có thể thấy sự mất cân đối trong cơ cấu kinh doanh của công ty.Công ty về cơ bản vẫn chưa kinh doanh tốt vào các lĩnh vực như sàn giao dịch, dịch

vụ đấu giá hay môi giới Bên cạnh đó, tỷ trọng doanh thu cũng đang có sự thay đổi

Sự thay đổi mạnh mẽ nhất đến từ 2 lĩnh vực đó là dịch vụ môi giới và tư vấn giao dịch bất động sản và hoạt động tài chính

Bảng 2.2: Tỷ trọng doanh thu các lĩnh vực từ năm 2010 – 2012

Nguồn: Dựa theo số liệu doanh thu báo cáo của Ban Kiểm soát DCSC

Trong khi doanh thu từ hoạt động thẩm định giá ổn đỉnh và chiếm tỷ trọng cao qua các năm thì hoạt động môi giới là lĩnh vực có tỷ trọng doanh thu thấp nhất khi từ 1,5% trong năm 2010 xuống còn 0,17% trong năm 2012 Các hoạt động đầu

tư tài chính trở nên hiệu quả và ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong doanh thu của công ty Tỷ trọng của doanh thu từ đầu tư tài chính tăng từ 5,5% của năm 2010 thành 8,23% của năm 2012 Doanh thu cao nhất đạt được của lĩnh vực đầu tư tài chính là vào năm 2011 với 2122 triệu đồng Đạt 13% so với lượng vốn đầu tư Trung bình mỗi năm doanh thu có được từ đầu tư chiếm khoảng 7,3% so với lượng vốn đầu tư

Lĩnh vực đầu tư tài chính có thể coi là một trong những hướng đi mới khi màlợi nhuận cũng như tài sản của công ty bắt đầu tăng sau nhiều năm hoạt động Tuy nhiên, lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực này thường xuyên chiếm từ 60% - 70% tổng tài sản nhưng doanh thu mang lại chỉ chiếm trung bình 7,3% tổng doanh thu

Kết quả hoạt động kinh doanh của các chi nhánh