Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam

Nguyên nhân của những hạn chế trong quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam...81 Chơng 3: M

MụC LụC Lời mở đầu

Chơng 1: Cơ sở lý luận về quy trình và phơng pháp

thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 1

1.1.Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản 1

1.1.1 Khái niệm Bất động sản 1

1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản 1

1.1.2.1 Cố định về vị trí 1

1.1.2.2 Tính bền vững 2

1.1.2.3 Tính khác biệt 2

1.1.2.4 Tính khan hiếm 2

1.1.2.5 Có giá trị lớn 3

1.1.2.6 Tính ảnh hởng lẫn nhau 3

1.1.2.7 Các tính chất khác: 3

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của thị trờng Bất động sản 4

1.1.3.1 Khái niệm thị trờng Bất động sản 4

1.1.3.2 Đặc điểm của thị trờng Bất động sản 4

1.2 Lý luận chung về quyền sử dụng đất 5

1.2.1.Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất 5

1.2.2.Bản chất quyền sử dụng đất 5

1.2.3.Các yếu tố ảnh hởng tới quyền sử dụng đất 6

1.2.3.1 Đặc điểm vật lý của đất 6

1.2.3.2.Nhân tố về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng 6

1.2.3.3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý 6

1.2.3.4 Quá trình đô thị hoá 7

1.2.3.5 Yếu tố cạnh tranh 7

1.2.3.7 Yếu tố pháp lý 8

1.3 Quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử

dụng đất 8

1.3.1 Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 8

1.3.2.Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 9

1.3.3.Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 12

1.3.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG 13

1.3.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá 14

1.3.3.3.Khảo sát thị trờng, thu thập thông tin 15

1.3.3.4 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 17

1.3.4.Các phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 18

1.3.4.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp 18

1.3.4.2 Phơng pháp thu nhập: 22

1.3.4.3 Phơng pháp chiết trừ 24

1.3.4.4 Phơng pháp thặng d 26

Chơng 2: Thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn -dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam 30

2.1.Giới thiệu chung về Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam 30

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam 30

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động : 32

2.1.3 Kết quả hoạt động thẩm định giá tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam thời gian vừa qua 34

2.2 Thực trạng quy trình và ph ơng pháp thẩm định giá trị Quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam. 38

2.2.1 Các văn bản pháp luật đợc áp dụng trong thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 38 2.2.2 Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 40 2.2.3 Các phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 46

2.2.3.1 Thơng vụ 1: Báo cáo thẩm định giá về quyền sử dụng 1.254,1

m 2 đất thuộc thửa đất số 548, tờ bản đồ số 79, (Thửa cũ 539 Theo tài liệu đo năm 2004), phờng Linh Xuân, Quận Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh 49 2.3.3.2 Thơng vụ 2: Báo cáo thẩm định giá về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Căn hộ 109 - Nhà E11p - Tập thể Thanh Xuân Bắc - phờng Thanh Xuân Bắc - quận Thanh Xuân - thành phố

Hà Nội 57 2.3.3.3 Thơng vụ 3: Báo cáo thẩm định giá về giá trị quyền sử dụng

đất tại số 04, đờng Quang Trung, Phờng Yết Kiêu Thành phố Hà

Đông, Tỉnh Hà Tây 65

2.3 Thành công và hạn chế trong quy trình và ph ơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam. 78

2.3.1 Thành công 79 2.3.2 Khó khăn và hạn chế 80 2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế trong quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam 81 Chơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam 84

3.1 Định hớng phát triển của Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam trong thời

gian tới 84

3.1.1 Định hớng phát triển chung 84

3.1.2 Định hớng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản 86

3.1.3 Định hớng phát triển hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 86

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các ph ơng pháp định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam 86

3.2.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định và công tác thu thập và xử lý thông tin 87

3.2.2 Tăng cờng công tác nghiên cứu thị trờng 89

3.2.3 Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá 90

3.2.4 Đa ra các nguyên tắc thực hiện công việc 92

3.2.5.Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng 92

3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam 93

3.3.1 Đối với Nhà nớc 93

3.3.1.1 Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá BĐS 93

3.3.1.2 Nâng cao chất lợng trong công tác đào tạo định giá 94

3.3.1.3 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá 94

3.3.1.4 Tổ chức, mở rộng hoạt động định giá trong nớc và tăng cờng hợp tác quốc tế 95

3.3.1.5 Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong lĩnh vực thẩm định giá 96

Kết luận

Lời mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:

Thị trờng bất động sản ở Việt Nam đã đợc hình thành và đang trong quátrình phát triển bớc đầu đợc mở rộng Đến nay các tác nhân tham gia thị trờngnày bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính u việt của thị trờng nàyhoạt động Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trờng

đó Vì thế giá trị quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt trong thị trờng bất

động sản, thu hút đợc sự quan tâm của rất nhiều đối tợng Chính vì vậy, các tổchức định giá chuyên nghiệp luôn tìm kiếm những giảI pháp hữu hiệu nhằmhoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đápứng nhu cầu của xã hội

Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp quá trình nghiên cứu và học tập tạiCông ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí ViệtNam, đợc sự giúp đỡ tận tình của các anh chị trong Côn ty và sự tìm hiểu,

nghiên cứu của bản thân em đã chon đề tài: “ Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam “

làm đề tài cho chuyên đề cuối khóa của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Chuyên đề đợc viết nhằm 3 mục tiêu cơ bản

- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hóa các quy trình và phơngpháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

- Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá trịquyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản

Điện Lực Dầu khí Việt Nam

- Thứ ba: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quytrình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần

t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam

3 Đối t ợng và phạm vi nghiên cứu :

- Đối tợng nghiên cứu của chuyên đề là: quy trình và phơng pháp thẩm

định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất

động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề là: quy trình và phơng pháp thẩm

định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất

động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam từ tháng 01 năm 2008 đến nay

ơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty

5 Kết cấu chuyên đề:

Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung chuyên đề gồm 3 chơng

Chơng 1 :Cơ sở lý luận về quy trình và phơng pháp thẩm định giá trịquyền sử dụng đất

Chơng 2: Thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sửdụng đất tại tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu KhíViệt Nam

Chơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm địnhgiá trị quyền sử dụng đất tại tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản

Điện lực Dầu khí Việt Nam

Mặc dù đã cố gắng tìm hiểu và đợc sự hớng dẫn tận tình của các thầy côgiáo và các anh chị trong Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điệnlực Dầu khí Việt Nam, nhng do hạn chế về kiến thức chuyên môn, kinh

nghiệm nghề nghiệp, cũng nh thời gian thực tập nên chuyên đề khó tránhkhỏi thiếu sót Kính mong nhận đợc sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến giúp đỡ củathầy cô giáo để chuyên đề của em đợc hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Lan Nhung, anh NguyễnThanh Hải, chị Đỗ Thị Thanh Nga cùng toàn thể các anh chị tại Công ty t vấn

- dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam đã giúp đỡ emhoàn thành chuyên đề này

Hà Nội, ngày 24 tháng 04 năm

2009

Sinh viên thực hiện:

Đặng Quốc Huy

Chơng 1 Cơ sở lý luận về quy trình và phơng pháp

thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

1.1.Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động sản.

1.1.1 Khái niệm Bất động sản.

Hiện nay còn có sự khác nhau trong quan niệm về BĐS Sau đây là một

ở Việt Nam, theo Điều 181 Bộ luật dân sự : “ BĐS là các tài sản không

di dời đợc, bao gồm : đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy

Bất động sản không thể di dời đợc từ nơi này sang nơi khác.Điều này có

ý nghĩa quan trọng đối với việc thẩm định giá trị QSDĐ

+ Giá trị của Bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể.Khi thẩm địnhgiá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức

là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội,cũng nh khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó

+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi ờng nh : những yếu tố tự nhiên , điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điềukiện môi trờng, nên khi thẩm định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dựbáo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS

tr-1.1.2.2 Tính bền vững.

BĐS đặc biệt là đất đai có sự bền vững rất cao, điều này đợc xét trên cảgóc độ kĩ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vắn đề:

+ Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật

lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

+ Khi đầu t, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng nh dựtính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh

1.1.2.3 Tính khác biệt.

Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.Không có hai BĐShoàn toàn giống nhau, lý do đó là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khácnhau về kết cáu kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau vềquang cảnh, môi trờng…,từ đó đặt ra vấn đề:

+ Sự khác nhau này có thể là một yếu tố, điều kiện thuần lợi nếu biếtkhai thác, song lại trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác.+ Khi thẩm định giá BĐS phải chú ý đến sự khác biệt, không thể so sánhdập khuôn giữa các BĐS với nhau

1.1.2.5 Có giá trị lớn.

Giá trị của BĐS thờng cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai vàchi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề :

+ Hoạt động đầu t BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn và dài

+ Vốn đầu t cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho hoạt động kinhdoanh

+ Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

1.1.2.6 Tính ảnh hởng lẫn nhau.

Các BĐS thờng có tác động qua lại với nhau và có ảnh hởng tới các hoạt

động kinh tế - xã hội từ đó đặt ra vấn đề :

+ Nhà nớc phải thống nhất quản lý về BĐS

+ Khi đầu t xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hởngtới các công trình khác

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với cáchàng hoá thông thờng khác Việc đầu t xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phílớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và t-

ơng xứng

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hànghoá thông thờng khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốcgia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngời dân sinh sốngtại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngỡng, tôn giáo, tâmlinh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của thị trờng Bất động sản.

1.1.3.1 Khái niệm thị trờng Bất động sản.

Thị trờng BĐS là loại thị trờng bao gồm các giao dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.

1.1.3.2 Đặc điểm của thị trờng Bất động sản.

+ Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch:

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc, các chủ thể thị trợng khôngthể đa tài sản đến nơi giao dịch Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơigiao dịch mà phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch -kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý

Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thờng kéo dài, các độngthái thị trờng cũng nh các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quátrình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG

là cao, đòi hỏi TĐV phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng nh kinh nghiệmnghề nghiệp

+ Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực :

Thị trờng BĐS thờng đợc tạo ra từ hàng loạt thị trờng nhỏ mang tính địaphơng với những quy mô, mức độ động thái giao dịch khác nhau, lý do là ở

chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiêncũng nh trình độ và tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội Vì vậy khixem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS, muốn đánh giá mộtcách hợp lý giá trị của BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa -xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.

+ Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo:

Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồngnhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trờng đó Do đo trong quátrình định giá, điều này đặt ra: khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có

sự phân tích một cách kĩ lỡng xem chúng có đáp ứng đợc các yêu cầu là bằngchứng hợp lý về giá trị thị trờng và có thể sử dụng đợc để so sánh và ớc tínhgiá trị cho tài sản mục tiêu hay không

+ Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi:

Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sựu thay đổi về giácả BĐS Do đó trong quá trình thẩm định giá cần phảI có sự cân nhắc thậntrọng đên đặc điểm này của thị trờng BĐS để ớc tính một cách hợp lý giá trịBĐS

+ Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà ớc:

n-BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một tìa nguyên quý giá Do vậy, muốn

đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải có sự

am hiểu về cơ chế chính sách quản lý Nhà nớc về BĐS cũng nh cập nhật mộtcách thờng xuyên các chế độ quản lý của Nhà nớc về BĐS trong mỗi thời kỳ.1.2 Lý luận chung về quyền sử dụng đất.

1.2.1.Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 2003 (Tại khoản 23 điều 4 Luật đất đai năm 2003, có

quy định: ”Giá trị quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích

đất do Nhà nớc quy định hoặc đợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà ngời có nhu cầu sử dụng đất phải trả để đợc sử dụng diện tích

đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định.”

1.2.2.Bản chất quyền sử dụng đất.

Đất đai với t cách là một tài sản thì giá đất chính là “địa tô t bản hoá”,tức là giá trị hiện tại của các dòng thu nhập dự tính nhận đợc trong tơng lai từviệc sở hữu tài sản này Một nhà đầu t chỉ bỏ ra một khoản tiền nhất định đểmua một mảnh đất khi ngời đó kì vọng trong tơng lai sẽ thu đợc những khoản

thu nhập từ nó Giá trị của một lô đất không chỉ phụ thuộc vào độ lớn và thời

điểm xuất hiện các dòng thu nhập đó, mà còn phụ thuộc tỉ lệ lợi tức yêu cầucủa nhà đầu t

1.2.3.Các yếu tố ảnh hởng tới quyền sử dụng đất.

1.2.3.1 Đặc điểm vật lý của đất

Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất Nếu một mảnh

đất ở trên nền một đất ao do mới vợt lên chắc chắn sẽ không bền vững bằngmột mảnh đất trên nền đất đồi và giá của hai mảnh đất đó sẽ khác nhau dù cácyếu tố khác tơng tự Đối với đất ở đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trímảnh đất, độ bền vững của đất

1.2.3.2.Nhân tố về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng.

Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( đờng giao thông hệ thốngdịch vụ cấp thoát nớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thốngthông tin liên lạc… ) và cơ sở hạ tầng xã hội (trờng học, bệnh viện, khu vuichơi giải trí… ) Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sởhạ tầng: đờng giao thông ở đó đợc hoàn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụcấp thoát nớc đợc xây dựng ra sao? hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếusáng đợc lắp đặt với quy mô gì? hệ thống thông tin liên lạc đang đợc trang bịhiện đại đến khả năng nào? Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiềugiá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó

1.2.3.3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.

Trong mỗi loại đô thị, đợc chia làm 04 loại đờng phố, bao gồm:

định giá trị thực tế của đất ở

1.2.3.4 Quá trình đô thị hoá.

Đô thị hoá là quá trình tất yếu trên con đờng phát triển của các quốc gia

đặc biệt là ở các nớc đang phát triển trong đó có Việt Nam Quá trình đô thịhoá diễn ra ngày càng mạnh mẽ kéo theo nhiều yếu tố: dân số đô thị tăngnhanh, vấn đề an ninh xã hội, vấn đề môi trờng, việc làm chính vì vậy giá trị

đất ngày càng tăng cao

Quá trình đô thị hoá đặt ra nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng lêntrong khi khả năng cung về diện tích đất đô thị là hữu hạn Chính vì vậy việckhai thác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu quả kinh tế cao là yêu cầu rấtquan trọng

1.2.3.5 Yếu tố cạnh tranh.

Đất đai cố định về mặt số lợng cung cấp Một yếu tố quan trọng cần biết

là trong khi đất đai coi nh không đổi về tổng cung thì đất đai cho một chứcnăng sử dụng xác định lại biến thiên… có nghĩa là sự cung cấp không hoàntoàn bất biến Ví dụ, Nhà nớc khuyến khích xây dựng nhà ở chung c, nhà caotầng sẽ giảm bớt sức ép về đất ở cũng sẽ làm thay đổi giá đất ở

ảnh hởng đến giá đất gồm có các yếu tố cạnh tranh về cầu, cung và trongnội bộ cung, cầu Cầu về đất đai nói chung luôn luôn tăng vì vậy giá đất nóichung cũng tăng lên

1.2.3.6 Chính sách tiền tệ.

Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị của đất đai, là số tiền thoảthuận giữa ngời mua và ngời bán tại một thời điểm xác định ở các thời điểmkhác nhau giá cả đất đai cũng thay đổi theo chiều hớng khác nhau tăng haygiảm Mặt khác, đất đai có giá trị rất lớn, đối với một quốc gia nó chiếmkhoảng 3/4 tổng tài sản của quốc gia còn đối với một cá nhân, gia đình đất đai

là tài sản quan trọng nhất Vì thế, những biến động về tiền tệ, chính sách tiền

tệ có ảnh hởng rất lớn đến giá đất

1.2.3.7 Yếu tố pháp lý.

Nhà nớc quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sáchpháp luật Bởi thế nên đất đai rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tốpháp lý đất đai là đối tợng trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liênquan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, quyết định, Thông t-

… Nhà nớc ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đốivới đất đai nhng Nhà nớc không trc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng dới các hình thức: giao đất, cho thuê đất… Họ

đ-ợc Nhà nớc bảo hộ quyền sử dụng đó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

1.3 Quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

1.3.1 Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

* Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị tr ờng làmcơ sở cho thẩm định giá tài sản

Giá trị thị trờng của một tài sản là mức giá ớc tính sẽ đợc mua bán trên thị trờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời mua sẵn sang mua

va một bên là ngời bán sẵn sang bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thơng mại bình thờng.

* Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị tr ờnglàm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

Giá trị phi thị trờng của tài sản là mức giá ớc tính đợc xác định theo những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể đợc mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trờng.

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu t, giá trị bảo hiểm,giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanhnghiệp, giá trị tài sản chuyên dung, giá trị tài sản có thị trờng hạn chế, giá trị

để tính thuế… chính là giá trị phi thị trờng

1.3.2.Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

Thẩm định giá tại Việt Nam cũng quán triệt các nguyên tắc chung vềthẩm định giá trị quyền sử dụng đất Tuy nhiên căn cứ vào thực tế Việt Nam,

điều 56 Luật Đất đai còn quy định nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng

đất nh sau :

+ Việc định giá đất của Nhà nớc phải đảm bảo nguyên tắc sát với giáchuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình th-ờng

+ Tiếp đó khoản 2 điều 3 Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27 tháng 07 năm 2007

về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định :

- Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điềukiện bình thờng tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên từng

đơn vị diện tích theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, đợc hình thành từnhững giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa ngời chuyển

nhợng và ngời nhận chuyển nhợng trong điều kiện thơng mại bình thờng,không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến khônghợp lý nh: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổiquy hoạch, chuyển nhợng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống,

có những u đãi hoặc có trong những trờng hợp khác

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh tếchi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Đây cũng là những nguyên tắc thẩm

định giá trị quyền sử dụng đất

1- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đợc mức hữudụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thểcho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhấtcho tài sản

Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiệnkhả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

2 - Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản đợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tàisản đó trên thị trờng Ngợc lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung

và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịchvới cung về tài sản

Giá trị của tài sản đợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó cócác yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với nhữngthuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hởng của những đặc tính phụ thêmnày đợc phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

3 - Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thànhnên giá trị của nó

Giá trị của tài sản cũng đợc hình thành trong quá trình thay đổi liên tụcphản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hởng đếngiá trị Bản thân các yếu tố ảnh hởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó,trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm đợc mối quan hệ nhânquả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằmxác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

4 - Nguyên tắc thay thế

Trong trờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá

trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó đợc xác định bởi sự tác động lẫnnhau của tài sản này đến tài sản khác.

Hình thành giá trị của tài sản đợc thẩm định giá thờng có liên quan đếngiá trị của các tài sản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích nh nhau, tài sản nào chào bán ở mức giáthấp nhất thì tài sản đó sẽ bán đợc trớc Giới hạn trên của giá trị tài sản có xuhớng đợc thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tơng đơng,với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hởng đến sự thay thế.Một ngời thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thếtrong cùng một thị trờng và một thời điểm

5 - Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt đợc khảnăng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ớc tính mức sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã

đạt tới sự cân bằng nh vậy hay không

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vịtrí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị nh vậy

6-Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu t tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểmnhất định, sau đó mặc dù đầu t tiếp tục tăng nhng độ lớn của thu nhập tăngthêm sẽ giảm dần

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu t vào lĩnh vực bất độngsản

7 - Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất

đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể đợc phân phối cho từng yếu tố này Nếuviệc phân phối đợc thực hiện theo nguyên tắc tơng ứng thì phần tổng thu nhậpcòn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trịcủa đất đai

8 - Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn

bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụthuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn

bộ tài sản, có nghĩa là lợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi củaviệc đầu t bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sảntốt nhất và có hiệu quả nhất

9 - Nguyên tắc tuân thủ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trờng của nó nhằm đạt đợc mức sinh lờitối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xemliệu tài sản đó có phù hợp với môi trờng hay không khi thẩm định viên xác

định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

10 - Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vợt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngợc lại, cạnh tranh quámức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đốivới tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đợc quan sát giữa các tài sản vớinhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản đợc hìnhthành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trờng

11 - Nguyên tắc dự tính lợi ích tơng lai

Giá trị của tài sản có thể đợc xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tơng lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hởng bởi việc dự kiến thị phần củanhững ngời tham gia thị trờng và những thay đổi có thể dự tính trớc trong yếu

tố này cũng ảnh hởng đến giá trị

Việc ớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tơng lai,lợi ích dự kiến nhận đợc từ quyền sử dụng tài sản của ngời mua

+ Tóm lại: có 11 nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá trị quyền

sử dụng đất Trong quá trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thì thẩm

định viên cần phải nghiên cứu, vận dụng hợp lý các nguyên tắc này để đa rakết luận chính xác nhất về giá trị quyền sử dụng đất

1.3.3.Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

Để có một kết quả thẩm định tơng đối chính xác ngoài phơng pháp thíchhợp, các TĐV cần tuân theo một Quy trình thẩm định giá khoa hoc hợp lý.Theo quyết định 77/2005/QĐ-BTC đã đa ra tiêu chuẩn TĐGVN 05 về quytrình thẩm định giá tài sản gồm 6 bớc sau :

Bớc 1: Xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá và xác định giátrị thị trờng hoặc phi thị truờng làm cơ sở thẩm định giá

Bớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Bớc 3: Khảo sát thị trờng, thu thập thông tin.

Bớc 4: Thu thập thông tin

Bớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bớc 6: Lập báo cáo và chứng th kết quả thẩm định giá

1.3.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG.

+ Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cầnthẩm định giá

- Mục đích thẩm định giá : TĐV phải xác định và nhận thức mục đíchTĐG của khách hàng Mục đích TĐG phải đợc nêu rõ trong báo cáo TĐG

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng ; ngời sử dụng kết quảTĐG

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tợng TĐG :

- TĐV phải đa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với :những yêu cầu và mục đích TĐG của khách hàng ; những yếu tố ràng buộc

ảnh hởng đến giá trị tài sản ; những giới hạn về : tính pháp lý, công dụng củatài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả ; quyền và nghĩa vụ của TĐV theo hợp

đồng TĐG

+ Việc đa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viênphải dựa trên cơ sơ :

- Có xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả TĐG

- Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định khác có liên quan

- Trong quá trình TĐG, nếu TĐV thấy những điều kiện hạn chế và ràngbuộc đa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thôngbáo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức TĐG và cho khách hàng

+ Xác định thời điểm TĐG

- Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cầnTĐG phải đợc thực hiên ngay sau khi ký hợp đồng TĐG và ý kiến đánh giá vềgiá trị của tài sản đợc đa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.+ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho TĐG

+ Xác định cơ sở giá trị của tài sản

- Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần TĐG,TĐV cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc TĐG : giá trị thị tr-ờng hay giá trị phi thị trờng

1.3.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá.

Việc lập kế hoạch một cuộc TĐG nhằm xác định rõ những bớc công việcphải làm và thời gian thực hiện từng công việc cũng nh toàn bộ thời gian chocuộc TĐG

+ Nội dung kế hoạch phải thực hiện những công việc cơ bản sau :

- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính vàcác quyền gắn liền với tài sản đợc mua/bán và đặc điểm thị trờng

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trờng, về tài sản, tài liệu sosánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đángtin cậy và phải đợc kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cơng báo cáo kết quả thẩm định giá

1.3.3.3.Khảo sát thị trờng, thu thập thông tin.

+ Khảo sát hiện trờng

+ TĐV phải trực tiếp khảo sát thị trờng :

- Đối với BĐS, TĐV phải khảo sát và thu thập số liệu về :

+ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các môtả pháp lý liên quan đến BĐS

- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm : diện tích đất và côngtrình kiến trúc ; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nớc, viễnthông, điện, đờng), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tìnhtrạng duy tu, sửa chữa

- Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sátthực địa với báo cáo của chủ đầu t, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cầnchụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hớng khác nhau

- Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lợng tham gia thị trờng, động tháicủa ngời mua và ngời bán tiềm năng.

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

+ Đặc biệt với BĐS cần thu thập thêm các thông tin :

- Các số liệu về kinh tế, xã hội, môi trờng, những yếu tố tác động tới giátrị, những đặc trng của thị trờng tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khuvực tài sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận

- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hởng tới mục

đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hànhchính, cơ sở hạ tầng )

- Để thực hiện TĐG, TĐV phải dựa trên những thông tin thu thập từ cácnguồn : khảo sát thực địa ; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả,giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lợng giao dịch ) thông qua phỏngvấn các công ty kinh doạnh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hànghoặc các tổ chức tín dụng ; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địaphơng, trung ơng và các cơ quan quản lý nhà nớc về thị trờng tài sản ; thôngtin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về

đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hộicủa vùng có liên quan đến tài sản TĐV phải nêu rõ nguồn thông tin trong báocáo TĐG và phải đợc kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.+ Phân tích thông tin

- Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sảncần thẩm định

+ Phân tích nhng thông tin từ khảo sát hiện trờng tài sản

+ Phân tích những đặc trng của thị trờng tài sản cần thẩm định giá

* Bản chất và hành vi ứng xử của những ngời tham gia thị trờng.

- Đối với tài sản thơng mại hoặc công nghiệp, bao gồm : đặc điểm củamỗi lĩnh vực ( thơng mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cungcầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trờng (công ty tnhân hay sở hữu nhà nớc, liên doanh ) ; mức độ mở rộng thị trờng loại tài sảnnày với những ngời mua tiềm năng

- Đối với tài sản là nhà cửa dân c, bao gồm : tuổi tác, cơ cấu gia định,mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trờng tàisản loại này với những ngời mua tiềm năng

* Xu hớng cung cầu trên thị trờng tài sản.

- Nhng xu hơng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu củanhững tài sản tơng tự hiện có trên thị trờng.

- ảnh hởng của xu thế trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá

+ Phân tích về khách hàng :

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trờng xungquanh tài sản

- Nhu cầu, sức mua về tài sản

+ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối u tài sản

- TĐV cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một số tài sản trong bốcảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trịcao nhất cho tài sản

- TĐV cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh :

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tơngquan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tơng lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với vịêc sử dụng tài sản : xác

định và mô tải đặc điểm kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo hợp

đồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính : phân tích sự sử dụng tiềm năng của tàisản trong việc tạo thu nhập, xem xét các yếu tố giá trị thị trờng, mục đích sửdụng trong tơng lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro,giá trị vốn hoá của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản : xem xét đến năng suất tối đa,chi phí bảo dỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản đợc sử dụng đến mứccao nhất và tốt nhất

1.3.3.4 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

TĐV phải nêu rõ các phơng pháp đợc áp dụng để xác định mức giá củatài sản cấn TĐG Phơng pháp TĐG đã đợc quy định tại tiêu chuẩn số 07(TĐGVN 07) ( các phơng pháp thẩm định giá )

TĐV cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phơng pháptrong TĐG đợc sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục

đích TĐG

TĐV cần nêu rõ trong báo cáo TĐG phơng pháp TĐG nào đợc sử dụnglàm căn cứ chủ yếu, phơng pháp TĐG nào đợc sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó

đi đến kết luận cuối cùng về giá trị TĐG.

+ Lập báo cáo và chứng th thẩm định giá

- Nội dung báo cáo, chứng th TĐG thực hiện theo quy định tại tiêuchuấn số 04 (TĐGVN 04) về ( báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng th thẩm địnhgiá )

1.3.4.Các phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại điều 4 Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16tháng 11 năm 2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ – CP ngày 27 tháng 07năm 2007, có các phơng pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bao gồm :

1.3.4.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp

+ Cơ sở lý luận:

Việc định giá theo phơng pháp này là xác định mức giá thông qua việctiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhợng quyền sử dụng đấttrên thị trờng của loại đất tơng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất,loại đô thị, loại đờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá đất của thửa đất,loại đất cần định giá

Khi sử dụng phơng pháp này, ngời định giá muốn so sánh những bất

động sản có giá trị ngang nhau trong một vùng hoặc dựa vào các giao dịch đợcthực hiện trong thời gian trớc đó

+ Kỹ thuật và các bớc định giá

Để sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua bốn bớc sau:

Bớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất cha đợc đầu t xâydựng các công trình trên đất) so sánh đợc với thửa đất, khu đất cần định giá đểthu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đấttrống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần địnhgiá đã đợc chuyển nhợng thành công trên thị trờng (bao gồm giao dịch trựctiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giaodịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tơng tựvới thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kếtcấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gầnnhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trờng hợp không thu thập đợc những thông tin trong khoảng thời giangần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhợngquyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trờng (bao gồm môi trờng tự nhiên nh cảnh quan, nguồn nớc,không khí, tiếng ồn, v.v và môi trờng xã hội nh trật tự và an ninh xã hội, trình

độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựngnơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoànthành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhợng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đấtthành công; mức giá chuyển nhợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhợng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải đợc thu thập từ kết quả những cuộc giaodịch chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiệnbình thờng quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bớc 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đợc ở Bớc 1, tiến hành tổnghợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhaugiữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ

sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giácho thửa đất, khu đất cần định giá

Bớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đấtcần định giá

Giá trị ớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đợc tính theo cách điềuchỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nh sau:Giá trị ớc tính = Giá chuyển nhợng  Mức tiền điều chỉnh về giá hình

của thửa đất,

khu đất cần

định giá

quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh

thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần

định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vịtrí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trờng, v.v củatừng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền

điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đấtcần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giáchuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trờngtrong điều kiện bình thờng tại địa phơng, sau đó tính thành tiền) đợc xác địnhcăn cứ vào đánh giá của các tổ chức t vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan cónhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mu cho ủy ban nhân dân cấp tỉnhquyết định giá đất cụ thể tại địa phơng căn cứ vào các chứng cứ thị trờng

Bớc 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân

của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnhkhác biệt về giá ở Bớc 3

+ Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

* Ưu điểm:

- Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi nhất Trong quá trình sử dụng

có thể đợc kết hợp với các phơng pháp khác

- Là phơng pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật vì không có công thức haymô hình cố định mà chỉ dựa vào hiện diện các giao dịch thị trờng cungcấp các dấu hiệu về giá trị

* Hạn chế :

- Phơng pháp chỉ áp dụng cho các tài sản có tính đồng nhất, các loại đấttrồng, các loại đất có khu vực gần nhau và gần giống nhau

- Nếu sử dụng phơng pháp này để tính giá đất đòi hỏi phải có thông tin

rõ ràng về mảnh đất cần đợc định giá Nhng thực tế những thông tin này luôn

bị lạc hậu (chỉ cần trong thời gian ngắn) Do đó không thể đảm bảo phơngpháp này sẽ tính đợc giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế Đây là phơng pháp

có vẻ đơn giản và trực tiếp nhng lại dễ mắc sai lầm

* Điều kiện áp dụng:

- Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng xác định giá đất khi trên thịtrờng có các loại đất tơng tự đã chuyển nhợng quyền sử dụng đất so sánh với

loại đất cần định giá Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất các loại đất tơng tự

để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhợng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng

+ Kỹ thuật và các bớc định giá

Bớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đợc từ thửa đất, khu đất cần

định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa)

để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê

đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu đợchàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giátiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trờng tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà ngời đợc giao đất tự tổ chức sản xuất thìtổng thu nhập đợc tính nh sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thunhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuấtnói trên của thửa đất thu đợc hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấygỗ) thì tổng thu nhập đợc tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theogiai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

Bớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể nh thuế sử dụng đất, chiphí đầu t cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này đợc tính theo các quy

định hiện hành của Nhà nớc; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà

n-ớc thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trờng địa phơng mà cơ sở sản xuất,kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa docơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành)

Đối với trờng hợp thửa đất cần định giá đã đợc đầu t, xây dựng các tài

sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơbản của các tài sản trên đất.

Bớc 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy

Tổng thu nhập hàngnăm đã tính ở Bớc 1 -

Tổng chi phí đãtính ở Bớc 2

Bớc 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ớc tính =

Thu nhập thuần túy hàng năm thu đợc từ

thửa đấtLãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồngViệt Nam kỳ hạn 12 thángKhi định giá đất theo phơng pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phíxác định ở Bớc 1, Bớc 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bớc 3 phải là tổngthu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất củaloại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã đợc cấp có thẩmquyền phê duyệt và đợc tính bình quân trong 3 năm ngay trớc thời điểm xác

định giá đất Trờng hợp không thu thập đợc số liệu trong 3 năm thì sử dụng sốliệu của năm ngay trớc thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổngchi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách ápdụng đơn giá về hàng hóa, vật t, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm

định giá đất đối với khối lợng về chi phí theo khoản mục và khối lợng sảnphẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nớc quy định thìtính theo giá Nhà nớc, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nớc quy định thìtính theo mặt bằng giá thị trờng)

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thơng mại có mức lãi suất cao nhất tại địaphơng

+ Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

* Ưu điểm :

- Đây là phơng pháp xây dựng trên cơ sở tài chính, là phơng pháp mangtính khoa học hơn cả nhng tài sản nhà đất không hoàn toàn giống các dạng

đầu t tài chính khác

- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ cỏ thể

so sánh đợc, khi các khoản thu nhập dự báo trớc với độ tin cậy cao

* Hạn chế :

- Chuyên viên thẩm định cần có hiểu biết kỹ lỡng và có tài liệu chính

* Điều kiện áp dụng:

_ Phơng pháp thu nhập chỉ đợc áp dụng để định giá cho các loại đất xác

định đợc các khoản thu nhập mang lại từ đất

1.3.4.3 Phơng pháp chiết trừ

+ Kỹ thuật và các bớc định giá

Bớc 1: Thu thập thông tin trên thị trờng để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhợng thành công, mà thửa đấtcủa các bất động sản đó có những đặc điểm tơng tự với thửa đất cần định giá(vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sửdụng, giá cả….)

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trờng áp dụng nh ớng dẫn tại Bớc 1 của Phơng pháp so sánh trực tiếp

h-Bớc 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên

đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nóitrên

Bớc 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu t xây dựng trên đất Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá 

Phần giá trị hao mònTrong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đợc tính bằng chi phí thaythế để đầu t xây dựng các tài sản mới có công dụng tơng đơng với các tài sảnhiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu t xây dựng các tài sản mớigiống y hệt) các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoảnchi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho ngời đầu t xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình

và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do h hao dần trongquá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác độngcủa các yếu tố bên ngoài)

Phơng pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sảntrên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính vànhững Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trờng hợp cha có quy định hoặchớng dẫn cụ thể về phơng pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mònthì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia t vấn, của chuyênviên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu

Bớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và cácthửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấtcủa các bất động sản (tơng tự nh Bớc 3 của phơng pháp so sánh trực tiếp)

Đơn giá của thửa đất cần định giá đợc xác định theo đơn giá bình quâncủa các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

+ Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng :

* Ưu điểm:

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh.Trong một số trờng hợp, đây là phơng pháp cứu cánh cuối cùng khi các phơngpháp khác không sử dụng đợc

* Điều kiện áp dụng :

_ Phơng pháp chiết trừ đợc áp dụng khi giá đất của thửa đất có tài sảngắn liền với đất trong trờng hợp không có đủ số liệu về giá thị trờng của cácthửa đất trống tơng tự để áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp, trong khi cóthể thu thập số liệu về giá thị trờng của các thửa đất có tài sản gắn liền với đấttơng tự với thửa đất cần định giá

1.3.4.4 Phơng pháp thặng d

+ Cơ sở lý luận:

Phơng pháp thặng d dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị củavốn có mối quan hệ với nhau Và khi biết trớc thu nhập hay giá trị hàng năm

do bất động sản tạo ra ta có thể đễ dàng tính ra giá trị vốn ban đầu của bất

động sản Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi bất động sản tạo ra thu

nhập đợc bán cho ngời mua với mục đích đầu t Nó đợc xác định dựa trênquan niệm nhà đầu t có thể đo lờng đợc thu nhập bằng lợi ích kinh tế hoặc phikinh tế

+ Kỹ thuật và các bớc định giá:

Bớc 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất

dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xâydựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Bớc 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đấtphân lô, v.v dự kiến sẽ bán đợc khi hoàn thành dự án đầu t vào khu đất

Việc ớc tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảosát giá chuyển nhợng thực tế trên thị trờng đối với nhà cửa, căn hộ, công trìnhkiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc

điểm tơng tự với dự án bất động sản dự kiến đầu t xây dựng ở khu vực liền kềhoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tơng

đơng; có dự kiến và tính đến xu hớng và mức độ biến động của giá thị trờng

để ớc tính mức giá dự kiến bán đợc cho phù hợp với thực tế

án tơng tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Trờng hợp dự án đầu t phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,nhiều giai đoạn khác nhau và ớc tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiệntheo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trịhiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theolãi suất cho vay của các ngân hàng thơng mại cho vay để thực hiện dự án đầu

t phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án

đầu t phát triển bất động sản)

Bớc 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ớc tính của

Tổng giá trị phát triển 

Tổng chi phíphát triển

+ Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

+ Ưu điểm :

- Đây là phơng pháp để đánh giá các mảnh đất có tiềm năng phát triển và

là phơng pháp thích hợp để đa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuêtối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện phát triển xây dựng trên mảnh đất

+ Hạn chế:

- Khó khăn trong việc SDTNVHQN

- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

+ Điều kiện áp dụng:

- Phơng pháp thặng d đợc áp dụng để xác định giá đất của các thửa đấttrống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích

sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất tơng tựtrên thị trờng để áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp

Kết luận: Qua chơng 1 chuyên đề đã cung cấp cơ sở lý luận về các bớc

tiến hành trong quy trình và các phơng pháp cụ thể nhằm tiến hành thẩm địnhgiá trị quyền sử dụng đất.Và cả 4 phơng pháp thẩm định giá đợc sử dụng phổbiến, có cơ sở lý luận chặt chẽ, cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng Trong số cácphơng pháp này, không có phơng pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, màchỉ có phơng pháp thích hợp nhất, còn các phơng pháp khác đợc dùng mang

tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phơng pháp thích hợp nhất.Tuỳ từng hoàn cảnh cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phơng pháp phùhợp để tiến hành thẩm định giá.

Chơng 2 Thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài

sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam.

2.1.Giới thiệu chung về Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất

động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam.

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam.

Công ty cổ phần T vấn - Dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầukhí Việt Nam (gọi tắt là “PVPower Land C&S”) đợc thành lập và hoạt độngtheo Giấy Chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0103022270 ngày 29/01/2008

do Sở Kế hoạch và Đầu t thành phố Hà Nội cấp

Tên Công ty : Công ty cổ phần T vấn - Dịch vụ Tài sản Bất động sản

Điện lực Dầu khí Việt Nam

Tên giao dịch : Petrovietnam Power Land

consultation - service for Property joint Stock

Company

Tên viết tắt : PVPower Land C&S.,JSC

Vốn điều lệ : 12.000.000.000 đồng (Mời hai tỷ đồng)

Điện thoại : (04) 35738666 Fax: (04) 385735980

§Þa chØ giao dÞch:Sè 84, Ph¹m Ngäc Th¹ch, QuËn §èng §a, thµnh phè

Bµ §ç ThÞ Thanh Nga Thµnh viªn

Ban KiÓm so¸t:

Bé phËn Tæng hîp

+ Bộ phận Kinh doanh: 02 ngời

Phòng nghiệp vụ: 06 ngời

- Thẩm định giá bất động sản: Đây đợc xem là thế mạnh thật sự của

PVPOWER LAND C&S với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giátrị công trình xây dựng, nhà xởng, khách sạn, cao ốc… phục vụ cho nhiềumục đích khác nhau của khách hàng

- Thẩm định giá động sản: Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ s

có nhiều kinh nghiệm, am hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thếmạnh thật sự để PVPOWER LAND C&S có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu củakhách hàng trong việc xác định giá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết bịchuyên dùng, phơng tiện vận tải… nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tàisản, đánh giá lại giá trị tài sản của khách hàng

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp: PVPOWER LAND C&S thực hiện

theo Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính phủ về việc

chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nớc thành công ty cổ phần và Thông t146/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hớng dẫn thựchiện một số vấn đề tài chính khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốnNhà nớc thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-

CP ngày 26/6/2007 của Chính Phủ

- T vấn tài chính - đầu t: Song song với chức năng thực hiện nghiệp vụ

thẩm định giá, PVPOWER LAND C&S đang mở rộng ra lĩnh vực t vấn đầu t,

t vấn tài chính, t vấn chứng khoán, cổ phiếu… để nâng cao khả năng cung ứngdịch vụ của đơn vị

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi:

+ Dịch vụ môi giới bất động sản;

+ Dịch vụ định giá bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

+ Dịch vụ t vấn bất động sản;

+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;

+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

+ Dịch vụ quản lý bất động sản;

- Dịch vụ đấu giá tài sản

- Dịch vụ quản lý sổ cổ đông ,…

Các dịch vụ thẩm định giá do PVPOWER LAND C&S cung cấp đã phục

vụ tốt các mục đích khác nhau của khách hàng từ cổ phần hoá, hạch toán kếtoán, mua bán chuyển nhợng, thế chấp vay vốn ngân hàng, bảo hiểm và xử lýtài sản trong các vụ án…

2.1.3 Kết quả hoạt động thẩm định giá tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam thời gian vừa qua.

- DANH SáCH CáC HợP ĐồNG DịCH Vụ THẩM ĐịNH GIá TIÊU BIểU NĂM 2008.

- Về Bất động sản:

ST

T Tên doanh nghiệp Mục đích thẩm định

Giá trị thẩm định (1.000 đồng)

8.572.130

2 Công ty TNHH TM&DV

Chiến Thắng

Xác định giá trị quyền sử dụng đất và công trình trên

12.046.863

đất để hạch toán kế toán, góp vốn

đất và lợi thế từ việc sử dụng

đất thuê để góp vốn liên doanh

đất tại khu Ba Hàng A, phờng Lĩnh Nam, Quận Hoàng Mai

7 Sở Tài chính Hà Tây

(Dự án khu đô thị Hoa Phợng)

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng

đất

206.264.840

8

Công ty Cổ phần Vĩnh Sơn

(Khu Biệt thự và Nhà nghỉ Nam

Sơn, xã Tiền phong, huyện Mê

Linh, tỉnh Vĩnh Phúc)

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất

215.868.000

9 Cty CP Bất động sản AIC

(Khu đô thị mới AIC Tiền Phong)

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất 341.304.00010

Sở Tài chính Hà Tây

(Giá trị quyền sử dụng đất khu đô

thị số 2 Thanh Hà – Cienco5)

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất 2.125.470.618

11 Sở Tài chính Hà Tây

(Dự án khu đô thi mới Chơng Mỹ)

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất 2.510.202.00012

Sở Tài chính Hà Tây

Giá trị quyền sử dụng đất khu đô

thị số 1 (Mỹ Hng – Cienco5)

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất 4.460.660.000

13 Sở Tài chính Hà Tây

(Khu đô thi Thơng mại Quốc Oai)

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng

8.147.408

15 Công ty Thơng mại Dịch vụ -Thời

trang Hà Nội

Giá trị QSDĐ của Dự án 2 khu nhà ở chung c để hợp tác góp vốn kinh doanh

30.049.760

16 Công ty Cổ phần Thơng mại và Xác định giá trị QSDĐ và 8.193.161

Xây dựng Nam Sơn

công trình xây dựng trên đất làm cơ sở thế chấp vay vốn Ngân Hàng

17 Công ty Cổ phần du lịch Hà Tây Xác định giá trị quyền sử

dụng đất để thu tiền sử dụng đất 43.000.000

18 Công ty Cổ phần xây lắp điện

máy Hà Tây

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất

dự án khu nhà ở Hemisco- Hà Nội

7.500.000

19 Công ty TNHH Hoà Bình

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất trung tâm thơng mại và chung c ngõ 376 đờng Bởi – Hà Nội

12.000.000

20 Công ty TNHH TST

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất khu đô thị Vân Canh –Hà Nội

130.000.000

21 Công ty TNHH Berjaya-Hanbico

12

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thu tiền sử dụng đất khu đô thị Thạch Bàn –Hà Nội

Giá trị thẩm định (đồng)

1 Sở Giáo dục và Đào tạo tỉnh Bắc Ninh

Làm cơ sở tham khảo tổ chức mua sắm tài sản theo quy định hiện hành của Nhà nớc

4.391.141.000

2 Trung tâm Kkhoa học kỹ thuật & sản xuất Giống

4 Trờng đại học sân khấu điện ảnh Hà Nội 5+.590.815.000

5 Chi cục bảo vệ môi trờng Thái Nguyên 5.624.062.000

6 Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

Năm 2008Quý

1,2,3/08

ƯớcQ4/08

Ước năm2008

Tỷ lệ %HTKH

động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam.

2.2.1 Các văn bản pháp luật đợc áp dụng trong thẩm định giá trị quyền sử dụng đất .

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/5/2002

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ qui

định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

ph-ơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm

định giá;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số Điều của Nghị định hớng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 169/2004/NĐ-CP ngày 02/09/2004 của Chính phủ về xửphạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thutiền sử dụng đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithờng, hỗ trợ và tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất

- Thông t số 110/2004/TT-BTC ngày 18/11/2004 của Bộ Tài chính về ớng dẫn thực hiện Nghị định số 169/2004/NĐ-CP ngày 02/09/2004 của Chínhphủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá

- Thông t số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về h-ớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ;

h Thông t số 145/2007/TTh BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hớngdẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điềuNghị định số 188/2004/NĐ-CP;

- Thông t số 17/2006/TT-BTC ngày 16/03/2004 của Bộ Tài chính về ớng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2004 của Chínhphủ về thẩm định giá

h Quyết định số 24/2005/QĐh BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trởng Bộ Tàichính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);

- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trởng Bộ Tàichính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);

- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 về chế độ quản lý,

sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của ủy ban nhândân thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiếntrúc trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND thànhphố Hà Nội về ban hành các loại giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm2009;

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngay 31/12/2008 về việc ban hành 06tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

Nhận xét: Hiện nay có rất nhiều văn bản pháp luật liên quan đến thẩm

định giá trị quyền sử dụng đất Các văn bản này lại thuộc nhiều lĩnh vựcchuyên sâu khác nhau nh: địa chính, nhà đất, thuế, xây dựng,… Do có quá Do có quánhiều văn bản lien quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau cùng tác động đến thẩm

định giá trị quyền sử dụng đất, gây ra sự chồng chéo giữa các văn bản Chínhvì việc áp dụng các văn bản pháp luật này vào thực tiễn hoạt động thẩm địnhgiá trị quyền sử dụng đất rất phức tạp và ảnh hởng lớn đến kết quả định giácuối cùng

2.2.2 Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

-Thực hiện đúng quy trình thẩm định giá theo tiêu chuẩn số 05 banhành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trởng

Vào sổ công văn đến, trình Tổng Giám đốc ( hoặc Phó tổng giám đốc khi

đợc Tổng Giám đốc khi đợc uỷ quyền ) phê duyệt xử lý hồ sơ: Cán bộ phụ

trách, Cán bộ thực hiện, thẩm định viên về giá (hoặc ngời kiểm soát trực tiếp)

và Lãnh đạo phụ trách trực tiếp

Cán bộ phụ trách tiếp nhận hồ sơ và chuyển cho cán bộ thực hiện

Cán bộ thực hiện dự thảo Hợp đồng và trình Trởng/Phó phòng nghiệp vụ(ngời phụ trách) xem xét để trình Ban giám đốc

Cán bộ thực hiện là ngời chịu trách nhiệm chính trong báo cáo, chứng th,hợp đồng, thanh lý hợp đồng và thu hồi công nợ

Bớc 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trờng hoặc phi thị trờng làm cơ sở thẩm định giá.

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cầnthẩm định giá

- Đặc điểm pháp lý của Bất động sản Thẩm định giá

- Đặc điểm về kinh tế kỹ thuật của BĐS Thẩm định giá

- Mục đích thẩm định giá đợc nêu rõ trong Báo cáo và Chứng th thẩm

định giá

- Xác định khách hàng:

- Yêu cầu của khách hàng: Thẩm định giá

- Những ngời sử dụng kết quả thẩm định giá: Khách hàng và các cấp cóthẩm quyền

+ Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tợng thẩm định giá:

- Đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hiện trạng và chỉ tiêu quyhoạch đã đợc duyệt

- Xác định thời điểm thẩm định giá

- Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cầnthẩm định giá phải đợc thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ýkiến đánh giá về giá trị của tài sản đợc đa ra trong phạm vi thời gian cho phépcủa hợp đồng

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản

+ Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm

định giá, Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá cần xác định rõ loại hình giá trịlàm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng

- Giá trị thị trờng: đợc xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩnthẩm định giá số 01 (TĐGVN 01)

Giá trị phi thị trờng: đợc xác định tuân theo những quy định tại tiêuchuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02)

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp vớinhững quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật

do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ban hành

Bớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bớccông việc phải làm và thời gian thực hiện từng bớc công việc cũng nh toàn bộ