HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN - BẤT ĐỘNG SẢN DATC

Phân tích tài chính có thểđược ứng dụng theo nhiều hướng khác nhau, với mục đích tác nghiệp chuẩn bị cácquyết định nội bộ, với mục đích nghiên cứu, thông tin hoặc theo vị trí của nhà phâ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Thế Phán Sinh viên thực hiện : Bùi Quốc Hưng

HÀ NỘI, NĂM 2013 LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản – bất độngsản DATC, em đã có cơ hội áp dụng những lý thuyết đã học ở trường đại học vàothực tế, được tiếp xúc với những công việc thực tế phải làm trong quá trình phântích một dự án đầu tư bất động sản nào đó nói riêng Nhờ đó, có cái nhìn cụ thể hơn,trực quan hơn về hoạt động phân tích tài chinh ở nước ta hiện nay

Với giới hạn của chuyên đề, thời gian và năng lực nghiên cứu nên chuyên đềcòn nhiều vấn đề chưa được đề cập cụ thể và phân tích sâu Bên cạnh đó với gócnhìn của một sinh viên đối với các vấn đề thực tiễn cũng như hạn chế trong tài liệu,chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đónggóp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để em có thể hoàn thiện chuyên đề hơn

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất đến PGS.TS Nguyễn Thế Phán,người đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình thực hiện chuyên đề Cảm ơn thầy côgiáo bộ môn và tập thể khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên đã cung cấp vàtrang bị cho em kiến thức để hoàn thành luận văn này

Cuối cùng em xin cảm ơn tập thể Ban lãnh đạo, anh Phan Minh Tuấn cùngcác anh chị trong Công ty Cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản và bất động sản DATC,

đã nhiệt tình giúp đỡ, có những đóng góp quý báu và tạo điều kiện để em hoànthành chuyên đề tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên Bùi Quốc Hưng

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT

1.1 BĐS TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS

1.1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1.1 Khái niệm về phân tích tài chính

Tài chính được đặc trưng bằng sự vận động độc lập tương đối của tiền tệ vớichức năng làm phương tiện thanh toán và phương tiện cất trữ trong quá trình tạo lậphay sử dụng đại diện cho sức mua nhất định ở các chủ thể kinh tế- xã hội

Phân tích tài chính là một tập hợp các khái niệm, phương pháp và các công

cụ cho phép thu thập và xử lý các thông tin kế toán và các thông tin khác về quản lýnhằm đánh giá tình hình tài chính của một doanh nghiệp, đánh giá rủi ro, mức độ vàchất lượng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp đó, khả năng và tiềm lực củadoanh nghiệp, giúp người sử dụng thông tin đưa ra các quyết định tài chính, quyếtđịnh quản lý phù hợp

Mối quan tâm hàng đầu của các nhà phân tích tài chính là đánh giá rủi ro phásản tác động tới các doanh nghiệp mà biểu hiện của nó là khả năng thanh toán, đánhgiá khả năng cân đối vốn, năng lực hoạt động cũng như khả năng sinh lãi của doanhnghiệp Trên cơ sở đó, các nhà phân tích tài chính tiếp tục nghiên cứu và đưa ranhững dự đoán về kết quả hoạt động nói chung và mức doanh lợi nói riêng củadoanh nghiệp trong tương lai Nói cách khác, phân tích tài chính là một trong các cơ

sở để dự đoán tài chính của doanh nghiệp trong tương lai Phân tích tài chính có thểđược ứng dụng theo nhiều hướng khác nhau, với mục đích tác nghiệp (chuẩn bị cácquyết định nội bộ), với mục đích nghiên cứu, thông tin hoặc theo vị trí của nhà phântích (trong doanh nghiệp hoặc ngoài doanh nghiệp )

1.1.1.2 Sự khác biệt giữa phân tích tài chính doanh nghiệp và phân tích tài chính dự án

Phân tích tài chính là việc sử dụng một tập hợp các khái niệm, phương pháp

và các công cụ cho phép xử lý các thông tin kế toán và các thông tin khác về quản

lý nhằm đánh giá tình hình tài chính của một doanh nghiệp, đánh giá rủi ro, mức độ

và chất lượng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp đó

Phân tích tài chính dự án đầu tư là một quá trình nhằm chọn lọc, tìm hiểu vềtương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tài chính về một dự án

đầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư tham gia vào dự án đưa ra các quyết định đầu tưhiệu quả Chính vì vậy, mỗi nhà đầu tư đứng trên quan điểm khác nhau sẽ có nhữngmục tiêu khác nhau trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư.

- Đứng trên quan điểm nhà tài trợ: phân tích tài chính dự án đầu tư thực chất

là phân tích, đánh giá để lựa chọn dự án đầu tư có hiệu quả tài chính cao, có khảnăng hoàn vốn vay đúng thời hạn

- Đứng trên quan điểm chủ đầu tư: Phân tích tài chính dự án đầu tư cung cấpcác thông tin cần thiết để chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất, phùhợp nhất với mục đích của mình

- Đứng trên quan điểm nhà nước: phân tích tài chính dự án đầu tư là phântích, đánh giá để lựa chọn dự án đầu tư đảm bảo các lợi ích của các bên tham gia vàđóng góp của dự án cho kinh tế - xã hội

1.1.1.3 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản

Theo Luật đầu tư năm 2005:

Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

Đối với dự án đầu tư bất động sản mang thêm những đặc điểm khác biệt sau:

- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó Vì vậy, mọi dự án đầu tư đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội

- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài, do

đó sẽ có rất nhiều rủi ro Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánhgiá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để dự

án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tưcần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền

- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tàichính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụngnguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảmbảo tiến độ thi công của dự án

1.1.2 Vai trò của việc phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

1.1.2.1 Mục đích cốt lõi của việc phân tích

Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chínhthông qua việc:

- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư

- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện

có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốntài trợ cho dự án)

- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc

độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án Có nghĩa là xem xét những chi phí

sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, xem xét những lợiích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án Trên cơ sở đó xácđịnh các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án

1.1.2.2 Vai trò đối với chủ đầu tư

- Các chủ đầu tư luôn mong muốn thành công, phân tích tài chính giúp chủđầu tư thấy được các bước tiến triển của dự án Đồng thời nhìn thấy tình hình sửdụng vốn, tìm ra sự cân đối giữa vốn tự có và nguồn vốn, để họ đưa ra các biệnpháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương án khác nhau và lựa chọn đượcphương án cụ thể cho dự án của mình

- Giúp nhà đầu tư nhìn thấy được hiệu quả tài chính của dự án thông qua việc

so sánh giữa nguồn thu của dự án với tổng chi phí hợp lý của dự án

- Phân tích tài chính được tiến hành liên tục trong suốt thời gian thực hiện dự

án Chính vì vậy, nó giúp chủ đầu tư dự tính được cho tương lại khi có những sựthay đổi về thu nhập và chi phí để kịp thời điều chỉnh và rút kinh nghiệm

- Giúp chủ đầu tư đưa ra các kế hoạch trả nợ, đưa ra các tiêu chuẩn về hoạtđộng và những cam kết của chủ đầu tư trong việc trả nợ

1.1.2.3 Vai trò đối với cơ quan quản lý nhà nước

- Thông qua số liệu trên báo cáo tài chính sẽ giúp họ xác định được cáckhoản nghĩa vụ của đơn vị đó phải thực hiện với Nhà nước

- Giám sát, đánh giá việc phân tích tài chính có tuân thủ đúng chính sách, chế

độ và quy định của nhà nước hay không

- Là một căn cứ quan trọng để cơ quan quản lý đánh giá hiệu quả kinh tế - xãhội mà dự án đem lại để xem xét việc cấp phép đầu tư Đối với dự án sử dụngnguồn vốn nhà nước còn liên quan đến khả năng giải ngân cho dự án

1.1.2.4 Vai trò đối với nhà tài trợ

- Phân tích tài chính cung cấp kế hoạch trả nợ của chủ đầu tư để nhà tài trợđưa ra các quyết định tài trợ tiền cho dự án

- Cung cấp thông tin cho nhà tài trợ để đánh tính khả thi của dự án về mặt tàichính và độ an toàn cao về vốn

1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc phân tích tài chính

1.1.4.1 Nhân tố chủ quan của người lập dự án

a Kiến thức chuyên môn, năng lực thẩm định, phẩm chất đạo đức của cán bộ thẩm định.

Trong quá trình thẩm định dự án nói chung và thẩm định tài chính dự án nóiriêng, cán bộ thẩm định luôn đóng vai trò quan trọng Họ chính là những người trựctiếp tiến hành hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư Thẩm định tài chính dự

án đầu tư không phải là nghiệp vụ đơn giản, đòi hỏi cán bộ thẩm định không nhữngphải có kiến thức sâu về nghiệp vụ, am hiểu các lĩnh vực cho vay, đầu tư của ngânhàng mà hiểu biết các vấn đề liên quan như thuế, môi trường, thị trường, khoa họccông nghệ,,, Do vậy, phần nào hiệu quả của công tác thẩm định tài chính dự án đầu

tư phụ thuộc vào chất lượng của nhân tố con người Người thẩm định không có kỷluật, đạo đức không tốt sẽ phá hỏng mọi việc, không đánh giá đúng được tính khảthi của dự án

Để đạt được chất lượng tốt trong thẩm định tài chính dự án, yêu cầu quantrọng đầu tiên đối với các cán bộ thẩm định là phải nắm vững chuyên môn nghềnghiệp Phải nắm vững các văn bản pháp luật, các chế độ chính sách do Nhà nướcquy định đối với các lĩnh vực: doanh nghiệp, xây dựng cơ bản, tài chính kế toán

Như vậy, cán bộ thẩm định là một trong những nhân tố quyết định chấtlượng thẩm định tài chính dự án đầu tư Do vậy, muốn hoàn thiện tốt công tác thẩm

định tài chính dự án đầu tư, trước hết bản thân trình độ kiến thức, năng lực đạo đứccủa các cán bộ thẩm định phải được nâng cao.

b Tổ chức, điều hành

Thẩm định tài chính dự án đầu tư bao gồm nhiều hoạt động liên quan chặtchẽ với nhau, kết quả của nó phụ thuộc nhiều vào việc tổ chức, điều hành, sự phốihợp các bộ phận trong quá trình thẩm định Việc phân công tổ chức một cách hợp lýcác bộ phận trong quá trình thẩm định sẽ tránh được sự chồng chéo, phát huy đượcnhững mặt mạnh, hạn chế được những mặt yếu của mỗi cá nhân trên cơ sở đó giảmbớt chi phí cũng như thời gian thẩm định Do vậy, tổ chức, điều hành thẩm định hợp

lý, khoa học sẽ khai thác được các nguồn lực cho hoạt dộng thẩm định tài chính dự

án đầu tư, qua đó nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư của ngânhàng

c Trang thiết bị công nghệ

Hiện nay, khoa học kỹ thuật và công nghệ hiện đại đã ứng dụng vào tất cảcác lĩnh vực của đời sống xã hội Đặc biệt là công nghệ thông tin đã được ứng dụngtrong ngành ngân hàng làm tăng khả năng thu nhập, xử lý và lưu trữ thông tin mộtcách hiệu quả hơn Trên cơ sở đó cung cấp thông tin cho việc thẩm định tài chính

dự án đầu tư một cách có hiệu quả hơn Hiện nay có rất nhiều phần mềm chuyêndùng cho doanh nghiệp nói chung và cho công tác thẩm định nói riêng được thuậntiện hơn Các cán bộ có thể truy cập và xử lý một lượng thông tin lớn mà vẫn tiếtkiệm được thời gian, các chỉ tiêu cần tính toán đã được cài đặt, chỉ cần nạp số liệu

và máy sẽ cho các chỉ tiêu như: NPV, IRR, PI Nhưng nếu máy hoặc các chươngtrình có sự cố thì sẽ cho kết quả thẩm định không chính xác, đòi hỏi các cán bộ phảixem xét lại các kết quả thẩm định để cho một kết luận chính xác

Ngoài ra còn một số nhân tố khách quan tác động đến công tác thẩm định tàichính dự án dầu tư của doanh nghiệp như: cơ chế, chính sách pháp luật của Nhànước, trình độ lập dự án của chủ đầu tư, các rủi ro bất khả kháng như: Thiên tai,chiến tranh, môi trường kinh tế vĩ mô

d Thông tin

Thông tin là cơ sở cho phân tích đánh giá, là nguyên liệu cho quá trình tácnghiệp của cán bộ thẩm định Muốn có một kết quả thẩm định chính xác cao độ thìphải có được các thông tin, số liệu đầy đủ, chính xác trên nhiều góc độ khác nhau

Để có được nguồn thông tin cần thiết cho dự án, công ty cần có thể dựa vào các

thông tin từ nhiều nguồn khác nhau liên quan đến vấn đề cần đánh giá và tiến hànhsắp xếp thông tin, sử dụng các phương pháp xử lý thông tin một cách thích hợp theonội dung của quy trình thẩm định.

Như vậy, việc thiết lập hệ thống thông tin đầy đủ chính xác luôn luôn đượcđặt ra như một nhu cầu cấp thiết đối với công tác thẩm định, thiết lập được một hệthống thông tin như vậy sẽ trợ giúp cho công ty rất nhiều trong việc nâng cao chấtlượng thẩm định tài chính dự án đầu tư của công ty

1.1.4.2 Nhân tố khách quan bên ngoài

a Lạm phát

Lạm phát là yếu tố bất định có ảnh hưởng lớn tới việc thẩm định tài chính dự

án Lạm phát gây nên sự thay đổi về giá cả theo thời gian, do vậy nó làm biến đổidòng tiền kì vọng và tỷ lệ chiết khấu khi đánh giá tài chính dự án đầu tư Mức lạmphát không thể dự đoán một cách chính xác vì nó phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân:quy luật cung cầu, tâm lí người tiêu dùng, sức mạnh của nền kinh tế Các biến sốtài chính trong dự án, các yếu tố đầu vào của các chỉ tiêu như NPV, IRR đều chịutác động của lạm phát Do vậy, để đánh giá hiệu quả của một dự án nào đó cần phảixác định một cách chính xác, hợp lý giá cả của các yếu tố trong chi phí hay doanhthu của dự án

Việc tính đến yếu tố lạm phát sẽ làm cho quá trình thực hiện dự án sẽ dễdàng hơn, hiệu quả thẩm định được cao hơn Thật vậy, khi ước tính tổng số vốn tàitrợ cho một dự án đầu tư, giả sử đã loại bỏ những khoản chi phí vượt quá gây nêncho việc ước tính sai số lượng nguyên vật liệu cần thiết thì khoản chi phí gia tăngthêm nữa có thể là do lạm phát mặt bằng giá chung

Lạm phát còn ảnh hưởng đến lãi suất danh nghĩa Các bên tài trợ cho dự án

sẽ tăng lãi suất danh nghĩa đối với các khoản vốn họ cho vay để bù đắp mất mát dolạm phát gây nên Lạm phát làm giảm giá trị tương lai của các khoản tiền vay và cáckhoản thanh toán lãi suất cố định, nó sẽ ảnh hưởng đến chi phí xuất quỹ trongnhững năm đầu của dự án làm nó tăng cao lên, nó đặt ra vấn đề thanh toán đối vớichủ đầu tư

b Lãi suất chiết khấu

Lãi suất chiết khấu là yếu tố quan trọng trong thẩm định tài chính dự án đầu

tư Việc thay đổi lãi suất có ảnh hưởng lớn đến giá trị hiện tại của các khoản thu

nhập và chi phí Nếu lãi suất này quá thấp sẽ khuyến khích đầu tư vào các dự ánkém hiệu quả, nếu nó quá cao thì sẽ hạn chế đầu tư Hiện nay, chúng ta chưa có quyđịnh thống nhất nào về tỷ lệ này đối với từng ngành nghề cụ thể cũng như không cómột cách chuẩn mực nào để xác định lãi suất chiết khấu dẫn đến dùng các tỷ lệ chiếtkhấu khác nhau để đánh giá, so sánh dự án gây nên sự khó khăn, không chính xáctrong công tác thẩm định.

Công suất dự tính: có thể công suất thực tế khi dự án hoạt động không đạtđược như ở khi dự tính, do vậy nó làm thay đổi doanh thu chi phí của dự án và cóthể làm cho dự án không hiệu quả

1.1.5 Quy trình phân tích tài chính

Các phương án đem ra so sánh có thể khác nhau về địa điểm xây dựng, dâychuyền công nghệ, nguồn vốn Nhưng các phương án phải đảm bảo tính có thể sosánh được và có mức lợi nhuận cần thiết cũng như phải đảm bảo tính hoàn vốn vàpháp lý như trong Luật Đầu Tư

1.1.5.2 Xác định thời kỳ tính toán của dự án đầu tư

Thời kì tính toán (hay còn gọi là vòng đời, thời kì tồn tại) của dự án để sosánh các phương án khi lập dự án đầu tư là khoảng thời gian bị giới hạn bởi thờiđiểm khởi đầu và thời điểm kết thúc dòng tiền tệ của dự án Thời điểm khởi đầuthường được đặc trưng bằng một khoản chi ban đầu và thời điểm kết thúc thườngđặc trưng bằng một khoản thu từ thanh lý tài sản cố định và vốn lưu động bỏ ra banđầu

Các nhân tố ảnh hưởng đến thời kì tính toán:

- Ý đồ chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư

- Đặc trưng kỹ thuật của tài sản cố định, thời hạn khấu hao của tài sản cốđịnh (do cơ quan tài chính quy định).

- Nhiệm vụ của kế hoạch hóa phát triển kinh tế - xã hội (với công trình donhà nước bỏ vốn)

- Tuổi thọ của giải pháp kỹ thuật

- Trữ lượng tài nguyên mà dự án đó dự định khai thác

- Quy định của pháp luật do Luật Đầu Tư quy định

1.1.5.3 Xác định các dòng tiền của dự án

Các dòng tiền ra vào của dự án trong từng thời điểm vô cùng quan trọng Nó

có tác động lớn tới việc tính toán hiệu quả của việc đầu tư Các dòng tiền này dựatrên các thông tin và giả thuyết mà người lập dự án thu thập và xử lý được

Các chi phí quan trọng nhất là: Vốn đầu tư (kể cả vốn lưu động), giá thànhsản phẩm (không có khấu hao), chi phí vận hành, chi phí khấu hao, các khoản tiềnphải trả nợ (cả gốc lẫn lãi) theo các năm, các khoản thuế trong từng giai đoạn

Các khoản thu chủ yếu: Doanh thu hàng năm, giá trị thu hồi khi đào thải tàisản cố định trung gian và cuối cùng, khoản thu hồi vốn lưu động ở cuối đời dự án

1.1.5.4 Xác định giá trị tiền tệ theo thời gian

Có phát sinh suất chiết khấu là do sự mất giá của đồng tiền theo thời gian.Đồng tiền bỏ ra ngày hôm nay sẽ có giá trị khác ở một thời điểm trong tương lai Do

đó, việc cần thiết trong đánh giá dự án là phải đưa được các dòng tiền ở tương laihay quá khứ về cùng một thời điểm để thể hiện chính xác giá trị tiền tệ phản ánhcủa các dòng tiền

Căn cứ quan trọng cho việc hình thành nên suất chiết khấu đó là chi phí cơhội Chi phí cơ hội của đồng tiền là giá trị mất đi của đồng tiền khi không sử dụngđồng tiền vào mục đích sinh lời tốt nhất ở thời điểm bỏ vốn Trong hoạt động đầu

tư, trên thị trường vốn có nhiều loại chi phí cơ hội được hình thành như: Lãi suấttiền gửi ngân hàng, lãi suất tín phiếu, lãi cổ phần Do đó, cơ hội sinh lời là rất đadạng với các mức độ khác nhau Chính vì vậy, mỗi một công ty khi tính toán suấtchiết khấu sẽ có kết quả không giống nhau

Phương pháp xác định suất chiết khấu của dự án

- Phương pháp 1: Lãi suất vay vốn

Là phương pháp xem xét quan hệ giữa suất chiết khấu của dự án (r) cần xácđịnh với mức lãi suất vay (r1v) nói chung (thường là lãi suất vay dài hạn) Điều kiệnlà: r> = r1v

Nhược điểm của phương pháp này là các doanh nghiệp thường chọn ngay lãisuất huy động của ngân hàng làm suất chiết khấu Việc này dể dẫn đến sai lầm trongđánh giá dự án, vì nó bỏ qua ảnh hưởng của rủi ro và không phản ánh ý nghĩa củasuất chiết khấu

- Phương pháp 2: Phương pháp cơ cấu vốn

Là phương pháp được xem xét trên sự tham gia của các nguồn vốn được huyđộng và được xác định bằng trị số bình quân gia truyền của các nguồn vốn vay vớicác tỷ lệ lãi vay tương ứng

Ưu điểm của phương 2 là nó phản ánh tương đối chính xác và hợp lý chi phí

cơ hội của các nguồn vốn tham gia vào dự án Tuy nhiên nó có nhược điểm là việctính toán của phương pháp 2 này tương đối phức tạp, đặc biệt là việc xác định tỷ lệsinh lời mong muốn của chủ đầu tư

1.1.5.5 Lựa chọn chỉ tiêu đánh giá hiệu quả

Chỉ tiêu hiệu quả ở đây được lựa chọn theo quan điểm và chiến lược của chủđầu tư và nó nằm trong số các chỉ tiêu tĩnh hoặc động Trị số hiệu quả định mức hayngưỡng của hiệu quả là mức tối thiểu mà phương án phải đảm bảo, nếu khôngphương án bị loại trừ ngay khỏi tính toán so sánh

Trên quan điểm đó đối với các dự án xây dựng công trình thì chỉ tiêu hiệuquả tổng hợp thường được lựa chọn là chỉ tiêu NPV Nếu dự án đầu tư theo hìnhthức BOT thì chủ đầu tư quan tâm nhiều hơn đến chỉ tiêu IRR Nếu dự án xây dựngphục vụ công cộng thì chỉ tiêu B/C được quan tâm nhiều nhất

Đây cũng là bước vô cùng quan trọng vì thực chất của bước này, người lập

dự án phải lựa chọn phương pháp so sánh thích hợp nhất đối với dự án

1.1.5.6 Xác định tính hiệu quả của phương án

Ở đây phải so sánh trị số của chỉ tiêu hiệu quả được tính ra với trị số hiệu quảđược chọn làm định mức (hay được chọn làm ngưỡng của hiệu quả) Nếu trị số củachỉ tiêu hiệu quả được tính ra lớn hơn trị số hiệu quả được chọn làm định mức thìphương án được xem là có hiệu quả và được tiếp tục đem so sánh với các phương

án đáng giá còn lại khác Nếu điều kiện này không được đảm bảo thì phương án bịloại ra khỏi quá trình tính toán so sánh Trong thực tế có thể xảy ra trường hợp chỉlập được một phương án đầu tư để xem xét Trong trường hợp này chỉ việc xem xétphương án có hiệu quả hay không

1.1.5.7 So sánh các phương án

Bước này là việc lựa chọn trong số các phương án đem ra so sánh phương án

có trị số hiệu quả lớn nhất Đó là phương án được lựa chọn

1.1.5.8 Lựa chọn phương án tối ưu

Để đảm bảo tính an toàn và chắc chắn của phương án được lựa chọn, cầnphải phân tích thêm độ an toàn về tài chính, độ nhạy của dự án đối với tình huốngbất lợi và phải phân tích kết quả nhận được trong các trường hợp rủi ro theo cáccông cụ toán học đặc biệt Trong thực tế, có rất nhiều phương án có mức lợi nhuậncao nhưng xác suất đảm bảo độ tin cậy lại thấp hoặc có xác suất tổn thất cao

1.2 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

1.2.1 Xác định tổng mức đầu tư dự án

1.2.1.1 Thành phần tổng vốn đầu tư

Theo điều 5 của quy chế đầu tư và xây dựng, tổng mưc đầu tư là toàn bộ chiphí đầu tư và xây dựng (kể cả vốn sản xuất ban đầu) Tổng mức đầu tư là giới hạnchi phí tối đa của dự án được xác định trong quy chế đầu tư

Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựngcông trình của dự án Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phísau:

- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mụccông trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây

dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạmtại hiện trường để ở và điều hành thi công.

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đàotạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chiphí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền

bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện táiđịnh cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thờigian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việcquản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa côngtrình vào khai thác sử dụng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác

- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sảnxuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh,lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác

- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việcphát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng côngtrình

1.2.1.2 Phương pháp xác định

Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự xácđịnh nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp

Các phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:

- Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:

V = GXD + GTB+ GGPMB+ GQLDA + GTV+ GK + GDP

Các thành phần cụ thể như sau:

+ V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

+ GXD: Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ

sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường;

+ GTB : Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau:+ GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tínhtheo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước cóliên quan;

+ GQLDA: Chi phí quản lý dự án

+ GTV: Chi phí tư vấn

+ GK: Chi phí khác

+GQLDA, GTV và GK được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tính theođịnh mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trongthời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10% -15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án

+ GDP: Chi phí dự phòng

- Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình

và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng(gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tạithời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xâydựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư

+ GCT-SXD: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặcchưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của côngtrình, hạng mục công trình thuộc dự án

+ N: Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trìnhthuộc dự án.

+ STB: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc nănglực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án

+ GCT-STB: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của côngtrình thuộc dự án

1.2.2 Phân tích nguồn vốn dự án

1.2.2.1 Thành phần nguồn vốn dự án

Vai trò của thành phần vốn:

- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ

- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu

* Ưu điểm của nguồn vốn

- Không phải vốn vay nên không chịu những điều kiện ràng buộc phức tạp

- Đảm bảo sự chắc chắn về tài chính cho dự án đầu tư khi các nguồn vốnkhác trở nên khó tiếp cận

- Lợi nhuận thuộc về phía chủ sở hữu cao tương ứng với tỷ lệ vốn góp

- Không bị sức ép về nợ

* Nhược điểm:

- Rủi ro cao do làm tăng tỷ lệ vốn góp của công ty vào dự án

- Ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh khác của công ty do vốn chủ sở hữugóp vào dự án

- Chi phí vốn cao

b Vốn vay

Vốn vay là loại vốn mà chủ đầu tư đi vay từ bên ngoài và phải trả lãi cho cáckhoản vay đó theo kỳ hạn thỏa thuận Vốn vay đối với các dự án đầu tư luôn là sựcần thiết bởi nó là đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư Đồng thời chi phí vốn vay làloại chi phí được coi là rẻ hơn so với vốn chủ sở hữu

Để có được các khoản vốn vay cần thiết cho dự án, chủ đầu tư phải chứngminh được khả năng tài chính của dự án có thể trả lãi và nợ theo đúng kế hoạch.Mức lãi vay không giống như với tỷ suất lợi tức bởi người cho vay chỉ quan tâmđến thu hồi nợ chứ không quan tâm đến sự phát triển của tài sản Do đó, nếu tỷ suấtlợi nhuận của nhà đầu tư căn cứ theo các khoản đầu tư thay thế thì lãi vay căn cứvào cung cầu của thị trường tài chính Nguồn tài chính dồi dào thì lãi suất sẽ hạ, cònngược lại, lãi suất cho vay sẽ tăng cao

* Ưu điểm của nguồn vốn :

+ Giảm được khả năng rủi ro trong đầu tư

Đây là loại vốn mà người muốn mua nhà chấp nhận thanh toán cho chủ đầu

tư để đổi lấy sản phẩm bất động sản trong tương lai Nguồn vốn từ khách hàng này

có thể coi là một dòng tiền thu trước từ khách hàng và làm giảm số vốn cần huyđộng để thực hiện dự án Ưu điểm của loại vốn này rất lớn đó là chủ đầu tư hoàntoàn chủ động trong việc nhận tiền của khách hàng Thứ hai, đối với loại vốn nàychủ đầu tư không hề mất chi phí vốn Chính vì tính quá thuận lợi của nó mà nhà

nước đang quản lý chặt loại hình huy động vốn này Các dự án muốn huy động vốn

từ khách hàng phải hoàn thiện xong móng của công trình

Tuy nhiên, việc dựa vào nguồn vốn này của dự án là một trong những rủi rotrong tài chính dự án Các dòng tiền từ khách hàng thu về không đều nhau, khôngcùng thời điểm và rất khó đoán biết trước Nếu lựa chọn kênh huy động vốn này màchủ đầu tư không có sự chuẩn bị tài chính dự phòng cho những rủi ro phát sinh sẽdẫn đến dự án thiếu vốn Trên thực tế, rất nhiều dự án đều “sống” dựa vào kênh huyđộng này và tạo nên một cơ cấu vốn thiếu lành mạnh Đến khi khách hàng không cókhả năng thanh toán, dự án đi vào khủng hoảng tài chính do không có phương án hỗtrợ

1.2.2.2 Cơ cấu vốn tối ưu

Chính sách cơ cấu vốn liên quan đến mối quan hệ giữa lợi nhuận và rủi ro.Việc tăng sử dụng nợ làm tăng rủi ro đối với thu nhập và tài sản của chủ sở hữu Có

4 nhân tố tác động tới những quyết định về cơ cấu vốn:

- Rủi ro kinh doanh: Đây là loại rủi ro tiềm ân trong tài sản donah nghiệp.Rủi ro kinh donah càng lớn, tỷ lệ nợ tối ưu càng thấp

- Chính sách thuế: Thuế thu nhập doanh nghiệp có ảnh hưởng đến chi phícủa nợ vay thông qua điều tiết phần tiết kiệm nhờ thuế Thuế suất cao sẽ khuyếnkhích các doanh nghiệp sử dụng nợ do phần tiết kiệm nhờ thuế tăng lên

- Khả năng tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt là khả năng tăng vốn mọtcách hợp lý trong điều kiện có tác động xấu Các nhà quản lý tài chính biết rằng tàitrợ vốn vững chắc là một trong những điều kiện cần thiết để doanh nghiệp hoạtđộng ổn định và có hiệu quả

- Xu hướng lãnh đạo của nhà quản lý là phóng khoáng hay bảo thủ Một sốnhà quản lý sẵn sàng sử dụng nhiều nợ hơn trong khi có những người khác lại muốn

sử dụng vốn chủ sở hữu hơn.

Chính từ việc có chi phí vốn mà các doanh nghiệp trong việc huy động vốnđều phải tính toán để giảm chi phí vốn xuống mức thấp nhất Các đòn bẩy tài chínhcho doanh nghiệp sẽ trở nên hiệu quả khi cơ cấu vốn ở mức cân bằng và phù hợp.Một cơ cấu vốn tối ưu là khi chi phí sử dụng vốn trung bình (WACC) là thấp nhấttrong khi giá trị doanh nghiệp (V) đạt được là lớn nhất

Tuy nhiên, cơ cấu vốn tối ưu của mỗi loại hình kinh doanh không hề giốngnhau, nó dựa vào đặc thù của ngành và của thị trường tài chính cho lĩnh vực đó Đốivới lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản là lĩnh vực có chu kì sản xuất kéo dài Do đóvốn của chủ đầu tư đổ vào thường bị ứ đọng rất lâu trong các công trình xây dựng

dở dang Chính vì thế, lĩnh vực này rất dễ gặp các rủi ro về vốn theo thời gian

1.2.3 Phân tích báo cáo ngân lưu

Khi lập báo cáo ngân lưu, có 2 quan điểm báo cáo:

- Quan điểm tổng đầu tư: Lợi ích mà dự án tạo ra sau khi đã trừ toàn bộ cácchi phí và chi phí cơ hội mà không phân biệt nguồn vốn tham gia Ngân lưu tínhtoán là ngân lưu trước khi thanh toán các nghĩa vụ nợ hay nói cách khác là phần chicho các bên theo thứ tự ưu tiên

- Quan điểm chủ đầu tư: Ngân lưu tính toán là ngân lưu tổng đầu tư sau khi

đã trừ đi phần nghĩa vụ trả nợ (gốc, lãi) Ngân lưu tính toán là ngân lưu cuối cùng

mà chủ đầu tư nhận được sau khi đã cộng thêm phần vốn tài trợ (ngân lưu vào), trừtrả nợ và lãi vay vốn đầu tư (ngân lưu ra)

Dòng tiền của dự án ở đây chính là dòng tiền ròng thực tế, không phải thunhập ròng kế toán, vào hoặc ra công ty trong một thời gian nhất định Trong ướclượng dòng tiền dự án cần lưu ý:

- Chỉ xác định dòng tiền có liên quan

- Sự thay đổi của vốn lưu động ròng

1.2.3.1 Ước tính doanh thu từ hoạt động của dự án

Quy trình lập dự tính doanh thu đó là một bài toán tính toán với các biến số.Sau khi nghiên cứu đầy đủ và đưa các biến số này vào mô hình tính toán ta sẽ cóđược kết quả doanh thu Doanh thu này được thể hiện trong báo cáo đầu tư và nộpcho cơ quan nhà nước và chủ đầu tư xem xét Đây cũng là một thành phần trongtính toán hiệu quả đầu tư

Tuy nhiên với mỗi dự án có những đối tượng khách hàng hay tính chất dự ánkhác nhau nên việc xác định doanh thu cũng có nhiều cách thức khác nhau Đối vớicác dự án công hay phục vụ cho đối tượng khách hàng có điều kiện nhất định thìthường giá bán không được tính toán theo giá cả thị trường mà căn cứ theo suất đầu

tư để tính giá bán Các dự án kinh doanh trên thị trường thì việc xác định phức tạphơn.

* Các nguyên tắc cơ bản khi ước lượng dòng tiền của dự án

- Dòng tiền nên được đo lường trên cơ sở tăng thêm (Incremental Basic).Nên đánh giá dòng tiền trên góc độ toàn bộ dòng tiền của doanh nghiệp sẽ bị tácđộng thế nào khi dự án được chấp nhận Nghĩa là không chỉ liên quan đến mình dự

án bất động sản đó mà còn cả tài chính của doanh nghiệp chủ đầu tư Vì vậy nênđưa tất cả các thay đổi trong doanh thu, dòng chi phí, và dòng thuế phát sinh khichấp nhận dự án

- Dòng tiền nên được tính toán trên cơ sở sau thuế Do đầu tư ban đầu của dự

án lấy từ nguồn tiền mặt sau thuế nên dòng tiền thu nhập từ dự án cũng phải đượctính cùng đơn vị, tức là từ dòng tiền sau thuế

- Phải xem xét các tác động gián tiếp của các yếu tố lên dòng tiền của dự án

- Chi phí chìm không được tính vào dòng tiền của dự án Chi phí chìm là cácloại chi phí phát sinh mà không được ghi nhận trong kế toán là đã chi và không cóảnh hưởng trong việc ra quyết định tới có đầu tư hay không

- Giá trị các tài sản sử dụng trong một dự án nên được tính theo chi phí cơhội của chúng Nghĩa là dòng tiền mà mà các tài sản này có thể mang lại khi khôngđầu tư vào tài sản cho dự án

* Công thức tính toán dòng tiền:

Dòng tiền dự án (NCF) = Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của dự án + Giátrị còn lại của tài sản cố định sau thuế - Chi tiêu vốn của dự án – Thay đổi vốn luânchuyển ròng

Trong đó:

- Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao

- Giá trị còn lại của tài sản cố định sau thuế : Với bất cứ tài sản cố định nàosau khi không sử dụng nữa đều sẽ được bán thanh lý Đối với tài sản hình thành từ

dự án đầu tư, vào năm cuối cùng của dự án, cần tính đóng góp giá trị còn lại của tàisản do thanh lý vào dòng tiền của dự án

- Chi tiêu vốn (Capital Expenditure) là chi phí tiền mặt dự kiến để tạo ra mộtdòng các lợi ích tiền mặt trong tương lai kéo dài hơn 1 năm Đó có thể là mua sắm

máy móc, thiết bị Cần phân biệt chi tiêu vốn với chi tiêu hoạt động bình thường.Chi tiêu cho hoạt động bình thường là chi tiêu dự kiến tạo ra dòng lợi ích tiền mặtcho một năm sắp tới

- Thay đổi vốn luân chuyển ròng : Vốn luân chuyển bao gồm các tài sản lưuđộng (tiền mặt, hàng tồn kho, khoản phải thu) trừ đi các khoản phải trả Nếu dự ánxét theo giai đoạn hàng năm, thì thay đổi vốn luân chuyển ròng giữa các năm tronggiai đoạn hoạt động của dự án sẽ được tính vào dòng tiền dự án

1.2.3.2 Ước tính chi phí sản xuất

Chi phí sản xuất của dự án được ước tính cho giai đoạn hoạt động của dự ánnhằm dự trù các chi phí để xem xét khi vận hành dự án thì chi phí có trở nên quácao hay không so với mức doanh thu dự kiến Đối với dự án bất động sản thì dự trùchi phí là rất quan trọng nó ảnh hưởng đến lợi nhuận lâu dài của dự án Các dự ánTTTM hay văn phòng cho thuê đều cần có những dự trù tỷ mỉ để xác định lợi nhuậnnhằm thực hiện việc đầu tư

Thành phần chi phí của dự án cũng giống như thành phần chi phí trong mộtbáo cáo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp Tuy nhiên có sự khác biệt khi mà các

dự án kinh doanh bất động sản chi tạo ra sản phẩm một lần chứ không có chu kỳ sảnxuất sản phẩm quay vòng như các những ngành kinh doanh khác Do đó các thànhphần bao gồm :

- Chi phí gián tiếp hay chi phí hoạt động : là toàn bộ chi phí dùng để duy trìhiện trạng của bất động sản đó

- Chi phí khấu hao : Khấu hao đó là khấu hao máy móc thiết bị và các kếtcấu chính của bất động sản

- Chi phí lãi vay : Chi phí lãi vay cho các khoản vay trước và sau khi đầu tư

dự án

1.2.3.3 Dự tính lãi lỗ của dự án

Công việc sau khi ước tính doanh thu của dự án và chi phí là xác định lãi lỗcủa dự án Trong một dự án kinh doanh bất động sản, việc dự trù lãi lỗ kéo dài trongsuốt vòng đời của dự án Chính vì vậy, lãi lỗ ở thời điểm nào và giai đoạn nào làđiều quan trọng ảnh hưởng tới khả năng đánh giá dự án Nếu muốn biết lãi hay lỗ

trên thực tế là bao nhiêu ta phải sử dụng công thức chiết khấu dòng tiền để quy vềgiá trị hiện tại.

Mục đích của dự tính lãi lỗ là xác định con số lãi ước tính của dự án qua cácnăm và tìm ra được số thuế phải nộp cho ngân sách nhà nước Số thuế này là biến sốquan trọng trong việc tính toán các chỉ số đánh giá dự án về sau

Con số lãi và lỗ được tính toán trong thời gian hoạt động của dự án Điều này

có nghĩa là không tính tới các chi phí ban đầu của dự án được đưa ra Nó thể hiện sựhiệu quả trong hoạt động vận hành kinh doanh của dự án tới đâu Việc tính lãi lỗ làviệc lấy doanh thu từ dự án đã tính toán và trừ đi chi phí liên quan cho việc vậnhành và lãi vay Từ đó, người phân tích tính ra được số thuế thu nhập doanh nghiệpcần thiết phải nộp và ước tính được lãi ròng hàng năm của dự án

1.2.4 Phân tích rủi ro của dự án

Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự biến đổi của thu nhập (khấu hao

và lợi nhuận ròng) Có rất nhiều yếu tố tác động tới thu nhập (giá cả, thuế suất, sảnlượng tiêu thụ…) Phân tích độ nhạy của dự án chính là xem xét mức độ ảnh hưởngcủa sự biến động các yếu tố nêu trên đến sự thay đổi thu nhập và lợi ích dự án

Phân tích độ nhạy của dự án để nghiên cứu ảnh hưởng của rủi ro đối với dự

án Kỹ thuật này kiểm nghiệm tính khả thi của dự án sẽ như thế nào nếu kết quả xảy

ra khác với những gì đã dự đoán trong khi thực hiện dự án đầu tư Công việc ở đâybao gồm việc xây dựng các tình huống khác nhau khi các biến số ảnh hưởng đến kếtquả của dự án

* Kết quả của các giả định khi phân tích :

- Giả định chi phí của dự án tăng lên, điều này đặc biệt có ý nghĩa đối vớinhững dự án dài hạn Chúng ta giả định một mức độ nào đó về mặt chi phí khi nótăng lên sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án như thế nào

- Giả sử tiến độ thực hiện dự án chậm trễ có nghĩa là trong điều kiện đã cóđầu tư nhưng dự án hoạt động chậm vì lý do khách quan nào đó

- Giả sử doanh thu của dự án giảm đi, từ đó lợi nhuận của dự án giảm nhưthế nào…

* Các kiểu phân tích độ nhạy :

- Phân tích độ nhạy 1 chiều: Phân tích sự thay đổi của 1 biến rủi ro đến kếtquả của dự án

- Phân tích độ nhạy 2 chiều: Phân tích sự thay đổi của 2 biến rủi ro cùnglúc để đánh giá mức độ ảnh hưởng đến kết quả dự án

* Phương pháp tính:

Bước 1: Giả định các yếu tố khác cố định cho duy nhất một hoặc cùng lúchai, ba yếu tố biến động (nên chọn những yếu tố chủ yếu thường không an toàn haybiến động)

Bước 2: Cho yếu tố biến động giảm xuống hoặc tăng lên theo từng cấp độ5%, 10%,15% tối đa 25% so với giá trị ban đầu

Bước 3: Tính toán lại NPV hoặc lãi ròng tương ứng, tính tốc độ giảm so vớigiá trị NPV hoặc lãi ròng ban đầu

Hoặc: Cho phương trình NPV = 0, giải phương trình một ẩn (ẩn đó là yếu tốxem xét) để tìm ra giá trị giới hạn an toàn cho yếu tố này

Bước 4: Lập bảng so sánh, khảo sát, kết luận

1.3 HỆ THỐNG CÁC CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

1.3.1 Chỉ tiêu định tính

1.3.1.1 Chiến lược đầu tư

Đầu tư mà không có chiến lược giống như tham gia một trận đánh mà không

có binh pháp dẫn đường Một dự án đầu tư có thể có kết quả thành công với cácphân tích hiệu quả tài chính tốt nhưng nó không đi đúng con đường mà công ty đãxác định thì trong tương lai dự án có thể trở thành một món nợ khổng lồ của doanhnghiệp Sự phù hợp chiến lược của công ty mang lại cho dự án những điểm sau:

- Phát huy đúng thế mạnh của công ty và phát huy được nguồn lực phù hợp

- Phát triển công ty trong tương lai theo đúng đinh hướng của chủ sở hữu haycủa các cổ đông

- Là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhằm cân bằng lại với sự hấp dẫn

về lợi nhuận của các dự án đầu tư không phù hợp

- Cụ thể hóa những kỳ vọng và nghiên cứu của doanh nghiệp trong bối cảnhkinh doanh hiện tại và tương lai một cách thiết thực nhất.

- Thống nhất hành động từ trên xuống theo đúng chiến lược nhằm hạn chếcác phát sinh rủi ro ngoài ý muốn

1.3.1.2 Năng lực công ty

Năng lực công ty là khả năng thực hiện các dự án đầu tư mà công ty có khảnăng thực hiện và thực hiện có hiệu quả Nó liên quan đến nguồn lực hiện có vànguồn lực có khả năng huy động được cho dự án Một doanh nghiệp không có đủnăng lực khi tham gia vào một dự án đầu tư vượt quá sức sẽ dẫn đến những rủi rorất cao Tài chính cho dự án là một ví dụ, với quy mô doanh nghiệp nhỏ, dựa chủyếu vào vốn vay và không có khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn sẽ gặpkhủng hoảng tài chính khi quyết định đầu tư Việc mạo hiểm đồng vốn và tin tưởngvào các giả định tài chính trong tương lai khi mà tiềm lực tài chính không vữngmạnh là một hành động đánh bạc chứ không phải đầu tư

Do đó, xác định được năng lực công ty và lựa chọn dự án đầu tư phù hợp vớinăng lực giúp giảm các rủi ro cho việc đầu tư và là một tiêu chí quan trọng trongviệc xác định quy mô dự án Nhờ đó công ty có khả năng kiểm soát các phương ánđầu tư cao hơn và đưa dự án đạt được mục tiêu

1.3.2 Chỉ tiêu định lượng

1.3.2.1 Chỉ tiêu NPV (thu nhập thuần dự án)

* Khái niệm

Giá trị hiện tại của thu nhập ròng gọi là giá trị hiện tại ròng NPV Nó là hiệu

số giữa hiện giá dòng thu hồi và đầu tư tính cho cả thời hạn đầu tư NPV là tổnghiện giá dòng ngân lưu ròng của dự án với một suất chiết khấu thích hợp

- Hiện giá thu nhập thuần NPV biểu hiện mối quan hệ so sánh giá trị tuyệtđối giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí.

* Phương pháp tính

NPV = Ct / (1+r)t - CoTrong đó:

Co: vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vàođầu năm thứ nhất của dự án

Ct: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n

t: Số năm thực hiện dự án

r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm

- Điều kiện thỏa mãn:

dự án có vốn đầu tư khác nhau hay thời gian khác nhau Do vậy cần nghiên cứuthêm các tiêu chuẩn khác như tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ số doanh lợi PI

* Ưu điểm

+ Có tính đến thời giá tiền tệ

+ Xem xét đến toàn bộ ngân lưu của dự án

+ Có thể so sánh giữa các dự án có quy mô khác nhau

+ Cho biết tổng hiện giá lời lỗ hay hòa vốn của dự án

* Nhược điểm

+ Phụ thuộc nhiều vào suất chiết khấu nên đòi hỏi phải xác định suất chiếtkhấu phù hợp rồi mới áp dụng tính toán.

+ Kết quả NPV là một hằng số chưa phải là một tỷ số nên chưa thể hiện tínhquy luật và hiệu quả của dự án, chưa thấy mức sinh lời của bản thân dự án nên chưathể ra quyết định đầu tư nếu chỉ xét NPV

Có thể nói chỉ tiêu NPV là một chỉ tiêu cơ bản và NPV > 0 là điều kiện cần

để đánh giá bất kỳ dự án có hiệu quả nào

1.3.2.2 Chỉ tiêu IRR ( Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ)

* Khái niệm

IRR là tỉ lệ khấu trừ được sử dụng trong tính toán nguồn vốn để quy giá trịthuần của dòng tiền hiện tại của một dự án cụ thể về 0 Hiểu một cách chung nhất, tỉ

lệ hoàn vốn nội bộ càng cao thì khả năng thực thi dự án là càng cao IRR còn được

sử dụng để đo lường, sắp xếp các dự án có triển vọng theo thứ tự, từ đó khiến chocông ty có thể dễ dàng hơn trong việc cân nhắc nên thực hiện dự án nào Nếu giảđịnh rằng tất cả các yếu tố khác của các dự án là như nhau thì dự án nào có tỉ suấthoàn vốn nội bộ cao nhất thì dự án đó có thể được ưu tiên thực hiện đầu tiên IRRđôi khi còn được gọi là tỉ suất hoàn vốn kinh tế ERR (economic rate of return)

Để tính IRR có nhiều phương pháp nhưng tính IRR theo phương pháp nộisuy thường được sử dụng vì việc tính toán không phức tạp, độ chính xác hợp lý cóthể chấp nhận được Công thức:

tỷ suất lợi nhuận định mức do nhà nước qui định, nếu vốn đầu tư do ngân sách cấp

Có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư Trong trường hợp so sánhnhiều dự án độc lập để lựa chọn thì dự án nào có IRR cao nhất sẽ là dự án tốt nhất

* Ưu điểm

- Hệ số hoàn vốn nội bộ IRR là chỉ tiêu hay được sử dụng để mô tả tính hấpdẫn của dự án vì IRR là chỉ tiêu thể hiện tính lợi nhuận của dự án, một mặt nó biểuhiện lãi suất mà dự án mang lại trên vốn đầu tư, mặt khác nó thể hiện tỷ lệ lãi vayvốn tối đa mà dự án có thể chấp nhận được Đây là ưu điểm quan trọng nhất

- Việc sử dụng tiêu chuẩn này thích hợp với trường hợp vì lý do nào đóngười đánh giá muốn tránh việc xác định tỷ suất chiết khấu cụ thể dùng để đánh giágiá trị hiện tại thực của dự án (NPV)

* Nhược điểm

- Việc áp dụng chỉ tiêu này có thể không chính xác nếu tồn tại các khoản cânbằng thu chi thực (NCF) âm đáng kể trong giai đoạn vận hành dự án Lúc đó NPVcủa dự án sẽ đổi dấu nhiều lần khi chiết khấu theo tỷ suất chiết khấu khác nhau vàứng với mỗi lần đổi dấu là một lần xác định IRR khác nhau mà ta không biết giá trịnào là thích hợp cho việc đánh giá

- Tiêu chuẩn này sẽ cho biết kết quả sai lệch trong trường hợp so sánh cácphương án loại trừ nhau

- Việc tính IRR sẽ phức tạp đối với những người tính toán bằng tay.Xuất phát từ những lý do trên có thể nói Hệ số hoàn vốn nội bộ IRR được coi là chỉtiêu thích hợp để áp dụng cho các trường hợp gặp khó khăn trong việc tìm tỷ suấtchiết khấu thích hợp để tính NPV của dự án hoặc người ta muốn biết mức sinh lợicủa vốn đầu tư trong thời gian hoạt động của dự án là bao nhiêu

- CB cho thấy khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư vì vậy độ tin cậy

để xét đến tính hiệu quả của dự án rất cao, đặc biệt trong trường hợp NPV và IRRcho kết quả trái ngược nhau

- Phương pháp phân tích dựa trên tỷ số thu chi C/B được sử dụng phổ biếnđối với các dự án công cộng, các dự án nhà nước không đặt ra yêu cầu hàng đầu làlợi nhuận.

* Phương pháp tính

Trong đó:

Bt: là lợi ích hàng năm của dự án

Ct: là chi phí hàng năm của dự án

- Điều kiện thỏa mãn

+ Có xem xét đến giá trị tiền tệ theo thời gian

+ Thể hiện khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư

+ Hỗ trợ tin cậy trong trường hợp IRR và NPV mâu thuẫn

* Nhược điểm

+ Phụ thuộc vào suất chiết khấu

+ Không cho thấy cụ thể khoản lời và suất sinh lời của dự án

1.3.2.4 Thời gian thu hồi vốn đầu tư

* Khái niệm

Thời gian hoàn vốn là độ dài thời gian cần thiết để có thể hoàn trả lại vốnđầu tư đã bỏ ra, tức là thời gian cần thiết để tổng hiện giá thu hồi vừa bù đắp đượctổng hiện giá của chi phí đầu tư dự án

Chỉ tiêu giúp cho nhà thẩm định có một cái nhìn tương đối chính xác về mức

độ rủi ro của dự án Chỉ tiêu này cũng được chủ đầu tư và các nhà tài trợ cho dự án

ưa thích, vì dự án có thời gian hoàn vốn ngắn thì khả năng quay vòng vốn nhanh,rủi ro thấp

Cách xác định

n: số năm hoàn vốn có chiết khấu

k: số năm đầu tư

t1, t2, …, tk là các năm đầu tư vào dự án

tk+1, tk+2,…, tn là các năm tích lũy hoàn vốn

r1, r2,…, rn là hệ số chiết khấu

Ii: số vốn đầu tư năm thứ i, i = k,1

Aj: số vốn tích lũy năm thứ j, j = nk ,1+

Vì n là số năm hoàn vốn nên:

Thời gian hoàn vốn:

* Ưu điểm

- Đơn giản, dễ tính toán

- Thể hiện khả năng thanh toán và rủi ro của dự án, thời gian hoàn vốn càngngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn đầu tưcàng thấp

- Giúp nhà đầu tư sơ bộ xem xét thời gian thu hồi đủ vốn để bước đầu raquyết định.

- Thời gian hoàn vốn yêu cầu mang tính chủ quan không có cơ sở xác định

* Tiêu chuẩn lựa chọn dự án

Khó có thể đưa ra một tiêu chuẩn chung nhất cho việc lựa chọn dự án theo

PP Vì mỗi dự án có mức độ rủi ro khác nhau, thời gian thu hồi vốn khác nhau, dovậy, thông thường PP chỉ được sử dụng như một chỉ tiêu bổ sung chi các chỉ tiêukhác, hay để so sánh các dự án với nhau Tuy nhiên, để so sánh được nhiều dự ánthì chỉ tiêu PP đòi hỏi các dự án phải có thời hạn như nhau, vốn đầu tư như nhau,mức độ rủi ro như nhau

1.3.2.5 Sự an toàn về nguồn vốn

Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặtsau: An toàn về nguồn vốn, an toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắnhạn và khả năng trả nợ, an toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán

- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả

nợ Đánh giá mức độ an toàn khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu:

+ Nguồn nợ hàng năm của dự án

+ Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi)

+ Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thunhập), khấu hao cơ bản, và lãi phải trả hàng năm

- An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán : Phân tích dự án trongtrường hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan

Trượt giá và lạm phát là yếu tố khách quan tác động đến các khoản thu, chi

và mức lãi suất thực tế của dự án Do đó để đánh giá đúng hiệu quả tài chính của dự

án khi có trượt giá và lạm phát, ta phải tiến hành loại các yếu tố đó ra khỏi cáckhoản thu chi của doanh nghiệp

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ

ÁN KHU BIỆT THỰ DETACO PHÚ QUỐC

2.1 NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG TY ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÂN TÍCH TÀICHÍNH DỰ ÁN

2.1.1 Đặc điểm hoạt động của công ty

2.1.1.1 Lĩnh vực kinh doanh

Công ty cổ phần tư vấn về dịch vụ tài sản bất động sản DATC có lĩnh vựckinh doanh chính đó là thẩm định giá Tiền thân của công ty đó là một trung tâmthông tin tư vấn về tài sản và bất động sản thuộc Bộ Tài chính Chính vì vậy, nêncông ty vẫn tiếp tục hoạt động mạnh trong lĩnh vực thẩm định giá Công ty là cũng

là công ty duy nhất của Bộ tài chính được cấp phép định giá giá trị doanh nghiệp.Lĩnh vực thẩm định giá trải rộng cả về tài sản và bất động sản

DCSC có một đội ngũ cán bộ vốn là các chuyên viên lâu năm về lĩnh vựcquản lý tài sản, tài chính đất đai của Cục Quản Lý Công Sản (Bộ Tài Chính) Nhiềucán bộ được đào tạo chuyên sâu trong các lĩnh vực về tài chính đất đai, thẩm địnhgiá, quản lý bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi trườngchuyên nghiệp Với đội ngũ nhân viên được chọn lọc chuyên sâu với yêu cầu bắtbuộc là phải có năng lực thẩm định giá, công ty đã thương hiệu mạnh trên thị trườngthẩm định với hàng loạt các dự án lớn được thuê định giá lên đến hàng nghìn tỷđồng

Công ty cũng tham gia tư vấn về các lĩnh vực tư vấn quản lý tài sản, bất độngsản Nhà nước, tài chính đất đai, giá đất, các hình thức sử dụng đất, hỗ trợ giải phóngmặt bằng, tái định cư; di dời doanh nghiệp theo quy hoạch, các chính sách về thuế,nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất và các lĩnh vực tài chính liên quan đến tài sản, bấtđộng sản Chính vì vậy, giữa công ty và các doanh nghiệp cũng như phía cơ quannhà nước có mối liên hệ khá chặt chẽ mà ít công ty có được

2.1.1.2 Đặc điểm về nhân lực

Công ty DCSC cũng có những đặc thù về đội ngũ nhân lực Công ty hiện tại

có một đội ngũ cán bộ vốn là các chuyên viên lâu năm về lĩnh vực quản lý tài sản,tài chính đất đai của Cục Quản Lý Công Sản (Bộ Tài Chính) Nhiều cán bộ đượcđào tạo chuyên sâu trong các lĩnh vực về tài chính đất đai, thẩm định giá, quản lý

bất động sản ở nước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi trường chuyênnghiệp Trong đó có nhiều cán bộ có bằng cấp quốc tế được các trung tâm haytrường đại học cấp bằng như Viện Thẩm định giá Quốc tế Inspen (Malaysia), Đạihọc Greenwich London về quản lý bất động sản và quản trị địa ốc.

Hiện tại cơ cấu nguồn nhân lực của công ty được tập trung cốt lõi chứ khôngdàn trải Mọi cán bộ, nhân viên trong công ty đều bắt buộc phải có năng lực thẩmđịnh giá Tại công ty chính ở Hà Nội, công ty hiện có 43 nhân viên chia ra thành 7phòng ban Do đó, nguồn nhân lực của công ty không được đa dạng nhưng đối vớicác lĩnh vực kinh doanh chính, đây chính là đội ngũ duy trì hoạt động kinh doanh vàtạo ra lợi nhuận hàng năm

Tuy nhiên, trong các phòng ban có những mục tiêu và nhiệm vụ riêng của

nó Các phòng ban có chức năng thẩm định giá của bất động sản chỉ có duy nhất đó

là ban quản lý và đầu tư dự án bất động sản Có 2 ban thực hiện hoạt động về thẩmđịnh giá máy móc, thiết bị và tài sản doanh nghiệp Đối với tư vấn tài chính có 1ban Các ban còn lại thực hiện nghiên cứu về thị trường và hành chính Công việccủa các ban tuy có sự tách biệt nhau nhưng trên thực tế khi có những dự án quy môlớn, nguồn lực sẽ được tập trung lại và có thể thực hiện các chức năng bổ trợ lẫnnhau Đây cũng là một sự đặc biệt về mặt nhân lực của công ty

2.1.1.3 Đặc điểm về kinh nghiệm đầu tư

Sư hình thành và phát triển của công ty gắn liền với thẩm định giá Hoạtđộng đầu tư chỉ được hình thành mới đây sau khi Hội đồng quản trị thông qua chiếnlược phát triển mới của công ty Xét về mặt kinh nghiệm đầu tư, công ty chưa thamgia vào bất kì dự án đầu tư bất động sản nào Công ty đã và đang nghiên cứu khả thicủa các dự án với quy mô trung bình như là dự án DETACO Phú Quốc, dự án Tổhợp khu du lịch tỉnh Tuyên Quang

Kinh nghiệm đầu tư là một điểm yếu khá lớn của công ty Trong đó, đánh giáphương án kinh doanh và nghiên cứu thị trường là một việc khó đối với công ty.Mặc dù vậy, nhưng đối với các lĩnh vực tư vấn của mình về đất đai, quy hoạch, giảiphóng mặt bằng và năng lực thẩm định giá hùng mạnh cũng giúp cho công ty cókhả năng đầu tư hiệu quả

2.1.1.4 Đặc điểm về vốn

Vốn điều lệ của công ty khi thành lập đó là 10 tỷ đồng Thông qua các báocáo tài chính, lợi nhuận hàng năm đều được chia tương đối lớn và giữ lại khôngđáng kể Như vậy, có thể thấy với số vốn hiện tại công ty không có khả năng đầu tưvào dự án bất động sản mà sẽ phải huy động bên ngòai Điều này tạo ra những khókhăn lớn hơn cho doanh nghiệp khi mà công ty tham gia đầu tư theo hình thức gópvốn chứ không phải chủ đầu tư Chi phí vốn gia tăng là bài toán cần cân bằng vớilợi nhuận thu được từ dự án Hơn nữa, công ty có rất ít cơ hội kiểm soát nguồn vốncủa mình một khi đầu tư trong khi chi phí vốn có ảnh hưởng trực tiếp

Với đặc thù là doanh nghiệp có 60% vốn nhà nước nên việc bỏ vốn vào dự

án đầu tư bất động sản phải có sự cân nhắc tương đối lớn Quy trình xét duyệt một

dự án trong công ty tương đối phức tạp do công ty nắm vốn chính là một pháp nhânchứ không phải cá nhân Do đó, khả năng huy động vốn hạn chế rất nhiều do việc tựquyết của công ty DCSC bị giảm Công ty hiện tại có 2 cách thức huy động vốnchính đó là vốn vay và vốn từ các nhà đầu tư vào công ty Trong các năm vừa qua,công ty có sự gia tăng nguồn vốn trung bình gấp 2,5 lần vốn điều lệ Phần lớnnguồn vốn gia tăng này đến từ các nhà đầu tư bên ngoài đóng góp để công ty mang

đi đầu tư vào cổ phiếu của các công ty bất động sản Hơn nữa, chiến lược đầu tư đãđược thông qua nên việc huy động vốn đương nhiên là bài toán đã được tính tới nên

- Về cơ sở dữ liệu

Phân tích tài chính đòi hỏi người phân tích cần có nhiều hiểu biết về để tínhtoán và giả định trong nhiều trường hợp Các con số trong phân tích tài chính cóchính xác và hiệu quả cao hay không phụ thuộc nhiều vào việc thông tin thu thập cóđầy đủ hay không Với bề dầy trong hoạt động thẩm định giá, trong quá trình tiếpxúc với các dự án lớn như khu đô thị hay các dự án đầu tư khác, công ty có đượcnhững báo cáo, số liệu và các thông kê để tạo nên được những cơ sở dữ liệu củariêng mình Đây là những hoạt động bổ trợ vô cùng quan trọng mà không nhiềucông ty có được Đặc biệt, công ty DCSC là 1 trong 4 công ty thẩm định giá hàngđầu miền Bắc Chính vì vậy, sự tin cậy của các số liệu, kinh nghiệm hiện trườngcũng là một điểm lợi thế trong phân tích tài chính của công ty.

Việc công ty vẫn là công ty nhà nước và trực thuộc Bộ Tài chính tạo nên lợithế trong việc tiếp cận cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực tài chính.Các thống kê và số liệu trong kho hoàn toàn có khả năng được tiếp cận do công tycũng đảm nhận nhiều công việc của các cơ quan nhà nước phía trên thuê làm

- Về các quy định mới trong lĩnh vực tài chính

Công ty vẫn là một công ty nhà nước và trực thuộc Bộ Tài Chính Do đó, lợithế hơn cả cho công ty có thể nhìn thấy đó là các quy định mới của các cơ quan nhànước như Bộ Tài Chính, UBND công ty có thể nắm rõ hơn những công ty khác.Những chỉnh sửa quy định và bổ sung đều được thông báo cho các đơn vị hànhchính phía dưới và công ty luôn chủ động về nguồn thông tin này Hơn nữa, trong

số đó có thể là chính công ty trực tiếp tham gia hoàn thiện các quy định đó Ví dụnhư công ty hiện đang được thuê để thẩm định giá đất theo giá thị trường khu vựcquận Tây Hồ Do đó, công ty có thể hiểu rõ các quy định và cách thức áp dụngchúng hợp lý theo đúng quy định pháp luật

- Về kiến thức

Công ty hiện đang sở hữu những nhân viên trẻ với trình độ và năng lực caođược đào tạo ở nước ngoài về các lĩnh vực quản lý dự án và thẩm định giá Bêncạnh đó, một đội ngũ những cán bộ lâu năm của Bộ Tài chính cũng đang làm việccho công ty Tất cả tạo ra một nền kiến thức tốt để mọi nhân viên trong công ty họctập và gia tăng chuyên môn của mình Về kiến thức phân tích tài chính công tykhông có nhiều do chủ yếu là làm về định giá nhưng mối quan hệ qua lại của 2chuyên môn này cũng giúp công ty có nhiều kinh nghiệm trong phân tích tài chính

2.1.2.2 Hạn chế trong phân tích

- Về nhân lực phân tích

Công ty không có chuyên phòng ban về phân tích tài chính Hiện tại, công việcnày do duy nhất một phòng ban đó là ban quản lý và đầu tư bất động sản Phòngban này với tổng 7 nhân viên và vừa phải thực hiện chức năng thẩm định giá vừathực hiện phân tích tài chính của một dự án là việc rất khó Với thế mạnh thẩm địnhgiá nhưng nhân lực phân tích chưa có nhiều và chưa được đào tạo chuyên sâu làmột nhược điểm trong phân tích tài chính của công ty Công ty dễ mắc phải nhữngsai lầm khi mà công việc phân tích dựa trên một số ít người

- Về chuyên môn hóa trong phân tích

Phòng ban của công ty gồm rất nhiều nhân viên được đào tạo từ nhiều lĩnhvực trong đó thẩm định giá là nhiều nhất Tuy nhiên, nhân lực trong phân tích tàichính lại thiếu Chủ yếu được thực hiện từ các nhân viên có kinh nghiệm làm cácbáo cáo tài chính hay tư vấn tài chính Tính chuyên môn hóa trong công ty không códẫn đến việc nhân viên làm nhiều công việc nên chất lượng không đươc cao Phântích cần rất nhiều thời gian để tìm hiều và phân tích các yếu tố và cho ra nhữngđánh giá Không có được đội ngũ chuyên biệt và làm việc ăn ý thì công việc phântích tài chính sẽ trở nên mang tính lắp ghép và không thống nhất

- Về thông tin thị trường

Công ty với tư cách thẩm định giá các dự án dựa trên nhiều quan điểm Quảnđiểm của nhà nước và cả quan điểm của chủ đầu tư Nhưng vấn đề đó là thông tinthị trường làm căn cứ cho thẩm định giá và cho phân tích tài chính có sự khác biệt.Cần phải có sự am hiểu về đầu tư và các kế hoạch kinh doanh mới có thẻ dự báo tốtcác phương án kinh doanh của dự án Nếu chỉ dựa trên các con số thống kê và tínhtoán theo công thức với những giả định dựa theo kinh nghiệm sẽ làm hạn chế đi kếtquả rất nhiều

Nắm bắt các thông tin về thị trường cần có những sự hoạt động trong đó Ởcông ty có tổ chức một sàn giao dịch để thực hiện công việc này nhưng hoạt độngkhông hiệu quả do mô hình không phù hợp và không được đầu tư đúng mức Do đó,thiếu thông tin là một hạn chế của những người thực hiện phân tích tài chính dự án

2.2 THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN KHU BIỆT THỰDETACO PHÚ QUỐC

2.2.1 Khái quát về dự án tiến hành phân tích

* Khái quát dự án

- Dự án phân tích tên là Khu biệt thự DETACO Phú Quốc

- Dự án nằm ở khu phức hợp Bãi Trường tại xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc,tỉnh Kiên Giang

- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Đệ Tam

- Cơ quan phê duyệt: Ban quản lý đầu tư xây dựng đảo Phú Quốc

- Cơ quan thẩm định: Phòng quy hoạch – Ban quản lý đầu tư phát triển đảoPhú Quốc

- Đơn vị tư vấn quy hoạch: Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng KiếnĐô

- Phía Tây giáp khu quy hoạch dân cư và công viên thuộc khu du lịch – dân

cư Nam và Bắc Bãi Trường

- Phía Đông giáp đường cao tốc Đương Đông – An Thới và núi Võ Hương

* Khí hậu

Phú Quốc nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Do đóchịu ảnh hưởng bởi khí hậu biển nên có khí hậu ôn hòa Xung quanh dự án có đặcđiểm địa hình gần núi Vô Hương có độ dốc thoải, dọc theo bờ biển có dải cồn cátthấp và khu vực bên trong cồn là dải suối nhỏ Khu đất đầu tư có địa hình tự nhiêntương đối bằng, thấp Có một số gò và mương nhỏ, cao độ tự nhiên từ 0,1 – 2,8m

Nhìn chung địa hình và đất đai tương đối thuận lợi cho công tác xây dựng, tuy nhiên

do địa hình khu vực thấp nên khi xây dựng phải tôn nền và gia cố móng

* Quy mô

Dự án đầu tư vào phân khúc tổ hợp bao gồm khu biệt thự nhà ở, trung tâmthương mại nằm trong khu du lịch – dân cư Bắc và Nam Bãi Trường Khu vực nàynằm trong chiến lược phát triển đảo Phú Quốc Sản phẩm chính của dự án đó là cácbiệt thự song lập và đơn lập có diện tích từ 160 – 300m2

Tổng diện tích của dự án là 88.738 m2 Mật độ xây dựng của dự án là 51,2%tương đương 45.415 m2 Trong đó, khu vực đất xây dựng biệt thự là 44.048 m2.Gồm 34 biệt thự đơn lập chiếm 8.904 m2, biệt thự song lập là 134 căn chiếm diệntích 35.144 m2 Còn lại là đất dành cho công trình nhà trẻ, giao thông và cây xanh –công viên

* Hình thức đầu tư

Hiện trạng khu đất đầu tư là khu vực đất trồng cây cừ tràm, bạch đàn thuộcquản lý của Huyện Đảo Phú Quốc, không có công trình xây dựng bên trên mặt đất,chưa có hạ tầng kỹ thuật Do vậy, hình thức đầu tư của dự án là đầu tư xây dựngmới

* Mục tiêu của dự án

Đảo Phú Quốc lâu nay đã trở thành một khu vực du lịch có tiếng của khu vựcmiền Nam Việc đầu tư xây dựng nơi đây trở thành một khu du lịch với hình thứcnghỉ dưỡng đang ngày càng được quan tâm Dự án DETACO với mục tiêu nhắmđến đối tượng khách hàng là các doanh nhân có nhu cầu sở hữu một nơi nghỉ dưỡngriêng tư để tận hưởng không khí biển trong lành với những dịch vụ tiện ích cao cấp,riêng biệt, môi trường cảnh quan thiên nhiên

Dự án đầu tư với mục tiêu hướng đến cộng đồng cao và có sự kết hợp hài hòa

và tương hỗ giữa khu dân cư, biệt thự và khu du lịch khác trong vùng đảo PhúQuốc Tận dụng tối đa các tài nguyên rừng, biển không gây xáo trộn môi trường

* Tiến độ thực hiện dự án

Thời gian thực hiện dự án chia làm 2 giai đoạn kéo dài từ năm 2012 – 2016 Giai đoạn 1: Ba năm đầu kể từ thời điểm được giao đất 2012 – 2014

Tiến hành triển khai lập thiết kế cơ sở, thiết kế chi tiết thi công và triển khaikhia hoang, san lấp mặt bằng và triển khai xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹthuật của dự án.

Giai đoạn 2: Xây dựng hệ thống các nhà biệt thự, công viên cây xanh đặc biệt

tổ chức thiết kế chi tiết nhà trẻ phục vụ cho cư dân địa phương và cư dân mới Tu

bổ hoàn thiện các hạng mục hạ tầng, tuyển nhân viên lao động tại địa phương phục

vụ các hạng mục công cộng Bắt đầu thực hiện quảng cáo kinh doanh cho dự án

* Nguồn vốn

Nguồn vốn dành cho dự án sẽ huy động trên 2 nguồn đó là vốn tự có của công

ty, vồn huy động từ các chủ đầu tư thứ cấp và vốn tín dụng Trong đó, dự tínhnguồn vốn huy động thứ cấp là nguồn vốn dự kiến chính cho dự án

2.2.2 Thực trạng phân tích tài chính dự án

2.2.2.1 Công tác tổ chức phân tích tài chính dự án

Công tác phân tích tài chính do 1 phòng ban của công ty đảm nhận đó làphòng quản lý dự án đầu tư Nhân sự của phòng này bao gồm 10 người với 1 trưởngphòng và 1 phó phòng Nhiệm vụ chính của phòng ban này bao gồm nhiều côngviệc trong đó phân tích tài chính cũng là một trong những chức năng mà công tygiao cho

Khi tiếp nhận một dự án và tiến hành phân tích tài chính một dự án, ban đầutoàn bộ phòng ban sẽ họp để phổ biến về dự án và các chỉ thị cho dự án Việc khảosát ban đầu cho dự án để thu thập các số liệu cần thiết sẽ được toàn bộ nhân sự củaphòng đảm nhận Tất cả sẽ chia nhau trong việc thu thập các số liệu cần thiết tại địađiểm mà dự án được xây dựng Trong đó, có những thông số quan trọng được đặcbiệt chú ý và giao cho những người có nhiều kinh nghiệm nhất trong phòng banđảm nhận như khảo sát giá bán, giá đất Sau đó, số liệu được tổng hợp lại và phântích Các kỹ thuật và các tỷ suất cũng như công suất, giá bán đều phải được tìm ratrước làm thông số đầu vào cho toàn bộ quá trình phân tích

Dự án sau quá trình thu thập thông số đầu vào tiến hành xác định các khảnăng có thể tiến hành của dự án Toàn bộ các phương án đều phải được thống nhấtchung một số liệu và được giao cho mỗi cá nhân tiến hành phân tích đi từ đầu đếncuối Lúc này, các phương án phân tích tài chính là độc lập với cá nhân chịu tráchnhiệm và cuối cùng là thuyết minh báo cáo của mình trước ban lãnh đạo công ty

Việc tiến hành phân công công tác ở giai đoạn đầu là rất hợp lý do vấn đề thuthập và xử lý số liệu tương đối nhiều và phức tạp cần nhiều thời gian và nhân lực.Với việc giao cho từng cá nhân đảm nhận một phương án phân tích có ưu điểmthống nhất tư duy và tốc độ nhanh do chỉ phải tính toán theo công thức Tuy nhiên,việc để từng cá nhân đảm nhận cả một phương án phân tích tài chính dự án dễ tạo ra

sự không thống nhất và sai lệch Hơn nữa, người phụ trách rất khó có thể kiểm trahết toàn bộ phương án và chỉ đạo sát sao tình hình phân tích tài chính của từng cánhân Vì vậy, việc phân công ở giai đoạn cuối có điểm không hợp lý

2.2.2.2 Phân tích tài chính dự án

a Phân tích tổng mức đầu tư dự án

Căn cứ theo phương án của báo cáo đầu tư thì tổng mức đầu tư của dự ánDETACO Phú Quốc là 207.854.000.000 đồng Cụ thể các thành phần chi phí đượcliệt kê trong bảng tính như sau:

Bảng 2.1 Thành phần tổng mức đầu tư dự án DETACO Phú Quốc

Đơn vị: nghìn đồng

STT Khoản mục chi phí Ký hiệu Giá trị trước

thuế VAT

Giá trị sauthuế

Nguồn: Báo cáo đầu tư dự án DETACO Phú Quốc

Nhìn vào bảng thống kế các danh mục chi phí ta có thể thấy các thành phầnchi phí của tổng mức đầu tư không bao gồm chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng

Dự án DETACO Phú Quốc của chủ đầu tư là công ty Đệ Tam thực hiện thuê đất

theo hình thức giới thiệu của chính quyền huyện đảo Phú Quốc Căn cứ theo quyhoạch chi tiết và chiến lược phát triển của đảo Phú Quốc Trên thực tế, khu đất mà

dự án dự định triển khai là một khu đất trống nằm cạnh khu dân cư Nam BãiTrường Chính vì vậy, tổng mức đầu tư không bao gồm chi phí đền bù giải phóngmặt bằng và các chi phí khác liên quan đến mặt bằng được tính chung vào chi phíxây dựng

Mỗi thành phần chi phí đều được tính toán riêng thành các bảng tính chuyênbiệt bao gồm các chỉ tiêu và số liệu tính toán cũng như là công thức Về công thức,tổng mức đầu tư dự án được tính theo phương pháp thiết kế cơ sở của dự án Nghĩa

là cộng các thành phần chi phí của dự án lại theo công thức:

V = GXD + GTB+ GQLDA + GTV+ GK + GDPTrong đó, bao gồm: