Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

Đi cùng với đó là những dòngvốn được hình thành góp phần đầu tư vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và mở rộngsản xuất kinh doanh, từ đó ổn định cuộc sống của người dân, phát triển đất nướ

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu

Trong thời gian qua, nền kinh tế nước ta đã có chuyển biến từ cơ chế bao cấpsang cơ chế kinh tế thị trường, đồng thời với chính sách mở cửa của Nhà nước đãđòi hỏi nền kinh tế trong nước phải tăng trưởng để theo kịp sự phát triển của toànthế giới trong xu hướng quốc tế hóa, toàn cầu hóa Đi cùng với đó là những dòngvốn được hình thành góp phần đầu tư vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và mở rộngsản xuất kinh doanh, từ đó ổn định cuộc sống của người dân, phát triển đất nước.Nguồn vốn đó phần lớn đã góp phần làm nên sự ra đời của hàng loạt các DA (DA)xây dựng cũng như các DA quy hoạch vùng, không gian đô thị… và đồng thời đãđặt ra vấn đề cho cơ quan Nhà nước và nha dau tu về việc xem xét tính hiệu quả củacác dự án đầu tư (DAĐT) này để cấp phép xây dựng cũng như quyết định đầu tư.Điều đó cho thấy, cơ chế thị trường đã buộc phải hình thành nên các bộ phận, doanhnghiệp chuyên về công tác thẩm định giá, thẩm định DA… nhằm đáp ứng nhu cầucủa thị trường, doanh nghiệp cũng như sự phát triển chung của toàn xã hội

Việc thẩm định DAĐT có thể tiến hành trên cả ba khâu: thẩm định DAĐTtrước, trong và sau quá trình đầu tư Trong nhiều năm qua, công tác thẩm địnhDAĐT đã và đang ngày càng được hoàn thiện về mặt phương pháp luận cũng nhưthực hành để phù hợp với tình hình kinh tế của đất nước Tuy nhiên, dù được bổsung và hoàn thiện nhưng công tác vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, ảnh hưởng đếnchất lượng DA và quyết định của cơ quan Nhà nước cũng như của nha dau tu trongquá trình phân tích đánh giá DA

Với mong muốn tìm hiểu cặn kẽ cũng như tham gia vào hoạt động thẩm địnhDAĐT của nha dau tu, em đã chọn Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản –Bất động sản DATC là địa điểm thực tập của mình Tại đây em đã được quan sát hoạtđộng của Công ty nói chung và của anh chị trong Ban Quản lý đầu tư BĐS nói riêng, từ

đó đã nắm được hoạt động của Ban trong việc thẩm định DAĐT Tuy nhiên, với tiềnthân là Công ty định giá và Ban mới được thành lập khi Công ty chính thức được thànhlập với tên gọi chọn Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sảnDATC nên công tác thẩm định DAĐT của Ban vẫn chưa được hệ thống hóa một cáchkhoa học cũng như còn xuất hiện nhiều vấn đề, sai sót trong quá trình thẩm định, do đó,hoàn thiện công tác này là vấn đề cấp thiết góp phần nâng cao chất lượng làm việc của

Ban nói riêng và nâng cao hiệu quả làm việc cho Công ty nói chung Nhận định được

vấn đề này, em đã lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC” với mong muốn đóng góp vào việc hoàn thiện công tác thẩm định

DAĐT bất động sản (BĐS) tại Công ty

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn về Công tác thẩm định DAĐTBĐS

- Phân tích và đánh giá công tác thẩm định DAĐT BĐS tại Công ty cổ phần Tưvấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

- Xác định phương hướng và các giải pháp cho vấn đề tồn tại khi thực hiện côngtác thẩm định DAĐT BĐS tại Công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bấtđộng sản DATC

3 Đối tương và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là công tác thẩm định DAĐT BĐS

- Phạm vị nghiên cứu:

+ Nghiên cứu công tác thẩm định DAĐT BĐS tại Công ty cổ phần Tư vấn –Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC trong giai đoạn 3 năm 2010 – 2012 + Trong phạm vi hoạt động của Văn phòng Công ty (trụ sở tại Tầng 6, số 4, ngõHàng Chuối 1, phố Hàng Chuối, phường Phạm Đình Hổ, quận Hai Bà Trưng,thành phố Hà Nội) cụ thể là hoạt động thẩm định DAĐT BĐS của Công ty trongBan quản lý và đầu tư BĐS

4 Phương pháp nghiên cứu

Có một số phương pháp được sử dụng bao gồm:

- Phương pháp thu thập thông tin: Tìm kiếm các văn bản, thông tin và tài liệu

về công tác thẩm định DAĐT BĐS trên các phương tiện thông tin có thể thu thậpđược như báo chí, báo cáo chuyên ngành, internet,…

- Phương pháp phân tích: Phân tích các thông tin tìm kiếm được, chắt lọc lại

những thông tin cần thiết để hệ thống hóa hệ thống lý luận đồng thời thu thập cácthông tin hoàn thiện về mô hình thực hiện của công tác thẩm định DAĐT trong thực

tế

- Phương pháp so sánh: Trên cơ sở sự phân tích cũng như các thông tin thu thập

được tiến hành so sánh các thông tin cùng mô hình đối tượng như thông tin của các

nước khác trên thế giới cũng như cách thực hiện của các công ty khác trong nước,

từ đó làm căn cứ cho việc đánh giá và tìm kiếm giải pháp sau này

- Phương pháp đánh giá: Trên cơ sở thông tin đã phân tích tiến hành đánh giá để

xác định những ưu điểm, nhược điểm cũng như thuận lợi, khó khăn của hoạt độngthẩm định DAĐT trong lý thuyết cũng như trong thực tế, từ đó làm căn cứ cho việctìm kiếm các giải pháp cần thiết để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của công tácthẩm định DAĐT

- Phương pháp chuyên gia kết hợp nghiên cứu chọn lọc: Tìm kiếm các tài liệu

nghiên cứu đã từng viết về công tác thẩm định DAĐT BĐS của các chuyên gia đểtìm hiểu về sự phân tích cũng như đánh giá của các chuyên gia, thu thập và chọn lọcnhằm tìm ra được thông tin cần thiết, giúp hệ thống một cách khái quát nhất lý luậncủa công tác thẩm định đồng thời áp dụng những đề xuất có thể phù hợp với công ty

để tìm kiếm giải pháp cho vấn đề còn tồn tại

5 Kết cấu, nội dung chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì chuyên đề kếtcấu gồm 3 chương:

Chương 1 Tổng quan về thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Chương 2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Công

ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

Chương 3 Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định

DAĐT BĐS tại Công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1.1 Đầu tư bất động sản

- Khái niệm:

Hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là qua trinh su dung các nguồn lực về taichinh, lao động, tài nguyên thiên nhiên, và các tai san vat chat khác nhằm trực tiếphoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹthuật của nền kinh tế Xuất phát từ phạm vi phát huy, tác dụng của các kết quả đầu

tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư

Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các

hoạt động nào đó nhằm thu về cho nguoi dau tư các kết quả nhất định trong tươnglai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó Nguồn lực có thể làtiền, là tài nguyên, thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ Các kết quả đạt được cóthể là sự tăng thêm các tài sản tai chinh, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực

Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở

hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớnhơn các, nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó

Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: “Đầu tư là hoạt động sử dụng cácnguồn lực tai chinh, nguồn lực vat chat, nguon luc lao dong va tri tue o thoi diemhien tai de san xuat kinh doanh, trong một thời gian nhằm thu về kết quả là lợinhuận và lợi ích kinh tế xã hội đồng thời thực, hiện được những mục tiêu nhất đinhtrong tương lai.”

Với đối tượng là BĐS, đầu tư BĐS mang đặc trưng của loại hình BĐS vềnguồn gốc hình thành, quá trình hình thành và thời gian đầu tư, do đó khái niệm đầu

tư BĐS được hiểu như sau: “Đầu tư BĐS là một tập hợp các hoạt động có liên quanđến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình BĐSnhằm mục đích phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm,dịch vụ trong một thời gian nhất định thông qua việc sử dụng các nguồn lực xácđịnh.”

- Mục đích của hoạt động đầu tư BĐS:

+ Hộ gia đình: nhằm tối đa hóa lợi ích đó là lợi ích sử dụng, lợi ích thẩm mỹ…

+ Doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhằm mục đích sinh lời, tối đa hóa lợi nhuận + Chính phủ: nhằm mục đích tối đa hóa phúc lợi xã hội.

- Phân loại hoạt động đầu tư BĐS:

+ Theo quan hệ của chủ đầu tư (CĐT):

 Đầu tư trực tiếp: là phuong thuc dau tu trong đo CĐT truc tiep tham gia

quan lý vốn đã bỏ ra Người chủ thể đầu tư chiu hoan toan trach nhiệm về kếtquả đầu tư

 Đầu tư gián tiếp: là phương thức đầu tu trong do CĐT khong trực tiếp tham

gia quan ly von da bo ra Loại đầu tư này còn được gọi là đầu tư tai chinh như

cổ phiếu, chứng khoán, trái khoán…

+ Theo nội dung của kế hoạch đầu tư:

 Đầu tư xây dựng cơ bản: là quá trình sử dụng các nguồn lực vào hoạt động

sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở, rộng tài sản, cố định, nhằm từng bướctăng cường và hoàn thiện, cơ sở vật chất kỹ thuật cho nền kinh tế

 Đầu tư vào tài sản lưu động: là sự bỏ vốn ra để làm tăng thêm giá trị hàng

hoá ton kho của cac doanh nghiep, bao gồm cả nguyên, nhiên vật liệu, sảnphẩm do dang, và thành phẩm tồn kho

 Đầu tư vào lực lượng sản xuất BĐS: là qua trinh bo von làm tăng thêm

chất lượng và số lượng, cho các nhân lực tham gia quá trình xây, dựng và tạolập BĐS

+ Theo hình thức đầu tư:

 Đầu tư xây mới: là hình thức đầu tư mà CĐT bỏ vốn và các nguồn lực khác

từ cơ bản đến hoàn thiện nhằm mục đích xây dựng nên các công trình BĐStrên nền tảng hoàn toàn mới mà, trước đây chưa từng có

 Đầu tư theo chiều sâu: là hình thức đầu tư mà CĐT bỏ vốn và các nguồn

lực khác trên nền tảng một hoạt động, đầu tư khác nhằm, khai thác tối đanhững gì, đã thực hiện để thu được lợi ích

 Mở rộng các công trình hiện có: là hình thức đầu tư mà CĐT đầu tư vào đối

tượng BĐS đó nhằm mục đích cơi nới thêm và khai thác, mở rộng trên nềntảng đầu tư trước đó từ đó thu được, lợi ích lớn hơn

+ Theo thời hạn đầu tư:

 Đầu tư ngắn hạn: là hình thức đầu tư mà thời gian thực hiện và thu về lợi

ích mang tính ngắn hạn trong khoảng thời gian từ 5 – 10năm

 Đầu tư dài hạn: là hình thức đầu tư mà thời gian thực hiện và thu về lợi ích

là kéo dài, lớn hơn 10 năm

- Đặc điểm của hoạt động đầu tư BĐS: xuất phát từ đặc điểm của BĐS và thị

trường BĐS nên hoạt động đầu tư BĐS mang một số đặc điểm

+ Đầu tư BĐS đòi hỏi nguồn lực, vốn đầu tư lớn: với đối tượng BĐS là tài sản

cố định có giá trị lớn nên nguồn vốn chi cho hoạt động đầu tư phải lớn đủ để xâydựng, duy trì và thu được lợi nhuận

+ Thời gian hình thành và thu được kết quả là lâu dài: BĐS có thời gian hìnhthành lâu cũng như là hoạt động mang giá trị lớn nên quyết định đầu tư cần đượccân nhắc, do đó, hoạt đông đầu tư có thời gian từ lúc bắt đầu hình thành ý tưởngđến khi thực hiện là lâu dài cũng như thời gian xây dựng kéo dài khiến thời gianthu được lợi nhuận lớn hơn so với các hoạt động đầu tư khác

+ Chịu ảnh hưởng của Pháp luật: là hoạt động đầu tư liên quan đến xã hội, ảnhhưởng và liên quan đến môi trường nên cần có sự can thiệp của Nhà nước, Nhànước dùng Pháp luật để thực hiện sự quản lý của mình từ đó hoạt động đầu tưphải phụ thuộc chặt chẽ vào Pháp luật và thực hiện phù hợp với Pháp luật để đảmbảo mang lại lợi ích cho toàn xã hội

+ Thời gian thu hồi vốn chậm: Do thời gian hình thành ý tưởng, thực hiện cũngnhư thu lại được kết quả là kéo dài nên kéo dài thời gian thu hồi vốn

+ Nha dau tu mua khó phân tán rui ro: với giá trị lớn cũng như thời gian thu hồivốn là dài nên các nha dau tu mua khi tiến hành đầu tư vào BĐS sẽ khó thu hồinhanh tuy mang lại lợi nhuận cao vì thế nên rui ro khó được phân tán

+ Đầu tư chịu ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên: do hoạt động đầu tư BĐS liênquan đến công trình BĐS được thực hiện ngoài trời nên chịu ảnh hưởng lớn bởicác yếu tố tự nhiên

+ Hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế của công trình: vì giá trị màhoạt động đầu tư BĐS thu lại phần lớn là lợi ích cho các nha dau tu nên hiệu quả

đầu tư được mong đợi là hiệu quả hoạt động của BĐS và chủ yếu là lợi ích kinh

tế thu được phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế của công trình

- Các lợi ích và rui ro trong đầu tư BĐS:

 Góp phần vào lợi ích kinh tế - xã hội – môi trường

Tai chinh bao gồm:

 Mỗi một đầu tư BĐS đều kỳ vọng một mức lợi nhuận đặc trưng của đầu tưBĐS (đầu tư BĐS có lợi nhuận tương đối cao so với các ngành khác)

 Sự gia tăng về giá trị đầu tư: Mang lại lợi ích nhiều hơn so với lợi nhuậnbình quân, phụ thuộc vào tài năng của nhà quản lý và đầu tư BĐS

 Giá trị thị trường có thể góp phần mang lại lợi ích cho nha dau tu về mặt taichinh nếu như nha dau tu đánh giá đúng thời điểm

 Tác động đến giá trị thị trường: với giá trị lớn và quan hệ mật thiết với mọiđối tượng mặt hàng khác trên thị trường nên giá của BĐS ảnh hưởng lớn đếngiá trị thị trường của các đối tượng sản phẩm, dịch vụ khác trên thị trường

+ Rui ro:

Những rui ro tự nhiên: rui ro lựa chọn địa điểm rui ro do điều tra số liệu,

thăm dò, khảo sát rui ro làm hư hỏng công trình, gián đoạn công trình

Những rui ro chung của lĩnh vực kinh doanh BĐS: Rui ro về thời gian đầu tư

kéo dài và phản ứng chậm Tập trung vốn nên không phân tán rui ro Khả năng phânchia của BĐS thấp Rút khỏi thị trường khó

Đối với từng DA có thể gặp rui ro riêng:Rui ro về mặt phap ly Sự thay đổi về

chính sách, quy hoạch Rui ro do tranh chấp Rui ro về mặt tài sản do thiên nhiên(động đất, lũ lụt, mưa bão…), con người (hoả hoạn, quá trình vận hành sử dụng gây

ra hỏng…) Rui ro do bien dong thị trường

Vì vậy khi xác định đầu tư vào BĐS, nha dau tu phải tính trước rui ro và cácphương án giải quyết

1.1.2 Dự án đầu tư và dự án đầu tư bất động sản

1.1.2.1 Dự án đầu tư

Theo luật đầu tư thì DAĐT là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn đểtiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.Như vậy DAĐT có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:

- Về mặt hình thức nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có

hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả vàthực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Trên góc độ quản lý, DAĐT là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động

để tạo ra các kết quả tai chinh, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài

- Trên góc độ kế hoạch, DAĐT là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một

công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề chocho các quyết định đầu tư và tài trợ

- Về mặt nội dung, DAĐT là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau

được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụthể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định

 Theo giải thích trong Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành kèm theoNghị định số 52/199/NĐ – CP ban hành ngày 8/7/1999 của Chính Phủ, Nghị định

số 12/2000/NĐ – CP ban hành ngày 05/05/2000, Nghị định số 07/2003 ban hànhngày 30/01/2003 của Chính phủ (đang đươc áp dụng) tại Điều 5 Quy định: “DAĐT

là một tập hợp các, đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặccải tạo những cơ sở, vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt sốlượng hoặc duy trì, cải tiến và nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trongkhoảng thời gian xác đinh” (chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp)

1.1.2.2 Dự án đầu tư bất động sản

- DAĐT BĐS là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết vớinhau, được kế hoạch hoá chi tiết, triển khai các hoạt động nhằm từng bước tạo rasản phẩm của công trình BĐS, đạt được mục tiêu đề ra trong một khoảng thời giannhất định

- Những yêu cầu cơ bản của DAĐT:

+ DA phải đảm bảo tính khoa học: DA xây dựng phải dựa trên các căn cứ, luận

cứ về mặt khoa học cũng như thực tiễn Nội dung các công việc DA phải đượcthiết kế đầy đủ, logic chặt chẽ

+ DAĐT phải đảm bảo tính phap ly: Là DA phải có đầy đủ căn cứ phap ly đểxây dựng, để triển khai thực hiện Các sản phẩm của DA tạo ra cũng phải phùhợp với quy định của nhà nước và yêu cầu của thị trường

+ DAĐT phải đảm bảo tính thống nhất: Tính thống nhất được thể hiện ở logiccủa các khâu công việc, quan hệ, tác động giữa các công trình được hình thànhQuá trình điều chỉnh các mục tiêu của DA cũng phải được tiến hành theo trình

tự, quy định và đảm bảo tính thống nhất trong quá trình điều chỉnh

+ DA phải đảm bảo đáp ứng được yêu cầu của thực tế và mang tính khả thi+ DA phải đảm bảo tính phap ly

1.1.3 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản

1.1.3.1 Thẩm định dự án đầu tư

Các DAĐT sau khi được soạn thảo, và thiết kế xong dù đuoc nghien cuu tinhtoan rat ky luong và chi tiết thì chỉ mới qua bước khởi đầu Để đánh giá tính hợp lý,tính hiệu quả, tính khả thi của DA và ra quyết định DA có được thực hiện haykhông thì phải có một quá trình xem xét, kiểm tra, đánh giá một cách độc lập vàtách biệt với quá trình soạn thảo DA Quá trình đó gọi là thẩm định DA Có rấtnhiều quan điểm khác nhau, về thẩm định tuỳ theo tinh chat cua cong cuoc dau tư

và chu the có thẩm quyền thẩm định, song đứng trên góc độ tổng quát có thể địnhnghĩa như sau:

Thẩm định DAĐT là quá trình một cơ quan chức năng (Nhà nước hoặc tưnhân) thẩm tra, xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện về các mặtphap ly, các nội dung co ban anh huong đến hiệu quả, tính khả thi, tính hiện thựccủa DA, để quyết định đầu tư hoặc cấp, giấy phép về đầu tư hay quy định về đầutư…

1.1.3.2 Thẩm định dự án đầu tư bất động sản

Để thẩm định được một DAĐT BĐS, các cán bộ thẩm định phải dựa vào cáctài liệu như hồ sơ DA, CĐT, văn bản phap ly về quy hoạch cũng như phát triển hạtầng khu vực… Từ những tài liệu này, cán bộ thẩm địn h lập ra tờ trình thẩm địnhvới các nội dung thẩm định về các vấn đề cụ thể theo quy trình thẩm định và đưa rakết luận là, một bản kiến nghị lên cấp trên về tính, khả thi hay không khả thi của

DA cần thẩm định Công việc thẩm định phải được xem xét một cách tỉ mỉ, xemxét trên mọi phương diện thì mới đầu tư không bị thua lỗ Việc thẩm định chính,xác là thành công bước đầu trong việc đầu tư có hiệu quả hay không

Thẩm định về DAĐT BĐS luôn có những đặc thù rất riêng mà khi thẩm địnhcán bộ thẩm định cần quan tâm tới đặc biệt là đối tượng, của công tác thẩm định.DAĐT BĐS là những DAĐT vào BĐS, nên nó có đặc điểm chung là nó cố định, và

nó tập trung rất nhiều vốn, sản phẩm, cũng rất riêng biệt cho từng cụ thể, vì thếCĐT tiêu thụ và CĐT mục tiêu cũng rất khác nhau Ví dụ, xây dựng một khu vuichơi giải trí ở Nha Trang khác với ở Đà Lạt, do điều kiện địa lý, khí hậu, cảnh quanthiên nhiên, phải tính đến lượng CĐT sử dụng dịch, vụ đó, mức sống dân cư ở mỗinơi là khac nhau vì thế khả năng tiêu thụ sản phẩm cũng khác nhau

Một DAĐT BĐS có rất nhiều đặc điểm riêng biệt như: giá trị lớn thời gianxây dựng lâu, thời gian sử dụng lâu vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên nơi xây dựngsản phẩm của DA hồ sơ phap ly của DA thị trường tiêu thụ của DA việc quản lý

sử dụng DA

Các điều kiện thành công của một DAĐT BĐS cũng như tính khả thi của DAnhư sau:

- DA phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát triển của vùng, dia phuong?

- DA có khả năng trả nợ hay không?

- DA có các chỉ số tai chinh hợp lý đảm bảo DA có lãi không?

Ngoài ra ta có thể áp dụng nguyên tắc 5C trong thẩm định để thẩm định DABĐS:

- Character (tính cách): thẩm định động cơ huy động vốn, lịch sử tín dụng, thànhtích kinh doanh

- Capacity (khả năng trả nợ): So sánh dòng tiền sau thuế của DA vay vốn và nợđến hạn phải trả

- Capital (tỉ lệ vốn tự có tham giá trong tổng vốn đầu tư): Tỉ lệ này nên từ 0.5 trởlên

- Collateral (Thế chấp): Thẩm định tài sản thế chấp của CĐT

- Conditions (các điều kiện): Thẩm định các điệu kiện kinh tế - xã hội liên quanđến DA

Từ những đặc điểm trên có thể khai quát được, “Thẩm định DAĐT BĐS làcông tác thẩm định được tiến hành bởi cơ quan Nhà nước hoặc doanh nghiệp tưnhân nhằm mục đích thẩm tra, xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện

về mặt phap ly, mặt kinh tế, tính hiệu quả và tính khả thi của DAĐT xây dựng BĐStrên cơ sở các tiêu chuẩn, định mức, quy định của cơ quan quản lý Nhà nước, tiêuchuẩn và thông lệ quốc tế, từ đó ra quyết định cấp phép đầu tư hay quyết định bỏvốn đầu tư vào DA.”

1.2 VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢNThẩm định DAĐT BĐS là mot cong viec can thiet, quan trong Các bên liên

nhau sẽ có cách tiếp cận và mục đích thẩm định khác nhau, kết quả thẩm định theo

đó sẽ có vai trò khác nhau đối với mỗi bên

- Đối với nha dau tu: việc thẩm định DAĐT, BĐS có vai trò giúp CĐT lựa chọn

được các DAĐT tốt nhất, có tính khả thi cao, phù hợp với điều kiện, khả năng taichinh hiện có, và đem lại cho CĐT thu nhập cao nhất có thể có được

- Đối với ngân hàng: với tư cách là bên thẩm định DA để cho vay, ngân hàng

quan tâm đến muc đo an toan von Ngân hàng sẽ chỉ ra quyết định đầu tư khi biếtchắc DA hoat đong hieu qua, có đay đa kha nang tra no đung han voi muc lãi suấthiện hành của ngân hàng Vì vậy công tác thẩm định DAĐT là việc không thể thiếu.Mặt khác, bên cạnh việc xác định tính khả thi của DA, hieu qua kinh te, khảnăng trả nợ và những rui ro có thể xảy ra của DA, công tác thẩm định DAĐT còn

là cơ sở để ngân hàng, xác định số tiền cho vay, thời gian cho vay và thời điểm bỏvốn cho dù án

Nói chung, công tác thẩm định DAĐT BĐS có vai trò giúp, cho ngân hàng raquyết định có đầu tư hay không? Nếu đầu tư thì, đầu tư như thế nào, với mức baonhiêu là tốt nhất? Điều này đảm bảo cho, ngan hang đuoc an toan trong sử dụngvốn, giảm thiểu nợ quá hạn và khó đòi

- Đối với cơ quan quản lý nhà nước: việc thẩm định DA sẽ giúp các cơ quan này

thấy được tính cần thiết, phù hợp của DA với chiến lược, chương trình, kế hoạchphát triển của quốc gia, ngành, dia phuong Việc thẩm định DAĐT BĐS có vai trògiúp cho các cơ quan này xác định hiệu quả sử dụng các nguồn lực xã hội cho DA,cân đối giữa chi phí và lợi ích đem lại của DA để quyết định và cấp phép đầu tư.Tuy mục đích thẩm định DAĐT BĐS đối với các chủ thể khác nhau là khácnhau nhưng tựu trung lại viêc thẩm định DAĐT BĐS là việc xem xét DAĐT có khảthi hay không để đưa DA đó vào hoạt động

1.3 MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯBẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Mục đích của công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản

- Đánh giá tính hợp lý của DA: tính hop lý đuoc bieu hien mot cach tong hop (biểu

hiện trong tinh hieu qua va tinh kha thi) và được biểu hiện ở từng nội dung và cáchthức tính toán của DA

- Đánh giá tính phù hợp của DA: Mục tiêu, của DA phai phu hop với mục tiêu

phát triển kinh tế - xã hội

- Đánh giá tính hiệu quả của DA: hiệu quả của DA được xem xet trên hai phuong

diện: hieu qua tai chinh va hieu qua kinh tế - xã hội của DA

- Đánh giá tính khả thi của DA: đây là mục đích hết sức, quan trọng trong thẩm

định DA Một DA hop ly và hieu qua can phai có tính khả thi Tất nhiên hợp lý, vàhiệu quả là hai điều kiện quan trọng để DA có, tính khả thi Nhưng tính khả thi cònphải xem xét với nội dung, và phạm vi rộng hơn của DA (cac ke hoach to chuc thuchien, moi truong phap ly của DA)

1.3.2 Yêu cầu

Yêu cầu thẩm định DAĐT BĐS xuất phát từ bản chất, tính phức tạp và đặctrưng cơ bản của hoạt động đầu tư BĐS Với đặc trưng của hoạt động đầu tư BĐS,thẩm định DAĐT BĐS nhằm làm sáng tỏ và phân tích về một loạt các vấn đề cóliên quan tới tính khả thi trong quá trình thực hiện DA BĐS với những thông tin vềbối cảnh và các giả thiết sử dụng trong DA này Đong thoi, đanh gia đe xac đinhxem DA có giúp quốc gia đạt được các mục tiêu xa hoi hay không, nếu có thì bằngcách nào, và lieu cac DA có đat đuoc hieu qu a kinh te hay không khi, đạt các mụctiêu xã hội này

Giai đoạn thẩm định DAĐT BĐS bao hàm một loạt khâu thẩm định và quyếtđịnh, đưa tới kết quả là chấp thuận hay bác bỏ DA Như vậy về mặt chuyên mônyêu cầu chung của công tác thẩm định DA là: đảm bảo tránh thực hiện đầu tư các

DA không có hiệu quả, mặt khác cũng không bỏ qua các cơ hội đầu tư có lợi

Mặt khác, thẩm định DAĐT BĐS còn là một công việc được thực hiện theoquy định về quản lý đầu tư, vì vậy cần được tiến hành theo các yêu cầu về quản lý

Về mặt này, công tác thẩm định DA phải được tiến hành phù hợp với các quy địnhhiện hành về quản lý đầu tư và đảm bảo thời hạn quy định

Với các lý do trên, thẩm định DAĐT BĐS cần đảm bảo các yêu cầu sau:

- Nắm vững chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của dia phuong vàcác quy chế, luật pháp về quản lý kinh tế, quản lý đầu tư và xây dựng của nhà nước

- Hiểu biết về bối cảnh, điều kiện cụ thể của DA, tình hình và trình độ kinh tếchung của dia phuong, đất nước và thế giới Nắm vững tình hình sản xuất kinh

doanh,các số liệu tai chinh của doanh nghiệp với các doanh nghiệp khác, với ngânhàng và ngân sách nhà nước.

- Biết khai thác số liệu trong các báo cáo tai chinh của CĐT, các thông tin về giá

cả, thị trường để phân tích hoạt động chung của CĐT, từ đó có thêm căn cứ đểquyết định hoặc cho phép đầu tư

- Biết xác định và kiểm tra các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật quan trọng của DA, đồngthời thường xuyên thu thập, đúc kết, xây dựngcác chỉ tiêu định mức kinh tế -kỹthuật tổng hợp, trong và ngoài nước để phục vụ cho việc thẩm định

- Đánh giá khách quan, khoa học và toàn diện về nội dung DA, có sự phối hợpchặt chẽ với các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia

- Thẩm định kịp thời, tham gia ý kiến ngay từ khi nhận được hồ sơ DA

- Thường xuyên hoàn thiện các quy trình thẩm định, phối hợp phát huy được trítuệ tập thể, tránh sách nhiễu

1.4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯBẤT ĐỘNG SẢN

BĐS vốn là một lĩnh vực đặc biệt của đầu tư Có thể kể đến một số loại DA vềđầu tư BĐS như sau: xây dựng căn hộ văn phòng Khu công nghiệp khu chế xuấtCông trình công cộng như: chợ, công viên, khu vui chơi Những DA BĐS cónhững đặc điểm riêng biệt so với các DA khác ví dụ, như DA BĐS thuong gan voiđất đai, đieu kien tu nhien, xã hội của dia phuong nơi DA hoạt động Cụ thể đối vớiDAĐT BĐS có một số đặc điểm riêng sau:

- Đầu tư về BĐS bao giờ cũng cần vốn rất lớn Vốn này lại không có tính linhhoạt cao vì vốn bỏ, ra lớn nhung thoi gian đe hoan thanh DA và thu hồi vốn có thểlâu

- Mặt khác, đầu tư lớn, thời gian dài, nên độ rui ro của nó rất cao Nhưng đi kèmvới độ rui ro cao là lợi nhuận thu được cũng rất lớn

- DA BĐS cần phải chú ý đến nguoi tiêu dùng cuối cùng DA cần phải quan tâmđen muc song chung cua noi thuc hien DA, quan tâm tới thị hiếu người tiêu dùng,chú ý đến nhu cầu, thị trường tiêu thụ

- Đầu tư kinh doanh BĐS thuong, gắn với hoạt đong xây dựng Để đau tu co hieuqua yeu cau CĐT phải có năng lực nhất định trong lĩnh vực này CĐT phải cónăng, lực về tai chinh, năng lực kinh nghiệm trong những DA tương tự và năng lựctrong việc thực hiện DA

- Các công trình được hình thành phải đảm bảo yêu cầu về kĩ thuật, có kiến trúcđẹp, hài hòa với môi trường, đảm bảo tính kinh tế, phù hợp với yêu cầu phát triểncủa dia phuong, quốc gia.

Với những đặc điểm mang tính cá biệt trên nên các nhân tố ảnh hưởng đến côngtác thẩm định DAĐT BĐS bao gồm:

1.4.1 Môi trường phap ly

Các văn bản pháp luật là yếu tố trực tiếp định hướng và ảnh hưởng đến côngtác thẩm định Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác thẩm định các DAĐT

sử dụng vốn nhà nước đã được quy định cụ thể và gần đây đã được bổ sung sửa đổi

để ngày càng phù hợp và cập nhật hơn với thực tế hiện nay Những tiến bộ haynhững mặt còn hạn chế của các văn bản pháp luật chính là nhân tố ảnh hưởng trựctiếp nhất đến chất lượng của công tác thẩm định cũng như việc ra quyết định đầu tư

1.4.2 Phương pháp thẩm định

DAĐT sẽ được thẩm định đầy đủ và chính xác khi có phương pháp thẩmđịnh khoa học kết hợp với các kinh nghiệm quản lý thực tiễn và các nguồn thông tinđáng tin cậy Việc thẩm định DA có thể tiến hành theo nhiều phương pháp khácnhau tuỳ thuộc vào từng nội dung của DA cần xem xét Việc lựa chọn phương phápthẩm định phù hợp đối với từng DA là một yếu tố quan trọng nâng cao chất lượngthẩm định Các phương pháp thường được sử dụng đó là phương pháp so sánh,phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp phân tích độ nhạy của DA Tuynhiên phương pháp chung để thẩm định là so sánh, đối chiếu nội dung DA với cácchuẩn mực đã được quy định bởi pháp luật và các tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật thíchhợp cũng như các kinh nghiệm thực tế

1.4.3 Thông tin

Thông tin là một yếu tố cực kỳ quan trọng và không thể thiếu được trongcông tác thẩm định Thông tin đầy đủ và chính xác là cơ sở cho việc thẩm định đạtkết quả cao Ngược lại thông tin không đầy đủ và phiến diện sẽ dẫn đến nhữngquyết định sai lầm về tính khả thi của DA, từ đó có thể đưa đến những quyết địnhđầu tư sai lầm Càng có nhiều thông tin về DA giúp cho cán bộ thẩm định càng cónhiều cơ sở hơn cho những kết luận của mình về DA Khi đã thu thập đủ thông tinliên quan đến DA giúp cho cán bộ thẩm định có cái nhìn tổng quát, tổng thể về DA

dẫn đến thời gian thẩm định DA được rút ngắn mà chất lượng thẩm định DA đượcnâng cao hơn Từ những thông tin thu thập được, cán bộ thẩm định phải đi vào xử

lý các thông tin nhằm phục vụ cho công tác thẩm định Những thông tin mà cán bộthẩm định thu thập được thường ở dạng thô, do vậy yêu cầu phải xử lý những thôngtin đó Việc xử lý những thông tin đó rất quan trọng và góp phần vào trong các kếtluận về DA Ngày nay, công nghệ thông tin không ngừng phát triển, các thông tinđược cán bộ thẩm định tiếp cận qua nhiều kênh thông tin khác nhau: phương tiệnthông tin đại chung: sách báo, tạp chi, đài, ti vi, điện thoại, internet… Nhưng để vậndụng những thông tin mà mình thu thập được cho công tác thẩm định đòi hỏi cán bộthẩm định phải có phương pháp xử lý thông tin thích hợp, có trình độ chuyên mônsâu Bên cạnh đó, một DAĐT có liên quan đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế vàthường có hiệu quả tác dụng lâu dài cho nên người thẩm định phải có kiến thức,thông tin tổng hợp về mọi mặt kinh tế xã hội Có như vậy, trong quá trình thẩm địnhmới đáp ứng được yêu cầu chuyên môn, đưa ra được những kết luận có tính chínhxác về DA

Để có được nguồn thông tin có chất lượng thì phương pháp thu thập, xử lý,lưu trữ thông tin cũng đóng một vai trò vô cùng quan trọng Vì vậy bên cạnh việcphối hợp giữa các Nhà nước, cơ quan, công ty để thu được những thông tin từ nhiềunguồn và nhiều chiều, vấn đề xử lý, phân tích và lưu trữ thông tin cũng cần đượccân nhắc kỹ lưỡng và từng bước nâng cao chất lượng của hoạt động này

1.4.4 Quy trình thực hiện thẩm định

Khâu có ý nghĩa quan trọng trong quá trình thẩm định DA là thực hiện cáccông việc thẩm định Thực hiện tốt khâu này sẽ đảm bảo được những yêu cầu đặt ratrong công tác thẩm định Để thực hiện tốt khâu này phải có một quy trình thẩmđịnh hợp lý, khoa học Cơ sở hình thành quy trình thẩm định DA là nhiệm vụ tổngquát của công tác thẩm định DA:

- Phân tích, đánh giá tính khả thi của DA về công nghệ, kinh tế, xã hội, môitrường…

- Đề xuất và kiến nghị với nhà nước chấp nhận hay không chấp nhận DA, nếuchấp nhận thì với những điều kiện nào

Việc thứ nhất chủ yếu là công việc xem xét, đánh giá chuyên môn của cácchuyên gia Việc thứ hai là của các nhà quản lý: lựa chọn phương án và điều kiện

phù hợp nhất Xây dựng được một quy trình thẩm định phù hợp sẽ đảm bảo đượccác yêu cầu quản lý nhà nước, quản lý ngành và phối hợp các ngành, các diaphuong trong việc đánh giá, thẩm định và xử lý những vấn đề tồn tại của DA đồngthời đảm bảo tính khách quan trong việc thẩm định các DA, cho phép phân tíchđánh giá sâu sắc các căn cứ khoa học và thực tế các vấn đề chuyên môn bên cạnh

đó còn đơn giản hoá được công tác tổ chức thẩm định mà vẫn nâng cao được chấtlượng thẩm định

1.4.5 Quản lý Nhà nước đối với đầu tư

Các chủ trương chính sách của nhà nước đối với hoạt động đầu tư cũng cóảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định Đó là: Phân cấp thẩm định và ra quyếtđịnh đầu tư, khuyến khích đầu tư các định hướng quy hoạch tổng thể phát triểnkinh tế - xã hội theo lãnh thổ các quy định trong việc nhập thiết bị, chuyển giaocông nghệ Các quy định này không chỉ tạo ra một hành lang phap ly cho hoạt độngthẩm định mà còn tác động trực tiếp đến việc thực thi các DA sau này Việc xâydựng một hệ thống quản lý gọn nhẹ sẽ góp phần nâng cao chất lượng và tiết kiệmthời gian cho công tác thẩm định

Phân cấp thẩm định là việc phân chia quyền hạn và trách nhiệm cho các cánhân, tổ chức nhà nước hoặc tư nhân thẩm định, quyết định đầu tư hoặc cấp giấyphép đầu tư quy định về đầu tư Các cá nhân, tổ chức dựa vào quy chế quản lý đầu

tư và xây dựng cùng với các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành quy chế hiện hành,thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình trong phạm vi được Chính phủ phân cấp

và hướng dẫn

CĐT (hoặc tư vấn) có trách nhiệm lập và chịu trách nhiệm về tính chuẩn xáccủa các thông tin trong DA, chuyển trực tiếp đến cá nhân, tổ chức có thẩm quyềnthẩm định và phê duyệt Cá nhân, tổ chức có thẩm quyền thẩm định và phê duyệtchịu trách nhiệm về các ý kiến và quyết định của mình

1.4.6 Đội ngũ cán bộ thẩm định

Đội ngũ cán bộ thẩm định là nhân tố quyết định chất lượng công tác thẩmđịnh và góp phần không nhỏ trong việc giúp Chính phủ và cơ quan có thẩm quyềnđưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn Họ là những người trực tiếp tổ chức, thựchiện công tác thẩm định và đưa ra những đánh giá, xem xét mang tính chủ quan của

Các tố chất của cán bộ thẩm định bao gồm cả năng lực, trình độ, kinhnghiệm và tư cách đạo đức nghề nghiệp Để công tác thẩm định đạt kết quả cao đòihỏi người cán bộ thẩm định phải biết kết hợp nhuần nhuyễn giữa năng lực sẵn cócủa bản thân, trình độ chuyên môn và những kinh nghiệm từ thực tế, đặc biệt phải

có một phẩm chất đạo đức nghề nghiệp vô tư trong sáng, biết đặt lợi ích của côngviệc lên hàng đầu trong quá trình thực thi nhiệm vụ trách nhiệm của mình để đưa ranhững kết luận khách quan về DA, làm cơ sở đúng đắn cho việc ra quyết định đầutư

1.4.7 Vấn đề định lượng và tiêu chuẩn trong phân tích, đánh giá dự án

Để thẩm định đánh giá DA, vấn đề quan trọng và cần thiết là việc sử dụngcác chỉ tiêu kinh tế -kỹ thuật, mặc dù trong thẩm định đánh giá DA cũng có nhữngvấn đề được phân tích lựa chọn trên cơ sở định tính Việc sử dụng các chỉ tiêu kinh

tế -kỹ thuật cần thiết phải giải quyết hai vấn đề là định lượng và xây dựng tiêuchuẩn để đánh giá các chỉ tiêu đó Để có cơ sở đánh giá DA thì việc nghiên cứu xâydựng các tiêu chuẩn hoặc chỉ tiêu hướng dẫn là rất cần thiết, trước hết là các chỉ tiêu

về tai chinh và tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả DA như: tỷ lệ chiết khấu áp dụng chotừng loại DA, thời gian hoàn vốn tiêu chuẩn, hệ số bảo đảm trả nợ, suất đầu tư hoặcsuất chi phí cho các loại công trình, hạng mục công trình… Đây là những điểm cầnphải được đặc biệt chú ý đối với các cơ quan quản lý đầu tư tổng hợp như các bộ vàtừng dia phuong

1.5 CÁC NGUYÊN TẮC TRONG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Trên giác độ quản lý các DAĐT, việc thẩm định cần tuân thủ các nguyên tắcsau đây:

- Các DAĐT sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh,vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước và vốn do doanh nghiệp nhà nước đầu

tư đều phải tổ chức thẩm định trước khi phê duyệt và quyết định đầu tư

- Tất cả các DAĐT thuộc mọi nguồn vốn và mọi thành phần kinh tế khi ra quyếtđịnh và cấp giấy phép đầu tư phải qua khâu thẩm định về hiệu quả kinh tế xã hội, vềquy hoạch xây dựng , các phương án kiến trúc, công nghệ, sử dụng đất đai, tàinguyên Nguyên tắc này đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội cho các DAĐT Tránhthực hiện những DA chỉ đơn thuần có lợi về hiệu quả tai chinh Các cơ quan Nhà

nước với tư cách là chủ thể quản lý Nhà nước các DAĐT trước hết phải bảo đảm sựhài hoà giữa lợi ích kinh tế xã hội và lợi ích của các CĐT.

- Đối với các DAĐT sử dụng vốn phải được thẩm định về phương diện tai chinhcủa DA ngoài phương diện kinh tế xã hội đã nêu ở nguyên tắc đầu Nhà nước với tưcách vừa là CĐT vừa là cơ quan quản lý chung các DA thực hiện cả hai chức năngquản lý DA: quản lý DA với chức năng là CĐT và quản lý DA với chức năng quản

lý vĩ mô (quản lý nhà nước) Thực hiện nguyên tắc này nhằm đảm bảo sử dụng cóhiệu quả nhất những đồng vốn của Nhà nước Trong mọi DAĐT không thể tách rờigiữa lợi ích của CĐT quan tâm đặc biệt đến hiệu quả tai chinh mà ít quan tâm đếnhiệu quả kinh tế xã hôi, Nhà nước cần quan tâm đến phương diện kinh tế xã hội

- Cấp nào có quyền ra quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư thì cấp đó cótrách nhiệm thẩm định DA Thẩm định DA được coi như là chức năng quan trọngtrong quản lý DA của Nhà nước Thẩm định đảm bảo cho các cơ quan quản lý Nhànước ở cấp khác nhau ra quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư đúng theothẩm quyền của mình

- Nguyên tắc thẩm định có thời hạn: Theo nguyên tắc này các cơ quan quản lý đầu

tư của Nhà nước cần nhanh chóng thẩm định, tránh những thủ tục rườm rà, chậmtrễ, gây phiền hà trong việc ra quyết định và cấp giấy phép đầu tư

1.6 NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNGSẢN

Các yếu tố cần

phap ly

- Tư cách pháp nhân Năng lực của CĐT

- Sự phù hợp về chủ trương quy hoạch ngành, lãnh thổ

- Sự phù hợp về pháp luật chung của Việt Nam

- Các quy định, chế độ khuyến khích, ưu đãi

Công nghệ, kỹ

thuật

- Sự hợp lý về địa điểm xây dựng (về quy hoạch xây dựng, đảm bảo an ninh quốc phòng)

- Sử dụng đất đai, tài nguyên

- Tính hiện đại, hợp lý của công nghệ, thiết bị sử dụng

- Các tiêu chuẩn, quy phạm, giải pháp kỹ thuật xây dựng

- Các tiêu chuẩn và giải pháp đảm bảo môi trườngKinh tế, tai

chinh - Thị trường, qui mô đầu tư, thời gian hoạt động

- Khả năng đảm bảo vốn đầu tư (nguồn vốn)

- Chi phí: đầu tư, vận hành, các nghĩa vụ và chế độ về tai chinh

- Kết quả: Tai chinh(doanh thu và lợi nhuận), kinh tế

Tổ chức, thực

hiện, vận hành

- Khả năng đảm bảo các yếu tố đầu vào, đầu ra

- Các giải pháp tổ chức thực hiện quản lý DA(đặc biệt là vấn

đề giải phóng mặt bằng)

- Tổ chức bộ máy quản lý, các điều kiện vận hành

- Chuyển giao công nghệ, đào tạoHiệu quả - Hiệu quả tai chinh Hiệu quả kinh tế, xã hội

- Hiệu quả tổng hợp

1.6.1 Thẩm định yếu tố phap ly của dự án

Đây là bước thẩm định quan trọng cho phép đánh giá và xem xét tính hợppháp của DA trong khuôn khổ quy định pháp luật bao gồm xem xét sự phù hợp củanội dung DA với các quy định hiện hành đã được thể hiện trong các văn bản phápluật, chế độ, chính sách áp dụng đối với DA Sự phù hợp về quy hoạch (ngành vàlãnh thổ), quy định về khai thác và bảo vệ tài nguyên… Xem xét tư cách pháp nhâncủa CĐT, năng lực của CĐT…

1.6.2 Thẩm định yếu tố công nghệ, kỹ thuật của dự án

Đây là phần cốt lõi của DA, quyết định kết quả và hiệu quả của đầu tư, nênđược xem xét kỹ trước khi đánh giá khía cạnh khác, kể cả khả năng sinh lời về mặttai chinh và kinh tế của DA Vì vậy cần thu thập đủ ý kiến của chuyên viên kỹ thuật(kể cả những ý kiến được đăng tải trên báo chí) Có thể kết hợp với tiến hành điềutra riêng rẽ các vấn đề khác nhau với việc tập hợp nhóm các chuyên gia có tráchnhiệm xem xét, đánh giá tổng hợp Tuy nhiên, bước nghiên cứu này phải đi đến kếtluận thiết kế công nghệ hiện tại có giúp DA đạt mục tiêu đã nêu, có khả thi về mặt

kỹ thuật hay không?

Tất cả DAĐT vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cácDAĐT mở rộng sản xuất, đổi mới công nghệ, thiết bị đều phải thẩm định thiết bịcông nghệ

- Xem xét việc lựa chọn hình thức đầu tư và công suất của DA: Từ việc nghiêncứu kỹ năng lực và điều kiện sản xuất hiện tại của doanh nghiệp, đề xuất hình thứcđầu tư phù hợp Xem xét việc lựa chọn công suất thiết bị cần dựa vào nhu cầu thịtrường của sản phẩm, tính năng của thiết bị có thể lựa chọn và khả năng tai chinhcủa CĐT

- Nghiên cứu về dây chuyền công nghệ và lựa chọn thiết bị: Việc thẩm định phảiphân tích được rõ ưu điểm và những hạn chế của công nghệ lựa chọn Đối với điều

kiện cụ thể của Việt nam công nghệ được lựa chọn nên là công nghệ đã qua kiểmchứng thành công, vì vậy cần thu thập, tích luỹ thông tin về kinh ngiệm của các nhàsản xuất có sản phẩm và công nghệ tương tự Nếu là công nghệ áp dụng lần đầutrong nước cần có kết luận của cơ quan giám định công nghệ.

Sơ đồ 1.1 Vai trò của thẩm định kỹ thuật

Với các yếu tố, quy mô, công suất, công nghệ, thời gian và tiến độ DA lànhững yếu tố của sự hình thành và duy trì phát triển của DA, thẩm định các yếu tốnày là điều cần thiết để xem xét dự phù hợp và hiệu quả của toàn DA

Sinh viên: Phạm Quỳnh Trang

Thẩm định kỹ thuật

Thông qua luận chứng

Tiết kiệm nguồn lực

Khả thi Không khả thi

Bác bỏ

Chấp nhận Bác bỏ

Chấp nhận

Thất bại mất Bỏ

nguồn lực

Thu được nguồn lực

Tiết kiệm nguồn lực

Tổn thất nguồn lực

Thất bại

Thất bại

Từ căn cứ về các yếu tố đầu vào, quy mô của DA được vẽ nên và đánh giáxem có phù hợp không, bên cạnh đó với quy mô xây dựng và giải pháp kiến trúc cóphù hợp với sự phát triển chung cũng như với điều kiện hiện tại cho phép haykhông?

Công suất và công nghệ là yếu tố quyết định thời gian và tiến độ của DA,thẩm định các yêu tố này cho phép cán bộ thẩm định dần lập được một bảng kếhoạch hình thành của DA, hoạch định được quá trình hình thành, xây dựng và hoànthiện DA từ đó có cái nhìn và đánh giá tổng quan về hiệu quả của DA trong thờigian xây dựng, từ đó đưa ra kết luận về sự hiệu quả của DA theo tiến độ

1.6.3 Thẩm định sự cần thiết của dự án

Đây là bước thẩm định quan trọng đánh giá xem DA có thật sự cần thiết đểđầu tư, đầu tư vào DA có phù hợp với nhu cầu của thị trường hay không? Sản phẩmcủa DA BĐS có đặc thù là hình thành ngay tại nơi DA khởi công, không thể dichuyển và phụ thuộc phần lớn vào vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, quy hoạch vàchiến lược phát triển của dia phuong, của vùng miền Mỗi DAĐT là một mắt xíchquan trọng trong chương trình phát triển trung, dài hạn của ngành, của vùng và lãnhthổ Mặt khác, việc một DAĐT sẽ có ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường, cụ thể làtác động đến cung cầu hàng hoá (từ đó ảnh hưởng đến thị trrường Để xem xét DA

có tính khả thi hay không thì những vấn đề này là những vấn đề cần được quan tâmxem xét Ví dụ một DA xây dựng khách sạn thì phải xác định chiến lược của diaphuong đó có cho xây dựng hay không, xác định khu vực đó có các khách sạn cùngloại hay không để đánh giá tính cạnh tranh của DA

- Trước hết cán bộ thẩm định phải dựa vào các đường lối, chính sách ưu tiên pháttriển của Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành và dia phuong đã đề ra để xem xét

DA có vi tri uu tien nhu the nao trong quy hoach phat trien noi chung Đương nhiên,các DA nằm trong phạm vi khuyến khích phát triển, sẽ được ưu tiên hơn để đầu tư

và phát triển

- Sau đó, cán bộ thẩm định phải đánh giá, xem xét: nếu được đầu tư, DA có đónggóp và sẽ đóng góp gì cho các mục tiêu của xã hội, ví dụ: DA có làm gia tăng thunhập cho nền kinh tế quốc dân, cho doanh, nghiệp hay không? Các, nguồn tàinguyên và cơ sở ,vật chất sẵn có được sử dụng hợp lý hay không? DA sẽ tạo thêmbao nhiêu công ăn việc làm để hạn chế thất nghiệp?

Biện pháp đánh giá cụ thể mà cán bộ thẩm định thường sử dụng trong bướcthẩm định này là tìm và nắm được động lực thúc đẩy sự hình thành DAĐT haynguồn gốc ban đầu của DA.

Cuối cùng cán bộ thẩm định sẽ đưa ra kết luận: DA có và thực sự cần thiếtđược đầu tư hay không!

1.6.4 Thẩm định yếu tố tổ chức thực hiện, vận hành dự án

- Khả năng đám bảo yếu tố đầu vào và đầu ra của DA: Đối với DAĐT BĐS thì

các yếu tố đầu vào của DA chủ yếu là cho quá trình xây dựng các tài sản trên BĐS

đó vì thế, thẩm định các yếu tố đầu vào chủ yếu là thẩm định các yếu tố làm nên sựhình thành của BĐS về mặt vật chất Việc thẩm định này cần xác định một số vấn

đề như nhu cầu về vật liệu để xây dựng và hoàn thiện đúng tiến độ, các nhà cungcấp vật liệu, các vật liệu cần nhập khẩu…

Sau khi xác định các vấn đề trên thì cán bộ thẩm định phải thẩm định và nêuđược kết luận cho hai (2) vấn đề chính là:

+ DA có chủ động được nguồn cung cấp vật liệu trong quá trình xây dựng haykhông?

+ Những thuận lợi và khó khăn đi kèm với quá trình xây dựng như thay đổi giá cả,

sự tăng giá của vật liệu Quá trình xây dựng là một quá trình lâu dài vì thế yếu tố rui

ro rất cao, cần phải đánh giá cẩn thận để giảm thiểu hoặc tránh được những rui ro cótính quy luật cũng như rui ro mang tính hệ lụy

Bên cạnh đó, yếu tố đầu vào khác của DA là nguồn vốn cũng đóng vai tròquan trọng, đánh giá tổng mức vốn đầu tư để đánh giá khả năng của CĐT, đánh giá

sự duy trì và phân chia vốn hợp lý hay không của DA trong quá trình xây dựng vàhoàn thiện Trên cở sở tổng mức đầu tư đã được duyệt, các bộ thẩm định rà soát lạitừng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho DA, đánh giá khả năng tham gia của vốn chủ

sở hữu Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại Cânđối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài trợ của các nguồn vốn dự kiến đểđánh giá tính khả thi của các nguồn vốn thực hiện DA

- Thẩm định các giải pháp tổ chức thực hiện DA, đặc biệt là vấn đề giải phóng mặt bằng

- Thẩm định tổ chức bộ máy quản lý, các điều kiện vận hành DA

- Thẩm định công tác chuyển giao công nghệ và đào tạo

1.6.5 Thẩm định yếu tố hiệu quả của dự án

a Thẩm định tai chinh của dự án

Thẩm định phương diện tai chinh của DA là một nội dung quan trọng trongquá trình soạn thảo DA, nhằm đánh giá tính khả thi của DA về mặt tai chinh thôngqua việc:

- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tai chinh cho việc thực hiện cóhiệu quả DAĐT (xác định quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, các nguồn tài trợ choDA)

- Xem xét tình hình, kết quả và hiệu quả hoạt động của DA trên góc độ, hạch toánkinh tế củ,a đơn vị thực hiện DA

Thực chất thẩm định DAĐT là việc phân tích DAĐT trên hai mặt:

- Đánh giá hiệu quả đầu tư

- Phân tích tai chinh DA

Hai mặt đó phải đi đôi với nhau chứ không thể thay thế cho nhau Cả hai đềuphải được thực hiện bởi vì chung lien quan đen các khia canh khac nhau cu DAĐT.Phân tích hieu qua đau tu là xác định hiệu quả của các tiềm lực được đưa và DA,nói rõ hơn là xác định số tiền lãi thu được trên tổng số vốn bỏ ra chứ không phảivấn đề cho nguồn, tài trợ như thế nào? Như vậy, phân tích hiệu quả đầu tư là đánhgiá khả năng sinh lãi của các tiềm lực được bỏ vào DA mà không xem xét việcgiải quyết tai chinh phát sinh trong thời gian thực hiện DA Ngược lại, phân tích taichinh là xem xét các đặc điểm tai chinh của DA, nhằm đảm bảo rằng các nguồn taichinh sẵn có và huy, động sẽ cho phép xây dựng và vận hành DA một cách trôichảy

 Kiểm tra việc tính toán xác định vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn:

Vốn đầu tư được chia làm hai loại: vốn co đinh va von luu đong, trong đocan chu y đến vốn lưu động vì, một số DA trước đây do chỉ quan tâm đến vốn cốđịnh nên khong co luong tra cho cong nhan vien cũng, như vốn để xử lý một sốtinh huong bất ngờ

- Vốn cố định (hay đầu tư cơ bản) gồm 3 bộ phận:

o Vốn đầu tư xây lắp: thường, được ước tính trên cơ sở khối lượng, công tácxây lắp và suất vốn đầu tư (đơn giá xây lắp) Nội dung kiểm tra tập trung vào

việc xác định nhu, cầu xây dựng hợp lý của DA, và mức độ hợp lý của suất vốnđầu tư trên cơ sở căn cu vao nhung kinh nghiem đã tích luỹ được.

o Vốn thiết bị: được tính toán trên cơ sở kiểm tra giá mua thiết bị, chi phí vậnchuyển, bao quan, chạy thử theo các quy định của nhà nước căn cứ vào danhmục các thiết bị Đối với thiết bị có chuyển giao, công nghệ (gồm chi phí mua

bí quyết kỹ thuật, chi phí, đào tạo, huấn luyện, tiền thuê chuyên gia )

o Vốn kiến thiết cơ bản khác: được biết như chi phí đền bù hoa màu, nhà cửađất đai, chi phí di, chuyển các nghĩa trang để giai phong mặt bằng, chi phí sanlấp mặt bằng, xây dựng lán trại cho công nhân

Các khoản mục chi phí này cần được tính theo đúng các quy định hiện hànhcủa Nhà nước Ngoài ra, đối với các DA xây dựng mới hoặc những DA mở rộng bổsung thiết bị đều cần có vốn lưu động Tuỳ thuộc vào đặc điểm của, chu kỳ sảnxuất và lưu thông sản phẩm, khả năng thực tế cung ứng vật tư, nguyên - nhiên vậtliệu cũng như nhu cầu, về hàng tồn kho động sẽ tạo thành, tổng vốn đầu tư cầnthiết Xác định chính xác tổng cầu vốn đầu tư là quan trọng Nó giúp chúng ta tránhtình trạng lãng phí vốn (Khi cầu vốn mà người ta xác định được nhu cầu vốn lưuđộng Cầu về vốn xây dựng, cơ bản và cầu về vốn lưu đầu tư được xác định khácao) hoặc đầu tư sai lệch (khi cầu vốn đầu tư bỏ vốn cũng cần phải kiểm tra, đặcbiệt là với các công trình đầu tư bằng phương thức tín dụng sẽ được phân bổ vốntheo từng quý Tiến độ bỏ vốn sẽ được xác định sao cho luôn phù hợp tiến độ thựchiện DA

- Vốn lưu động: là những khoản vốn đáp ứng nhu cầu chi thường xuyên sau khikết thúc giai đoạn thực hiện đầu tư, bao gồm: Vốn sản xuất, vốn lưu động, vốn dựphòng

Tính toán hiệu quả tai chinh của DA:

o Biểu tính vốn đầu tư theo khoản mục xây lắp (khối lượng, đơn giá và chi phí)

o Chi phí mua sắm thiết bị (loại thiết bị, số lượng, đơn giá)

o Chi phí khác

o Biểu tính vốn lưu động

o Tổng chi phí sản xuất

o Doanh thu

o Thời gian hoàn vốn

 Các kết luận cần rút ra:

- DA đã đưa đủ các yếu tố chi phí vào giá thành chưa?

- Sự hợp lý các định mức tiêu hao nguyên vật liệu?

- Tỷ lệ trích khấu hao đã hợp lý chưa?

- Các chi phí khác có điểm nào chưa phù hợp?

- Tỷ lệ đạt công suất qua các năm ?

- Doanh thu và khả năng thực tế đạt được?

Sau khi các số liệu trên bảng tính toán đã được kiểm định là hợp lý, cán bộthẩm định tiến hành thẩm định một số chỉ tiêu tai chinh quan trọng giúp lượng hoáhiệu qủa tai chinh của DA, giúp cho các nhận định về DA có tính chính xác khoahọc

 Các phương pháp thẩm định tai chinh:

Trong phạm vi bài viết, một số chỉ tiêu tai chinh cần được xem xét:

+ Giá trị hiện tại ròng (NPV)

+ Tỷ lệ nội hoàn (IRR)

+ Phương pháp tính thời gian hoàn vốn (PP)

+ Phương pháp tính chỉ số doanh lợi (PI)

+ Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR)

 Phương pháp tính giá trị hiện tại ròng (NPV):

Giá trị hiện tại ròng của một DAĐT là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại củacác dòng tiền ròng kỳ vọng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư banđầu

NPV đo lường phần gía trị tăng thêm dự tính của DA với mức độ rui ro cụthể của DA Phần giá trị tăng thêm này được biểu hiện dưới dạng số tuyệt đối

Trong đó:

C1, C2, , Cn: các dòng tiền ròng dự tính trong tương lai

Co: gía trị hiện tại của vốn đầu tư ban đầu

I: tỷ lệ chiết khấu.

N: số năm hoạt động của DA

Xác định tỷ lệ chiết khấu của DAĐT một cách chính xác là một việc làmkhông đơn giản Có thể hiểu tỷ lệ chiết khấu là phần lợi nhuận thích hợp bù đắp rui

ro của DA

Từ công thức trên ta thấy: khi tỷ lệ chiết khấu i tăng lên thì NPV của DAĐT

sẽ giảm xuống và ngược lại

Nguyên tắc sử dụng giá trị hiện tại ròng (NPV) làm tiêu chuẩn đầu tư:

+ Trường hợp DAĐT cần đánh giá độc lập so với các DA khác thì sự chấp thuậnhay bác bỏ DAĐT đó tuỳ thuộc vào giá trị của NPV Có ba khả năng có thể xảy ra:

o NPV > 0 thì chấp thuận DA

o NPV < 0 thì loại bỏ DA

o NPV = 0 thì doanh nghiệp sẽ không thiên vị trong việc chấp thuận hay bác

bỏ DA mà tuỳ theo sự cần thiết của nó đối với doanh nghiệp mà ra quyết định.+ Trường hợp DAĐT bị hạn chế bởi ngân sách, nguồn tài trợ Trong giới hạn mộtngân sách đã được ấn định cần lựa chọn trong các DA hiện có nhóm DA nào có thểtối đa hoá giá trị hiện tại ròng

o NPV= NPV1 + NPV2 + + NPVn = MAX < giới hạn ngân sách

o NPV: giá trị hiện tại ròng tối đa của nhóm DA lựa chọn

o NPV1, NPV2, , NPVn: Giá trị hiện tại ròng của DA 1, DA 2, ,DA n

+ Trường hợp lựa chọn một trong số DA loại trừ nhau, trong tinh huong không bịgiới hạn ngân sách, nhưng ta phải lựa chọn một số DA trong số các phương án loạitrừ nhau, ta luôn lựa chọn giá trị hiện tại lớn nhất

Max (NPV1, NPV2, , NPVn)

- Sử dụng phương pháp NPV có ưu điểm đó là NPV là một tiêu chuẩn hiệu quảtuyệt đối, nó cho biết số tiền lãi dự tính thu được từ DA Theo phương pháp này cóthể thấy ngay được những DAĐT dự tính có thu được lợi nhuận hay không, đây làmục tiêu quan tâm của các nha dau tu

- Tuy nhiên phương pháp này vẫn tồn tại những nhược điểm:

+ Chỉ tiêu NPV phụ thuộc vào tỷ lệ i được lựa chọn

+ Đối với các DA có thời gian và quy mô vốn khác nhau thì tiêu chuẩn lợinhuận tuyệt đối không phản ánh chính xác được mức độ tốt hơn của các DA.+ Theo phương pháp này, tỷ lệ chiết khấu được giữ nguyên trong suốt thời kỳhoạt động của DA sẽ không phản ánh hoàn toàn chính xác rui ro của DA Ngoài

ra khi để so sánh NPV của hai DA thường sử dụng chung một tỷ lệ chiết khấutrong khi hai DA khác nhau sẽ có độ rui ro khác nhau

+ NPV không cho thấy được giá trị lợi ích trên một đồng vốn đầu tư Để khắcphục nhược điểm của phương pháp này người ta sử dụng phương pháp tính tiêuchuẩn tỷ lệ nội hoàn IRR

 Phương pháp tính tỷ lệ nội hoàn(IRR).

- Tiêu chuẩn tỷ lệ nội hoàn: dùng để đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của một DA

Về kỹ thuật tính toán, tỷ lệ nội hoàn đóng vai trò như một tỷ suất chiết khấu tỷ lệhiện tại hoá) Làm cân bằng giá trị hiện tại của dòng tiền ròng kỳ vọng với giá trịhiện tại của vốn đầu tư ban đầu Nói cách khác IRR, hiện nay với việc sử dụng máytính có hàm tai chinh đã cho kết quả chính xác Tuy nhiên, nếu không có máy tínhhiện đại thì có một cách phổ biến là dùng phương pháp nội suy và cho ta kết qủagần đúng của IRR

Chọn lãi suất bất kỳ i1 <i2 và tính NPV1, NPV2 tương ứng với 2 lãi suất đã chọn

IRR > chi phí cơ hội vốn đầu tư thì khi đó chấp nhận DA

IRR < chi phí cơ hội vốn đầu tư thì bác bỏ DA

IRR = chi phí cơ hội của vốn, tuỳ theo những yêu cầu khác đối với DA, CĐT

có thể chấp nhận hay bác bỏ nó

+ Trường hợp các DA loại trừ nhau thì chúng ta chọn DA có IRR cao nhất.Tuy nhiên, nếu IRR cao nhất nhỏ hơn tỷ lệ sinh lời cần thiết của DA (chi phí cơhội của vốn) thì không DA nào trong số đó được chấp nhận

- Sử dụng tiêu chuẩn IRR có những ưu điểm:

+ IRR đo lường khả năng sinh lời theo tỷ lệ % (tương đối), đây là đơn vị quenthuộc của các nha dau tu, nhìn vào tỷ lệ % có thể đánh giá ngay được tính hiệuquả của DA

+ IRR chỉ rõ mức lãi suất tối thiểu mà DA có thể đạt được, qua đó xác địnhđược chi phí vốn i tối đa mà DA có thể chịu được

+ Phương pháp này rất thích hợp với trường hợp vì lý do nào đó mà nha dau tumuốn tránh hoặc khó xác định lãi suất chiết khấu

- Mặc dù vậy, phương pháp IRR còn có một số nhược điểm sau:

+ Vì đo lường lợi nhuận tương đối nên IRR không cho biết giá trị tuyệt đối vềlợi nhuận dự tính của các DA và vì thế các nha dau tu có thể bỏ qua những DA

có giá trị lợi nhuận cao nhưng tỷ lệ sinh lời thấp Ngoài ra phương pháp nàycũng không có được những thông tin về mức độ sinh lời của một đồng vốn.+ Chỉ cho biết tỷ lệ sinh lời dài hạn trung bình mà không chỉ ra được nhữngbien dong qua từng năm

+ Trong nhiều trường hợp cho ta thấy giá trị IRR do dòng tiền đổi dấu nhiềulần (hình 1)

+ Căn cứ vào phương pháp IRR lựa chọn DA nhưng thực tế lại cho lợi nhuậnâm(hình 2)

Sử dụng hai phương pháp NPV và IRR để thẩm định hiệu quả tai chinh DAĐTthường đưa đến cùng một kết luận nhưng đôi khi cũng cho kết luận trái ngược nhau

IRR

i NPV

NPV

i i

IRR IRR

IRR

NPV

điều đó tuỳ thuộc vào luồng tiền tương lai và tỷ lệ chiết khấu, đặc biệt là trongtrường hợp lựa chọn các DA xung khắc.

Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa NPV và IRR thì việc lựa chọnDAĐT theo tiêu chuẩn NPV cần được coi trọng hơn bởi mục tiêu tối đa hoá lợinhuận DAĐT Mặt khác, phương pháp tính IRR không ưu việt bằng NPV vì nókhông đề cập tới độ lớn, quy mô của DAĐT và không giả định tỷ lệ tái đầu tư Tiêuchuẩn IRR giả định tỷ lệ tái đầu tư vừa bằng IRR nhưng điều này rất khó xảy ratrong thực tế,trong khi phương pháp tính NPV thường sử dụng chi phí trung bìnhcủa vốn làm tỷ lệ tái đầu tư của DA

Tuy nhiên, trên thực tế, các cuộc khảo sát chỉ ra rằng, các doanh nghiệp thích

sử dụng phương pháp IRR hơn phương pháp NPV Với thực tế này chúng ta có thểđiều chỉnh phương pháp IRR để có được một phương pháp tốt hơn gọi là phươngpháp tính tỷ suất hoàn vốn nội bộ điều chỉnh MIRR Nếu ta giả định các dòng tiềnxuất hiện năm trước được tái đầu tư theo chi phí trung bình của vốn đến thời điểmcuối cùng ta sẽ được giá trị tương lai của DA Tỷ suất hoàn vốn đến thời điểm cuốicùng ta sẽ được giá trị tương lai của DA Tỷ suất hoàn vốn nội bộ điềuchỉnh(MIRR) là tỷ lệ chiết khấu sao cho giá trị hiện tại của giá trị tương lai cânbằng với giá trị hiện taị của vốn đầu tư

Ta có công thức sau để tính MIRR

 Phương pháp tính thời gian hoàn vốn (PP)

IRRA

IRRB

NPVBNPVANPV

- Thời gian hoàn vốn là độ dài thời gian cần thiết để các dòng tiền ròng của DA đủ

bù đắp vốn đầu tư ban đầu

Như vậy tiêu chuẩn này cho biết thời gian vốn đầu tư bị cố định ở DA Thờigian hoàn vốn càng thấp càng hấp dẫn nha dau tu

Với các DA độc lập, chọn DA có t < t tiêu chuẩn đề ra

Với các DA loại trừ nhau, chọn DA có t ngắn nhất và t < t tiêu chuẩn

- Tiêu chuẩn này với các ưu điểm đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng, giúp chọn ra DA

ít rui ro nhất trong các DA loại trừ nhau bởi các dòng tiền càng xa thời điểm hiệntại càng rui ro hơn

Số năm hoạt độngngay trước khi thuhồi đủ vốn đầu tư+ Tiết kiệm được chi phí do không phải dự toán dòng tiền của cả chu kỳ hoạt độngcủa DA

+ Trong điều kiện hạn chế về vốn đầu tư, chọn DA có thời gian hoàn trả nhanhnhất để góp phần làm tăng vòng quay của vốn và không bị bỏ qua các cơ hội đầu tưkhác

+ Tuy nhiên đây là tiêu chuẩn có tính khoa học thấp nhất với các nhược điểm:+ Không tính đến giá trị theo thời gian của tiền

+ Không đề cập đến các dòng tiền trong tương lai sau thời gian tiêu chuẩn Do đó

kỳ hoàn vốn ngắn chưa chắc là một sự hướng dẫn chính xác để lựa chọn DA nàyhơn DA khác đặc biệt là các DA có thời gian sinh lợi chậm

+ Xếp hạng DA không phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận của CĐT

Để khắc phục nhược điểm không tính đến giá trị theo thời gian của tiền, một

số doanh nghiệp sử dụng phương pháp thời gian hoàn trả chiết khấu theo đó cácdòng tiền được chiết khấu về thời điểm hiện tại để áp dụng công thức

Tuy nhiên, do những đặc điểm thiếu tính khoa học của phương pháp nên khithẩm định hiệu quả tai chinh DAĐT tiêu chuẩn này thường mang tính chất thamkhảo giúp đưa ra những nhận xét ban đầu về DAĐT

 Phương pháp tính chỉ số doanh lợi(PI).

- Chỉ số doanh lợi (PI) được tính dựa vào mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập rònghiện tại so với vốn đầu tư ban đầu, PI cho biết khả năng sinh lợi của DA trên mộtđồng vốn đầu tư.

Trong đó:

PV: thu nhập ròng hiện tại PV= NPV+ P

P: vốn đầu tư ban đầu

Từ công thức này cũng có thể tính theo đơn vị %

Theo phương pháp này khi :

Sử dụng cả ba tiêu chuẩn NPV, IRR, PI với các ưu điểm và nhược điểm củatừng phương pháp, về cơ bản cho kết quả không trái ngược nhau mà còn bổ xungtốt cho nhau trong quá trình thẩm định hiệu quả tai chinh DAĐT

 Tỷ lệ lợi ích - chi phí:

Tỷ lệ lợi ích - chi phí được tính bằng cách đem chia giá trị hiện tại của cáckhoản thu nhập cho giá trị hiện tại của các chi phí, sử dụng chi phí cơ hội của vốnlàm tỷ lệ chiết khấu

Trong đó:

Bt: Thu nhập trong t

Ct: Chi phí trong năm t

n : Thời gian hoạt động DA

Nguyên tắc sử dụng tỷ số lợi ích - chi phí:

- Dùng tỷ số này để xếp hạng các DAĐT là quy tắc được nhiều nhà phân tích đầu

tư áp dụng rộng rãi nhất Một DA chấp nhận được nếu tỷ số lợi ích - chi phí lớnhơn 1 và trong việc lựa chọn các DA loại trừ lẫn nhau, quy tắc là chọn DA có tỷ sốlợi ích - chi phí lớn nhất

Tỷ số này rất nhạy cảm với các định nghĩa về chi phí trên phương diện kếtoán Trong cách tính BCR nêu trên, ta quan niệm lợi ích là toàn bộ các nguồn thugia tăng của dự án, còn chi phí là tổng của chi phí sản xuất gia tăng, chi phí vậnhành và bảo dưỡng, chi phí đầu tư và đầu tư thay thế (nếu có) Việc xếp hạng hai

DA có thể trái ngược nhau tuỳ theo cách người ta xử lý chi phí hiện thời

b Thẩm định hiệu quả kinh tế - xã hội của DA

Thẩm định kinh tế -xã hội là một nội dung quan trọng của DA Trên góc độngười đầu tư là các doanh nghiệp, mục đích quy tụ là lợi nhuận Khả năng sinh lợicủa DA là thước đo chủ yếu quyết định sự chấp nhận một việc làm mạo hiểm củanha dau tu Khả năng sinh lợi càng cao thì càng hấp dẫn các nha dau tu

Tuy nhiên, không phải mọi DA có khả năng sinh lợi cao đều tạo ra nhữngảnh hưởng tốt đối với kinh tế - xã hội Do đó, trên giác độ quản lý vĩ mô phải xemxét, đánh giá việc thực hiện DAĐT có những tác động gì đối với việc thực hiện mụctiêu phát triển kinh tế, có nghĩa là phải xem xét mặt kinh tế -xã hội của DA, xem xétnhững lợi ích kinh tế -xã hội do thực hiện DA đem lại Điều này giữ vai trò quyếtđịnh để các cấp có thẩm quyền chấp nhận cho phép đầu tư, các tổ chức tai chinhquốc tế, các cơ quan viện trợ song phương và đa phương tài trợ cho DA

Lợi ích kinh tế -xã hội của DAĐT là chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh

tế và xã hội thu được so với các đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khithực hiện DA Đối với mọi quốc gia, mục tiêu chủ yếu của nền sản xuất xã hội là tối

đa hoá phúc lợi Mục tiêu này thường thể hiện trong các chủ trương chính sách và

kế hoạch phát triển kinh tế -xã hội của mỗi nước Với các nước đang phát triển, lợiích kinh tế -xã hội thường được đề cập là :

- Nâng cao mức sống của dân cư: được thể hiện gián tiếp qua các số liệu cụ thể vềmức gia tăng sản phẩm quốc dân, mức gia tăng tích luỹ vốn, mức gia tăng đầu tư,tốc độ phát triển, tốc độ tăng trưởng…

- Phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của DA vào việc phát triển cácvùng kinh tế kém phát triển, nâng cao đời sống của tầng lớp dân cư nghèo

- Gia tăng số lao động có việc làm Đây là một trong những mục tiêu chủ yếu củachiến lược phát triển kinh tế -xã hội của các nước thừa lao động, thiếu việc làm

- Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ Những nước đang phát triển không chỉ nghèo màcòn là các nước nhập siêu Do đó đẩy mạnh xuất khẩu, hạn chế nhập khẩu là nhữngmục tiêu quan trọng trong kế hoạch phát triển kinh tế quốc dân

- Các mục tiêu khác:

+ Tận dụng, khai thác tài nguyên chưa được quan tâm hay mới phát hiện

+ Nâng cao năng suất lao động, đào tạo lao động có trình độ tay nghề cao, tiếpnhận chuyển giao kỹ thuật để hoàn thiện cơ cấu sản xuất của nền kinh tế

+ Phát triển các ngành công nghiệp chủ đạo có tác dụng gây phản ứng dâychuyền thúc đẩy phát triển các ngành nghề khác

Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của DA là việc xem xét lợi ích mà DAmang lại cho quốc gia và cho cộng đồng thông qua các xem xét sau:

+ Xem xét việc điều chỉnh các khoản chuyển nhượng

+ Xem xét cách xác định giá kinh tế

+ Xem xét tỷ giá hối đoái được sử dụng để chuyển đổi các khoản thu chi của

DA về cùng một đơn vị tiền tệ

+ Xem xét tỷ suất chiết khấu xã hội được sử dụng để tính chuyển các khoảnthu chi của DA về cùng một mặt bằng thời gian

+ Xem xét các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội của DA thông qua:

- Giá trị gia tăng thuần tuý

NVA = O - (MI + Iv)

NVA: Giá tri gia tăng thuần tuý do DA mang lại

O: Giá trị đầu vào/ hay giá trị đầu ra

MI: Giá trị vật chất đầu vào thường xuyên.

Iv: Vốn đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, nhà xưởng, máy móc thiết bị

- Chỉ tiêu số lao động có việc làm do thực hiện DA và số lao động tính trên mộtđơn vị giá trị vốn đầu tư

- Giá trị sản phẩm thuần tuý quốc gia

NNVA= NVA - RP

RP: Giá trị lợi ích chuyển ra nước ngoài

- Chỉ tiêu mức gia tăng của mỗi nhóm dân cư(những người làm công ăn lương,những người có vốn hưởng lợi tức, nhà nước thu thuế…) hoặc vùng lãnh thổ

- Chỉ tiêu ngoại hối ròng(tiết kiệm ngoại tệ)

- Chỉ tiêu khả năng cạnh tranh quốc tế

- Những tác động khác của DA gồm: ảnh hưởng đến kết cấu hạ tầng, ảnh hưởngđến môi trường, trình độ nghề nghiệp của người lao động, tác động về xã hội, chínhtrị kinh tế khác

1.7 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

1.7.1 Các quan điểm thẩm định dự án đầu tư

- Phân tích kinh tế: các DA được xem xét trên cơ sở sử dụng các giá cả đã được

điều chỉnh trong điều kiện biến dạng của thị trường để chúng phản ánh chi phí tàinguyên hay lợi ích kinh tế thực sự với một quốc gia

- Phân tích ảnh hưởng của các sản phẩm do DA tạo ra đến xã hội trên quan điểmcủa các chuẩn mực mà xã hội quy định (đáng khen hay, đáng chê, tích cực hay tiêucực, văn minh hay không văn minh )

Việc đánh giá DA theo các quan điem khac nhau la rat quan trong boi vikhong the có su đồng nhất về lợi ích và chi phí giữa các quan điểm đối với một

DA Vì vậy, phân tích, đánh giá DA từ nhiều quan điểm khác nhau cho phép nhìn

nhận một cách toàn diện và có được quyết định đúng đắn trong việc tham gia thựchiện DA.

1.7.1.2 Các quan điểm phân tích dự án

- Đối với phân tích tai chinh DA:

+ Theo quan điểm tổng vốn (còn gọi là quan điểm ngân hàng): theo quan điểmnày, phân tích tai chinh nhằm đánh giá hiệu quả chung của DA để thấy đượcmức độ an toàn của số vốn mà DA có nhu cầu

Quan điểm này quan tâm trước tiên đến các DA có nhu cầu thu hút nguồn taichinh và có khả năng tạo ra các lợi ích tai chinh Theo đó, mọi nguồn tai chinh đưavào DA tạo ra tổng vốn đầu tư của DA là nền tảng để có được khả năng sinh lợi củaDA

+ Theo quan điểm CĐT: CĐT xem xét mức gia tăng thu nhập ròng của DA sovới lợi ích tai chinh mà họ có thể nhân được trong trường hợp không có DA Vìvậy họ xem xét những gì họ bỏ ra trong quá trình thực hiện DA (ví dụ như trả lãivay, thuế) Như vậy, khác với quan điểm, ngân hàng, CĐT quan tâm tới lợi íchròng của DA trong quan hệ với các nguồn lực họ phải bỏ ra trong khi thực hiệnDA

+ Đối với cơ quan quản lý ngân sách: đối với cơ quan quản lý ngân sách người

ta quan tâm tới các khoản mà ngân sách phải chi dưới dạng trợ cấp hay trợ giácũng như các nguồn thu từ DA về phí hay thuế trực tiếp hay gián tiếp có thể thuđược từ DA

+ Đối với phân tích kinh tế: Phân tích kinh tế là công cụ đánh giá DA từ quanđiểm quốc gia Khi sử dụng phân tích kinh tế, để tính toán mức sinh lợi cũngnhư chi phí phải sử dụng giá cả kinh tế và thực hiện các điều chỉnh khác như đãnói ở trên

+ Đối với phân tích xã hội: Phân tích, xã hội chủ yếu là việc xem xét phân phốilợi ích theo tất cả các đối tượng hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp có quan hệ với DA

về mặt lợi ích Phân tích, phân phối thu nhập, được xây dựng trên cơ sở lợi íchtai chinh hay lợi ích kinh tế từ DA Tuỳ theo kết quả phân phối lợi ích này chocác đối tượng (nhà nước, CĐT, các đối tượng hưởng thụ lợi ích ) như thế nào

để lựa chọn quyết định tham gia hoặc thực hiện của mỗi nhóm

Từ những kết quả phân tích trên đây thấy rằng, một DA có thể là khả thi nếuxét từ quan điểm này nhưng là không khả thi nếu xét trên quan điểm kia.

1.7.2 Phương pháp thẩm định dự án

Để hoàn thành nhiệm vụ thẩm định về mặt chuyên môn như đã nói trên (đảmbảo không đầu tư DA tồi và không bỏ sót các DA tốt) Công tác thẩm định phảithực hiện hai nhiệm vụ cụ thể:

Xem xét, kiểm tra: nhằm xác định tính đúng đắn của DA so với các quy địnhpháp luật, các chuẩn mực kinh tế, kỹ thuật

Đánh giá: nhằm xác định mức độ khả thi của DA đến mức nào để xếp thứbậc, lựa chọn

Thực hiện các nhiệm vụ nói trên, trong thẩm định DA cần có các phươngpháp thích hợp

1.7.2.1 Phương pháp chung

Phương pháp chung để thẩm định DA là so sánh, đối chiếu nội dung DA vớicác chuẩn mực đã được quy định bởi pháp luật và các tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuậtthích hợp hoặc thông lệ (quốc tế, trong nước) cũng như các kinh nghiệm thực tế.Đối chiếu các nội dung thẩm định nêu trên có một số nội dung được thẩm định bằngcác so sánh đối chiếu với luật pháp chính sách (những vấn đề thuộc về phap ly,nghĩa vụ tai chinh, đền bù giải toả mặt bằng ), một số nội dung phải so sánh vớicác tiêu chuẩn quy phạm (sử dụng đất đai, công nghệ thiết bị, môi trường), một sốnội dung phải so sánh, đối chiếu với các điều kiện thông lệ hoặc thực tế đã thựchiện (các chỉ tiêu về kinh tế, tai chinh, hiệu quả đầu tư)

1.7.2.2 Phương pháp cụ thể

Đối với mỗi nội dung có các phương pháp cụ thể thích hợp Ngoại trừ cácnội dung có quy định pháp pháp luật, còn các nội dung khác để có những phươngpháp cụ thể khi lập cũng như khi thẩm định, đánh giá DA, trrong đó có các dạngphương pháp sau:

 Phương pháp so sánh các chỉ tiêu:

Nội dung của phương pháp này là so sánh, đối chiếu nội dung DA với cácchuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn định mức kinh tế kĩ thuật thích hợp,các thông lệ (quốc tế và trong nước) cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích,

so sánh để lựa chọn các phương án tối ưu (địa điểm xây dựng, chọn công nghệ thiết

bị, giải pháp kĩ thuật và tổ chức xây dựng…) Các tỉ lệ tai chinh doanh nghiệp phùhợp với hướng dẫn hiện hành của nhà nước, của ngành đối với từng loại hình doanhnghiệp

Trong việc sử dụng phương pháp so sánh này cần lưu ý đến các chỉ tiêu dùng

để tiến hành so sánh phải được vận dụng phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thểcủa DA và doanh nghiệp, tránh khuynh hướng so sánh máy móc, cứng nhắc dẫn đếnsai lầm

 Phương pháp thẩm định theo trình tự:

Việc thẩm định DA sẽ được tiến hành theo một trình tự từ tổng quát đến chitiết, kết luận trước làm tiền đề cho, kết luận sau Phương pháp so sánh này được tiếnhành theo một số chỉ tiêu sau:

- Tiêu chuẩn thiết kế, xay dung, tieu chuan ve cap cong trình do nhà nước quyđịnh hoặc điều kiện tai chinh mà DAĐT có thể chấp nhận được

- Các tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ, chiến lược, đầu tư côngnghệ quốc gia, quốc tế

- Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của DAĐT mà thị trường đòi hỏi

- Các chỉ tiêu tổng, hợp như: cơ cấu về vốn đầu tư, suất đầu tư

- Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công, tiềnlương, các chi phí, về quản lý của ngành theo các đinh muc kinh te, ky thuat hoặccác chỉ tiêu kế hoạch và thực tế Trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định còn

có thể dựa vào những kinh nghiệm của bản thân để so sánh đối chiếu

- Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư (ở mức trung bình, tiên tiến)

- Phân tích so sánh lựa chọn các phương án tốt:

+ Thẩm định tổng quát: là việc xem xét khái quát các nội dung cần thẩm địnhcủa DA, đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp, hợp lý của DA: hồ

sơ DA, tư cách phap ly của CĐT, DAĐT

+ Thẩm định chi tiết: được tiến hành sau thẩm định tổng quát Việc thẩm địnhđược tiến hành một cách tỉ mỉ, chi tiết tới từng nội dung của DA từ việc thẩmđịnh các điều kiện phap ly đến việc thẩm định thị trường, kĩ thuật tổ chức quản

lý, tai chinh và kinh tế xã hội của DAĐT Mỗi nội dung xem xét đều đưa ranhững ý kiến đánh giá đồng ý hay cần phải sửa đổi thêm hoặc không thể chấp

nhận được Tuy nhiên mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản có thể khácnhau tùy theo đặc điểm và tình hình cụ thể của từng DAĐT.

 Phương pháp thẩm định dựa trên việc phân tích độ nhạy của DA

Phương pháp này thường dùng để kiểm tra tính vững chắc và hiệu quả taichinh của DAĐT Phân tích độ nhạy của DA là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêuhiệu quả tai chinh của DA (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỉ suất hoàn vốn nội bộ ) khicác yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó, thay đổi Phân tích độ nhạy nhằm xem xétmức độ nhạy cảm của DAĐT đối với sự bien dong của các yếu tố liên quan Phântích độ nhạy giúp cho CĐT biết DA nhạy cảm đối, với yếu tố nào để từ đó có biệnpháp quản lý chúng Mặt khác cho phép lựa chọn những DA có độ an toàn cao chonhững kết quả dự tính cũng như đánh giá được tính vững chắc của các chỉ tiêu án có

độ an toàn cao Ngược lại cần xem lại khả năng xảy ra các tinh huong xấu đó để đềxuất các biện pháp hữu hiệu

 Phương pháp dự báo

Hoạt động đầu tư là hoạt động mang tính lâu dài Do đó cần vận dụngphương pháp dự báo để đánh giá chính hiệu quả tai chinh cho DA Theo phươngpháp này trước hết phải xác định được những yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến các chỉtiêu hiệu quả tai chinh sau đó dự, kiến một số tinh huong bất trắc có, thể xảy ratrong tương lai theo chiều hướng xấu như: vượt chi phí đầu tư, giá các chi phí đầuvào tăng, giá tiêu thụ sả phẩm giảm,có thay đổi về chính sách thuế theo hướng bấtlợi từ đó dự đoán về, kết quả của DA Mức độ, sai lệch so với dự kiến của cácyếu tố ảnh hưởng đến DA trong những, tinh huong xấu thường được chọn từ 10%đến 20% dựa trên cơ sở phân tích những tình huống đó đã xảay ra trong quá khứ,hiện tại, và dự báo cho tương lai Nếu DA vẫn, đạt đuoc hiệu quả tốt kể cả trongtrường hợp có nhiều bất trắc phát sinh đong thời thì đó là những DA có tính khả thicao

Nội dung của phương pháp là sử dụng các số liệu điều tra thống kê và vậndụng các phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung cầu về sản phẩm của DA,

về giá cả sản phẩm, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác ảnh hưởng trựctiếp tới tính khả thi của DA Một số phương, pháp dự báo thường được sử dụng là:phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp mô hình hồi quy tương quan,phương pháp sử dụng hệ số co giãn của cầu, phương pháp định mức

 Phương pháp triệt tiêu rui ro

Để đảm bảo tính vung chac ve hieu qua cua DAĐT phai du đoan mot so rui

ro có thể xảy ra để có biện pháp kinh tế hoặc hành chính thích hợp nhằm hạn chếthấp nhất các tác động rui ro cho các đối tác có liên quan đến DA Rui ro được phân

ra làm 2 giai đoạn sau:

- Giai đoạn thực hiện DA:

+ Rui ro chậm tiến độ thi công Để hạn chế rui ro này phải kiểm tra kế hoạchđấu thầu, chọn thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, xem các cam kết hỗ trợ giảiphóng mặt bằng của chính quyền dia phuong

+ Rui ro vượt tổng mức đầu tư Để hạn chế rui ro này, cần kiểm tra các hợpđồng giá (một giá hoặc các điều kiện phát sinh tăng giá, giá cả khối lượng phảiđược ấn định)

+ Rui ro về cung cấp dịch vụ kĩ thuật công nghệ không đúng tiến độ, chấtlượng không đảm bảo Để hạn chế rui ro này, cần phải kiểm tra hợp đồng, cácđiều khoản hợp đồng và bảo lãnh hợp đồng

+ Rui ro về tai chinh như: thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ Để hạn chếrui ro này cần kiểm tra các cam kết đảm bảo nguồn vốn của bên góp vốn, bêncho vay hoặc tài trợ vốn

+ Rui ro bất khả kháng Để hạn chế rui ro này cần kiểm tra các hợp đồng bảohiểm, bảo hiểm đầu tư, bảo hiểm xây dựng

- Giai đoạn sau DA đi vào hoạt động:

+ Rui ro về cung cấp các yếu tố đầu vào không đầy đủ, không đúng tiến độ Đểhạn chế rui ro này, cần xem xét các hợp đồng cung cấp dài hạn với các công tycung ứng có uy tín, các điều khoản thỏa thuận về giá cả, xem xét các DA cóphương án dự phòng không

+ Rui ro về tai chinh như thiếu vốn kinh doanh Để hạn chế rui ro này kiểm tra cáccam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng, mở các tài khoản tại cơ quan cấp vốn

+ Rui ro về quản lý đieu hanh Để hạn chế rui ro này cần phải đánh giá nănglực quản lý của doanh nghiệp hiện tại (năng lực điều hành, trình độ chuyên môn,kinh nghiệp của đội ngũ lãnh đạo, quản lý DA) Thẩm định cơ cấu tổ chức vàxem xét hợp đồng thuê quản lý dự phòng của DA

+ Rui ro bất khả kháng Để hạn chế rui ro này, cần kiểm tra bảo hiểm tài sản,bảo hiểm kinh doanh