Đánh giá thực trạng việc nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện văn lâm

61 3.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người dân về công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

- -

LÊ THU PHƯƠNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA HÌNH THỨC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, NHẬN GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ

SẢN XUẤT, KINH DOANH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN TRONG

KỲ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

GIAI ĐOẠN 2017 – 2021

Hà Nội 2022

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

SẢN XUẤT, KINH DOANH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN TRONG

KỲ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Hà Nội 2022

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên xin cho phép em gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô trong Khoa Tài nguyên và Môi trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện để em hoàn thành khóa luận này

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ThS Bùi Nguyên Hạnh người đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài này

Em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn của mình tới tập thể cán bộ nhân viên Trung tâm Phát triển quỹ đất, Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Lâm, UBND xã Tân Quang và UBND xã Đại Đồng đã nhiệt tình cung cấp cho em những số liệu cần thiết và những kiến thức thực tế phục vụ cho đề tài

Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn của mình tới gia đình, bạn bè và người thân đã giúp đỡ và động viên em trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

Do điều kiện về thời gian và nhận thức cũng như trình độ chuyên môn còn hạn chế nên không tránh khỏi những sai sót, kính mong nhận được sự chỉ bảo của các thầy cô để khóa luận được tốt hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2022

Sinh viên thực hiện

Lê Thu Phương

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi

DANH MỤC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

Tính cấp thiết của đề tài 1

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Một số khái niệm 4

1.1.2 Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 6

1.2 Cơ sở pháp lý đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 7

1.2.1 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 9

1.2.2 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất 11

1.3 Kinh nghiệm quốc tế về công tác chuyển quyền sử dụng đất 16

1.3.1 Thụy Điển 16

1.3.2 Trung Quốc 18

1.4 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tại tỉnh Hưng Yên 20

1.4.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 20

1.4.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Hưng Yên 22

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

2.2 Nội dung nghiên cứu 25

2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Văn Lâm 25

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lâm trong

kỳ điều chỉnh quy hoạch 2017 - 2021 25

2.2.3 Thực trạng công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 – 2021 26

2.2.4 Đánh giá công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017-2021 26

2.2.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất 26

2.3 Phương pháp nghiên cứu 26

2.3.1 Phương pháp chọn mẫu 26

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu và số liệu 27

2.3.3 Phương pháp so sánh phân tích số liệu 28

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 28

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Văn Lâm 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Điều kiện kinh tế và xã hội 30

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 – 2021 33

3.2.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lâm 33

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 35

3.3 Thực trạng công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 – 2021 42

3.3.1 Khái quát công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 – 2021 42

3.3.2 Kết quả thực hiện công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,

nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại 03 dự

án trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 – 2021 48

3.4 Đánh giá công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017-2021 61

3.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người dân về công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thực hiện dự án trên địa bàn huyện Văn Lâm 61

3.4.2 Một số hạn chế, tồn tại, vướng mắc và nguyên nhân 70

3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm 72

3.5.1 Giải pháp chung 72

3.5.2 Giải pháp cụ thể 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

Kết luận 77

Kiến nghị 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

PHỤ LỤC 96

DANH M ỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNH – HĐH : Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 của huyện Văn Lâm 37

Bảng 3.2 Diện tích tự nhiên của huyện qua các năm 42

Bảng 3.3 Danh mục các dự án nhận chuyển nhượng đăng ký trong kỳ kế hoạch sử dụng đất năm 2019 huyện Văn Lâm 45

Bảng 3.4 Danh mục các dự án nhận chuyển nhượng đăng ký trong kỳ kế hoạch sử dụng đất năm 2020 huyện Văn Lâm 46

Bảng 3.5 Danh mục các dự án nhận chuyển nhượng đăng ký trong kỳ kế hoạch sử dụng đất năm 2021 huyện Văn Lâm 46

Bảng 3.6 Sự đồng thuận của người dân trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư 55

Bảng 3.7 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn huyện Văn Lâm 56

Bảng 3.8 Kết quả cấp giấy chứng nhận để sang tên cho Doanh nghiệp tại 03 dự án trên địa bàn huyện Văn Lâm 57

Bảng 3.10 Kết quả của việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại 03 dự án trên địa bàn huyện Văn Lâm 61

Bảng 3.11: Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người dân về công tác nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư 61

Bảng 3.12 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người dân về công tác nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư 64

Bảng 3.13 Thực trạng khi triển khai thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường, hỗ trợ và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65

Bảng 3.14: So sánh kinh phí bồi thường, hỗ trợ các loại hình 67

Bảng 3.15 Sử dụng kinh phí từ việc nhận chuyển nhượng 67

Bảng 3.16: Sự hiểu biết của người dân liên quan đến nhận chuyển nhượng 68

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Văn Lâm - tỉnh Hưng Yên 29 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2021 huyện Văn Lâm 36 Hình 3.3 Diện tích tự nhiên các đơn vị hành chính cấp xã năm 2021 36

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung Vai trò của đất đai ngày càng lớn khi dân số ngày càng gia tăng, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất, ngày càng tăng Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất

Chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi khác nhau Ngày nay, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới

Ở Việt Nam, do đặc thù chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ

có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó

là thị trường bất động sản Một thị trường không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ… có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư

Huyện Văn Lâm nằm ở phía bắc tỉnh Hưng Yên, cách thành phố Hưng Yên

44 km về phía Bắc, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 18 km Văn Lâm đang đẩy nhanh việc hình thành và đầu tư xây dựng các khu đô thị và các dự án phát triển đô thị quy

mô lớn Với mục tiêu toàn huyện đạt đô thị hóa với tỷ lệ 72% vào năm 2025, Văn Lâm phấn đấu là trung tâm cấp tỉnh về công nghiệp - dịch vụ, đầu mối giao thông trọng điểm; hình thành một đô thị công nghiệp, dịch vụ, khoa học kỹ thuật phát triển bền vững, làm động lực phát triển cho toàn huyện và khu vực phía Bắc tỉnh Hưng Yên

Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về hai trường hợp thu hồi đất Thứ

nhất là Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã

hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự

án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất Thứ hai là cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thực tế cho thấy trong thời gian qua khi thực hiện song hành 02 cơ chế trên thì gặp một số khó khăn, vướng mắc dẫn đến thắc mắc, khiếu kiện, cụ thể: Khi thực hiện cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận với người có đất thường cao hơn so với giá bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất Cơ chế thỏa thuận cũng còn một số vướng mắc như người dân không có nhu cầu chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp hoặc yêu cầu giá chuyển quyền rất cao so với thực tế

Xuất phát từ thực tế đó, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của Th.S Bùi Nguyên Hạnh, Em

lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng việc nhận quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên trong kỳ điều chỉnh quy hoạch giai đoạn 2017 – 2021.”

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Thu thập số liệu và đánh giá về việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh của một số

dự án đã và đang thực hiện trong kỳ điều chỉnh quy hoạch giai đoạn 2017 – 2021

- Đánh giá kết quả đạt được, xác định những hạn chế, tồn tại và vướng mắc, nguyên nhân trong công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tại một số dự án trong kỳ điều chỉnh quy hoạch giai đoạn 2017 – 2021 trên địa bàn huyện Văn Lâm

- Đề xuất các giải pháp thực hiện trong thời gian tới

Yêu cầu nghiên cứu

- Đề tài cần đánh giá được rõ những hạn chế, vướng mắc, tồn tại và đề xuất những giải pháp để thực hiện công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh của một số dự án

đã và đang thực hiện trong kỳ điều chỉnh quy hoạch giai đoạn 2017 – 2021

- Các số liệu nghiên cứu đưa vào đề tài cần chính xác, rõ ràng và được xử lý hoàn chỉnh

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Một số khái niệm

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai

Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về hai trường hợp thu hồi đất Thứ nhất là Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án sử dụng đất để phát triển kinh tế - xã

hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự

án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất Thứ hai là cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền

sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất hiện nay

1.1.1.2 Chuy ển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

1.1.1.3 Cho thuê, cho thuê l ại quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Theo Luật Đất đai 2013, Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất có nguồn gốc từ thuê

1.1.1.4 Th ừa kế quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thi được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

1.1.1.6 Th ế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận

1.1.1.7 Góp v ốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2013, Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc, theo thỏa thuận

1.1.2 Qu ản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Quan ni ệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất

Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và

sử dụng đất đai

Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong thời gian qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ

đã có nội dung kinh tế - xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo

cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước

Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…

Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,

1.1.2.2 Vai trò c ủa quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người

sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định

Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng

Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ

1.2 Cơ sở pháp lý đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

Tại Việt Nam, các văn bản pháp lý quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

Luật Đất đai năm 2013

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước

Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư số: 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 về việc quy định về hồ

sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

Thông tư số: 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Thông tư số: 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

1.2.1 Trình t ự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Th ủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Đất không có tranh chấp

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản

Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; + Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải

có

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên

và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;

Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên

Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Thẩm quyền: cơ quan thuế

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế

Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định

Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán - giá mua) Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng) Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Thời gian này không tính vào thời gian chủ sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước

Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình

tự chuyển dịch quyền sử dụng đất cho phù hợp với từng địa phương

1.2.2 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.1 M ột số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

a Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013

Đất không có tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất

b Th ời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

1.2.2.2 C ăn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Pháp luật

1.2.2.3 Hình th ức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

1.2.2.4 Giá chuy ển quyền sử dụng đất

Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.5 Nguyên t ắc chuyển quyền sử dụng đất

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật

về đất đai

Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.6 Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

*Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

* Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

* Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này”

Ngoài ra, Điểm c Khoản 2 Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính (đã được sửa đổi tại Khoản 2 Điều 7 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017) thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Ngày 18 tháng 12 năm 2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Tại Điều 1 của nghị định đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật Đất đai, trong đó đã sửa đổi, bổ sung Điều 16 về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận

chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo đó, việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố

Thứ hai, trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư

Thứ ba, trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì phải

có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường theo mẫu quy định Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ do Sở Tài nguyên và Môi trường trình, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét có văn bản chấp thuận hoặc trả lời tổ chức kinh tế về việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận

Thứ tư, trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có

sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất

Thứ năm, trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai, đất nông nghiệp

sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nam xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau đây: (a) Trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự

án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất; (b) Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất

và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy

mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định; (c) Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được thực hiện theo quy định như đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; (d) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập quy định tại điểm a và điểm b khoản này

Thứ sáu, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại khoản

3 Điều 126 của Luật Đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50

năm Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại là ổn định lâu dài

Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Điều 73 của Luật Đất đai

1.3 Kinh nghiệm quốc tế về công tác chuyển quyền sử dụng đất

1.3.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,

luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án

sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng

ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất

cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi

có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật

về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận

đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các

tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên

đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế

nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan

thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá

1.3.2 Trung Qu ốc

Đối với Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất

kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để

họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này

Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất

ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử

dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được quyền sử dụng đất người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

* Chuy ển nhượng quyền sử dụng đất

V ề điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt

động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có

ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

để có quyền sử dụng đất; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng

và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

V ề thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

V ề giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Cho thuê quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể cho thuê quyền sử dụng đất để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được quyền sử dụng đất

* Th ế chấp quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay

có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc

1.4 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam và tại tỉnh Hưng Yên

1.4.1 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hóa, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền

sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai

là phải xây dựng được hệ thống thông tin liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập

Việt Nam là một nước đang phát triển, đang thu hút nghiều những nhà đầu tư

từ nước ngoài, tốc độ đô thị hóa ngày một tăng Trong những năm gần đây, không chỉ ở Hà Nội mà ở các tỉnh thành trên cả nước, sự gia tăng dân số chính là nguyên nhân của đô thị hóa Khi thành phố ngày càng mở rộng thì những vấn đề liên quan đến đất đai càng nhiều và phức tạp Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hóa là nguyên nhân chính lôi cuốn một khối lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền đất hứa Những vấn đề về công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, chuyển quyền sử dụng đất là những vấn đề gây đau đầu cho các nhà quản

lý Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng và nhạy cảm Chuyển QSDĐ đi đôi với việc cấp GCN cho người sử dụng đất và đó là giấy tờ pháp lý cuối cùng khẳng định quyền sử dụng đối với đất Trong những năm qua, trước thực trạng cấp GCN cho người sử dụng còn trì trệ, chậm chạp tại các địa phương, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành các văn bản: Nghị quyết số 30/2012/QH và Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ thị

số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 về việc cấp GCN đã được các Bộ, ngành, địa phương trong cả nước tập trung chỉ đạo quyết liệt tạo sự chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và tổ chức thực hiện

Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất đã thực

sự đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Đặc biệt là hình thức chuyển nhượng, tặng cho là hình thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Riêng đối với đất ở thì thị trường mua bán, chuyển nhượng lại sôi động hơn cả Xu hướng là di cư từ nông thôn ra thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân và kinh doanh bất động sản của các

cá nhân, tổ chức…

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện

các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong

đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định những vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển

nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện còn một số tồn tại như chuyển QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền do thủ tục chuyển quyền còn quá phức tạp, thêm vào đó là sự thờ ơ, chủ quan của người sử dụng đất Tâm lý ngại làm thủ tục và chủ quan rằng chỉ cần thỏa thuận giữa hai bên, không gây tranh chấp thì chính quyền không can dự vào của người dân khiến cho các nhà quản lý khó kiểm soát được tình hình và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và các công tác khác có liên quan, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều thay đổi chuyển biến rõ rệt

từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời Thủ tục hành chính thực hiện công tác chuyển quyền đã bớt rườm rà hơn trước, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất

Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã tích cực chỉ đạo khẩn trương triển khai đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ hiện đại, áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu trên toàn quốc Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp công tác chỉnh lý biến động, theo dõi và quản lý các hoạt động đối với đất một cách chính xác và kịp thời Mọi thay đổi của thửa đất như thay đổi ranh giới thửa, thay đổi diện tích hay thay đổi chủ sử dụng (có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) đều được các nhà quản lý nắm bắt Thêm vào đó, vài năm trở lại đây được sự quan tâm của Nhà nước nên đã có nhiều dự án đo đạc bản đồ đại chính được triển khai trên toàn quốc, việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất của người dân cũng được chấp hành tốt hơn, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

1.4.2 Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Hưng Yên

Hưng Yên là tỉnh nằm trong vùng đồng bằng Sông Hồng, một trong bẩy tỉnh, thành trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng

- Quảng Ninh Về mặt hành chính, tỉnh Hưng Yển được chia thành 10 đơn vị hành chính cấp huyện, trong đó 01 thành phố Hưng Yên, 01 thị xã Mỹ Hào và 08 huyện: Văn Lâm, Văn Giang, Yên Mỹ, Khoái Châu, Kim Động, Ân Thi, Tiên Lữ, Phù Cừ

với tổng diện tích tự nhiên hơn 92.602,89 km2

Cơ chế nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân với tổ chức, cá nhân vẫn còn tạo ra sự bất bình đẳng không chỉ về kinh tế mà cả trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vẫn là một trong những vấn đề vướng mắc ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, chưa tạo được sự đồng thuận giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền địa phương; việc thực hiện các quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư thực hiện thiếu sự thống nhất giữa các dự án thu hồi đất để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng với các dự án thu hồi đất

để sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội; các quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người bị thu hồi đất còn thiếu ổn định và có sự khác nhau giữa các địa phương đã gây nên sự mất công bằng đối với người sử dụng đất

Hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực

hiện thiếu thống nhất ở các địa phương Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chậm chưa theo

kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính, do đó hạn chế hiệu quả đầu tư đo vẽ bản đồ

Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, không được cập nhật thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay Tỉnh Hưng Yên khi thực hiện dự

án VLAP đã hoàn thành nghiệm thu và thanh lý gói thầu “Tích hợp cơ sở dữ liệu địa chính cho tỉnh Hưng Yên” cho 05 huyện và 105 xã, phường, thị trấn các huyện: Khoái Châu, Tiên Lữ, Phù Cừ, Kim Động, Yên Mỹ và Thành phố Hưng Yên Tuy

nhiên việc thực hiện giao dịch điện tử tại tỉnh Hưng Yên chưa được thực hiện; hệ thống hạ tầng cơ sở thông tin, trang thiết bị chưa được đầu tư đầy đủ; trình độ cán

bộ chưa đáp ứng yêu cầu để vận hành giao dịch điện tử Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản

Năm 2001, toàn tỉnh đã cơ bản cấp xong giấy chứng nhận đất nông nghiệp

cho hộ gia đình, cá nhân được giao sản xuất ổn định lâu dài Đến năm 2003, toàn tỉnh đã cơ bản hoàn thành việc dồn thửa đổi ruộng đất nông nghiệp và tiến hành cấp đổi giấy chứng nhận đất nông nghiệp

Tính đến năm 2006 tổng số thửa đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận 604.276 thửa, đạt 85,61% trên tổng số thửa phải cấp, diện tích 46.170 ha, đạt 87,42% trên tổng diện tích phải cấp

Sau khi thực hiện dồn thửa đổi ruộng theo Chỉ thị số 21-CT/TU ngày 14/6/2013 của Ban thường vụ Tỉnh ủy Tính đến ngày 30/6/2021 toàn tỉnh đã cấp đổi giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nông nghiệp sau dồn thửa đổi ruộng là 268.840 thửa đất (đạt 49,11%), diện tích đã cấp đổi là 18.060,56 ha (đạt 41,34%)

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác chuyển mục đích sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

2.1 2 Phạm vi nghiên cứu

- 03 dự án nằm trong nhóm chuyển mục đích sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thuộc phạm vi ranh giới là xã Tân Quang và xã Đại Đồng, xã Minh Hải huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

- Số liệu thống kê đất đai các năm 2017 đến 2021 và kiểm kê đất đai tính đến ngày 31/12/2019 Số liệu quy hoạch trong kỳ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2017 – 2021 huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Văn Lâm

- Điều kiện tự nhiên: vị trí địa lí, địa hình địa mạo, khí hậu thời tiết, chế độ thuỷ văn và các tài nguyên khác

- Điều kiện kinh tế - xã hội: nghiên cứu các đặc điểm về dân số, lao động, cơ

sở hạ tầng, tình hình sản xuất của các ngành, sự phân bố và sử dụng đất đai của huyện Văn Lâm

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội

2.2 2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Văn Lâm trong kỳ điều chỉnh quy hoạch 2017 - 2021

- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai giai đoạn 2017 – 2021

- Hiện trạng sử dụng đất

2.2.3 Thực trạng công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 – 2021

Tổng hợp các dự án đăng ký thực hiện trong kỳ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện Văn Lâm qua các năm 2017, 2018, 2019, 2020 và 2021

Kết quả là các dự án được thực hiện qua các năm: tình hình triển khai, thực hiện và bàn giao đất

2.2.4 Đánh giá công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017-2021

Tình hình chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền

sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh sử dụng đất qua các năm

Đánh giá chung về việc triển khai thực hiện dự án

Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người dân huyện Văn Lâm tại khu vực nghiên cứu về công tác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thực hiện dự án đầu tư

Một số hạn chế, tồn tại và nguyên nhân trong công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu được sử dụng để chọn ra những dự án đầu tư theo hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh tiêu biểu để đánh giá trong đề tài

này

Đề tài nghiên cứu này tập trung vào 03 dự án điển hình trên địa bàn huyện Văn Lâm:

+ Dự án 1: là dự án duy nhất trên địa bàn huyện Văn Lâm trong giai đoạn

2017 – 2021 đã hoàn thiện đầy đủ các thủ tục và được UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tổng diện tích 4,3 ha như mục tiêu của dự án ban đầu xin Bên cạnh đó giá chuyển nhượng và đàm phán với các hộ dân cũng diễn ra tương đối thuận lợi do gần các khu cụm công nghiệp

+ Dự án 2: là dự án đã hoàn thiện một phần diện tích (khoảng 1,34 ha/2,43ha) được UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích lần 1 Tuy nhiên giá chuyển nhượng lại rất cao và việc đồng thuận của người dân diễn ra rất phức tạp và khó khăn do cạnh thủ đô Hà Nội

+ Dự án 3: là dự án đại diện cho một số xã trên địa bàn huyện Văn Lâm cũng như tỉnh Hưng Yên mặc dù các hộ gia đình đã đồng ý chuyển nhượng và nhận tiền của doanh nghiệp nhưng do vướng mắc về thủ tục hành chính nên đến nay vẫn chưa cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ dân bởi lý do thực hiện dồn thửa đổi ruộng giai đoạn 2013 – 2015 các hộ gia đình đã nhận ruộng

và sử dụng ổn định từ đó đến nay nhưng phương án dồn thửa đổi ruộng chưa được phê duyệt nên chưa thể cấp giấy chứng nhận sau dồn điền đổi thửa

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu và số liệu

Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp:

- Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm: Báo cáo qua các năm của các phòng ban trên địa bàn huyện Văn Lâm: UBND huyện, UBND xã, phường, Văn phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên và Môi trường

- Thu thập các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện Văn Lâm trong giai đoạn nghiên cứu Số liệu về việc thực hiện dự án đầu tư với hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

Phương pháp điều tra sơ cấp:

- Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra của:

+ Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phỏng vấn các hộ dân đã từng thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm để biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư, nguyện vọng của nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất

+ Các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ: Phòng vấn các cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên địa bàn để từ đó đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong công tác này

+ Các doanh nghiệp trực tiếp thực hiện nhiệm vụ này: Phỏng vấn các doanh nghiệp trực tiếp nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn để từ đó đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong công tác này

2.3.3 Phương pháp so sánh phân tích số liệu

Phương pháp so sánh phân tích số liệu dùng để phân tích, đánh giá ưu điểm, nhược điểm, các tồn tại, hạn chế, khó khăn vướng mắc, nguyên nhân trong công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư theo hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

2.3.4 Phương pháp chuyên gia

Phương pháp chuyên gia dùng để thu thập ý kiến của những người có kinh nghiệm tại địa phương trong việc nhận định, đánh giá thực trạng thực hiện các dự

án đầu tư theo hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh Phương pháp này thu thập các

ý kiến khác nhau của những người có kinh nghiệm, kiểm tra lẫn nhau để có một cái nhìn khách quan hơn về vấn đề đó

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Văn Lâm

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý:

Văn Lâm là huyện nằm về phía bắc tỉnh Hưng Yên, với Quốc lộ 5A chạy qua Văn Lâm được xác định là một trong các vùng kinh tế động lực quan trọng của tỉnh Hưng Yên, đã và đang có nhiều lợi thế phát triển trở thành huyện công nghiệp, diện tích hành chính của huyện và 7.521,38 ha được giới hạn bởi:

- Phía Bắc giáp với thành phố Hà Nội và tỉnh Bắc Ninh

- Phía Tây giáp huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

- Phía Nam giáp huyện Yên Mỹ và huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên

- Phía Đông giáp tỉnh Hải Dương

Hình 3 1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Văn Lâm - tỉnh Hưng Yên

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình của huyện Văn Lâm nhìn chung độ cao thấp không đều nhau, mà có sự chênh lệch, về cốt đất tương đối lún và có xu thế thoải dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam Các xã thuộc về phía Tây Bắc địa hình đa số là vàn đến vàn cao diện tích thấp

trũng không đáng kể Các xã phía Nam và Đông Nam (dưới đường sắt) đồng ruộng đa

số là vàn thấp, thấp và trũng Nhưng nhìn chung đất đai của huyện đều thuận lợi cho việc thâm canh tăng vụ

3.1.1.3 Khí hậu

Huyện Văn Lâm nói riêng và tỉnh Hưng Yên nói chung đều nằm trong vùng đồng bằng Bắc Bộ và chịu ảnh hưởng của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thời tiết trong năm được phân làm 2 mùa rõ rệt:

- Mùa hè: Nóng ẩm, mưa nhiều được kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10

- Mùa đông: Lạnh, khô hanh thường kéo dài từ tháng 11 năm trước đến tháng 3 năm sau

- Theo số liệu điều tra của trung tâm khí tượng thuỷ văn tỉnh Hưng Yên, các yếu tố khí hậu được thể hiện:

3.1.1.4 Thủy văn

Huyện Văn Lâm chịu ảnh hưởng và phụ thuộc vào chế độ thuỷ văn, lưu lượng dòng chảy thượng nguồn sông Hồng (chạy dọc từ Bắc xuống Nam với chiều dài 23km

là nguồn cung cấp và tiêu thoát nước cho địa bàn huyện và các khu vực nằm ven sông)

và mạng lưới sông ngòi chằng chịt gồm sông Cửu Yên, sông Điện Biên, sông Kim Ngưu, sông Từ Hồ, sông Đồng Quê

3.1.2 Điều kiện kinh tế và xã hội

3.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội

Thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2020 - 2021 trong bối cảnh diễn biến phức tạp của dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp vi rút Covid-19 gây ra làm ảnh hưởng rất lớn đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Thực hiện Chương trình hành động số 10/CTr-UBND ngày 17/01/2020 của UBND tỉnh, Nghị quyết số 107/2020/NQ-HĐND ngày 17/12/2020 của HĐND huyện, Nghị quyết

số 114/NQ-HĐND ngày 17/12/2020 của HĐND huyện, Ủy ban nhân dân huyện đã ban hành Chương trình hành động số 02/CTr-UBND ngày 07/02/2021 về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và

dự toán ngân sách năm 2021 huyện Văn Lâm

- Giá trị sản xuất/ha canh tác đạt 205 triệu đồng/1 ha; thu nhập bình quân đầu người đạt 75,26 triệu đồng (năm 2019 là 71,57 triệu đồng)

- Tổng thu ngân sách nhà nước 11 tháng thực hiện 2.654,247 tỷ đồng đạt 131,5% kế hoạch, ước thực hiện cả năm 2.785,83 tỷ đồng đạt 138,02% kế hoạch (năm

2019 thực hiện 2.329,853 tỷ đồng đạt 127,04% kế hoạch)

b Về văn hóa xã hội:

- Duy trì tỷ lệ tăng dân số tự nhiên dưới 1% (ICH<1%)

- Tỷ lệ hộ nghèo 1,26%

- Tỷ lệ người dân tham gia bảo hiểm y tế đạt 98,1%

- Tỷ lệ làng, khu phố văn hóa đạt 97,6%

- Tỷ lệ gia đình văn hóa đạt 91,2%

- Văn hóa, xã hội, cải cách hành chính, công tác phòng, chống tham nhũng, lãng phí tiếp tục có những chuyển biến tích cực, đời sống của nhân dân từng bước được cải thiện và nâng lên Chính trị, xã hội ổn định; quốc phòng, an ninh và trật tự an toàn xã hội được giữ vững

3.1.2.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

Là một trong những huyện có điều kiện thuận lợi nên Văn Lâm được xem là địa phương có tiềm năng về phát triển kinh tế, đặc biệt là công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp Tuy nhiên, công tác bảo vệ môi trường hiện nay còn nhiều vấn đề cần tập trung khắc phục đó là: cơ sở hạ tầng kỹ thuật môi trường (đường xá, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống kỹ thuật quản lý chất thải rắn, cây xanh, nghĩa địa, ) phát triển