3.4. Đánh giá công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn huyện Văn Lâm giai đoạn 2017 -2021
3.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người dân về công tác nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thực hiện dự án trên địa bàn huyện Văn Lâm
Bảng 3.11: Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người dân về công tác nhận chuyển nhượng để thực hiện dựán đầu tư
ĐVT: Tỷ lệ trả lời đúng (%)
TT Nội dung câu hỏi Cán
bộ
Doanh nghiệp
Người dân 1 Chuyển quyền sử dụng đất là quyền của người sử
dụng đất 100 100 100
2
Có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là:
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 100 90 70
TT Nội dung câu hỏi Cán bộ
Doanh nghiệp
Người dân
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 100 100 100
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 100 85 65
- Thừa kế quyền sử dụng đất 100 90 80
- Tặng cho quyền sử dụng đất 100 90 75
- Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 95 80 50 - Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 90 75 40 3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản và tiến hành công chứng, chứng thực 100 100 70
4
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
90 80 70
- Đất không có tranh chấp; 100 100 100
- Quyền SD đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án; 100 100 100
- Trong thời hạn sử dụng đất. 100 90 60
6
Doanh nghiệp, tổ chứcchỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử đất nông nghiệp khi họ được UBND tỉnh cho phép nhận chuyển nhượng
100 80 30
Qua bảng 3.11 ta thấy: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người dân về chuyển nhượng QSDĐ trên khu vực nghiên cứu cũng khá cao.
Khi được hỏi chuyển quyền sử dụng đất thì người dân lại có tỷ lệ trả lời đúng đạt 70%, doanh nghiệp và cán bộ đều trả lời đúng 100%.
Đối với 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì cán bộ và doanh nghiệp gần như trả lời đúng hết đạt tỷ lệ rất cao. Tuy nhiên hình thức góp vốn và thế chấp thì cán bộ và doanh nghiệp còn chưa trả lời đúng hết. Trong khi đó người dân chỉ trả lời đúng
100% đối với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn cho thuê lại mới chỉ đạt 65%, thế chấp và góp vốn thì người dân cònkhông hiểu mấy nên tỷ lệ trả lời đúng chỉ đạt 40%.
Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và có chứng thực hoặc công chứng thì người dân vẫn còn lúng túng, một số vẫn nghĩ chỉ cần viết tay giữa các bên là xong nên tỷ lệ trả lời đúng mới đạt 60% trong khi cán bộ và doanh nghiệp đều trả lời đúng 100%.
Khi thực hiện các quyền phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không phải ai cũng biết nên tỷ lệ trả lời đúng của người dân mới đạt ở mức 65%, doanh nghiệp và cán bộ cũng có người chưa hiểu hết vấn đề này nên vẫn còn trả lời sai. Bên cạnh đó trong thời hạn sử dụng đất (đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất) thì một nửa người dân được hỏi đều không quan tâm đến vấn đề đó nên đã trả lời sai.
Đối với việc doanh nghiệp, tổ chức chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử đất nông nghiệp khi họ được UBND tỉnh cho phép nhận chuyển nhượng thì người dân khi được hỏi gần như không biết vấn đề này nên tỷ lệ trả lời đúng mới chỉ đạt 30%. Doanh nghiệp cũng không hiểu hết thủ tục nên câu trả lời đúng mới chỉ đạt ở 70%. Đa phần người dân đều nghĩ chỉ cần doanh nghiệp muốn mua là có thể bán được.
3.4.1.2. Thực trạng cung cấp thông tin cho người dân khi thu hồi đất nông nghiệp theo hình thức nhận chuyển nhượng
Những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa tăng cao dẫn đến trình độ dân trí cũng tăng lên. Trình độ cán bộ các ngành nói chung cũng như ngành quản lý đất đai nói riêng đã được củng cố, đặc biệt là đối với các ngành tiếp xúc trực tiếp với người dân.
Bản thân các cán bộ tự trau dồi kiến thức chuyên môn, tìm hiểu, nghiên cứu pháp luật phục vụ cho chính công việc của mình và phục vụ người dân.
Tuy nhiên, văn bản quy phạm pháp luật về đất đai vẫn còn chồng chéo, còn nhiều điểm chưa thống nhất, chưa nhất quán với các bộ luật khác, một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, thậm chí nhiều văn bản vừa có hiệu lực đã lạc hậu so với thực tiễn. Hơn nữa, sự hiểu biết của người dân còn nhiều hạn chế, sự phối hợp giữa người dân và cán bộ quản lý chưa đồng nhất do đó công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nói chung còn gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, việc mua bán trao tay, không khai báo chính quyền, không làm thủ tục hành chính về đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng tên chủ sử dụng….là những vấn đề nan giải, khó giải quyết tồn tại nhiều năm qua. Vì vậy các cơ quan ban ngành tạo điều kiện hơn nữa trong công tác tiếp dân, tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân được tốt hơn.
Bảng 3.12. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý, doanh nghiệp và người dân về công tác nhận chuyển nhượng để thực hiện dựán đầu tư
ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%)
TT Chỉ tiêu đánh giá Đánh giá Cán bộ
Doanh nghiệp
Người dân
1
Thông tin về các dự án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyệnđược công bố công khai
Thông tin
đầy đủ 75 50 20
Thông tin sơ
sài 25 40 30
Không
thông tin 0 10 50
2
Thông tin về ranh giới thửa đất, các giấy tờ về quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ dân
Thông tin
đầy đủ 80 20 20
Thông tin sơ
sài 20 40 40
Không
thông tin 0 40 40
3
Thông tin về mục tiêu của các dự án nhận chuyển nhượng đến với người dân
Thông tin
đầy đủ 100 100 50
Thông tin sơ
sài 0 0 50
Không
thông tin 0 0 0
4
Thông tin, tuyên truyền các văn bản pháp luật đến với người dân về GPMB và nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư
Thông tin
đầy đủ 80 70 0
Thông tin sơ
sài 20 20 50
Không
thông tin 0 10 50
Qua bảng trên có thể thấy người dân khi được hỏi về việc có biết được các dự án nhận chuyển nhượng được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm và được công bố công khai thì gần như là họ không biết (50% không biết) vì không có thông tin,
thông tin đầy đủ chỉ chiếm 20% là những người có người nhà làm trong các cơ quan nhà nước về đất đai và làm việc tại địa phương mới nắm được thông tin đầy đủ còn đâu là thông tin sơ sài.
Đối với thông tin thửa đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người dân cũng như doanh nghiệp đều cho rằng hầu hết là không có thông tin hoặc thông tin sơ sài (chiếm 40%) còn thông tin đầy đủ mới chiếm tỷ lệ 20% trong khi cán bộ quản lý lại cho rằng thông tin đầy đủ chiếm 80%.
Thông tin, tuyên truyền các văn bản pháp luật đến với người dân về GPMB và nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư thì với các hộ dân gần như không có thông tin hoặc thông tin sơ sài (chiếm tỷ lệ 50%). Trong khi doanh nghiệp và cán bộ đều cho rằng thông tin đầy đủ chiếm 70-80%, sơ sài chiếm 20%.
3.4.1.3. Thực trạng triển khai thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường, hỗ trợ và nhận chuyển nhượng
Bảng 3.13. Thực trạng khi triển khai thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường, hỗ trợ và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%)
TT Chỉ tiêu đánh giá Đánh giá Cán
bộ
Doanh nghiệp
Người dân
1 Việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất
Rõ ràng/minh bạch 90 90 70 Đôi khi không rõ ràng 10 10 20
Chưa rõ ràng/minh
bạch 0 0 10
2
Việc xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và loại đất
Rõ ràng/minh bạch 100 80 80 Đôi khi không rõ ràng 0 20 20
Chưa rõ ràng/minh
bạch 0 0 0
3
Cơ quan nhà nước thực hiện tiếp thu, giải trình đầy đủ ý kiến của người dân khi hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Rõ ràng/minh bạch 100 100 70 Đôi khi không rõ ràng 0 0 10
Chưa rõ ràng/minh
bạch 0 0 20
TT Chỉ tiêu đánh giá Đánh giá Cán bộ
Doanh nghiệp
Người dân
4
Phương án bồi thường, hỗ trợ được công khai và gửi đến từng người dân có đất thu hồi
Rõ ràng/minh bạch 100 100 50 Đôi khi không rõ ràng 0 0 40
Chưa rõ ràng/minh
bạch 0 0 10
5 Tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân
Rõ ràng/minh bạch 100 100 90 Đôi khi không rõ ràng 0 0 10
Chưa rõ ràng/minh
bạch 0 0 0
6
Tổ chức họp với các hộ dân để tuyên truyền, giải thích về chế độ, chính sách
Rõ ràng/minh bạch 100 90 70 Đôi khi không rõ ràng 0 10 30
Chưa rõ ràng/minh
bạch 0 10 0
7
Thông báo cho người dân về các dự án nhận chuyển nhượng và các dự án thu hồi để người dân hiểu rõ tránh so sánh về giá cả
Rõ ràng/minh bạch 80 70 0
Đôi khi không rõ ràng 20 20 50 Chưa rõ ràng/minh
bạch 0 10 50
Qua bảng trên có thể thấy người dân khi được hỏi về công tác liên quan đến bồi thường, hỗ trợ thì tỷ lệ công khai, rõ ràng minh bạch chiếm tỷ lệ rất cao. Tuy nhiên chỉ có dự án nhận chuyển nhượng thì thông tin của người dân cho rằng họ gần như không nắm được hay họ đều nói chưa rõ ràng minh bạch.
3.4.1.4. So sánh kinh phí bồi thường, hỗ trợ các loại hình dự án với giá nhận chuyển nhượng
Người dân tham gia cũng như cán bộ quản lý và doanh nghiệp đều cho rằng đơn giá bồi thường, hỗ trợ của nhà nước là thấp hơn rất nhiều so với đơn giá nhận chuyển nhượng của các hộ dân với doanh nghiệp. Do đó công tác giải phóng mặt bằng sẽ gặp rất nhiều khó khăn còn công tác nhận chuyển nhượng cơ chế giá thỏa thuận sẽ không có mức trần.
Bảng 3.14: So sánh kinh phí bồi thường, hỗ trợ các loại hình dự án với giá nhận chuyển nhượng
ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%)
TT Chỉ tiêu đánh giá Đánh giá Cán
bộ
Doanh nghiệp
Người dân 1 Đối với trường hợp doanh nghiệp
tự thỏa thuận
Cao 100 90 100
Trung bình 0 10 0
Thấp 0 0 0
2 Đối với trường hợp cơ chế Nhà nước thu hồi đất
Cao 0 0 0
Trung bình 0 10 0
Thấp 100 90 100
3.4.1.5. Thực trạng mức độ ưu tiên người dân sử dụng kinh phí từ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp
Bảng 3.15. Sử dụng kinh phí từ việc nhận chuyển nhượng
ĐVT: Tỷ lệ (%)
TT Hạng mục Cán bộ Doanh nghiệp Người dân
1 Kinh doanh 60 60 30
2 Chi tiêu hàng ngày
3 Chữa bệnh 5 5 20
4 Xây nhà, sửa nhà 10 10 10
5 Việc học của con 6 Đầu tư sản xuất
7 Gửi tiết kiệm 25 25 30
8 Mua sắm tài sản 10
9 Học nghề
Cán bộ quản lý và doanh nghiệp đều cho rằng kinh phí từ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân ưu tiên vào kinh doanh và gửi tiết kiệm. Tuy nhiên đối với người dân khi được hỏi thì đa phần họ đều có xu hướng chia đều vào kinh doanh, gửi tiết kiệm và một số việc khác. Riêng học nghề, chi tiêu hàng ngày và đầu tư sản xuất thì gần như không ai lấy kinh phí để dùng vào việc đó cả.
3.4.1.5. Đánh giá về sự hiểu biết của người dân liên quan đến dự án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bảng 3.16: Sự hiểu biết của người dân liên quan đến nhận chuyển nhượng ĐVT: Tỷ lệ (%)
TT Hạng mục Đánh
giá Cán bộ Doanh
nghiệp Người dân 1
Người dân có biết được dự án nào là nhận chuyển nhượng, dự án nào là thu hồi không?
Có 80 50 0
Không 20 50 100
2
Chuyển nhượng cho doanh nghiệp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Có 90 60 10
Không 10 40 90
3 Thủ tục nhận chuyển nhượng có phức tạp không?
Có 80 100 90
Không 20 0 10
4
Thái độ phục vụ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ để hoàn thiện thủ tục chuyển quyền có tốt không?
Có 100 50 30
Không 0 50 70
5
Tất cả những thành viên được chia ruộng có phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng hay không?
Có 100 60 10
Không 0 40 90
6
Khi các thành viên được chia ruộng chết thì có phải làm thủ tục phân chia trước khi cấp sổ đỏ không
Có 90 65 20
Không 10 35 80
7
Người dân có gây khó dễ cho doanh nghiệp trong việc đi xin lại chữ ký sau khi đã nhận tiền chuyển nhượng không?
Có 85 95 50
Không 15 5 50
8
Doanh nghiệp và cán bộ thôn, xóm, xã, phường có chèn ép để mua giá rẻ với người dân hay không?
Có 0 0 20
Không 100 100 80
9
Nếu người dân không đồng ý chuyển nhượng cho doanh nghiệp thì có bị cưỡng chế hay không?
Có 15 30 50
Không 85 70 50
Qua bảng 3.16 có thể thấy rõ một số vấn đề sau:
Người dân không phân biệt được dự án nhận chuyển nhượng và dự án thu hồi nên sẽ gây khó khăn cho công tác thu hồi đất. Còn doanh nghiệp khi làm thủ tục nhận chuyển nhượng thì lại 50% cho rằng không nên công khai để người dân nắm được dự án nhận chuyển nhượng để yêu cầu giá thỏa thuận cao. Tuy nhiên như vậy sẽ gây ra rất nhiều khó khăn trong công tác hoàn thiện thủ tục pháp lý khi làm hồ sơ chuyển nhượng.
Đối với việc muốn chuyển nhượng thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi được hỏi vấn đề này vẫn còn 10% cán bộ lúng túng nghĩ rằng không cần có giấy chứng nhận vẫn thực hiện được giao dịch chuyển nhượng. Đối với doanh nghiệp tỷ lệ không hiểu cũng chiếm 40%. Riêng với người dân thì họ cứ nghĩ là họ được giao ruộng 03 thì họ được chuyển nhượng mà không cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (90% cho rằng không cần có sổ đỏ).
Thủ tục nhận chuyển nhượng tất cả các nhóm đều trả lời là rất phức tạp.
Người dân và doanh nghiệp đều cho rằng thái độ phục vụ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ để hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng là chưa được tốt, gây khó khăn cho họ.
Khi thực hiện giao dịch, lập hợp đồng chuyển nhượng thì người dân gần như không hiểu là tất cả các thành viên được chia ruộng năm 1993 đều phải ký vào hợp đồng (90% cho rằng không cần ký), doanh nghiệp cũng chiếm 40% cho rằng không cần ký mà chỉ cần người đứng tên ký là đủ.
Đối với việc các thành viên được chia ruộng từ năm 1993 đến thời điểm nhận chuyển nhượng bị chết thì người dân và doanh nghiệp khi được hỏi đều cho rằng không cần phải làm thủ tục phân chia di sản thừa kế mới được cấp sổ đỏ.
Đối với việc đi xin lại chữ ký của người dân sau khi doanh nghiệp đã trả xong tiền thì cán bộ và doanh nghiệp đều cho rằng rất khó để xin lại vì người dân thường gây khó dễ và đòi hỏi thêm tiền (85-95% gây khó dễ). Tuy nhiên khi hỏi các hộ dân thì 50% cho rằng không gây khó khăn gì.
Khi được hỏi đối với dự án nhận chuyển nhượng nếu người dân không đồng ý
chuyển nhượng cho doanh nghiệp thì có bị cưỡng chế không thì cán bộ và doanh nghiệp vẫn còn một số người vẫn nghĩ là vẫn bị cưỡng chế (15-30%). Trong khi đó người dân khi được hỏi thì người dân họ không quan tâm đến việc này nên một nửa cho rằng có và một nửa cho rằng không. Tâm lý của người dân là càng không đồng ý bán sớm thì càng để giá lại càng được trả cao nên việc thu hồi đất cũng bị tình trạng là người dân không đồng tình với số lượng đông để mong nhận được giá thỏa thuận cao như dự án nhận chuyển nhượng.
Bên cạnh đó đánh giá về ưu điểm và nhược điểm của dự án nhận chuyển nhượng thì đa phần người dân đều cho rằng dự án nhận chuyển nhượng đơn giá cao hơn hẳn và họ gây khó khăn được cho doanh nghiệp. Còn dự án thu hồi thì do Nhà nước đứng ra thu hồi nên không đòi hỏi được giá cao. Trong khi cán bộ và doanh nghiệp lại cho rằng dự án nhận chuyển nhượng khó khăn phức tạp hơn vì thủ tục giấy tờ và hồ sơ pháp lý để chuyển nhượng được sang tên công ty gặp quá nhiều các thủ tục để hoàn thiện đồng thời người dân khôngđồng thuận thì gần như dự án đi vào bế tắc.