1.4.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hóa, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai. Bản chất của quản lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất. Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững.
Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, dovậy cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập.
Việt Nam là một nước đang phát triển, đang thu hút nghiều những nhà đầu tư từ nước ngoài, tốc độ đô thị hóa ngày một tăng. Trong những năm gần đây, không chỉ ở Hà Nội mà ở các tỉnh thành trên cả nước, sự gia tăng dân số chính là nguyên nhân của đô thị hóa. Khi thành phố ngày càng mở rộng thì những vấn đề liên quan đến đất đai càng nhiều và phức tạp. Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hóa là nguyên nhân chính lôi cuốn một khối lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền đất hứa. Những vấn đề về công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, chuyển quyền sử dụng đất là những vấn đề gây đau đầu cho các nhà quản lý. Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng và nhạy cảm. Chuyển QSDĐ đi đôi với việc cấp GCN cho người sử dụng đất và đó là giấy tờ pháp lý cuối cùng khẳng định quyền sử dụng đối với đất.
Trong những năm qua, trước thực trạng cấp GCN cho người sử dụng còn trì trệ, chậm chạp tại các địa phương, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành các văn bản:
Nghị quyết số 30/2012/QH và Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 về việc cấp GCN đã được các Bộ, ngành, địa phương trong cả nước tập trung chỉ đạo quyết liệt tạo sự chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và tổ chức thực hiện.
Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Đặc biệt là hình thức chuyển nhượng, tặng cho là hình thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Riêng đối với đất ở thì thị trường mua bán, chuyển nhượng lại sôi động hơn cả. Xu hướng là di cư từ nông thôn ra thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân và kinh doanh bất động sản của các cá nhân, tổ chức…
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định những vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện còn một số tồn tại như chuyển QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền do thủ tục chuyển quyền còn quá phức tạp, thêm vào đó là sự thờ ơ, chủ quan của người sử dụng đất. Tâm lý ngại làm thủ tục và chủ quan rằng chỉ cần thỏa thuận giữa hai bên, không gây tranh chấp thì chính quyền không can dự vào của người dân khiến cho các nhà quản lý khó kiểm soát được tình hình và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và các công tác khác có liên quan, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.
Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều thay đổi chuyển biến rõ rệt từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời. Thủ tục hành chính thực hiện công tác chuyển quyền đã bớt rườm rà hơn trước, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất.
Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã tích cực chỉ đạo khẩn trương triển khai đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ hiện đại,áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu trên toàn quốc. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai sẽ giúp công tác chỉnh lý biến động, theo dõi và quản lý các hoạt động đối với đất một cách chính xác và kịp thời. Mọi thayđổi của thửa đất như thay đổi ranh giới thửa, thay đổi diện tích hay thay đổi chủ sử dụng (có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) đều được các nhà quản lý nắm bắt. Thêm vào đó, vài năm trở lại đây được sự quan tâm của Nhà nước nên đã có nhiều dự án đo đạc bản đồ đại chính được triển khai trên toàn quốc, việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất của người dân cũng được chấp hành tốt hơn, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
1.4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh Hưng Yên
Hưng Yên là tỉnh nằm trong vùng đồng bằng Sông Hồng, một trong bẩy tỉnh, thành trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Về mặt hành chính, tỉnh Hưng Yển được chia thành 10 đơn vị hành chính cấp huyện, trong đó 01 thành phốHưng Yên, 01 thị xã Mỹ Hào và 08 huyện:
Văn Lâm, Văn Giang, Yên Mỹ, Khoái Châu, Kim Động, Ân Thi, Tiên Lữ, Phù Cừ với tổng diện tích tựnhiên hơn 92.602,89 km2.
Cơ chế nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân với tổ chức, cá nhân vẫn còn tạo ra sự bất bình đẳng không chỉ về kinh tế mà cả trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vẫn là một trong những vấn đề vướng mắc ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, chưa tạo được sự đồng thuận giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền địa phương; việc thực hiện các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện thiếu sự thống nhất giữa các dự án thu hồi đất để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng với các dự án thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội; cácquy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người bị thu hồi đất còn thiếu ổn định và có sự khác nhau giữa các địa phương đã gây nên sự mất công bằng đối với người sử dụng đất.
Hệthống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phương. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chậm chưa theo kịp tiến độđo đạc lập bản đồ địa chính, do đó hạn chế hiệu quảđầu tư đo vẽ bản đồ. Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, không được cập nhật thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Tỉnh Hưng Yên khi thực hiện dự án VLAP đã hoàn thành nghiệm thu và thanh lý gói thầu “Tích hợp cơ sở dữ liệu địa chính cho tỉnh Hưng Yên” cho 05 huyện và 105 xã, phường, thị trấn các huyện:
Khoái Châu, Tiên Lữ, Phù Cừ, Kim Động, Yên Mỹ và Thành phố Hưng Yên. Tuy nhiên việc thực hiện giao dịch điện tử tại tỉnh Hưng Yên chưa được thực hiện; hệ thống hạ tầng cơ sở thông tin, trang thiết bị chưa được đầu tư đầy đủ; trình độ cán bộ chưa đáp ứng yêu cầu để vận hành giao dịch điện tử. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
Năm 2001, toàn tỉnh đã cơ bản cấp xong giấy chứng nhận đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân được giao sản xuất ổn định lâu dài. Đến năm 2003, toàn tỉnh đã cơ bản hoàn thành việc dồn thửa đổi ruộng đất nông nghiệp và tiến hành cấp đổi giấy chứng nhận đất nông nghiệp.
Tính đến năm 2006 tổng số thửa đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận 604.276 thửa, đạt 85,61% trên tổng số thửa phải cấp, diện tích 46.170 ha, đạt 87,42% trên tổng diện tích phải cấp.
Sau khi thực hiện dồn thửa đổi ruộng theo Chỉ thị số 21-CT/TU ngày 14/6/2013 của Ban thường vụ Tỉnh ủy. Tính đến ngày 30/6/2021 toàn tỉnh đã cấp đổi giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nông nghiệp sau dồn thửa đổi ruộng là 268.840 thửa đất (đạt 49,11%), diện tích đã cấp đổi là 18.060,56 ha (đạt 41,34%).