Bài thảo luận nhóm hợp đồng dân sự và trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng

Lý do tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất của ông Quý và bà Thủy cho ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng là bằng giấy viết tay và chưa được công chứng nhưng ông Sĩ, ông Thắng tự ý chuyể

MÔN HỌC: HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VÀ TRÁCH NHIỆM BỒI

THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG.

ĐỀ TÀI: Thảo luận nhóm

Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng.

Vấn đề 3: Đứng tên dùm mua bất động sản

Vấn đề 4: Tìm kiếm tài liệu

Hà Nội, Tháng 3/2022

VẤN ĐỀ 1 HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC

- Tóm tắt Quyết định số 171/2020/DS-GĐT ngày 24/7/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Tp Hồ Chí Minh:

Nguyên đơn: ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy

Bị đơn: ông Lê Văn Dư, ông Lê Sĩ Thắng, ông Khâu Văn Sĩ

Tranh chấp về: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất

Lý do tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất của ông Quý và bà Thủy cho ông

Sĩ, ông Dư, ông Thắng là bằng giấy viết tay và chưa được công chứng nhưng ông Sĩ, ông Thắng tự ý chuyển nhượng đất cho ông Dư; ông Dư xây dựng nhà trái phép bị xử phạt hành chính

Hướng giải quyết của Tòa án:

+ Tòa án cấp sơ thẩm: Chỉ công nhận một phần diện tích là không phù hợp với thực tế chuyển nhượng và sử dụng đất giữa các bên tranh chấp

+ Tòa án cấp phúc thẩm: Cho rằng đây là tranh chấp quyền sử dụng đất vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không phát sinh hiệu lực pháp luật nên buộc ông Dư phải trả lại toàn bộ diện tích đất, là có sai lầm nghiêm trọng trong việc đánh giá chứng cứ

và áp dụng pháp luật, ảnh hưởng quyền lợi của các bên đương sự Đồng thời, tách việc giải quyết hậu quả pháp lý của các hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Dư với ông Thắng, ông Sĩ để giải quyết bằng vụ án khác, là không có căn cứ, ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Dư, ông Sĩ và ông Thắng

- Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 về “V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng:

Nguyên đơn: Võ Sĩ Mến, Phùng Thị Nhiễm; Bị đơn: Đoàn Cưu, Trần Thị Lắm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung là Ông Cưu, bà Lắm chuyển nhượng chuyển nhượng cho ông Mến, bà Nhiễm đất thổ cư 90.000.000 đồng Sau đó lấy thêm một khu nữa với giá 30.000.000 đồng Ông Mến, bà Nhiễm giao tiền 110.000.000 đồng Trong hợp đồng không có công chứng, chứng thực nên nên vi phạm về hình thức Tuy nhiên do quá 2 năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, do đó hợp đồng vẫn có hiệu lực Tại tòa gíam đốc thẩm, Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng quyết định: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS, hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại thủ tục phúc thẩm

1.1 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực là:

“Ngày 03/02/2002, ký chuyển nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ 500m2 đất với giá 500.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Sĩ Thắng 87m2 đất với giá 435.000.000 đồng; ngày 18/4/2009, ký chuyển nhượng cho ông Lê Văn Dư 87m2 đất với giá 435.000.000 đồng

Sau khi chuyển nhượng, ông Qúy và bà Thủy thông báo cho ông Sĩ, ông Dư, ông Thắng là giao dịch chuyển nhượng bằng giấy viết tay nên bên nhận chuyển nhượng chỉ được phép xây dựng công trình sau khi ký hợp đồng công chứng, đăng bộ và chuyển mục đích sử dụng đất”

1.2 Đoạn nào trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS

2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015

có hiệu lực?

Đoạn trong Quyết định số 171 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực là: “Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 621/2020/DS-PT ngày 01/7/2020, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Sửa bản án sơ thẩm

- Không công nhận việc chuyển quvền sử dụng đất giữa ông Phan Quý, bà Lê Thị Bích Thủy với các ông Khâu Văn Sĩ, Lê Văn Dư, Lê Sĩ Thắng; giữa ông Lê Văn Dư với các ông Khâu Văn Sĩ, Lê Sĩ Thắng là có hiệu lực và không công nhận quyền sử dụng của ông Lê Văn Dư, bà Trần Thị Hiệp đối với 674m² đất, thửa 504, tờ bản đồ số 40, Phường

15, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh

- Công nhận 674m² đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Phan Quý, Bà Lê Thị Bích Thủy; buộc các ông/bà, trẻ: Lê Văn Dư, Trần Thị Mỹ Hiệp, Khâu Văn Sĩ, Hồ Thị Đồng,

Sĩ Thắng, Tạ Thị Thọ, Lê Trần Minh Hằng, Lê Trần Ngọc Huyền, Lê Quốc Thái, Lê Quốc Thịnh và Lê Thu Thảo phải trả lại cho ông Quý, bà Thủy phần đất này.”

1.3 Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?

Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng nhượng quyền bất động sản như trên

là thuyết phục Vì:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất chưa được công chứng, chứng thực: Bên nhượng quyền đã giao tài sản, bên nhận quyền sở hữu đã nhận tài sản, đã xây dựng công

trình kiên cố từ trước khi có văn bản này nên Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng quy định tại Khoản 2, Điều 129 BLDS 2015

Theo đó, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết vào năm 2002 và năm 2009 đều vi phạm pháp luật, cụ thể: Người sử dụng đất chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp do hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực

1.4 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực: “Về hình thức của hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-01-2017, thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-8-2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức”

1.5 Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức

Theo khoản 3 Điều 132 BLDS 2015 thì khi hết tời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực Cho nên hệ quả pháp lí của việc hết thời hạn yêu cầu của Toàn án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là hợp đồng sẽ có hiệu lực

1.6 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực

Đoạn mà Tòa áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: “[5] Về hình thức của hợp đồng…Tuy nhiên từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm,

bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015.”

1.7 Trong Quyết định số 93, việc Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực thuyết phục không? Vì sao?

Quyết định của Tòa khi công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa được công chứng, chứng thực là thuyết phục Vì:

- Căn cứ khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu để Tòa tuyên giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm, nhưng trong vụ việc thì ông Cưa, bà Lắm trong suốt 2 năm đó không yêu cầu Tòa tuyên giao dịch vô hiệu Mà mãi đến khi ông Mến, bà Nhiễm khởi kiện ông Cưa, bà Lắm vì 2 ông bà không thực hiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất cho họ thì ông Cưa, bà Lắm mới phản tố yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giũa 2 bên Hơn nữa, giao dịch dân sự vô hiệu và hủy hợp đồng là hoàn toàn khác nhau và hợp đồng không được công chứng, chứng thực không phải là căn cứ để Tòa tuyên hủy hợp đồng theo Điều 423 BLDS 2015

- Nên tiếp tục căn cứ vào khoản 2 Điều 132 thì Tòa tuyên giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực

VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG.

- Tóm tắt bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long

- Chủ thể gồm: Ông Tơ, ông Liêm và bà Dệt

- Tranh chấp vấn đề: Giao kết hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 nhưng hợp đồng đã bị vô hiệu

- Lý do tranh chấp:

Thứ nhất, do trong hợp đồng ghi bên mua “Trang trí nội thất Thanh Thảo” nhưng bà Dệt không phải là đại diện bên này

Thứ hai, do bên mua là bà Dệt nhưng khi ký kết hợp đồng lại là ông Trương Văn Liêm -Hướng giải quyết của TA? Lý do?

Tòa án tuyên chiếc ô tô vẫn thuộc quyền sở hữu của Công ty Đông Phong, và kiến nghị Công an tỉnh Vĩnh Long thu hồi lại giấy đăng ký xe ô tô cho bà Dệt đứng tên

Ngoài ra Tòa buộc ông Trương Văn Liêm, bà Nguyễn Thị Dệt phải trả cho Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ do ông Nguyễn Thành Tơ thừa quyền và nghĩa vụ số tiền là 4.880.000 đồng Buộc Công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ dô ông Nguyễn Thành

Tơ kế thừa nghĩa vụ trả cho ông Trương Văn Liêm, bà Nguyễn Thị Dệt số tiền là 67.361.600 đồng

2.1 Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do

có vi phạm

Căn cứ Điều 407 và Điều 423 BLDS 2015

Điểm giống nhau:

- Hệ quả pháp lý: Cả hợp đồng vô hiệu và hợp đồng hủy bỏ do có vi phạm đều có kết quả chung là không có giá trị thi hành

- Trách nhiệm: Các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại

Điểm khác nhau:

Hợp đồng vô hiệu Hợp đồng hủy bỏ do vi (Điều 407 BLDS 2015) phạm.

(Điều 423 BLDS 2015) Nguyên nhân Do việc lập thành hợp đồng sai trái quy Do vi phạm của các bên khi

định của pháp luật quy định từ Điều thực hiện hợp đồng.

127-138 BLDS 2015.

Quyền hạn tuyên Hợp đồng dân sự được tuyên vô hiệu Các bên có quyền hủy bỏ

bố bởi Tòa án khi có bên vi phạm hợp

đồng.

Phạm vi ảnh - Khi hợp đồng chính vô hiệu thì hợp Hủy bỏ toàn bộ hợp đồng.

hưởng đồng phụ cũng vô hiệu (trừ trường hợp

các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính).

- Khi hợp đồng phụ vô hiệu thì hợp đồng chính không bị vô hiệu (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

2.2 Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay

bị huỷ bỏ?

- Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu

- Đoạn trong quyết định cho thấy điều đó là:

Tuyên xử:

• Đình chỉ việc xét xử đối với một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu các bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chiếc xe ô tô biển kiểm soát 64C-008.76, thanh toán số tiền mua xe còn lại là 181.000.000đ (một trăm tám mươi mốt triệu đồng ), tiền lãi chậm trả theo lãi suất 1%/tháng đối với số tiền 181.000.000đ từ tháng 6/2012 cho đến khi Tòa án xét xử sơ thẩm và số tiền trước bạ dự kiến sang tên lại 5.220.000đ (năm triệu hai trăm hai mươi ngàn đồng)

• Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm

2.3 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh

Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng)

- Hướng giải quyết về vô hiệu hợp đồng của Tòa án Nhân dân tỉnh Vĩnh Long trong trường hợp này là hợp lý

- Căn cứ Điều 122, Điều 117 và khoản 1 Điều 142 BLDS 2015, thì hợp đồng vô hiệu vì những lý do sau:

• Về chủ thể: Trong hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo” nhưng người đại diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt không đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo mà thực chất là Công ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo do Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện

• Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng đứng ra giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy

định của pháp luật.

- Căn cứ vào khoản 1, khoản 2 Điều 131 BLDS 2015 thì lỗi dẫn đến vô hiệu hợp đồng của các bên là ngang nhau nên các bên không phát sinh quyền và nghĩa vụ, hoàn trả cho nhau những gì đã mất là có

cơ sở

2.4 Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì sao?

Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng

Vì giữa các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng về phạt vi phạm nên phạt

vi phạm chỉ có giá trị khi hợp đồng có hiệu lực Khi hợp đồng có hiệu lực thì các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận mới có giá trị pháp lý ràng buộc giữa các bên Ngược lại, nếu hợp đồng vô hiệu thì thỏa thuận phạt

vi phạm cũng không có hiệu lực pháp luật (Căn cứ theo Điều 418 BLDS 2015)

2.5 Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long

Hướng giải quyết trên cảu tòa là hợp lý vì hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì đương nhiên không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng theo khoản 1 Điều 131 BLDS 2015 “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập” Vì vậy vấn đề phạt vi phạm của các bên không được xét đến

2.6 Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp

đồng và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm.

❖ Giống nhau:

➢ Đều là một bên đơn phương tuyên bố chấm dứt hay hủy bỏ hợp đồng khi có những điều kiện do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

➢ Bên đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ không phải bồi thường nếu bên kia vi phạm nghĩa vụ mà đó là điều kiện chấm dứt hay hủy bỏ

do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

➢ Bên chấm dứt hay hủy bỏ phải có nghĩa vụ báo cho bên kia, nếu không báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường

➢ Ai có lỗi dẫn đến hợp đồng bị chấm dứt hay hủy bỏ thì người

đó phải có trách nhiệm bồi thường

❖ Khác nhau:

Nội dung Hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm Đơn phương chấm dứt

hợp đồng Trường

hợp

Do chậm thực hiện nghĩa vụ

Do không có khả năng làm

Do tài sản bị hư hại, hỏng, bị mất

Khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng

Do hai bên thỏa thuận

Do pháp luật quy định Điều kiện Phải có sự vi phạm hợp đồng và

đây cũng là điều kiện để hủy bỏ hợp đồng

Không bắ buộc phải có

sự vi phạm hợp đồng bởi hai bên có thể thỏa

thuận hoặc do pháp luật quy định

Hậu quả Hợp đồng không có hiệu lực từ thời

điểm giao kêt, các bên không thực hiện nghĩa vụ đã thông báo thỏa thuận

Hoàn trả cho nhau những gì đã thực nhận sau khi trừ đi chi phí

Hợp dồng chấm dứt kể

từ thời điểm bên kia nhận được phải chấm dứt

Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nữa

2.7 Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ

● Theo quy định của pháp luật, ông Minh có quyền huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên Vì:

● Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Minh cho ông Cường (hợp đồng được giao kết hợp pháp) không có ghi rõ thời hạn thanh toán, nhưng do ông Minh đã giao đất cho ông Cường mà ông Cường không thực hiện việc thanh toán tiền cho ông Minh và còn để cho ông Minh nhắc nhở nhiều lần tức là ông Cường đã vi phạm hợp đồng nghiêm trọng

➔ Như vậy, căn cứ vào Điểm b, Khoản 1, Điều 423 thì ông Minh

có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Cường

VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN.