dịch giữa ông Ôn, bà Xanh và ông Rành là giao dịch tương tự như là giaodịch cầm cố tài sản phải áp dụng nguyên tắc tương tự là các quy định vềcầm cố tài sản để giải quyết, cũng như hủy b
Trang 1ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NÔI
MÔN HỌC: HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VÀ TRÁCH NHIỆM BỒI
THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG.
ĐỀ TÀI: Thảo luận nhóm
Vấn đề 1: Đối tượng dùng để bảo đảm và tính chất phụ của biện pháp bảo đảm
Vấn đề 2: Đăng ký giao dịch bảo đảm
Vấn đề 3: Đặt cọc
Vấn đề 4: Bảo lãnh
Hà Nội, Tháng 3/2022
Trang 2VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG DÙNG ĐỂ BẢO ĐẢM VÀ TÍNH CHẤT PHỤ CỦA BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM
- Tóm tắt Bản án số 208/2010/DS-PT ngày 09/03/2010 của Tòa ánnhân dân TP.HCM
Nguyên đơn là ông Phạm Bá Minh và bị đơn bà Bùi Thị Khen và ôngBùi Khắc Thảo về vụ kiện tranh chấp hợp đồng dịch vụ vay tiền
Lí do tranh chấp: Vào ngày 14/09/2007 bà Khen và ông Thảo có thếchấp cho ông Minh một giấy sử dụng sạp D2-9 tại chợ Tân Hương để vay60.000.000 đồng, thời hạn vay là 6 tháng lãi xuất thỏa thuận là 3%/tháng Khi hết hạn hợp đồng, do bà Khen và ông Thảo không có khảnăng thanh toán nên kéo dài số nợ trên cho đến nay Ông Minh yêu cầu
bà Khen và ông Thảo trả tiền lãi và tiền nợ là 70.000.000 đồng
Quyết định của Tòa án: Bác bỏ yêu cầu kháng cáo của ông Minh,buộc bà Khen và ông Thảo thanh toán 38.914.800 đồng cho ông Minh.Ông Minh có trách nhiệm trả lại cho bị đơn giấy chứng nhận sạp D29
- Tóm tắt Quyết định số 02/2014/QĐ-UBTP ngày 28/2/2014 củaTòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang
Chủ thể: - Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Ôn, bà Lê Thị Xanh
- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Rành, bà Hồ Thị Hết
Tranh chấp về vấn đề: Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụngđất
Lý do tranh chấp: Vào năm 1995, ông Ôn và bà Xanh có cầm cốcho ông Rành 3000m2 đất với giá 30 chỉ vàng 24k Vợ chồng ông Rành
đã giao đủ vàng, hai bên thỏa thuận 3 năm sẽ chuộc lại, nếu khôngchuộc lại thì ông sẽ canh tác vĩnh viễn Hiện tại, phần đất tranh chấp vợchồng ông Rành đang canh tác và còn 2,5 tháng sẽ thu hoạch
Quyết định của Tòa án:
+ Quyết định dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện ChâuThành: Hủy hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với phần đất3.072,7m2, buộc ông Rành phải giao trả lại phần đất 3.072,7m2 cho ông
Ôn, bà Xanh và yêu cầu ông Ôn, bà Xanh liên đới trả cho ông Rành hết
30 chỉ vàng 24k (loại vàng nhẫn)
+ Tại Quyết định Giám đốc thẩm đã chấp nhận kháng nghị củaViện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang và cho rằng: giao
Trang 3dịch giữa ông Ôn, bà Xanh và ông Rành là giao dịch tương tự như là giaodịch cầm cố tài sản phải áp dụng nguyên tắc tương tự là các quy định vềcầm cố tài sản để giải quyết, cũng như hủy bản án dân sự sơ thẩm củaTòa án nhân dân huyện Châu Thành về việc “Tranh chấp hợp đồng cầm
Hướng giải quyết của Tòa án:
- Hủy Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm: tuyên hợp đồngthế chấp có hiệu lực pháp luật Ngân hàng V có quyền yêu cầu xử lý tàisản thế chấp
- Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm: tuyên hợpđồng thế chấp chấm dứt hiệu lực Ngân hàng phải trả lại cho ông T, bà Hbản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
1.1 Những điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 liên quanđến tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
- Tài sản bảo đảm:
+ Theo Khoản 1, Điều 295: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền
sở hữu của bên bảo đảm”, quy định này thể hiện hai điểm mới:
- Thứ nhất là không yêu cầu điều kiện tài sản phải “được phépgiao dịch” như quy định tại khoản 1 Điều 320 BLDS năm 2005
- Thứ hai, tài sản bảo đảm có thể là tài sản thuộc sở hữu củabên có nghĩa vụ được bảo đảm (bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa
vụ được bảo đảm) hoặc của người thứ ba (bên bảo đảm và bên có nghĩa
vụ được bảo đảm là 02 chủ thể khác nhau)
Trang 4+ Tại Khoản 2, Điều 295: “Tài sản bảo đảm có thể được mô tảchung, nhưng phải xác định được” Pháp luật quy định, tài sản bảo đảm
có thể được mô tả chung, nhưng yêu cầu về tài sản bảo đảm phải xácđịnh được nhằm hạn chế việc dùng tài sản hình thành trong tương lai
mà chưa được xác định để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự vì cácbên đứng trước nguy cơ hiệu lực của hợp đồng bị tác động bởi việc mô
tả tài sản bảo đảm chung chung và không xác định được
1.2 Đoạn nào của bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấychứng nhận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay?
Đoạn trích dẫn của bản án số 208 cho thấy bên vay dùng giấychứng nhận bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay: “Ông Phạm BáMinh trình bày: Ông là chủ doanh nghiệp cầm đồ Bá Minh Vào ngày 14-09-2007 bà Bùi Thị Khen và ông Bùi Khắc Thảo có thể chấp cho ông mộtgiấy sử dụng sạp D2- 9 tại chợ Tân Hương để vay là 6 tháng, lãi suấtthỏa thuận là 3 % tháng [ ] Bị đơn bà Bùi thị Khen và ông Nguyễn KhắcThảo xác nhận: Có thế chấp một tờ giấy sạp D2-9 tại chợ tân Hưng đểvay 60.000.000 đồng Phạm Bá Minh là chủ dịch vụ cầm đồ Bá Minh Lãisuất 3 % tháng”
1.3 Giấy chứng nhận sạp có là tài sản không? Vì sao?
Giấy chứng nhận sạp không phải là tài sản
• Giấy tờ có giá theo khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng thì Giấychứng nhận sạp không phải là giấy tờ có giá Quyền tài sản theo Điều
115 BLDS 2015 thì Giấy chứng nhận sạp không phải là quyền tài sản
• Vật (phụ thuộc vào ý chí của các bên hướng đến để xét khinào là vật, khi nào không phải là vật) Giấy chứng nhận sạp chỉ ghi nhậnquyền được sử dụng sạp để bà Khen buôn bán tại chợ Tân Hưng, khôngthuộc quyền sở hữu của bà Khen, bà chỉ được sử dụng chứ không có đặcquyền nào khác đối với cái sạp, cái sạp đó không phải là tài sản của bà
Trang 5nên giấy chứng nhận sử dụng sạp không nằm trong danh mục các loạigiấy tờ có giá trị tại khoản 9 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ – CP và cũngkhông là vật , tiền và quyền tài sản, do vậy giấy chứng nhận sạp không
là tài sản
1.4 Việc dùng giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ dân sự
có được chấp nhận không? Đoạn nào của bản án cho câu trả lời?
Việc dùng giấy chứng nhận sạp để đảm bảo nghĩa vụ dân sự khôngđược chấp nhận Đoạn của bản án cho thấy câu trả lời: “Xét sạp thịt heo
do bà Khen đứng tên và cấm cố, nhưng giấy chứng nhận sạp D2-9 tạichợ Tân Hưng là giấy đăng ký sử dụng sạp, không phải quyền sở hữu,nên giấy chứng nhận trên không đủ cơ sở pháp lý để bà Khen thi hành
án trả tiền cho ông Minh”
1.5 Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết và cơ sở pháp lýcủa Tòa với việc dung giấy chứng nhận sạp để bảo đảm nghĩa vụ
Tòa án xét thấy, sạp thịt heo do bà Khen đứng tên và cầm cố,nhưng giấy chứng nhận sạp D2-9 tại chợ tân Hưng chỉ là giấy đăng kí sửdụng sạp chứ không phải quyền sở hữu nên giấy chứng nhận trên không
dủ cơ sở pháp lý mà để bà Khen thi hành án trả tiền cho ông Minh
Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 295 BLDS 2015
Vậy, hướng giải quyết của Tòa án là hợp lý Theo đó tài sản cầm cốnếu không thuộc quyền sở hữu của bà Khen thì bà Khen chỉ có quyền sửdụng chứ không có quyền định đoạt trong giao dịch cầm cố sạp để trảnợ
1.6 Đoạn nào của Quyết định số 02 cho thấy các bên đã dùngquyền sử dụng đất để cầm cố?
Trong Quyết định số 02 đoạn cho thấy các bên đã dùng quyền sửdụng đất để cầm cố là: “Ngày 30/8/1995 vợ chồng ông Võ Văn Ôn và bà
Lê Thị Sang cùng ông Nguyễn Văn Rành thỏa thuận việc thục đất Haibên có lập “Giấy thục đất làm ruộng” với nội dung giống như việc cầm
cố tài sản”
1.7 Văn bản hiện hành có cho phép dùng quyền sử dụng đất đểcầm cố không?
Nêu cơ sở văn bản khi trả lời?
Văn bản hiện hành có cho phép quyền sử dụng đất để cầm cố Vớiquy định hiện nay của BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 thì hoàn toàn có
Trang 6thể cầm cố quyền sử dụng đất miễn là không vi phạm điều cấm củaluật, không trái đạo đức xã hội Bởi lẽ, BLDS 2015 cho phép cầm cố bấtđộng sản, Luật Đất đai 2013 không cấm cầm cố quyền sử dụng đất Căn
cứ Khoản 1, Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đấtđược thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theoquy định của Luật này mà không có quy định hạn chế quyền của người
sử dụng Do đó, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền cầm cố quyền sửdụng đất theo quy định của BLDS 2015
1.8 Trong Quyết định trên, Tòa án có chấp nhận cho phép dùngquyền sử dụng đất để cầm cố không? Đoạn nào của Quyết định cho câutrả lời?
Trong quyết định trên, Tòa án đã chấp nhận cho phép dùng quyền
sử dụng đất để cầm cố Đoạn trong quyết định cho thấy điều này: “Xétviệc giao dịch thục đất nêu trên là tương tự với giao dịch cầm cố tài sản,
do đó phải áp dụng nguyên tắc tương tự để giải quyết Về nội dung thìgiao dịch thục đất nêu trên phù hợp với quy định về cầm cố tài sản của
Bộ luật dân sự (tại Điều 326, 327), do đó cần áp dụng các quy định vềcầm cố tài sản của Bộ luật dân sự để giải quyết mới đảm bảo quyền lợihợp pháp của các bên giao dịch.”
1.9 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa ántrong Quyết định số 02
- Hướng giải quyết trên của Tòa án là hoàn toàn hợp lý vàthuyết phục
- Căn cứ vào Điều 309 BLDS 2015 có quy định: “ Cầm cố tài sản
là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sởhữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để đảm bảothực hiện nghĩa vụ” và Khoản 2, Điều 310 BLDS 2015 quy định: “Trườnghợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thìviệc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từthời điểm đăng ký”, điều này đã cho thấy khả năng cầm cố bất động sảnnếu luật cho phép
- Như vậy, theo quy định của BLDS 2015 chúng ta hoàn toàn cóthể sử dụng quyền sử dụng đất để cầm cố:
■ Thứ nhất: Theo Khoản 1, Điều 107 BLDS 2015 quy định: “1.Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền
Trang 7với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xâydựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”; và theo quy định tạiKhoản 1, Điều 105 BLDS 2015; Điều 115 BLDS 2015: “Quyền tài sản làquyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượngquyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.Mặc dù BLDS 2015 không quy định quyền sử dụng đất là bất động sảnnhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản đã có nhiều điều khoản quyđịnh cho thấy quyền sử dụng đất là bất động sản.
■ Thứ hai, BLDS 2015 cho phép cầm cố bất động sản, Luật Đấtđai 2013 không cấm cầm cố quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quyđịnh người sử dụng đất “được” thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốnquyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Khoản 1, Điều 167)
mà không có quy định hạn chế quyền của người sử dụng
■ Thứ ba, theo Khoản 2, Điều 3 BLDS 2015 quy định: “Cá nhân,pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự củamình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏathuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội cóhiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.Điều này cho thấy chỉ cần giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất được xáclập trên nguyên tắc này thì sẽ được pháp luật chấp nhận
→ Do đó, hoàn toàn có thể cầm cố quyền sử dụng đất miễnkhông vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
1.10 Trong Quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để bảo đảmcho nghĩa vụ nào? Vì sao?
Trong quyết định số 27, thế chấp được sử dụng để đảm bảo chonghĩa trụ trả nợ khoản vay của công ty PT ngân hàng theo Khoản 1,Điều 317 BLDS 2015: “1 Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi
là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thựchiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bênnhận thế chấp)”
Trong Hợp đồng thế chấp của ngân hàng với công ty có ghi: “…Hợpđồng này để bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đã, đang và sẽ hìnhthành trong tương lai theo toàn bộ các Hợp đồng tín dụng đã và sẽ kýgiữa Ngân hàng với Bên vay trong giới hạn số tiền tối đa bằng giá trị tàisản thế chấp…”
Trang 81.11 Đoạn nào trong Quyết định số 27 cho thấy Toà án xác địnhhợp đồng thế chấp đã chấm dứt?
“Hủy Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số
20/2020/KDTM-PT ngày 26/8/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và giữ nguyênBản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 11/2019/KDTM-ST ngày12/9/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh BìnhDương đối với vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơnNgân hàng Liên doanh V với bị đơn Công ty PT”
“Tòa án cấp sơ thẩm tuyên Hợp đồng thế chấp số 63/2014/HĐTCngày 06/6/2014 đã ký giữa ông Trần T, bà Trần Thị H; Ngân hàng V vàCông ty PT chấm dứt hiệu lực Ngân hàng phải trả lại cho ông T, bà Hbản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởtại số 40, đường Đ, Phường 13, quận T, Thành phố H số hồ sơ gốc:3859/2002 do Ủy ban nhân dân Thành phố H cấp ngày 05/02/2002mang tên ông Trần T, bà Trần Thị H là có căn cứ, đúng quy định củapháp luật”
-> Từ 2 đoạn này cho thấy tòa án xác định hợp đồng đã chấm dứttheo tòa án sơ thẩm 1.12 Vì sao Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêutrên đã chấm dứt?
Qua Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn Ngân hàng Việt Ngathừa nhận Công ty PT đã tất toán các khoản vay từ Hợp đồng tín dụng
số 60/2014/HĐTD ngày 14/4/2014 lần lượt vào các ngày 15/10/2014;ngày 25/10/2014 và ngày 12/11/2014 Vì vậy, việc thế chấp tài sản củaông T, bà H đã chấm dứt theo quy định tại Khoản 1, Điều 357 Bộ luậtdân sự năm 2005 và Khoản 1, Điều 327 Bộ luật dân sự năm 2015 Do
đó, việc Ngân hàng yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp của ông T, bà H
để thu hồi nợ là không có cơ sở Do hợp đồng thế chấp đã chấm dứt nênNgân hàng có trách nhiệm hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông T, bà H
Điều 327 BLDS 2015: Chấm dứt thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1 Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt
1.13 Việc Toà án xác định hợp đồng thế chấp nêu trên đã chấmdứt có thuyết phục không? Vì sao?
Trang 9Việc tòa ân xâc định hợp đồng thế chấp níu trín đê chấm dứt lăthuyết phục vì:
- Hợp đồng thế chấp bất động sản số 63/2014/HĐTC ngăy05/6/2014 được ký kết với bín bảo lênh của công ty PT lă ông Trần T, băTrần Thị H để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ củacông ty bảo lênh khoảng vay1.500.000.000 đồng Tại Khoản 2, Điều 1 của Hợp đồng thế chấp có ghi:
“…Hợp đồng năy để bảo đảm thực hiện toăn bộ nghĩa vụ đê, đang vă sẽhình thănh trong tương lai theo toăn bộ câc Hợp đồng tín dụng đê vă sẽ
ký giữa Ngđn hăng với Bín vay trong giới hạn số tiền tối đa bằng giâ trịtăi sản thế chấp…” Nhưng công ty PT vă ngđn hăng có nđng hạn mứctín dụng lín mă lại không có không hề có ý kiến của người thế chấp lẵng Trần T vă bă Trần Thị H lă không đúng quy định Mặt khâc, việcNgđn hăng ký nđng hạn mức vay từ 1.500.000.000 đồng lín10.000.000.000 đồng đê vượt quâ giâ trị tăi sản thế chấp lă điều bất hợplý
- Qua đó xĩt theo Khoản 2, Điều 1 của Hợp đồng thế chấp giữacông ty PT vă ngđn hăng thì không hợp lí, do vậy hợp đồng thế chấp bấtđộng sản số 63/2014/HĐTC ngăy 05/6/2014 chỉ đảm bảo khoảng vay1tỷ5
- Ngđn hăng Việt Nga cũng đê thừa nhận công ty PT đê tất toâncâc khoản vay của Hợp đồng tín dụng số 60/2014/HĐTD ngăy14/4/2014 Vì vậy, việc thế chấp tăi sản của ông T, bă H đê chấm dứttheo quy định tại Khoản 1, Điều 357 Bộ luật dđn sự năm 2005 vă Khoản
1, Điều 327 Bộ luật dđn sự năm 2015 Do đó, việc Ngđn hăng yíu cầuđược xử lý tăi sản thế chấp của ông T, bă H để thu hồi nợ lă không có cơsở
VẤN ĐỀ 2 :ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
- Tóm tắt bản ân số 90/2019/KDTM-PT ngăy 16/8/2019 của Toă
ân nhđn dđn TP Hă Nội:
Nguyín đơn: Ngđn hăng N (kế thừa quyền vă nghĩa vụ tố tụng củaCty TNHH MTV Q – gọi tắt lă VAMC)
Bị đơn: Cty TNHH Xđy dựng vă Thương mại V
Tranh chấp về: Hợp đồng tín dụng
Lí do tranh chấp: Không thanh toân nợ gốc, chậm trả lêi phât sinh
Trang 10Quyết định của Tòa án: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyênđơn, buộc Cty V phải trả lại tổng nợ gốc và lãi của 2 hợp đồng tín dụngtheo khoản 2 Điều 305 BLDS 2005; Điều 91, Điều 95 Luật Tổ chức tíndụng 2010 Nếu không trả được số nợ nêu trên thì cơ quan thi hành ándân sự phát mại tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, phạm vitài sản.
2.1 Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về đăng ký giaodịch bảo đảm
Điều 323, BLDS 2005 về Đăng ký giao dịch bảo đảm:
“Điều 323 Đăng ký giao dịch bảo đảm
1 Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuậnhoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quyđịnh tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này
2 Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy địnhcủa pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký là điều kiện
để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quyđịnh
3 Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy địnhcủa pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với ngườithứ ba, kể từ thời điểm đăng ký”
Điều 298, BLDS 2015 về Đăng ký biện pháp bảo đảm:
“Điều 298 Đăng ký biện pháp bảo đảm
1 Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quyđịnh của luật
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉtrong trường hợp luật có quy định
2 Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinhhiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký
3 Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy địnhcủa pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm”
Khoản 1 Điều 297, BLDS 2015 về Hiệu lực đối kháng với người thứba:
Trang 11“Điều 297 Hiệu lực đối kháng với người thứ ba
1 Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ
ba từ khi đăng kí biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữhoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm”
+ Tại khoản 3 Điều 323 BLDS 2005 chỉ quy định: “Trường hợpgiao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giaodịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểmđăng ký”, ở khoản 1 Điều 297 BLDS 2015 đã khắc phục, bổ sung thêmtrường hợp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba phát sinh từthời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm
+ BLDS 2015 xác định đối tượng của hoạt động đăng ký là “Biệnpháp bảo đảm” còn BLDS 2005 xác định đối tượng của hoạt động đăng
ký là “Giao dịch bảo đảm”
BLDS 2015 đã tiếp cận gần hơn với thiết chế “quyền” chứ khôngphải đăng ký hình thức ghi nhận và thể hiện thỏa thuận của các bêntrong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Chính vì vậy, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm hiện hànhcũng chỉ ghi nhận: “Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng kýgiao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào
Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản đểbảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.”, chứkhông phải đăng ký toàn bộ nội dung của giao dịch bảo đảm, bao gồm
cả các nội dung khác ngoài biện pháp bảo đảm Việc BLDS 2015 quyđịnh đăng ký đối với biện pháp bảo đảm, chứ không phải đăng ký đối vớigiao dịch bảo đảm (hình thức thỏa thuận của các bên về biện pháp bảođảm) như BLDS 2005 là phù hợp và tiệm cận gần hơn với vai trò, địa vịpháp lý của thiết chế đăng ký trong nền kinh tế thị trường, đó chính làthiết chế đăng ký quyền, công bố quyền và công khai quyền
2.2 Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 cóthuộc trường hợp phải đăng ký không? Vì sao?
Hợp đồng thế chấp số 1013.2009/HĐTC ngày 07/9/2009 thuộctrường hợp phải đăng ký vì đây là hợp đồng thế chấp có liên quan đếnquyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Căn cứ tại điểm a, b, c khoản 1 Điều 4 Thông tư số 07/2019/TT-BTPquy định:
Trang 12“1 Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất gồm:
a) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
c) Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắnliền với đất;”
2.3 Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp vớiquy định không?
Đoạn nào của Bản án cho câu trả lời?
Hợp đồng thế chấp số 07/9/2009 đã được đăng ký phù hợp với quyđịnh
Đoạn của bản án cho câu trả lời là: “Xem xét việc thế chấp nàyHĐXX thấy: Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất của bên thứ ba ngày 07/9/2009 Sau khi các bên ký kết hợpđồng thì công chứng viên thực hiện việc công chứng theo trình tự: lập lờichứng của công chứng viên ghi nhận rõ các bên tham gia ký kết hợpđồng thế chấp gồm: Bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên vay ghinhận rõ việc bên thế chấp và bên vay ký tên và Hợp đồng trước mặtcông chứng viên tại địa chỉ số 60V, phường T, quận H, Hà Nội Sau đócông chứng viên đóng dấu và trả hồ sơ cho phía Ngân hàng Công chứngviên, ông Khúc Mạnh C khẳng định khi ký kết hợp đồng, ông Q và bà V
đã xuất trình đầy đủ chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu và Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất Bên ngân hàng đã cóGiấy đề nghị Công chứng và Biên bản định giá tài sản, hợp đồng thếchấp đều ghi ngày 07/9/2009 được ký và đóng dấu bởi người có thẩmquyền của Ngân hàng Ngoài ra Biên bản định giá có đầy đủ chữ ký củabên thế chấp là vợ chồng ông Q và bà V; bên khách hàng vay là Công ty
V do ông Nguyễn Tử D làm đại diện ký tên và đóng dấu Văn phòng côngchức đã thực hiện đúng pháp luật công chứng, nội dung văn bản côngchứng không trái với quy định của pháp luật, không vi phạm Điều 122
Bộ luật dân sự năm 2005 nên không thể tự vô hiệu”
2.4 Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số07/9/2009 có vô hiệu không? Vì sao?
Trang 13Theo Tòa án, nếu không được đăng ký, hợp đồng thế chấp số07/9/2009 không vô hiệu vì:
Sau khi ký kết hợp đồng thì công chứng viên đã thực hiện việc côngchứng theo đúng trình tự, các bên có đủ các giấy tờ liên quan và nộidung của bản công chứng không trái với quy định của pháp luật
2.5 Hướng của Tòa án như trong câu hỏi trên có thuyết phụckhông? Vì sao?
Hướng giải quyết trong câu hỏi trên về việc cho rằng khi tài sản thếchấp không được đăng ký sẽ không làm vô hiệu hợp đồng thế chấp làkhông thuyết phục
Thứ nhất, về mặt pháp lý: Tại khoản 2 Điều 323 Bộ luật Dân sự
2005 có quy định như sau: “Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảođảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định”
Như vậy, có thể hiểu rằng, đối với các biện pháp bảo đảm khôngđược pháp luật quy định bắt buộc phải đăng ký, thì khi không đăng kýbảo đảm sẽ không làm hợp đồng thế chấp bị vô hiệu Tuy nhiên, đối vớicác biện pháp mà luật quy định phải đăng tại NĐ 163/2006/NĐ-CP vềgiao dịch bảo đảm thì việc đăng ký sẽ trở thành một trong các điều kiện
để hợp đồng thế chấp có hiệu lực
Thứ hai, xét hợp đồng thế chấp trong trường hợp trên, tài sản thếchấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Trong đó, cóquyền sử dụng đất thuộc một trong các biện pháp bảo đảm bắt buộcđăng ký Mặc dù tài sản thế chấp trên đã được đăng ký biện pháp bảođảm, hợp đồng đã phát sinh hiệu lực, nhưng Tòa nhận định rằng việcđăng ký chỉ làm phát sinh quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp thôi làkhông đúng với quy định của pháp luật
Giả sử, nếu như tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất không đượcđăng ký thì theo quy định của pháp luật hợp đồng thế chấp trên sẽ bị vôhiệu một phần Khi công ty V không thực hiện thanh toán nợ cho Ngânhàng N, việc xử lý tài sản thế chấp để giải quyết nghĩa vụ thanh toán sẽgặp khó khăn khi tài sản xử lý là nhà đất lại gắn liền với quyền sử dụngđất Trong khi đó, Bộ luật Dân sự 2005 thời điểm hiện tại chưa quy địnhhướng xử lý
Do đó, cũng có thể hiểu được phần nào việc Tòa cho rằng cơ sởtrên không làm hợp đồng thế chấp vô hiệu Tuy nhiên, đối chiếu với quyđịnh của pháp luật thì việc tòa nhận định như vậy là không thuyết phục
Trang 14VẤN ĐỀ 3: ĐẶT CỌC
- Tóm tắt Án lệ số 25/2018/AL; Quyết định số GĐT ngày 18/10/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại TP Hồ Chí Minh
49/2018/KDTM-Nguyên đơn: Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân
Bị đơn: Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long ThuậnNgười có quyền và nghĩa vụ liên quan:
Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và phát triển Việt Nam.Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC)
Tranh chấp về: Giao dịch tiền đặt cọc
Lí do tranh chấp: Ngày 20/02/2008, Công ty Cổ phần du lịch NinhThuận ký kết biên bản bán cổ phiếu thuộc sở hữu của SCIC cho công ty
Cổ phần TV-TM-DV Địa ốc Hoàng Quân Công ty Cổ phần TV-TM-DV Địa
ốc Hoàng Quân đã chuyển 1 tỷ đồng tiền đặt cọc mua cổ phiếu và công
ty Cổ phần du lịch Ninh Thuận tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu
tư và phát triển Việt Nam – chi nhánh tỉnh Ninh Thuận Ngân hàng đãtrích tài khoản này để thu nợ vay của công ty Cổ phần du lịch NinhThuận Thỏa thuận mua bán không thành Công ty Cổ phần du lịch NinhThuận đổi thành Công ty TNHH du lịch Ninh Thuận và sát nhập vào Công
ty TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long Thuận Nguyên đơn khởikiện yêu cầu Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Sơn Long Thuậnhoặc Ngân hàng hoàn trả 1 tỷ đồng, không yêu cầu lãi suất
Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện và buộcNgân hàng phải trả 1 tỷ đồng
Quyết định của Tòa giám đốc thẩm: Giữ nguyên bản án sơ thẩm vàphúc thẩm
- Tóm tắt bản án số 26/2019/DS-PT ngày 11/6/2019 của Toà ánnhân dân tỉnh Quảng Ninh
Nguyên đơn: Ông Vũ Đình P
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Kim A
Bị đơn: Ông Trần Xuân I
Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thúy L