TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ tài sản

TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề bài: Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản... Phương pháp thu nhập t

TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Đề bài: Giải thích những hạn chế của phương

pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

A) LỜI MỞ ĐẦU

I Lời cam đoan

II Đặt vấn đề

Hiện nay, định giá bất động sản đã trở nên phổ biến trong nền kinh tế Việt Nam Có rất nhiều phương pháp định giá bất động sản nhưng nhìn chung trong chương trình học đã nêu ra bốn phương pháp: so sánh, thu nhập, chi phí và thặng dư

Bài tiểu luận hôm nay tôi xin đề cập tới hai phương pháp định giá bất động sản là phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí đồng thời phân tích những hạn chế của hai phương pháp này

Phương pháp thu nhập thường được sử dụng định giá đối với những bất động sản có khả năng tạo ra thặng dự tài chính vượt qua chi phí trực tiếp của việc sử dụng bất động sản hiện tại đó, bất động sản cho thuê mang lại thu nhập, bất động sản đầu tư mang lại lợi nhuận

Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá bất động sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy hóa chất,… là những bất động sản có ít số liệu tên thị trường; định giá cho mục đích bảo hiểm; kiểm tra đấu thầu;…

Vậy với hai phương pháp định giá bất động sản trên, chủ đề của bài tiểu luận muốn hướng tới là những hạn chế của hai phương pháp thu nhập và chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

B) KẾT CẤU Phần 1: KHÁI NIỆM

I Phương pháp thu nhập……….…… Trang 1

II Phương pháp chi phí……… Trang 1 Phần 2: NỘI DUNG VÀ CÁC BƯỚC ĐINH GIÁ

I Phương pháp thu nhập.

1 Nội dung……… Trang 1

2 Các bước định giá……… Trang 3

II Phương pháp chi phí

1 Nội dung……… Trang 3

2 Các bước định giá……… Trang 4 Phần 3: HẠN CHẾ CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP

I Phương pháp thu nhập ……… Trang 5

II Phương pháp chi phí……… Trang 5 Phần 4: ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP

I Phương pháp thu nhập ……… Trang 6

II Phương pháp chi phí……… Trang 6 Phần 5: TÌNH HUỐNG

I Phương pháp thu nhập.

1 Xây dựng tình huống……… Trang 6

2 Giải quyết tình huống……… Trang 7

II Phương pháp thu nhập.

1 Xây dựng tình huống……… Trang 9

2 Giải quyết tình huống……… Trang 9

C) NỘI DUNG

Phần 1: KHÁI NIỆM

I Phương pháp thu nhập

Dựa trên nguyên tắc “ dự kiến các khoản lợi ích tương lai” và nguyên tắc

“ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”

Theo đó: giá thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản Nếu biết trước thu nhập mà bất động sản tạo ra hằng năm, có thể tìm

ra giá trị của bất động sản, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập

 Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lại có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

II Phương pháp chi phí

Dựa trên nguyên tắc “ thay thế” và nguyên tắc “ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”

Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây như một vật thay thế

 Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở ước tính chi phí hao mòn tạo ra máy, thiết bị cần định giá, sau đó trừ đi hao mòn thực tế của máy, thiết bị cần định giá (gồm cả hao mòn vật chất hay sự lỗi thời về tính năng, tác dụng của máy, thiết bị)

Phần 2: NỘI DUNG VÀ CÁC BƯỚC ĐỊNH GIÁ

I Phương pháp thu nhập

1 Nội dung

a Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ bất động sản đầu tư qua các năm

ổn định và số năm đầu tư là vô hạn

 Ước tính thu nhập hoạt động ròng hằng năm do tài sản mạng lại:

Thu nhập

hoạt động

ròng

¿

Tổng thu nhập tiềm năng

−¿

Thất thu do không được thuê hết 100% công suất

−¿

Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng (chi phí hoạt động) Trong đó

+ Tổng thu nhập tiềm năng: toàn bộ thu nhập đối với một bất động sản với tỷ lệ thuê là 100% công suất thiết kế

+ Thất thu = tỷ lệ phòng trống × tổng thu nhập tiềm năng

+ Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng

 Xác định tỷ lệ chiết khấu: qua phương pháp đầu tư hoặc so sánh,…

 Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lại theo công thức:

V = R I V = I× YP V = A i Trong đó:

+ V: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai

+ I: thu nhập ròng từ bất động sản ( khấu hao + lãi vay + lợi nhuận sau thuế + thu hồi vốn lưu động + giá trị thanh lý tài sản cố định)

+ R: tỷ lệ vốn hóa ( tỷ lệ chiết khấu hoặc chí phí cơ hội của vốn)

+ YP: nghịch đảo của R ( số nhân)

+ A: thu nhập ròng hằng năm

+ i: tỷ lệ chiết khấu

b Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Áp dụng đối với sở hữu có thời gian và không ổn định của thu nhập

TH1: Thu nhập bằng nhau

V = A 1−(1+i)

−n

i + (1+i T )n

Trong đó:

+ V: giá trị của bất động sản

+ A: thu nhập ròng hằng năm

+ T: giá trị thanh lý cuối năm n

+ n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi( tỷ lệ chiết khấu)

TH2: Thu nhập không bằng nhau

V = ∑

1

n A t

(1+i) t + (1+i)T n

Trong đó:

+ V: giá trị của bất động sản

+ At: thu nhập ròng năm t

+ T: giá trị thanh lý năm n

+ t: năm thứ t ( t = 1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

2 Các bước định giá

 Bước 1: Ước tính tổng thu nhập hằng năm mà bất động sản mang lại

 Bước 2: Ước tính các khoản chi phí hàng năm

 Bước 3: Xác định Thu nhập ròng hằng năm = Tổng thu nhập – Tổng chi phí

 Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi( tỷ lệ chiết khấu)

 Bước 5: Dùng công thức vốn hóa tìm giá trị bất động sản

II Phương pháp chi phí

1 Nội dung

a Chi phí, hao mòn, khấu hao

 Chi phí bao gồm:

 Chi phí thay thế

 Chi phí tái tạo

 Hao mòn máy, thiết bị là sự mất mát về giá trị được tính bằng tiền của một máy, thiết bị vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế mới (hoặc sản xuất lại) của một máy, thiết bị so với giá trị thị trường hiện tại của máy, thiết bị đó

 Khấu hao máy, thiết bị là việc tính toán, phân bổ một cách có hệ thống nguyên giá của máy, thiết bị vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong thời gian sử dụng của máy, thiết bị Trong quá trình sản xuất, máy móc, thiết bị sử dụng bị hao mòn (cả hữu hình lần vô hình)

b Một số khái niệm, công thức cần hiểu

 Các loại tuổi thọ của công trình:

 Tuổi thọ kinh tế: là thời gian tối đa xét về hiệu quả kinh tế

 Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại phát huy được hiệu quả kinh tế

 Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả

 Tuổi hiệu quả = Tuổi thọ kinh tế - Tuổi thọ kinh tế còn lại

 Sự giảm giá tích lũy: Là sự mất mát giá trị vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng mới) của một bất động sản bằng tiền

so với giá trị thị trường của bất động sản tương tự tại thời điểm thẩm định giá

 Nguyên nhân gây ra sự giảm giá tích lũy:

 Giảm giá tự nhiên: hư hỏng do thiên nhiên, thời gian và quá trình sử dụng

 Lỗi thời chức năng: do thiết kế, kết cấu thừa hoặc thiếu

 Lỗi thời bên ngoài: do suy thoái kinh tế, quy định xây dựng, giao thông

c Một số công thức

Mức độ giảm

giá của công

trình xây dựng

=

Tỷ lệ giảm giá của công trình xây dựng

×

Chi phí xây dựng mới hiện hành

Chi phí xây

dựng mới hiện hành

=

Tổng diện tích sàn xây dựng

×

Đơn giá xây dựng mới hiện hành

Tỷ lệ giảm giá công trình xây dựng(Tg): 2 cách

 Tg = Tuổi hiệu quả / Tuổi thọ kinh tế

 H = ∑

i=1

n

H ki ×T ki

∑

i=1

n

T ki

Trong đó:

+ H: hao mòn của máy, thiết bị định giá tính theo tỷ lệ %

+ Hki: hao mòn của kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %

+ Tki: tỷ trọng của kết cấu thứ i trong tổng giá trị máy, thiết bị định giá + n: số kết cấu của máy, thiết bị định giá

2 Các bước định giá

 Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản, bằng cách coi nó là đất trống và đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Bước 2: Ước tính chi phí xây mới hiện hành cho những công trình hiện có trên đất

 Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy của công trình

 Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng = Chi phí xây mới hiện hành

-Số tiền giảm giá = B2 - B3

 Bước 5: Tính giá trị bất động sản mục tiêu = Giá trị của mảnh đất + Giá trị của công trình xây dựng = B1 + B4

Phần 3: HẠN CHẾ

I Phương pháp thu nhập

 Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai

 Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

 Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Trong trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu

tố chủ quan

II Phương pháp chi phí

 Phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên nhựng hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng cho phương pháp này: Khi thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn dẫn đến tính chính xác chưa cao

 Chi phí nói chung là không bằng nhau với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ

 Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi

 Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

 Phương pháp này ít được dùng trong các trường hợp quan trọng

Phần 4: ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG

I Phương pháp thu nhập

 Phù hợp khi định giá bất động sản mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý

 Với bất động sản có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF Định giá được bất động sản có thể dự tính được thu nhập

 Thường áp dụng để tư vấn các quyết định lựa chọn phương án đầu tư

và áp dụng để định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

II Phương pháp chi phí

 Là phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại bất động sản sử dụng cho mục đích riêng biệt: nhà thờ, trường học bệnh viện, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu,… đặc biệt là những công trình xây dựng có rất

ít các chứng cứ thị trường để so sánh

 Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác

 Là phương pháp thông dụng cho người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

 Phương pháp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo

ra giá trị bất động sản

 Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

Phần 5: TÌNH HUỐNG

I Phương pháp thu nhập

1 Xây dựng tình huống

Thẩm định giá 1 chung cư, biết rằng:

Chung cư có 50 phòng, trong đó 20 phòng loại I cho thuê với giá 5 triệu đồng/tháng/phòng, 30 phòng loại II cho thuê với giá 3 triệu đồng/tháng/phòng Qua điều tra khảo sát thị trường khu vực, thông tin về cho thuê chung cư tương tự trung bình 1 năm như sau:

1.Tình hình cho thuê:

2.Tình hình thu nhập và chi phí (triệu đồng)

Chung cư Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng Tổng thu nhập thực tế

Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa: 3%

Tỷ suất sinh lời cho thuê trung bình: 19%

Thuế suất thu nhập phải nộp: 20%

Yêu cầu: Ước tính giá trị của tòa chung cư

2 Giải quyết tình huống

a Bài giải 1.Ta sử dụng phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp so sánh để đi ước tính giá trị của tòa chung cư

2.Ước tính thu nhập hàng năm mà BĐS manng lại:

Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê chung cư mục tiêu là:

20 phòng(I) × 5trđ × 12 tháng + 30 phòng(II) × 3trđ × 12 tháng = 2280 (trđ)

Tỷ lệ phòng trống trung bình trên thị trường là:

(56−4956 +

48−42

48 )÷2=12.5 %

Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa là 3%

 Tổng tỷ lệ thất thu là: 3% + 12.5% = 15.5%

Thu nhập thực tế là:

2280 −¿ ( 2280 × 15.5%) = 1926.6 (trđ)

3.Ước tính các khoản chi phí hằng năm:

Tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng trên tổng thu nhập thực tế trung bình trên thị trường là:

(2100700 +

600

2000)÷ 2=31.67 %

Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng của chung cư mục tiêu là:

1926.6 ×31.67 % = 610.15422 ( trđ)

4.Xác định thu nhập ròng:

Thu nhập trước thuế TNDN của chung cư mục tiêu là:

1926.6 −¿ 610.15422 = 1316.44578 (trđ)

Thu nhập ròng sau thuế là:

1316.44578 × ( 100% −¿ 20%) = 1053.156624 (trđ)

5.Xác định giá trị bất động sản mục tiêu:

Giá trị ước tính của tòa chung cư là:

V = A I = 1053.15662419 % = 5542.9296 (trđ)

Kết luận: Giá trị ước tính của tòa chung cư là: 5542.9296 (triệu đồng)

b Phân tích hạn chế

 Dịch bệnh covid bùng phát, do đó việc lấy các thông tin về doanh thu của chung cư sẽ khó chính xác cho việc ước tính hằng năm, do đó độ chính xác

có thể bị hạn chế do mức độ của thông tin sự báo chưa chuẩn xác

 Áp dụng một tỷ suất sinh lời trung bình là 12%, do đó tổng lợi nhuận hằng năm từ chung cư là cố định Điều đó còn nhiều bất cập, đặc biết là cuối năm 2019, 2020 và 2021 tình hình dịch diễn biến phức tạp do đó các tỷ suất cũng có sự biến động

 Phương pháp này đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ chung cư trong từng năm mà phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh

tế còn lại Với 1 nước đang phát triển như Việt Nam cộng với dịch bệnh toàn cầu điều này trở nên khó khăn

 Quá trình tính toán phức tạp, đặc biệt ở tình huống trên, phải tính toán rất nhiều về tỷ lệ phòng trống, các chi phí có liên quan Bên cạnh đó với tình hình hiện tại, các chung cư đã bị giảm số lượng khách thuê phòng

II Phương pháp chi phí

1 Xây dựng tình huống

Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản H dựa trên những thông tin sau

Tài liệu về bất động sản H

Diện tích đất là 500m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất

Công trình xây dựng trên đất: nhà 5 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích đất xây dựng là 200m2/ sàn

Tỷ lệ hao mòn của các kết cấu chính là: móng 25%, tường 40%, sàn 30%, mái 45%

Các thông tin có liên quan

Một lô đất trống bên cạnh diện tích 300m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền

sử dụng đất, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 3000 trđ Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất phải nôp tiêng sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất quy định của nhà nước ở cùng vị trí là 9 trđ/ m2

Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 10%, tường 20%, sàn 15%, mái 15%

Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 5 triệu đồng/m2

Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về nhà vệ sinh là 15 trđ

2 Giải quyết tình huống

a Bài giải 1.Đề bài yêu cầu xác định giá trị thị trường của BĐS H gồm: nhà + đất, nhưng không có đủ dữ liệu để xác định dòng tiền hàng năm Vì vậy, ta sử dụng phương pháp chi phí kết hợp với phương pháp so sánh để xác định giá đất Trước hết coi

2 Trước hết coi BĐS đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Tính giá trị mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu:

Giá 1m2 đất so sánh khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:

3000 ÷ 300 = 10 (trđ/m2)

Tiền sử dụng đất của mảnh đất mục tiêu là:

100% × 500 × 9 = 4500( trđ)

Giá trị mảnh đất mục tiêu: 10 × 500 + 4500 = 9500 (trđ)

3.Xác định chi phí thay thế mới công trình:

Chi phí thay thế mới công trình là:

200 × 5 × 5 = 5000 (trđ)

4.Xác định giảm giá tích lũy:

Tỷ lệ hao mòn trung bình của cả công trình là:

25 %×10 %+40 %× 20 %+30 % ×15 %+45 %× 15 %

10 %+20 %+15 %+15 % =36.25 %

Mức độ giảm giá tích lũy của công trình xây dựng là:

5000 × 36.25% + 15 = 1827.5 (trđ)

5.Giá trị của công trình xây dựng là:

5000 −¿ 11827.5 = 3172.5 (trđ)

6.Giá trị ước tính của BĐS mục tiêu là

9500 + 3172.5 = 12672.5 (trđ)

Kết luận: Giá trị của BĐS H được ước tính là

Bình quân 1m2 = 25.345 (triệu đồng)

b Phân tích hạn chế

 Khi sử dụng phương pháp này phải dựa vào các dự liệu của thị trường

 Chi phí của BĐS H không phải lúc nào cũng đồng nhất với giá trị của bất động sản Do đó khi định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh được chính xác do thị trường xảy ra nhiều biến động, mọi việc gần như đình trệ

do dịch bệnh

 Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của người định giá Không có 1 phương pháp cụ thể nào chính xác trong việc ước tính hao mòn của móng, tường, sàn, mái của BĐS H