tiểu luận định giá tài sản hvtc

2ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1MỤC LỤCNội dung TrangLời cam đoan 1Mục lục 2A. Mở đầu 3B. Nội dung 3I. Phương pháp thu nhập 31. Cơ sở lí luận của phương pháp thu nhập 32. Các bước định giá của phương pháp thu nhập 43. Các hạn chế của phương pháp thu nhập 54. Điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập 65. Bài tập ví dụ của phương pháp thu nhập 6II. Phương pháp chi phí 91. Cơ sở lí luận của phương pháp chi phí 92. Các bước định giá của phương pháp chi phí 93. Các hạn chế của phương pháp chi phí 104. Điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí 115. Bài tập ví dụ của phương pháp chi phí 11

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

_. _

BÀI TIỂU LUẬN

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Chủ đề: Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

Họ và tên : Vũ Thị Huyền SST : 16

Mã Sinh viên : 1973402011827 Khóa/Lớp : CQ57 / 19.01 Ngày thi : 08/06/2021

Ca thi : 7h30

HÀ NỘI- 2021

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu

MỤC LỤC

1 Cơ sở lí luận của phương pháp thu nhập 3

2 Các bước định giá của phương pháp thu nhập 4

4 Điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập 6

1 Cơ sở lí luận của phương pháp chi phí 9

2 Các bước định giá của phương pháp chi phí 9

4 Điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí 11

A MỞ ĐẦU

Các bất động sản là hàng hóa trên thị trường bất động sản Khi lựa chọn phương pháp định giá bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời phù hợp với đặc điểm, tính chất, công năng của bất động sản cần định giá, phù hợp với xu hướng hội nhập của nền kinh tế (việc định giá bất động sản cần quan tâm tới chu kỳ sản phẩm bất động sản và giá trị đầu tư vào các dự án bất động sản trong nước, cũng như các nước trong khu vực

và trên toàn thế giới) Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá bất động sản còn phải tùy thuộc vào khả năng thu thập thông tin từ bất động sản đó trong thực tiễn Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá bất động sản nhưng tùy vào điều kiện hoàn cảnh cụ thể, tình hình thị trường, tính hợp lý của mỗi phương pháp định giá (sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp) mà có thể lựa chọn một trong các phương pháp định giá bất động sản sau: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, Dưới đây tôi xin trình bày về phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí

B NỘI DUNG

I Phương pháp thu nhập

1 Cơ sở lí luận của phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Là phương pháp ước tính giá thị trường của một bất động sản, dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại

Phương pháp này thường được sử dụng định giá đối với những bất động sản

có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt qua chi phí trực tiếp của việc sử dụng bất động sản hiện tại đó, bất động sản cho thuê mang lại thu nhập, bất động sản đầu tư mang lại lợi nhuận Phương pháp này rất phù hợp áp dụng cho định giá những bất động sản có khả năng mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian hoặc với những bất động sản thương mại – dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc những bất động sản có khả năng sẽ cho thu nhập như đất

2 Các bước định giá của phương pháp thu nhập

Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của bất động sản:

Tổng

Thu nhập =

Đơn giá *

Tổng diện tích sàn xây dựng

* * Hệ số sử

Tỉ lệ phủ đầy

Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hàng năm dựa vào chênh lệch giữa thu nhập

hàng năm và chi phí hàng năm

Bước 4: Xác định tỉ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán

 Cách 1: Lấy lãi suất trong điều kiện không rủi ro + phụ phí

 Cách 2: Lấy chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỉ suất chiết khấu

 Cách 3:Xác định tỉ lệ chiết khấu theo tỷ suất sinh lời trung bình của các

loại hình kinh doanh trên thị trường

Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản

cần định giá:

 Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn:

Áp dụng công thức

Trong đó:

- V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá trị BĐS)

- A: thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS

- i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn

 Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn

i A

V 

+) Thu nhập không bằng nhau:

Trong đó:

- V: giá trị của BĐS

- CF t : thu nhập ròng năm t

- T: giá trị năm n

- t: năm thứ t (t=1,n)

- n: số năm hoạt động

- i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

+) Thu nhập bằng nhau:

Trong đó:

- A: thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS

- i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

- n: số năm hoạt động

- T: giá trị năm n

- V: giá trị của BĐS

3 Các hạn chế của phương pháp thu nhập

 Trong phân tích các giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh

 Nhiều dữ liệu ước tính, điều chỉnh, vì vậy, đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin

 Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai

  



 n t t n

i

T i

CF V

1 (1 ) (1 )

n

n

i

T i

i A

V

) 1 (

) 1 ( 1









 Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ bất động sản trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian tính toán còn lại của bất động sản

4 Điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập

 Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với các bất động sản

có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự báo trước một cách hợp lí

 Trong điều kiện thị trường xu hướng thương mại hóa các bất động sản

Vì vậy bất khì bất động sản nào được đưa vào kinh doamh và tạo ra thu nhập, có cơ sở tính dòng thu nhập thì có thể áp dụng phương pháp thu nhập để định giá

 Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn các phương án đầu tư

5 Bài tập ví dụ của phương pháp thu nhập

Đề bài :

Một nhà đầu tư xem xét mua lại một 1 thửa đất trồng lúa tại xã Cương Chính diện tích 1 ha, dựa trên các thông tin sau:

1.Tình hình sản xuất và tiêu thụ trong 3 năm gần đây:

Chi phí sản xuất bình

quân

2 Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3,5% giá trị giao dịch

3 Những giao dịch mua bán trang trại cũng như mảnh đất trồng cây tại đây cho thấy, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro là 10%

Yêu cầu: Hãy tư vấn cho nhà đầu tư về mức giá giao dịch trong các trường

hợp sau:

- Trường hợp 1: Nhà đầu tư mua xong sẽ tiếp tục canh tác đến vĩnh viễn

- Trường hợp 2: Nhà đầu tư mua xong ,tiếp tục canh tác và đến cuối năm thứ 15 sẽ bán lại mảnh đất trên với giá ước tính là 500 triệu đồng

- Trường hợp 3: Thu nhập ròng trong 5 năm tới mỗi năm tăng khoảng 5% so với thu nhập ròng trung bình của 3 năm gầm đây và đến cuối năm thứ 5 có thể bán lại mảnh đất với giá 900 triệu đồng

BÀI GIẢI

Bước 1:

Ước tính thu nhập của mảnh đất trồng lúa trong 3 năm là:

90.000 10.000 + 95.000 11.000 + 100.000 12.000= 3.145.000.000 (đồng) Bước 2:

Chi phí tạo ra thu nhập của mảnh đất trồng lúa trông 3 năm là:

5.500 90.000 + 6.000 95.000 + 7.000 100.000 + 2.000.000 + 3.000.000 + 4.000.000 = 1.774.000.000 (đồng)

Bước 3:

Tổng thu nhập ròng của mảnh đất trồng lúa sau 3 năm là

3.145.000.000 - 1.774.000.000 = 1.371.000.000 (đồng)

Thu nhập ròng bình quân mỗi năm là:

= 457.000.000 (đồng)

Bước 4+ Bước 5:

Trường hợp 1: Nhà đầu tư sở hữu vĩnh viễn:

Giả định trong tương lai thu nhập mỗi năm mà mảnh đất mang lại là như nhau

và bằng trung bình cộng của cả ba năm

Giá trị hiện tại của các khoản thu nhập trong tương lai mà mảnh đất mang lại là:

= 4.570.000.000 (đồng) Gọi giá mảnh đất là X (đồng)

Chi phí giao dịch = 3,5% X = 0,035X

Ta có phương trình:

Vậy nhà đầu tư có thể giao dịch ở mức giá tối đa là 4.415.459.000 đồng

Trường hợp 2: Nhà đầu tư sở hữu có thời hạn ( 15 năm ):

Giả định trong tương lai thu nhập mỗi năm mà mảnh đất mang lại là như nhau

và bằng trung bình cộng của cả ba năm

Giá trị hiện tại của các khoản thu nhập trong tương lai mà mảnh đất mang lại là:

Áp dụng công thức :

= 457.000.000

+

3.595.674.000 đồng

Gọi giá mảnh đất là X (đồng)

Chi phí giao dịch = 3,5% X = 0,035X

Ta có phương trình:

X + 0,035X = 3.595.674.000

Vậy nhà đầu tư có thể giao dịch ở mức giá tối đa là 3.474.081.000 đồng

Trường hợp 3:

Giả định trong tương lai thu nhập mỗi năm mà mảnh đất mang lại là như nhau

và bằng trung bình cộng của cả ba năm

Giá trị hiện tại của các khoản thu nhập trong tương lai mà mảnh đất mang lại là:

Áp dụng công thức :

+

Với:

- Thu nhập ròng năm 2013: A1 = 457.000.000 + 457.000.000 5%

- Thu nhập ròng năm 2014: A2 = 479.850.000 1,05 = 503.842.500 đồng

- Thu nhập ròng năm 2015: A3= 503.842.500 1,05 = 529.034.625 đồng

- Thu nhập ròng năm 2016: A4 = 529.034.625 1,05 = 555.486.356 đồng

- Thu nhập ròng năm 2017: A5 =555.486.356 1,05 = 583.260.674 đồng

=> V =

+

+

+

+

= 2.550.049.000 đồng

n n

i

T i

i A

V

) 1 (

) 1 ( 1









 



i

T i

CF V

Gọi giá mảnh đất là X (đồng)

Chi phí giao dịch = 3,5% X = 0,035X

Ta có phương trình:

X + 0,035X = 2.550.049.000

Vậy nhà đầu tư có thể giao dịch ở mức giá tối đa 2 463.815.000 là đồng

II Phương pháp chi phí

1 Cơ sở lí luận phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí thực chất là phương pháp chi phí giảm giá (hay còn gọi là phương pháp thầu khoán) là phương pháp ước tính của các bộ phận cấu thành của BĐS (thửa đất và nhà cửa, bất động sản trên đất) Giá trị của các bộ phận cấu thành của BĐS được đo bằng chi phí để mua sắm, xây dựng ra nó Đây

là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một diện tích đất xác định được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất sau khi đã được khấu hao

Phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay thế Thường được ứng dụng để định giá BĐS dành cho mục đích sử dụng riêng biệt, như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…là những BĐS ít có số liệu so sánh thị trường

2 Các bước tiến hành phương pháp chi phí

Bước 1- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất

đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 2- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện có

trên miếng đất

Chi phí xây

Tổng diện tích

Đơn giá xây dựng

Bước 3- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng

hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân

Tổng mức độ giảm giá:

o Hao mòn tự nhiên = Tỉ lệ hao mòn (H) * Chi phí xây dựng mới Cách 1 : Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính

H

Cách 2: Căn cứ vào sự hư hỏng và hao mòn kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình



 



n n

Tki

Tki Hki H

1

1

Trọng đó:

- H : hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỉ lệ %

- : hao mòn kế cấu chính thứ i

- : tỉ trọng kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình

- n : số lượng kết cấu chính trong công trình

o Hao mòn do lỗi thời chức năng =chi phí khắc phục

o Hao mòn ngoại biên

Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện tại của công

trình

Bước 5- Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá

3 Các hạn chế của phương pháp chi phí

 Phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp chi phí

 Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

 Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được chấp nhận rộng rãi

 Đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về

kĩ thuật xây dựng

 Nhìn chung phương pháp này ít được dùng trong trường hợp quan trọng

4 Điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí

 Là phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại bất động sản sử dụng cho mục đích riêng biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…đặc biệt là những công trình xây dựng công cộng có rất ít có số liệu so sánh thị trường

 Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác

 Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu

 Phương pháp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và các khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bất động sản

 Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

5 Bài tập ví dụ của phương pháp chi phí

Đề bài :

Bài 1: Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 2.500m2, diện tích xây dựng là 7500m2 Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 2000 USD/m2

Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 năm Một mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước đấu giá thành công với mức giá 3000USD/m2

Yêu cầu: Ước tính giá trị Trung tâm giải trí trên.

Bài 2: Một bất động sản A , không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang

sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định từ năm 2005, có đặc điểm như sau:

- Diện tích đất là 500 m2

- Công trình xây dựng trên đất:

+ Nhà 4 tầng, diện tích mỗi tầng là 250 m2

+ Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 32%, sàn hao mòn 45%, tường hao mòn 40%, mái hao mòn 42% Các kết cấu phụ

khác hao mòn tương đương với tỷ lệ hao mòn bình quân các kết cấu chính Giá trị của các kết cấu chính trong tổng giá trị của công trình tương ứng là: móng

10%, sàn 20%, tường 10% và mái 10%

+ Đơn giá xây mới nhà ở có kết cấu tương tự là 4 triệu đồng/m2

+ Chi phí để làm lại nhà tắm và sửa bếp là 100 triệu đồng

Yêu cầu: Hãy định giá BĐS nêu trên Biết rằng:

- Có một mảnh đất trống X gần đó có diện tích 200 m2, đã được hợp pháp hóa về quyền sử dụng đất, đang được bán với giá 800 triệu đồng

- Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2 triệu đồng/m2 Hạn mức đất ở khu vực này là 150 m2 Theo quy định hiện hành, khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định cuả Nhà nước

BÀI GIẢI

Bài 1:

Bước 1: Giá trị thị trường của đất trống:

2500m2 300USD/m2 = 7500000 USD Bước 2: Chi phí hiện hành của các công trình:

7500m2 2000USD/m2

= 15000000 USD Bước 3: Mức giảm giá của cộng trình xây dựng :

15000000 USD = 3000000 USD Bước 4: Chi phí thay thế giảm giá của công trình:

15000000 USD - 3000000 USD = 12000000 USD

Bước 5: Giá trị thị trường của bất động sản :

7500000 USD + 12000000 USD =19500000 USD

Bài 2:

Bước 1