BÀI THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ppt

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG 1.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng Trong xã hội phát triển như ngày nay cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đaị hóa đất nước nhiều công trình, dự án được đ

BÀI THẢO LUẬN

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

CHỦ ĐỀ:

VẤN ĐỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

HÀ NỘI HIỆN NAY

Nhóm 2LỚP KT0203 ĐẠI HỌC ĐẠI NAM

DANH SÁCH NHÓM 2

1 DƯƠNG THU HƯƠNG

2 HOÀNG THỊ LOAN

3 LÊ HẰNG LY

4 LÊ THANH NAM

5 LÊ THÙY LIÊN

6 TRẦN DIỆU LINH

7 NGUYỄN BÍCH NGỌC

8 NGÔ THU HƯƠNG

9 LÝ DIỆU LINH

10 TRỊNH THU HUYỀN

11 TRẦN THỊ MAI

12 NGUYỄN MẠNH LINH

13 HOÀNG BÍCH NGỌC

14 TỐNG THU HUYỀN

15 PHÙNG THU HUYỀN

16 PHÙNG THU HƯƠNG

17 ĐÀO THỊ NGA

18 LỤC THỊ KHÁNH

19 NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC

20 NGUYỄN THỊ MAI

MỤC LỤC

Lời mở đầu 4

Chương 1: Lý luận chung 4

1.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng 4

1.2 Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng 5

1.3 Vai trò 6

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư BĐS ở HN 10 1.5 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả 12

1.6 Kinh nghiệm từ các nước phát triển 16

Chương 2: Thực trạng 2.1 Các văn bản pháp lí liên quan 24

2.2 Thực trạng giải phóng mặt bằng ở Hà Nội qua các năm 2.2.1 Một số kết quả đạt được về GPMB năm 2002-2003 25

2.2.3 Tổng kết công tác GPMB năm 2009 27

2.3 Những hạn chế yếu kém trong công tác GPMB trên địa bàn Hà Nội trong thời gian qua 2.3.1 Về đối tượng được đền bù thiệt hại 29

2.3.2 Về mức đền bù thiệt hại 29

2.3.3 Về các chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống 30

2.3.4 Công tác tổ chức thực hiện GPMB và đền bù thiệt hại 30

2.4 Nguyên nhân của các hạn chế 31

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác GPMB 3.1 Giải pháp cho công tác GPMB 3.1.1 Công bố, công khai chi tiết các vấn đề liên quan đến dự án 32

3.1.2 Chính sách đền bù, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi 33

3.1.3 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… 34

3.1.4 Công tác tuyên truyền giáo dục 35

3.1.5 Nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn… 36

3.2 Ví dụ giải pháp giải phóng mặt bằng trên địa bàn Hà Nội: 3.2.1 Thực trạng 37

3.2.2 Giải pháp 37

KẾT LUẬN 39 Ghi chú

GPMB: giải phóng mặt bằng

DA: dự án

BĐS: bất động sản

đề ra các giải pháp khắc phục

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG

1.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng

Trong xã hội phát triển như ngày nay cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đaị hóa đất nước nhiều công trình, dự án được đầu tư xây dựng Đối với những dự án

thủy lợi…thì luôn gắn liền với công tác giải phóng mặt bằng Như vậy giải phóng mặt bằng là gi?

“GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất

để chuyển giao cho chủ dự án Sau đó chủ dự án sẽ di dời các đối tượng như nhà ở, các công trình xây dựng trên đất, cây cối hoa màu… trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn định lại cuộc sống cho những đối tượng phải di dời – người bị thu hồi đất”

1.2 Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng.

- Đối tượng của giải phóng mặt bằng rất đa dạng và phức tạp.

Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu hồi đất GPMB, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình Mỗi dự

án có sử dụng đất được thực hiện tại những vùng, những khu vực nhất định với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau

Thực tế cho thấy việc thu hồi đất ở các khu trung tâm đông dân, khu đô thị, khu thuận lợi cho việc phát triển làm ăn thì công tác giải phóng mặt bằng thường khó khăn hơn ở những vùng nông thôn, ngoại thành, nông nghiệp là chủ yếu ) Ngoài ra giá đền

bù thiệt hại giữa các dự án, giữa các mảnh đất có vị trí cũng như mục đích sử dụng khácnhau là khác nhau dẫn đến khó khăn, phức tạp trong công tác bồi thường thiệt hại

- Công tác giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn lớn

Như đã nói ở trên giải phóng mặt bằng là quá trình thu hồi đất của cá nhân, tổ chức…Vì vậy người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường một khoản bằng tiền hoặc hiện vật( đất) tương ứng với đất bị thu hồi nhằm ổn định cuộc sống cho họ

Trong khi giá đất đai, BĐS trên thị trường ngày càng tăng cao, các dự án đầu tư xây dựng cơ sỏ hạ tầng phát triển kinh tế ngày càng nhiều Do đó nguồn vốn cần thiết cho việc đền bù là không nhỏ

Ngoài khoản tiền đền bù cho những người bị thu hồi đất thì công tác gải phóng mặt bằng cũng mất một khoản không nhỏ cho qua trình giải tỏa, san lấp mặt bằng

- Trong giải phóng mặt bằng thường có những ngoại ứng phát sinh.

Khi thu hồi đất thì nhiều cá nhân, dân cư, hộ gia đình vẫn không chịu di rời ảnh hửng đến tiến độ công trình cũng như gây trở ngại cho công tác giải tỏa, đền bù

Trong các dự án mở đường giao thông, một số hộ không bị thu hồi hết đất mà vẫncòn một phần nhỏ diện tích đất phía trong Sau khi GPMB, phần diện tích đất này được

hộ gia đình tận dụng để xây nhà, dựng ki ốt hoặc xây cửa hàng kinh doanh Tuy nhiên những kiến trúc này không đủ tiêu chuẩn, ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố, đô thị

dân) Tỷ lệ dân số đô thị cũng cao, đặc biệt ở các nước phát triển (những nước này dân

số đô thị chiếm khoảng 70n% dân số cả nước, Singapo phát triển đô thị 100% ) Như vậy xu hướng đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch các khu dân cư, khu kinh tế… sẽ đáp ứng cho nhu cầu phát triển quốc gia

- Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới.

Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày một gia tăng do hai nguyên nhân chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học Trong việc gia tăng dân số cơ học thì việc gia tăng dân số ở Hà Nội là rất lớn do có sự di dân từ nông thôn ra (luồng di dân đặc trưng

ở Việt Naml) Ngoài ra có sự chia tách hộ từ đại gia đình thành nhiều hộ nhỏ và cuộc sống của con người ngày càng nâng cao từ đó phát sinh nhu cầu cần có nhà ở rộng rãi, tiện nghi hơn là điều tất yếu Điều đó đòi hỏi một lượng nhu cầu tương đối lớn về nhà ở cũng như nhu cầu khác để đảm bảo cho cuộc sống như khu vui chơi giải trí, bệnh viện, công viên, trường học Đáp ứng nhu cầu này cần GPMB nhằm tạo ra quỹ đất để xây dựng các công trình đó Hệ thống giao thông cũng cần được đầu tư mở rộng và xây dựng mới đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thông hàng hoá…

Quỹ đất ngày càng hạn hẹp và các yêu cầu về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, môi trường… tăng, không phải khi nào cũng có mặt bằng để xây dựng, không phải khi nào cũng sử dụng đến quỹ đất chưa sử dụng hay xây dựng các công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con người Nhất là đối với nhu cầu mở rộng, cải tạo đô thị thì việc xây dựng các công trình trong khu dân cư là điều không thể tránh khỏi Mặt bằng

là một yếu tố hết sức quan trọng đối với một dự án đầu tư xây dựng Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp công trình được Công tác GPMB đã trở thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong các dự án xây dựng

Trong những năm gần đây, một vấn đề nổi cộm lên là việc thu hồi đất, bồi

thường GPMB để phục vụ cho quá trình đô thị hoá, xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công

nghiệp, khu đô thị mới đang phát triển mạnh mẽ… Trong thời gian tới, cả nước đặc biệt

là đô thị lớn như Hà Nội có tốc độ đô thị hoá cao, quy mô đô thị lớn thực hiện các dự án

mở rộng không gian, cải tạo nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, xây dựng khu

đô thị mới, phát triển nhà… Công tác GPMB thực hiện tốt sẽ góp phần đảm bảo nhịp độphát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong tình hình mới Tuy nhiên công tác này vẫn còn nhiều vướng mắc do các khu đất đã được giải toả gần hết nhưng có một

số hộ gia đình bị thu hồi đất trong diện giải toả chưa chịu di dời, tháo dỡ nên cản trở việc thi công thực hiện dự án đầu tư xây dựng

- Công tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực hiện quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý của Nhà nước nhằm quản lý thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả… Thông qua công cụ này, Nhà nước thực hiện quyền địnhđoạt đối với đất đai, nắm được thực trạng và hiện trạng sử dụng đất đến từng loại đất vàđảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đến từng

cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được thực hiện đúng pháp lý và đảm bảo công bằng xã hội Đồng thời đưa ra các chính sách về đất đai, hướng dẫn các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả Nhà nước thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất với mục đích gì? Quy hoạch sử dụng đất là việc bố trí, sắp xếp, phân

bổ lại quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng cụ thể phù hợp với giai đoạn phát triển cả nước và từng địa phương Kế hoạch sử dụng đất là việc lập ra các chương trình, dự án, mục tiêu nhằm thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã đề ra Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý là việc chuyển đổi những mảnh đất, những khu đất sử dụng kém hiệu quả sang mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao hơn; đồng thời có sự tập trung đất đai để không những mang lại hiệu quả kinh tế mà cả hiệu quả về môi trường,

xã hội Ví dụ cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất có mục đích sử dụng trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, thương mại Hay đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhà ở, buôn bán sản xuất nhỏ lẻ sang xây dựng khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao Hay quy hoạch sử dụng đất cho mục đích sản xuất công nghiệp hoá chất tại những vùng

xa dân cư, cần di dời dân cư để tránh cho việc ô nhiễm môi trường sống, nguồn nước sinh hoạt cũng như nguồn đất sản xuất ở nước ta, một số diện tích đất nông nghiệp tại trung tâm thành phố, trong khu đô thị hoá hay gần các trục đường giao thông lớn đang dần bị thu hẹp Thay vào đó là các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất hoặc để

mở rộng các nút đường giao thông… Đây là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp

lý, có hiệu quả, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp với hiệu quả kinh tế cao hơn gấp nhiều lần và góp phần cho đô thị hoá, phát triển đô thị.Việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả là rất cần thiết bởi đất đai là tài nguyên

vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt của con người và là thành phần quan trọng của môi trường sống đối với tất cả các sinh vật trên trái đất Việc phát triển đất đai như ngày nay đã phải trải qua một thời kì tương đối dài trong lịch sử phát triển của nó Thực tế các khu dân cư, khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp hình thành và phát triển tự nhiên nên manh mún, nhỏ lẻ và thiếu đồng bộ dẫn tới một lượng đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước đã tiến hành bố trí, sắp xếp lại quy mô cũng như cơ cấu sử dụng đất trong cả nước nhằm sử dụng hiệu quả nhất nguồn lực đất đai Có sử dụng hiệu quả, hợp lý nguồnlực này sẽ tạo điều kiện cho việc sử dụng các nguồn lực khác trong vùng

Công tác GPMB cho phép sử dụng nguồn lực đất đai một cách có hiệu quả, là yếu tố không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể cũng như chi tiết Một cách gián tiếp, công tác GPMB đã điều tiết các hoạt động liên quan đến đất đai của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư BĐS ở HN

Giải phóng mặt bằng được coi là khâu mấu chốt quyết định sự thành công của các

dự án đầu tư hiện nay.Công tác giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ dẫn tới thời gian triển khai dự án đầu tư bị ngưng trệ ,phát sinh chi phí,giảm hiệu quả đầu tư.Có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới vấn đề này như:

- Thực trạng quản lý đất đai hay nói đúng hơn là hiệu lực pháp lý về quản lý đất đai của nơi có dự án Nơi nào công tác quản lý đất đai tốt như đã hoàn chỉnh bản đồ địa chính có chất lượng,làm rõ nguồn gốc đất,ban hành công khai hạn mức diện tích đất ở

và đất canh tác thì khâu đo đạt,xác định tính pháp lý của đất để áp giá bồi thường hoặc

hỗ trợ,di chuyển tái định cư thường thuận lợi hơn.Trái lại những nơi chưa tiến hành tốt những việc thuộc nội dung quản lý đất đai thường xuyên nói trên sẽ gặp không ít khó khăn.Mặt khác dù đã nhận được thông báo về chủ trương thu hồi đất và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng nhưng một số hộ dân vẫn

tự ý trồng cây,cơi nới…làm ảnh hưởng tới việc thống kê,giải phóng mặt bằng gặp không ít khó khăn

- Khả năng tổ chức thực hiện và giải quyết các thủ tục hành chính trong giải phóng mặt bằng như trích đo địa chính,thu hồi đất,thẩm định giá,phê duyệt phương án bồi thường,hỗ trợ và tái định cư

- Khả năng giải quyết các chế độ,các chính sách đối với hộ dân trong vùng bị ảnhhưởng,thái độ và năng lực của cán bộ,công chức của cơ quan có thẩm quyền khi tiếp xúc với dân trong quá trình giải quyết các chế độ chính sách triển khai công tác giải phóng mặt bằng.Những phức tạp này thường nảy sinh do việc không đật được sự đồng thuận với người dân về mức giá đền bù.Điêù này gây khó khăn về sau và đòi hỏi thươnglượng lại thì mức giá thị trường lại tăng

Sự am hiểu pháp luật,cách giải quyết nhanh gọn cùng với sự cảm thông,tôn trọng lợi ích của người dân khi thực thi công vụ cúa cơ quan thẩm quyền sẽ tránh được các phản ứng tiêu cực lây lan gây bất lợi cho tiến độ giải phóng mặt bằng.

- Khả năng xử lý những vướng mắc phát sinh của các cơ quan chức năng

Thắc mắc của người dân phần lớn tập trung ở kết quả đo đạc,nguồn gốc đất,hạn mức đất,đơn giá tiền bù hoặc hỗ trợ Trong bối cảnh đó chỉ cần một trường hợp xử lý sai quyđịnh,thiếu trách nhiệm,chậm giải quyết,vô cảm,thiên vị,tiêu cực hoặc nhượng bộ vô nguyên tắc có thể làm toàn bộ phương án bồi thường bị đổ vỡ phải làm lại từ đầu

- Khả năng hoàn thành khu tái định cư,bố trí di dời mồ mả phục vụ cho công tác

di dân,tái định cư được xây dựng phải có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu dân cư có đất

bị thu hồi

- Khả năng tài chính và năng lực quản lý điều hành của nhà đầu tư hạ tầng

Khả năng tài chính và năng lực quản lý điều hành của nhà đầu tư hạ tầng phải đủ để chi trả bồi thường cho các hộ dân theo đúng kế hoach,tiến độ đã được thông báo.Trong quá trình giải phóng mặt bằng sự tham gia tích cực,năng động của nhà đầu tư cùng với các

cơ quan thẩm quyền giải quyết các khó khăn có vai trò rất quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng

- Công tác tuyên truyền về chính sách,pháp luật,về đất đai,bồi thường,giải tỏa chưa thường xuyên sâu rộng vì thế sự hiểu biết của người dân còn hạn chế dễ dẫn đến khiếu nại về chính sách và giá đền bù

- Mặt khác ý thức tự giác của nhân dân trong chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước trở nên nhạy cảm và phức tạp,hình thành nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư.Điều này gây nên nhiều cản trở cho việc giải phóng mặt bằng,làm chậm tiến độ có thể gây thiệt hại về tái chính

1.5 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả

Các quy định về Tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng công trình

- Khi tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng phải thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng.

- Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt mà chưa có dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc đền bù giải phóng mặt bằngxây dựng được thực hiện như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì tổ chức giải phóng mặt bằng thông qua Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do mình thành lập, hoặc giao cho doanh nghiệp chuyên về giải phóng mặt bằng đảm nhận;

+ Kinh phí để giải phóng mặt bằng lấy từ ngân sách hoặc huy động và được thu hồi lại khi giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư xây dựng công trình có dự án trên mặt bằng đã được giải phóng;

+ Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện theo yêu cầu phát triểnkinh tế - xã hội của địa phương và quyết định của người có thẩm quyền

- Trường hợp giải phóng mặt bằng xây dựng theo dự án đầu tư xây dựng công trình thì việc đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng được thực hiện như sau:

+ Ðối với dự án đầu tư có mục đích kinh doanh thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình chủ trì phối hợp với Ủy ban nhândân cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt bằng; đối với dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh doanh, phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng công trình tổ chức giải phóng mặt bằng;

+ Kinh phí giải phóng mặt bằng được lấy trực tiếp từ dự án đầu tư xây dựng côngtrình;

+ Thời gian giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng tiến độ thực hiện của dự

án đầu tư xây dựng công trình đã được phê duyệt

- Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp và khung giá đền bù tài sản khi giải phóng mặt bằng xây dựng làm cơ sở cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đền

bù của địa phương mình

- Tổ chức, cá nhân có tài sản trong phạm vi mặt bằng xây dựng, đã được giải quyết đền bù theo đúng quy định mà không thực hiện thì bị cưỡng chế và chịu hoàn toàn chi phí cho việc cưỡng chế

- Người nào cố ý làm sai quy định về đền bù tài sản khi giải phóng mặt bằng xây dựng để vụ lợi hoặc gây thiệt hại tài sản của Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật

Quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) còn những bất cập về việc xác định giá đất, khâu triển khai cũng thiếu chặt chẽ, đôi lúc bất hợp lý từ chính khâu thực hiện khiến người dân khó đồng thuận được ngay - trưởng Ban chỉ đạo GPMB TP Hà Nội Nguyễn Đức Biền nhấn mạnh những điều này khi trao đổi với báo chí, và khẳng định sớm phải có những trung tâm thẩm định giá đất hoạt động một cách độc lập

Quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) còn những bất cập về việc xác định giá đất, khâu triển khai cũng thiếu chặt chẽ, đôi lúc bất hợp lý từ chính khâu thực hiện khiến người dân khó đồng thuận được ngay - trưởng Ban chỉ đạo GPMB TP Hà Nội Nguyễn Đức Biền nhấn mạnh những điều này khi trao đổi với báo chí, và khẳng định sớm phải có những trung tâm thẩm định giá đất hoạt động một cách độc lập

Ông Biền nói: "Hiện tại Hà Nội vẫn chưa có những trung tâm như vậy và cần phải thành lập không chỉ một mà nhiều trung tâm giữ vai trò thẩm định giá đất Công việc của những trung tâm này không chỉ thẩm định giá đất của các dự án liên quan đến việc đền bù, bồi thường GPMB, mà còn thẩm định rất nhiều yêu cầu khác liên quan đến giá đất đai Những trung tâm này sẽ làm những công việc như cân đong, đo đếm khi có yêu

cầu của các đơn vị.

Cũng đã có ý kiến cho rằng việc xác định giá đất vốn đã phức tạp, nhưng giá đất mỗi năm thay đổi một lần theo hướng cao hơn khiến cùng một dự án nhưng người gương mẫu di dời lại bị thiệt thòi hơn người được đền bù sau, dẫn tới tâm lý ngóng đợi, thưa ông?

Đúng là có những thực tế như vậy Tôi nghĩ rằng việc điều chỉnh giá đất mỗi năm một lần là việc làm rất không nên Nếu giá đất thay đổi hằng năm cực kỳ vất vả, kể cả trong GPMB và cho cả nhà đầu tư Thực tế có dự án chúng ta phải mất tới vài năm mới GPMB xong, như vậy cứ mỗi năm phải điều chỉnh phương án đền bù, bồi thường một lần Rõ ràng là thiệt cho người di dời trước Giá đất nên có sự ổn định ít nhất là năm năm vì quá trình đầu tư, quá trình phát triển của dự án cũng đòi hỏi phải dài hơi.

Có một thực tế những dự án đường vành đai hay những công trình giao thông rất cần phải triển khai nhanh để tháo gỡ tình trạng ách tắc giao thông hiện nay, nhưng một số

dự án quan trọng vẫn chưa triển khai được Lý do chủ đầu tư đưa ra vẫn là chuyện chậm GPMB?

Nói đến khó khăn GPMB là đúng nhưng không phải lúc nào cũng đổ lỗi cho GPMB Về

cơ chế, chính sách chúng ta phải nghiên cứu cho phù hợp hơn Đối với những tuyến đường vành đai, công trình giao thông nói nóng bỏng khâu GPMB cũng đúng nhưng chúng ta cũng phải xem lại qui trình Thực hiện

Qui hoạch của những tuyến đường này thì có, nhưng để triển khai qui hoạch đó cần phải cụ thể hóa bằng dự án, tức là dự án được duyệt Từ dự án đó mới tính đến chuyện chỉ giới, mốc giới GPMB Bây giờ những dự án đó chưa có đủ điều kiện pháp lý, làm chưa đúng nguyên tắc - tức là nhiều công trình dự án còn chưa xong thì không GPMB được là điều dễ hiểu.

Vậy giải pháp nào để tháo gỡ tình trạng này, thưa ông?

Vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo được sự đồng bộ về cơ chế, chính sách sát với thực tiễn.

6 nguyên nhân, tồn tại trong GPMB:

1- Công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền còn nhiều hạn chế, tình trạng lấn chiếm đất, giao cấp đất trái thẩm quyền còn diễn ra

2- Cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thay đổi nhiều và thiếu đồng bộ, tạo nên những mâu thuẫn lớn

3- Việc đầu tư các dự án còn dàn trải và thiếu tập trung trong triển khai các dự án

GPMB, còn một số dự án sau GPMB triển khai đầu tư chậm để đất trống kéo dài gây lãng phí

4- Công tác thanh tra, kiểm tra và khắc phục tồn tại sau thanh tra, kiểm tra giải quyết đơn thư khiếu nại có lúc, có nơi chưa được coi trọng

5- Việc chuẩn bị nhà tái định cư còn nhiều hạn chế, chất lượng một số khu nhà tái định

cư còn chưa đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, do vậy đời sống của người dân trong các khu tái định cư còn gặp khó khăn

6- Lực lượng tham gia công tác GPMB, nhất là ở cấp cơ sở, còn thiếu chiều sâu (do kiêm nhiệm), cá biệt có nơi thực hiện qui trình không nghiêm trong GPMB

1.6 Kinh nghiệm các nước phát triển

* Vấn đề xây dựng và thực hiện quy hoạch

- Việc xây dựng quy hoạch được tuân thủ theo một quy trình chặt chẽ, tuân thủ ý kiến chỉ đạocủa lãnh đạo cao cấp, tận dụng triệt để ý kiến của các chuyên gia về quy hoạch và các cơ quan chuyên môn để đảm bảo quy hoạch có được một tầm nhìn chiến lược dài hạn, có tính khoa học cao.

- Quy hoạch sau khi được phê duyệt sẽ mang tính pháp lý cao, việc điều chỉnh quy hoạch phải tuân thủ một quy trình phức tạp và nghiêm ngặt nhằm hạn chế những thay đổi so với quy hoạch ban đầu

- Việc triển khai dự án tuân thủ theo quy trình chặt chẽ từ phê duyệt thiết kế quy hoạch, giám sát quá trình thi công và nghiệm thu công trình để đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung Trong quá trình xây dựng công trình, Nhà nước thể hiện rõ chức năng

hỗ trợ, tư vấn thiết kế, xây dựng công trình, giám sát thường xuyên việc xây dựng công trình

- Việc quản lý quy hoạch được thực hiện trên cơ sở hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về quy hoạch với toàn bộ các thông số của quy hoạch, quá trình triển khai, điều chỉnh quy hoạch, kiểm soát được một cách nhanh và chính xác việc thực hiện quy hoạch, vừa hạn chế được tiêu cực trong quá trình quản lý quy hoạch

- Để quản lý tốt công tác quy hoạch đòi hỏi phải đào tạo một đội ngũ cán bộ có năng lực, trình độ chuyên môn thuần thục vận hành bộ máy quản lý quy hoạch

- Để đảm bảo thành công trong quản lý quy hoạch cũng đòi hỏi các cấp, các ngành, doanh nghiệp và nhân dân phải có nhận thức đúng đắn và sâu sắc về tầm quan trọng của quy hoạch và có ý thức tuân thủ quy hoạch

- Quá trình quản lý quy hoạch đòi hỏi phải giải quyết hài hòa lợi ích của nhà đầu

tư và lợi ích của Nhà nước sao cho vẫn đảm bảo tính đúng đắn, khoa học của quy hoạchtrong khi vẫn tôn trọng lợi ích của nhà đầu tư

* Vấn đề mô hình tổ chức quản lý nhà nước

- Trong giai đoạn đầu phát triển, đặc KKT được quản lý bởi một Ban quản lý riêng tương tự như Ban quản lý KKT hiện nay của Việt Nam, chịu trách nhiệm quản lý đặc KKT về mặt kinh tế (đầu tư, xây dựng, quy hoạch…)

- Sau khi các đặc KKT được mở rộng và phát triển đến trình độ nhất định, Ban quản lý đặc khu được nhập về chính quyền địa phương, Chủ tịch UBND thành phố đồng thời là Trưởng Ban quản lý đặc khu Các sở, ngành của UBND thành phố chịu trách nhiệm quản lý đặc KKT về các mặt kinh tế, xã hội, hành chính – lãnh thổ

* Vấn đề đất đai

- Việc sử dụng đất để đầu tư các công trình, dự án trong KKT đều được thực hiệntheo hình thức đấu thầu Trong quá trình đấu thầu, để khuyến khích đầu tư, Nhà nước kiểm soát giá thành ở mức hợp lý để đảm bảo giá trúng thầu xây dựng không thấp hơn giá thành xây dựng để nhà đầu tư có lợi nhuận Nhà nước giữ quyền đưa ra mức giá thấp nhất làm cơ sở cho việc đấu thầu để đảm bảo giá đất xây dựng không thấp hơn mức giá sàn

- Về vấn đề đền bù đất đai:

Nhà nước đảm bảo đời sống lâu dài cho người dân bằng cách: (i) không đưa toàn

bộ số tiền đền bù cho người dân mà thanh toán tiền cho người dân làm nhiều lần hoặc

hỗ trợ người dân sử dụng phần tiền giữ lại để góp vốn kinh doanh, tạo thu nhập và việc làm lâu dài; (ii) đào tạo nghề, tạo việc làm thích hợp cho người dân

+ Tại Thượng Hải, chính quyền đảm bảo đời sống và việc làm cho người dân bằng cách thành lập các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất mà thành viên tham gia là người dân bị mất đất, giao đất cho họ để họ tổ chức sản xuất kinh doanh Để tập hợp người dân, lãnh đạo chính quyền địa phương tại nơi mất đất được chỉ định làm chủ doanh nghiệp, cơ sở sản xuất

- Vấn đề quy hoạch, sử dụng đất phục vụ cho phát triển đặc KKT được Chính phủ Trung Quốc triển khai quyết liệt, đặc biệt là công tác đền bù, trưng thu đất Công

tác tổ chức đền bù, giá đền bù, kế hoạch đền bù được Nhà nước phê chuẩn và thực hiện thống nhất Việc đền bù được triển khai dưới hình thức thỏa thuận và cưỡng chế.

- Thị trường đất đai ở Trung Quốc được chia thành 2 loại: thị trường cấp 1 và thị trường cấp 2

+ Thị trường cấp 1 là thị trường đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa cho thuê lại.Thị trường cấp 1 thuộc quyền kiểm soát trực tiếp của Chính phủ Chính phủ tổ chức đấuthầu để lựa chọn nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó tổ chức đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư thuê lại đất

+ Thị trường cấp 2 là thị trường đất đã được cho thuê lại là thị trường được phép chuyển nhượng

- Nhà nước kiểm soát chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu ngành, lĩnh vực thuhút đầu tư vào đặc KKT Việc sử dụng đất, chuyển nhượng đất phải tuân thủ định

hướng của Nhà nước về quy hoạch và phát triển ngành, lĩnh vực

- Tại Trung Quốc, việc trưng thu đất, quy hoạch, đấu thầu, đấu giá đất đai đều do Nhà nước đứng ra thực hiện và kiểm soát Vì vậy, trách nhiệm đảm bảo đời sống, việc làm cho người dân mất đất thuộc về Nhà nước Quy định này đã hạn chế được tình trạng mâu thuẫn, khó giải quyết giữa nhà đầu tư và người dân và thể hiện rõ vai trò tích cực của Nhà nước trong vấn đề sử dụng đất đai vào phát triển KKT

* Vấn đề cơ chế, chính sách

- Về nguồn lực đầu tư đặc KKT, thành phố mở: nguồn vốn đầu tư cho Thượng Hải cũng như đặc KKT Sán Đầu, Thẩm Quyến chủ yếu từ khu vực Nhà nước, khu vực doanh nghiệp và khu vực đầu tư nước ngoài Trong thời kỳ đầu phát triển, Nhà nước tậptrung nguồn lực để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KKT nhằm tạo động lực thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư tư nhân

- Việc thu hút đầu tư được định hướng theo ngành, lĩnh vực ngay từ giai đoạn đầu

- Cơ chế ưu đãi đối với các đặc KKT thể hiện trên các mặt:

+ Đặc KKT là nơi được thử nghiệm các mô hình phát triển

+ Được xây dựng văn bản pháp quy, cơ chế chính sách phát triển đặc KKT của địa phương trong khuôn khổ của pháp luật Trung Quốc

+ Được hưởng chính sách ưu đãi đầu tư vào đặc KKT

- Sau 30 năm phát triển mô hình đặc KKT, Chính phủ Trung Quốc chủ trương tiếp tục phát triển các đặc KKT theo hướng đổi mới về phương thức vận hành, thể chế theo hướng phát triển một cách toàn diện, hài hòa trên các mặt

- Chính sách thuế tại Trung Quốc đối với đặc KKT khá linh hoạt:

+ Trong thời kỳ đầu phát triển các đặc KKT (năm 80 của thế kỷ 20), các dự án đầu tư vào đặc KKT được hưởng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi 15%, so với mức thuế thu nhập doanh nghiệp bình quân là 40% ngoài các đặc KKT Hiện nay sau một thời gian phát triển, thuế suất thu nhập doanh nghiệp đầu tư vào các đặc KKT

về cơ bản đã cân bằng với các thuế suất áp dụng ngoài đặc KKT

+ Chính phủ quy định mức thuế cố định phải nộp vào ngân sách Trung ương và một tỷ lệ nhất định được giữ lại tại địa phương Địa phương được quyết định mức ưu đãi đầu tư trên cơ sở tỷ lệ thuế được giữ lại trên địa bàn

+ Thuế được phân thành loại thuế đóng vào ngân sách địa phương và thuế đóng vào ngân sách Trung ương

- Chính sách thuế tại Trung Quốc cũng đang trong quá trình cải tiến từ áp dụng thuế theo địa bàn sang áp dụng ưu đãi đối với lĩnh vực công nghệ cao; từ phân biệt trong và ngoài KKT (mức hiện tại 15%) sang áp dụng chung cho cả trong và ngoài KKT theo lộ trình; từ phân biệt ưu đãi giữa đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước sang áp dụng chung ưu đãi Việc thay đổi chính sách thuế thực hiện phù hợp với quá trình phát triển kinh tế – xã hội của Trung Quốc

- Nguồn lực quan trọng nh t để phát triển đặc KKT là cơ chế, chính sách cho đặc KKT, khuyến khích đầu tư và huy động vốn đầu tư thông qua các chính sách ưu đãi

thuế, huy động vốn từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vay vốn ngân hàng, thành lậpNgân hàng kêu gọi đầu tư, ưu tiên đầu tư FDI Việc thực hiện linh hoạt và mở cửa các chính sách ưu đãi cho KKT đã giải quyết vấn đề về vốn đầu tư huy động cho KKT ở giai đoạn đầu đang khát vốn.

Nhận xét chung và rút ra những kinh nghiệm xây dựng đặc KKT, có thể áp

dụng tại Việt Nam

*Về vấn đề xây dựng và triển khai quy hoạch

- Có thể thấy rằng các bước xây dựng, triển khai quy hoạch không có sự khác biệtnhiều giữa Trung Quốc với Việt Nam Tuy nhiên, so với Việt Nam, Trung Quốc đã triển khai các bước xây dựng và thực hiện quy hoạch ở một trình độ cao hơn, thể hiện ở các mặt cụ thể sau:

+ Việc triển khai xây dựng và thực hiện quy hoạch ở Trung Quốc được tiến hành một cách nghiêm ngặt hơn: lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực quy hoạch và tiếp thu được những ý kiến đó để nâng cao chất lượng quy hoạch; quátrình triển khai có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý quy hoạch trong từng khâu xây dựng và thực hiện quy hoạch; hệ thống thông tin quy hoạch được cập nhật đầy đủ, các bước xây dựng, triển khai đều được ghi lại bằng hệ thống phần mềm tự động hóa đảm bảo hạn chế tiêu cực

+ Nhận thức, ý thức cao của các cấp quản lý Nhà nước, của các doanh nghiệp và người dân về vai trò, tầm quan trọng của quy hoạch và chấp hành quy hoạch

+ Đào tạo được một đội ngũ cán bộ quy hoạch có trình độ và trách nhiệm cao để thực hiện công tác quản lý Nhà nước về quy hoạch

+ Xây dựng một quy trình điều chỉnh Quy hoạch rất chặt chẽ, để hạn chế việc điều chỉnh quy hoạch, chỉ điều chỉnh quy hoạch khi thực sự cần thiết

+ Chế tài xử phạt vi phạm quy hoạch nghiêm minh