Ứng dụng hệ thống thông tin đại lý(gis) phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai tại một số phường thuộc quận HAI bà trưng, thàng phố hà nội

luận văn

Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO

TRƯờNG ĐạI HọC NÔNG NGHIệP Hà NộI

-

lê thị thu trang

ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại một số phường thuộc Quận Hai Bà Trưng - Thành phố Hà Nội

Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nụng nghiệp……… i

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và ch−a hề đ−ợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã đ−ợc cảm ơn và thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đ−ợc chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2009

Tác giả luận văn

Lờ Thị Thu Trang

Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nụng nghiệp……… ii

Lời cảm ơn

Tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, Bộ môn Quản lý, Khoa Tài nguyên và Môi trường - là người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi thực hiện Luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện Sau đại học - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn ủy ban nhân dân Quận Hai Bà Trưng, phòng Tài nguyên và Môi trường Quận Hai Bà Trưng, ủy ban nhân dân phường Quỳnh Mai, phường Vĩnh Tuy đã tạo mọi

điều kiện thuận lợi, giúp đỡ và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu Luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các học viên trong lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã luôn giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành Luận văn này

Tác giả Luận văn

Lờ Thị Thu Trang

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… iii

3 ðỐI TƯỢNG, ðỊA ðIỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

4.1 Vị trí ñịa lý, tình hình phát triển kinh tế xã hội và sử dụng ñất của quận

4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 44

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… iv

4.2 Vị trí ñịa lý, tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sử dụng ñất của khu

4.3 Công tác cấp giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất

4.3.1 Công tác cấp và trả giấy chứng nhận của Quận Hai Bà Trưng 52

4.3.2 Công tác cấp giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất

4.3.2 Công tác thu thuế nhà ñất ở khu vực nghiên cứu 68

4.5.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu cho từng phường 69

4.6 Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về ñất ñai 86

4.7 Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu 96

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… v

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

2.1 Biểu thuế ñiền thổ trong các tỉnh Miền Bắc từ Hà Tĩnh trở ra 15 2.2 Phân bổ các bậc thuế ñất ñô thị theo vị trí của từng loại ñường phố 24 4.1 Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 46 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2008 quận Hai Bà Trưng 49

4.4 Tổng hợp số liệu cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ của quận Hai Bà Trưng 53 4.5 Tổng hợp số GCNQSHNƠ và QSDðƠ còn tồn từ năm 1998-

2004 tại Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng 56 4.6 Tổng hợp số GCNQSHNƠ và QSDðƠ còn tồn từ năm 2005-

2008 tại Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng 57 4.7 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về

4.8 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về

ñất ñai phải thực hiện năm 2002, 2003, 2004 61 4.9 Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm

4.10 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về

4.11 Tình hình cấp GCNQSHNƠ và QSDðƠ và nghĩa vụ tài chính về

4.12 Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm

4.13 Tổng hợp thuế nhà ñất của hai phường từ 2005-2008 68 4.14 Dữ liệu thuộc tính của thửa ñất theo hệ thống hồ sơ ñịa chính 72 4.15 Dữ liệu thuộc tính của thửa ñất liên quan ñến NVTC về ñất ñai 74 4.16 Thuộc tính của cơ sở dữ liệu giao thông 79

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

2.3 Các phần mềm lưu trữ, xử lý số liệu thông tin ñịa lý 31 2.4 Các phần mềm HTTÐL ñược sử dụng ở Việt Nam[43] 39 4.1 Sơ ñồ ñịa giới hành chính quận Hai Bà Trưng - Thành phố Hà Nội 45 4.2 Diện tích các nhóm ñất trên ñịa bàn Quận Hai Bà Trưng 48 4.3 Cơ sở dữ liệu không gian về thửa ñất phường Quỳnh Mai 70 4.4 Cơ sở dữ liệu không gian về thửa ñất phường Vĩnh Tuy 70 4.5 Cơ sở dữ liệu không gian về giao thông phường Quỳnh Mai 71 4.6 Cơ sở dữ liệu không gian về giao thông phường Vĩnh Tuy 71 4.7 Dữ liệu thuộc tính của thửa ñất phường Quỳnh Mai trên Excel 73 4.8 Dữ liệu thuộc tính của thửa ñất phường Vĩnh Tuy trên Excel 73 4.9 Thuộc tính vị trí của thửa ñất phường Vĩnh Tuy 76 4.10 Thuộc tính của thửa ñất theo nội dung HSðC 77 4.11 Thuộc tính của thửa ñất liên quan ñến NVTC về ñất ñai 78 4.12 Sơ ñồ phố Minh Khai và ngõ 349 của phố Minh Khai, Phường

4.13 Sơ ñồ phố Quỳnh Mai và ngõ C7A của phố Quỳnh Mai, Phường

4.14 Liên kết cơ sở dữ liệu không gian thửa ñất phường Quỳnh Mai và

4.15 Sơ ñồ phân loại ñường phố phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy - quận

4.16 Sơ ñồ vị trí thửa ñất của phường Quỳnh Mai và Vĩnh Tuy sau khi

4.17 Sơ ñồ ñơn giá ñất quy ñịnh năm 2009 của phường Quỳnh Mai và

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… viii

4.19 Những thửa ñất của phường Quỳnh Mai ñược cấp GCN năm 2008 88 4.20a Những thửa ñất của Phường Vĩnh Tuy ñược cấp GCN ñã thực hiện

phường Quỳnh Mai và Phòng TN&MT quận Hai Bà Trưng 97 4.28 Tìm kiếm thủ công hồ sơ theo ghi chép trong sổ sách ở Phòng

DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ

2.1 Hệ thông tin ñịa lý trong hệ thông tin nói chung 29

2.3 Mối liên quan của số liệu không gian với phi không gian 33 2.4 Sự liên kết giữa hai loại thông tin cơ bản trong hệ cơ sở dữ liệu GIS 33

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 1

1 MỞ ðẦU

1.1 ðặt vấn ñề

ðiều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy ñịnh: ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà Pháp luật quy ñịnh của Nhà nước ñều thuộc sở hữu toàn dân

ðiều 5, Luật ðất ñai 2003 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu Nhà nước giữ quyền ñịnh ñoạt cao nhất ñối với ñất ñai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: Quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất); quy ñịnh hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất; quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất; ñịnh giá ñất Nhà nước thực hiện quyền ñiều tiết các nguồn lợi từ ñất ñai thông qua các chính sách tài chính về ñất ñai như sau: Thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất; thu thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; ñiều tiết phần giá trị tăng thêm từ ñất mà không do ñầu tư của người sử dụng ñất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất thông qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh; quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất

ðiều 18, Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích

và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh và lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 2

theo quy ñịnh của pháp luật"

Trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñất ñai là nguồn nội lực, nguồn vốn quan trọng ñể chúng ta thực hiện chiến lược ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, xây dựng nền tảng ñể ñến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp Nguồn thu ngân sách nhà nước từ ñất ñai bao gồm: Tiền sử dụng ñất trong các trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất ñược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ñất sang ñất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất, chuyển từ hình thức thuê ñất sang hình thức ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất; tiền thuê ñất ñối với ñất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng ñất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tiền thu từ việc xử phạt

vi phạm pháp luật về ñất ñai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng ñất ñai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ñất ñai

Ở các ñịa phương công tác tính toán và thu nghĩa vụ tài chính về ñất ñai còn gặp nhiều bất cập như chưa ñồng bộ, chưa ñầy ñủ, chưa chính xác, do hệ thống bản ñồ, sổ sách chưa thống nhất, các số liệu về thửa ñất và chủ sử dụng ñất còn thiếu và chưa ñược lưu trữ quản lý một cách khoa học Vì vậy, việc thu các loại nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với người sử dụng ñất gặp rất nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian, công ñoạn, gây thất thu ngân sách và thiếu công bằng, minh bạch Ngày nay với sự phát triển của công nghệ thông tin và các phần mềm ứng dụng rộng rãi trong mọi lĩnh vực của ñời sống xã hội thì hệ thống thông tin ñịa lý (GIS) là một giải pháp quan trọng ñể xây dựng hệ thống thông tin ñất khoa học Nó giúp cho các cơ quan Nhà nước xây dựng, hệ thống hoá, lưu trữ, cập nhật, xử lý toàn bộ thông tin ñất ñai phục vụ nhu cầu nắm chắc và quản chặt quỹ ñất và các nguồn lợi từ ñất Do vậy, ñể tính toán, thu và quản lý các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai thì việc xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác này là việc rất cần thiết Về phía Nhà quản lý sẽ xác ñịnh

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệpẦẦẦ 3

nhanh chóng, chắnh xác và quản lý tốt các khoản nghĩa vụ tài chắnh về ựất ựai;

về phắa người sử dụng sẽ biết ựầy ựủ các thông tin về thửa ựất và các khoản nghĩa vụ tài chắnh về ựất ựai phải nộp khi ựược nhà nước trao quyền sử dụng ựất cũng như khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất

Xuất phát từ lý luận và những ựòi hỏi của thực tiễn, ựồng thời phục vụ cho việc xây dựng một hệ thống quản lý ựất ựai hiện ựại, ựược sự phân công của Viện Sau đại học, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà

chúng tôi tiến hành làm luận văn tốt nghiệp: "Ứng dụng hệ thống thông tin ựịa lý (GIS) phục vụ công tác quản lý tài chắnh về ựất ựai tại một số phường thuộc Quận Hai Bà Trưng Ờ Thành phố Hà Nội"

1.2 Mục ựắch, yêu cầu

1.2.1 Mục ựắch

+ đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận QSDđ và thực hiện nghĩa vụ tài chắnh của người sử dụng ựất ở Quận Hai Bà Trưng và khu vực nghiên cứu + Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chắnh về ựất ựai bằng phần mềm Mapinfo của hệ thống thông tin ựịa lý GIS ở hai phường: Quỳnh Mai, Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội

+ Quản lý thông tin về nghĩa vụ tài chắnh của các chủ sử dụng ựất trên ựịa bàn nghiên cứu phục vụ công tác quản lý tài chắnh về ựất ựai và biến ựộng ựất ựai

1.2.2 Yêu cầu

+ Nắm vững cơ sở khoa học và thực tiễn trong công tác quản lý ựất ựai nói chung và công tác quản lý tài chắnh về ựất ựai nói riêng ở cấp quận và phường

+ Thử nghiệm hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ việc tra cứu, tắnh toán, thu

và quản lý các khoản nghĩa vụ tài chắnh về ựất ựai ở khu vực nghiên cứu, ựánh giá những ưu ựiểm, hạn chế của hệ thống

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 4

2 TỔNG QUAN

2.1 Khái quát về quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính ñất ñai

Quản lý ñất ñai là một ngành khoa học có truyền thống lâu ñời Ngay từ

xã hội nguyên thuỷ con người ñã tổ chức khai thác nguồn sống từ những vùng ñất ñang sinh sống, tạo dựng chỗ ở và truyền lại cho ñời sau những kiến thức

ñã tích luỹ ñược ñể diễn tả các lô ñất sở hữu Khái niệm quản lý ban ñầu chỉ giới hạn trong nội dung phân chia ranh giới thửa ñể xác ñịnh quyền sở hữu và

từ ñó xác ñịnh nghĩa vụ nộp thuế trong thời phong kiến, nhưng ngày nay ñã tiến tới mục tiêu ñảm bảo tính trật tự, công bằng trong hệ thống hành chính của quá trình sử dụng ñất và kiểm soát tình trạng môi trường Vì thế, quản lý ñất ñai ngày càng có vai trò quan trọng và là một quá trình mang tính liên tục theo thời gian và không gian, ñồng thời quản lý ñất ñai cũng mang tính ñịa phương và giai ñoạn Nước ta trong một thời gian rất dài là một nước nông nghiệp, với cơ chế quản lý ñất ñai và tư duy của một nền sản xuất nông nghiệp Trong giai ñoạn ñổi mới nền kinh tế xã hội hiện nay, ñể ñáp ứng ñược yêu cầu của công cuộc CNH-HðH ñất nước, tư duy cũng như nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai cần phải ñược ñổi mới và hiện ñại hoá

Với vị thế là công cụ hữu hiệu ñể bảo vệ quyền lợi cho giai cấp thống trị và trật tự xã hội, Nhà nước dùng các quy phạm pháp luật tác ñộng lên các quan hệ kinh tế liên quan tới việc sử dụng ñất và sở hữu ñất Ngay từ lúc sơ khai của Nhà nước, việc sở hữu ñất ñai ñã từng là nguồn căn bản chủ yếu tạo nên của cải và sự giàu có của mỗi cá nhân và mỗi tập thể nhỏ Vì vậy, Nhà nước ñã thu một phần từ dạng của cải lớn và dễ phát hiện này, từ ñó thuế ñất

ñã trở thành một trong những nguồn thu nhập chính của quốc gia [16]

ðất ñai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Ngày nay, ñất ñai là một nguồn lực vô cùng quan

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 5

trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội của bất kỳ một quốc gia nào Việc quản lý và sử dụng ñất có khoa học và hiệu quả sẽ thúc ñẩy sự phát triển mạnh mẽ của ñất nước Nguồn lợi từ ñất mang lại là to lớn, nhưng ñể khai thác,

sử dụng ñem lại lợi ích cho cộng ñồng và cá nhân, trước mắt và lâu dài, mỗi Nhà nước ñều quy ñịnh rõ nghĩa vụ tài chính trong quản lý và sử dụng ñất ñai

2.2 Quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ở một số nước

Giá ñất của từng hạng ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào thu nhập của từng hạng ñất và quan hệ cung - cầu về ñất Giá ñất do cơ quan thuế và hội ñồng xã bàn bạc, ấn ñịnh Giá ñất thường ñược ñiều chỉnh 5 năm một lần Giá ñất làm căn cứ tính thuế ñất nông nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng ñất tốt hay xấu Vì thế, cơ quan ñịa chính phải theo dõi hạng ñất ñể kiểm tra lại giá ñất Pháp chia ñất nông nghiệp thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về

ñộ phì, ñộ ẩm, ñộ dốc và vị trí tiện lợi của ñất Thuế suất ñối với từng hạng ñất do tỉnh quyết ñịnh hàng năm nhưng không ñược quá mức tối ña là 20% Thuế suất hàng năm ñược quy ñịnh căn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu của ñịa phương, giá ñất, diện tích ñất

+ Thuế ñất ở và ñất xây dựng: ðối tượng nộp thuế này là các chủ sở hữu ñất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và ñã ñăng ký ghi tên vào sổ thuế Mức thu thuế ñất ở và ñất xây dựng do chính phường ñịa phương ấn ñịnh theo khung thuế của Nhà nước Mức thuế có thể ñiều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 6

nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của ñịa phương Những diện tích ñất sử dụng vào mục ñích công cộng như xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y tế và các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã ñược miễn thuế

Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy không hình thành sắc thuế riêng nhưng khi chuyển QSDð, Pháp áp dụng thuế thu nhập ñối với khoản thu nhập không thường xuyên ñối với phần thu nhập từ chênh lệch giá Như vậy các sắc thuế trong lĩnh vực ñất ñai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất ñộng sản trên thị trường [14]

2.2.2 Thụy ðiển

Thuế trong lĩnh vực ñất ñai ở Thụy ðiển ñược quy ñịnh trong ñạo luật

về thuế bất ñộng sản, thuế tài sản

Thuế bất ñộng sản: Là thuế thu trên giá trị nhà và ñất gồm: Khu xây dựng, các loại ñất xây dựng và các loại ñất khác như: ñất ở, ñất bao quanh nhà, ñất nhà nước, ñất lâm nghiệp, ñất chuyên dùng khác do tư nhân sở hữu Thụy ðiển không áp dụng thuế bất ñộng sản ñối với bất ñộng sản sử dụng vào mục ñích công cộng ðối tượng nộp thuế này là chủ sở hữu ñất và nhà Căn

cứ tính thuế này là diện tích, giá nhà, ñất tính thuế và thuế suất Hàng năm chủ sử hữu ñất phải ñăng ký bất ñộng sản tại cơ quan quản lý nhà ñất Cơ quan quản lý nhà ñất làm nhiệm vụ theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại ñất, giá ñất Cơ quan thuế ñịa phương lưu giữ các tài liệu trên và có mã số riêng của từng chủ sử dụng ñất Giá ñất tính thuế ñược xác ñịnh 6 năm/1 lần Căn cứ ñể xác ñịnh giá tính thuế là giá của từng loại ñất trên thị trường của 2 năm trước và bằng 75% giá thị trường 2 năm trước Giá ñất ñược xác ñịnh chủ yếu căn cứ vào hiệu quả kinh tế do ñất mang lại Thuế suất áp dụng thấp nhất là 1,4%/năm

Thuế tài sản: Cùng với việc thu thuế bất ñộng sản, các hộ nông dân, chủ trang trại còn phải nộp thuế tài sản (bao gồm nhà, cổ phần, cổ phiếu, tiền

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệpẦẦẦ 7

gửi ngân hàng) Thụy điển quy ựịnh nếu tài sản chung có giá trị từ 800.000SEK/năm trở nên sẽ phải nộp thuế Thuế tài sản ựược tắnh theo biểu thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất: 1,5% ựược áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK ựến dưới 1.300.000 SEK; 2,6% ựược áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 1.300.000 ựến dưới 3.600.000 SEK; 3% áp dụng khi tổng giá trị tài sản từ 3.600.000 SEK trở lên

Với hai sắc thuế chủ yếu trên, Thụy điển ựã hoàn toàn quản lý và tạo ra

hệ thống cân bằng, tự ựộng tác ựộng ựến việc bình ổn ựất ựai, bất ựộng sản [14]

2.2.3 Hoa Kỳ

Ở Mỹ, sở hữu nhà phải ựóng thuế bất ựộng sản cho ựịa phương, ựó cũng là khoản tiền ựịa phương trông vào ựể trang trải chi phắ giáo dục, cảnh sát, cứu hoả Tuy nhiên tỷ lệ ựóng thuế ựối với từng ựịa phương không giống nhau Do loại thuế này là nguồn thu chắnh của ngân sách ựịa phương nên ựược tắnh toán rất kỹ Hàng năm, các ựịa phương ựều ựi ựánh giá lại nhà ựất

ựể áp thuế cho ựúng giá thị trường [12]

2.2.4 đài Loan

đài Loan có tổng diện tắch tự nhiên là 36.000km2, trong ựó 69% tổng diện tắch tự nhiên toàn lãnh thổ thuộc chủ sở hữu của Nhà nước, 31% diện tắch ựất thuộc sở hữu tư nhân Cơ chế tài chắnh ựang vận hành trong thị trường ựất ựai của đài Loan rất tiến bộ, có nhiều kinh nghiệm quý báu có thể học tập ựể áp dụng vào Việt Nam, cụ thể là Quốc sách "Bình quân ựịa quyền" đài Loan thực hiện chắnh sách "Bình quân ựịa quyền" ựể ựiều tiết thu nhập của người chủ sở hữu khi họ bán ựất

"Bình quân ựịa quyền" ựược hiểu là: Quá trình hình thành giá trị ựất bao gồm hai yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa ựất ựó, do con người ựầu tư cải tạo mà làm tăng giá trị ựất Ai ựầu tư cải tạo làm tăng giá trị ựất thì người ựó ựược hưởng Nếu do CP bỏ tiền ựầu tư làm tăng giá trị ựất thì phần hưởng giá trị ựó thuộc về Nhà nước Như vậy trong quá trình mua bán ựất, trừ phần giá

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệpẦẦẦ 8

trị ban ựầu do chủ ựất khai báo, còn phần chênh lệch giá trị, CP thu thuế theo giá trị gia tăng ựó ựể phục vụ xây dựng các công trình công cộng xã hội

Từ năm 1956-1968, đài Loan tiến hành việc tự khai báo giá ựất: người

sở hữu ựất tham khảo bảng giá công bố của CP ựể tự báo giá ựất của mình, lấy ựó làm cơ sở ựể nộp thuế sử dụng ựất và nộp thuế giá trị gia tăng khi bán ựất Khi khai báo có ựến 99% số hộ khai báo thấp hơn giá công bố CP cho phép khai báo giá ựất ựược thấp hơn 20% so với giá của CP Trường hợp chủ ựất ựó không khai báo thì lấy theo giá ựất của CP nhưng ựược giảm 20% như các chủ ựất khác [1], [22], [23]

Ở đài Loan, hệ thống thuế trong lĩnh vực ựất ựai bao gồm:

Thuế giá trị ựất: đây là sắc thuế quan trọng nhất trong lĩnh vực ựất ựai Loại thuế này thu vào các loại ựất ựai đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu ựất Căn cứ tắnh thuế là diện tắch, giá ựất tắnh thuế, thuế suất Về thuế suất, áp dụng 2 loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thường ựược dùng ựể tắnh thuế cho ựất với mức thuế thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5% Ngoài thuế suất thông thường, đài Loan còn quy ựịnh một số thuế suất ựặc biệt ựối với một số loại ựất như: đất ở có thuế suất là 0,2%; ựất dùng cho cơ quan, sự nghiệp có thuế suất là 1%; ựất dùng vào công trình công cộng có thuế suất là 0,6%; ựất ựai công hữu thuế suất là 1% không thu thuế luỹ tiến

Thuế giá trị ựất tăng thêm: đây là sắc thuế thu trên phần giá trị ựất tăng thêm tại thời ựiểm ựất ựược chuyển nhượng đối tượng nộp thuế là người chủ

cũ trong trường hợp chuyển nhượng bình thường như mua bán, trao ựổi Nhà nước trưng mua và là người chủ mới trong trường hợp chuyển nhượng không bình thường Căn cứ tắnh thuế giá trị ựất tăng thêm là giá trị ựất tăng thêm và thuế suất Giá trị ựất tăng thêm là chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá của lần mua vào ngay trước ựó Việc xác ựịnh giá chuyển nhượng của ựất phụ thuộc vào loại ựất đối với ựất thường, CP có biểu giá trị ựược áp dụng tại

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệpẦẦẦ 9

thời ựiểm chủ ựất kê khai chuyển nhượng Trong trường hợp giá trị của CP ựưa ra thấp hơn giá trị chuyển nhượng thì giá trị chuyển nhượng sẽ ựược dùng làm căn cứ ựể tắnh toán đối với ựất CP trưng mua, cơ sở tắnh toán là giá ựất trúng ựấu giá Giá trị ròng tăng thêm ựược tắnh trên cơ sở giá tại thời ựiểm công bố trừ ựi giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng sẽ ựược ựiều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng ựược Nhà nước công bố Thuế suất thuế giá trị tăng thêm là loại thuế luỹ tiến với mức thuế như sau:

+ Nếu giá trị tổng thể tăng ựến 100% giá công bố ban ựầu hoặc giá tại thời ựiểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% ựến 200% giá công bố ban ựầu hoặc giá tại thời ựiểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, ựối với phần vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban ựầu hay giá tại thời ựiểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, ựối với phần vượt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%

Sau khi mua bán ựất ựai, ựất ựó phải ựược ựăng ký tên chủ mới trước khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhượng sau [14]

"Bình quân ựịa quyền" ựược coi là quốc sách cơ bản của đài Loan và ựược quy ựịnh trong Hiến pháp Mục ựắch chủ yếu là ựể ựạt ựến mục tiêu cùng hưởng lợi ắch về ựất ựai khi giá trị ựất ựai tăng lên do tăng dân số, do xã hội phồn vinh, do kinh tế tiến bộ và do chắnh trị thành công làm cho toàn dân ựều ựược hưởng, mọi tiềm năng ựất ựai ựều ựược tận dụng Kết quả là Nhà nước thu ựược tiền từ sự gia tăng giá trị ựất, sử dụng ựất hiệu quả và ngăn chặn ựược tình trạng ựầu cơ ựất ựai [1]

2.2.5 Trung Quốc

Từ 01/07/1997, Trung Quốc ựược chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc trung ương và 1 khu vực hành chắnh ựặc biệt (Hồng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 10

Kông) Theo luật quản lý bất ñộng sản của Trung Quốc thì tương tự với việc giao ñất có thu tiền sử dụng ñất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao QSDð thuộc sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là QSDð) trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDð của người sử dụng ñất ñược gọi là xuất chuyển nhượng QSDð

Việc xuất chuyển nhượng QSDð phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm Xuất chuyển nhượng QSDð của UBND cấp huyện trở nên ñể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với CP hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy ñịnh của CP

Việc xuất chuyển nhượng QSDð phải thực hiện theo kế hoạch và bước

ñi của UBND cấp huyện thị Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng ñất, thời hạn sử dụng và các ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện tỉnh về quy hoạch xây dựng và nhà ở phối hợp xây dựng phương án theo quy ñịnh của Chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện thị mới tiến hành thực hiện, UBND huyện thị trực thuộc trung ương quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

Việc xuất chuyển nhượng QSDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá, ñấu thầu hay thoả thuận song phương ðối với ñất ñể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hay nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

TSDð trong trường hợp xuất chuyển nhượng QSDð bằng thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ TSDð ñều phải thuộc ngân sách, ñưa vào dự toán ñể dùng vào việc

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệpẦẦẦ 11

xây dựng cơ sở hạ tầng và màu mỡ ựất ựai CP quy ựịnh cụ thể việc nộp TSDđ và các biện pháp sử dụng cụ thể Việc phát triển bất ựộng sản trên ựất ựược xuất phát phải ựúng mục ựắch và thời hạn ghi trong hợp ựồng Nếu sau một năm theo hợp ựồng mà chưa ựưa vào xây dựng thì phải trưng thu phắ bỏ hoang ựến 20% giá trị xuất nhượng QSDđ; nếu sau hai năm vẫn chưa ựưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDđ mà không ựược bồi thường; trừ trong trường hợp bất khả kháng hay do hành vi của CP hay cơ quan có liên quan hay do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công đối với QSDđ có ựược theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất ựộng sản phải phù hợp với những ựiều kiện sau ựây:

+ đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDđ theo ựúng hợp ựồng và

ựã có giấy chứng nhận QSDđ

+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDđ ựể phát triển ựất ựai, ựối với công trình xây dựng nhà ở thì ựã ựầu tư >25% tổng ngạch, ựối với dự án phát triển ựất thì ựã có ựảm bảo sử dụng ựất công nghiệp hay ựất xây dựng khác

Việc xuất chuyển nhượng QSDđ bằng phương thức ựấu giá, ựấu thầu hay thoả thuận song phương, hiện nay chủ yếu ựược giao cho trung tâm tư vấn và ựịnh giá bất ựộng sản Trung Quốc (CRECAC) là một viện quốc gia ựầu tiên về bất ựộng sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuyển hoá thị trường bất ựộng sản ở Trung Quốc [22], [23], [24]

2.2.6 Mailaysia

Những chắnh sách ựất ựô thị nhìn chung thực sự thành công trong việc thúc ựẩy phát triển nền kinh tế xã hội của Malaysia Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8% năm là bằng chứng rõ ràng Mục tiêu chủ yếu của Malaysia là tăng trưởng cùng với công lý và công bằng xã hội Các chắnh sách ựất ựô thị

ựã ựược soạn thảo ựể giúp ựạt ựược mục tiêu kép tái cơ cấu xã hội và giảm nghèo Vì những diện tắch lớn ở Malaysia ựược sở hữu trong thời kỳ thuộc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 12

ñịa, nên trong nhiều trường hợp CP phải thu hồi ñất tư khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn Malaysia có những luật thu hồi ñất ñai rất mạnh không những cho những dự án công cộng mà còn ñể bán lại cho tư nhân CP can thiệp vào phát triển ñất ñai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và ñất ñai Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển ñất ñai nào nếu không ñược

sự cho phép của chính quyền ñịa phương ðể ngăn chặn việc tích tụ ñất của những người mua ñược ñất rẻ ñể xây nhà ở, tiểu bang ban hành quy ñịnh là ñất phải ñược phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu ðể ngăn chặn những người mua ñược ñất bán lại ñể thu lợi nhuận nhanh chóng, các lô nhà phải kèm theo ñiều kiện là chúng không thể ñược bán hoặc chuyển nhượng nếu không ñược chính quyền tiểu bang cho phép

Chính quyền bang ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập bất ñộng sản ñược dùng ñể giảm thiểu sự ñầu cơ ñất và bất ñộng sản Chính sách yêu cầu chủ ñầu tư tư nhân phải dành một phần các toà nhà mới xây cho một nhóm người Malaysia nhất ñịnh ðiều này dựa trên lý luận rằng nếu ñể mặc cho tác ñộng của thị trường thì nhiều nhóm kinh tế xã hội có thể bị tính giá cắt cổ trên thị trường ñất, Nhà nước yêu cầu các nhà ñầu tư ñất ñai tư nhân phải dành một phần nhất ñịnh trong các kế hoạch phát triển của họ cho những người nghèo, chỉ tiêu này quy ñịnh cho từng tiểu bang, giảm giá bán trên giá quảng cáo 5%

- 15%, Chính phủ cũng yêu cầu những nhà ñầu tư tư nhân phải xây dựng một tỷ

lệ 30% nhất ñịnh những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của họ [12]

2.3 Quản lý ñất ñai và nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ở Việt Nam

2.3.1 Quản lý ñất ñai ở Việt Nam qua các thời kỳ

2.3.1.1 Các nhà nước phong kiến Việt Nam

Trải qua 4 thế kỷ dưới triều Lý - Trần - Hồ (năm 1010 ñến năm 1407)

do tình hình kinh tế xã hội tương ñối ổn ñịnh trong thế phát triển ñi lên, với dân số tăng nhanh, ñời sống ñược nâng cao, nên có thể nói từ thế kỷ XI ñến

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 13

thế kỷ XV là những thế kỷ mở rộng ruộng ñồng, gia tăng làng mạc ñể giải quyết vấn ñề ruộng ñất cho một số lượng nông dân ngày càng ñông ñảo, ñồng thời cũng ñể ñảm bảo sự phình ra mau chóng của số lượng các lãnh chúa quý tộc và ñịa chủ ðặc ñiểm chung về chính sách ruộng ñất của các triều ñại Lý - Trần - Hồ là áp ñặt quyền sở hữu tối cao của Nhà nước bao trùm lên tất cả các loại ruộng ñất công của làng xã và các loại hình ruộng ñất tư hữu, coi ñó là cơ

sở quan trọng nhất của chế ñộ phong kiến trung ương tập quyền Tuy nhiên mỗi một triều ñại ñều có các phương pháp xử lý các mối quan hệ ñất ñai theo một cách riêng, phù hợp với từng giai ñoạn phát triển của nền kinh tế xã hội

và quyền lợi cụ thể của giai cấp và dòng họ nắm quyền

- Nhà Lý: Với nền kinh tế nông nghiệp, tô thuế ruộng ñất ñóng một vai trò hết sức quan trọng trong ngân sách của nhà nước phong kiến Nhà Lý ñã

có nhiều chính sách liên quan ñến tô thuế, một mặt nhằm khuyến khích sản xuất, gia tăng quỹ ñất nông nghiệp mặt khác vẫn phải ñảm bảo ngân sách cho triều ñình Một ñiểm yếu của nhà Lý là ñã không tiến hành ñược việc ño ñạc ruộng ñất và lập ñịa bạ cho nên việc thu thuế chủ yếu dựa vào lời khai của các

xã, không tránh khỏi tệ ẩn lậu và thất thu

- Nhà Trần: ðể tận thu cho ngân sách triều ñình trên cơ sở một chính quyền mạnh, nhà Trần ñã thi hành chính sách ñối với cả hai nguồn lực chính của nền sản xuất phong kiến là ñinh và ñiền (lực lượng sản xuất và tư liệu sản xuất) Năm 1242, Trần Thái Tông ñịnh lệ thu tô mỗi mẫu là 100 thăng thóc (1 thăng = 1,2-1,4 kg) ðây là mức thu thuế ruộng tư, còn ruộng công làng xã mức thuế cao hơn hẳn, ruộng thượng ñẳng mỗi mẫu là 680 thăng Mức thuế ruộng tư là 6%, mức thuế ruộng công là 40% sản lượng thu hoạch Cũng từ năm 1242, Trần Thái Tông ñặt thêm thuế thân nhưng vẫn dựa trên cơ sở ruộng ñất sở hữu "nhân ñinh có ruộng ñất thì nộp tiền thóc, người không có ruộng ñất thì ñược miễn cả"

- Nhà Hồ: Những chính sách về ñất ñai và nông nghiệp của nhà Hồ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 14

chứa ñựng những cải cách táo bạo và tương ñối triệt ñể, ghi lại dấu ấn sâu sắc trong lịch sử phong kiến Việt Nam Nhà Hồ có chính sách giảm tô thuế cho các loại ruộng ñất nói chung và mong muốn hướng tới sự công bằng hơn trong việc ñánh thuế

- Thời Lê: Pháp luật về ruộng ñất ñược thể hiện qua các chiếu chỉ, các luật lệ, các quy ñịnh của nhà nước ban hành trong nhiều ñời vua nhà Lê Tuy nhiên văn bản có giá trị pháp lý cao nhất và quan trọng nhất của nhà Lê là bộ

"Quốc triều hình luật" thường ñược gọi là "Luật Hồng ðức", ban hành năm

1483 Những quy ñịnh về ruộng ñất nằm trong quyển III, chương ðiền sản

Luật quy ñịnh xử phạt nặng việc ẩn lậu ruộng ñất công: "Giấu ruộng ñất, ao hồ, ñầm của công (không nộp thuế) từ 1 mẫu trở lên thì xử tội biếm,10 mẫu trở lên xử tội ñồ, 50 mẫu trở lên thì xử tội lưu, tội chỉ ñến lưu châu xa là cùng và phải bồi thường gấp 3 lần tiền thuế, nộp vào kho Thưởng cho người

tố cáo" Luật cũng xử nghiêm khắc các trường hợp trốn thuế

- Nhà Nguyễn: Từ 1805 - 1836, vua Gia Long, Minh Mạng ñã hoàn tất xong công việc ño ñạc và lập sổ ñịa bạ cho khoảng 15.000 - 18.000 xã thôn cả nước với hơn 4.365.000 mẫu Năm 1815, Bộ Quốc Triều Hình Luật gồm 22 quyển với 398 ñiều ñược ban hành Thành quả lớn nhất của công tác quản lý ñất ñai triều Nguyễn là hoàn thiện hệ thống sổ ñịa bộ toàn quốc Sổ ñịa bộ lập theo làng xã; từng thửa ñất ghi rõ diện tích, vị trí, loại ruộng ñất, người sở hữu (công, tư ) lập thành 3 bộ nộp lên bộ hộ ñể ñóng dấu kiềm và lưu 1 quyển, chuyển về cấp tỉnh, xã lưu 1 quyển, cứ ñịnh kỳ 5 năm làm lại sổ ñịa bộ 1 lần

Thuế ruộng ñất vẫn là nguồn thu nhập chính của nhà Nguyễn Các khoản thuế ñiền thổ ở Việt Nam vào năm 1840 chiếm trên 58% thu nhập quốc gia Gia Long ñã chia cả nước thành 4 khu vực có biểu thuế khác nhau Các thứ thuế ñất tuỳ theo loại cây trồng mà ñịnh thuế Năm 1836, Minh Mạng ñã chia lại khu vực và ñịnh lại mức thuế chủ yếu theo xu hướng tăng thuế từ 10 -

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệpẦẦẦ 15

20 thăng 1 mẫu Từ năm 1875, khi mà tỷ lệ ruộng công chỉ còn dưới 20% trên phạm vi toàn quốc thì triều ựình nhà Nguyễn ựã quyết ựịnh thay ựổi luật thuế ựiền thổ, ựánh thuế ruộng công và ruộng tư như nhau Bảng 2.1 thể hiện mức thuế ở miền Bắc trước và sau khi thay ựổi luật thuế

Bảng 2.1 Biểu thuế ựiền thổ trong các tỉnh Miền Bắc từ Hà Tĩnh trở ra

(Nguồn: Nguyễn Văn Khánh, 2000)

Như vậy, biểu thuế ựược thay ựổi theo hướng cân bằng giữa mức thuế ruộng công và tư nghĩa là ựịnh suất thuế ruộng tư tăng lên còn thuế ruộng công giảm xuống, sau thời ựiểm năm 1875 [16]

2.3.1.2 Thời Pháp thuộc (1858 - 1954)

Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng áp dụng thuế ựất với tên gọi là thuế "điền thổ" thu vào ựất ở, ựất vườn của các chủ ựất Chủ sở hữu ruộng ựất thu tô của tá ựiền và nộp thuế nông nghiệp cho Nhà nước mức thuế rất cao Ngay cả quan chức người Pháp là Luro (1877) và Henry (1930) cũng phải gửi văn bản khiếu nại chắnh quyền thuộc ựịa thu thuế quá nặng [16]

2.3.1.3 Thời Mỹ - Nguỵ ở Miền Nam (1954 - 1975)

Sau hội nghị Giơnevơ nước Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm hai miền Nam - Bắc Miền Nam ựặt dưới sự kiểm soát của Mỹ - Nguỵ Thời kỳ ựầu, ở các tỉnh miền Nam còn song song tồn tại ba chế ựộ ựiền thổ

Nổi bật chắnh sách quản lý ựất ựai thời kỳ này là chắnh sách "Cải cách ựiền ựịa" của chắnh quyền Ngô đình Diệm và "Luật người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu Cải cách ựiền ựịa chia làm hai giai ựoạn: "Quy chế tá ựiền" và "Tiểu ựiền chủ hoá tá ựiền" Trong giai ựoạn 1, mức tô quy ựịnh từ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 16

15 - 25% ñối với khế ước tá ñiền loại A (ruộng thục ñang canh tác) và loại B (ruộng bỏ hoang) ðối với khế ước loại C (ruộng hoang của ñịa chủ vắng mặt hoặc cam kết không khai thác lại) ñược miễn tô năm ñầu, năm thứ hai phải ñóng 1/2 mức tô và năm thứ 3 phải ñóng 3/4 mức tô "Luật người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu gồm 3 ñiều chủ chốt là: Hạn ñiền, hữu sản hoá nông dân (cấp ruộng ñất cho nông dân), cấp chứng bằng khoán ruộng ñất cho nông dân Ngoài ra chính quyền Thiệu còn thực hiện chính sách "Canh tân hoá nông nghiệp" ñưa hàng hoá, máy móc, phân bón, giống lúa mới về ñồng ruộng [13], [25], [42]

2.3.1.4 Thời kỳ Nhà nước Việt nam Dân chủ Cộng hoà (1945-1975)

Cách mạng Tháng Tám thành công, nước VNDCCH ñược thành lập Ngành ðịa chính ñược duy trì ñể bảo vệ chế ñộ sở hữu ruộng ñất và thu thuế ñiền thổ Ngày 26-10-1945 Chính phủ ra Nghị ñịnh giảm thuế ruộng ñất 20%

và miễn thuế hoàn toàn cho những vùng bị lụt Tháng 1/1948, Hội nghị trung ương ðảng ñưa ra hệ thống chính sách ruộng ñất của Nhà nước VNDCCH trong kháng chiến là: Triệt ñể thực hiện giảm tô 25%, bài trừ những thứ ñịa tô phụ thuộc (như tiền trình gặt, tiền ñầu trâu ); bỏ chế ñộ quá ñiền; ñưa ruộng ñất và tài sản của bọn phản quốc tạm cấp cho dân nghèo; chia lại công ñiền cho hợp lý; ñem ruộng ñất, ñồn ñiền của ñịch cấp cho dân công nghèo Sau khi Miền Bắc ñược hoàn toàn giải phóng, ñầu năm 1956, thủ tướng Chính phủ

ñã ban hành chính sách thuế thổ trạch với thuế suất 0,8%/năm trên giá trị nhà

và 1,2%/năm trên giá trị ñất Trong 3 năm khôi phục kinh tế (1955-1957), Quốc hội ñã ban hành chính sách khuyến khích khai hoang, phục hoá, khai hoang miễn thuế 5 năm, phục hóa miễn thuế 3 năm, phần sản phẩm tăng do tăng vụ, tăng năng suất không phải ñóng thuế [16]

2.3.1.5 Thời kỳ Nhà nước CHXHCH Việt Nam từ năm 1975 ñến 1992

Ở Miền Nam, sau giải phóng, Nhà nước cho phép các tỉnh, thành phố ñược tạm thời tiếp tục áp dụng thuế thổ trạch của chính quyền Sài Gòn cũ với

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 17

thuế suất từ 0,5% ñến 0,1%/năm trên giá trị nhà [16]

Luật ðất ñai năm 1987 mang tư tưởng bao cấp, việc giao ñất vẫn thể hiện cơ chế xin cho, cấp ñất không thu tiền sử dụng ñất Việc cấp ñất hàm chứa những quan hệ hành chính, mệnh lệnh từ phía Nhà nước trong việc trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng mà không phát sinh trực tiếp nghĩa vụ tài chính của người sử dụng ñất ðất ñai là tặng vật của thiên nhiên, là tài nguyên quốc gia nhưng việc khai thác, sử dụng có ñược thiết kế bởi sự cấp phát, xin cho không mất tiền ðiều ñó dẫn tới việc lạm quyền từ phía công quyền, tuỳ tiện trong việc ban phát và người sử dụng ñất cũng tìm cách ñể trục lợi từ việc quen biết, nể nang ñể có ñược quyền sử dụng ñất theo ý muốn Cho nên việc sử dụng ñất ñai không xuất phát từ nhu cầu thực tế [15]

2.3.1.6 Từ năm 1992 ñến năm 1993

Hiến pháp năm 1992, quy ñịnh một hình thức sở hữu duy nhất về ñất ñai là sở hữu toàn dân Luật ðất ñai 1993, dựa trên cơ sở Hiến pháp, khẳng ñịnh chế ñộ sở hữu ñất ñai toàn dân, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền sở hữu và quyền quản lý tối cao Tuy nhiên ñây không phải là chế ñộ

sở hữu toàn dân một cấp ñộ sở hữu, sử dụng như trong Luật ðất ñai 1987 mà chế ñộ sở hữu ñất ñai toàn dân với ña cấp ñộ, hình thức chủ sử dụng Với quan niệm về chế ñộ sở hữu ñất ñai mới, ñất ñai ñược “chủ thể hoá”, có các chủ sử dụng cụ thể với các quyền và nghĩa vụ ñược pháp luật quy ñịnh ðây

là cơ sở quan trọng ñể khắc phục tình trạng “vô chủ” về quan hệ ñất ñai như trong cơ chế cũ Hình thức sử dụng ñất không còn hàm chứa tư tưởng bao cấp

và xin cho vì Nhà nước cương quyết xoá bao cấp về ñất

Khẳng ñịnh ñất ñai có giá không phải chỉ trên phương diện giá trị sử dụng của ñất ñai mà cả trên phương diện giá trị của ñất ñai ñược pháp luật và chính sách thừa nhận và do ñó giá trị của ñất ñai sẽ là một yếu tố bản chất cơ bản trong sự vận ñộng của quan hệ ñất ñai [16]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 18

ðất ñai là một nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế

xã hội nên Nhà nước ñã ban hành một loạt các văn bản quy phạm pháp luật về tài chính ñất như sau: Pháp lệnh thuế nhà, ñất ñược Hội ñồng Nhà nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 31/7/1992; Pháp lệnh sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Pháp lệnh về thuế nhà, ñất ñược Uỷ ban thường vụ QH thông qua ngày 19/5/1994; Luật thuế sử dụng ñất nông nghiệp, QH thông qua ngày 10/7/1993; Nghị ñịnh số 193-CP ngày 29/12/1994 quy ñịnh về lệ phí trước bạ; Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất, QH thông qua ngày 22/6/1994; Nghị ñịnh số 89-CP ngày 17/8/1994 về việc thu tiền sử dụng ñất và lệ phí ñịa chính; Nghị ñịnh số 08/2000/Nð-CP ngày 10/3/2000 về ñăng ký giao dịch bảo ñảm; Nghị ñịnh số 38/2000/Nð-CP ngày 23/8/2000 về thu tiền sử dụng ñất

2.3.1.7 Sau năm 2003

Luật ðất ñai 2003 khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước

là ñại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo 13 nội dung Luật thể hiện

rõ quan ñiểm coi ñất ñai là nguồn nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng to lớn ñể xây dựng ñất nước Cho nên lần ñầu tiên trong Luật ðất ñai có một mục quan trọng, ñó là tài chính về ñất ñai và giá ñất (mục 6) Người sử dụng ñất trong quá trình khai thác ñất phải có nghĩa vụ tài chính ñối với Nhà nước Những nghĩa vụ quan trọng ñó gắn liền với việc phải nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các khoản thuế, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về ñất ñai, tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi vi phạm pháp luật ñất ñai, các khoản phí và lệ phí về ñất ñai [15]

Sau khi Quốc hội ban hành Luật ðất ñai 2003, Chính phủ, các Bộ, ban ngành ñã ban hành Nghị ñịnh, Thông tư về các nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực ñất ñai: Nð số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ðất ñai; Nð số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; Nghị quyết số 15/2003/QH 11 ngày 17/6/2003

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 19

về việc miễn, giảm thuế sử dụng ñất nông nghiệp; Nð số 198/2004/Nð-CP về thu tiền sử dụng ñất; Nð 142/2005/Nð-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê ñất, thuê mặt nước

2.3.2 Nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ở Việt Nam

sử dụng lâu dài cho hộ gia ñình, cá nhân ñể làm nhà ở [18]

Các Nghị ñịnh, Thông tư ñã quy ñịnh cụ thể về TSDð như: Nð số

89-CP ngày 17/8/1994 về việc thu TSDð và lệ phí ñịa chính; Thông tư số 02/BTC ngày 04/01/1995 hướng dẫn thi hành Nð số 89/CP; Nð số 38/2000/Nð-CP ngày 23/8/2000 về thu TSDð; Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 38/2000/Nð-CP

Trong Nghị ñịnh 38/2000/Nð-CP, ñiều 2, 3 quy ñịnh các ñối tượng nộp

và không phải nộp TSDð; ñiều 4 quy ñịnh căn cứ xác ñịnh TSDð là diện tích ñất, giá ñất, mức thu TSDð ðiều 5, 6 quy ñịnh mức thu TSDð khi ñược Nhà

nước giao ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất

ðiều 7 quy ñịnh thu TSDð khi xét cấp GCN Người ñang sử dụng ñất

mà không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng ñất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, khi ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN thì phải nộp TSDð ñối với ñất ñô thị:

- Trường hợp sử dụng ñất ở ổn ñịnh trước ngày 18/12/1980 thì không phải nộp TSDð;

- Trường hợp sử dụng ñất ở ổn ñịnh từ ngày 18/12/1980 ñến trước ngày

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 20

Các mức thu TSDð quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 2 ðiều này chỉ áp dụng ñối với diện tích ñất trong hạn mức ñất ở, ñối với diện tích vượt hạn mức ñất ở phải nộp 100% TSDð [5]

* Sau Luật ñất ñai 2003: Luật ðất ñai 2003 ñã giải thích rõ: Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng quyết ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất TSDð là số tiền mà người sử dụng ñất phải trả trong trường hợp ñược Nhà nước giao ñất có thu TSDð ñối với một diện tích ñất xác ñịnh [19]

ðiều 33, 34 của Luật quy ñịnh rõ các trường hợp ñược Nhà nước giao ñất không thu và có thu TSDð Khoản 4, ðiều 38 quy ñịnh về chuyển mục ñích sử dụng ñất và việc nộp nghĩa vụ tài chính ðiều 50 về cấp GCN cho hộ

gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất ñã quy ñịnh các trường

hợp cụ thể phải nộp TSDð khi cấp GCN ðiều 60 quy ñịnh rõ các trường hợp

miễn, giảm TSDð

Trên cơ sở của Luật ðất ñai, Chính phủ cũng ban hành Nð số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng ñất và Bộ Tài chính ra Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành

Trong Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP, phần quy ñịnh chung ñã xác ñịnh

rõ các ñối tượng phải nộp, không phải nộp và căn cứ thu TSDð Trong

chương II, quy ñịnh cụ thể thu TSDð trong các trường hợp: Khi Nhà nước

giao ñất (ðiều 5); khi chuyển mục ñích sử dụng ñất (ðiều 6); chuyển từ thuê ñất sang giao ñất có thu TSDð (ðiều 7); cấp GCN cho người ñang sử dụng ñất (ðiều 8); ñất khu công nghiệp (ðiều 9); ñất xây dựng khu công nghệ cao,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 21

khu kinh tế (ðiều 10) ðiều 12, 13 quy ñịnh về miễn, giảm TSDð

ðiều 8 quy ñịnh thu TSDð khi cấp GCN cho người ñang sử dụng ñất:

Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ñược cấp GCN nhưng phải nộp TSDð trong các trường hợp sau:

- Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ở từ ngày 15/10/1993 ñến thời ñiểm cấp GCN mà chưa nộp TSDð

- Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không có các loại giấy tờ về QSDð nhưng ñất ñã ñược sử dụng từ 15/10/1993 ñến trước ngày 01/07/2004, nay ñược UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì phải nộp TSDð tính theo giá bằng 50% giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh tại thời ñiểm cấp GCN

- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ở do tổ chức sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất không thu TSDð, ñược Nhà nước cho thuê ñất, ñược tự chuyển mục ñích sang làm ñất ở và ñã phân phối ñất ở ñó cho cán bộ, công nhân viên trong thời gian từ ngày 15/10/1993 ñến ngày 08/01/2005 mà phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nộp TSDð như sau:

- Nộp 50% TSDð ñối với diện tích trong hạn mức giao ñất ở (mức thu này chỉ áp dụng một lần với mỗi hộ gia ñình, cá nhân, lần giao ñất sau thu 100% TSDð);

- Nộp 100% TSDð ñối với diện tích vượt hạn mức giao ñất ở [2], [6]

2.3.2.2 Tiền thuê ñất

Thuê ñất là tổng hợp các hành vi của các cơ quan nhà nước trong việc thiết lập hình thức thuê ñất ñối với người sử dụng ñất ñồng thời là việc thực hiện giao dịch dân sự về ñất ñai giữa những người sử dụng ñất với nhau, theo

ñó người có ñất cho thuê chuyển giao ñất cho người thuê trong một thời hạn nhất ñịnh với ñiều kiện có hoàn trả sau khi hoàn thành việc sử dụng ñất [15]

* Trước Luật ñất ñai 2003

Sau khi Luật ñất ñai 1993 ban hành, QH ñã thông qua Pháp lệnh về

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 22

quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất tại Việt Nam ngày 14/10/1994; Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ngày 14/10/1994; Pháp lệnh sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ngày 27/8/1996

Kèm theo Luật và Pháp lệnh, Chính phủ và Bộ Tài chính ñã ban hành các Nghị ñịnh, Thông tư hướng dẫn thực hiện thu thuế ñất: Nghị ñịnh số 11/CP ngày 24/1/1995 quy ñịnh chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa

vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất tại Việt Nam; Nghị ñịnh số 85/CP ngày 17/12/1996 quy ñịnh việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa

vụ của tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất; Quyết ñịnh

số 179/1998/Qð-BTC ngày 24/02/1998 về việc ban hành Bản quy ñịnh về tiền thuê ñất, mặt nước, mặt biển áp dụng ñối với các hình thức ñầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Quyết ñịnh số 189/2000/Qð-BTC ngày 24/11/2000 về việc ban hành Bản quy ñịnh về tiền thuê ñất, mặt nước, mặt biển áp dụng ñối với các hình

thức ñầu tư nước ngoài tại Việt Nam Trong ñó, ñiều 3 về ñơn giá thuê ñất, mặt nước, mặt biển; ñiều 9 quy ñịnh về nộp tiền thuê ñất Căn cứ tính tiền

thuê ñất là diện tích ñất ñược thuê (diện tích ñất thực tế bàn giao), thời hạn thuê (ñược ghi trong quyết ñịnh cho thuê ñất của cơ quan Nhà nước) và ñơn giá thuê ñất (ñược xác ñịnh theo quyết ñịnh của cơ quan Nhà nước); tiền thuê ñất ñược tính theo năm Riêng năm ñầu tiên và năm cuối cùng của thời hạn thuê ñất ñược tính cho số tháng thực tế sử dụng trong năm

* Sau Luật ñất ñai 2003

Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng hợp ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất [19]

Nghị ñịnh 142/2005/Nð-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê ñất, thuê

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 23

mặt nước và thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực

hiện ðiều 4 của Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rõ: ðơn giá thuê ñất một năm tính

bằng 0,5% giá ñất theo mục ñích sử dụng ñất thuê do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất ðối với ñất thuộc ñô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, ñầu mối giao thông, khu dân

cư tập trung có khả năng sinh lợi ñặc biệt thì căn cứ vào thực tế ñịa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết ñịnh ban hành ñơn giá thuê ñất cao hơn ñơn giá theo quy ñịnh nhưng tối ña không quá 04 lần ñơn giá thuê ñất ðơn giá thuê ñất trong trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất thuê hoặc ñấu thầu dự án

có sử dụng ñất thuê là ñơn giá trúng ñấu giá

UBND cấp tỉnh ban hành ñơn giá thuê ñất cho từng loại ñất, loại ñô thị, loại xã, khu vực, loại ñường phố, vị trí, hạng ñất Tiền thuê ñất, thuê mặt nước thu một năm bằng diện tích thuê nhân với ñơn giá thuê ñất, thuê mặt nước [7]

2.3.2.3 Thuế nhà ñất

Thuế nhà, ñất ñược quy ñịnh trong Pháp lệnh về thuế nhà, ñất ñã ñược Hội ñồng Nhà nước nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 31/7/1992; Nghị ñịnh số 339-HðBT ngày 22-9-1992 về việc thi hành PL thuế nhà ñất

Pháp lệnh sửa ñổi, bổ sung một số ðiều của PL về thuế nhà, ñất ñược

Uỷ ban Thường vụ QH thông qua ngày 19/5/1994 và Nð số 94-CP ngày 25/8/1994 quy ñịnh chi tiết thi hành PL về thuế nhà, ñất và PL sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của PL về thuế nhà ñất; Thông tư của Bộ Tài Chính số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hướng dẫn thi hành Nð 94-CP

ðiều 1 của Pháp lệnh năm 1992 quy ñịnh thuế nhà, ñất là thuế thu ñối

với nhà và ñối với ñất ở, ñất xây dựng công trình thuộc lãnh thổ nước CHXHCN Việt Nam Trong tình hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và

chưa quy ñịnh về thuế nhà ðiều 6 quy ñịnh căn cứ tính thuế và mức thuế là

diện tích ñất, hạng ñất và mức thuế sử dụng ñất nông nghiệp của một ñơn vị

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 24

diện tích Theo chương II, thông tư 83-TC/TCT diện tích ñất tính thuế là toàn

bộ diện tích ñất của tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng, bao gồm: Diện tích mặt ñất xây nhà ở, xây công trình, diện tích ñường ñi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, bao quanh công trình, diện tích ao hồ và các diện tích ñể trống trong phạm vi ñất ñược phép sử dụng theo giấy cấp ñất của cơ quan có thẩm quyền Trường hợp chưa có giấy cấp ñất thì theo diện tích thực tế sử dụng Hạng ñất ñể xác ñịnh số lần mức thuế sử dụng ñất nông nghiệp tính thuế ñất thuộc khu vực ñô thị căn cứ vào loại ñô thị, loại ñường phố hoặc khu phố, vị trí ñất Mức thuế sử dụng ñất nông nghiệp làm căn cứ tính thuế ñất thuộc vùng ñô thị là mức thuế sử dụng ñất nông nghiệp cao nhất trong vùng Thuế ñất thu bằng tiền theo giá thóc thuế sử dụng ñất nông nghiệp của vụ cuối năm liền trước năm thu thuế và báo cáo cho Bộ Tài chính (Tổng cục thuế) biết [3]

Bảng 2.2 Phân bổ các bậc thuế ñất ñô thị theo vị trí của từng loại ñường phố

Bậc thuế theo vị trí ñất (số lần mức thuế SDð nông nghiệp) Loại

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 25

2.3.2.4 Thuế chuyển quyền sử dụng ñất

Khái niệm: Thuế chuyển QSDð là thuế ñánh trên việc chuyển ñổi, chuyển nhượng cho người khác QSDð của mình theo quy ñịnh của pháp luật Thuế chuyển QSDð là một loại thuế trực thu nhằm huy ñộng vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng ñất khi chuyển QSDð

* Trước Luật ñất ñai 2003:

Luật Thuế chuyển QSDð ngày 22/6/1994; Nghị ñịnh số 114-CP ngày 5/9/1994 quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð

Tiếp sau ñó QH thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật Thuế chuyển QSDð số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999, kèm theo ñó là Nð

số 19/2000/Nð-CP ngày 8/6/2000 quy ñịnh rõ về thuế chuyển QSDð; Thông

tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành Nð số

19/2000/Nð-CP ðiều 4 của Nð xác ñịnh: Căn cứ tính thuế chuyển QSDð là diện tích ñất chuyển quyền, giá ñất và thuế suất thuế chuyển QSDð; ðiều 5

quy ñịnh diện tích ñất tính thuế chuyển QSDð là diện tích ñất thực tế chuyển quyền ghi trong hợp ñồng chuyển QSDð ñược UBND cấp huyện xác nhận ñối với ñất của hộ gia ñì6nh, cá nhân; Sở ðịa chính hoặc Sở ðịa chính - Nhà

ñất xác nhận ñối với ñất của tổ chức ðiều 6 quy ñịnh giá ñất tính thuế chuyển

QSDð là do UBND cấp tỉnh quy ñịnh theo khung giá các loại ñất của CP và

ñược niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan ñịa chính ðiều 7 quy ñịnh

thuế suất thuế chuyển QSDð ñược quy ñịnh như sau: ðối với ñất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; ñối với ñất ở, ñất xây dựng công trình thuế suất là 4% [8]

* Sau Luật ñất ñai 2003:

Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất

là một nguồn thu ngân sách nhà nước từ ñất ñai

Nghị ñịnh số 100/2008/Nð/CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy ñịnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 26

chi tiết một số ñiều của Luật thuế thu nhập cá nhân Trong ñó mục 3 quy ñịnh

thu nhập từ chuyển nhượng bất ñộng sản

ðiều 18 quy ñịnh thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng QSDð: Thu

nhập tính thuế ñược xác ñịnh bằng giá chuyển nhượng QSDð trừ (-) giá vốn

và các chi phí hợp lý liên quan Giá chuyển nhượng QSDð là giá thực tế ghi trên hợp ñồng tại thời ñiểm chuyển nhượng; trường hợp không xác ñịnh ñược giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp ñồng thấp hơn giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh thì giá ñược xác ñịnh căn cứ theo Bảng giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh; giá vốn chuyển nhượng QSDð Chi phí hợp lý liên quan ñến việc chuyển nhượng QSDð là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa ñơn hợp pháp, bao gồm: Các loại phí, lệ phí theo quy ñịnh liên quan ñến cấp QSDð; chi phí cải tạo ñất, san lấp mặt bằng (nếu có); các chi phí khác liên quan trực tiếp ñến việc chuyển nhượng QSDð

ðiều 19 quy ñịnh thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng QSDð gắn với

công trình xây dựng trên ñất: Thu nhập tính thuế ñược xác ñịnh bằng giá chuyển nhượng trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp ñồng tại thời ñiểm chuyển nhượng; trường hợp không xác ñịnh ñược giá thực tế thì giá ñược xác ñịnh như sau: Phần giá trị ñất ñược xác ñịnh căn cứ theo Bảng giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh; phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào quy ñịnh của Bộ Xây dựng Giá vốn ñược xác ñịnh căn

cứ vào giá ghi trên hợp ñồng tại thời ñiểm mua Chi phí hợp lý liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa ñơn hợp pháp

ðiều 22 quy ñịnh thuế suất: Thuế suất ñối với thu nhập từ chuyển

nhượng bất ñộng sản là 25% trên thu nhập tính thuế Trường hợp không xác ñịnh ñược giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác ñịnh thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng [9]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 27

2.3.2.5 Lệ phí trước bạ

* Trước Luật ðất ñai 2003: Nghị ñịnh số 193-CP ngày 19/12/1994 quy ñịnh về lệ phí trước bạ và thông tư số 19-TC/TCT ngày 16-3-1995 hướng dẫn

thực hiện Theo ðiều 1 Nghị ñịnh, tài sản của tổ chức, cá nhân thuộc loại phải

ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan quản lý Nhà nước ñều phải chịu LPTB theo quy ñịnh là: Nhà, ñất, tầu, thuyền các loại, ô-tô các loại, xe

gắn máy các loại, súng săn, súng thể thao Theo ñiều 4, LPTB tính tỷ lệ (%)

trên trị giá nhà, ñất, tầu thuyền các loại: 2% theo thời giá lúc trước bạ Chương II của thông tư số 19-TC/TCT quy ñịnh trị giá ñất tính LPTB:

- Diện tích ñất phải chịu lệ phí trước bạ toàn bộ diện tích ñất thực tế trong khuôn viên của tổ chức, cá nhân ñược phép ñăng ký sử dụng

- Giá ñất mỗi mét vuông (ñồng/m2) do UBND cấp quy ñịnh theo khung giá

Sau ñó, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 176/1999/Nð-CP ngày 21/12/1999 về LPTB và Bộ Tài chính ban hành thông tư số 28/2000/TT-BTC

ngày 18/4/2000 hướng dẫn thực hiện ðiều 4 Nghị ñịnh quy ñịnh căn cứ tính

LPTB là giá trị tài sản tính LPTB và mức thu LPTB quy ñịnh bằng tỷ lệ (%) trên giá trị tài sản tính LPTB

Căn cứ Pháp lệnh Phí và Lệ phí ngày 28/8/2001, Chính phủ ban hành

Nð số 47/2003/Nð-CP về việc sửa ñổi, bổ sung ñiều 6 Nð số

176/1999/Nð-CP như sau: Tỷ lệ (%) thu LPTB nhà ñất là 1%

* Sau Luật ðất ñai 2003: Theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC hướng dẫn thực hiện các quy ñịnh của pháp luật về LPTB, giá trị ñất tính LPTB là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường, ñược xác ñịnh như sau:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 28

- Diện tích ñất chịu LPTB là toàn bộ diện tích thửa ñất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng ñăng ký QSDð xác ñịnh

và cung cấp cho cơ quan Thuế theo "Phiếu chuyển thông tin ñịa chính ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính"

- Giá một m2 ñất (kể cả hệ số phân bổ giá ñất ở từng tầng ñối với ñất xây dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do UBND tỉnh quy ñịnh theo khung giá các loại ñất [4]

Nghị ñịnh 80/2008/Nð-CP ngày 29/7/2008 về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nð số 176/1999/Nð-CP và Nð số 47/2003/Nð-CP của Chính phủ

về lệ phí trước bạ quy ñịnh tỷ lệ (%) thu LPTB nhà, ñất là 0,5%

2.4 Khái quát về hệ thống thông tin ñịa lý

2.4.1 Lịch sử phát triển của hệ thống thông tin ñịa lý (GIS)

Hệ GIS ñầu tiên ra ñời vào những năm ñầu của thập kỷ 70 và ngày càng phát triển mạnh mẽ trên nền tảng của các tiến bộ công nghiệp máy tính,

ñồ họa máy tính phân tích dữ liệu không gian và quản trị dữ liệu Từ những năm 80 trở lại ñây, GIS ñã có một sự phát triển nhảy vọt về chất, trở thành một công cụ hữu hiệu trong công tác quản lý và trợ giúp quyết ñịnh Phần mềm GIS ñang hướng tới ñưa công nghệ GIS thành hệ tự ñộng thành lập bản

ñồ và xử lý dữ liệu Hypermedia (phương tiện cao cấp), hệ chuyên gia, hệ trí tuệ nhân tạo và hướng ñối tượng Phần cứng của GIS phát triển mạnh theo giải pháp máy tính ñể bàn (Desktop), nhất là trong những năm gần ñây ñã ra ñời các bộ vi xử lý cực mạnh, thiết bị lưu trữ dữ liệu, hiển thị và in ấn thông tin tiên tiến ñã làm cho công nghệ GIS thay ñổi về chất Ngày nay công nghệ GIS ñang phát triển mạnh theo hướng tổ hợp (Enterpriser) và liên kết mạng Trong suốt quá trình hình thành và phát triển của mình, GIS ñã luôn tự hoàn thiện từ thấp ñến cao, từ ñơn giản ñến phức tạp ñể phù hợp với các tiến bộ mới nhất của khoa học và kỹ thuật Ngày nay phần lớn các phần mềm GIS tương tác

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 29

với người sử dụng thông qua giao diện ñồ họa (GUI) kèm theo các chỉ dẫn cụ thể trên màn hình cho nên không cần người sử dụng phải có chuyên môn sâu và hiểu biết nhiều về máy tính [21]

2.4.2 Khái niệm về hệ thống thông tin ñịa lý

2.4.2.1 Khái niệm chung

Hệ thông tin ñịa lý tiếng Anh là Geographical Information System Nó ñược hình thành từ 3 khái niệm: ñịa lý (Geographical), thông tin (Information) và hệ thống (System)

Sơ ñồ 2.1 Hệ thông tin ñịa lý trong hệ thông tin nói chung [17]

2.4.2.2 Các khái niệm về hệ thống thông tin ñịa lý

Hệ thống máy tính ngay từ ban ñầu ñã nhanh chóng ñược sử dụng hữu hiệu vào các công việc liên quan tới ñịa lý và phân tích ñịa lý Cùng với sự ứng dụng máy tính ngày càng tăng, khái niệm mới GIS phát triển từ những năm 1960 [17] Nhiều ñịnh nghĩa GIS ñã ra ñời, có thể dẫn ra ñây một số ñịnh nghĩa:

HỆ THÔNG TIN

Hệ thông tin phi hình học

Hệ thông tin ñịa chính

Hệ thông tin ñất ñai (LIS)

Các hệ thống GIS khác

(Kinh tế xã hội, Dân số )

Hệ thông tin ñịa lý

Hệ thống thông tin quản lý ñất sử dụng (rừng, lúa )

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 30

- Burrough, 1986: GIS là một tập hợp các công cụ cho việc thu thập, lưu trữ, thể hiện và chuyển ñổi các dữ liệu mang tính chất không gian từ thế giới thực ñể giải quyết các bài toán ứng dụng phục vụ các mục ñích cụ thể [20]

- Michael Zeiler: Hệ thông tin ñịa lý GIS là sự kết hợp giữa con người thành thạo công việc, dữ liệu mô tả không gian, phương pháp phân tích, phần mềm và phần cứng máy tính - tất cả ñược tổ chức quản lý và cung cấp thông tin thông qua sự trình diễn ñịa lý

- David Cowen, NCGIA, Mỹ: GIS là hệ thống phần cứng, phần mềm và các thủ tục ñược thiết kế ñể thu thập, quản lý, xử lý, phân tích, mô hình hóa

và hiển thị các dữ liệu qui chiếu không gian, ñể giải quyết các vấn ñề quản lý

và lập kế hoạch phức tạp [17]

2.4.3 Các thành phần cơ bản của GIS

Công nghệ GIS bao gồm 5 hợp phần cơ bản là: Thiết bị (hardware); Phần mềm (software); Số liệu (Geographic data); Chuyên viên (Expertise); Chính sách và cách thức quản lý (Policy and management)

Thiết bị (Hardware): Thiết bị bao gồm máy vi tính (computer), máy vẽ (plotters), máy in (printer), bàn số hoá (digitizer), thiết bị quét ảnh (scanners), các phương tiện lưu trữ số liệu (Floppy diskettes, C.D ROM v.v )

Hình 2.1 Các hợp phần thiết yếu cho GIS

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……… 31

Phần mềm (Software): Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm ñiều khiển phần cứng của máy tính thực hiện một nhiệm vụ xác ñịnh, phần mềm GIS có thể là một hoặc tổ hợp các phần mềm máy tính Phần mềm ñược sử dụng trong

kỹ thuật GIS phải bao gồm các tính năng cơ bản sau: Nhập và kiểm tra dữ liệu (Data input); lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu (Geographic database); xuất dữ liệu (Display and reporting); biến ñổi dữ liệu (Data transformation); tương tác với người dùng (Query input)

Các phần mềm tiêu chuẩn và sử dụng phổ biến hiện nay trong khu vực Châu Á là ARC/INFO, MAPINFO, ILWIS, WINGIS, SPANS, IDRISIW, [17]

Hình 2.2 Các thành phần thiết bị cơ bản của GIS

Hình 2.3 Các phần mềm lưu trữ, xử lý số liệu thông tin ñịa lý