Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài Quá trình nghiên cứu các nội dung lý luận và đánh giá thực trạng pháp luật về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS sẽ góp phần làm sáng tỏ những quy

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM VĂN VÕ

TP HỒ CHÍ MINH – 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các ví

dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Kinh tế

Nay do vậy, tôi viết Lời cam đoan này với mục đích đề nghị Khoa Luật Kinh

tế xem xét cho tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ

LÊ KHÁNH TÂM

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 6

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 7

7 Kết cấu của đề tài 7

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1 Khái quát về hợp đồng thuê bất động sản 8

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê bất động sản 8

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thuê bất động sản 10

1.1.3 Phân loại hợp đồng thuê bất động sản 16

1.1.4 Hình thức của hợp đồng thuê bất động sản 19

1.2 Tổng quan về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 20

1.2.1 Khái niệm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 20

1.2.2 Đặc điểm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 25

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 33

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 35

2.1 Thực trạng pháp luật và những bất cập 352.1.1 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 352.1.1.1 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của bên cho thuê 38 2.1.1.2 Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản của bên thuê 44 2.1.2 Thủ tục và hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 512.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản 58

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 68 KẾT LUẬN 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngày nay, đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản (viết tắt: “BĐS”) tại Việt Nam đã có những bước phát triển nhanh chóng

và vượt bậc Trong khoảng năm năm gần đây, lĩnh vực kinh doanh BĐS thương mại

- một loại hình kinh doanh lấy ưu thế về đồng bộ hạ tầng, tiện ích hiện đại để cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho cộng đồng như trung tâm thương mại1 (được hiểu là địa điểm bao gồm nhiều cơ sở bán lẻ và cung cấp dịch vụ được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề2) đã nhận được rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước Sự nở rộ của kinh doanh BĐS thương mại không chỉ đáp ứng nhu cầu mua sắm, giải trí của người dân mà còn tạo động lực phát triển cho nền kinh tế - xã hội thông qua việc tạo công ăn việc làm cho một bộ phận người lao động, cải thiện môi trường sống và hạ tầng của các khu vực lân cận

Song song với những lợi ích mang lại, hoạt động kinh doanh BĐS thương mại nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro vì tính chất phức tạp của thị trường BĐS và rủi ro trong quá trình đầu tư do tác động từ các yếu tố khác như chính sách, pháp luật cũng như khả năng thu hồi vốn chậm vì nguồn vốn đầu tư bỏ ra khá lớn Kinh doanh BĐS thương mại là một hoạt động kinh doanh đặc thù nên cần có sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật để đảm bảo duy trì tính ổn định và sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Chính vì vậy, Nhà nước đã chú trọng và kịp thời ban hành ra các quy định pháp luật để điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS Luật Kinh doanh Bất động sản (viết tắt: “LKDBĐS”) năm 2006 ra đời, sau đó là LKDBĐS sửa đổi năm 2014 cùng các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn đã tạo ra một khuôn

[https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bat-dong-san-thuong-mai-len-ngoi-20181018093221832.htm], (truy cập ngày 22/11/2019)

khổ pháp lý tương đối đầy đủ cho sự phát triển ổn định của thị trường BĐS theo quy hoạch và quản lý của Nhà nước

Tuy nhiên, các văn bản pháp luật liên quan chỉ mới dừng lại ở mức độ văn bản khung cho hoạt động kinh doanh BĐS mà thiếu những nội dung cụ thể, chi tiết

để hoạt động kinh doanh BĐS thực sự hoạt động có hiệu quả, đặc biệt là những quy định liên quan đến đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS (viết tắt:

“HĐTBĐS”) Việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về hợp đồng kinh doanh thương mại tuy đã thu hút được sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước ta với nhiều công trình khoa học về lĩnh vực này đã được xuất bản, công bố, nhưng tìm hiểu về HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh dường như còn ít công trình nghiên cứu, xem xét trên phương diện lý luận và thực tiễn Do vậy, thực trạng các quy định về kinh doanh BĐS cũng không tránh khỏi những khó khăn, trở ngại Để khắc phục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS là cần thiết Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện cần có sự nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về BĐS và thực trạng pháp luật để có thể nhận ra chính xác, cụ thể những khiếm khuyết đang tồn tại Việc tìm hiểu sâu hơn để làm rõ các nội dung, quy định liên quan đến HĐTBĐS và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS cùng thực trạng pháp luật là điều cần thiết và cũng giúp cho tác giả có kiến thức và nhìn nhận rõ hơn về vấn đề này Xuất phát từ lý do trên,

tác giả đã lựa chọn vấn đề “Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản”

làm đề tài cho luận văn thạc sĩ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Dưới góc độ luật tư, các công trình nghiên cứu khoa học về đơn phương chấm dứt hợp đồng được các luật gia nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh, và các lĩnh vực khác nhau đặc biệt kể từ thời điểm Bộ luật dân sự (viết tắt: “BLDS”) số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 được ban hành Theo đó, đã có nhiều công trình nghiên cứu các cơ sở lý luận của chế định đơn phương chấm dứt hợp đồng, các quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng theo pháp luật Việt Nam và các quốc gia

phát triển dựa trên phương pháp so sánh pháp luật, nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế, và đáp ứng các tiêu chí hội nhập Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu như:

Sách chuyên khảo “Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự

năm 2015” của PGS.TS Đỗ Văn Đại (chủ biên) do Nhà xuất bản Hồng Đức - Hội

luật gia Việt Nam phát hành năm 2016 Chuyên khảo đã phân tích, đánh giá, bình luận các điểm mới của BLDS 2015 về chấm dứt hợp đồng được quy định tại Điều

422 [tr.378-381], so với BLDS 2005 Đồng thời, chuyên khảo đã phác họa bức tranh toàn cảnh các cơ sở khoa học để hoàn thiện chế định này trong mức độ tương quan với các quy định của pháp luật chuyên ngành và thông lệ quốc tế trong quá trình sửa đổi BLDS 2005

Bài viết “Bình luận một số quy định về căn cứ chấm dứt hợp đồng trong Bộ

luật Dân sự năm 2015” của TS Hồ Thị Vân Anh đăng tải trên Tạp chí Pháp luật và

thực tiễn Số 35 năm 2018 Bài viết đã làm rõ một số nội dung pháp lý về chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, chỉ ra bất cập, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng, đồng thời cũng đề xuất kiến nghị nhằm tìm ra giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật trên cơ sở kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài

Bài viết “Hoàn thiện pháp luật liên quan đến vô hiệu hợp đồng trong bối

cảnh triển khai thi hành bộ luật dân sự năm 2015 - Nhìn ở góc độ so sánh với Luật Cộng Hòa Pháp” của TS Đoàn Thị Phương Diệp được đăng tải trong Kỷ yếu hội

thảo quốc tế “Pháp luật hợp đồng: So sánh pháp luật Việt Nam và pháp luật Pháp”

do Trường đại học Luật – Đại học Huế tổ chức ngày 31/05/2018 Bài viết đã sử dụng phương pháp so sánh pháp luật để đánh giá, bình luận các quy định của pháp luật Việt Nam và Pháp về chấm dứt hợp đồng, và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam trên cơ sở nghiên cứu các kinh nghiệm của pháp luật Pháp

Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, đa phần các công trình nghiên cứu khoa học được các tác giả nghiên cứu về lý luận cơ bản về chấm dứt hợp đồng trong lĩnh

vực kinh doanh BĐS nói chung theo quy định của BLDS và LKDBĐS Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu như:

Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở

Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Xuân bảo vệ tại Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà

Nội năm 2014 Luận văn đã đưa ra một số đánh giá về hợp đồng kinh doanh BĐS

và đề cập được những nội dung liên quan đến các vấn đề pháp luật về HĐTBĐS nói chung như khái niệm, đặc điểm, các nội dung cơ bản của HĐTBĐS

Sách chuyên khảo “Bình luận Luật nhà ở năm 2014” của TS Nguyễn Minh

Oanh (chủ biên) do Nhà xuất bản Lao động phát hành năm 2018 đã bình luận, đánh giá các quy định của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 (viết tắt: “Luật nhà ở 2014”) có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2015, trong đó các nhà bình luận đã nghiên cứu

và đánh giá, phân tích rất cụ thể các quy định cho thuê nhà ở được quy định tại mục

3 của Chương VIII “Giao dịch về nhà ở”, trong đó có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở [Điều 132 Luật nhà ở 2014]

Bài viết “Sửa đổi các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong

Luật kinh doanh bất động sản” của TS Lê Minh Hùng đăng tải trên Tạp chí Khoa

học pháp lý Số 02(81) năm 2014 Tác giả đã làm rõ một số nội dung pháp lý về các loại hợp đồng kinh doanh BĐS trong LKDBĐS 2006, chỉ ra một số bất cập, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng Đồng thời, bài viết đã đề xuất một số kiến nghị nhằm tìm ra giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh BĐS trong bối cảnh sửa đổi LKDBĐS 2006

Nhìn chung, đa số các công trình nghiên cứu của các luật gia trong thời gian quan chưa nghiên cứu một cách khoa học và toàn diện các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS như: Đặc điểm, khái niệm, thủ tục và hậu quả pháp lý của đơn phương chấm dứt HĐTBS theo quy định của BLDS 2015 và LKDBĐS 2014; nghiên cứu về việc đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Đây là các vấn đề được đề tài tập trung nghiên cứu Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên

chính là tài liệu vô cùng quý báu để cung cấp các nghiên cứu lý luận về hợp đồng; BĐS; HĐTBĐS (Khái niệm, đặc điểm, chủ thể, đối tượng, phân loại hình thức); các quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng (Đặc điểm, khái niệm, thủ tục và hậu quả pháp lý của đơn phương chấm dứt hợp đồng) giúp tác giả trong việc nghiên cứu

và hoàn thiện luận văn thạc sĩ của mình

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài phải làm rõ được thực tiễn áp dụng pháp luật về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, chỉ ra được những ưu điểm và hạn chế của pháp luật Trên cơ sở đó, đề tài phải đưa ra được những kiến nghị để khắc phục hạn chế và hoàn thiện pháp luật

về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS để việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn dễ dàng hơn, góp phần tiết kiệm chi phí, thời gian và hạn chế tranh chấp liên quan giữa các bên trong HĐTBĐS

Để đạt được mục đích nghiên cứu đã đề ra, đề tài phải xác định được những vấn đề lý luận chung về HĐTBĐS và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, phân tích và đánh giá những quan điểm khoa học về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Đề tài phải đánh giá và làm sáng tỏ thực trạng pháp luật, ưu điểm và những điểm còn thiếu sót, bất cập, chưa rõ ràng trong quy định của pháp luật về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Thông qua đó, đề tài phải đưa ra các kiến nghị để giải quyết các hạn chế

và hoàn thiện pháp luật

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định pháp luật điều chỉnh và những vấn đề pháp lý liên quan đến BĐS là nhà và công trình xây dựng, HĐTBĐS

và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS

Trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ, phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn như sau:

- Giới hạn về nội dung nghiên cứu: Đề tài giới hạn nội dung ở HĐTBĐS

nhằm mục đích kinh doanh tại BĐS thuê thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định tại

LKDBĐS 2014 với đối tượng là nhà và công trình xây dựng có sẵn Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, HĐTBĐS không thuộc kinh doanh BĐS không phải là đối tượng thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài Theo đó, đề tài sẽ tập trung nghiên cứu các quy định tại LKDBĐS 2014, BLDS 2015, Luật Thương mại 2005, các văn bản pháp luật khác có liên quan và các văn bản pháp luật nước ngoài về BĐS và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Cụ thể tác giả đi sâu vào nghiên cứu các vấn đề pháp

lý liên quan đến đơn phương chấm dứt HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh theo hai khía cạnh là đơn phương chấm dứt HĐTBĐS do vi phạm và không do vi phạm

- Giới hạn về thời gian: Khi đánh giá thực trạng pháp luật về đơn phương

chấm dứt HĐTBĐS, đề tài lấy mốc từ năm 2015, năm có hiệu lực của LKDBĐS

2014 cho đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, tác giả kết hợp sử dụng các phương pháp

thu thập, phân tích và tổng hợp, so sánh Trong đó:

- Phương pháp thu thập được áp dụng xuyên suốt trong luận văn để thu thập, sắp xếp các tài liệu, bản án, văn bản pháp luật trong nước và nước ngoài có liên quan đến đề tài để làm nguồn tham khảo phục vụ cho việc phân tích, tổng hợp và so sánh

- Phương pháp phân tích và tổng hợp được áp dụng trong quá trình thực hiện

đề tài thông qua việc nghiên cứu làm rõ các quy định của pháp luật về HĐTBĐS và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, liên kết các điểm tương đồng, các nội dung đã phân tích để đưa ra đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS

- Phương pháp so sánh được áp dụng để so sánh các quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng trong LKDBĐS 2014 so với BLDS 2015 và Luật Thương mại

2005 và đối chiếu với quy định của pháp luật nước ngoài để tìm hiểu những điểm khác biệt và tương đồng; tạo cơ sở khoa học cho việc để xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Quá trình nghiên cứu các nội dung lý luận và đánh giá thực trạng pháp luật

về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS sẽ góp phần làm sáng tỏ những quy định còn chưa rõ ràng, giúp các bên trong quan hệ hợp đồng ý thức rõ hơn về quyền và nghĩa

vụ của mình trong HĐTBĐS và đề xuất giải pháp hoàn thiện để dễ dàng vận dụng vào thực tiễn và hạn chế tranh chấp giữa các bên trong quá trình thực hiện HĐTBĐS Qua đó cũng đóng góp cái nhìn cụ thể hơn đối với các quy định về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS để có cơ chế đổi mới phù hợp

Đồng thời, quá trình nghiên cứu các nội dung lý luận và đánh giá thực trạng pháp luật về đơn phương chấm dứt HĐTBĐS sẽ góp phần làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐTBĐS và giảm thiểu các tranh chấp về giải thích quy định, tiết kiệm được thời gian cũng như tiền bạc và tránh khỏi các thiệt hại khi tham gia vào

mối quan hệ HĐTBĐS

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài lời cam đoan, danh mục các chữ viết tắt, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của đề tài gồm 2 chương:

Chương 1: Tổng quan về hợp đồng thuê bất động sản và đơn phương

chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê

bất động sản và giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐƠN PHƯƠNG

CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về hợp đồng thuê bất động sản

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê bất động sản

Pháp luật Việt Nam tiếp cận BĐS bằng việc quy định khái quát, Điều 107 BLDS 2015 không ghi nhận cụ thể những tài sản nào là tài sản gắn liền với đất đai hay các tiêu chí xác định, ngoại trừ việc liệt kê BĐS gồm các tài sản gắn liền với đất đai BLDS 2015, tương tự như BLDS 2005 trước đó, vẫn đang để ngỏ khái niệm như thế nào là “gắn liền” BĐS theo BLDS 2015 đang được quy định mở bằng cách ghi nhận thêm BĐS bao gồm “các tài sản khác theo quy định của pháp luật” Cho đến nay vẫn chưa có các quy định cụ thể hay tiêu chí nào để xác định cho danh mục các tài sản khác này ngoại trừ quy định thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại BĐS được đưa vào kinh doanh như ghi nhận tại Điểm b, Khoản 1, Điều 6 LKDBĐS

2006 và Khoản 4, Điều 5 LKDBĐS 2014 Cách quy định như vậy đã góp phần giúp cho quy định mang tính bền lâu, mềm dẻo và phù hợp khi xã hội có sự biến động nhanh Tuy nhiên, cũng chính cách quy định như vậy đã khiến cho phạm vi của BĐS trở nên rất rộng cũng như khó xác định, do đó gây khó khăn khi vận dụng vào thực tiễn và đòi hỏi các cơ quan phải kịp thời ban hành những văn bản để hướng dẫn

BĐS có những đặc điểm chính giúp phân biệt BĐS với động sản như tính khan hiếm xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai do diện tích bề mặt trái đất là có hạn; tính cố định, không thể di dời là tính chất đặc trưng nhất của BĐS mà qua đó không thể di dời được về nơi khác một cách tùy ý như động sản; tính cá biệt và tính đặc định do chứa đựng các tính chất, vật chất liệu, kết cấu, màu sắc… khác nhau; tính bền lâu cụ thể các BĐS xây dựng trên đất sau khi đưa vào khai thác có tuổi thọ

công trình hay nói đơn giản là thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp công trình3 Độ bền vững của công trình càng cao thì thời hạn sử dụng bình thường của công trình

đó sẽ càng cao Ví dụ nhà chung cư được phân loại 04 cấp có niên hạn sử dụng từ 50-100 năm với công trình cấp 2; hoặc từ 100 năm trở lên với công trình cấp 14; tính giá trị cao do giá đất cao và việc đầu tư xây dựng BĐS thường phức tạp, tốn nhiều chi phí và thời gian cũng dẫn đến BĐS thường có giá trị cao hơn các động sản thông thường khác

Cho thuê BĐS là một hoạt động thuộc kinh doanh BĐS theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 LKDBĐS 2014 Theo đó, một chủ thể khi có quyền kinh doanh BĐS được xem là có quyền cho thuê BĐS Liên quan đến quyền cho thuê BĐS, pháp luật không có định nghĩa cụ thể mà thông qua các quy định về quyền và nghĩa

vụ từ Điều 26 đến Điều 29 LKDBĐS 2014 để khái quát định nghĩa về quyền cho thuê BĐS là quyền chuyển giao tài sản là BĐS cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê, sử dụng BĐS theo đúng mục đích và trả lại BĐS khi kết thúc thời hạn thuê Trong số các loại quyền thuộc quyền kinh doanh BĐS thì quyền cho thuê BĐS là quyền cơ bản và phổ biến, đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội và được các chủ thể thực hiện thường xuyên, nhất là trong hoàn cảnh đất chật người đông, giá cả BĐS dần trở nên đắt đỏ như hiện nay

Hợp đồng có những tên gọi khác nhau như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước5 Hợp đồng thể hiện hai vấn đề chủ yếu: Thứ nhất, sự trao đổi và thống nhất ý chí giữa các bên hay sự thỏa thuận; Thứ hai, việc tạo ra một

hệ quả pháp lý từ thoả thuận đó Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, cụ thể tại

Điều 385 BLDS 2015, hợp đồng được hiểu là “sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Pháp luật Việt Nam không ghi nhận định nghĩa về như thế nào là HĐTBĐS, tuy nhiên từ khái niệm về hợp đồng thuê tài sản như được quy định tại Điều 472 BLDS 2015 và từ những khái niệm về hợp đồng, BĐS, quyền cho thuê BĐS như đã phân tích ở trên, có thể kết luận rằng: “HĐTBĐS là sự thoả thuận giữa các bên về việc bên cho thuê sẽ giao BĐS cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định

và bên thuê sẽ trả tiền thuê BĐS cho bên cho thuê”

HĐTBĐS sử dụng BĐS là đối tượng cho thuê, có thời hạn thuê cụ thể, có quy định về các quyền và nghĩa vụ theo sự thỏa thuận của các bên dựa trên nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận nhưng không trái luật Khi kết thúc thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác, thông thường bên thuê sẽ phải hoàn trả lại BĐS cho bên cho thuê trong tình trạng như lúc bàn giao ban đầu trừ đi các hao mòn tự nhiên Khác với quan hệ mua bán và quan hệ chuyển nhượng, người mua và người nhận chuyển nhượng sẽ trở thành chủ sở hữu của BĐS, quan hệ thuê BĐS chỉ trao đổi quyền sử dụng BĐS Trong HĐTBĐS, quyền chiếm hữu và sử dụng BĐS được chuyển giao tạm thời cho bên thuê và quan hệ giữa các bên là quan

hệ song vụ Bên cho thuê giao quyền sử dụng BĐS cho bên thuê để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo thoả thuận giữa các bên Trong hoặc sau khi kết thúc thời hạn thuê, bên thuê phải trả tiền thuê để đổi lại quyền khai thác giá trị

sử dụng của BĐS và hoàn trả lại BĐS khi kết thúc thời hạn thuê

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thuê bất động sản

HĐTBĐS về bản chất là hợp đồng thuê tài sản theo quy định của BLDS

2015 Bên cạnh những đặc điểm chung của một hợp đồng thuê tài sản, HĐTBĐS cũng có những đặc điểm riêng tương ứng cho đối tượng của HĐTBĐS là BĐS

Một là, một bên tham gia vào quan hệ HĐTBĐS luôn là cá nhân hoặc tổ

chức kinh doanh BĐS Chủ thể hợp đồng (hay chủ thể của quan hệ hợp đồng) là những người tham gia xác lập thực hiện hợp đồng, có quyền và nghĩa vụ phát sinh

từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về những những quyền phát sinh từ hợp đồng

đó6 Việc xác định đúng chủ thể trong hợp đồng là hết sức cần thiết giúp dễ thực hiện hợp đồng cũng như xác định quan hệ tranh chấp (nếu có) sau này Để tham gia xác lập và thực hiện hợp đồng, các hệ thống pháp luật đều quy định các chủ thể phải đáp ứng những yêu cầu nhất định, HĐTBĐS cũng không loại trừ yếu tố này Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, pháp nhân thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS hoặc có nhu cầu thuê BĐS đều có thể là chủ thể của HĐTBĐS HĐTBĐS gồm ít nhất hai chủ thể là bên cho thuê và bên thuê, trong đó:

Bên thuê là các cá nhân, pháp nhân, tổ chức có nhu cầu thuê BĐS phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự theo quy định tại Điểm

a, Khoản 1, Điều 117 BLDS 2015 Nếu là cá nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự Nếu là tổ chức, pháp nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự Bên cạnh đó, bên thuê còn phải đáp ứng các điều kiện để được thuê BĐS tại Điều 14 LKDBĐS 2014, cụ thể:

- Tổ chức và cá nhân trong nước được thuê tất cả các loại BĐS

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê các loại BĐS để sử dụng; và chỉ được thuê BĐS để kinh doanh theo đúng phạm vi kinh doanh (theo Khoản 2 và Khoản 3, Điều 11 LKDBĐS 2014)

Bên cho thuê gồm các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, pháp nhân kinh doanh BĐS Theo luật chung, đối với hợp đồng cho thuê thì bên cho thuê phải

là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền cho thuê (người được chủ sở hữu ủy quyền cho thuê BĐS hoặc quản lý BĐS, và trong phạm vi thực hiện công việc quản lý BĐS được quyền cho thuê BĐS) Tuy nhiên cũng có trường hợp bên cho thuê BĐS

có thể là người có quyền chiếm hữu sử dụng BĐS chứ không phải chủ sở hữu BĐS hay chính là giao dịch cho thuê lại BĐS theo đó bên thuê có quyền cho thuê lại

học, Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, tr.40

BĐS mà mình đã thuê Mặc dù vậy trong trường hợp này phải có sự đồng ý của chủ

sở hữu BĐS thì hợp đồng mới được coi là hợp pháp Việc cho thuê lại BĐS thuê là một hợp đồng riêng biệt với HĐTBĐS ban đầu Trong đó người thuê chính (trong HĐTBĐS ban đầu) nay đóng vai trò là bên cho thuê lại, và bị ràng buộc với bên thuê lại bởi mọi nghĩa vụ của bên cho thuê đối với BĐS thuê trong suốt thời hạn của hợp đồng cho thuê lại Đồng thời người thuê chính vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê BĐS như đã thỏa thuận trong HĐTBĐS ban đầu Lưu ý, việc cho thuê lại BĐS không nằm ngoài thời hạn cho thuê trong HĐTBĐS ban đầu Điều đó có nghĩa bên thuê chỉ có quyền cho thuê lại BĐS đã thuê trong thời hạn của HĐTBĐS ban đầu nếu được bên cho thuê đồng ý7

Ngoài việc có đầy đủ năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực pháp luật dân

sự, bên cho thuê phải đạt đủ các điều kiện luật định với tư cách vì hoạt động kinh doanh BĐS là một ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện8 Những điều kiện này sẽ giúp Nhà nước kiểm soát được vấn đề kê khai thuế từ hoạt động cho thuê BĐS và góp phần hạn chế những rủi ro phát sinh do chủ thể không đủ tiêu chuẩn thực hiện hoạt động cho thuê BĐS, nhất là trong trường hợp cho thuê BĐS hình thành trong tương lai

Bên cho thuê vừa phải đáp ứng các điều kiện cơ bản tương ứng khi tham gia vào giao dịch dân sự theo BLDS 2015 vừa phải đáp ứng các điều kiện khi kinh doanh BĐS tại Điều 10 LKDBĐS 2014 Theo đó, ngoại trừ thuộc trường hợp không phải đăng ký kinh doanh, bất kỳ tổ chức, cá nhân nào thực hiện hoạt động cho thuê BĐS đều phải đăng ký kinh doanh thông qua việc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên Mức vốn pháp định 20 tỷ đồng được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã Theo Điều 4 Nghị định

và hợp đồng dân sự, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.431-432

8 Phụ lục 4 - Danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, Ban hành kèm theo Luật số 03/2016/QH14 sửa đổi, bổ sung Điều 6 và Phụ lục 4 về Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện của Luật đầu tư

76/2015/NĐ-CP, doanh nghiệp và hợp tác xã không cần phải làm thủ tục đăng ký xác nhận mức vốn pháp định

Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện không phải đăng ký kinh doanh tại Khoản 2, Điều 10 LKDBĐS 2014 bao gồm tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS quy định tại Chương IV LKDBĐS 20149 và tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh BĐS nhưng chỉ bao gồm hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên Cách hiểu như thế nào là tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân cho thuê BĐS quy mô nhỏ và không thường xuyên đã được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Khoản 1, Khoản 5, Khoản 7 Điều 5 của Nghị

định 76/2015/ND-CP hướng dẫn thi hành một số điều của LKDBĐS 2014 Quy

định này của LKDBĐS 2014 là phù hợp với thực tiễn và khả thi vì trên thực tế, có rất nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cho thuê các BĐS có sẵn thuộc quyền sở hữu của mình do đang dư thừa BĐS để sử dụng, do không còn nhu cầu sử dụng BĐS đó hoặc do nhu cầu sống, hoặc đầu tư xây dựng BĐS với quy mô dự án nhỏ Đối với các trường hợp mang tính chất quy mô nhỏ và không thường xuyên nêu trên, sẽ không hợp lý và hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của chủ thể đối với BĐS thuộc quyền sở hữu của mình nếu như yêu cầu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đó phải đăng ký kinh doanh và thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với mức vốn pháp định rất lớn (từ 20 tỷ

đồng trở lên)

Hai là, đối tượng của HĐTBĐS chính là BĐS, một vật đặc định với đặc

trưng không thể di dời có tính cá biệt Theo luật chung, bản chất của hợp đồng thuê tài sản là chỉ chuyển giao quyền sử dụng tài sản [quyền sử dụng với tư cách là một trong những nội dung của quyền sở hữu bao gồm quyền dùng tài sản và quyền thu nhận lợi ích từ tài sản Chủ sở hữu có quyền định đoạt phương thức sử dụng tài sản của mình: dùng hoặc không dùng, để cho người khác khai thác công dụng thông qua

hợp đồng cho thuê10…] trong một thời hạn nhất định mà không có sự thay đổi về quyền sở hữu tài sản, hết thời hạn thuê thì bên thuê phải trả lại tài sản thuê theo đúng tình trạng ban đầu của tài sản11 Nội dung cơ bản nhất của HĐTBĐS là quan

hệ cho thuê BĐS, mà hoạt động cho thuê BĐS thuộc hoạt động kinh doanh BĐS nên sẽ chịu sự điều chỉnh của luật chuyên ngành là LKDBĐS 2014 (theo Điều 1 và Điều 2 LKDBĐS 2014) Vì vậy, không phải tất cả các loại BĐS theo quy định của BLDS 2015 đều là đối tượng của HĐTBĐS mà phải thuộc một trong các loại BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 5 LKDBĐS 2014 Theo đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng sẽ không phải là đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS tại LKDBĐS 2014 nói chung cũng như HĐTBĐS nói riêng Căn cứ vào các loại BĐS đưa vào kinh doanh, HĐTBĐS sẽ bao gồm HĐTBĐS mà BĐS là nhà và công trình xây dựng (sẵn có hoặc hình thành trong tương lai) và HĐTBĐS mà BĐS là quyền sử dụng đất Khi xây dựng Luận văn này, tác giả hướng nội dung và phạm vi nghiên cứu đến đối tượng của HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh là BĐS sẵn có và có đầu tư xây dựng (nhà và công trình xây dựng)

Thông tin cụ thể về BĐS cho thuê sẽ được ghi trong HĐTBĐS thông qua các bản vẽ, sơ đồ và giá thuê của BĐS sẽ có sự khác nhau tùy thuộc vào vị trí của BĐS, năng lực thương mại của bên thuê hoặc các yếu tố về mặt vận hành Vì vậy, bắt buộc bên cho thuê phải giao đúng BĐS và bên thuê phải hoàn trả chính BĐS đã nhận đó mà không thể thay thế bằng BĐS khác Để đưa vào cho thuê, BĐS phải có

đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 9 của LKDBĐS 2014 đối với BĐS sẵn có bao gồm có đăng ký, không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Còn đối với BĐS hình thành trong tương lai thì cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 55 LKDBĐS 2014 bao gồm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền

10 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Trẻ,

tr.130

11 Hoàng Thế Liên (2009), “tlđd”, tr.428

phê duyệt, có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án (riêng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó)

Ba là, các bên trong HĐTBĐS có thể thoả thuận về mục đích sử dụng BĐS

phù hợp với nhu cầu Bên thuê trong HĐTBĐS có thể sử dụng BĐS vào các mục đích khác ngoài mục đích để ở như cho thuê lại, thực hiện mục đích xã hội, từ thiện đặc biệt là thực hiện mục đích kinh doanh nhằm phát sinh lợi nhuận Theo

đó nhiều loại BĐS theo quan điểm phi truyền thống sẽ hình thành, điển hình là các loại condotel, officetel12 Tuy nhiên các bên vẫn phải đảm bảo nguyên tắc sử dụng BĐS đúng với mục đích, thiết kế công năng sử dụng của BĐS theo quy định tại Khoản 11, Điều 12 Luật Xây dựng 2014 và Điều 25 LKDBĐS 2014

Bốn là, HĐTBĐS chứa đựng các đặc điểm xuất phát từ đặc điểm của BĐS

như có tính giá trị cao, tính cá biệt, khan hiếm và có thể sử dụng cho nhiều mục đích đa dạng Giá trị BĐS thường có xu hướng tăng, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển Do đó, các HĐTBĐS thường được các bên thỏa thuận với thời hạn lâu dài, ổn định bởi các lý do sau: (i) BĐS thường

có thời hạn sử dụng lâu dài ổn định; (ii) BĐS là loại tài sản mang tính chất bền lâu,

có tuổi thọ vật lý cao hơn so với các động sản, mức độ hao mòn của tài sản không làm cho BĐS mất đi hoàn toàn giá trị sử dụng và khai thác từ nó; (iii) giá trị của BĐS có sự biến động bất thường theo chu kỳ của thị trường, và các giá trị mang lại

từ việc khai thác của BĐS cũng có sự thay đổi, không cố định, tuy nhiên sự thay đổi này theo xu hướng lợi nhuận thu được từ việc khai thác BĐS tăng dần theo thời gian; (iv) HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh thường mang tính chất “dài hạn”

của thế giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt Nam, Tạp chí Công thương, [http://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-ban-chat-phap-ly-

san-condotel-phat-trien-tai-viet-nam-57331.htm], (truy cập ngày 22/10/2019)

cua-condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-toan-cho-bat-dong-xuất phát từ tính ổn định của BĐS cũng như nhu cầu sử dụng, khai thác từ bên thuê

vì phải bỏ vốn đầu tư cao, theo đó thời hạn thuê có thể kéo dài 5-10 năm và nếu như việc kinh doanh thuận lợi, thời hạn thuê có thể được gia hạn đến hết niên hạn sử dụng của công trình; (v) HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh thường gắn với việc bên cho thuê hoặc đơn vị quản lý BĐS sẽ cung cấp các dịch vụ tiện ích kèm theo như quảng cáo, bảo vệ, điện, nước, vệ sinh… để đảm bảo sự vận hành suôn sẻ của BĐS trong kinh doanh khi BĐS thường không nằm riêng lẻ mà được cơ cấu thành khu phức hợp, tổ hợp, trung tâm thương mại

1.1.3 Phân loại hợp đồng thuê bất động sản

Pháp luật Việt Nam không phân loại HĐTBĐS, cũng như chưa có những công trình nghiên cứu hay đề tài đề cập chi tiết về việc phân loại HĐTBĐS Tuy nhiên, trong thực tế có thể phân loại HĐTBĐS theo cách cơ bản là dựa theo mục đích thuê BĐS, đối tượng của HĐTBĐS hay sự hình thành của BĐS

Căn cứ vào mục đích thuê: HĐTBĐS bao gồm (i) HĐTBĐS không vì mục

đích kinh doanh và (ii) HĐTBĐS vì mục đích kinh doanh

HĐTBĐS không vì mục đích kinh doanh là loại hợp đồng mà bên thuê BĐS

sử dụng BĐS không vì mục đích doanh, có thể vì mục đích ở, hoặc làm văn phòng Bên thuê trong loại HĐTBĐS này nhất là HĐTBĐS vì mục đích ở thường là cá nhân với trình độ, kiến thức, kinh nghiệm và kỹ năng không bằng bên kinh doanh BĐS

HĐTBĐS vì mục đích kinh doanh cũng chính là đối tượng nghiên cứu của luận văn là loại hợp đồng mà bên thuê sử dụng BĐS vì mục đích kinh doanh để kiếm lợi nhuận Đây là một hình thức cho thuê phổ biến được áp dụng với các BĐS thương mại Bên thuê sử dụng BĐS cho mục đích kinh doanh do đó mức độ phức tạp cũng như rủi ro trong thời hạn thuê dễ phát sinh hơn và dẫn đến nội dung thoả thuận trong loại HĐTBĐS này sẽ chi tiết và rõ ràng hơn Hơn nữa, các bên trong HĐTBĐS vì mục đích kinh doanh đều hướng đến mục tiêu sinh lợi, nên cách tính giá thuê đối với BĐS cũng đa dạng hơn và có điểm khác biệt với cách tính giá thuê

trong HĐTBĐS không vì mục đích kinh doanh Một đặc điểm nữa của loại HĐTBĐS này là thời hạn thuê thường sẽ dài hơn thời hạn thuê của HĐTBĐS không

vì mục đích kinh doanh Bởi lẽ khi sử dụng BĐS vì mục đích kinh doanh đòi hỏi bên thuê phải bỏ ra khoản chi phí đầu tư khá lớn để hoàn thiện BĐS cho phù hợp với hoạt động kinh doanh của mình, do đó thời hạn thuê sẽ kéo dài hơn để có thời gian khấu hao tài sản đầu tư, thu hồi vốn cũng như thu lợi nhuận

Căn cứ vào đối tượng: HĐTBĐS bao gồm (ii) Hợp đồng thuê nhà và (ii)

Hợp đồng thuê các công trình xây dựng khác

Hợp đồng thuê nhà là một dạng của HĐTBĐS Trong nền kinh tế thị trường việc thuê nhà ngoài mục đích để ở còn thuê nhà để kinh doanh, buôn bán, làm dịch

vụ ngày càng phổ biến, đặc biệt là các khu công nghiệp và khu đô thị Hợp đồng thuê nhà là một dạng hợp đồng chuyển quyền sử dụng BĐS, do vậy trong thời hạn thuê, quyền khai thác công dụng của nhà để phục vụ cho các nhu cầu của bên thuê được chuyển giao từ bên cho thuê sang cho bên thuê Trong đó, hợp đồng thuê nhà

ở được pháp luật công nhận và điều chỉnh thông qua rất nhiều đạo luật khác nhau như BLDS 2015, Luật nhà ở 2014 và LKDBĐS 2014 nhằm thỏa mãn quyền sử dụng nhà ở cho nhu cầu ở và sinh hoạt hàng ngày của hộ gia đình, cá nhân là bên thuê Do vậy, các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở luôn được pháp luật thực định bảo vệ, bên nào xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên kia thì phải chịu trách nhiệm dân sự13

Căn cứ vào tính hiện hữu của BĐS: HĐTBĐS bao gồm (i) HĐTBĐS có sẵn

và (ii) HĐTBĐS hình thành trong tương lai

Nhà, công trình xây dựng có sẵn là loại BĐS đã hình thành trên thực tế, có trước hoặc được hình thành tại thời điểm các bên xác lập HĐTBĐS14 Chính vì tính

13 Nguyễn Minh Oanh (2018), “tlđd”, tr.435

14 Đỗ Văn Đại (2016), “tlđd”, tr.124

có sẵn mà mức độ rủi ro của HĐTBĐS có sẵn thường sẽ thấp hơn HĐTBĐS hình thành trong tương lai

Luật thực định quy định về BĐS hình thành trong tương lai trong rất nhiều đạo luật khác nhau như tại Điều 4 LKDBĐS 2014 hay tại Khoản 19, Điều 3 Luật nhà ở 2014 Có thể hiểu BĐS hình thành trong tương lai là BĐS đang trong quá trình hình thành và chưa hoàn thiện về công dụng, tính chất đặc trưng của BĐS hoặc BĐS được hình thành từ vốn vay (là BĐS chưa hình thành khi giao kết giao dịch bảo đảm15) Vì tính chất đặc thù là hình thành trong tương lai nhiều rủi ro hơn nên bên cạnh việc tuân thủ các quy định tương ứng đối với cho thuê BĐS có sẵn tại Chương II LKDBĐS 2014 và các quy định khác có liên quan của LKDBĐS 2014, còn phải tuân thủ quy định tại Khoản 1, Điều 55 LKDBĐS 2014 khi đưa vào cho thuê BĐS hình thành trong tương lai

Tuy nhiên, không có sự phân biệt giữa quy định pháp luật điều chỉnh về quyền đơn phương chấm dứt BĐS sẵn có và BĐS hình thành trong tương lai Điều này chưa phù hợp với tính chất của BĐS hình thành trong tương lai khi một số trường hợp đơn phương chấm dứt HĐTBĐS hoàn toàn không thể áp dụng được đối với BĐS hình thành trong tương lai cho giai đoạn BĐS chưa hoàn thiện để đưa vào

sử dụng như quy định về quyền đơn phương chấm dứt của bên thuê khi bên cho thuê không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; hay quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba theo quy định tại Điểm a và Điểm c, Khoản 2 Điều 30 LKDBĐS 2014, hay như quy định về quyền đơn phương chấm dứt của bên cho thuê khi bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; hay cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê theo quy định tại Điểm b và Điểm c, Khoản 1 Điều 30 LKDBĐS 2014

1.1.4 Hình thức của hợp đồng thuê bất động sản

Hình thức hợp đồng là sự biểu hiện ra bên ngoài nội dung của hợp đồng, gồm tổng hợp các cách thức, thủ tục, phương tiện để thể hiện và công bố ý chí của các bên, ghi nhận nội dung hợp đồng và là biểu hiện sự tồn tại của hợp đồng16 Hình thức hợp đồng có hai chức năng: (i) là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và (ii) là bằng chứng giao kết hợp đồng17

Hình thức bắt buộc của HĐTBĐS theo Khoản 2, Điều 17 LKDBĐS 2014 là bằng văn bản Hình thức văn bản của hợp đồng đảm nhận ba vai trò cơ bản sau đây: (i) là bằng chứng tồn tại của hợp đồng; (ii) là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực; và (iii) có giá trị đối kháng với người thứ ba18 Hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung,

và HĐTBĐS bao gồm: (i) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; (ii) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo LKDBĐS 2014 nói riêng phải được lập thành văn bản, trong đó cần đảm bảo được các nội dung chính tại Điều 18 LKDBĐS 2014

Hình thức bằng văn bản chính là dạng chứng cứ pháp lý rõ ràng, chắc chắn

và dễ chứng minh hơn hình thức bằng lời nói hoặc bằng hành vi cụ thể, giúp tăng

cao độ xác thực và tính tin cậy về những nội dung mà bên cho thuê và bên thuê đã cam kết với nhau, nhất là BĐS có giá trị cao nên hậu quả về tiền khi xảy ra tranh chấp là lúc các bên không còn thiện chí và tin tưởng lẫn nhau để tiếp tục thực hiện hợp đồng thường rất lớn Căn cứ vào nội dung của hợp đồng được ghi nhận bằng văn bản, các bên sẽ dễ dàng tuân thủ các cam kết của mình cũng như thực hiện quyền yêu cầu đối với bên kia HĐTBĐS thường sẽ được lập thành 02 bản với giá trị pháp lý như nhau và mỗi bên giữ 01 bản để thực hiện Không có quy định về ngôn ngữ đối với HĐTBĐS nên các bên có thể lập hợp đồng bằng ngôn ngữ tuỳ

lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.48

lực của hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 17(178), tr.02

chọn phù hợp với nhu cầu Tuy nhiên, xuất phát từ các yêu cầu đối với ngôn ngữ chữ viết trong kế toán tại Luật Kế toán 2015 cũng như để thuận tiện trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính, nên lập hợp đồng song ngữ trong đó có ngôn ngữ tiếng Việt Theo Khoản 2, Điều 17 LKDBĐS 2014, việc công chứng, chứng thực HĐTBĐS do các bên thỏa thuận

HĐTBĐS không phải là hợp đồng theo mẫu, mặc dù có mẫu HĐTBĐS, tuy nhiên chỉ mang tính hướng dẫn, gợi ý cho các bên xác lập HĐTBĐS Cần lưu ý mặc

dù các bên không phải thực hiện theo các hợp đồng mẫu, tuy nhiên HĐTBĐS nói chung phải có đầy đủ nội dung chính theo quy định tại Điều 18 LKDBĐS 2014, riêng đối với BĐS là nhà ở thì phải tuân thủ quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 Thực tế cho thấy, so với hợp đồng thương mại thông thường, HĐTBĐS có điểm khác biệt là thường có rất nhiều phụ lục đính kèm trong đó ghi nhận tất cả các thông tin cơ bản của BĐS như bản mô tả BĐS, bản vẽ sơ đồ mặt bằng, bản mô tả công tác

cơ điện

Ngoài ra, đối với HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh có thể có thêm các phụ lục đặc thù liên quan đến hoạt động kinh doanh như phụ lục về các quy định kế toán và doanh số từ hoạt động kinh doanh tại BĐS, phụ lục về mẫu hợp đồng bảo hiểm, phụ lục về các quy định quản lý và vận hành, phụ lục về quy định thi công hay các quy định dành cho nhân viên của bên thuê khi làm việc tại nơi có BĐS Đó cũng là một điểm đặc trưng của HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh so với các HĐTBĐS thông thường khác

1.2 Tổng quan về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

1.2.1 Khái niệm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

Về nguyên tắc hợp đồng được giao kết có giá trị ràng buộc giữa các bên nhưng sự ràng buộc đó có thể bị chấm dứt, có nghĩa là chấm dứt hiệu lực của hợp đồng Chấm dứt hợp đồng là một trong những điều khoản cơ bản của một hợp đồng Bởi lẽ bản chất của một hợp đồng là nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên Hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực tại thời điểm bị chấm dứt

Ở Anh và Úc quan niệm sự ràng buộc giữa các bên trong hợp đồng còn tồn tại trong chừng mực mà hợp đồng còn tồn tại, và một khi hợp đồng chấm dứt bởi bất kỳ lý do gì thì sự ràng buộc đó cũng chấm dứt theo Họ tổng kết các lý do chấm dứt hợp đồng thành bốn loại: (i) Bởi sự thực hiện; (ii) Bởi sự thỏa thuận rõ ràng; (iii) Theo học thuyết không thể thực hiện được; và (iv) Bởi sự vi phạm19

Chấm dứt hợp đồng theo pháp luật Việt Nam được quy định trong BLDS

2015, cụ thể là Điều 422 BLDS 2015 liệt kê những trường hợp nào xảy ra thì hợp đồng sẽ chấm dứt Trong đó, chấm dứt hợp đồng do một bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng vừa có thể là chế tài cho việc vi phạm hợp đồng, vừa có thể là hình thức chấm dứt mà không phải là kết quả của việc vi phạm hợp đồng Hợp đồng đang trong quá trình thực hiện mà một bên trong hợp đồng theo ý chí của mình chấm dứt hợp đồng dù bên kia vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì hành

vi của bên đó chính là hành vi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo BLDS 2015 là hành vi pháp lý của một bên trong hợp đồng chỉ phát sinh khi khi bên còn lại của hợp đồng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định và kết quả của việc thực hiện quyền này là HĐTBĐS bị chấm dứt hiệu lực trước thời hạn mà không phụ thuộc vào ý chí của bên còn lại

Từ đó có thể đưa ra khái niệm đơn phương chấm dứt HĐTBĐS như sau:

“Đơn phương chấm dứt HĐTBĐS là việc một bên trong HĐTBĐS bằng ý muốn của mình, tự chấm dứt việc thực hiện HĐTBĐS mà không quan tâm đến ý muốn của bên còn lại.”

Nghiên cứu các quy định của pháp luật cho thấy, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS được bên có quyền thực hiện trong trường hợp sau:

Thứ nhất, đơn phương chấm dứt HĐTBĐS do sự vi phạm của bên thuê hoặc

bên cho thuê thuộc các trường hợp do luật định hoặc theo thỏa thuận trước của các

19 Paul Latimer, Australian Business Law, CCH Australia Limited, 1990, ed edition, p.323

bên trong HĐTBĐS Nguyên tắc thực hiện hợp đồng thực sự gây ảnh hưởng tới vấn

đề chấm dứt hợp đồng bởi sự vi phạm Trong quan hệ hợp đồng, nếu một bên vi phạm cơ bản hợp đồng thì hợp đồng có thể bị chấm dứt bởi bên kia20 Vi phạm cơ bản hợp đồng được hiểu là sự vi phạm làm cho bên bị thiệt hại trong một chừng mực đáng kể bị mất cái mà họ có quyền chờ đợi trên cơ sở hợp đồng, trừ khi bên vi phạm không tiên liệu được hậu quả đó và một người có lý trí minh mẫn cũng sẽ không tiên liệu được nếu họ cũng ở vào hoàn cảnh tương tự21 Pháp luật các quốc gia phát triển cho phép một bên trong quan hệ hợp đồng trong trường hợp hoàn cảnh cho thấy thông qua tuyên bố rõ ràng hoặc ngụ ý của một bên về việc không thể hoặc không thực hiện hợp đồng, thì đó là căn cứ của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng Căn cứ này phải được xác định bởi hành vi dễ dàng nhận thấy và không mập

mờ22 Luật nhà ở 2014 quy định các trường hợp cho phép bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở nếu có căn cứ xác định bên thuê đã vi phạm các nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng bao gồm: (i) Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; (ii) Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; (iii) Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; (iv) Chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê

Đối với HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh, việc sử dụng BĐS để kinh doanh muốn đạt hiệu quả cần rất nhiều điều kiện đặc thù về thương mại như duy trì

độ phủ đầy (trong tiếng Anh được gọi là “Occupancy rate”) của các bên thuê khác trong trung tâm thương mại nơi có BĐS, hay không được đặt vật cản lối vào hoặc che khuất mặt tiền của BĐS Đây là các yêu cầu rất phổ biến đối với bên thuê kinh doanh nhãn hàng quốc tế nhằm đảm bảo lượng khách hàng nhất định đi qua mặt

20 Ngô Huy Cương (2013), “tlđd”, tr.375

mại Việt Nam năm 2005, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 8(304), tr.41

pháp luật khi chưa đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 4(216), tr.51-55

bằng thuê và đảm bảo doanh thu Hay như với các HĐTBĐS mà tiền thuê được tính trên doanh thu hàng tháng của bên thuê tại BĐS thì đòi hỏi bên thuê phải trung thực

và báo cáo chính xác doanh thu của mình để đảm bảo quyền lợi về tiền thuê của bên cho thuê Ngoài ra, cũng có khả năng cao xảy ra các vi phạm trong quá trình vận hành vì tính chất đặc trưng của HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh như bên thuê

vi phạm quy định pháp luật trong quá trình kinh doanh gây ảnh hưởng đến uy tín, hình ảnh của trung tâm thương mại, bên cho thuê không đảm bảo việc cung cấp các tiện ích cần thiết phục vụ cho hoạt động của bên thuê như máy lạnh không đủ khiến gian hàng của bên thuê bị nóng dẫn đến ít khách và giảm doanh thu Các bên có thể tiên liệu để thoả thuận trước trong HĐTBĐS các trường hợp khi xảy ra một hành vi

vi phạm cụ thể để làm điều kiện thực hiện quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS

Thứ hai, đơn phương chấm dứt HĐTBĐS không do vi phạm, cũng tương tự

như trường hợp đơn phương chấm dứt HĐBTĐS do vi phạm, có thể do luật định hoặc theo thoả thuận trước của các bên trong HĐTBĐS Trong đó, một số trường hợp pháp luật cho phép một bên trong HĐTBĐS có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu nhận thấy các yêu cầu của bên kia không hợp lý, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình; hoặc có sự xâm phạm đến quyền và lợi ích của mình do có sự can thiệp của bên thứ ba Tất cả các trường hợp này không được dựa trên sự vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng Căn cứ cho yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng xuất phát từ hành vi pháp lý đơn phương của bên yêu cầu phải chính đáng

và hợp pháp Khoản 3, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 cho phép bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau: (i) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; (ii) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba Theo các nhà bình luận thì trong trường hợp xuất hiện người thứ ba cũng có quyền đối với nhà ở thì quyền sử dụng nhà ở của bên thuê sẽ bị ảnh hưởng đáng kể, như trường hợp bên cho thuê đã thế chấp nhà ở làm tài sản bảo đảm những lại không

thông báo cho bên thuê nhà Khi xuất hiện tình huống này, bên thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng23

Căn cứ để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS không chỉ từ hành vi vi phạm hợp đồng của một bên mà còn có thể xuất phát từ ý chí của các bên Luật thực định (Khoản 1, Điều 428 BLDS 2015) cho phép các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận, nếu xuất hiện những sự kiện mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng (sự kiện này không phải hành vi vi phạm) thì một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và thoả thuận cả hậu quả chấm dứt phát sinh theo đó Trong trường hợp này, khi xuất hiện sự kiện pháp lý được các bên dự liệu trong hợp đồng, thì bên có quyền yêu cầu có quyền ra tuyên bố đơn phương chấm dứt hợp đồng

Đối với HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh, các bên thường thoả thuận trường hợp bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS khi doanh thu tại BĐS không đạt mức tối thiểu trong thời gian nhất định và bên thuê sẽ phải thông báo cho bên cho thuê trước thời hạn nhất định Trường hợp chấm dứt này giúp giảm thiểu thiệt hại cho bên thuê khi phải cố duy trì hoạt động kinh doanh không hiệu quả tại BĐS cho đến khi hết thời hạn thuê, và trên phương diện nào đó cũng có lợi cho bên cho thuê, nhất là bên cho thuê BĐS thuộc trung tâm thương mại Bởi lẽ duy trì

sự hiện diện của một bên thuê kinh doanh không hiệu quả cũng sẽ làm giảm sự thu hút của trung tâm thương mại Việc chấm dứt sẽ tạo điều kiện cho bên cho thuê tìm một bên thuê thay thế tiềm năng và phù hợp hơn Hay như thỏa thuận về trường hợp đơn phương chấm dứt HĐTBĐS khi xảy ra sự kiện bất khả kháng Bởi lẽ các bên nhận thấy rằng việc sự kiện bất khả kháng xảy ra và kéo dài trong một khoảng thời gian không chỉ làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng hoặc khiến cho việc thực hiện hợp đồng của bên bị ảnh hưởng trở nên không phù hợp mà còn có thể gây thiệt hại cho các bên Hay như trường hợp bên thuê sáp nhập, thay đổi cấu trúc công ty vào một đơn vị là đối thủ của bên cho thuê, việc tiếp tục thực hiện HĐTBĐS với

23 Nguyễn Minh Oanh (2018), “tlđd”, tr.449

bên thuê sẽ có thể gây ra thiệt hại cho bên cho thuê cũng như vấn đề về niềm tin khi xác lập HĐTBĐS giữa các bên là không còn

Ngoài ra, việc đơn phương chấm dứt còn có thể do nhu cầu của một bên mặc

dù bên kia không có hành vi vi phạm là điều kiện để chấm dứt thực hiện và cũng không thuộc các trường hợp đã thoả thuận trước trong HĐTBĐS Ví dụ như bên thuê không còn nhu cầu thuê BĐS, bên cho thuê có nhu cầu bán BĐS mà không tiếp tục cho thuê nữa Khi đó bên đơn phương chấm dứt sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại và chịu các biện pháp chế tài khác như quy định trong HĐTBĐS và theo pháp luật

Nhìn chung, vì tính chất phức tạp của HĐTBĐS nhằm mục đích kinh doanh

mà các bên thường sẽ có nhu cầu thoả thuận thêm nhiều trường hợp khác ngoài những trường hợp được nêu tại Điều 30 của LKDBĐS 2014 để đáp ứng nhu cầu của mình và phù hợp với thực tiễn thực hiện hợp đồng

1.2.2 Đặc điểm quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản

HĐTBĐS nói chung và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS nói riêng được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau như BLDS 2015, LKDBĐS 2014, Luật nhà ở

2014, Luật đất đai 2013, Luật thương mại 2005 ở các cấp độ và khía cạnh khác nhau Trong đó, các quy định chung về hợp đồng, chấm dứt hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng được điều chỉnh bởi BLDS 2015 tại các Điều 385, 422, 428 BLDS 2015 Khác với BLDS 2015, BLDS năm 2005 có các quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở (Điều 498); tuy nhiên các quy định này đã được BLDS 2015 “hủy bỏ”với lý do có sự trùng lặp với các quy định của luật chuyên ngành (Luật đất đai và Luật nhà ở)24

LKDBĐS 2014 là đạo luật “chính” điều chỉnh các quy định về HĐTBĐS và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS LKDBĐS 2014 không chỉ xếp quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS vào các quyền của bên cho thuê và bên thuê mà còn quy định

24 Đỗ Văn Đại (2016), “tlđd”, tr.398

thêm một điều khoản riêng biệt dành cho quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với nội dung cụ thể Điều này cho thấy sự quan tâm và chú trọng của pháp luật đến quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS, một quyền có ảnh hưởng quan trọng đến mối quan hệ cho thuê BĐS Điều 30 LKDBĐS 2014 về quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS gồm ba phần tương ứng với ba khoản mục tại Điều này là quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS của bên cho thuê, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS của bên thuê và thủ tục đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Trong đó, quyền đơn phương chấm dứt thực hiện HĐTBĐS là một trong những quyền cơ bản của bên cho thuê tại Khoản 1, Điều 26 LKDBĐS 2014 và tương ứng, một trong những quyền cơ bản của bên thuê tại Khoản 8, Điều 28 LKDBĐS 2014

Có thể thấy quy định của LKDBĐS được xây dựng trên cơ sở xem xét tính chất và đặc điểm của BĐS, điều kiện sử dụng BĐS và mục đích cơ bản của các bên khi tham gia vào HĐTBĐS nhằm bảo vệ những quyền lợi quan trọng nhất của mỗi

và đảm bảo nguyên tắc công bằng Quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS tại LKDBĐS 2014 mang tính chất luật định, nó vừa có thể phát sinh do hành vi vi phạm của một bên vừa có thể phát sinh không do hành vi vi phạm và các hành vi làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt sẽ được pháp luật quy định cụ thể Quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS theo LKDBĐS 2014 được hiểu là hành vi pháp lý của một bên trong hợp đồng phát sinh khi khi bên còn lại thực hiện một trong các hành được quy định tại Điều 30 LKDBĐS 2014 và kết quả của việc thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng là hợp đồng bị chấm dứt hiệu lực

Quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS không được thực hiện bởi các bên

mà chỉ là hành vi đơn phương, tuy nhiên quyền này lại có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực của HĐTBĐS Do đó, trong quan hệ thuê BĐS, bên cho thuê và bên thuê bên cạnh việc thương lượng và thống nhất các điều khoản thương mại, còn phải quan tâm các điều khoản pháp lý bắt buộc trong mỗi HĐTBĐS đặc biệt là nội dung

về các trường hợp chấm dứt HĐTBĐS và đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Việc thực hiện quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS là một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng Do đó, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS cũng có đầy đủ các

đặc trưng của chấm dứt hợp đồng và cả những đặc điểm riêng so với các trường hợp chấm dứt hợp đồng khác

Trước hết, ý chí đơn phương chính là đặc trưng cơ bản của quyền đơn

phương chấm dứt HĐTBĐS, tạo ra sự khác biệt giữa quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS với các trường hợp chấm dứt HĐTBĐS khác như chấm dứt HĐTBĐS do thoả thuận giữa các bên (khi đó có sự thống nhất ý chí giữa các bên đồng thuận việc chấm dứt HĐTBĐS) và chấm dứt do hết hạn thời hạn thuê (khi kết thúc thời hạn thuê do các bên thoả thuận, nếu không còn nhu cầu tiếp tục gia hạn thời hạn thuê thì HĐTBĐS sẽ mặc nhiên chấm dứt, các bên đã đạt được mục đích của mình khi tham gia vào HĐTBĐS) Quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS là quyền của một bên trong quan hệ thuê BĐS HĐTBĐS được thành lập dựa trên sự thoả thuận và thống nhất ý chí giữa các bên Trong khi đó, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS lại phát sinh do hành vi pháp lý đơn phương của một bên trong HĐTBĐS, được thực hiện bởi ý chí của riêng bên đó dựa theo các quy định của pháp luật và quy định trong HĐTBĐS về các trường hợp được quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Đây là quyền của mỗi bên trong HĐBTĐS, do đó, cả bên cho thuê và bên thuê trong quan hệ thuê BĐS đều có thể không tiếp tục thực hiện HĐTBĐS theo ý chí của riêng mình

Thứ hai, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS chính là một công cụ pháp lý

nhằm kịp thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên trong HĐTBĐS Giao kết HĐTBĐS là một quá trình mà các bên bày tỏ ý chí với nhau bằng cách trao đổi ý kiến để đi đến thỏa thuận trong việc cùng nhau xác lập những quyền và nghĩa vụ Tuy mong muốn ban đầu của các bên khi xác lập HĐTBĐS luôn là sự trọn vẹn của HĐTBĐS và sự suôn sẻ trong quá trình thực hiện hợp đồng Nhưng thực tế trong quá trình thực hiện hợp đồng có rất nhiều yếu tố làm ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng của các bên, dẫn đến việc một bên có hành vi làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của bên còn lại hay một bên không thực hiện đúng cam kết của mình, hành vi đó có thể gây thiệt hại cho bên còn lại và làm phát sinh tranh chấp cần giải quyết Nếu như không có biện pháp xử lý là quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS

khi trường hợp này xảy ra, các bên sẽ rất bị động và một bên có thể lợi dụng điều này để trục lợi Nhằm đảm bảo sự an toàn, ổn định của mối quan hệ thuê BĐS, bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong HĐTBĐS, cũng như khiến các bên

có sự chú trọng đến trách nhiệm pháp lý của mình cũng như có sự cân nhắc trước khi thực hiện bất kỳ hành vi nào, khi xác lập HĐTBĐS, các bên thường dự đoán những tình huống bất lợi, những rủi ro có thể xảy ra và đưa vào nội dung hợp đồng

để xây dựng biện pháp xử lý tương ứng khi các trường hợp này xảy ra Đối với những trường hợp mà theo quan điểm các bên cho rằng có ảnh hưởng tiêu cực, nghiêm trọng đến quyền lợi của mình, hoặc có thể khiến mục đích khi tham gia vào hợp đồng bị ngăn chặn, thường sẽ được các bên quy định thành một trong những điều kiện để một bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

Tuy nhiên, việc thực hiện quyền chấm dứt HĐTBĐS có thể xảy ra theo hai hướng khác nhau, đó là đơn phương chấm dứt HĐTBĐS theo đúng quy định hợp đồng và pháp luật hoặc đơn phương chấm dứt HĐTBĐS trái quy định hợp đồng, trái pháp luật Bởi lẽ pháp luật quy định đây là quyền nên khi sử dụng, mỗi bên thường có xu hướng chỉ quan tâm đến lợi ích của riêng mình mà không để ý sự dung hòa lợi ích giữa các bên, hoặc bên có quyền chưa nắm rõ được quyền của mình, thời điểm phát sinh quyền cũng như cách thức thực hiện quyền Hơn nữa, do không cần phải có sự đồng thuận của bên còn lại nên việc đơn phương chấm dứt HĐTBĐS có nguy cơ gây ra tranh chấp từ bên còn lại, gây thiệt hại cho các bên trong quan hệ thuê BĐS

Thứ ba, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS chỉ xảy ra khi chưa hết thời

hạn thuê của HĐTBĐS tức là khi HĐTBĐS vẫn đang được thực hiện bởi các bên

mà khi đó, một bên có quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS bằng ý chí của mình quyết định đơn phương chấm dứt quan hệ thuê BĐS bằng cách thông báo cho bên còn lại biết Việc một bên thực hiện quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS sẽ dẫn đến việc HĐTBĐS bị chấm dứt hiệu lực trước khi thời hạn thuê của HĐTBĐS kết thúc Khi ký kết HĐTBĐS, các bên thường đã xác định trước thời hạn thuê của HĐTBĐS và nếu không có gì bất trắc xảy ra, mọi việc tiến hành thuận lợi theo như

dự tính ban đầu của các bên thì HĐTBĐS sẽ được các bên thực hiện cho đến khi kết thúc thời hạn thuê được nêu trong HĐTBĐS Khi hết thời hạn thuê, quyền và nghĩa

vụ của các bên trong HĐTBĐS sẽ kết thúc và HĐTBĐS sẽ đương nhiên chấm dứt Như vậy, các bên trong HĐTBĐS không được tuỳ tiện đơn phương chấm dứt HĐTBĐS trước thời hạn mà chỉ được đơn phương chấm dứt theo các trường hợp đã thoả thuận hoặc luật định

Nghiên cứu pháp luật hợp đồng Việt Nam cho thấy, thuật ngữ “đơn phương chấm dứt hợp đồng” trong BLDS 2015 và LKDBĐS 2014 có tính chất tương tự thuật ngữ “đình chỉ thực hiện hợp đồng” trong Luật thương mại 2005 Điều 428 BLDS 2015 quy định hợp đồng bị đơn phương chấm dứt khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định, Điều 30 LKDBĐS 2014 quy định cụ thể những trường hợp mà bên cho thuê hoặc bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, còn theo Điều 311 Luật thương mại 2005 thì đình chỉ thực hiện hợp đồng là việc một bên chấm dứt thực hiện nghĩa vụ hợp đồng trong trường hợp khi xảy ra hành vi vi phạm mà các bên đã thỏa thuận là điều kiện đình chỉ hợp đồng hoặc một bên vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng25 Theo đó, chế tài đình chỉ thực hiện hợp đồng được áp dụng khi

có một trong các căn cứ: Thứ nhất, khi một bên có hành vi vi phạm hợp đồng thuộc trường hợp các bên đã thỏa thuận là điều kiện để bên kia đình chỉ thực hiện hợp đồng Căn cứ này phát sinh do sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng; Thứ hai, một bên vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng mà không phụ thuộc vào việc các bên có thỏa thuận về loại vi phạm này hay không, bên bị vi phạm được quyền áp dụng chế tài đình chỉ hợp đồng Khi hợp đồng bị đình chỉ thì hợp đồng chấm dứt kể

từ thời điểm một bên nhận được thông báo đình chỉ Các bên không phải tiếp tục thực hiện hợp đồng Bên đã thực hiện có quyền yêu cầu bên kia thanh toán hoặc

quốc tế, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh, tr.85

thực hiện một nghĩa vụ đối ứng Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại26

Sự khác biệt giữa thuật ngữ “đơn phương chấm dứt hợp đồng” và “đình chỉ hợp đồng” được thể hiện qua các điểm căn bản sau: (i) Luật áp dụng cho các quy định này khác nhau, “đơn phương chấm dứt hợp đồng” được áp dụng theo các quy định của BLDS 2015 với tư cách là luật chung, và các quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan đến HĐTBĐS như Luật nhà ở 2014, Luật đất đai 2013, và LKDBĐS 2014 Tuy nhiên “đình chỉ hợp đồng” được áp dụng theo quy định của Luật Thương mại 2005 với đặc điểm điều chỉnh các hành vi thương mại của các thương nhân với nhau hoặc có ít nhất một bên là thương nhân nhằm phát sinh lợi nhuận; (ii) Tại BLDS 2015, các bên có thể đơn phương chấm dứt khi có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định Tại LKDBĐS 2014, các trường hợp đơn phương chấm dứt HĐTBĐS có thể xuất phát từ vi phạm hoặc không do vi phạm (như trường hợp bên thuê được đơn phương chấm dứt khi quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba tại Điểm c, Khoản 2, Điều 30 LKDBĐS 2014) Trong khi đó, vì mang bản chất là một chế tài nên tại Luật Thương mại 2005, các bên chỉ áp dụng “đình chỉ hợp đồng” nếu có hành vi vi phạm (vi phạm nghĩa vụ cơ bản hoặc xảy ra hành vi vi phạm do các bên thoả thuận)

Luật thương mại 2005 điều chỉnh hợp đồng được ký kết giữa các thương nhân với nhau và hợp đồng được ký kết giữa một bên là thương nhân và một bên không phải là thương nhân27 Có nghĩa là Luật thương mại 2005 được áp dụng ngay

cả khi một bên tham gia hợp đồng không nhằm mục đích sinh lợi yêu cầu áp dụng

nó28 Như vậy, khi các thương nhân giao kết các HĐTBĐS hoặc HĐTBĐS được ký kết giữa một bên là thương nhân và một bên không phải là thương nhân nhưng các

Thành phố Hồ Chí Minh, tr.199

27 Điều 1 Luật thương mại 2005

12/2006, Số 224, tr.26-30

bên yêu cầu áp dụng thì các quy định của Luật thương mại 2005 sẽ được áp dụng để giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến HĐTBĐS Như đã đề cập ở trên, Luật thương mại 2005 thay vì quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sử dụng thuật ngữ “đình chỉ hợp đồng” với các quan niệm tương tự Do đó, nếu các bên có thỏa thuận trong HĐTBĐS hoặc nếu không có sự thỏa thuận mà xuất hiện vi phạm nghĩa vụ trong HĐTBĐS là cơ bản thì có quyền yêu cầu áp dụng biện pháp đình chỉ hợp đồng theo quy định của Luật thương mại 2005

Bên cạnh đó, quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS cũng có những điểm

khác biệt so với quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng tại Điều 428 BLDS 2015: (i) cơ sở để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng tại BLDS 2015 là vi phạm nghiêm trọng, do luật định hoặc có thoả thuận trước của các bên Trong khi

đó cơ sở thực hiện quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS là những quy định cụ thể

do luật định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 30 LKDBĐS 2014; (ii) BLDS 2015 quy định bên đơn phương chấm dứt phải thông báo ngay cho bên còn lại, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường Như vậy, không có thời hạn cho việc thực hiện thông báo và dù bên đơn phương chấm dứt không thông báo thì hợp đồng vẫn sẽ bị chấm dứt, chỉ khi có thiệt hại thì bên không thông báo mới phải bồi thường LKDBĐS 2014 quy định bên đơn phương chấm dứt HĐTBĐS phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác Theo LKDBĐS 2014, có thời hạn cho việc thực hiện thông báo và thời hạn đó ít nhất là 01 tháng trước ngày chấm dứt HĐTBĐS LKDBĐS 2014 cũng không quy định hậu quả nếu không thực hiện thông báo là gì (iii) BLDS 2015 quy định về hậu quả khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt tại Khoản 3 Điều 428, trong khi đó LKDBĐS 2014 không quy định về hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng; (iv) thời điểm hợp đồng chấm dứt khi bị đơn phương chấm dứt theo BLDS 2015 là thời điểm bên còn lại nhận được thông báo chấm dứt của bên thực hiện quyền LKDBĐS 2014 không quy định thời điểm HĐTBĐS chấm dứt khi bị đơn phương chấm dứt, tuy nhiên căn cứ theo thời hạn phải thông báo trước thì thời điểm HĐTBĐS chấm dứt là 01 tháng kể

từ ngày bên thực hiện quyền thông báo về việc đơn phương chấm dứt HĐTBĐS đến bên còn lại

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nền kinh tế thị trường phát triển cùng dân số ngày càng tăng cao dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là hoạt động cho thuê BĐS trở nên sôi động hơn BĐS có vai trò lớn trong hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, việc làm và duy trì sự phát triển bền vững29 Việc đảm bảo sự phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo ra một khối lượng lớn

cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và quá trình xây dựng, phát triển đô thị

và nông thôn bền vững30

Bên cạnh những tiềm năng và lợi ích mang lại, hoạt động kinh doanh BĐS trong đó có cho thuê BĐS cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro HĐTBĐS mà được ký kết tuân thủ các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực thì sẽ phát sinh hiệu lực và ràng buộc các bên Tuy nhiên có nhiều trường hợp trong quá trình thực hiện HĐTBĐS, một bên có hành vi gây ảnh hưởng tiêu cực và thiệt hại cho bên còn lại Do đó, để bảo vệ quyền lợi của bên bị ảnh hưởng, LKDBĐS cho phép bên bị ảnh hưởng có quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận về BĐS, HĐTBĐS và đặc biệt là việc nghiên cứu quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS của bên cho thuê và bên thuê, một quyền có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực của HĐTBĐS, chúng ta có thể hiểu được những đặc điểm của HĐTBĐS và cơ

sở pháp lý để xây dựng quyền đơn phương chấm dứt HĐTBĐS Qua đó các chủ thể kinh doanh BĐS cũng như các chủ thể tham gia vào HĐTBĐS có thể nắm được một công cụ pháp lý quan trọng để kịp thời bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của

Báo Đầu tư Bất động sản,

[https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/tu-forbes-2017-nhin-lai-vai-tro-cua-bat-dong-san -trong-nen-kinh-te-156450.html], (truy cập ngày 22/11/2019)

mình, theo đó giảm thiểu rủi ro và thiệt hại trong quá trình tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS và quan hệ thuê BĐS