BTHK10 châu đất đai

Gia đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố X. Căn nhà có nguồn gốc là của bà Sơn được thừa kế từ cha mẹ. Bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Tháng 52015, bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà. Tháng 122015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước số tiền là 50 triệu đồng với ông Lâm. Hai bên dự định sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 32016. Tuy nhiên sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông Lâm thực ra không phải là chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng. Hỏi:1. Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm – bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không? 2. Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?

MỤC LỤC

Lời mở đầu 3

Nội dung 5

I Khái quát chung lí luận 5

1 Quyền của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai 5

2 Hợp đồng và điều kiện hợp đồng 5

2.1 Hợp đồng ủy quyền 6

2.2 Hợp đồng đặt cọc 6

2.3 Hợp đồng mua bán nhà 6

II Giải quyết tình huống 6

Trường hợp 1: Ông Lâm chỉ được ủy quyền sử dụng căn nhà mà không có quyền định đoạt 7

1 Đánh giá các hợp đồng 7

2 Giải quyết việc đòi cọc 9

Trường hợp 2: Ông Lâm được ủy quyền sử dụng căn nhà đồng thời được ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà gắn liền với đất 10

1 Đánh giá tính hợp pháp của các hợp đồng 10

2 Giải quyết việc đòi cọc 11

Kết luận 12

Tài liệu tham khảo 13

Danh sách từ viết tắt.

Lời mở đầu.

Đất đai là một bộ phận quan trọng của lực lượng sản xuất Đối với pháp luật Việt Nam có rất nhiều chủ thể có quyền sử dụng đất như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức… Không những thế Bộ luật Dân sự năm 2005 đã mở rộng thêm các đối tượng này thông qua “Hợp đồng ủy quyền”, bất cứ người dân nào cũng

có quyền tham gia giao dịch này nhưng không phải chủ thể nào cũng nắm rõ tất

cả điều kiện có hiệu lực cũng như thẩm quyền của mình khi tham gia hợp đồng này Chính sự không thấu hiểu đó dẫn đến các tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Tranh chấp đất đai có thể được chia làm hai loại lớn, đó là các tranh chấp mà trong đó cần xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất đang tranh chấp và tranh chấp đất đai trong đó người sử dụng đất

đã sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp chỉ phát sinh trong quá trình người đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình

Chính vì thế, bài tiểu luận này sẽ chỉ ra một số khó khắn, rắc rối của các tranh chấp thông qua tình huống của BTKH 10

Tình huống.

Gia đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố X Căn nhà có nguồn gốc là của bà Sơn được thừa kế từ cha mẹ Bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004 Tháng 5/2015, bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà

Tháng 12/2015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước số tiền là 50 triệu đồng với ông Lâm Hai bên dự định sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 3/2016 Tuy nhiên sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông Lâm thực ra không phải là chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng

Hỏi:1.Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn - ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm – bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không?

2 Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?

Nội dung.

I Khái quát chung lí luận.

1 Quyền của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai.

Quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại các Điều 166, Điều 179 Luật đất đai 2013 bao gồm:

 Quyền và nghĩa vụ chung của NSDĐ

 Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp với hộ gia đình khác – trong cùng xã, Phường, thị trấn

 Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam Thuê

 Cá nhân để thừa kế QSDĐ

 Tặng cho QSDĐ cho nhà nước, cho cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

 Thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, cá nhân

 Góp vốn QSDĐ đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

2 Hợp đồng và điều kiện hợp đồng.

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Như vậy hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ 4 điều kiện:

 Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự

 Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội

 Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện

 Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định

2.1 Hợp đồng ủy quyền.

Theo điều 581 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.”Đối với hình thức hợp đồng ủy quyền thì Luật Công chứng 2014 quy định tại Điều 55 thì hợp đồng ủy quyền phải được công chứng

2.2 Hợp đồng đặt cọc.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 358 BLDS: “ Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản” Như vậy, pháp luật quy định thỏa thuận đặt cọc phải được lập thành văn bản, nếu hai bên chủ thể chỉ thỏa thuận miệng thì thỏa thuận đó sẽ không có giá trị pháp lý Khi đó, đối tượng của thỏa thuận sẽ không có chức năng bảo đảm và sẽ trở thành một phần nghĩa vụ được thực hiện trước

Pháp luật cũng không quy định thỏa thuận đặt cọc có phải bắt buộc được công chứng, chứng thực hay không, tùy vào sự thỏa thuận của các bên

2.3 Hợp đồng mua bán nhà.

Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự Vì thế, để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì hợp đồng đó cũng phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của một hợp đồng dân sự nói chung được quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 Ngoài ra về hinh thức hợp đồng mua bán nhà được quy định tại Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 thì hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở được quy định như sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

II Giải quyết tình huống.

Tình huống có 2 mốc thời gian đó là:

 Tháng 5/2015, bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà

 Tháng 12/2015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước số tiền là 50 triệu đồng với ông Lâm

Vì vậy: Hợp đồng ủy quyền này sẽ chịu sự điều chỉnh của BLDS 2005, Luật Công chứng 2014 và Luật Nhà ở 2005 Hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng đặt cọc thì sẽ chịu sự điều chỉnh của BLDS 2005, Luật Công chứng 2014 và Luật Nhà ở 2014

Đối với tình huống có điểm chưa rõ ràng Bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm

sử dụng căn nhà và không đề cập gì thêm như vậy Như vậy sẽ xảy ra 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Ông Lâm chỉ được ủy quyền sử dụng căn nhà mà không có quyền định đoạt.

1 Đánh giá các hợp đồng.

 Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn và ông Lâm.

Thứ nhất, bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận từ tài sản đã được thừa kế

từ cha mẹ để lại năm 2004 Có được giấy chứng nhận bà Sơn có thể tự do thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai hay về căn nhà phù hợp với các quy định của pháp luật, pháp luật không cấm căn cứ theo Điều 179 “ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất” Luật đất đai 2013

Thứ hai, theo khoản 3 Điều 21 Luật nhà ở 2005 quy định và có thể ủy quyền quản lí nhà ở ở đây bà Sơn đã ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà là hoàn toàn có cơ sở theo quy định của pháp luật Đồng thời mảnh đất này đã được cấp giấy chứng nhận nên thỏa mãn quy định tại điểm Điều 91, 92 Luật nhà

ở 2005 về điều kiện của nhà ở,các bên tham gia giao dịch Như vậy, bà Sơn có thể ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng cũng như quản lí căn nhà của mình theo như hợp đồng đã ký kết

Thứ ba, về hình thức của hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn và ông Lâm cần thỏa mãn các yêu cầu đã quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 và công chứng theo quy định của Luật công chứng 2014 quy định tại Điều 93 Luật nhà ở

2005 và Điều 55 Luật công chứng 2014

Như vậy hợp đồng ủy quyền của bà Sơn và ông Lâm hợp pháp khi thỏa

mãn các điều kiện về “hình thức” như đã phân tích ở trên.

 Hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lâm và bà Hoa.

Thứ nhất, trong trường hợp này bà Sơn ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà tức là chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng mà hoàn toàn không có quyền định đoạt căn cứ theo Điều164 Bộ luật dân sự 2005 về quyền sở hữu Đồng thời căn cứ vào Điều 173 về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản Như vậy ông Lâm không hề có quyền mua bán, chuyển nhượng căn nhà này Do đó khi ông Lâm giao kết một hợp đồng bán nhà với bà Hoa thì ông Lâm không có thẩm quyền dẫn đến hợp đồng này không hợp pháp

Thứ hai, theo quy định tại Điểm a Khoản 1 điều 118 Luật nhà ở năm

2014, Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì thì giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cũng là của bà Sơn Ông Lâm không có Giấy chứng nhận nên không đáp ứng được điều kiện quy định của pháp luật

Thứ ba, theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán nhà của ông Lâm và Bà Hoa vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật đó là vi phạm các quy định về thẩm quyền của ông Lâm Do đó cũng theo Điều 127 Bộ luật dân sự 2005 thì giao dịch này vô hiệu tức là hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lâm và chị Hoa là hợp đồng không hợp pháp

Tóm lại hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lâm và bà Hoa là không hợp pháp

 Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà giữa ông Lâm và chị Hoa.

Thứ nhất, Căn cứ vào Điều 164, 173 Bộ luật dân sự 2005 thì chỉ có chủ sở hữu mới có quyền định đoạt tài sản của mình hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền Do đó trong trường hợp này ông Lâm,hợp đồng ủy quyền không đề cập

về việc định đoạt căn nhà của chủ sở hữu, do vậy các giao dịch liên quan đến việc mua bán này sẽ vô hiệu nếu bà Sơn không thừa nhận giao dịch đó.Căn cứ

vào Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 về đặt cọc thì quy định hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản không có quy định bắt buôc phải có công chứng, chứng thực

Thứ hai, Hợp đồng đặt cọc giữa ông Lâm và bà Hoa xét quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch bảo đảm: “Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng

đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Ở trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà như

đã phân tích bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó nên hợp đồng đặt cọc cũng chấm dứt, trừ trường hợp thỏa thuận khác

Như đã phân tích ở trên hợp đồng mua bán đã bị vô hiệu nên hợp đồng đặt

cọc sẽ chấm dứt Chính vì thế sẽ không cần xét đến trường hợp hợp đồng đặt cọc có được lập thành “văn bản” hay không để giải quyết phần đặt cọc.

2 Giải quyết việc đòi cọc.

Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định: Như vậy nếu xét theo khoản 2 Điều 358 thì bà Hoa là người đã người từ chối việc vì hợp đồng đặt cọc và hợp đồng bán nhà giữa bà Hoa và ông Lâm là các hợp đồng không hợp pháp, Ông Lâm đã thực hiện một giao dịch mà mình không có quyền đại diện xác lập, thực hiện theo Điều 145 BLDS quy định về hậu quả của GDDS do người không có quyền đại diện xác lập, đại diện Như vậy đầu tiên, khi bà Hoa mua nhà thì cần liên hệ với chủ sở hữu đích thực của căn nhà để thực hiện giao dịch Trước tiên là yêu cầu chủ sở hữu xác nhận bằng văn bản hoặc ký xác nhận vào hợp đồng đặt cọc của bà Hoa và ông Lâm, sau đó mới tiếp tục thực hiện hợp đồng với các chủ sở hữu đó Trường hợp bà Sơn không đồng ý bán nhà thì bà Hoa không nên thực hiện giao dịch mua bán nhà với ông Lâm và phải đòi lại tiền cọc

 Bà Sơn đồng ý cho ông Lâm chuyển nhượng căn nhà thì hợp đồng sẽ hợp pháp

 Bà Sơn không đồng ý thì bà Hoa sẽ có quyền đòi lại tiền cọc vì bà hoàn toàn không có lỗi

Vậy trong trường hợp, ông Lâm chỉ có quyền sử dụng và không có quyền định đoạt bà Hoa hoàn toàn có thể đòi lại tiền cọc

Trường hợp 2: Ông Lâm được ủy quyền sử dụng căn nhà đồng thời được

ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà gắn liền với đất.

1 Đánh giá tính hợp pháp của các hợp đồng

 Hợp đồng ủy quyền.

Tương tự trường hợp 1 thì hợp đồng hợp đồng ủy quyền giữa ông Lâm và

bà Sơn thỏa mãn các quy định tại Điều 91, 92 Luật nhà ở 2005 và sẽ có hiệu lực nếu thỏa mãn các quy định về điều kiện có hiệu lực và phải được công chứng theo quy định tại Điều 93 Luật nhà ở 2005

 Hợp đồng mua bán nhà.

Do được ủy quyền cả đối với việc chuyển nhượng mua bán nhà nên ông Lâm đã thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điểm a Khoản 1 điều 118 Luật nhà

ở năm 2014, Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, Điều 164, 173 Bộ luật dân sự 2005 như đã phân tích ở trường hợp 1 nên hợp đồng này hoàn toàn hợp pháp

 Hợp đồng đặt cọc.

Theo khoản 1 điều 358 BLDS 2005: Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản Chính vì thế xảy ra hai trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản và không được lập thành văn bản

2 Giải quyết việc đòi cọc.

Trong trường hợp trên vì hợp đồng đặt cọc không được chỉ ra rõ nên sẽ xảy ra 2 trường hợp

Khoản 2 Điều 358 BLDS 2005 quy định về vấn đề phạt cọc Như vậy khi muốn hủy hợp đồng bà Hoa không những không đòi lịa được tiền mà còn bị phạt cọc vì không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng

văn bản.

Hợp đồng vô hiệu theo điều 134 BLDS 2005 Giao dịch dân sự vô hiệu do

không tuân thủ quy định về hình thức: “Trong trường…buộc các bên thực hiện

quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”

Vì vậy nếu như còn trong thời hạn mà ông Lâm và bà Hoa lập văn bản hợp đồng đặt cọc thì bà Hoa sẽ không đòi cọc nữa vì các hợp đồng đã hợp pháp

Nếu quá thời hạn đó mà không thực hiện đúng quy định pháp luật về hình thức thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu Điều 137 BLDS 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu và bà Hoa vẫn có thể có quyền đòi lại 50 triệu

Kết luận.

Các vấn đề liên quan đến đất đai là một trong những vấn đề nổi cộm, việc tranh chấp về đất đai, hợp đồng liên quan đến đất đai, tài sản gắn với đất đai rất

đa dạng và phong phú Chính vì thế Nhà nước cần có cơ chế quản lí hợp lí để giảm thiểu tối đa những tranh chấp này, đầu tiên đó chính là tạo nên hành lang pháp luật hiệu quả, đặc biệt đối với Luật đất đai cần có sự hoàn thiện, nâng cao

để hòa hợp với các luật khác như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản … Việc ổn định các vấn đề liên quan đến đất đai sẽ đảm bảo sự phát triển của kinh

tế, đó chính là động lực phát triển của quốc gia

Tài liệu tham khảo.

1 Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, 2013

2 Bộ luật dân sự 2005

3 Luật đất đai năm 2013

4 Luật nhà ở 2005

5 Luật nhà ở 2014

6 Luật công chứng 2014

7 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch bảo đảm