QLNN về nhà ở đô thị

f Ban hành chính sách hỗ trợ huy động đầu tư xây dựng nhà ở huy động đầu tư diện chính sách, ưu đãi hoặc người nghèo có thu nhập thâp... Đương sự không đồng ý có quyền khi

1 KHÁT QUÁT CHUNG

1.1 Khái niệm

Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu.-Trên góc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và khônggian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.-Trên góc độ quản lý kinh tế: nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sốngcon người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tựnhiên

Theo khoản 1 điều 3 luật nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với

mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

1.2 Đặc điểm

- Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng trênđất Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu Mà hiện naycác giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trícủa nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất

- Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mònchậm Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thunhập thấp vì khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở của họ là rất thấp

- Nhà ở là tài sản có giá trị lớn So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việcxây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhàđất, nguyên vật liệu xây dựng ở đô thị là rất cao

- Nhà ở rất đa dạng, phong phú về cả số lượng và chất lượng Đặc điểm này mộtmặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập củadân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau

1.3 Phân loại nhà ở đô thị

Trong quản lý nhà nước về nhà ở đô thị thường phân theo các hình thức xâydựng và sở hữu nhà ở:

* Hình thức xây dựng nhà ở tương đối đa dạng từ nhà tạm tới nhà kiên cố, nhà ởthấp tầng, nhà cao tầng, nhà ở biệt thự, nhà kiểu chung cư,…

* Sở hữu nhà ở được phân chia theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữunhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị xã hội, tổ chưc kinh tế,nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Trong đó:

- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngânsách nhà nước (ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồngốc từ vốn ngân sách nhà nước; nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển

thành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; nhà ở có một phần tiền gópcủa cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoăc theo hợp đồng mua nhà trả gópnhưng chưa trả hết tiền.

- Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế bao gồm:nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này tự huy động, nhà ở đượccác tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp

- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là nhà ở do tư nhân tạo lập hợp pháp thông quaxây dựng, mua hoặc do nhận thừa kế hoặc được sở hữu bằng các hình thức hợppháp khác

1.4 Mục đích của quản lý nhà nước về nhà ở

- Đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quynhà ở đô thị

- Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cả về số lượng và chất tiện nghi nhà ở cho nhân dân

đô thị, đặc biệt cho những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện khókhăn, người thuộc diện chính sách, ưu đãi…

- Tạo cơ sở quy hoạch, kế hoạch, các chương trình dự án, ban hành các chínhsách, biện pháp đầu tư phát triển nhà ở và quản lý sử dụng nhà ở

- Góp phần bình ổn thị trường nhà ở, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng

- Tạo căn cứ pháp lý cho soạn thảo và ban hành các quy định về quy hoạch xâydựng, quy phạm, quy định thiết kế nhà ở, tạo nguồn thu cho đô thị

1.5 Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở

a) Ban hành các chính sách, thiết kế, xây dựng, sử dung và quản lý nhà ở

- Luật nhà ở năm 2014 (hiệu lực 1/7/2015)

- Pháp lệnh nhà ở 1991

- Chỉ thị 14/2007/ CT- TTg về tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng tạicác đô thị

b) Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở

- Chính phủ lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở của cả nước và xác địnhduyệt kế hoạch xây dựng, phát triển nhà ở của các tỉnh, thành phố trong trungương

c) Quản lý, kiểm soát việc xây dựng, cải taoh nhà ở

- Cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở:

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW cấp phép xây dựng, cải tạo nhà ở tại

+ UBND thị xã, huyện cấp phép xây dựng cải tạo nhà ở tại các thị xã, thị trấntheo sự phân cấp của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW.

- Phá dỡ nhà ở

d) Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, điều tra, thống kê nhà ở

* Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

-Nhận định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai

-Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thếchấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (hiệu lực 8/8/2016)

* Điều tra, thống kê nhà ở:

-Chỉnh phủ tổ chức việc điều tra, thống kê trong phạm vi cả nước

-Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương chỉ đạo tiến hành điều tra,thống kê nhà ở tại địa phương để nắm vững tình hình nhà ở tại đô thị

e) Mua bán nhà và chuyển nhượng nhà ở không mang tính chất kinh doanh:

* Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước:

Nhà nước bán cho người thuê nhà nếu người dân không mua thì được tiếp tục ởlại thuê hoặc được cơ quan quản lý cho thuê ở nơi khác

Chính phủ ban hành khung giá bán và khung giá thuê nhà, các địa phương vậndụng và cụ thể hoá thực hiện

* Đối với nhà ở thuộc sở hữu tư nhân:

Nhà nước có biện pháp quản lý để thị trường nhà ở hoạt động ổn định và lànhmạnh, quản lý thu thuế chuyển nhượng, mua bán nhà,

Nhà nước ban hành các chính sách tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triểnđáp ứng nhu cầu ở của nhân dân

f) Ban hành chính sách hỗ trợ huy động đầu tư xây dựng nhà ở huy động đầu tư diện chính sách, ưu đãi hoặc người nghèo có thu nhập thâp.

Nhà nước ban hành các chính sách hỗ trợ xây dừn nhà ở cho diện chính sách, ưuđãi hoặc người nghèo có thu nhập thấp

Nhà nước quản lý việc huy động, khai thác, xây dựng hỗ trợ nhà ở cũng như vốnđầu tư xây dựng nhà ở cho các thành phố thuộc diện chính sách, ưu đãi, chonhững người nghèo theo hình thức quà biếu tặng hay hỗ trợ một phần kinh phí

g) Quản lý kinh doanh và phát triển nhà

Các tổ chức và cá nhân trong nước là người VN được phép kinh doanh nhà ở vàphải thực hiện các quy định của pháp luật

Giá thuê nhà, mua bán nhà được thực hiện theo thoả thuận giữa bên thuê và bêncho thuê, giữa bên mua và bên bán

Nhà nước quản lý để các hoạt động kinh doanh nhà ở diễn ra lành mạnh, hợppháp, thu đủ thuế và lệ phí chước bạ, phát triển nhà ở theo đúng chiến lược vàmục tiêu đề ra

Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở và công trình công cộng, nhà nước dành mộtphần vốn ngân sách đầu tư, cho vay, số còn lại huy động phúc lợi và các nguồnvốn của tư nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước để cùng xây dựng, pháttriển

Nhà nước ban hành chính sách khuyến khích tạo điều kiện để nhân dân tự xâydựng nhà ở

h) Thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm và giải quyết các tranh chấp về nhà ở

Thanh tra, kiểm tra, cưỡng chế nhằm xử lý các trường hợp vi phạm và phá bỏcác nhà xây dựng lấn chiếm đất công, xây dựng trái phép hoặc không phép đểđảm bảo cho các đô thị phát triển theo đúng quy hoạch và pháp luật, đảm bảo lợiích cá nhân và lợi ích nhà nước

UBND huyện, quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã giải quyết tranh chấp về xâydựng và cải tạo nhà ở Đương sự không đồng ý có quyền khiếu nại lên cấp trêntrong thời gian quy định của pháp luật

Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và các quan hệvề thuê mướn, mua bán, ở nhờ, thừa kế, bảo lãnh, cầm cố, thế chấp, bồi thườngthiệt hại về nhà ở

1.6 Công cụ quản lý

* Pháp luật

- Nhà nước ban hành nhiều hệ thống văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh hoạtđộng của thị trường nhà ở ,đất ở đô thị theo hướng tích cực Hệ thống hành langpháp lý đã tạo phần nào tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển nhà ở tại các

đô thị thông qua chiến lược ,quy hoạch ,kế hoạch,thông qua các chính sách vàcông cụ kinh tế

- Hướng dẫn thực hiện chủ yếu thông qua thông tin ,khuyến cáo,thông qua cáccông cụ đòn bảy kinh tế,các chính sách kinh tế

* Chính sách phát triển

- Nhà nước có trách nhiệm tạo quy đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quyhoạch xây dựng nông thôn.

- Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tíndụng, về nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ, vật liệu xây dựng mới đểđầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sậpđổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và khuyến khích các tổ chức, hộgia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo

cơ chế thị trường

- Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sửdụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tàichính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợvề nhà ở xã hội

- Nhà nước có chính sách cho việc nghiên cứu và ban hành các thiết kế mẫu,thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, từng vùng,miền; có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung làcấp tỉnh), các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tíchđất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở

(điều 13 luật nhà ở năm 2014)

* Đồ án xây dựng quy hoạch nhà ở đô thị

-Phê duyệt công bố các đồ án quy hoạch khu đô thị ,nhà ở

-Thực hiện rà soát chuyển đổi tiêu chuẩn nghành sang tiêu chuẩn quốc gia theoquy định của luật tiêu chuẩn và quy chuẩn ký thuật ngày 25-2-2013

-Hướng dẫn việc áp dụng tiêu chuẩn quy chuẩn và tính toán các chỉ tiêu quyhoạch kiến trúc đối với nhà ở cao tầng

* Chương trình,kế hoạch

-Trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triểnkinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chứcnăng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt,

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địaphương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10năm hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phêduyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật này

- Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệttheo quy định tại khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập,

phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồmkế hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở đểphục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kếhoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê

(điều 15 luật nhà ở 2014)

1.7 Phương hướng phát triển và đổi mới quản lý nhà ở đô thị

- Khai thác và Huy động khả năng, sức mạnh cảu mọi thành phần kinh tế, nhất là

tư nhân, để xây dựng nhà ở, phát triển nhà ở đô thị

- Tiếp tục thực hiện nhanh chóng việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho dânthuê để dân được quyền sở hữu, chủ động đầu tư sửa chữa, cải tạo, nâng caochất lượng nhà ở

- Đổi mới hoạt động của các cơ quan quản lý nhà, đất từ quản lý sự nghiệp hànhchính sang hoạch toán kinh doanh phát triển các công ty đầu tư kinh doanh nhàđất theo cơ chế thị trường, cho phép các thành phần kinh tế tham gia vào thịtrường kinh doanh nhà đất

- Nhanh chóng hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất để dân có cơ sởpháp lý xin phép xây dựng, cải tạo nhà ở

- Đẩy nhanh công tác bảo tồn các khu phố cổ, cải tạo nân cấp cac khu phố cũtạo nên đô thị vừa hiện đại, văn minh, vừa giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc

- Tăng cường xây dựng xây dựng và phát triển nhà ở theo hình thức chung cư,tăng tầm cao để tăng mật độ cư trú và tiết kiệm đất xây dựng, đồng thời chấmdứt hoặc hạn chế xây dựng nhà chia lô trong khu vức nội đô

- Thay đổi tư duy về chọn địa điểm quy hoạch và xây dựng các khu nhà ở để gắnkết chặt chẽ các khu sản xuất, kinh doanh, công sở làm việc và thông qua đó hạnchế khó khăn,tốn phí đi lại làm việc, hạn chế ách tắc tại nạn giao thông đườngphố

- Thiết kế và xây dựng các khu nhà ở mới đồng bộ, có hạ tầng cơ sở đáp ứng yêucầu sử dụng của người dân Đối với các khu bán đất cho dân tự xây ở ven đô,cần phải quản lý chặt chẽ về mặt thẩm my kiến trúc, khống chế tầm cao, màusắc, kiểu dáng …nhưng cũng không đơn điệu

- Xác định cơ cấu chủng loại căn hộ, vị trí, địa điểm xây dựng, giá bán nhà, thuênhà sao cho phù hợp vớ i các yêu cầu của dân Tăng cường vốn đầu tư, bổ sungvà hoàn thiện các chính sách, biện pháp cải tạo và nâng cấp các khu nhà ở cũ(các dự án, nhà nước và nhân dân cùng làm …) Huy động vốn để trợ giúp nhà ởcho người nghèo hoặc người có thu nhập thấp, nhà ở cho đối tượng chính sách,

ưu đãi

- Cải cách thủ tực hành chính cấp phép xây dựng, công bố quy hoạch cũng nhưcác thông tin về xây dựng và kiến trúc cần thiết để dân biết và thực hiện.

2 THỰC TRẠNG QLNN VỀ NHÀ Ơ

2.1 Thực trạng nhà ở đô thị

Trong những năm qua, nhất là từ năm 1986 trở về trước, do cơ chế bao cấpvề nhà ở, cán bộ công nhân viên chức chỉ trông chờ vào Nhà nước xây dựng vàcấp nhà ở theo tiêu chuẩn, trong khi vốn đầu tư cho xây dựng nhà ở mà Nhànước dành cho chỉ từ 2-3% của vốn xây dựng cơ bản (tỷ lệ này ở các nước kháctrên thế giới là trên 10%) Mặt khác, nhà ở tư nhân lại bị hạn chế xây dựng vàmở rộng nên nhìn chung nhà ở trong các đô thị ở nươc ta có diện tích ở thấp,chất lượng xây dựng kém và thiếu tiện nghi

2.1.1 Về diện tích nhà ở

Theo số liệu thống kê của Hà Nội năm 1954 có 2.435.000m2 nhà ở mà chỉcó 370 ngàn dân, bình quân 6,6m2/người Đến năm 1994 diện tích ở tăng lên5.100.000 m2 nhưng dân số tăng lên 1.054.000 người nên diện tích ở bình quânđầu người đã thấp xuống dưới 5m2/người

Theo điều tra của Cục quản lý nhà ở thuộc Bộ Xây dựng năm 1994:

Tổng diện tích nhà ở cả nước là 500 triệu m2 sử dụng trong đó ở các đô thịcó 81 triệu m2 chiếm 16%

Bình quân diện tích nhà ở đầu người cả nông thôn và đô thị trong cả nướcđạt 7m2( riêng ở đô thị đạt 5,8m2)

Như vậy là người dân ở nông thôn ở rộng hơn đô thị, mặc dù chất lượng nhàcà tiện nghi sinh hoạt của họ kém hơn

Một điều tra khác ở Hà Nội năm 1995 tính bình quân đầu người đã đạt trên5m2/người Nhưng số người ở chật chội vẫn chiếm tỉ lệ không ít Có khoảng30% dân cư nội thành có mức ở dưới 3m2/người và gần 20% dân cư ở dưới mức2m2/người

Ở tp Hồ Chí Minh diện tích nhà ở trung bình có khá hơn Số dân cư ở dưới4m2/người thì chiếm dưới 30%

Ước tính từ 1996-2000, các đô thị cả nước xây dựng được 40 triệu m2 nhà ở.Thực tế đến cuối 2000 cả nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m2, bình quân là7,7 m2/người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m2 nhà ở, bình quân là 6,8 m2/người,

tp Hồ Chí Minh có 33 triệu m2 nhà ở, bình quân là 7,8 m2/người

2.1.2 Về chất lượng nhà ở

Về mặt chất lượng của nhà ở đô thị có thể nói quá thấp Các nhà tập thểnhiều tầng (3-5 tầng) do kinh phí của Nhà nước xây dựng để cấp cho cán bộcông nhân viên đều thiết kế theo tiêu chuẩn rất thấp (4-6m2/người)

Tiêu chuẩn nhà ở cũng được Nhà nước quy định theo chức vụ, mức lương vàsố người trong môt gia đình Vì vậy sau ngày thống nhất đất nước theo số liệuđiều tra về nhà ở trong các đô thị cả nước bình quân là 3,7m2/người Riêng 3thành phố lớn như Hải Phòng đạt 3,2m2/người, thành phố Hà Nội đạt4,0m2/người, thành phố Hồ Chí Minh đạt 5,9m2/người Tiêu chuẩn nhà ở đô thịnhư vậy thấp hơn nhiều so với một số thành phố của các nước trong khu vực vàthế giới trong cùng thời kỳ

Chất lượng nhà ở còn xuống cấp rất nhanh do công tác duy tu, bảo dưỡngkhông được tiến hành thường xuyên, bên cạnh tác động của việc tự cải tạo, thayđổi kết cấu nhà không xin phép của người sử dụng

Tóm lại, nhà ở đô thị do chật hẹp (theo tiêu chuẩn thiết kế là 4m2/người thờibao cấp) nên nhà ở chủ yếu là hộ 1,2 phòng, các khu phụ phần lớn còn chungđụng ( nhà chung cư), chất lượng nhà ở thấp kém ( nhất là nhà ở của tư nhân).Môi trường ở còn rất thấp kém như thiếu ánh sáng, ẩm thấp, nước đọng, xí thiếuvệ sinh

Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng bằng vật liệu bền, nhưng cũngcòn nhiều nhà xây dựng tạm bợ Quá nửa nhà ở đô thị có tuổi thọ trên 50 nămcần được sửa chữa và nâng cấp Nhiều nhà nguy hiểm “ tháp nghiêng” đầy hiểmhọa phải phá đi làm lại Tại Tp Hà Nội có hơn 300 000 m2 nhà hư hỏng nặng,trong đó có 44 trung cư cao tầng bị lún lứt nguy hiểm Tại Tp Hồ Chí Minh cóhơn 1000 000 m2 hư hỏng nặng, trong đó có 105 chung cư cần tháo dỡ xâydựng mới Nhiều hộ sống chen chúc trong một nhà thiếu tiện nghi phục vụ tốithiểu Cơ sở hạ tâng kém chất lượng làm cho đời sống dân cư đô thị gặp khókhăn, môi trường bị ô nhiễm

cán bộ công nhân viên Do đó mà tỉ trọng nhà ở của tư nhân ở các đô thị nhỏthường chiếm cao hơn.

2.1.4 Về giá thuê nhà

Giá thuê nhà thuộc diện nhà sở hữu của Nhà nước hiện nay rất thấp so vớigiá thị trường cũng như so với giá thuê nhà của các nước trên thế giới (ở My,Đức, giá thuê nhà chiếm khoảng 25-30% thu nhập của người dân) Do vậy, Nhànước không có đủ kinh phí để cải tạo, duy tu, bảo dưỡng các nhà ở chung cưhiện nay đang xuống cấp nhanh chóng

2.1.5 Về đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở

Từ sau 1986 đến nay đất nước đổi mới chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chếthị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và phát triển đô thị theo pháp luậtđược khuyến khích để phát huy nguồn vốn của các thành phần kinh tế

Nhất là trong lĩnh vực nhà ở, mọi tổ chức cá nhân được phép xây dựng nhà ởcho mình và kinh doanh phát triển nhà ở nên nhà ở đô thị được phát triển khánhanh

Kể từ năm 1992 trở lại đây, nhất là trong những năm cuối của thập kỷ 90 doNhà nước đổi mới một số chính sách: động viên các nguồn vốn của các thànhphần kinh tế trong nước, khuyến khích đón các nhà đầu tư nước ngoài xây dựngvà phát triển nhà ở từ năm 1995 đến nay tốc độ phát triển nhà ở trong các đô thịở nước ta tăng rất nhanh Nhiều đường phố mới, khu đô thị mới hình thành vàphát triển, số nhà nhiều tầng của dân đã mọc lên ở hai bên phố, làm cho bộ mặt

đô thị khang trang sạch đẹp hơn

Đánh giá chung phát triển đô thị hóa Việt Nam trong giai đoạn vừa qua cónhiều chuyển biến số lượng Năm 1999 cả nước có 629 đô thị đến nay có 772 đôthị, trong đó có 2 đô thị đặc biệt, 15 đô thị loại I, 14 đô thị loại II, 47 đô thị loạiIII, 64 đô thị loại IV và 630 đô thị loại V Trong 6 tháng đầu năm, có TP ThanhHóa nâng lên đô thị loại I, các TP Rạch Giá, TP Bạc Liêu, TP Ninh Bình, TP.Thái Bình nâng lên loại II, 3 đô thị loại V hình thành mới và 1 đô thị (thị trấnCầu Diễn thuộc huyện Từ Liêm cũ sát nhập vào quận mới)

2.2 Thực trạng quản lý nhà ở đô thị hiện nay

Hiện nay có rất nhiều dự án khu đô thị mới, nhà ở thương mại, tạo nhiều quynhà ở mới phục vụ nhu cầu cải thiện điều kiện ở của người dân, tạo cảnh quan

đô thị văn minh, hiện đại Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, qua kiểm tracác dự án khu đô thị, nhà ở cho thấy có rất nhiều hạn chế, bất cập trong quản lýdẫn đến tình trạng thiếu hạ tầng ky thuật, xã hội, sinh hoạt của người dân khôngbảo đảm, những vi phạm không được xử lý triệt để

Quản lý nhà ở và kéo theo đó là đất ở hiện đang còn rất nhiều tồn tại và bấtcập như lấn chiếm đất công để xây dựng nhà ở, xây nhà ở không phép hoặc saiphép( xây dựng sai phép trong năm 2006 vẫn ở mức cao khoảng 34%, tăng hơn22% so với năm 2005), không tuân thủ quy định về quy hoạch kiến trúc, tranhchấp khiếu kiện về nhà đất Nhà nước chưa kiểm soát được việc mua bán nhàđất trên thị trường nhất là nhà ở tư nhân, đã làm cho bộ mặt kiến trúc đườngphố kém hài hòa thống nhất, nguồn thu từ việc mua bán kinh doanh nhà ở bị thấtthoát Đồng thời do Nhà nước thiếu kinh phí để cải tạo nhà chúng cư, tập thể nênnhiều khi công tác quản lý còn bỏ trống,

Việc phê duyệt đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại chưa bám sátchương trình, kế hoạch phát triển nhà ở Nói cách khác, chưa có sự chủ động lậpdanh mục các dự án nhà ở thương mại để công bố gọi đầu tư Thay vào đó, đa sốdự án nhà ở thương mại được chấp thuận dựa trên đề xuất của nhà đầu tư và việclựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án bằng hình thức chỉ định thầu Đã vậy, việcthanh tra, kiểm tra của các cơ quan quản lý nhà nước không được tiến hànhthường xuyên nên chậm phát hiện sai phạm của chủ đầu tư để xử lý sớm, hoặccó phát hiện sai phạm nhưng xử lý không nghiêm, không triệt để

Có một thực tế nữa rất đáng quan ngại là việc thẩm định các dự án nhà ởthương mại chưa quan tâm sâu đến sự phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển

đô thị, các công trình nhà ở chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng ky thuật - xã hộitrong khu vực Nhiều dự án, chủ đầu tư chỉ quan tâm đến nhà ở để bán, dànhphần đất chưa giải phóng mặt bằng cho công trình công cộng, giáo dục, y tế…Hay tình trạng đa số các khu đô thị thiếu trạm xử lý nước thải theo quy hoạch,nước thải xả trực tiếp ra hệ thống thoát nước chung; nắng nóng thiếu nước sinhhoạt, mưa lớn úng ngập cục bộ do thiếu sự kết nối hạ tầng chung của khu vực…Các chính sách về nhà ở thời gian qua ít nhiều đã phát huy tác dụng tích cựctrong trong đời sống của cư dân đô thị, song chúng còn mang tính chất chắp vánhất thời để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở và thường không đống bộ, thốngnhất hoặc chưa hoàn toàn phù hợp với cơ chế kinh tế mới Việc thực hiện chínhsách lại thiếu sự thống nhất giữa các bộ ngành và các địa phương, dẫn tới tìnhtrạng bất quy tắc, luật lệ bị vi phạm, vai trò quản lý của Nhà nước bị giảm sút,gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở trong đô thị Việt Nam Vấn đề quản lý nhànước về nhà ở hiện nay đang là một trong những vấn đề phức tạp, bức xúc vàcần phải có sự đổi mới

2.3 Nguyên nhân

Từ thực trạng nhà ở và quản lý nhà ở tại Việt Nam hiện nay, có thể nhận thấymột số nguyên nhân dẫn đến thực trạng đó, là: