Thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) Bộ xây dựng

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) Bộ xây dựng

Lời nói đầu

Công cuộc đổi mới chuyển đổi nền kinh tế xã hội nớc ta từ nền kinh tế baocấp sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý cuảNhà nớc diễn ra trong những năm gần đây đã và đang thúc đẩy sự phát triểnmạnh mẽ của các đô thị trong cả nớc Mặt khác, sự phát triển của các đô thị lạitạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế xã hội của đất n-

ớc Việc phát triển nhà ở đô thị không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệtvới mỗi gia đình, mà còn là thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hộicủa mỗi nớc, mức sống dân c của mỗi dân tộc

Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của mọi ngời dân trong xã hội Phấn đấu đểmọi gia đình có nhà ở hợp pháp, tiện nghi và diện tích thích hợp là mục tiêuchiến lợc trong việc phát triển kinh tế xã hội của đô thị

Đặc biệt cùng với đời sống kinh tế của mọi tầng lớp dân c đợc nâng lên,nhu cầu cải thiện điều kiện ở, đi lại, vui chơi giải trí của dân c đô thị ngày càngcao, trong khi dân số đô thị tăng nhanh, việc cải thiện và phát triển nhà ở cha đápứng đợc nhu cầu của nhân dân sống trong đô thị dẫn đến sự phát triển ồ ạt, tựphát của nhà ở đô thị tại các thành phố lớn đã phá vỡ quy hoạch đô thị của nhà n -ớc

Việc giảm tình trạng quá tải và nhà ở tại các đô thị đã đặt ra những vấn đềcấp bách đó là: “ Xây dựng nhà ở theo dự án, đặc biệt là nhà ở trong các khu đôthị mới nhằm dãn dân trong khu vực nội thành, mở rộng nôị thành và đáp ứngnhững nhu cầu về nhà ở cho quảng đại tầng lớp nhân dân sống trong đô thị “,nhằm tạo điều kiện thúc đẩy quá trình Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nớc

Để hoàn thiện kiến thức học tập trong nhà trờng và nâng cao hiểu biết vềlĩnh vực nhà ở, nhằm nâng cao trình độ lý luận và thực tiễn trớc khi tốt nghiệp

Qua nghiên cứu thực trạng, thu thập số liệu và với sự hớng dẫn nhiệt tìnhcủa thày giáo PGS-TSKH Lê Đình Thắng cùng các cán bộ Phòng nghiên cứu vàphát triển dự án Tổng Công ty đầu t phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây

Dựng, em đã hoàn thành đề tài: Thực trạng và giải pháp về đầu t“ phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây Dựng ”

Đối tợng nghiên cứu của đề tài là đầu t phát triển nhà ở đô thị trong phạm

vi các dự án của Tổng Công ty thực hiện

Nhà ở nói chung và nhà ở đô thị nói riêng đang là vấn đề nóng bỏng trongmọi vấn đề kinh tế,chính trị, xã hội của đất nớc ta Với mục đích nghiên cứu vàgóp phần nâng cao hoàn thiện kiến thức về vấn đề đầu t phát triển nhà ở, một vấn

đề đang đòi hỏi sự cấp thiết từ mọi phía, đề tài đã làm rõ vai trò nhà ở đô thịtrong đời sống xã hội ở đô thị , đồng thời nêu rõ đợc vai trò của Tổng Công tytrong việc thực hiện các dự án đầu t phát triển nhà ở đô thị

Từ phân tích thực trạng đầu t phát triển nhà ở đô thị của Tổng công ty, đềtài đã rút ra đợc những mặt đợc và cha đợc của của vấn đề đầu t phát triển nhà ở

đô thị của Tổng Công ty, từ đó kiến nghị một số giải pháp cơ bản nhằm thúc đẩy

đầu t phát triển nhà ở đô thị của Tổng Công ty

Các phơng pháp nghiên cứu đề tài mà em đã sử dụng là:

-Phơng pháp nghiên cứu dựa trên những văn bản mang tính pháp quy củanhà nớc nói chung và của các tỉnh thành phố và đơn vị thực hiện nói riêng

-Dựa trên các tài liệu thu thập đợc

-Đề tài đã sử dụng những phơng pháp phân tích tổng hợp, thống kê, sosánh và điều tra hiện trạng

Do điều kiện và thời gian nghiên cứu có hạn, trong chuyên đề này em xinphép đợc trình bày khái quát một số vấn đề đầu t phát triển nhà ở đô thị trongphạm vi dự án các khu đô thị mới do Tổng Công ty đầu t và phát triển nhà và đôthị làm chủ đầu t

Vì khả năng còn hạn chế, nên trong chuyên đề này không tránh khỏi thiếusót nhất định Em mong đợc sự chỉ bảo từ phía các thầy cô giáo trong bộ mônKinh tế và quản lý địa chính

Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung

I Một số vấn đề về đầu t và đầu t phát triển

1 Khái niệm đầu t:

Mỗi cá nhân, tập thể, hơn nữa là một quốc gia muốn đạt đợc bất cứ điều gì,

dù là nhỏ nhất cũng đều phải bỏ ra một cái gì đó để đánh đổi Thể hiện việc nàymọi ngời đều nói rằng :"Phải đầu t" Vậy đầu t đợc hiểu theo nghĩa đầy đủ nhất làgì?

Thuật ngữ " đầu t" (investment), có thể đợc hiểu là " sự bỏ ra", "sự hy sinh"

Từ đó có thể coi "đầu t" là "sự bỏ ra", "sự hy sinh" những gì đó ở hiện tại (tiềncủa, sức lao động, trí tuệ) nhằm đạt đợc những kết quả có lợi trong tơng lai chongời đầu t

2 Đầu t phát triển và vai trò của nó trong nền kinh tế quốc dân.

a- Đầu t phát triển:

Đầu t phát triển là loại đầu t mà ngời có tiền bỏ ra để tiến hành các hoạt độngnhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh

và moại hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao

đời sống của mọi ngời dân trong xã hội

Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ tầng,mua sắm thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dờng đào tạo nguồn nhânlực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sảnnày nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềmlực mới cho nền kinh tế xã hội

Với khái niệm của đầu t phát triển nh trên chắc chắn nó phải có một vai tròvô cùng lớn Đúng vậy đứng trên giác dộ toàn nền kinh tế quốc dân hoặc từngdoanh nghiệp thì đầu t phát triển đều có một vai trò quan trọng và quyết định

b Vai trò của đầu t phát triển

Trên góc độ toàn bộ nền kinh tế đất nớc từ đầu t phát triển có vai trò sau:+ Đầu t vừa tác dụng với tổng cung vừa tác dụng với tổng cầu hàng hoá củanền kinh tế:

Khi tiến hành hoạt động đầu, có một lợng tiền lớn đợc huy động để đa vào luthông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên vật liệu, vật liệu, máy móc thiết

bị, trả tiền dịch vụ, thuê công nhân L àm cho tổng cầu của nền kinh tế ch a có sựthay đổi, sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trờng kéo theo sản lợng cân bằng

tăng lên và giá cả các dầu vào tăng lên Đây chính là tác động ngắn hạn của đầu

t với tổng cầu

Đến khi các thành quả của đầu t phát huy tác dụng các năng lực mới đi vàohoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợngtiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi Đây chính là tác dụng trong dàihạn của đầu t

+ Đầu t tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế :

Do sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với tăng cung

và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mọi sự thay đổi của đầu t , dừ là tăng haygiảm đều cùng một lúc, vừa là yếu tố duy trì sự ổn định, vừa là yếu tố phá vỡ sự

ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia

Khi tăng đầu t sẽ tạo nên nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng cao đờisống của dân c và giảm các tệ nạn xã hội Nhng đồng thời việc tăng đầu t cũngdẫn tới việc gia tăng cầu các yếu tố đầu vào làm tăng giá cả các hàng hoá có liênquan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động , vật t ) đến một mức độ nào

là các quốc gia đang phát triển bớc sang nền kinh tế thị trờng nh Việt Nam Sựtăng giảm thích hợp đầu t cho từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăngtrởng và phát triển kinh tế đất nớc Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu chiến l-

ợc tăng trởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng cần phải có một cơcấu đầu t thích hợp trong từng trờng hợp, từng thời kỳ thực hiện chiến lợc

+ Đầu t tác động đến tăng trởng và phát triển nền kinh tế

Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trởng kinh

tế của một đất nớc trong một thời kỳ phụ thuộc vào tỷ lệ ICOR của mỗi nớc (đó

là hiệu quả vốn đầu t )

ICOR = Vốn đầu t Mức tăng GDP > Mức tăng GDP = Vốn đầu tICOR

Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn đầu t,

sự gia tăng vốn đầu t sẽ tăng GDP nhiều hơn Vì vậy đầu t tác động mạnh tới mứctăng trởng kinh tế

Chỉ tiêu ICOR ở mỗi nớc là khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển kinh

tế , trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu t, trình độ công nghệ, lao động và chínhsách của từng nớc

Đối với các nớc phát triển ICOR thờng lớn từ 5-7 do thừa vốn thiếu lao động,vốn đợc sử dụng nhiều qua sử dụng nhiều công nghệ hiện đại có giá cao, còn ởcác nớc chậm phát triển ICOR thấp từ 2-3 do thiếu vốn thừa lao động nên phải sửdụng nhiều lao động thay thế cho vốn, do sử dụng nhiều công nghệ kém hiện đạivới giá rẻ

Do đó, đối với bất kỳ quốc gia nào muốn tăng trởng nền kinh tế , điều kiệncần thiết phải có vốn đầu t lớn Khi đã có tăng trởng rồi việc tạo ra các tiền đề vềvăn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát triển nền kinh tế xã hộicủa một đất nớc

+ Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Kinh nghiệm các nớc cho thấy, động lực để có thể tăng trởng nhanh với tốc

độ mong muốn từ 9-10% GDP của nền kinh tế là tăng còng đầu t nhằm tạo ra sựphát triển nhanh ở khu vực công nghiệp và dịch vụ và những ngành này có thể

đạt tốc độ tăng trởng cao nhờ sử dụng nhiều tiềm năng vô hạn về trí tuệ con ngời.Khu vực nông-lâm-ng nghiệp do những hạn chế về đất đai về các khả năng sinhhọc, để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5-6% ở ngành này là rất khó khăn

Vì vậy chính sách đầu t của một quốc gia về tập trung chỉ đạo cho ngành kinh

tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành nhằm

đạt đợc tốc độ tăng trởng cao của ngành đó, là động lực thúc đẩy tăng trởng kinh

tế của toàn bộ nền kinh tế

Về cơ cấu vùng lãnh thổ: đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối vềphát triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khỏi tìnhtrạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa thế, kinh

tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn, làm bàn đạp thúc đẩynhững vùng khác cùng phát triển

ở nớc ta vai trò này của đầu t đợc thể hiện rất rõ Để thực hiện công nghiệphoá - hiện đại hoá đất nớc Trong định hớng phát triển ngành và lãnh thổ đã chỉ

rõ là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa bàn rọng điểm

Tập trung đầu t những ngành công nghiệp then chốt, hớng mạnh xuất khẩu,thay thế nhập khẩu có hiệu quả Công nghiệp chế biến và chế tạo, nhất là chế tạomáy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản và ngày càng lớn Công nghiệp nănglợng nhiên liệu đợc u tiên đầu t, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp tạonguyên liệu cơ bản cho quá trình công nghiệp , hiện đại hoá đất nớc nh: xi măng,sắt, thép, hoá chất các công trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt giao thông vận tải vàthông tin liên lạc là nền tảng cho sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lu trong nớc

và với quốc tế đợc u tiên đầu t Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp vàkinh tế nông thôn trong suốt quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Phát huy tối đa lợi thế so sánh trong việc lựa chọn các địa bàn rọng điểm đầu

t, nhằm tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác trong cả nớc, đồngthời hỗ trợ phát triển cúa các vùng xa, hẻo lánh điều kiện sống gặp nhiều khókhăn ba vùng trọng điểm: bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ và 5 tuyến hành lang gắnvới tốc độ tăng trởng vợt trớc gấp 1,5-1,7 lầntốc độ bình quân cả nớcthu hút thêmmột nửa số vốn đầu t cả thời kỳ, đóng góp khoảng 70% mức gia tăng tổng sảnphẩm quốc nội

Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị các cấptheo từng bậc trung tâm của các lãnh thổ có qui mô khác nhau Hệ thống đô thịvừa mang lại chức năng trung tâm tạo vùng vừa là các hạt nhân "ngòi nổ" có sự

Muốn có đợc công nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụng cácthành tựu khoa học trên thế giới qua con đờng chuyển giao công nghệ (mua côngnghệ) dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải có tiền, đồngnghĩa với ự "bỏ ra" tiền, của, trí tuệ- đó là phải đầu t

Nh vậy đầu t sẽ góp phần tăng cờng khă năng khoa học và công nghệ choquốc gia

Đó là 5 vai trò của đầu t trên giác độ kinh tế

Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu t quyết định sự ra đời,tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở.

Chẳng hạn để tạo dựng cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của bất

kỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy mócthiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn với sự hoạt độngtrong một chu kỳ sản xuất cuả các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa tạo ra

Để duy trì hoạt động bình thờng cần cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa chữalớn thay đổi máy móc thiết bị Tất cả các hoạt động đó dều phải có tiền để thựchiện các hoạt động trên Do vậy nói rằng đầu t quyết định sự ra đời và phát triểncủa mỗi cơ sở sản xuất kinh doanh

3 Vốn và nguồn đầu t

Từ khái niệm đầu t tới vai trò của đầu t phát triển ta biết rằng muốn tiến hànhhoạt động đầu t đều phải có vốn, vậy vốn đầu t là gì? Theo nguồn hình thành vàmục tiêu sử dụng vốn đầu t đợc hiểu nh sau:

Vốn đầu t là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch

vụ, là tiền tiết kiệm của dân và đựơc huy động từ các nguồn khác đợc đa vảo sửdụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo ratiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội

Vốn đầu t đợc huy động từ hai nguồn: nguồn vốn trong nớc và nguồn vốn nớcngoài

a - Nguồn vốn trong nớc bao gồm:

Vốn tích luỹ từ ngân sách nhà nớc Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết kiệm củangân sách nhà nớc

Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà có

tỷ lệ tích luỹ ngân sách nhà nớc cao hay thấp

Đối với một quốc gia nguồn vốn này có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết

định sự ra đời tồn tại của các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá,trình độ quản lý, nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển củacác doanh nghiệp quốc doanh

Với các vai trò rất quan trọng của vốn ngân sách nhà nớc nh vậy Nớc ta donhiều năm luôn thâm hụt ngân sách, vay nợ nớc ngoài cùng với chính sách tự cấp

tự túc trong nhiều năm Ngân sách nhà nớcgánh chịu tất cả, do vậy việc đầu t dàntrải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hởng đến hiệu quả đầu t không cao Kể từ khi cácchính sách mới đợc áp dụng, nhất là các doanh nghiệp quốc doanh đợc phép cổphần hoá vốn ngân sách nhà nớc đợc tập trung đầu t hơn vào các lĩnh vực mà

ngoài nhà nớc ra không ai có thể đầu t đợc đó là các công trình phúc lợi xã hội đãnêu trên.

Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nớc (bao gồm doanh nghiệpquốc doanh và doanh nghiệp ngoài quốc doanh) Nguồn gốc của vốn này là từ lợinhuận để lại không chia của mọi doanh nghiệp nó tạo điều kiện cho các doanhnghiệp thực hiện thêm các hoạt động đầu t mới khác tạo cho các doanh nghiệp vịthé vuững chắc bâừng chímh khả năng của mình ở các nớc phát triển sự lớnmạnh của nhiều công ty, tổng công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ

đứng vững chắc trên trờng quốc tế bằng tiềm lực tích luỹ của họ

Việt Nam bớc sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lợng các doanh nghiệptăng lên đáng kể Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có tiềm lực kém,nhất là các doanh nghiệp quốc doanh Chứng minh là vốn đối ứng của bên ViệtNam khi tham gia liên doanh với nớc ngoài đều chiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu làtiền sử dụng đất, khi thực hiện một hoạt động đầu t mới đều phải vay mợn quánhiều, dẫn tới khi gặp sự cố bất thờng đem tới nhiều thiệt hại

Nhận thức rõ đựoc tầm quan trọng của nguồn vốn này, nhà nớc ta đã banhành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nớc tăngtiềm lực sản xuất kinh doanh từ đó tăng tích luỹ

Nguồn vốn huy động trong dân c: Đó là vốn nhàn rỗi của dân c dới dạng tiếtkiệm cất giữ cá nhân gia đình, không đa vào lu thông Đối với những cá nhân, gia

đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì lợng tiền vốn có thể là rất lớn nếuhuy động đợc Nguồn vốn từ dân c nếu nhà nớc huy động đợc qua hệ thống ngânhàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho nhà nứơc hỗ trợ đầu t tới cácdoanh nghiệp thông qua kênh tín dụng

Ngoài ra vốn nhàn dõi của dân c đợc đa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp quaviệc tham gia đầu t cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh dịch vụ đợc phéphuy động từ dân c với hình thức cổ đông hoặc khách hàng

Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính sách,luật pháp, tác động tới tâm lý an toàn của ngời dân

Hiện nay, nớc ta theo dự đoán lợng tiền nhàn rỗi của dân c còn rất lớn lênviệc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút đợc nếu cónhiều biện pháp phù hợp kích thích sự "bỏ tiền ra" (đầu t ) của dân c

b - Vốn huy động từ nớc ngoài

Bao gồm vốn đầu t gián tiếp và vốn đầu t trực tiếp:

+, Vốn đầu t gián tiếp: là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chứcphi chính phủ đợc thực hiện dới các hình thức khác nahu là viện trợ hoàn lại vàviện trợ không hoàn lại, cho vai u đãi với thời hạn dài và lãi xuất thấp, kể cả vaytheo hình thức thông thờng.

Một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tai dới hình thức ODA - Việntrợ phát triển chính thức của các nớc công nghiệp phát triển Vốn đầu t gián tiếpthờnh lớn, cho nên có tác dụng mạnh đối với giải quyết dứt điểm các nhu cầuphát triển kinh tế-xã hội của nớc nhận đầu t Tuy nhiên tiếp nhận vốn đầu t giántiếp thờng gắn với sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng chất nếukhông sử dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay.+, Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI): là vốn của các doanh nghiệp và cá nhânnớc ngoài đầu t sang nớc khác và trực tiếp quản lý và tham gia quản lý quá trình

sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết dứt điểmtừng vấn đề kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t Tuy nhiên với vốn đầu t trực tiếp

từ nớc ngoài, nớc nhận đầu t không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc côngnghệ (do ngời đầu t mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bịcấm xuất theo con đờng ngoại thơng, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận, nớc nhận

đầu t học tập đợc kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công nghiệpcủa nớc ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên trờng quốc tế Nớc nhận đầu t trực tiếpphải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốncủa họ Vì vậy có quan điểm cho rằng đầu t nớc ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyêncủa nớc nhận đầu t

II kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu t

1 Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu t

1.1 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu t

Kết quả của hoạt động đầu t là những biểu hiện của mục tiêu đầu t dới dạngcác lợi ích cụ thể, có định lợng đạt đợc từ các hoạt động khác nhau của dự án Đó

là những gì có thể cân đo đong đếm đợc nh số sản phẩm tiêu thụ, số nguyên liệu

đã tiêu thụ, số tài sản cố định huy động đợc Đó cũng có thể là những chỉ tiêuphản ánh mặt chất lợng có tính chất định tính nh chất lợng sản phẩm, uy tín củadoanh nghiệp kết quả cần đạt bao giờ cũng là mục tiêu của việc thực hiện dự

án

Việc phân tích, đánh giá kết quả của hoạt động đầu t là việc định lợng, tínhtoán, đo đạc những gì đạt đợc khi thực hiện công cuộc đầu t Có thể đợc biểu hiện

bằng chỉ tiêu hiện vật hay giá trị Trong quá trình đánh giá này không hề có sự sosánh, có thể một công cuộc đầu t đạt đợc kết quả rất lớn nhng không có nghĩa nó

đạt đợc hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủ để bù đắp lại khoản chiphí đã bỏ ra để đạt đợc nó Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu t chỉ đơn thuầncho biết dự án đạt đợc những gì mà khôntg có ý nghĩa trong việc đánh giá, lựachọn dự án

1.2 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu t

a Khái niệm.

Hiệu quả tài chính (Etc) của hoạt động đầu t là mức độ đáp ứng nhu cầu pháttriển hoạt động sản xuất kinh doanh dich vụ và nâng cao đời sống của ngời lao

động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu t mà cơ sở

đã sử dụng so với các kỳ khác hoặc so với định mức chung

Etc = Các kết quả mà cơ sở thu đợc do thực hiện đầu t

Số vốn đầu t mà cơ sở đã thực hiện để tạo ra các kết quả trên

Etc đợc coi là có hiệu quả khi Etc > Etco

Etco là chỉ tiêu hiệu quả tài chính định mức

Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu t phản ánh trìn độ lợi dụngcác nguồn lực đeer đạt đợc các mục tiêu đã định Khi phân tích hiệu quả ngời ta

sử dụng kết quả đạt đợc và chi phí bỏ ra để đánh giá Thực chất là sự so sánh giữanhững gì đạt đợc và những gì bỏ ra Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhấtgiữa kết quả và hiệu quả đầu t

Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu t là việc nghiên cứu, đánh giákhả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t Đó là việc tổnghợp, phân tích các thông tin về thị trờng, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra và

đặc biệt là lợi nhuận thu đợc

b ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu t

Việc phân tích tài chính đợc thực hiện trớc khi tiến hành hoạt động đầu t nhằmxác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu t tử quan điểm củachủ đầu t hoặc những ngời hởnglợi nhuận dự án Từ đó đa ra quuyết định đầu t

và là cơ sở để các cơ quancó thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra quyết địnhcho phép đầu t, tài trợ hay cho vay vốn

Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp cácthông tin quản lý cho những ngời sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài dự án.Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội

Đánh giá khả năng phát triển tối đa hoá lợi nhuận, tối đa hoá giá trị xí nghiệp,

đánh giá khả năng thanh toán, khả năng trả nợ hiện tạ và tơng lai của doanhnghiệp

1.3 Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế-xã hội dự án đầu t

a Bản chất.

Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-xã hộinhận đợc với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến hànhcông việc đầu t Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phảitrả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích

do đầu t mang lại cho toàn bộ nền kinh tế

Lợi ích mà xã hội thu đợc là sự đáp ứng của đầu t đối với việc thực hiện cácmục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế Nhng sự đáp ứng này có thể đợc xemxét mang tính chất định tính hay định lợng Chi phí mà xã hội phải gánh chịu baogồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hộidành cho đầu t thay vì sử dụng vào mục đích khác trong tơng lai không xa

Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế xã hội đợc xem xéttrên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hoá phúclợi xã hội Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội hoạt động đầu t,

đối với nhà nớc là xác định vị trí của đầu t trong kế hoạch phát triển kinh tế xãhội, tức là xem xét việc thực hiện đầu t đóng góp gì cho việc thực hiện kế hoạchphát triển kinh tế quốc dân

Tuy nhiên khi đứng trên giác độ nhà đầu t thì việc phân tích kinh tế xã hội của

đầu t chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án đợc chấp nhận và đợc thựchiện thuận lợi

b ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế xã hội dự án đầu t

Mục đích chủ yếu của nhà đầu t chính là lợi nhuận Lợi nhuận càng cao thì cànghấp dẫn nhà đầu t Tuy nhiên khi xem xét trên giác độ toàn xã hội thì không phảihoạt động đầu t nào đem lại lợi nhận cao cho nhà đầu t đều mang lại lợi ích vềmặt kinh tế xã hội Do đó phải xem xét tới lợi ich kinh tế xã hội của DAĐT

Đối với nhà đầu t phân tích kinh tế xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết phục cáccơ quan có thẩm quyền chấp nhận dự án, thuyết phục các ngân hàng, các tổ chứcquốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án Đối với nhà nớc đây làcăn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu t Đối với các ngân hàng haycác cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho vay, có tài trợ cho

dự án hay không, nếu không chứng minh đợc hiệu quae xã hội thì họ sẽ không tàitrợ.

2 Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu t

Kết quả của hoạt động đầu t đợc thể hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc thực hiện,

ở các tài sản cố định (TSCĐ) đợc huy động hay năng lực sản xuất kinh doanhphục vụ tăng thêm

2.1 Khối lợng vốn đầu t thực hiện

Xét về mặt giá trị

Khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt

động của các công cuộc đầu t, bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t,xây dựng nhà của và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đật máy móc thiết bị đểtiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết

kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đã duyệt

Đối với các dự án đầu t xây dựng hoặc lắp đặt do ngân sánh nhà nớc tài trợ, để sốvốn đã chi đợc tính vào khối lợng vốn đầu t thực hiện thì các kết quả của quátrình đầu t đợc tính theo phơng pháp đơn giá với công thức sau:

Trong đó:

IV: mức vốn đầu t thực hiện

Qi: Khối lợng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn

Pi: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lợng công việc i

Cin: Phụ phí bao gồm những chi phí cha đợc tính trong đơn giá dự toán Cin

đợc quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó đợc phân biệt theo từngcông trình và từng khu vực lãnh thổ đất nớc

W : Lãi định mức, đợc nhà nớc quy định theo tỷ lệ % so với giá thành dựtoán hoặc giá trị dự toán của khối lợng công việc hoàn thành

Đối với công tác mua sắm trang thiết bị máy móc

+ Đối với những trang thiết bị cần lắp

IV=Giá mua+Chi phí vận chuyển+ Chi phí bảo quản cho đến khi giao lắp+, Đối với những trang thiết bị không cần lắp

IV=Giá mua+Chi phí vận chuyểnđến kho và nhập kho

W C P Q

i i i

 1

.

W C P Q

i i i

 1

.

Xét về mặt hiện vật.

Vốn đầu t xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp đợc chuyển hoáthành các công trình và các hạng mục công trình thực chất là nhà cửa, các hạngmục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn máy đã lắp xong, các linh kiện cấukiện đợc tạo ra ngay tại công trình

2.2 TSCĐ huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm.

TSCĐ huy động là công trình hay hạng mục công trình đối tợng xây dựng

có khả năng phát huy tác dụng độc lập, đã kết thúc quá trình xây dựng mua sắm,

đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng

Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất phục

vụ của các TSCĐ đã đợc huy động vào sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiếnhành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự án đầu t

Các TSCĐ đợc huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là cácsản phẩm cuối cùng của công cuộc đầu t, chúng có thể đợc biểu hiện bằng tiềnhoặc bằng hiện vật

Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật nh số lợng các TSCĐ đợc huy động,công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ đợc huy động, mức tiêudùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian

Công thức tính TSCĐ huy động đợc của một dự án đầu t :

F=IVO - CTrong đó:

F: Giá trị TSCĐ đợc huy động

IVO: Vốn đầu t đã thực hiện của các đối tợng, hạng mục công trình đã đợchuy động

C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm:

- Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đa vào hoạt

động ngay khi công trình đợc xây xong

- Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí chi chuẩn bị sản xuất, chuẩn bịxây dựng

- Chi phí di chuyển máy thi công, chi phí mua sắm công cụ, dụng cụ không đủtiêu chuẩn là TSCĐ

2.3 Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt đợc kết quả cuối cùng trong số vốn đầu t

đã đợc thực hiện

Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị TSCĐ huy

động đựoc lớn, cũng đồng nghĩa với dự án là dự án mang tính vững chắc cao

- IVO : Vốn đầu t đã thực hiện

- F : Giá trị TSCĐ huy độngChỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhng phải luôn luôn >1 thfi mới đảm bảocho hoạt động đầu t ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của hoạt

động đầu t thuận lợi

3 Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t.

Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu t dựa trên các báo cáo tàichính của công ty về tình hình hoạt động tài chính tại công ty Trong quá trìnhphân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời gian của tiền bởi vìcác kết quả do hoạt động đầu t đem lại rất đa dạng và trong một thời gian dài,trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian

3.1 Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần

Chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án Đây là lợi nhuận dễ ănchia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp các chỉ tiêu này càng lớn càngtốt

Công thức chung: W = Doanh thu thuần - Chi phí các loại

Trong đó W: Lợi nhuận thuần

Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế

Chi phí các loại bao gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng

Chỉ tiêu này có thể tính cho một năm, tính bình quân từng năm hoặc cả đời dự án.Khi tính cho cả đời dự án thì cần chuyển giá trị các khoản thu, chi về cùng mộtmặt bằng thời gian hiện tại hoặc tơng lai Công thức tính cho cả đời dự án ngoàicách sử dụng công thức chung trên còn có thể sử dụng công thức sau:

Trong đó NPV : Giá trị hiệntai thuần của cả đời DA

Bi: Lợi ích trong năm i

Ci: Chi phí trong năm i

i n

B NPV

) 1 (

1 )

1 (

1

pv V

n i ipv SV I

W RR







 0 0

1/(1+r)i : Hệ số chiết khấu, dùng để tính chuyển các khoản tiền

từ giá trị mặt bằng ở năm i về giá trị mặt bằng hiện tại năm 0 Chỉ tiêu này thờng

đợc sử dụng làm cơ sở để so sánh quy mô lợi ích giữa các dự án

Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thầu để đành giá dự án cần phải chú ý một vài

điểm sau:

Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừnhau trong trờng hợp có nhiều dự án và có tổng vốn đầu t bằng nhau Song trongtrờng hợp các dự án có quy mô và thời gian hoạt động không bằng nhau thì chỉtiêu này cho thấy sẽ có những nhiệc điểm của nó

Chỉ tiêu này rất nhảy cảm với lãi suất, khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh hởng lớn tớilợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo

3.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn

a/ Tỷ xuất lợi nhuận doanh thu

Chỉ tiêu này cho biết tỷ lệ lợi nhuận trong mỗi đồng doanh thu nhận đợc từ

dự án Tỷ xuất lợi nhuận doanh thu bình quân của cả đời dự án đợc dùng để sosánh các dự án

Trong đó Wpv : Lợi nhuận sau thuế bình quân quy về hiện tại

Opv: Doanh thu thuần bình quân quy về hiện tại

Chỉ tiêu này còn có thể tính cho từng năm để so sánh các năm hoạt độngcủa đời dự án

b, Tỷ xuất lợi nhuận vốn đầu t

Chỉ tiêu này áp dụng cho mọi dự án sản xuất kinh doanh phản ánh mứcsinh lời trên một đồng vốn đầu t của dự án và mức thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuậnthuần hàng năm

Tính cho toàn bộ công cuộc đầu t : RR = NPV/Iov

Trong đó NPV: Tổng thu nhập thuần cả đời dự án quy về thời

điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động

: Tổng lợi nhuận thuần cả đời dự án quy về thời điểm dự án bắt đầu đi

vào hoạt động

pv

pv opv

O W

r 

SVpv: Giá trị thanh lý tính theo mặt bằng thời gian khi dự án bắt đầu hoạt động.

Iv0: tổng vốn đầu t thực hiện tính đến thời điểm các kết quả đầu t bắt đầu phát haytác dụng

Có thể tính chỉ tiêu này cho từng năm hoặc tính bình quân cả đời dự án

RR càng lớn càng tốt Các hệ số này phản ánh mức độ lợi nhuận thuần thu đợc từmột đơn vị vốn đầu t vì vậy nó càng lớn chứng tỏ tính hiệu quả của hoạt động đầu

t càng cao

c) số lần quay vòng của vốn lu động.

Vốn lu động là một bộ phận của vốn đầu t Vốn lu dộng quay càng nhanhcàng cần cần ít vốn và tiết kiệm đợc nhiều vốn đầu t và nếu các điều kiện kháckhông đổi thì tỷ suất sinh lời của vốn đâu t càng ca Chỉ tiêu này càng lớn càngchứng tỏ việc sử dụng vốn càng có hiệu quả, đồng vốn quay vòng nhanh

Tính cho một năm

L wci = Oi/Wci

Trong đó:

Oi: là doanh thu thuần năm i

Wci: là vốn lao động bình quân năm i

3.3 Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu t.

Là thời gian mà các kết quả của các quá trình đầu t cần hoạt động để cóthể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra

a) Thời gian thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần:

Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuẫn thu đợc hàng năm để dủhoàn trả số vốn đầu t ban đầu

Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân cả đời dự án:

T = Iro/WpvChỉ tiêu này đợc dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu t giữa các dự

án và chỉ tính trong nghiên cứu khả thi

Thời hạn thu hồi vốn dầu t theo tổng lợi nhuận thuần cộng dần:

 Wipv   IroTính theo phơng án trừ dần:

Ivot - Wt   0Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên khinào thì thu hết đủ vốn

b) Tời hạn thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuận thuần và khấu hao:

Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn Khấu hao đợc tính vào chi phísản xuất, cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỷ lệ nghịch Tính thờihạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy đợc đầy đủ hơn khảnăng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận cao, trích khấuhao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn Nhà đầu t phải lựa chọn phơngpháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trớc khi kết thúc đời kinh tế của

dự án hoặc trớc khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ thuật: lai vừa đạt mức giáthành sản phẩm không quá cao

Chỉ tiêu này đợc tính tơng tự nh chỉ tiêu trên, chỉ tiêu khác là ngoài lợinhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tơng ứng

Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phơng án đầu t an toàn Tơng đối để tínhtoán, có thể că cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán đợc Quy mô của dự án

Nhợc điểm: Không đánh giá đợc quy mô lợi ích mà dự án mang lại

3.4 Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).

Là tỷ suất lợi nhuận mà nếu đợc sử dụng để tính chuyển các khoản thu, chicủa toàn bộ cuộc đầu t về cùng mộ mặt bằng thời gian sẽ làm cho tổng thu bằngtổng chi Công cuộc đâuf t đợc coi là hiệu quả khi IRR>/ IRRđm IRRđm có thể

là sản xuất vốn vay, có thể là tỷ suất lợi nhuận định mức do nhà nớc quy

định nếu vốn đầu t do NSMN cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn

tự có để đầu t vào dự án khác Công thức sau đây thể hiện bản chất củaIRR

NPV =  (Bi/(1+IRR)i) -  Ci/(1+IRR)i =0

Hay: NPV = (Bi - Ci)/(1+IRR)i = 0

Trong đó:

Bi: Giá trị thu nhập năm i

Ci: Giá trị chi phí năm i

*Ưu điểm:

Cho biết tại mức sản xuất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấpnhận đợc và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đẵ hoàn vốn (Lãi suất

mà tự bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu t)

Không cần sử dụng hoặc xác định tỷ suất chiết khấu

Cho phép lựa chọn phơng án có IRR cao nhất

*Nhợc điểm:

Không đánh giá đợc quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự ánmang lại.

Khi đồng tiền thay đổi nhều, NPV có thể đỏi dấu nhiều lần sẽ cónhiều giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bọ thíchhợp để đánh giá lựa chọn dự án

Việc tính IRR chỉ thực hiện đợc khi có ít nhất một giá trị NPV>0

Nh vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lời cho dù mức lãi suất có lớn,NPV luôn dơng thì không thể tính đợc IRR

3.5 Chỉ tiêu điều hoà vốn

Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó mức doanh thu vừa đủ trang trải mọiphí tổn Phân tích điểm hoà vốn sẽ cung cấp những thông tin cần thiết về l-ợng sản phẩm cần tiêu thụ, doanh thu cần đạt đợc đủ để có thể hoàn lại đợc

số chi phí dã bỏ ra từ đầu dự án Phân tích điểm hoà vốn còn chỉ ra ng ỡngdoanh thu không bị lỗ, để xác định quy mô đầu t, quy mô sản xuất, nhằm

đạt đợc những lợi nhuận mong muốn Đẻ xác định điểm hoà vốn cần chialà: Chi phí cố định và chi phí biến đổi

Chi phí cố định(định phí): Làg chi phí không thay đổi hoặc thay đổikhông đáng kể khi sản lợng thay đổi bao gồm: Khấu hao TSCĐ tiền thuế,lãi vay, chi phí quản lý

Chi phí biến đổi (biến phí): Là loại chi phí thay đổi tỷ lệ thuận với sựthay đổi của sản lợng bao gồm: Vật t nhân công trực tiếp, lãi vay vốn lu

Trong thực tế, các sản phẩm khác nhau đợc bán theo các giá cả khácnhau, với mức giá thì sản lợng doanh thu hoà vốn sẽ khác nhau Từ đây việcphân tích điểm hoà vốn trở lên phức tạp.

Trong quá trình phát triển và đầu t mở rộng doanh nghiệp thì định phí

và biến phí đều thay đổi theo các thơì kỳ khác nhau, khi đó điểm hoà vốn sẽthay đổi theo và lúc này điểm hoà vốn sẽ không còn là chỉ tyêu đánh giá tối

u nữa

3.6 Phân tích bất định.

Tuổi thọ của một dự án thờng rát dài và khi dự án đợc soạn thảo trêncơ sở những giả định nên không thể tính đợc các tình huống bbất trắc có thểxảy ra thì việc phân tích bất định là cần thiết Đó là việc giả định về một sốrủi do mà dự án có thẻ sẽ gặp phải tính toán lại các chỉ tiêu chi phí Nếu

dự án vấn có hiệu quả thì dự án là vững chắc, ngợc lại thì phải có biện phápchống rủi ro hoặc loại bỏ dự án

Phân tích độ nhạy của dự án

Do thực chất là việc xác định mối quan hệ động giữa các yếu tố, trêncơ sở đó đánh giá lại các chỉ tiêu hiệu quả NPV, IRR, T, x Khi các yếu tốtác động đến dự án thay đổi, chỉ tiêu nào thay đổi nhiều nhất thì so với sựthay đổi của một yếu tố nào đó thì ta nói rằng chỉ tiêu đos nhạy cảm nhất

đối với yếu tố đó Khi đó yếu tố đó cần đợc quản lý theo dõi chặt chẽ đẻphòng ngừa rủi ro Để biểu hiện rõ hơn sự phụ thuộc vào các yếu tố biến đổingời ta sử dụng hệ số nhạy cảm:

IRR= IRR- IRR2

i

Ki *IRR

Trong đó: IRR: là hệ số nhạy cảm của IRR với yếu tố thay đổi

IRR: Là hệ số hoà vốn nội bộ khi các yếu tố khác cha thay đổi

Ki: Là % thay đỏi của yếu tố i

IRR : Cho biết khi yếu tố i thay đổi 1% thì IRR thay đổi bao nhiêu

%

Đối với các chỉ tiêu tài chính khác khi phân tích độ nhạy cũng cũng có thể tính

hệ số nhạy cảm theo theo cách tơng tự nh trên

4 Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.

Ngời ta sử dụng các chr tiêu sau để phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án

đầu t

4.1 Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng(giá trị gia tăng ).

Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án sinh ra vàgiá trị gia tăng gián tiếp là những giá trị gia tăng thu đợc từ các dự án trên đời.Thông thờng rất khó tiính toán định hớng đợc các giá trị gia tăng gián tiếp Giátrị gia tăng trực tiếp có thể đợc tính toán theo nh sau:

GTGTTT = Lãi ròng + Lơng + Thuế + Các khoản nợ - Trợ giá, bù giá

4.2 Việc làm và thu nhập của ngời lao động

Số lao động có việc làm: bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và sốlao động có việc làm ở các dự án liên đới Việc xác định số lao động có việc làmgián tiếp cũng rất khó khăn

Thu nhập của ngời lao động: là tổng số lợng mà toàn bộ số lao động cóviệc làm từ dự án nhận đợc cùng các khoản trợ cấp khác

4.4 Một số lợi ích đầu t xã hội khác thu đợc từ việc thực hiện dự án.

Việc thực hiện dự án đầu t có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ quảnhoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp phầnphát triển địa phơng tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều chỉnh cơ cấukinh tế, góp phần thực hiện chủ trơng phát triển của Nhà nớc chỉ các chỉ tiêunày không thể định lợng đợc nhng không thể không tính tới chúng

Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả, hiệu quả hoạt động đầu t là quantrọng và rất cần thiết với mọi công cuộc đầu t

III Sự cần thiết phải phát triển nhà ở đô thị:

1 Khái niệm về nhà ở đô thị:

Ăn, ở, mặc, đi lại, chữa bệnh, học hành, giải trí đều là những nhu cầucơ bản, không thể thiếu đợc của con ngời.Chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội đến

năm 2000 và từ năm 2010 và đến 2020 của nớc ta đề ra mục tiêu "Cải thiện đờisống của nhân dân và cải thiện chỗ ở" Chỗ ở có nghĩa rộng hơn nhà ở, nó baogồm cả các tiện nghi trong nhà, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trờngsống của khu vực dân c.

Chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con ngời, là nguyệnvọng chính đáng của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn lựccon ngời Đó là sự biểu hiện cụ thể của những thành tựu đạt đợc trong quá trìnhphát triển kinh tế -xã hội nhằm mục tiêu "Dân giầu, nớc mạnh, xã hội công bằng,văn minh "

Nhà ở đô thị là một loại hàng tiêu dùng sinh hoạt cơ bản nhng có những

đặc điểm khác với loại hàng tiêu dùng sinh hoạt khác là:

Lợng đầu t một lần lớn, giá cả (tiền thuế, giá bán) tơng đối cao, ngời cungứng nhà ở đô thị cần chuẩn bị một khoản tiền lớn, suy xét cẩn thận, hiệu quả đầu

t và rủi ro có thể phải gánh chịu; ngời tiêu dùng nhà ở dân c nói chung, để có đợcquyền sở hữu, hoặc quyền sử dụng nhà ở đô thị cần phải chi ra một số tiền rất lớn

để mua so với các loại hàng tiêu dùng khác

Là bất động sản, thời gian sử dụng tơng đối dài

Nhà ở đô thị không thể di động và đợc sử dụng trong một thời gian dài, nókhông giống hàng hoá nói chung có thể đa đến bán khắp mọi nơi, cũng không thểtuỳ tiện thay đổi cũ mới nh các loại hàng tiêu dùng khác Vì vậy làm cho ngờisản xuất kinh doanh và ngời tiêu dùng phải suy nghĩ chu đáo

Đặt trên mặt đất cùng với đất cấu thành một chỉnh thể Công đoạn kiếntrúc, số tầng và kiến trúc tiêu chuẩn chất lợng kiến trúc cần phải tuân theo cácquy định bố trí quy hoạch đô thị, giá thành, giá các lợi nhuận và tiền thuế chịu

ảnh hởng của quỹ đất và điều kiện địa lý

Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân, vừa là một hộ trong khu nhà ở đô thị cótính xã hội tơng đối lớn

Đặc biệt: Là thiết bị phục vụ công cộng trong đô thị ngày càng nhiều, đểduy trì sự sống hoà thuận láng giềng, mặc dù nhà ở là tài sản sở hữu cá nhâncũng không thể tuỳ tiện làm theo mong muốn riêng của từng ngời

Khi đợc pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai Trờng hợpnhà ở đô thị còn cha đợc pháp luật thừa nhận, vừa lu thông của nó chỉ diễn ra trênthị trờng ngầm, nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Nhà nớc

2 Vai trò của nhà ở đô thị.

Nhà ở đô thị là kiến trúc c trú mà con ngời dùng để ở trong một thời giandài theo đơn vị sinh hoạt gia đình trong đô thị Đó là một trong những điều kiệnvật chất rất cơ bản của sự sinh tồn của dân c đô thị, đồng thời cũng là điều kiệnvật chất quan trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế - xã hội trong đô thị.

Nhà ở đô thị là chủ thể của kiến trúc đô thị, xây dựng nhà ở đô thị là bộphận cấu thành quan trọng của xây dựng cơ bản đô thị Vấn đề nhà ở đô thị làmột vấn đề quan trọng của đô thị

Vai trò của nhà ở đô thị trong sự phát triển kinh tế xã hội đô thị chủ yếu đ

Tái sản xuất sức lao động đô thị bao gồm tái sản xuất bản thân ngời lao

động của sự sinh tồn, phát triển của ngời lao động thế hệ sau Vì vậy phải duy trìsinh mệnh và sự phát triển thể lực, trí lực của ngời lao động và thế hệ sau, phải

đảm bảo các t liệu sinh hoạt thiết yếu về ăn, mặc, ở

Nhà ở đô thị với tính cách là hàng tiêu dùng cá nhân là t liệu sinh hoạt cơbản tối cần thiết cho sự sinh tồn của những con ngời trong đô thị Toàn bộ sảnxuất xã hội và toàn bộ ngời lao động đô thị đều cần phải có nhà ở

Nhà ở đô thị không chỉ là t liệu sinh tồn, mà còn là t liệu hởng thụ và t liệuphát triển, nó cần đợc không ngừng tăng lên, nâng cao về số lợng và chất lợng,làm cho ngời lao động và thế hệ sau sống yên vui và phát triển thể lực, trí lực

Trong tình hình đó, nhà ở đô thị không chỉ đảm bảo cho sự sinh tồn củangời lao động và sự kéo dài của thế hệ sau, mà còn có ý nghĩa quan trọng đối vớiviệc nâng cao chất lợng sức lao động

Nhà ở đô thị không chỉ là một loại t liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sốngdân c đô thị, mà cũng là điều kiện vật chất để kinh tế đô thị cá thể có thể tiếnhành bình thờng và phát triển có hiệu quả Xét từ góc độ vi mô nhà ở của côngnhân viên chức doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc, ảnh hởng trực tiếp đến độdài thời gian đi trên đờng đến nơi làm việc và mức hao phí thể lực của họ, do đó

mà ảnh hởng đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp Điều kiện c trú dan c tốt

hay sấu, không chỉ liên quan đến tái sản suất sức lao động mà còn tác động trựctiếp đến tính tích cực sản xuất của ngời lao động.

Xét từ góc độ vi mô, nhà ở đô thị có vai trò khác quan trọng trng quá trìnhtái sản xuất của đô thị Sự sản xuất nhà ở đô thị trực tiếp chế ớc sự phát triển củangành công nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng.Thông thờng trong giá thành sản phẩm xây dựng , 70% là giá trị chuyển diện củavật liệu, thiét bị máy móc xây dựng có quan hệ với sản phẩm của hơn 50 ngànhcông nghiệp và vật liệu xây dựng, cơ khí, luyện kim, hoá chất

Hàng hoá nhà ở đô thị và mở rộng nhà ở đô thị, sẽ làm cho tổng sản phẩmxã hội của đô thị tăng lên nhanh chóng, đẫn đến làm thay đổi kết cấu lu thônghàng đô thị, giảm bớt áp lực của thị trờng đối với các loại hàng hoá không thuộc

về nhà ở

Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hởng đến sinh hoạt xã hội

và điều chỉnh quan hệ xã hội đô thị Vai trò của nhà ở đô thị đợc thể hiện thôngqua số lợng, kết cấu hình thức và bố cục của nhà ở đô thị, số lợng nhà ở đô thịkhông chỉ ảnh hởng đến sự biến đổi kết cấu gia đình dân đô thị, kéo dài hoặctăng nhanh quá trình phân ly của gia đình mới , mà còn ảnh hởng đến thời kỳ kếthôn của thành viên trong độ tuổi thích hợp, nõ trở thành một vấn đề xã hội to lớn

Mức độ hợp lý của số lợng và kết cấu nhà ở đô thị ảnh hởng đến nguyêntắc luân lý và trạng thái tâm lý của thành viên

Hình thức xây dựng của nhà ở đô thị còn quy định hình thức c trú của dân

c, ảnh hởng đến quan hệ láng giềng và giao lu tình cảm giữa những con ngời Bốcục nhà ở ảnh hởng trực tiếp đến bộ mặt đô thị, giao thông đô thị và tình hình sửdụng đất đô thị

Nói chung là nhà ở đô thị với t cách là một loại t liệu vật chất, vừa phục vụcho quá trình sinh hoạt của con ngời vừa có tác dụng đối với sản phẩm vật chất,vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần Điều đó quyết định sự phát triển củanhà ở đô thị càn phải phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, chỉ có

nh vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng bền vững của kinh tế xãhội đô thị

Qua đó, cho thấy nhà ở tại các đô thị có tầm quan trọng nh thế nào đối vớimỗi ngời dân ở các đô thị mà còn thể hiện cả tầm quan trọng trong các lĩnh vựckinh tế, xã hội Nhà ở thể hiện là một trong những tiêu chuẩn làm thớc đo phản

ánh trình độ phát triển ở các đô thị và ở mỗi quốc gia

3 Sự cần thiết phải phát triển nhà ở đô thị:

Từ xa xa con ngời đã lấy hang động làm nơi c trú để tránh thời tiết thiênnhên khắc nghiệt nh ma nắng, giông,bão …và tự bảo vệ mình chống lạI các loàIvà tự bảo vệ mình chống lạI các loàIthú dữ Xã hội loàI ngời đã trải qua các thời kỳ nô lệ, phong kiến, lối sống từ dumục sang định canh định c…và tự bảo vệ mình chống lạI các loàIcho đến nay nhà ở luôn gắn bó với con ngời qua cácthời đại.

Dân tộc Việt Nam đã trảI qua hàng ngàn năm sống dới những máI nhàtranh mộc mạc, song ở đó đã kết tinh bao kinh nghiệm quý báu trong cuộc sống

đấu tranh để sinh tồn và phát triển Dới mỗi máI nhà tranh truyền thống ấy cóbiết bao nhiêu di tích lịch sử có thể kể lạI cho chúng ta những chặng đờng cha

ông đã đI qua với những kho tàng suy t và lao động rất phong phú Nhà ở là nơI

c trú, nơI sinh ra và lớn lên của lớp ngời này kế tiếp lớp ngời khác Từ ngôI nhà

ấy , con ngời gắn liền với quê hơng , làng xóm, đỡ đần nhau khi ốm đau , hoạnnạn, khi tối lửa tắt đèn Cũng từ tình cảm gia đình , tình yêu quê hơng đất nớc màsản sinh ra lòng yêu nớc Từ bao đời ông cha ta đứng dậy chống xâm lăng cho

đến thế hệ chống Pháp, chống Mỹ và các thế lực xâm lợc khác cũng chỉ để giữyên làng xóm quê hơng , giữ yên cho đất nớc một cuộc sống thanh bình

Vấn đề nhà ở cho đến ngày nay không chỉ còn trong kháI niệm không gian

c trú đơn thuần Mà nhà ở là môI trờng sống, môI trờng lao động và sản xuất,môI trờng văn hoá giáo dục…và tự bảo vệ mình chống lạI các loàI

Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh vàtiến bộ xã hội…và tự bảo vệ mình chống lạI các loàI

Do tính chất quan trọng của nhà ở nên hầu hết các nớc trên thế giới nóichung và Việt Nam nói riêng rất quan tâm và có kế hoạch giảI quyết nhà ở chonhân dân

Sau ngày giảI phóng miền Nam, thống nhất đất nớc, ĐạI hội Đảng Cộngsản Việt Nam lần thứ t năm 1976 đã vạch rõ: "Nhà ở là vấn đề lớn nhất trong đờisống công nhân, nhan dân thành thị và các khu vực có chiến tranh tàn phá Xâydựng nhà ở là thực hiện một mục tiêu quan trọng để cảI thiện đời sống vật chất vàtinh thần của nhân dân, là nhiệm vụ hàng đầu của đảng và nhà nớc, là mục tiêucao nhất của kế hoạch phát triển kinh tế

Trên những quan đIểm của đảng và nhà nớc từ năm 1960 đến nay ngânsách luôn dành một phần vốn đầu t để xây dựng nhà ở

Chúng ta đều biết cách mạng xã hội chủ nghĩa ở nớc ta đang làm biến đổicăn bản trên mọi lĩnh vực Trong sự biến đổi đó, bao gồm có con ngời mới xã hộichủ nghĩa Có đợc con ngời mới xã hội nghĩa trớc hết cần có sự biến đổi trong

từng gia đình và đI đến toàn xã hội Thật vậy, gia đình là tế bào của xã hội, trong

đó gia đình có liên quan chặt chẽ đến nhà ở

Song có lẽ vấn đề có ảnh hởng lớn đến nhiều mặt nhà ở đô thị đó là vấn đềdân số

Dân số tăng kéo theo vấn đề thiếu diện tích ở, chất lợng nhà ở ngày càngthấp, kiến trúc nhà ở đô thị trớc đây dành cho một hộ ở, nay tăng thêm nhiều hộ

ở, thiếu bếp, thiếu khu vệ sinh, kho chứa đồ lấn chiếm cả ban công, lối đi hànhlang, để tăng thêm diện tích sử dụng Điển hình là ở một số thành phố lớn nh:

Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh

Dân số đô thị tăng kéo theo việc mở rộng đất đai xây dựng thành phố , xâydựng nhà ở khu đô thị mới trờng học, bệnh viện

Đô thị hoá dân số đô thị ngày càng tăng là xu hớng chung của thế giớingày nay, nhng nếu thiếu quy hoạch thống nhất toàn vùng lãnh thổ đi đôi vớiviệc phân bố , điều hoà một cách thờng xuyễn và lao động, sẽ dẫn đến tình trạngthị phát, tập trung dân c vào các thành phố lớn, quá sức chịu đựng của thành phố

về các mặt (sự quá tải) Do đó sẽ dẫn đến những ảnh hởng xấu cho ngời dân đôthị

Quỹ nhà ở đô thị hiện nay cha đủ đáp ứng nhu cầu của nhân dân Nó mớichỉ đáp ứng đợc một phần rất nhỏ trong nhu cầu về nhà ở của ngời dân đô thị đa

số là những ngời có mức thu nhập trung bình trở lên, còn lại quỹ nhà ở cho nhữngngời có thu nhập thấp, những ngời tàn tật và những đối tợng chính sách chiếmmột phần rất nhỏ bé trong quỹ nhà ở đô thị hiện nay

Đứng trớc thực trạng nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trờng có sự quản

lý dự án của Nhà nớc, đất nớc đang ngày một thay đổi, kéo theo nhu cầu củanhân dân ngày càng cao Nhu cầu về nhà ở cho nhân dân ngày càng cấp thiết hơnbao giờ hết Nhng để làm sao phát triển nhà ở cho hợp lý tạo ra không gian đô thịthoáng mát và thẩm mỹ cần phải có các ngành chức năng và nhân dân tham gia

và phát triển tạo động lực thúc đẩy toàn diện về mọi mặt kinh tế và xã hội tạo nênmột bộ mặt tổng thể kiến trúc khang trang Phải có những quy hoạch tổng thể,phải có những dự án và hớng phát triển sát với tình hình thực tế đặt ra

IV Sự cần thiết phải đầu t phát triển nhà ở đô thị:

Nhà ở là nhu cầu bức thiết trong đời sống xã hội, giải quyết vấn đề nhà ởchính là hớng tới mục tiêu vì con ngời, vì sự tiến bộ và phát triển của xã hội Vìvậy, việc phát triển nhà ở đang đợc Đảng và Nhà nớc quan tâm sâu sắc, thể hiệnqua các chính sách về nhà ở Ngày nay, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở đợc thực hiện

theo cơ chế thị trờng và sản phẩm nhà ở đã trở thành một loại hàng hoá trong nềnkinh tế thị trờng, tuân theo quan hệ cung cầu Những năm đầu của công việc đổimới, do chính sách quản lý dự án cha chặt chẽ, việc cấp đất xây dựng không có

kế hoạch, không tập trung nên đã hình thành thị trờng phi chính thức về nhà ở và

đất đai, xây dựng bừa bãi , phá vỡ quy hoạch, ngân sách Nhà nớc thất thu đối vớicác khoản thu về đất và nhà ở Mặt khác, việc cấp đất riêng lẻ gây khó khăn choviệc đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, dẫn đến việc hình thành các khu dân

c khập khiễng, nhà cửa to đẹp mà hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật yếu kém,không đảm bảo chức năng phục vụ, nhiều nơi thậm chí không có hệ thống giaothông và cấp thoát nớc Bên cạnh đó, hiện nay các đô thị trong cả nớc có khoảnghơn 90 triệu m2 nhà ở Trong đó, Hà Nội: 10 triệu m2, thành phố Hồ Chí Minh:

26 triệu m2, còn lại là của các đô thị khác trong toàn quốc, diện tích bình quântheo đầu ngời đạt 6,0 m2 Hà Nội bình quân 5,0 m2/ngời; Thành phố Hồ ChíMinh : 6,5 m2/ngời nhng nhìn chung đa số là nhà tạm bợ và nhà ở đô thị đợc xâydựng trong nhiều thời kỳ nay đã xuôngs cấp nghiêm trọng Đứng trớc thực trạng

đó một vấn đề đặt ra là phải có những chính sách hợp lý và cần sự đồng tâm hiệplực của Nhà nớc và mọi ngời dân cùng góp sức vào chiến lợc đầu t phát triển nhà

ở đô thị để làm sao ngời dân có nhà ở khang trang, sạch đẹp, Nhà nớc và xã hội

có bộ mặt đô thị mới xanh, sạch, đẹp tạo nên một nền tảng vững chắc cho quátrình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc

Cho nên để tạo nên một nền tảng của sự phát triển bền vững cũng nh tạonên một bộ mặt mới cho đô thị thì việc đầu t phát triển nhà ở đô thị là sự cầnthiết, cần thiết và bức xúc để tạo chỗ ở cho ngời dân đô thị và cần thiết để tạomột nền tảng vững chăcs vì nó tạo nên một bộ mặt đô thị mới và nó đánh giá sựphát triển kinh tế của một quốc gia

đầu t phát triển nhà ở đô thị để nhămg xây dựng hoàn chỉnh một đô thịkhang trang, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, đáp ứng về chỗ ở cho nhân dânsống ở đô thị, giải quyết những nhu cầu về nhà ở của ngời dân đô thị

Khai thác quỹ đất sử dụng vào mục đích phát triển đô thị tránh tình trạnggây ô nhiễm môi trờng cho đô thị và làm tăng ngân sách Nhà nớc

đảm bảo phát triển đúng quy hoạch không phát triển tự phát, phát triển

đồng bộ theo kiến trúc quy hoạch, tạo ra một kiến trúc hài hoà, phù hợp, gópphần nâng cao mức sông của dân c và bộ mặt đô thị

V Các nhân tố ảnh hởng đến quá trình đầu t pháttriển nhà ở đô thị:

Tuy chính phủ đã có một số chính sách nhằm thúc đẩy quá trình đầu t vàphát triển nhà ở đô thị đã đem lại những hiệu quả rất lớn nhng kết quả của nhữngchính sách này vẫn còn những hạn chế vì còn nhiều lý do chủ quan và kháchquan, ví dụ nh một số thành phố lớn nớc ta đang phải đối mặt với sức ép gia tăngdân số Sự di dân dcơ học từ các vùng lân cận vào để kiếm việc làm cũng nh mứctăng dân số tự nhiên làm nhu cầu nhà ở tăng cao Trong khi đó, giá nhà còn quácao so với mức thu nhập của ngời dân Ngoại trừ một số ngời có khả năng, đa sốnhững ngời có thu nhập vừa và thấp không thể sở hữu đợc một căn nhà cho mình.

Các chính sách về nhà đất của chính phủ đa ra còn cha phù hợp với thực tế

và cha tạo ra đợc những yếu tố kích thích phát triển trong lĩnh vực này

Bên cạnh đó chính phủ cũng đã có một số chính sách nhằm giải quyết nhucầu bức xúc về nhà ở cho ngòi dân nhng lại bộc lộ nhiều hạn chế nh việc xâydựng tự phát gây ra sự lộn xộn cho bộ mặt đô thị, xây dựng không theo quyhoạch , lấn chiếm đất công

Để giải quyết các tình trạng đó, hiệnnay chính phủ đã chỉ đạo chủ trơngphát triển nhà ở theo các dự án và khuyến khích mọi thành phần kinh tế cùngtham gia Chính phủ cũng đã có một số chính sách hỗ trợ đầu t cho các doanhnghiệp tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở

2 Các chính sách về đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều bất hợp lý gâykhó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng Thực tế công tác đền bù, giảiphóng mặt bằng thờng là vấn đề khó khăn , phức tạp nhất trong các dự án đầu txây dựng, trong đó có các dự án phát triển nhà ở đô thị

Sự chậm trễ, bế tắc trong khâu này làm ảnh hởng đến tiến độ thực hiện,hiệu quả kinh tế của dự án, đồng thời gây ra những căng thẳng trong xã hội

+ Mức giá quy định đối với công tác giải phóng mặt bằng hiện nay cònthấp khi áp dụng vào thực tế

+ Đối với đất nông nghiệp, mức giá cao nhất là 19 300 đ/m2, quá thấp sovới đất ở, nhất là những khu dân c ven dô thị, khu phát triển đô thị Giá đất ở cáckhu nông thôn cũng thấp (20.000 - 38.000 đ/m2) Khi bị thu hồi và nhận đền bù,ngời nông dân không tái tạo đợc chỗ ở mới nếu di dời hoặc không mua đợc đấtxây nhà

- Việc thực hiện các dự án phát triển nhà ở phải trải qua rất nhiều khâu, từthoả thuận địa điểm, duyệt quy hoạch đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữunhà và lệ thuộc rất nghiều vào các cấp quản lý, gây mất nhiều thời gian và chiphí cho chủ đầu t

- Đối với dự án đầu t phát triển nhà ở, yếu tố vốn là yếu tố hết sức quantrọng, đặc biệt là khâu tiến hành đền bù, giải phóng mặt bằng và triển khai mặtbằng xây dựng khi chủ đầu t cha huy động đợc vốn từ các nguồn khác Thời gianthực hiện dự án thờng kéo dài do đó nếu vay tín dụng thơng mại, tiền lãi chủ đầu

t sẽ phải trả là rất lớn Trong khi đó, vốn ngan sách hoặc các khoản vay u đãi lãisuất thấp lại rất hạn chế Các u đãi khác từ phía Nhà nớc về vốn, cơ sở hạ tầngngoài hàng rào quỹ đất cũng cha đợc quan tâm đúng mức

Chơng II:

Chơng II: Thực trạng đầu t phát triển nhà ở đô thị

ở Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị

I Một số đặc điểm cơ bản của Tổng công ty:

1 Sơ lợc quá trình hình thành và phát triển của công ty.

Tiền thân là Ban quản lý dự án các công trình nhà ở đờng 1A (thành lậpnăm 1983) trực thuộc Bộ xây dựng với chức năng chính là quản lý dự án nguồnvốn phát triển nhà Nhu cầu về các khu đô thị với hệ thống hạ tầng đầy đủ và nhucầu về nhà ở của thành phố ngày càng tăng ddòi hỏi phải có một cơ quan chuyêntrách đầy đủ năng lực cũng nh thẩm quyền để đáp ứng Tháng 10 năm 1989 Bộxây dựng quyết định thành lập công ty với tên gọi là Công ty Phát triển nhà và đôthị Ngày 02/06/2000 đợc sự đồng ý của thủ tớng Chính phủ, Bộ xây dựng raquyết định số 08/2000/QĐ - BXD thành lập Tổng công ty đầu t phát triển nhà và

đô thị (Housing and urban development Corporation - HUD) trên cơ sở sắp xếplại công ty phát triển nhà và đô thị thuộc Bộ xây dựng và một số doanh nghiệpNhà nớc thuộc UBND các địa phơng theo mô hình Tổng công ty Nhà nớc (tạiquyết định số 90/TTg ngày 07/03/1994 của Thủ tớng chính phủ)

Tại thời điểm thành lập có 6 doanh nghiệp thành viên hạch toán độc lập.Trong đó có 4 doanh nghiệp do Bộ trởng Bọ xây dựng quyết định thành lập mới( từ các đơn vị trục thuộc công ty phát triển nhà và đô thị ), 2 doanh nghiệp doUBND tỉnh Hà Tây và Thanh Hoá chuyển sang (Công ty xây dựng - kinh doanhnhà Hà Đông và Công ty vật t thiết bị - vật liệu xây dựng Thanh Hoá) Với tổng

số vốn kinh doanh của Tổng công ty là 302 tỷ đồng Trong đó vốn Nhà nớc là

112 tỷ đồng

Sự đổi mới từ công ty sang Tổng công ty Nhà nớc đánh dấu một bớc tiếnquan trọng trong phơng hớng quản lý dự án và sắp xếp lại cơ cấu bộ máy quản lý

dự án trong Tổng công ty, tạo điều kiện nâng cao hiệu quả hoạt động của Tổngcông ty, dbcác thông tin về quản lý dự án, kinh doanh một cách chính xác và đầy

đủ trên mọi lĩnh vực giúp cho Tổng công ty ngày càng phát triển trong lĩnh vực

đầu t phát triển nhà và đô thị

Để thực hiện những điều trên thành hiện thực, ngay từ khi mới đợc thànhlập Tổng công ty đã xây dựng và soạn thảo “Điều lệ chức năng và phơng hớnghoạt động” của Tổng công ty trình lãnh đạo bộ xây dựng cho ý kiến chỉ đạo,

đồng thời gửi các ngành chức năng để tham khảo, bổ sung ý kiến

Tổng công ty ra đời trên cơ sở nhằm đảm bảo chức năng đầu t phát triểncác khu đô thị mới, khu dân c, khu kinh tế và khu công nghiệp tập trung

Để hoàn thành công việc tơng xứng với chức năng của Tổng công ty, tấtyếu nhiệm vụ phải đặt ra cho Tổng công ty là phải hoàn thành tốt công tácnghiên cứu và tổ chức thực hiện trong phạm vi chức năng nhiệm vụ của mình, h-ớng dẫn kiểm tra, đôn đốc các đơn vị trực thuộc, không ngừng kiện toàn về mọimặt nhằm đa Tổng công ty ngày càng hoàn thiện hơn theo xu hớng phát triển bềnvững

1.1 Chức năng, nhiệm vụ, sản phẩm chính của Tổng công ty:

+ sản xuất kinh doanh vật t thiết bị và vật liệu xây dựng

+ Xuất nhập khẩu vật t , thiết bị công nghệ, vật liệu xây dựng

+ Quản lý khai thác dịch vụ tổng hợp tại các khu đô thị mới , khu dân ctập trung

+ Liên doanh, liên kết với các tổ chức kinh tế trong và ngoài nớc trong lĩnhvực đầu t phát triển đô thị, khu dân c và khu công nghiệp.

Tổng công ty đã và đang thực hiện một số dự án phát triển nhà và đô thịnh:

+ Khu nhà ở Bắc Linh Đàm (24 ha) thuộc khu du lịch dịch vụ tổng hợp hồLinh Đàm (18 ha)

+ Dự án khu bán đảo Bắc Linh Đàm (35 ha)

+ Khu đô thị mới Định Công (35 ha)

+ Dự án đờng Vân Hồ (đã hoàn thành năm 1998)

+ Dự án liên doanh nhà văn phòng V - Tower và Giáp Bát Mansion

+ Dự án khu Giáp Bát 6.6 ha

+ Dự án khu công nghiệp Ô Cách

+ Dự án khu nhà ở 20 Trơng Định

Khi quy hoạch chi tiết đợc phê duyệt, doanh nghiệp triển khai đầu thựchiện t xây dựng công trinhg hạ tầng Khối lợngcũng nh chất lợng hạ tầng đợc xác

định theo quy mô phát triển và yêu cầu sử dụng trong khu vực

Sau khi hoàn thành đồng bộ hạ tầng hoặc từng phần, doanh nghiệp có thể:

- Cho các doanh nghiệp hoặc cá nhân trong và ngoài nớc thuê để xây dựngcông trình theo mục đích sử dụng nh trong quy hoạch và những quy định về

kỹ thuật, thẩm mỹ, môi trờng

- Xây dựng các công trình nhà ở và các công trình dịch vụ kèm theo để kinhdoanh đối với nhiều đối tợng khác nhau

Bàn giao cơ sở hạ tầng cho chính quyền địa phơng quản lý

Các bớc lập và thiết lập một dự án nh sau

Biểu 1: Sơ đồ quy trình thực hiện một dự án khu đô thị mới