Quản lý nhà nước về đất ở đô thị của chính quyền quận 5, thành phố hồ chí minh

Trong khi đó, diện tích các quỹ đất để phục vụ cho các mục đích đều đã ổn định và tiến độ trong công tác lập quy hoạch đô thị để giải quyết về nhu cầu cho nhân dân trong phát triển kinh

- -

CHÂU VĨNH THỌ

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ

CỦA CHÍNH QUYỀN QUẬN 5,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGHỆ AN, 2019

- -

CHÂU VĨNH THỌ

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ

CỦA CHÍNH QUYỀN QUẬN 5,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế

Mã số: 8.34.04.10

Người hướng dẫn khoa học:

TS NGUYỄN HOÀI NAM

NGHỆ AN, 2019

LỜI CAM ĐOAN

Cá nhân tôi xin cam đoan nội dung luận văn “Quản lý nhà nước về đất ở

đô thị của chính quyền quận 5, thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên

cứu khoa học, độc lập của riêng bản thân tôi Số liệu sử dụng trong luận văn là trung thực, tài liệu tham khảo có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng

Tác giả

Châu Vĩnh Thọ

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài luận văn, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản đề tài luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Hoài Nam, người trực tiếp giảng dạy, hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thành đề tài luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Kinh tế, Trường Đại học Vinh đã truyền đạt những kiến thức cơ bản và bổ ích trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu của chương trình cao học kinh tế của Trường Đại học Vinh

Tôi cũng xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện luận văn

Tác giả

Châu Vĩnh Thọ

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tổng quan nghiên cứu 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 6

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 7

5 Phương pháp nghiên cứu 7

6 Bố cục của luận văn 8

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 9

1.1 Một số vấn đề lý luận quản lý nhà nước về đất ở đô thị 9

1.1.1 Một số khái niệm 9

1.1.2 Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc của quản lý nhà nước về đất ở đô thị 11

1.1.3 Mục tiêu, công cụ và bộ máy quản lý nhà nước về đất ở đô thị 15

1.2 Nội dung quản lý của chính quyền địa phương cấp quận đối với đất ở đô thị 19

1.2.1 Xây dựng kế hoạch, quy hoạch, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất ở đô thị 21

1.2.2 Thực hiện quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị 22

1.2.3 Đào tạo đội ngũ thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị 23

1.2.4 Kiểm tra, thanh tra và đảm bảo việc thực hiện quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị 23

1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến quản lý của chính quyền địa phương cấp

quận đối với đất ở đô thị 25

1.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 25

1.3.2 Môi trường pháp luật, cơ chế, chính sách 25

1.3.3 Công tác tổ chức quản lý 26

1.3.4 Nhận thức của người dân 26

1.4 Kinh nghiệm của một số địa phương và bài học cho quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh về quản lý của chính quyền cấp quận đối với đất ở đô thị 27

1.4.1 Kinh nghiệm của một số địa phương 27

1.4.2 Bài học cho Quận 5, thành phố Hồ Chí Minh 29

Kết luận chương 1 32

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ CỦA CHÍNH QUYỀN QUẬN 5, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 33

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận 5, thành phố Hồ Chí Minh 33

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 35

2.1.3 Tác động của quản lý nhà nước về đất ở đô thị đối với kinh tế, xã hội và môi trường của Quận 5 39

2.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất ở đô thi ̣ của chính quyền Quâ ̣n 5, thành phố Hồ Chí Minh 41

2.2.1 Công tác dựng kế hoạch, quy hoạch, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước về đất ở đô thị 41

2.2.2 Công tác triển khai thực hiện quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị của chính quyền Quâ ̣n 5 45

2.2.3 Công tác đào tạo đội ngũ thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị 49

2.2.4 Công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện quản lý nhà nước về đất ở đô thi ̣ của chính quyền Quâ ̣n 5 51

2.3 Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với đất ở đô thi ̣ của chính

quyền Quận 5, thành phố Hồ Chí Minh 52

2.3.1 Kết quả đạt được 52

2.3.2 Hạn chế 55

2.3.3 Nguyên nhân 57

Kết luận chương 2 60

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ CỦA CHÍNH QUYỀN QUẬN 5, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 61

3.1 Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đô thị Quận 5 thành phố Hồ Chí Minh 61

3.1.1 Kinh tế 61

3.1.2 Quản lý đô thị - bảo vệ môi trường 62

3.1.3 Văn hóa - xã hội 64

3.2 Phương hướng tăng cường quản lý nhà nước về đất ở đô thi ̣ của chính quyền Quâ ̣n 5, thành phố Hồ Chí Minh 68

3.3 Một số giải pháp tăng cường quản lý của chính quyền địa phương cấp quận đối với đất ở đô thị trên địa bàn quận 5 thành phố Hồ Chí Minh 70

3.3.1 Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật 70

3.3.2 Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật 70

3.3.3 Tăng cường công tác lập kế hoạch và tổ chức thực hiện 71

3.3.4 Hoàn thiện đội ngũ và bộ máy cán bộ thực hiện 73

3.3.5 Hoàn thiện hệ thống máy móc, phần mềm quản lý 73

3.3.6 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát 74

Kết luận chương 3 753

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76

1 Kết luận 76

2 Khuyến nghị 77

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 798

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Kết quả phát triển kinh tế Quận 5 giai đoạn 2014-2018 37Bảng 2.2: Kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận 5 năm 2018 43Bảng 2.3: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất năm 2018 44Bảng 2.4: Tổng hợp đánh giá về công tác quản lý nhà nước về đất đai của

chính quyền Quận 5 47Bảng 2.5: Thống kê công tác đào tạo trên lĩnh vực quản lý đất ở đô thị tại

Quận 5 từ năm 2016 - 2018 49Bảng 2.6: Đánh giá các nội dung liên quan đến đào tạo về quản lý đất ở đô

thị trên địa bàn Quận 5 50Bảng 2.7: Đáng giá công tác quản lý và xử phạt về vi phạm quy định về

đất ở đô thị 52Bảng 2.8: Kết quả công tác cấp GCNQSD đất tính đến năm 2018 54

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quận 5 là một trong những quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh, với diện tích tự nhiên vào khoảng 425 ha, phía Bắc giáp với các Quận 10, 11, phía Đông giáp Quận 1, phía Tây giáp quận 6, phía Nam giáp Quận 8 Toàn quận có

15 phường, dân số vào khoảng 170 ngàn người, có nhiều di tích lịch sử Văn hóa, với hơn 35% đồng bào dân tộc Hoa sinh sống đan xen với đồng bào kinh và các đồng bào dân tộc khác

Trong xu thế phát triển chung của toàn thành phố, trong những năm qua Quận 5 đã nhiều phát triển vượt bậc, tốc độ phát triển được duy trì, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đều được ổn định, đồng thời đời sống văn hóa, tinh thần của người dân được chú trọng và nâng cao Nhờ vào những thuận lợi cơ bản, công tác đẩy mạnh phong trào “toàn dân đoàn kết xây dựng nông thôn mới - đô thị văn minh” đã tạo ra sức ép trên lĩnh vực đô thị Việc quản lý sử dụng đất ở đô thị với thực trạng có sự biến động lớn về mật độ xây dựng cùng với đất ở dân cư, đất giao thông, cơ sở tôn giáo,… đã khiến công tác quản lý nhà nước đất đô thị thời gian vừa qua có nhiều bất cập

Song song với việc phát triển kinh tế - xã hội, vấn đề giao thông đô thị, tình trạng ùn tắc giao thông, vệ sinh môi trường trên địa bàn Quận ngày càng phức tạp Trong khi đó, diện tích các quỹ đất để phục vụ cho các mục đích đều

đã ổn định và tiến độ trong công tác lập quy hoạch đô thị để giải quyết về nhu cầu cho nhân dân trong phát triển kinh tế, kinh doanh cũng như việc quản lý nhà nước về đô thị tại một số phường trên địa bàn Quận còn nhiều hạn chế nên trong thời gian qua xuất hiện tình trạng xây dựng trái phép, không phép, lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất, cấp đổi giấy chứng nhận… đặc biệt là tình trạng lấn, chiếm chiếm vỉa

hè, lòng đường vào việc kinh doanh ngày càng phức tạp nhưng sự quản lý của các cấp chính quyền phường để xử lý các tình trạng trên là chưa dứt điểm và chưa kịp thời nên tạo ra bức xúc trong nhân dân

Với vị trí và vị thế chiến lược, công tác quản lý đất đai nói chung và công tác quản lý đất ở đô thị nói riêng tại quận 5 là một trong những nội dung trọng tâm cần được đầu tư thực hiện một cách nghiêm túc, khoa học, mang tính định hướng chiến lược nhằm quy hoạch và đẩy mạnh kinh tế - xã hội trên quận 5 trong thời gian tới, nhằm phát triển quận 5 xứng đáng với tiềm năng cũng như đáp ứng được nhu cầu, xu thế hội nhập chung

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi chọn đề tài “Quản lý nhà nước về đất ơ ̉ đô thi ̣ của chính quyền Quận 5, thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài

luận văn thạc sỹ chuyên ngành Quản lý kinh tế

2 Tổng quan nghiên cứu

Thời gian qua đã có nhiều công trinh nghiên cứu về quản lý nhà nước về đất ở, quản lý nhà nước về đất ở đô thị, quản lý nhà nước về đất ở nông thôn… có thể kể đến như:

Đào Đức Mẫn (2012), Nghiên cứu thực trạng và đề xuất mô hình sử dụng

đất nông nghiệp bền vững phục vụ quy hoạch sử dụng đất, Đề tài NCKH, Bộ Tài

nguyên và môi trường [18] Luận văn đã nghiên cứu thực trạng sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2006-2011 Qua đó đề xuất một số giải pháp mô hình sử dụng đấy nông nghiệp bền vững ở địa phương trong thời gian đến năm 2020 theo hướng phát triển bền vững và bảo vệ môi trường, mở rộng diện tích các cây trồng có thế mạnh của huyện với 3 mô hình chính: mô hình sử dụng đất chuyên lúa, mô hình sử dụng lúa - màu và mô hình sử dụng đất chuyên màu Từ đó, đề tài luận văn đã đưa ra một số khuyến nghị với

chính quyền địa phương các cấp (huyện, tỉnh, trung ương) trong việc sử dụng đất nông nghiệp theo hướng bền vững

Dương Minh Nam (2013), “Giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất đô

thị trên địa bàn quận Long Biên, Hà Nội đến năm 2015” [17] Kết quả của đề

tàu luận văn cho thấy việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai tuy được thực hiện tốt nhưng cũng không tránh khỏi những bất hợp lý, đặc biệt là giải quyết khâu quy hoạch, xây dựng đô thị và việc bố trí tái định cư, việc di dời đối với người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn quận Long Biên, Hà Nội

Nguyễn Mai Thơm (2015), Nghiên cứu, xây dựng mô hình sản xuất nông

nghiệp của huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang, Luận văn Thạc sỹ kinh tế nông

nghiệp, Học viện Nông nghiệp Việt Nam [31] Luận văn đã nghiên cứu cơ sở lý luận về việc xây dựng mô hình sản xuất nông nghiệp Từ đó, đưa ra khung lý thuyết về việc xây dựng mô hình sản xuất nông nghiệp Trên cơ sở khung lý thuyết tác giả đã tiến hành điều tra, khảo sát thực trạng sản xuất nông nghiệp trên địa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang Từ đánh giá thực trạng luận văn cho rằng trong thời gian qua việc sử dụng mô hình sản xuất nông nghiệp của huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang bên cạnh những thành tựu vẫn còn tồn tại một

số hạn chế Đồng thời luận văn cũng đưa ra được 05 nguyên nhân của các tồn tại

và hạn chế đó Từ nghiên cứu thực trạng luận văn đã đề xuất xây dựng mô hình sản xuất nông nghiệp của huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang trong thời gian tới, theo hướng sản xuất hàng hóa

Đàm Nhật Linh (2015), “Tổ chức thực thi chính sách bồi thường hỗ trợ

tái định cư trong xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ trên địa bàn quận Cầu Giấy” Luận văn thạc sỹ Kinh tế, Trường Đài học Thương Mại [15] Luận văn đã

xây dựng khung lý thuyết về việc tổ chức thực thi chính sách tái định cư dựa trên khuôn khổ (lập kế hoạch, tổ chức thực hiện, thanh tra kiểm tra quá trình thực hiện) Luận văn cho rằng việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư tại các dự án cơ bản thực hiện theo đúng các văn bản của nhà nước và chính quyền địa phương các cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Bên cạnh đó, còn gặp phải một số vướng mắc cụ thể như: việc di dời tái định cư còn gặp nhiều khó khăn do nhu cầu thực tế của các hộ dân không muốn di chuyển, việc hỗ trợ kinh phí di dời chưa đảm bảo, việc ổn định cuộc sống của các hộ dân sẽ gặp khó khăn trong di chuyển, công ăn việc làm sẽ bị ảnh hưởng trong quá trình di dời

Ngô Minh Tuấn (2015) “Quản lý đấu giá quyền sử dụng đất của chính

quyền quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội” Trong luận văn, tác giả đã nêu

được các nội dung trong công tác tổ chức đấu giá theo quy định NĐ43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, TT 48/2017/TT-BTC, TTLT 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 quy định về tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, tuy nhiên trên thực tế việc tổ chức đấu giá vẫn còn nhiều ý kiến khác trong quá trình

mở hồ sơ thầu, việc minh bạch trong việc mở thầu [32]

Đào Xuân Sơn (2017), Tăng cường quản lý nhà nước đối với đất ở nông thôn trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An, Luận văn Thạc sỹ Kinh tế, Trường Đại học Vinh [17] Luận văn đã đánh giá khái quát những nét cơ bản về quản lý nhà nước đối với đất ở nông thôn Xây dựng khung lý thuyết quản lý nhà nước đối với đất ở nông thôn trên 5 phương diện Luận văn đã điều tra khảo sát thực trạng quản lý nhà nước đối với đất ở nông thôn trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2013-2017 Từ đó, luận văn cho rằng, trong thời gian qua quản lý nhà nước đối với đất ở nông thôn trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu bên cạnh những thành tựu vẫn còn tồn tại một số hạn chế Luận văn xác định nguyên nhân của những hạn chế và đề xuất 06 giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với đất ở nông thôn trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu trong thời gian tới

Trần Thọ Hiền (2017) “Quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan các tuyến

phố chính khu vực nôi đô lịch sử TP Hà Nội”, luận văn thạc sỹ Kinh tế, Trường

Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn đã tìm hiều và nghiên cứu cơ sở lý luận về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan các tuyến phố Qúa trình điều tra khảo

sát trên địa bàn thành phố Hà Nội, tác giả đã nêu được thực trạng quản lý các công trình đô thị trên tuyến đường nội thành TP Hà Nội, cụ thể là trên địa bàn Quận Ba Đình Kết quả của luận văn cho thấy được các tác nhân ảnh hưởng đến việc quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan trên các tuyến đường chính trong nội thành TP Hà Nội theo Luật Thủ Đô số 25/2012/QH13 Sau khi Hà Nội mở rộng quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội được Thủ tướng chính phủ phê duyệt tại quyết định số 1259 QĐ-TTg, Thành Ủy đã đưa ra chương trình 06- CTr/TU về

“ Đẩy mạnh công tác QH, xây dựng và quản lý đô thị thành phố Hà Nội”, tuy nhiên, còn gặp nhiều khó khan trong công tác quản lý như: các văn bản pháp luật còn hạn chế, chưa áp dụng triệt để được các thế mạnh của địa phương, người đân còn chưa hiểu rõ được tầm quan trọng của việc quản lý đô thị bên cạnh đó các yếu tố tổ chức chính quyền cũng ảnh hưởng đến công tác quản lý

Trần Thị Hồng Thảo và Cộng sự “Thực Trạng Lập Quy Hoạch Và Quản

Lý Đô Thị Sau Quy Hoạch Khu Vực Quận 9, Quận 7 - Tp Hồ Chí Minh” Tại

luận văn này tác giả đã nêu ra thực trạng quản lý quy hoạch trên địa bàn Quận 9

và Quận 7 từ đó nêu ra các các nhân tố ảnh hưởng và đưa ra giải pháp khắc phục tuy nhiên còn gặp nhiều khó khăn: đồ án quy hoạch chung còn nhiều hạn chế chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển đô thị cũng như tình hình kin tế - xã hội của địa phương, chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu và nạo vét kênh rạch, đầu

tư mảng công viên xanh hầu hết bị dân cư lấn chiếm, mật độ nhà ở cao, chi phí bồi thường lớn, kinh phí địa phương không thế đáp ứng tạo khó khăn trong công tác quản lý và thực hiện quy hoạch đô thị [42]

Các báo cáo của UBND Quận 5 về công tác đảm bảo trật tự an toàn giao thông, đô thi vệ sinh môi trường, kiểm kê đất đai, tình hình cấp giấy sử dụng đất, từ năm 2015 đến 2017 Trong báo cáo, đã nêu khá cu ̣ thể các kết quả đa ̣t

đươ ̣c và các tồn ta ̣i ha ̣n chế, đồng thời chỉ ra các nguyên nhân của sự tồn ta ̣i như:

sự buông lỏng công tác quản lý về trật tự đô thị, vệ sinh môi trường, những hạn chế trong công tác xây dựng, tài nguyên môi trường chưa quyết liê ̣t trong viê ̣c

xử lý vi pha ̣m trong lĩnh vực xây dựng, thủ tu ̣c hành chính còn tồn tại, trình đô ̣ chuyên môn nghiệp vu ̣ của đô ̣i ngũ cán bô ̣ cơ sở và ý thức chấp hành pháp luâ ̣t về xây dựng, trật tự đô thị, vệ sinh môi trường củ a mô ̣t số người dân trong quận

còn ha ̣n chế…

Tính đến thời điểm hiện tại thì vẫn chưa có nghiên cứu riêng biệt, chuyên sâu về vấn quản lý của chính quyền địa phương cấp quận đối với đất ở đô thị trên địa bàn quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh Vì vậy, nghiên cứu đề tài “Quản lý của chính quyền địa phương cấp quận đối với đất ở đô thị trên địa bàn quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh” là nhằm đóng góp một phần để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất ở đô thị trên địa bàn Quận 5 đồng thời cũng là cách hệ thống một cách cụ thể khách quan về thực trạng quản lý, thực trạng sử dụng đất ở đô thị tại quận 5, đặc biệt là đối với việc quản lý các công trình xây dựng, trật tự đô thị, vệ sinh môi trường, các công trình xây dựng, giao thông đường bộ… để từ đó nhận thấy được các tồn tại, hạn chế và tìm ra các nguyên nhân để từ đó đưa ra giải pháp thiết thực nhằm giải quyết, khắc phục những tồn tại nêu trên một cách có hiệu quả, góp phần vào việc bổ sung tư liệu cho các đề tài nghiên cứu tiếp theo

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu nhằm đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất ở đô thị của chính quyền Quâ ̣n 5, thành phố Hồ Chí Minh

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Nghiên cứu cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị

Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất ở đô thi ̣ của chính quyền

Quận 5, thành phố Hồ Chí Minh

Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước đối với đất ở

đô thi ̣ của chính quyền Quâ ̣n 5, thành phố Hồ Chí Minh

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Quản lý nhà nước về đất ở đô thi ̣ của chính quyền Quâ ̣n 5, thành phố Hồ Chí Minh

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nội dung: Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất ở đô thi ̣

củ a chính quyền Quâ ̣n 5, thành phố Hồ Chí Minh; Đưa ra những ưu điểm, hạn chế và các nguyên nhân tồn tại; Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường quản

lý nhà nước về đất ở đô thi ̣ của chính quyền Quâ ̣n 5, thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi không gian: Luận văn được nghiên cứu tại địa bàn quận 5 thành

phố Hồ Chí Minh

Phạm vi thời gian: Luận văn thu thập số liệu từ năm 2014 đến năm 2018

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp thu thập thông tin

Phương pháp thu thập những số liệu thứ cấp có liên quan: trên cơ sở phân tích những số liệu thứ cấp (số liệu đã xử lý từ những sô liệu thô) từ các báo cáo, giáo trình, kỷ yếu hội thảo chuyên đề để phục vụ cho nghiên cứu gồm có: đối với quận 5 sẽ sử dụng những số liệu từ các báo cáo chuyên đề, báo cáo định kỳ, tài liệu hội nghị sơ kết, tổng kết Các công trình nghiên cứu, luận văn, đề tài khoa học, các trang web, tạo chí, sách báo… có liên quan

5.2 Phương pháp xử lý và tổng hợp, phân tích thông tin

Các số liệu thu thập được tiến hành hoàn thiện cho phù hợp với nội dung

đề tài và được xử lý trong chương trình Excel, và có phân tích cụ thể (thông qua các công cụ như mô tả, so sánh) để có được các số liệu, chỉ tiêu cụ thể phục vụ cho mục đích nghiên cứu của đề tài

5.3 Phương pháp dự báo

Tên cơ sở phân tích dữ liệu, thực trạng và những dự báo về nhu cầu của

xã hội Từ các kết quả năm trước, rút ra kinh nghiệm và đề xuất kế hoạch cho tương lai

5.4 Phương pháp chuyên gia chuyên khảo

Luận văn dựa trên việc khảo ý kiến các chuyên gia, lãnh đạo và cán bộ quản lý phòng Tài nguyên Môi trường; tham khảo ý kiến cán bộ chủ chốt cấp phường, quận cũng như các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân sản xuất, kinh doanh trên địa bàn… trên cơ sở đã nêu lên thực trạng sẽ tiến hành thực hiện việc

đề xuất hướng sử dụng đất ở đồng thời nêu lên các giải pháp thực hiện những đề xuất đã nêu

6 Bố cục của luận văn

Kết cấu luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, được chia thành 3 chương:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm thực tiễn quản lý nhà

nước về đất ở đô thị;

Chương 2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất ở đô thị của chính quyền

quận 5, thành phố Hồ Chí Minh;

Chương 3 Phương hướng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về

đất ở đô thị của chính quyền quận 5, thành phố Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ

1.1 Một số vấn đề lý luận quản lý nhà nước về đất ở đô thị

1.1.1 Một số khái niệm

- Quản lý: Về quản lý, sẽ có rất nhiều các để định nghĩa, tuy nhiên, dựa

vào tình hình thực tế nghiên cứu, tác giả đã thống nhất sử dụng khái niệm quản

lý của điều khiển học đưa ra, cụ thể như sau: Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thông nào đó nhằm trật tự hóa và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định Đây là quan niệm quản lý nói chung của một phạm vi không gian rộng chưa xác định địa điểm và thời điểm cụ thể [9]

Quản lý cũng chia thành 03 loại: (i) là việc con người điều khiển các vật hữu sinh không phải con người, để bắt chúng phải thực hiện ý đồ của người điều khiển; (ii) là việc con người điều khiển các vật vô tri vô giác để bắt chúng thực hiện ý đồ của người điều khiển; (iii) là việc con người điều khiển con người Quan niệm này được xem là quản lý xã hội (hay quản lý con người) [9]

Trong phạm vi đề tài, chúng ta chỉ tập trung vào loại hình quản lý thứ 3, có nghĩa là đầu tư nghiên cứu góc độ quản lý về xã hội Như vậy, có thể hiểu theo nghĩa hẹp hơn, khái niệm quản lý có thể được định nghĩa là “Quản lý là sự tác động chỉ huy và điều khiển các quá trình xã hội, hành vi hoạt động của con người để chúng phát triển phù hợp với quy luật, đạt tới mục đích đã đề ra và đúng ý chí và hành động của người quản lý”

Trong bất kỳ xã hội nào, công việc quản lý này có vai trò hết sức quan trọng, kết cấu xã hội càng phát triển, quy mô càng lớn thì tính chất quản lý càng phức tạp

- Quản lý nhà nước: Căn cứ vào việc nghiên cứu công tác quản lý xã hội, ta

thấy rằng Nhà nước đóng vai trò là chủ thể quản lý một cách toàn diện, toàn dân, duy nhất và Nhà nước duy trì việc đó bằng pháp luật Nhà nước quản lý toàn dân

là hình thức quản lý tất cả những người làm việc (công dân, không phải công dân) và sinh sống trên phạm vi lãnh thổ quốc gia [9]

Việc quản lý toàn diện là việc Nhà nước thực hiện công tác quản lý đối với các lĩnh vực của đời sống trên cơ sở kết hợp giữa quản lý theo lãnh thổ và theo ngành Trên cơ sở pháp luật quy định, Nhà nước quản lý điều chỉnh mọi khía cạnh hoạt động của xã hội quy định.Cùng với việc sử dụng pháp luật nhưu một công cụ hữu hiệu, mọi hành vi vi phạm pháp luật đều sẽ bị trừng trị một cách nghiêm minh

Như vậy, có thể hiểu quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan

hệ xã hội, các hành vi hoạt động của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước

- Đất ở đô thị: Trên cơ sở các quan niệm khác nhau về đất đô thị, tác giả

có thể rút ra khái niệm về đất đô thị bao gồm: mặt đất, mặt nước và khoảng không gian nhất định bên trên và bên dưới nằm ở nội thành hoặc ngoại thành nhưng đã được quy hoạch thì sử dụng và quản lý như đất đô thị

Đất đai có một đặc điểm hết sức quan trọng đó chính là tính cố hữu, tất cả các tư liệu sản xuất sẽ gắn với hoạt động chung của con người, tuy nhiên đối với đất đô thị, ta có thể phân biệt nó với những loại đất khác bằng những đặc trưng khác biệt Ngoài các đặc điểm chung của đất đai tự nhiên, đất đô thị còn có các đặc điểm riêng sau: Đất đô thị thường đi đôi với hệ thống kết cấu hạ tầng nhất định; Đất đô thị có tính khan hiếm hơn so với đất nông thôn; Khác với những loại hình đất khác, đổi với đất ở đô thị hiệu ích đầu tư và giá trị sử dụng có tính

lâu dài và tích lũy rất lớn; Đất đô thị là đối tượng giao dịch chủ yếu trong thị trường bất động sản; Trong thời đại ngày nay, đất đô thị có thể được sử dụng kinh doanh đô thị theo hướng công nghệ cao

Chúng ta cũng có thể thấy rằng, đất đô thị từ lâu đã được đánh giá là một loại tài sản đặc biệt, mang giá trị rất cao (do cơ sở hạ tầng, điều kiện thuận lợi về dịch vụ, vị trí,…) so với các loại đất khác Quá trình gia tăng dân số cơ học gắn với các luồng di cư tự phát, khiến cán cân cung cầu có một sự mất cân đối, mọi người đổ xô về đô thị trong những năm gần đây chính là nguyên nhân đẩy tới thực trạng trên

- Quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị: Là một hình thức thực hiện, sử

dụng các công cụ quản lý của nhà nước tác động lên đối tượng quản lý (người sử dụng đất ở tại khu vực đô thị) nhằm đạt được các mục đích lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng cũng như đảm bảo quyền lợi, lợi ích, trách nhiệm và nghĩa vụ hợp pháp của công dân

Quản lý nhà nước về đất ở đô thị là quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất

ở, nhằm hướng người sử dụng đất nâng cao hiệu quả, không vi phạm pháp luật trong quá trình sử dụng đất ở đô thị

Tăng cường quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị là tăng cường vai trò lãnh đạo, chỉ đạo và quản lý của nhà nước đối với người sử dụng đất ở tại khu vực đô thị, nhằm phát huy hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của nhà nước, công cộng cũng như quyền lợi, lợi ích, trách nhiệm và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở khu vực đô thị

1.1.2 Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc của quản lý nhà nước về đất ở

đô thị

1.1.2.1 Mục đích

- Quản lý nhà nước về đất ở đô thị nhằm bảo vệ quyền sở hữu của Nhà

nước đối với đất ở đô thị, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất:

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất ở đô thị và thống nhất quản lý của nhà nước về đất ở đô thị Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nói chung và đất ở đô thị nói riêng trên phạm vi cả nước Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai nói chung và đất ở đô thị nói riêng trong phạm vi

cả nước Chính phủ quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung vào các mục đích quốc phòng, an ninh Đồng thời thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai nói chung trong

đó có đất ở đô thị Hội đồng nhân dân các cấp (tỉnh, huyện, xã) thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại các địa phương Uỷ ban nhân dân các cấp (tỉnh, huyện, xã) thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và thực hiện quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này

- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất ở đô thị của Nhà nước: Việc sử dụng

đất ở đô thị phải bảo đảm theo các nguyên tắc (Đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất ở đô thị) Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất ở đô thị xung quanh Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành

- Tăng cường hiệu quả quản lý, sử dụng đất ở đô thị: Hiệu quả sử dụng

đất ở đô thị là kết quả của cả hệ thống các biện pháp tổ chức sản xuất, khoa học,

kỹ thuật, quản lý kinh tế và phát huy các lợi thế, khắc phục các khó khăn khách quan của điều kiện tự nhiên, trong những hoàn cảnh cụ thể còn gắn điều kiện ăn

ở, sinh sống của cư dân đô thị với các điều kiện sản xuất tiêu thủ công nghiệp đi

liền với các ngành khác của nền kinh tế quốc dân nhằm hướng tới một nền văn minh đô thị hiện đại Hiệu quả sử dụng đất ở đô thị có thể được đánh giá qua một số chỉ số như việc bố trí cơ cấu khu dân cư hợp lý, đảm bảo các điệu kiện sinh hoạt của cộng đồng dân cư trong đô thị một cách thuận lợi như hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, các điều kiện cơ sở hạ tầng, điện, nước, hệ thống trường lớp học và các điều kiện tiếp cận xã hội khác, cũng như các điều kiện về sản xuất khác mà không gian đô thị đang hướng tới… Đây là vấn đề cần quan tâm của các nhà quản lý, các nhà khoa học, các nhà hoạch định chính sách mà còn là mong muốn của toàn xã hội, của người dân cả khu vực đô thị và khu vực nông thôn

1.1.2.2 Yêu cầu

- Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước đối với đất ở

đô thị: Quản lý nhà nước đối với đất đai nói chung và quản lý nhà nước đối với

đất ở đô thị nói riêng là quản lý nguồn tài nguyên của quốc gia, là quản lý tài sản chung của toàn dân Chỉ có Nhà nước - Chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất ở đô thị, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý đất đai nói chung và trong quản lý nhà nước về đất ở đô thị nói riêng Quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 53, Hiến pháp 2013 của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:"Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" và được cụ thể hơn tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

- Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở

đô thị, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của nhân dân (người trực tiếp sử dụng đất ở đô thị): Quyền sử dụng đất ở đô thị là quyền khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất ở đô thị của chủ sở hữu đất hoặc chủ sử dụng đất khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng đất ở đô thị Từ khi Hiến Pháp năm 1980 của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời quyền sở hữu đất ở đô thị ở nước ta chỉ thuộc Nhà nước còn quyền sử dụng đất ở đô thị vừa có

ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thể của cá nhân Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất ở đô thị mà thực hiện quyền sử dụng đất ở đô thị thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng từ những chủ thể trực tiếp sử dụng đất

ở đô thị trên địa bàn quản lý Vì vậy, để sử dụng đất ở đô thị có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý hợp lý để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước

- Tiết kiệm và hiệu quả: Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế nói chung và quản lý đất đai nói riêng Thực chất quản lý đất ở đô thị hiện nay là một dạng của quản lý kinh tế nên phải tuân theo nguyên tắc này Nguyên tắc này trong quản lý đất ở đô thị được thể hiện bằng việc: Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi cao Quản lý và giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở đô thị một cách hợp lý Có như vậy, quản lý nhà nước về đất ở đô thị mới phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm nguồn đất ở đô thị nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra của nhà nước

1.1.2.3 Nguyên tắc

Đối tượng của quản lý đất ở đô thị là tài nguyên đất đai, cho nên quản lý nhà nước về đất ở đô thị phải đảm bảo nguyên tắc sau: (i) Số liệu quản lý đất đai phải bao hàm cả số lượng, chất lượng, loại, hạng mục phục vụ cho mục đích sử dụng đất của các loại đó; (ii) Quản lý phải thể hiện theo hệ thống và phương

pháp thống nhất trong toàn quốc; (iii) Những quy định, biểu mẫu phải được thống nhất trong cả nước, trong ngành địa chính; (iv) Số liệu so sánh không chỉ theo từng đơn vị nhỏ mà phải được thống nhất so sánh cả nước; (iv) Tài liệu trong quản lý phải đơn giản phổ thông trong cả nước; (v) Những điều kiện riêng biệt của từng địa phương, cơ sở phải phản ánh được; (vi) Những điều kiện riêng lẻ phải khách quan, chính xác, đúng những kết quả, số liệu nhận được từ thực tế; (vii) Tài liệu quản lý phải đảm bảo tính pháp luật, phải đầy đủ, đúng thực tế; (viii) Quản lý nhà nước về đất ở đô thị phải trên cơ sở pháp luật, luật đất đai và các văn bản, biểu mẫu quy định, hướng dẫn của Nhà nước và các cơ quan chuyên môn từ Trung ương đến địa phương; (ix) Quản lý đất ở đô thị phải tuân theo nguyên tắc tiết kiệm mang lại hiệu quả kinh tế cao

1.1.3 Mục tiêu, công cụ và bộ máy quản lý nhà nước về đất ở đô thị

1.1.3.1 Mục tiêu

Đất sử dụng vào mục đích xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm: đất xây dựng hạ tầng giao thông; đất xây dựng hệ thống cấp thoát nước; đất xây dựng các trạm xử lý rác thải; đất để bố trí hệ thống cung cấp điện trong

đó phải kể đến khoảng cách an toàn lưới điện chiếm một tỷ lệ đáng kể của quỹ đất và đất dành cho nghĩa trang đô thị Theo tiêu chuẩn và nhu cầu phục vụ đất dành cho từng chuyên ngành có thể tính một cách sơ bộ như sau:

Diện tích đất dành cho giao thông bao gồm giao thông đầu mối, mạng lưới đường phố, giao thông tĩnh cần đảm bảo từ 20% - 25%

Diện tích đất dành cho cấp nước đô thị bao gồm mạng lưới cung cấp nước trong đó kể cả khoảng cách bảo vệ an toàn đường ống và hệ thống các công trình xử lý nước tổng diên tích dành cho các công trình cấp nước thường chiếm 1% diện tích đất đô thị

Diện tích đất dành cho thoát nước vệ sinh môi trường đô thị bao gồm hê thống đường cống, hệ thống các công trình xử lý nước thải, hệ thống các công

trình thu gom xử lý chất thải rắn Trong đó ước tính diện tích đất dành cho công trình thoát nước đô thị trung bình từ 6% - 7% diện tích đất đô thị

Đối với việc xử lý rác theo phương thức chôn lấp tính trung bình 1,0 kg/người/ngày thì diện tích trung bình dành cho bãi chôn lấp rác bao gồm cả khoảng cách ly ước tính khoảng 4% diện tích đất đô thị

Diện tích đất dành cho hệ thống cấp điện và thông tin liên lạc thường chiếm 3% diện tích đất đô thị

Đất dành cho nghĩa trang đô thị, hiện nay nước ta phần lớn vẫn theo phong tục địa táng Nếu tình trạng vẫn tiếp tục tái diễn như hiện nay thì trong các đô thị sẽ không thể có đủ quỹ đất dành cho công việc hệ trọng này

Như vậy, đất xây dựng cho hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị ước tính tối thiểu chiếm khoảng từ 30% - 35% diện tích đất đô thị Rõ ràng cần một nguồn tài nguyên đất khá lớn để phát triển hệ thống dịch vụ đô thị

Quỹ đất dành cho giao thông, tại một số đô thị lớn diện tích đất dành cho giao thông chỉ khoảng 10% là thấp so với các nước ( 20% - 25%) Qua khảo sát

25 đô thị có tới 1/2 số đô thị có trên 30% đường có bề rộng < 2,5m Như vậy việc xây dựng đường mới và mở rộng đường cũ là điều tất yếu của tất cả các đô thị trong những năm tới

Quỹ đất dành cho hệ thống cấp và thoát nước hiện nay hệ thống cấp nước thường đi chung cùng với các hạ tầng khác trên đường phố chính Công trình xử

lý nước cấp trong các đồ án quy hoạch trước đây có tính tới nhưng nhu cầu tăng nhanh nên khi mở rộng công suất của nhà máy thì không có đất để xây dựng mở rộng Các công trình xử lý nước thải trong nhiều năm trước đây cũng chưa tính đến nên sau này khi phải xây dựng đã không có quỹ đất để xây dựng

Vấn đề bãi xử lý rác hầu như đô thị nào cũng gặp phải vấn đề nan giải này Qua số liệu thu thập về xây dựng Bộ chỉ số các đô thị hợp tác giữa Unhabitat và Hiệp hội các đô thị Việt Nam cho thấy diện tích dùng cho các bãi

chôn lấp rác thải là một bài toán khó mỗi đô thị cần phải có giải pháp trong công tác xử lý chất thải rắn để hạn chế thấp nhất việc sử dụng đất đô thị

Hệ thống mạng điện của các đô thị vẫn còn tình trạng phổ biến xây dựng

vi phạm khoảng cách an toàn lưới điện, nhiều nơi rất nghiêm trọng gây mất an toàn đến tính mạng của người dân

Tổng hợp các số liệu thu thập cho kết quả: đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của nhiều đô thị ở nước ta mới chỉ chiếm khoảng từ 10% -15% đất đô thị, nếu

so với yêu cầu cần khoảng (30% - 35%) thì thực tế mới chỉ đạt từ 1/3 đến 1/2 yêu cầu Đây chính là khó khăn rất lớn của các đô thị trong tương lai gần

Với vai trò điều phối, quản lý và gắn đất đô thị vào cấu trúc trong kết cấu

hạ tầng, Nhà nước cần phải có tầm nhìn chiến lược trong việc thực hiện công tác này sao cho thống nhất, khoa học và đồng bộ

1.1.3.2 Công cụ

- Công cụ pháp luật: Là công cụ quản lý đất ở đô thị không thể thiếu của

một Nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất ở đô thị nói riêng Pháp luật là một trong những công cụ tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chế độ chính sách của Nhà nước được thực hiện có hiệu quả hơn Trong hệ thống pháp luật của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có các công cụ pháp luật như Hiến Pháp, Luật Đất đai, Luật Dân sự, các pháp lệnh, Nghị định, Nghị quyết, Thông tư, Chỉ thị…

- Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Thông qua quy hoạch, kế

hoạch đã được phê duyệt việc sử dụng các loại đất ở đô thị được bố trí sắp xếp một cách hợp lý Nhà nước kiểm soát được mọi diễn biến về tình hình đất đai, từ

đó ngăn chặn được việc sử dụng lãng phí đất ở đô thị Đồng thời, thông qua quy hoạch, kế hoạch buộc các đối tượng sử dụng đất chỉ được phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình

- Công cụ tài chính: Nhà nước sử dụng các công cụ tài chính trong quản

lý đất đai tác động đến các đối tượng sử dụng đất để thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất ở đô thị Các đối tượng sử dụng đất đều phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp Đồng thời tài chính đất đai cũng là một trong các công cụ để Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách

1.1.3.3 Bộ máy

Theo Luật Đất đai năm 2013 của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam, nhà nước có chế độ sở hữu đất đai được công nhận là chế độ sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước Bộ máy quản lý nhà nước ngày càng tinh giản thì hiệu quả giải quyết các vấn đề về đất đai nói riêng và các vấn đề khác nói chung càng nhanh chóng, thuận lợi Hệ thống cơ quan quản lý được tổ chức, thiết lập, phân cấp, phân quyền từ trung ương đến địa phương Cơ quan cao nhất, có quyền hạn lớn nhất trong bộ máy QLNN về đất đai là Bộ tài nguyên và Môi trường là cơ quan trực thuộc của Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, tài nguyên, môi trường, đo đạc bản đồ, quản lý hành chính, dịch vụ công Ngoài ra, ở các tỉnh, thành phố có sở Tài nguyên - Môi trường, ở cấp huyện quận, thị xã có phòng Tài nguyên - Môi trường Nhiệm vụ của các cơ quan này là quản lý về các lĩnh vực

có liên quan đến địa bàn được giao, thực hiện các nhiệm vụ được phân cấp và báo cáo lên cấp trên trực tiếp tình hình sử dụng đất đai để nắm bắt được tình hình sử dụng đất ở nói riêng và đất đại nói chung một cách nhanh nhất Riêng đối với đất ở đô thị, ngoài sự quản lý của Nhà nước chung còn chịu sự quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng thông qua Luật nhà ở, Luật xây dựng, dưới cấp tỉnh

là Sở Xây dựng, cấp huyện là phòng Kinh tế - Hạ tầng

1.1.3.4 Kế hoạch

Khác với các loại đất khác, đất đô thị có giá trị kinh tế cao, gần đây đất đô thị còn được xem như 1 sản phảm trong nghành kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, khi dân số đô thị tang đồng nghĩa với việc nguồn lao động dồi dào, năng lực sản xuất được nâng cao, và việc tang dân số đô thị cũng góp phần tang tiêu thụ các mặt hàng thiết yếu trong cuộc sống, phát triển các dịch khác

Tuy nhiên, đây cũng là một vấn đề nan giải cho cấp quản lý khi cầu tăng nhưng không đủ đất để cung cấp khi lượng dân số tăng nhanh do đó giá trị của đất

đô thị tăng cao Vì vậy các cơ quan chính quyền địa phương cần làm rõ vấn đề sau

đó lên kế hoạc để đảm bảo việc phát triển kinh kế xã hội, quy hoạch đất tốt nhất

Thực hiện kế hoạch sử dụng đất đô thị từ đó làm nền tảng phát triển đô

thị: Nền kinh tế từng bước phát triển theo hướng chuyển dịch cơ cấu dịch vụ và

thương mại, cùng với cuộc cách mạng công nghệ, hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hòa cùng với dòng chảy của công nghiệp hóa, hiện đại hóa, các đô thị sẽ trở thành những trung tâm tài chính, dịch vụ, chăm sóc sức khỏe, đầu mối giao thông, thực hiện liên kết phát triển toàn diện giữa các vùng,… trong tất cả các mối quan hệ đó, đất đai nằm ở vị trí nền tảng, gắn kết các mối quan hệ, tham gia vào mọi hoạt động an ninh chính trị, trật tự

an toàn xã hội, kinh tế, văn hóa, xã hội,… Chính vì vị thế quan trọng đó, đất đô thị đã tự mang trong mình một giá trị cao hơn rất nhiều, nguồn cung có hạn và nhu cầu ngày càng cao khiến cho việc quy hoạch, xây dựng kế hoạch và đặc biệt là việc triển khai thực hiện đóng vai trò hết sức quan trọng, với chức năng đặc biệt nhà nước có vai trò thực hiện kế hoạch sử dụng đất đô thị từ đó làm nền tảng phát triển đô thị một cách khoa học, hệ thống, phục vụ vào xu thế chung với cả nước

1.2 Nội dung quản lý của chính quyền địa phương cấp quận đối với đất ở đô thị

Trên cơ sở những yêu cầu đối với chính quyền địa phương cấp quận đối với việc quản lý đất ở đô thị, ở phần này luận văn sẽ trình bày những nội dung

cơ bản nhất đối với công tác quản lý nêu trên, đây cũng là khung lý thuyết nghiên cứu, mà mạch xuyên suốt trong cả công trình nghiên cứu của cá nhân, những nội đó cụ thể như sau:

(1) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

(2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành hính, lập bản đồ hành chính;

(3) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

(4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

(5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

(6) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

(7) Thống kê, kiểm kê đất đai;

(8) Quản lý tài chính về đất đai;

(9) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

(10) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

(11) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

(12) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai;

(13) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai;

Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả nhóm các nội dung thành 4 nhóm cụ thể như sau:

(1) Xây dựng kế hoạch, quy hoạch, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất ở đô thị;

(2) Thực hiện quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị;

(3) Đào tạo đội ngũ thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị; (4) Kiểm tra, thanh tra và đảm bảo việc thực hiện quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị;

Trong đó các nội dung của từng nhóm được diễn giải cụ thể như sau:

1.2.1 Xây dựng kế hoạch, quy hoạch, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất ở đô thị

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, cơ sở khoanh định quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, tổ chức thực hiện giao đất, cho thuê đất và kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng đất Thời gian qua, công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố đã được các ngành, các cấp tập trung chỉ đạo thực hiện HĐND thành phố đã ban hành các nghị quyết về quy hoạch, danh mục dự án thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền và các nghị quyết chuyên đề về khai thác, phát triển quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Qua đó, đã nâng cao hiệu quả khai thác, sử dụng nguồn lực từ đất, tạo hành lang pháp lý trong xây dựng và thực hiện kế hoạch sử dụng đất

Trên cơ sở quy định của Trung ương và chủ trương của Tỉnh ủy, HĐND tỉnh, UBND tỉnh đã chỉ đạo, hướng dẫn UBND cấp quận lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm đảm bảo tuân thủ theo quy định Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, phù hợp với tình hình thực tiễn tại địa phương [6]

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từng bước đi vào nề nếp, tạo sự chủ động và giải quyết kịp thời nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ cấu sử dụng các loại đất đã được chuyển đổi mục đích phù hợp với quá trình đô thị hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển

Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bước đầu đã dự báo

về định hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, lĩnh vực Nhiều địa phương

đã chủ động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phục vụ đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng để thu hút đầu tư, phát triển đô thị ; chủ động điều chỉnh, bổ sung hoặc hủy bỏ các đồ án quy hoạch không khả thi nhằm phát huy có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, đảm bảo quyền sử dụng đất của người dân

1.2.2 Thực hiện quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị

Thực hiện quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị là nhóm nội dung quan trọng nó chứa đựng các yêu cầu, nhiệm vụ về quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị, nó gồm các nội dung: (i) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành hính, lập bản đồ hành chính; (ii) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (iii) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích

sử dụng đất; (iv) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; (v) Lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; (vi) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất; (vii) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai; (viii) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; (ix) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; (x) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai; (xi) Quản lý tài chính về đất đai; (xii) Thống kê, kiểm kê đất đai

Tất cả các nội dung này đều có sự tác động qua lại, và ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ quá trình quản lý nhà nước về đất ở đô thị, có cũng chính là những chỉ báo nhằm lượng giá hiệu lực, hiệu quả của công tác này của Ủy ban nhân dân các cấp

1.2.3 Đào tạo đội ngũ thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với đất

ở đô thị

Công tác thực hiện quản lý nhà nước về đất ở đô thị là một trong những nội dung quan trọng trong chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của một địa phương, để thực hiện tốt công tác đó, đòi hỏi phải có một đội ngũ cán bộ xứng tầm, đặt ra yêu cầu phải thực hiện công tác quy hoạch, đào tạo đội ngũ cán bộ lãnh đạo lẫn chuyên viên thực hiện tốt nhiệm vụ đề ra

Các cán bộ này phải đảm bảo về chuyên môn; đồng thời phải trung thực, trách nhiệm, các công tác phải thực hiện trên cơ sở giải quyết các kế hoạch, nội dung đề ra, phục vụ nhu cầu của người dân và không được vụ lợi trong quá trình thực hiện công tác

1.2.4 Kiểm tra, thanh tra và đảm bảo việc thực hiện quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị

Đất đai luôn phản ánh một mối quan hệ xã hội phức tạp vì nó liên quan đến lợi ích trực tiếp của con người Vì thế, mà các trường hợp tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai ngày càng xảy ra nhiều hơn và phức tạp hơn trên phạm vi

cả nước Tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai luôn là một thực tế không thể tránh khỏi trong đời sống xã hội ở mọi thời điểm trong tiến trình lịch sử Vì

chúng tồn tại như một ngẫu nhiên nên việc thanh tra, kiểm tra và giải quyết vấn

đề này là vô cùng cần thiết đối với quản lý nhà nước đối với đất ở nông thôn hiện nay Khi tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai diễn ra thường xuyên, gay gắt, kéo dài và những trường hợp, vụ việc có đông người tham gia đang ngày càng gia tăng Dẫn đến kiện tụng, khiếu nại tố cáo vượt cấp không đúng thẩm quyền gây mất đoàn kết trong nhân dân và phức tạp trong quản lý Nhà nước đối với đất ở đô thị Thanh tra, kiểm tra nhằm phát hiện kịp thời những trường hợp

vi phạm để đưa ra những biện pháp giải quyết dứt điểm các tình huống phức tạp Tạo sự ổn định về chính trị, đời sống nhân dân, giúp người dân tập chung vào làm ăn phát triển kinh tế góp phần vào xây dựng xã hội ngày một giàu đẹp hơn

Sau khi ban hành hệ thống văn bản, triển khai thực hiện trên cơ sở bộ máy

cơ quan chức năng, chuyên viên phụ trách chuyên môn thì công tác đảm báo cho mọi thứ thực hiện theo đúng quy trình đặt ra chính là công tác kiểm tra, thanh tra đối với các tổ chức, cá nhân thực hiện nhiệm vụ Công tác này được thực hiện thường xuyên với nhiều hình thức khác nhau, như: kiểm tra thông qua báo cáo, kiểm tra chuyên đề, kiểm tra quy trình thực hiện,… tất cả những nội dung này phải được đảm bảo khách quan, nhằm mục đích hạn chế đến mức tối đa những nội dung sai sót có thể xảy ra

Theo quy định của luật đất đai năm 2012, các ngành, các cấp, địa phương phải có trách nhiệm giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai phải nắm vững quan điểm lấy dân làm gốc, phải dựa vào dân, bàn bạc dân chủ, công khai quỹ đất với dân để họ tìm ra giải pháp, không gò ép mệnh lệnh Xã hội cần đề cao vai trò của các tổ chức, đoàn thể để hòa giải các vụ tranh chấp có hiệu quả Phải gắn việc giải quyết các vấn đề về đất ở với tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa mở mang ngành nghề phân bố lại lao động, dân cư phù hợp với đặc điểm và quy định của từng địa phương

1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến quản lý của chính quyền địa phương cấp quận đối với đất ở đô thị

1.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

Việc sử dụng đất đai luôn chịu sự ảnh hưởng của nhân tố tự nhiên, trong quá trình sử dụng đất về phía bề mặt cần chú ý các yếu tố tự nhiên, các quy luật

về sinh thái, các yếu tố tác động có liên quan…

Trong phạm vi nghiên cứu, sau các yếu tố về địa lý, tác giả nghiên cứu các yếu tố có tác động đến quản lý đất ở đô thị mà cụ thể là các yếu tố về kinh tế

xã hội: chế độ xã hội, trình độ quản lý, sử dụng lao động, dân số và lao động, mức độ phát triển của khoa học kỹ thuật, khả năng áp dụng các tiến bộ khoa học trong sản xuất Tình hình kinh tế, xã hội tại một thời điểm nhất định sẽ tác động đến công tác quản lý nhà nước về đất ở đô thị, những chính sách chủ trương tại thời điểm này, sẵn được thay đổi sao cho phù hợp với các điều kiện thực tế và phần nào phù hợp với yêu cầu phát triển dài hạn

Yếu tố tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động rất lớn trong công tác quản lý đất ở đô thị, vì thế khi phân tích thực trạng cần nghiên cứu chuyên sâu và có đầu

tư kỹ các nội dung, xem các nội dung trong điều kiện qua lại thì mới có thể nêu lên thực trạng của vấn đề

1.3.2 Môi trường pháp luật, cơ chế chính sách

Luật pháp là công cụ quản lý không thể thiếu được của Nhà nước, được Nhà nước xây dựng để tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi con người nhằm đạt được mục đích quản lý của mình

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là công cụ quản lý quan trọng và là nội dung không thể thiếu trong công tác quản lý đất đai Nó đảm bảo cho sự lãnh đạo tập trung quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, là căn cứ quan trọng cho việc sử dụng và phát triển các loại quỹ đất, các nguồn thu từ đất, cũng như

là hành lang pháp lý trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh trong điều kiện thực tế

1.3.3 Công tác tổ chức quản lý

Để quản lý đô thị có hiệu quả phải căn cứ vào đặc điểm xã hội đô thị Đô thị là khởi đầu của xã hội văn minh, thể hiện qua lối sống, nếp sống đến các quan hệ của hệ thống tổ chức quản lý và chức năng nhiệm vụ của nó Phát triển

đô thị và quản lý đô thị phải dựa trên một hệ thống thể chế, đặc biệt là hệ thống pháp luật, chính sách cũng như bộ máy thực thi pháp luật về một số đời sống đô thị như quản lý, sử dụng đất đai, quản lý giao thông, cơ sở kỹ thuật và xã hội, phát triển dân số, phân bố dân cư, thậm chí phải có cả hệ thống cơ sở pháp lý liên quan đến sự ăn, ở của cư dân, sử dụng các công trình, không gian công cộng của đô thị… Dường như đã có tất cả những thứ đó, song lại rất thiếu cái đồng

bộ, cái “cẩm nang” hoàn chỉnh, cái phù hợp với đời sống của một đô thị đặc biệt như TPHCM Vì vậy mà tình trạng vi phạm về các lĩnh vực đời sống đô thị như xây dựng, sử dụng đất đai, môi trường, trật tự xã hội… dường như là “cquận thường ngày” ở mọi nơi, mọi lúc Xử phạt để lập lại trật tự thì có lúc thiếu cơ sở pháp lý cụ thể, có khi qui định không phù hợp với cư dân đô thị nên không “đủ đô”, không có sức răn đe, làm cho xã hội nhận thấy công tác quản lý đô thị không

có hiệu quả, không có tác dụng giáo dục lối sống, nếp sống đô thị cho dân chúng

1.3.4 Nhận thức của người dân

Mục đích quan trọng của phát triển đô thị và quản lý phát triển đô thị là phục vụ nhân dân, làm cho nhân dân có cuộc sống ngày càng tốt Do vậy vai trò của các đoàn thể, các tổ chức chính trị, xã hội, nghề nghiệp, của toàn thể nhân dân, của cộng đồng hết sức to lớn Không có sự đồng thuận, đồng hành của cộng đồng, của mỗi người dân thì mọi quy hoạch tối ưu, tiên tiến, mọi giải pháp hay

đều không thành hiện thực Do vậy cần tuyên truyền giáo dục, vận động hội viên, đoàn viên cùng toàn thể nhân dân tham gia tích cực vào tất cả các khâu phát triển đô thị và quản lý phát triển đô thị Người dân phải là chiến sĩ tự nguyện trong các bước của qui trình, từ tham gia, đóng góp trí tuệ vào các thiết

kế quy hoạch phát triển, thực thi quy hoạch, các chương trình đầu tư, sử dụng đất đai, xây dựng nếp sống văn minh đô thị, thực sự là thị dân… Người dân phải biết điều hòa các lợi ích, phải biết khép mình trong khuôn khổ nếp sống đô thị, phải đồng hành với chính quyền, với toàn xã hội trong sự nghiệp phát triển và quản lý đô thị

1.4 Kinh nghiệm của một số địa phương và bài học cho quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh về quản lý của chính quyền cấp quận đối với đất ở đô thị

1.4.1 Kinh nghiệm của một số địa phương

1.4.1.1 Kinh nghiệm của Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

Tại địa bàn Hà Nội, Quận Hoàng Mai, có mật độ dân số cao, tốc độ tang trưởng kinh tế nhanh chóng Để quản lý đất đô thị, quận đã chủ động xây dựng

hồ sơ địa chính; đo đạc và thành lập bản đồ địa chính chính qui với tỷ lệ 1/500 ở tất cả các phường Xây dựng hệ thống thông tin đất đai - xây dựng và phát triển các cấp quản lý Điều này đã giải quyết được toàn diện về đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác QLNN đối với đất đô thị

Đến nay, toàn quận đã triển khai lập thiết kế đô thị Từng bước quy hoạch,

hệ thống hóa hạ tầng kỹ thuật và áp dụng rất hiệu quả, tăng công năng SDĐ đô thị Quận đã có cách tiếp cận đất đai phù hợp với kinh tế thị trường Trên cơ sở tiếp thu ý kiến nhân dân, từ đầu năm 2012, Quận đã có nhiều chính sách thực hiện bồi thường đất thu hồi theo giá phù hợp với giá đất thị trường, có sự tham gia của các cơ quan hoạt động định giá đất

Tuy nhiên, Quận áp dụng cơ chế giải phóng đất đô thị là cơ chế tự

nguyện, dựa trên mối quan hệ giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất, không có

sự can thiệt hành chính nào trong mối quan hệ này Do đó, khi triển khai các dự

án, nhà đầu tư sẽ tự thỏa thuận với người sử dụng đất Vì vậy, giá thường cao, thời gian tiến hành chậm

Về cơ cấu nguồn đất lâu dài vẫn chưa thực sự bền vững, hầu như nguồn thu từ khai thác quỷ đất chủ yếu dựa vào tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nguồn thu từ tiền sư dụng đất chiếm hơn 73%, nhưng nguồn này chỉ thu một lần khi giao đất và sẽ giảm dần khi diện tích đất giao và cho thuê giảm đi

1.4.1.2 Kinh nghiệm của Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh

Quận 2 - thành phố Hồ Chí Minh, đã xây dựng cơ sở dữ liệu theo hướng hiện đại Khi xây dựng đã có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan tài nguyên, xây dựng, giao thông, thuế… để cơ sở dữ liệu luôn được bảo trì, cập nhật, tiết kiệm chi phí đầu tư và thể hiện đầy đủ thông tin

Quận đã có sự linh hoạt, điều chỉnh phù hợp với sự phát triển của đô thị Lưu ý dành các quỹ đất phục vụ hình thành các trục trung tâm đa chức năng về thương mại, tài chính, các khu ở, khu công nghiệp được phân tán đều Việc làm này góp phần giảm mật độ dân số tập trung, hạn chế ách tắc giao thông

Khai thác tốt không gian kết hợp đồng thời trên mặt đất và dưới lòng đất, bảo vệ môi trường và tiết kiệm quỹ đất Đa dạng hóa phương thức giải tỏa, đền

bù và giao đất Đây là biện pháp nhằm tạo nguồn thu để đẩy nhanh việc xây dựng, đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị hóa, đảm bảo lợi ích của nhà nước và nhân dân

Quận 2 đã đánh thuế vào giá trị nhà đất để thu hồi vốn đầu tư và bảo đảm việc bảo trì, sửa chữa và phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị Đây là đòn bẩy để quận điều tiêt phân phối thu nhập, thực hiện các mục tiêu xã hội, đồng thời cũng là công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường bất động sản, tránh tình

trạng “quá nóng” hay “quá nguội” của loại thị trường này

1.4.1.3 Kinh nghiệm của Quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

Nằm ngay khu vực trung tâm của thành phố Đà Nẵng, Quận Hải Châu đã chỉ đạo các cơ quan có chức năng xây dựng và triển khai thực hiện các kế hoạch tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật về đất đai trên địa bàn Truyền tải kịp thời và đầy đủ các nội dung pháp luật liên quan đến đất đai đến mọi tầng lớp nhân dân và cộng đồng dân cư

Quận cũng đã có những hành động cụ thể trong việc quản lý đất ở đô thị trên địa quận, ban hành các văn bản quy định về việc lập, quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Không cấp phép đầu tư, giao đất cấp cho các dự án, công trình không đăng ký trong kế hoạch Chế độ công khai, minh bạch đối với công tác, hoạt động gắn liền với đất ở đô thị; các hoạt động liên quan đến dịnh hướng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng dài hạn đều có sự tham gia đóng góp ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực

Quận Hải Châu cũng đã tổ chức lấy ý kiến nhân dân, tiếp thu các góp ý và mong muốn để hoàn thiện phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trước khi trình cấp trên thẩm định Cơ chế thu hồi đất cùng với công tác thực hiện hỗ trợ tái định cư, bồi thường luôn được quan tâm, chú trọng thực hiện đầy đủ, công bằng

1.4.2 Bài học cho Quận 5, thành phố Hồ Chí Minh

Trong công tác quản lý nhà nước về đất ở đô thị, việc hệ thống và ban hành một cách khoa học, kịp thời, đảm bảo phù hợp và kế thừa là một việc quan cần phải thực hiện ngay khi bắt đầu

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, nảy sinh nhiều vấn

đề nóng, phức tạp như tình trạng sử dụng lãng phí đất đai; tình trạng tham ô, tham nhũng, lợi ích nhóm trong việc thu hồi đất, cấp đất, giao đất, cho thuê đất còn khá phổ biến gây thất thoát nguồn kinh phí rất lớn của đất nước Đặc biệt,

tình trạng khiếu kiện trong dân tập trung chủ yếu liên quan đến đất đai ngày càng nhiều, ảnh hưởng đến an ninh trật tự và lòng tin của người dân vào chính quyền…

Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật chuyên ngành khác có liên quan đang tồn tại nhiều quy định “vênh” nhau Chẳng hạn như, Luật Đấu thầu

2013 quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án; Luật Đất đai

2013 quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất [22] Tuy nhiên, Luật Đất đai và Luật Đấu thầu chưa có quy định thống nhất về việc trường hợp

đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất không và trường hợp đã đấu giá quyền sử dụng đất thì có phải đấu thầu dự án hay không…

Hay tại Luật Doanh nghiệp 2014 tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất, còn Luật Đất đai 2013 thì sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đây là hai khái niệm chưa thống nhất và gây nhiều cách hiểu và áp dụng khác nhau…

Bên cạnh những bất cập, chồng chéo trong các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, một số quy định của Luật Đất đai 2013 còn chưa phù hợp với tình hình thực tiễn

Chẳng hạn như, theo quy định về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có quy định, điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là “đất đã được giải phóng mặt bằng” Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, hiện nay có rất nhiều dự án đầu tư kinh phí giải phóng mặt bằng rất lớn, trong khi Nhà nước không đủ kinh phí để giải phóng mặt bằng Vì vậy, phần lớn các tỉnh kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành giao đất…

Do vậy, để tăng cường quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị, trên cơ sở học tập kinh nghiệm của một số địa phương Luận văn rút ra một số bài học cho Quận 5, thành phố Hồ Chí Minh như sau:

được nghiên cứu sâu sắc, khoa học, và được ban hành đồng bộ, cần có những thay đổi kịp thời nếu cần thiết

cần thực hiện một cách khoa học, đồng bộ trong tổng thể chung phát triển kinh

tế - xã hội của từng địa phương Quy hoạch sử dụng đất hợp lý là tiền đề cho việc sử dụng đất ở đô thị một cách tiết kiệm, đạt hiệu quả cao

liệu thông tin đất ở đô thị thống nhất, đồng bộ trên cơ sở công nghệ tin học điện

tử hiện đại từ trung ương đến địa phương Đồng thời, thống nhất phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất ở đô thị và công khai thông tin từ trung ương đến địa phương

cụ thể hơn các quyền của người sử dụng đất ở đô thị, chính là chìa khóa để thực hiện việc công khai dân chủ quan hệ đất đai trong xã hội

độ cán bộ, cần có những hoạch định mang tính chiến lược, đẩy mạnh công tác tham mưu, tổng hợp báo cáo, xây dựng cơ chế chính sách trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với đất ở đô thị

cũng như các Nghị định, Thông tư thông qua các cuộc họp, thảo luận, các phương tiện thông tin đại chúng, để mọi người hiểu rõ

Kết luận chương 1

Chương 1, luận văn đã nghiên cứu được các nội dung sau:

Đã trình bày một số khái niệm quản lý nhà nước về đất ở đô thị bao gồm: Quản lý, Quản lý nhà nước, Đất ở đô thị, Quản lý nhà nước về đất ở đô thị Luận văn đã xây dựng khung lý thuyết quản lý nhà nước về đất ở đô thị về các nội dung: Xây dựng kế hoạch, quy hoạch, ban hành và tổ chức thực hiện các văn