Quản lý nhà nước về đất đô thị

Nói chung, hiệu quả kinh tế qui mô nội bộ doanh nghiệp có quan hệ mật thiết với tình hình sử dụng đất đô thị nơi doanh nghiệp đóng; nó sẽ được nâng cao trong điều kiện doanh nghiệp tận d

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ

I, Khái quát chung về Đất đô thị

1. Khái niệm

Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được qui hoạch để xây dựng nhà ở, trụ

sở cơ quan, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, ANQP và các mục đích khác

2. Đặc điểm

Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại

Đất đô thị có các đặc trưng chủ yếu sau:

- Đất đô thị có nguồn gốc tự nhiên hoặc đất nông lâm nghiệp, được trang bị kết cấu

hạ tầng kỹ thuật khi chuyển mục đích sử dụng

- Đất đô thị vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất Là tư liệu sinh hoạt, đất

đô thị dùng cho nhà ở, giải trí công cộng, là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kình doanh cuối cùng để xác định không gian đất đai cần dùng

- Đất đô thị có vị trí cố định, không thuần nhất, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không giống với bất kỳ một vị trí nào, cố định về số lượng cung cấp nhưng chức năng sử dung lại biến đổi

- Trên một mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng cùng cạnh tranh nhau, như sự cạnh tranh giứa khu công nghiệp và trung tâm thương nghiệp ở trung tâm đô thị Sự tác động qua lại lẫn nhau giữa nhiều chức năng sử dụng trong tương lai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá trị đất đô thị

- Các mảnh đất đô thị riêng lẻ thường chia ra làm nhiều quyền lợi khác nhau Các cá nhân khác nhau có thể có những quyền lợi khác nhau cùng chung sống trên một mảnh đất

đô thị, làm ảnh hưởng đến giá trị của nó

- Đất đô thị phải được sử dụng theo qui hoạch được duyệt và theo qui định của pháp luật

- Giá trị đất đô thị phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí mang lại, giá trị sử đụng đất đô thị do mức độ trang bị kết cấu hạ tầng kỹ thuật xác định mục đích hoặc chức năng sử dụng theo qui hoạch xây dựng đô thị được duyệt

3 Phân loại

*Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô thị có 6 loại:

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng

- Đất sử dụng cho quốc phòng an ninh

- Đất ở

- Đất chuyên dùng

- Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp

- Đất chưa sử dụng

*Theo cơ cấu qui hoạch đô thi, đất đô thị gồm 2 loại:

- Đất dân dụng: đất ở, đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao thông và đất các công trình hạ tầng kỹ thuật

- Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi, đất các trung tâm chuyên ngành, đất cơ quan ngoài đô thị, đất quốc phòng an ninh, đất chuyên dùng khác, đất chưa sử dụng

4 Vai trò

Đất là yếu tố cần thiết để cho loài người tiến hành các hoạt động sản xuất và mọi hoạt động khác Trên địa bàn đô thị, đất là điều kiện vật chất cơ bản không ngừng giây phút nào thiếu được đối với sự phát triển kinh tế xã hội đô thị Đất đô thị được sử dụng vào những mục đích khác nhau, trình độ hợp lý của việc sử dụng nó có tác động trực tiếp đến hiệu quả cao hoặc thấp của sự phát triển kinh tế đô thị Vai trò của việc sử dụng đất đô thị đối với sự phát triển kinh tế đô thị được biểu hiện ở các mặt sau

a) Việc sử dụng đất đô thị có tác dụng rất lớn đối với sự thúc đẩy hoặc kìm chế sự phát triển kinh tế đô thị

Đất đô thị với tính cách là tải thể của sự vận hành kinh tế đô thị, về bản chất thuộc vào “tư liệu lao động nói chung” Tất cả mọi hoạt động kinh tế đô thị đều được tiến hành trong một không gian nhất định do đất đô thị tạo ra, tách rời đất đô thị bất kỳ yếu tố nào của kinh tế đô thị cũng không thể phát huy được tác dụng Từ ý nghĩa này mà nói, đất đô thị là một yếu tố cấu thành quan trọng của kinh tế đô thị

Tại các đô thị, dân số tập trung đông đúc, công trình kiến trúc dày đặc, yếu tố sản xuất tích tụ cao Đất đô thị phụ tải một số lớn hoạt động kinh tế và tích luỹ một số lớn lao động xã hội Các đặc điểm này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế đô thị, vì rằng trong việc phát triển sản xuất chuyên môn hoá phải đi đôi với hiệp tác hoá xã hội rộng rãi Các đơn vị kinh tế của đô thị có thể sử dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật công cộng; điều đó chứng tỏ việc sử dụng đất đô thị có tác dụng thúc đẩy rất lớn đối với sự phát triển kinh tế đô thị

Kinh tế đô thị không ngừng phát triển về phía trước mà sức phụ tải kinh tế của đất đô thị thì thường có mức độ nhất định Nếu như đất đô thị không được sử dụng hợp lý, sức phụ tải kinh tế của nó sẽ bị giảm bớt Khi quĩ đất hiện có của đô thị không dung nạp được qui

mô đạt tới của sự phát triển kinh tế đô thị, thì phải mở rộng đất đô thị, dẫn đến làm nảy sinh những vấn đề xã hội mới Như vậy sự hạn chế của việc mở rộng đất đô thị có tác dụng kiềm chế đối với sự phát triển kinh tế đô thị

b) Kết cấu sử dụng đất đô thị ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ công năng và cơ cấu kinh tế đô thị, do đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đô thị

Các loại đất sử dụng của đô thị là một chỉnh thể hứu cơ có quan hệ tỷ lệ nhất định; nếu tỷ lệ sử dụng đất đô thị không cân đối, tất sẽ gây ra sự không ăn khớp giữa các loại công năng của đô thị, từ đó hạ thấp công năng kinh tế và cản trở sự phát triển của kinh tế đô thị Khi kết cấu sử dụng đất đô thị được bố trí hợp lý, sẽ có thể nâng cao mạnh mẽ công năng kinh tế của toàn bộ đô thị Theo tài liệu nưđc ngoài, nếu đất sử dụng cho công nghiệp được

bố trí hợp lý thì có thể tiết kiệm 10 – 20% đất sử dụng của đô thị; đất sử dụng cho các tuyến đường giao thông nếu được bố trí hợp lý sẽ rút ngắn được 20 – 40%

Nói chung, kết cấu và tỷ lệ các loại đất sử dụng của đô thị có mối tương quan với sự

bố cục và tỷ lệ giửa các ngành kinh tế đô thị Sự phát triển của kinh tế đô thị thường đi liền vđi sự biến động của cơ cấu kinh tế đô thị, trong trường hợp kết cấu sử dụng đất đô thị không thay đổi hoặc không thay đổi hợp lý, sẽ cản trở sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đô thị,

do đó tác động tiêu cực đến sự phát triển của kinh tế đô thị

c) Sử dụng đất đô thị, đặc biệt là sự khác biệt về vị trí của đất đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài của doanh nghiệp đô thị

Hiệu quả kinh tế tụ hội là thuật ngứ dùng để chỉ hiệu ứng sản sinh do sự tập trung của các quần thể và các cá nhân trên cùng một không gian khu vực gồm 2 loại: hiệu quả kinh tế qui mô nội bộ doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài doanh nghiệp Nói chung, hiệu quả kinh tế qui mô nội bộ doanh nghiệp có quan hệ mật thiết với tình hình sử dụng đất

đô thị nơi doanh nghiệp đóng; nó sẽ được nâng cao trong điều kiện doanh nghiệp tận dụng được đất đai và bố trí hợp lý các yếu tố sản xuất

Hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài doanh nghiệp được sản sinh bởi vị trí của doanh nghiệp trên đất đô thị, phân ra thành hiệu quả kinh tế khu vực hoá và hiệu quả kinh tế đô thị hoá Đó chủ yếu là nói, khi vị trí đất đô thị tốt, sẽ bảo đảm cho doanh nghiệp có thể tập trung được các loại nguyên vật liệu cần thiết bằng chi phí tương đối thấp Trong một không gian xác định của đô thị, thường tập trung một số lượng lớn các doanh nghiệp công nghiệp, phải dựa vào các loại nguyên vật liệu do bên ngoài cung cấp, làm cho cự ly đất đô thị đến nơi sản xuất nguyên vật liệu là vô cùng quan trọng đối vđi giá thành vận tải nguyên vật liệu,

cự ly ngắn giá thành vận tải sẽ thấp và ngược lại

Mặt khác, trên lĩnh vực không gian hứu hạn của đô thị, tập trung một số lượng lớn dân số và hoạt động kinh tế, tồn tại một hệ thống đồng bộ các ngành nghề, do vậy mà giảm giá thành vận tải Hơn nữa, đô thị là một thị trường lớn, doanh nghiệp có thể thông qua việc khai thác đầy đủ thị trường bản địa để hạ giá thành tiêu thụ sản phẩm Đây là một vấn đê có

ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao hiệu qủa kinh tế vi mô của doanh nghiệp

d) Sử dụng đất đỗ thị là cơ sở của kinh tế sinh thái đô thị, là điều kiện không thể thiếu được của kinh tế tiếu dùng của dân cư đô thị

Trên đất đô thị, tất cả các loại hoạt động kinh tế cùng được tiến hành Trong trường hợp các loại hoạt động kinh tế diễn ra trên địa bàn đô thị thiếu sự liên kết, tác động và chế ước qua lại với dây chuyền kinh tế sinh thái đô thị, sử dụng không hợp lý đất đô thị thì kinh

tế sinh thái đô thị sẽ bị phá hoại, tất sẽ mang lại nhứng tổn thất không lường được cho sự phát triển kinh tế đô thị

Các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, việc làm, đi lại của dân cư đô thị đều cần phải

có một địa điểm nhất định để đáp ứng Thông qua các hoạt động kinh tế tiêu dùng của dân

cư trên điạ bàn đô thị, sản xuất và tái sản xuất sức lao động của đô thị sẽ được tiến hành, bảo đảm cung cấp nguồn nhân lực chủ yếu cho sự phát triển kinh tế đô thị theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

II, Quản lý nhà nước về đất đai đô thị

1 Khái niệm

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi

từ đất đai

2, Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đô thị.

a. Chính sách pháp luật của nhà nước.

Để phục vụ tốt công tác quản lý nhà nước về đất đô thị Nhà nước đã ban hành luật đất đai 2013 trong đó đã quy định đấy đủ trách nhiệm quyền hạn của các chủ thể trong quan hệ đất đai gồm nhà nước, các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân có các quyền gì và sử dụng như thế nào Các chính sách pháp luât của nhà nước là một công cụ để nhà nước có thể nắm chắc tình hình quản lý và sử dụng đất đai đô thị trong phạm vi quốc gia Nó thể hiện quan niêm đường lối của Đảng và nhà nước là quản lý tập trung thống nhất và sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên trong đó có đất đai Đối với đất đai đô thị, ngoài những điều

đã ghi trong luật đất đai nói chung Nhà nước còn ban hành rất nhiều các nghị định, quyết định, thông tư, chỉ thị về hướng dẫn thi hành luật đất đai Trong điều kiện hiện nay để phục

vụ tốt công tác quản lý đất đai đô thị Nhà nước giao cho các bộ ngành, các cơ quan quản lý trực tiếp kiến nghị đưa ra các nghị quyết, chỉ thị để quản lý đất đai có hiệu quả hơn đặc biệt

để hoàn thiện hơn nữa bộ luật đất đai Các cơ quan chuyên môn có trách nhiệm tìm hiểu thực tế để có các biện pháp hạn chế những bất hợp lý của bộ luật đất đai, kịp thời giải quyết các vi phạm pháp luật và bảo đảm thực thi pháp luật

b. Quá trình đô thị hoá và tăng trưởng kinh tế

Nước ta là một nước nông nghiệp thuần tuý với 80% dân số lâm nông nghiệp, 20% phi nông nghiệp Trước đây dân số sống ở đô thị là 25% còn 75 % là ở nông thôn nhưng hiện nay do nhu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước dân số đô thị phi nông nghiệp ngày

một tăng với sự phát triển của các khu công nghiệp, khu chế xuất đội ngũ công nhân có tay nghề tăng cao dẫn đến thu nhập tăng đời sống được cải thiện và họ hoàn toàn có thể mua nhà, đất ở các đô thị vì vậy qua trình đô thị hoá ngày một phát triển.Số lượng dân cư tăng cao nhu cầu về đất ở, nhà càng tăng cao ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước như việc thường xuyên phải tập hợp các thông tin về biến động đất đô thị quỹ đất Cập nhật vào bản

đồ địa chính các thông tin về thay đổi diện tích đất đô thị, sang tên đổi chủ, ảnh hưởng đến việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thanh tra, kiêm tra, giám sát giải quyết các khiếu nại

tố cáo Tóm lại quá trình đô thị hoá ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đô thị Đảng và Nhà nước cần có những biện pháp thích hợp để có thể nắm bắt để điều chỉnh quá trình đô thị hoá Trong hơn mười năm đổi mới kinh tế nước ta tăng trưởng trung bình hơn 8% điều này làm cho quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng hầu hết các đô thị đều được

mở rộng Hiện nay nước ta có hơn 500 thành phố và thị xã lớn nhỏ diện tích đất đô thị là rất lớn Nhà nước cần xây dựng một đô thị quản lý toàn diện cả về quy mô lẫn khả năng kiểm soát để phục vụ tốt hơn cho công tác quản lý đất đô thị

c. Quá trình di dân nông thôn đô thị và tăng dân số.

Đây cũng là một nhân tố ảnh hưởng lớn đến việc quản lý nhà nước về đất đô thị Vì quá trình di dân nông thôn, đô thị và dân số tăng nhanh Nhu cầu về nhà ở tăng nhanh để đáp ứng nhu cầu này Nhà nước cần mở rộng diện tích đất đô thị ra các quận huyện ngoại thành

và sát nhập các khu xung quanh đô thị lại để phát triển nhà ở Các khu đô thị mới bằng biện pháp hiện nay là xây dựng các khu chung cư để bán cho các cá nhân có nhu cầu vừa tiết kiệm được diện tích đất ở vừa đáp ứng được nhu cầu thực tế Nhà nước quản lý đất đô thị trong quá trình này bằng các quy hoạch xây dựng đô thị để tạo điều kiện nơi ăn ở cho các đối tượng khác nhau với mức thu nhập khác nhau

Ví dụ khu đô thị mới Định Công Linh Đàm Hiện nay dân số đô thị đang ra tăng nhanh chóng chủ yếu là ở các đô thị lớn Chủ yếu là các nguồn di dân từ nông thôn ra thành thị để kiểm việc làm và các lao động theo mùa vụ

d. Phát triển của thị trường bất động sản.

Từ khi đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt thì thị trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi động Nó thường tạo ra các cuộc khủng hoảng ảnh hưởng đến nền kinh tế của đất nước như cuộc khủng hoảng về nhà ở năm 1999-2001 Nhà nước đã phải can thiệp rất lớn vào thị trường này Việc quản lý nhà nước về đất đai đô thị cũng bị ảnh hưởng lớn như thị trường chuyển nhượng ngầm đất đai, các cuộc mua bán trao tay thường thì các cơ quan nhà nước không quản lý và cập nhật được làm cho hiệu quả của công tác quản lý đất đô thị giảm

3 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Theo điều 10, chương 2 nghị định số 88/CP của Chính phủ : Nghị định về quản lý và sử dụng đất đô thị , nôi dung qlnn về đất đai đô thị bao gồm các hoạt động sau:

1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất của đô thị 2- Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị

3- Giao đất, cho thuê đất đô thị

4- Thu hồi để xây dựng đô thị.

5- Ban hành chính sách và có kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị 6- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

7- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị

8- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm

về đất đô thị

1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất của đô thị.

a, Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện

trong công tác quản lý đất đô thị Thực hiện tốt việc này giúp cho ta nắm đươc số lượng, phân công, cơ cấu chủng loại đất đai Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong điều 13, 14,15 của Luật Đất đai

- Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có Dựa vào tài liệu, các thửa đất được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa, cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra, đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính

b Định giá các loại đất của đô thị

Việc xác định giá đất của đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau:

- Căn cứ vào phân loại đô thị

+ Đô thị được phân thành 6 loại như sau: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và loại V được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định công nhận

1 Đô thị loại đặc biệt là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội thành, huyện ngoại thành và các đô thị trực thuộc

2 Đô thị loại I, loại II là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội thành, huyện ngoại thành và có thể có các đô thị trực thuộc; đô thị loại I, loại II là thành phố thuộc tỉnh có các phường nội thành và các xã ngoại thành

3 Đô thị loại III là thành phố hoặc thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thành, nội thị và các xã ngoại thành, ngoại thị

4 Đô thị loại IV là thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thị và các xã ngoại thị

5 Đô thị loại IV, đô thị loại V là thị trấn thuộc huyện có các khu phố xây dựng tập trung

và có thể có các điểm dân cư nông thôn

Tùy vào từng đô thị mà giá đất có sự khác nhau

- Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị

+ Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lời, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương

2, Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là hệ thống các biện pháp kinh tế- kỹ thuật, là các phương án khai thác sử dụng triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thỏa mãn nhu cầu của con người, xã hội, phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển KT-XH của Quốc gia, địa phương

Mục đích của quy hoạch, sử dụng dất đô thị là công cụ hóa chiến lược sử dụng đất và phát triền không gian theo quy hoạch chung.Phân tích việc sử dụng đất hợp lý khi quyết định xây dựng các công trình trên đất, mang lại hiệu quả thiết thực trong sử dụng và cải thiện điều kiện môi trường sống ở đô thị, tiến hành quy hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý để làm tăng tính hấp dẫn và thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trong và ngoài nước

-Quy hoạch xây dựng đô thị bao gồm quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết được lập và xét duyệt theo quy định về quản lý quy hoạch đô thị

-Nội dung kế hoạch sử dụng đất đô thị gồm:

a- Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng

b- Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng và quá trình phát triển của đô thị

3- Giao đất, cho thuê đất đô thị.

a,Tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị phải lập hồ sơ xin giao đất

Thời gian xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất và ra quyết định giao đất là 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ Quá thời hạn trên, nếu chưa giải quyết thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo lý do cho đương sự biết

+Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lý

+Cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao đất tại hiện trường theo quyết định giao đất, lập hồ sở quản lý và theo dõi sự biến động của quỹ đất đô thị

-Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm xong các thủ tục đền bù thiệt hại theo quy định pháp luật

+Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó

+Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị xây dựng và xin phép xây dựng

-Trong trường hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng đất, thì người được giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết

+ Việc sử dụng đất sau khi được giao phải bảo đảm đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành

sử dụng mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất không còn giá trị

b, Tổ chức, cá nhân có nhu cầu xin Nhà nước cho thuê đất trong đô thị phải nộp hồ sơ xin thuê đất:

Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định

Thời gian xem xét, giải quyết hồ sơ xin thuê đất để sử dụng mặt bằng là 20 ngày kể từ khi nhận đủ hỗ sơ

Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan Nhà nước được uỷ quyền tiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất

Người thuê đất có nghĩa vụ:

- Sử dụng đất đúng mục đích

- Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

- Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất

- Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại bên cho thuê

4- Thu hồi để xây dựng đô thị.

Việc thu hồi đất để xây dựng đô thị được quy định cụ thể như sau:

- Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, các công trình lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu tư lớn khác được duyệt thì phải có quyết định thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Trước khi thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người đang

sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đến bù thiệt hại về đất

và tài sản gắn với đất

Việc đền bù các thiệt hại cho người sử dụng đất bị thu hồi theo quy định riêng của Chính phủ

- Người sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của Nhà nước

Trường hợp người có đất bị thu hồi cố tình không chấp hành quyết định thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó

Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc khu vực đô thị mới, Uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi

Đối với những trường hợp các tổ chức và cá nhân tự nguyện chuyển nhượng, kế thừa, biếu tặng và trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận Nhà nước thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định pháp luật

5- Ban hành chính sách và có kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị.

- Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng.

- Nhà nước đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng chung cho toàn đô thị đối với công trình không có khả năng trực tiếp thu hồi vốn hoặc giao cho các doanh nghiệp được xây dựng cơ sở hạ tầng đối với các công trình có khả năng trực tiếp thu hồi vốn theo hình thực chọn thầu hoặc đấu thầu

- Tổ chức, cá nhân phải xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất được Nhà nước giao theo đúng quy hoạch và dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Việc sử dụng quỹ đất tạo vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng và việc giao đất cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng theo dự án tại các đô thị do Thủ tướng Chính phủ quy định

6- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.

Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp

pháp đất đang sử dụng Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản

lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đô thị

7- Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị.

- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện

- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Người chuyển quyền sử dụng đất đô thị phải nộp thuế và các khoản nộp khác theo quy định pháp luật

Việc chuyển quyền sử dụng đất đô thị thuộc quyền sử dụng của nhiều chủ phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sử dụng đất đó

8- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm

về đất đô thị.

Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị

Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra trong quản lý đất đô thị là:

• Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng đất

• Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất

• Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất

• Tranh chấp về lối đi

• Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liền kề…)

• Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai

Theo quy định tại Điều 38, Luật Đất đai, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp

4 Công cụ quản lý