Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động cốn đầu tư nhà ở đô thị tại việt namx

Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động cốn đầu tư nhà ở đô thị tại việt nam

ĐINH TRỌNG THẮNG

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN PHÁT TRIỂN

CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ

NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển

Mã số : 62310501

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

1 TS Đinh Văn Ân

2 TS Lê Xuân Sang

HÀ NỘI - 2012

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận án là trung thực Những tư liệu được sử dụng trong Luận án đều có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng.

Tác giả luận án

Đinh Trọng Thắng

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 13

1.1 Một số khái niệm 13

1.1.1 Bất động sản và nhà ở 13

1.1.2 Đô thị và nhà ở đô thị 14

1.1.2 Đầu tư nhà ở 16

1.1.3 Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở 16

1.1.4 Hệ thống tài chính nhà ở 19

1.1.5 Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 21

1.2 Phân loại và đặc điểm của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 21

1.2.1 Kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp (kênh phi chính thức) 22

1.2.2 Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiền gửi 23

1.2.3 Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên hệ thống tiết kiệm hợp đồng (CSH) 25

1.2.4 Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên trái phiếu thế chấp (ngân hàng trái phiếu thế chấp) 28

1.2.5 Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở quy thị trường chứng khoán và thế chấp thứ cấp 29

1.3 Vai trò, rủi ro và cấp độ phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 32

1.3.1 Vai trò của việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 32

1.3.2 Các rủi ro trong việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 34

1.3.3 Các cấp độ phát triển của hệ thống các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 40 1.4 Điều kiện và nhân tố tác động tới sự phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 41

1.4.3 Đánh giá tác động của các điều kiện phát triển tới các kênh huy động vốn đầu tư

nhà ở đô thị 46

1.5 Chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 50

1.5.1 Nhóm chính sách tạo lập môi trường kinh tế - xã hội ổn định cho sự phát triển của phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 50

1.5.2 Nhóm chính sách lựa chọn xây dựng các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị thích hợp 51

1.5.3 Nhóm chính sách phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đang hoạt động 51

Tóm tắt Chương 1 54

CHƯƠNG 2: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 56

2.1 Tổng quan về xu hướng phát triển tài chính nhà ở trên thế giới 56

2.2 Kinh nghiệm quốc tế về phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 57

2.2.1 Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiền gửi NHTM 57

2.2.2 Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiết kiệm hợp đồng 61

2.2.3 Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên hệ thống NHTC và quỹ tín thác đầu tư bất động sản 65

2.2.4 Kinh nghiệm phát triển và quản lý kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên chứng khóan hóa tài chính nhà ở 72

2.3 Các bài học kinh nghiệm 76

2.3.1 Điều kiện phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 76

2.3.2 Đánh giá các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 79

2.3.3 Lựa chọn các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 83

2.3.4 Một số gợi ý cho Việt Nam 84

Tóm tắt Chương 2 86

CHƯƠNG 3: PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 87

3.1 Thực trạng các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam 87

3.1.2 Thực trạng các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị chủ yếu tại Việt Nam 913.1.3 Đánh giá về thực trạng phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thịViệt Nam 1073.2 Các nhân tố và điều kiện tác động tới sự phát triển của các kênh huy động vốn đầu tưnhà ở đô thị tại Việt Nam 1113.1.1 Nhóm nhân tố về điều kiện kinh tế xã hội 1113.1.2 Nhóm nhân tố về thể chế và chính sách thị trường nhà ở và bất động sản 1163.1.3 Nhóm nhân tố về thể chế và chính sách thị trường tín dụng và chứng khoán .1192.2.4 Đánh giá về điều kiện và nhân tố tác động tới phát triển của các kênh huy độngvốn đầu tư nhà ở đô thị 1253.3 Đánh giá chung về thực trạng phát triển và điều kiện phát triển các kênh huy độngvốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam 1283.3.1 Đánh giá về lựa chọn kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị từ góc độ hộ giađình 1283.3.2 Đánh giá về tác động của các điều kiện phát triển tới các kênh huy động vốn đầu

tư nhà ở đô thị tại Việt Nam 1353.3.3 Các vấn đề đặt ra để phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 138Tóm tắt Chương 3 141

CHƯƠNG 4: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 142

4.1 Triển vọng phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở đô thị Việt Nam đến năm2020 1424.1.1 Định hướng, triển vọng tổng thể kinh tế - xã hội 1424.1.2 Dự báo về triển vọng phát triển kinh tế của Việt Nam đến năm 2020 1434.1.3 Dự báo phát triển đô thị, nhu cầu nhà ở đô thị và nhu cầu tài chính nhà ở đô thị 1444.2 Quan điểm và định hướng phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ViệtNam giai đoạn 2011 - 2020 1484.2.1 Quan điểm phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị giai đoạn 2011-2020 148

4.3 Chính sách phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 152

4.3.1 Chính sách tạo lập môi trường phát triển 152

4.3.2 Chính sách thiết lập các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị mới 156

4.3.3 Chính sách phát triển và kiểm soát rủi ro đối với kênh huy động vốn đầu tư nhà ở dựa trên tín dụng NHTM 163

4.3.4 Chính sách phát triển và kiểm soát rủi ro đối với kênh huy động vốn đầu tư nhà ở qua thị trường chứng khoán 166

Tóm tắt Chương 4 168

KẾT LUẬN 169

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 171

TÀI LIỆU THAM KHẢO 172

PHỤ LỤC 180

Phụ lục 1 Phương pháp thu thập thông tin phục vụ điều tra, khảo sát 180

Phụ lục 2 Mẫu phiếu điều tra 183

Phụ lục 3 Tính chất của các khoản cho vay thế chấp 190

Phụ lục 4 Độ sâu tài chính bất động sản ở một số nước trên thế giới 192

Phụ lục 5: Cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ 194

Phụ lục 6 Các hệ thống tài chính nhà ở tại Châu Âu 201

CIC Trung tâm Thông tin tín dụng

NHTC Ngân hàng trái phiếu thế chấp

NHTM Ngân hàng thương mại

ARM Adjustable- Rate Mortgages

Vay thế chấp mua nhà với lãi suất có thể điều chỉnhCRA Credit Rating Agency

Cơ quan định mức tín nhiệm tín dụngCSH Contract Saving for House

Tiết kiệm theo hợp đồng để mua nhàDIM Dual Index Mortgages

Vay thế chấp mua nhà chỉ số képFRM Fixed Rate Mortgages

Vay thế chấp mua nhà với lãi suất cố địnhGDP Gross Domestic Product

Tổng sản phẩm trong nướcHPF Housing Provident Fund

Quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc

Vay thế chấp mua nhà điều chỉnh theo giáREIT Real Estate Investment Trust

Quỹ đầu tư tín thác bất động sảnS&L Saving & Loans

Tổ chức tiết kiệm và cho vay

Bảng 1.2 Xếp loại khả năng tiếp cận nhà ở 44

Bảng 1.3 Các điều kiện và nhân tố hạ tầng thể chế tác động tới sự phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở 48

Bảng 2.1 Kinh nghiệm quốc tế về điều kiện phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 77

Bảng 2.2 So sánh các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị từ góc nhìn của bên sử dụng vốn 79

Bảng 2.3 So sánh các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị từ góc nhìn của người cung cấp vốn 80

Bảng 2.4 So sánh các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị từ góc nhìn của lợi ích xã hội .82

Bảng 3.1 Nguồn cung tín dụng bất động sản 93

Bảng 3.2 Lịch thanh toán của khoản vay thế chấp nhà ở trị giá 1,5 tỷ 95

Bảng 3.3 Tăng vốn chủ sở hữu của các công ty bất động sản niêm yết 98

Bảng 3.4 Phát hành trái phiếu doanh nghiệp phục vụ dự án bất động sản 100

Bảng 3.5 Thu nhập bình quân 1 người 1 tháng chia theo 5 nhóm thu nhập 112

Bảng 3.6 Dân số chia theo diện tích nhà ở bình quân 1 nhân khẩu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh 114

Bảng 3.7 Tỷ lệ giá nhà/thu nhập của cư dân đô thị Hà Nội và TP Hồ Chí Minh 115

Bảng 3.8 Đánh giá về thông tin thị trường nhà ở 118

Bảng 3.9 Điều kiện phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam.126 Bảng 3.10 Dự kiến các biến độc lập của mô hình 130

Bảng 3.11 Kết quả của mô hình 132

Bảng 3.12 Đánh giá điều kiện hình thành và phát triển của từng loại kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 136

Bảng 3.13 Khả năng phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 138

Bảng 4.1 Dự báo một số chỉ số kinh tế Việt nam 2013-2019 144

Bảng 4.2 Dự báo nhu cầu nhà ở khu vực đô thị của Việt Nam đến năm 2020 147

Bảng 4.3 Ước tính nhu cầu vốn đầu tư nhà ở đô thị giai đoạn 2010-2020 148

Hình 1.2 Các chủ thể tham gia trong hệ thống tài chính nhà ở 20

Hình 1.3 Các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở chủ yếu 22

Hình 1.4 Kênh trực tiếp và kênh dựa trên tiền gửi 24

Hình 1.5 Cấu trúc cơ bản của một hợp đồng CSH 26

Hình 1.6 Sơ đồ phát hành trái phiếu thế chấp 28

Hình 1.7 Mô hình huy động vốn cho tài chính nhà ở thông qua chứng khoán hoá thế chấp .30

Hình 1.8 Chu kỳ tiết kiệm của một hộ gia đình điển hình 33

Hình 1.9 Các cấp độ phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở 40

Hình 1.10 Điều kiện phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở 42

Hình 3.1 Cơ cấu nguồn vốn mua nhà của hộ gia đình và cá nhân 87

Hình 3.2 Hình thức thanh toán mong muốn khi muốn căn hộ 88

Hình 3.3 Đánh giá về mức độ quan trọng của các kênh đi vay mua nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh 89

Hình 3.4 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án phát triển bất động sản 90

Hình 3.5 Xu hướng phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam 91

Hình 3.6 Đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam 107

Hình 3.7 Tăng trưởng kinh tế và GDP đầu người tại Việt Nam 111

Hình 3.8 Tốc độ tăng giá đất và tốc độ tăng GDP/đầu người (lần) 112

Hình 3.9: Lạm phát và lãi suất cho vay tài trợ mua nhà ở tại Việt Nam (giai đoạn 2001-2011) 113

Hình 3.10: Đánh giá của người mua nhà về các cản trở khi vay vốn ngân hàng mua nhà ở .115

Hình 3.11 Mối quan hệ giữa thu nhập và dự định vay vốn ngân hàng mua nhà 116

Hình 3.12 Các nhân tố tác động đến việc lựa chọn kênh huy động vốn đầu tư nhà ở của hộ gia đình 129

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài Luận án

Có nhà ở là một nhu cầu và quyền lợi cơ bản của người dân, do vậy, nhiềunước trên thế giới coi chính sách nhà ở là một trong những chính sách cốt lõi nhất

để phát triển kinh tế - xã hội quốc gia [80, tr.15] Thị trường nhà ở đô thị có vai tròquan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với tăng trưởng kinh tế do có quan hệ trựctiếp với các thị trường chủ chốt khác như thị trường tín dụng, thị trường chứngkhoán, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Bêncạnh vai trò kinh tế, phát triển nhà ở đô thị còn tạo ra các ảnh hưởng ngoại ứng tíchcực về xã hội và chính trị Đã có nhiều nghiên cứu chứng minh mối tương quan caogiữa tỷ lệ có nhà ở của người dân với trình độ phát triển kinh tế, ổn định xã hội vàtrình độ văn hóa, mức sống của người dân đô thị [58, tr 35]

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc phát triển hữu hiệu các kênh huy động vốnđầu tư nhà ở là một điều kiện tiên quyết để thị trường nhà ở đô thị vận hành tốt Donhà ở là tài sản có giá trị lớn so với thu nhập, đa số người dân chỉ có thể mua đượcnhà ở nếu việc thanh toán được chia nhỏ trong khoảng thời gian dài Chính vì vậy,nếu không có các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đa dạng, hữu hiệu, thị trường nhà

ở sẽ hoặc là không phát triển đủ mức, hoặc sẽ có mức giá vượt quá “tầm với” của đa

số người dân hoặc kéo theo nhiều rủi ro tài chính [54, tr 14] Đồng thời với việctạo thuận lợi cho người mua nhà, các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở còn giúp cáccông ty phát triển đất và nhà ở đô thị huy động vốn đầu tư nhằm tăng nguồn cungnguồn cung cho thị trường nhà ở Chính vì vậy, Adela Nevitt [64] đã có nhận địnhđược nhiều nghiên cứu khác trích dẫn, đó là “việc phát minh ra hoạt động cho vaythế chấp nhà ở có tầm quan trọng ngang với việc phát minh ra động cơ hơi nước đãlàm thay đổi bộ mặt của nước Anh” Tuy nhiên, nếu không được quản lý, giám sátchặt chẽ, việc huy động vốn đầu tư bất động sản thông qua hệ thống ngân hàng kéotheo rất nhiều rủi ro Đã và đang có nhiều cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới

có nguyên nhân từ yếu kém của hệ thống tài chính nhà ở

Việt Nam hiện nay đang ở những bước đầu tiên của quá trình đô thị hóa, và sẽsớm chuyển sang giai đoạn trung gian với tốc độ đô thị hóa cao hơn (vào cuối năm

2011 dân số đô thị chiếm 34% dân số toàn quốc, với tốc độ tăng trưởng 3,4% mỗinăm) [30, tr.6] Các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ở Việt Nam hiện đangphát triển ở giai đoạn đầu, chủ yếu tập trung ở các kênh huy động vốn truyền thốngnhư tín dụng ngân hàng, tín dụng và huy động vốn phi chính thức Các kênh huyđộng vốn thông qua thị trường chứng khoán và các công cụ tài chính khác còn ởtrình độ phát triển thấp Việc đa dạng hóa và đẩy mạnh phát triển các kênh huyđộng vốn đầu tư nhà ở đô thị là một nhu cầu tất yếu trong bối cảnh nền kinh tế ViệtNam đang tăng cường đô thị hóa trong quá trình phát triển và hội nhập Tuy nhiên,việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị cũng phải rất thận trọng

và được quản lý tốt nhằm kiểm soát các rủi ro tài chính tiềm ẩn, đặc biệt khi thịtrường bất động sản phát triển quá mức, với mức giá tăng vọt (còn gọi là bong bóngbất động sản)

Với những yêu cầu về lý luận và thực tiễn nêu trên, việc nghiên cứu đề tàiLuận án “Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở

đô thị tại Việt Nam" là có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn

2 Tình hình nghiên cứu luận án trong và ngoài nước

2.1 Nghiên cứu quốc tế

Các vấn đề liên quan tới phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tưnhà ở đô thị và nhà ở đô thị đã được nghiên cứu từ lâu trên thế giới, nhưng đến nayvẫn luôn có tính thời sự Trong bối cảnh cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vàtrạng thái kinh tế hiện nay, việc phát triển và quản lý các rủi ro liên quan tới cáckênh huy động vốn đầu tư nhà ở tiếp tục là một chủ đề được quan tâm của giớinghiên cứu thế giới Có thể phân loại các nghiên cứu có liên quan như sau:

2.1.1 Các nghiên cứu về những vấn đề chung của phát triển hệ thống tài chính nhà

tổng hợp những cơ sở lý luận cơ bản nhất về hệ thống các kênh huy động vốn độngvốn đầu tư nhà ở đô thị, miêu tả quát rình tiết kiệm cá nhân chuyển đổi thành cáckhoản cho vay mua nhà, bao gồm các vấn đề như điều kiện để phát triển các hệthống tài chính nhà ở, hệ thống các kênh dẫn vốn (kênh huy động vốn đầu tư nhà ở)

và tổng quan về kinh nghiệm quốc tế của trên 10 quốc gia

Tiếp theo đó, một nghiên cứu có tính tổng hợp cao khác là “Sách nguồn về tài

chính nhà ở” của Hiệp hội quốc tế về tài chính nhà ở (International Housing

Finance Union), do Michael Lea là chủ biên [61] Nghiên cứu này đã đưa ra phânloại về các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở và so sánh về trình độ phát triển cáckênh huy động vốn đầu tư nhà ở tại trên 50 nước trên khắp thế giới

Tuy nhiên, có một xu hướng là các nghiên cứu trong thập kỷ 1990 chủ yếu tậptrung vào sự phát triển của các hệ thống tài chính nhà ở tại các nền kinh tế pháttriển Có rất ít nghiên cứu về các tính chất và thách thức phát triển tài chính nhà ởtại các nước đang phát triển Cho dù có nhiều điểm chung trong việc phát triển tàichính nhà ở giữa các nước đang phát triển và các nước phát triển, các nước đangphát triển gặp phải một số thách thức riêng biệt như môi trường kinh tế và tài chínhkém thuận lợi, rủi ro lớn, khả năng tài khóa thấp hơn và thiếu hụt nguồn cung vềnhà ở và tài chính

Gần đây, có một loạt nghiên cứu công phu của các tổ chức quốc tế như Tổ

chức hợp tác và phát triển kinh tế (2005), “Tài chính nhà ở tại các nước đang

chuyển đổi: xu hướng và thách thức” [65], Ủy ban châu Âu (2006), “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các nước đang chuyển đổi: nguyên tắc và ví dụ” [58] và Ngân

hàng thế giới (2009), “Chính sách tài chính nhà ở tại các nước đang phát triển”

[80] đã tập trung nghiên cứu về việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ởtại thị trường các nước đang phát triển và đang chuyển đổi

Đặc biệt, Ngân hàng thế giới [80] đã cung cấp một cẩm nang đa dạng và toàndiện, có cập nhật các diễn biến sau khủng hoảng tài chính nhà ở Hoa Kỳ, với nhữngkhuyến nghị chính sách rất hữu ích để giúp các nền kinh tế đang phát triển xây dựng

hệ thống tài chính nhà ở Tại nghiên cứu này, các tác giả đã phân tích cụ thể về đặc

điểm, điều kiện phát triển, và chính sách phát triển đối với từng kênh huy động vốnđầu tư nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển

2.1.2 Các nghiên cứu về điều kiện và nhân tố tác động tới sự phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở

Về các nhân tố tác động sự phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ởtại thị trường Hoa Kỳ, Meltzer, Allan H (2009) [62] cho rằng bên cạnh lãi suất, cácnhân tố phi tài chính khác (như trình độ giáo dục của người đi vay, quy mô gia đình,đặc điểm ngôi nhà định mua) cũng tác động đến nhu cầu tín dụng nhà ở Cũng tạithị trường Hoa Kỳ, Jaffee, Dwigh (2008) [60] trong nghiên cứu mô hình kinh tếlượng về thị trường cho vay mua nhà đã xây dựng nhu cầu về tài chính nhà ở là mộthàm của các biến gồm lượng đầu tư vào nhà mới, lãi suất, giá trị trái phiếu doanhnghiệp, tỷ lệ LTV và số lượng hợp đồng mới Jaffee đưa ra kết luận rằng nhu cầu tàichính nhà ở phụ thuộc cả vào các nhân tố không liên quan đến chi phí của khoảnvay như kỳ hạn của khoản vay

Trên tầm đa quốc gia, nghiên cứu của Warnock (2007) [78] được coi là nghiêncứu đầu tiên so sánh quốc tế các nhân tố tác động tới sự phát triển của tài chính nhà

ở Dựa trên mẫu nghiên cứu 62 quốc gia bao gồm cả các nước phát triển và đangphát triển, nghiên cứu đi đến kết luận rằng các nhân tố bao gồm (1) hệ thống pháp

lý tín dụng và bất động sản lành mạnh, (2) hệ thống thông tin tín dụng phát triển và(3) môi trường kinh tế vĩ mô ổn định có tác động thúc đẩy sự phát triển thị trườngtài chính nhà ở đô thị và nhu cầu tài chính nhà ở đô thị Tuy nhiên, ngay trongnghiên cứu này, các tác giả cũng chưa lượng hóa được tác động của các nhân tốthuộc về cung cầu thị trường nhà ở tới nhu cầu tài chính nhà ở

Về các mẫu hình tín dụng nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển, các tác giảStruyk, R., and R Lynn (1983) [70], Struyk, R and Patel, N (2009), [71] cho rằng,tại các nước đang phát triển, nơi các kênh huy động vốn nhà ở đô thị là rất đơn điệu,nhu cầu tài chính nhà ở tại các hộ gia đình phụ thuộc nhiều vào quyết định “có vayngân hàng hay không vay ngân hàng” khi các gia đình mua nhà để ở, và quyết địnhnày bị tác động bởi các nhân tố:

i) Nhu cầu mua nhà ở và thu nhập của hộ gia đình;

ii) Các đặc tính của hộ gia đình như trình độ học vấn của chủ hộ, nghề nghiệpcủa chủ hộ, số thành viên gia đình, tuổi của chủ hộ, tình trạng hôn nhân;

iii) Loại và giá trị nhà ở định mua Nếu giá nhà càng cao, thì khả năng hộ giađình cần đi vay càng lớn Nhà định mua có giấy tờ đầy đủ, khả năng đi vay cànglớn; và

iv) Kinh nghiệm tài chính và hiểu biết về việc đi vay mua nhà

2.1.3 Các nghiên cứu về các vấn đề khác

Nghiên cứu của Brueggeman, W và Fisher J., (2005) [56] chỉ ra rằng thịtrường bất động sản muốn vận hành tốt thì phải có lượng cung ứng vốn đủ lớn Vốntrong thị trường bất động sản là một nhân tố quan trọng Vốn ở đây chính là vốn từ

hệ thống ngân hàng Như vậy, nghiên cứu này chưa chỉ ra hết các kênh huy độngvốn cho thị trường bất động sản Vốn từ hệ thống ngân hàng là quan trọng, song vấn

đề kiểm soát và những quy định đi kèm lại là một vấn đề lớn, ảnh hưởng đến toàn

bộ nền kinh tế khi hệ thống gặp sự cố

Nghiên cứu của Meltzer, Allan H (2009) [62] nghiên cứu về sự sẵn có của tíndụng và tác động tới phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị khác.Nghiên cứu đã đặt vấn đề đưa ra các kênh tài chính mới cho thị trường nhà ở đô thị.Kênh huy động vốn ở đây đó là các quỹ tín dụng, hình thành thị trường thế chấp bấtđộng sản Tuy vậy, nghiên cứu này mới đưa ra ý tưởng, mà chưa đề xuất cơ chế,chính sách và đánh giá mô hình thực hiện về nó Nghiên cứu của Haibin Zhu (2005)[81] đề cập đến vấn đề quan hệ giữa các thị trường bất động sản và thị trường tàichính - tiền tệ Rõ ràng, bản chất hàng hoá bên trong thị trường này là những hànghoá đặc thù, có thể thay thế cho nhau Do vậy, tính liên thông của hai thị trườngnày là rất mạnh

2.2 Nghiên cứu tại Việt Nam

Ở Việt Nam, tầm quan trọng của phát triển tài chính nhà ở nói chung, và cáckênh huy động vốn đầu tư nhà ở nói riêng, bắt đầu được giới nghiên cứu và lậpchính sách thừa nhận Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, các nghiên cứu về cáckênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị còn tương đối hạn chế

Ngân hàng Phát triển châu Á và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam [25] đãnghiên cứu các vấn đề cung cầu tiền tệ của thị trường bất động sản Nghiên cứu này

đã đề xuất về sự cần thiết phải hình thành một thị trường thế chấp thứ cấp cho bấtđộng sản Tuy nhiên, cho đến nay đề xuất này chưa được triển khai trên thực tế

Nghiên cứu của Thái Bá Cẩn (2004) trong công trình “Giải pháp tài chính

phát triển thị trường bất động sản” [42] đã đề xuất các giải pháp tài chính từ khái

cạnh giá đất, đền bù, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đề cập đến việc cần ápdụng thuế đánh vào quyền sử dụng đất Tuy nhiên, các kết quả chưa đủ sâu để cóthể được áp dụng vào thực tiễn

Nguyễn Ngọc Bảo (2005) trong nghiên cứu: “Chính sách tín dụng ngân hàng

đối với phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” [37] đã chỉ rõ các điều kiện

để tín dụng ngân hàng được vận hành phục vụ thị trường bất động sản Tuy vậy, vấn

đề liên quan đến thị trường thế chấp thứ cấp, các kênh tài chính dẫn xuất vào thịtrường bất động sản dường như vẫn bỏ ngỏ

Nghiên cứu của Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung (2006): “Chính sách thu hút

đầu tư vào thị trường bất động sản” [20] đã đưa ra khung lý thuyết và có nêu một

số thực trạng về đầu tư nhà ở, nhưng vấn đề các kênh huy động vốn đầu tư nhà ởchưa được nghiên cứu chi tiết trong công trình này

Đỗ Thanh Tùng (2007) “Chính sách tài chính nhà ở tại Hà Nội” [13] đã đưa

ra một phân tích khá toàn diện về chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn Hà Nội.Tuy nhiên, phân tích của tác giả chỉ tập trung chủ yếu vào chính sách tín dụng, chưa

đề cập nhiều đến các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị khác, và nghiên cứumới chỉ diễn ra trên địa bàn một thành phố

Gần đây, nghiên cứu của Đinh Văn Ân và Trần Kim Chung (2011): “Chính

sách phát triển thị trường bất động sản” [10] đã đưa ra khung phân tích về các cấp

độ phát triển của thị trường tài chính bất động sản Tuy nhiên, nghiên cứu nàykhông tập trung chuyên sâu vào chủ để tài chính bất động sản

Lê Xuân Nghĩa, (2011) “Thị trường bất động sản và thị trường tài chính” [21]

đã phân tích tổng quan mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tàichính, tập trung chủ yếu vào thị trường tín dụng – ngân hàng Tuy nhiên, hệ thống các

kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị quốc gia chưa được đề cập nhiều trong nghiêncứu này.

Như vậy, mặc dù đã có các nghiên cứu có liên quan tại Việt Nam, tuy nhiêncác nghiên cứu này chưa có cách tiếp cận tổng thể và liên ngành về phát triển cáckênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị; chưa phân tích, đánh giá một cách có hệthống các kinh nghiệm quốc tế có liên quan; và chưa đánh giá chi tiết và hệ thốngcác nhân tố là điều kiện cho sự phát triển và đa dạng hóa các kênh huy động vốnđầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam Do vậy, một nghiên cứu có tính hệ thống, nhằm đềxuất các quan điểm phát triển và giải pháp chính sách về vấn đề này ở Việt Nam làcần thiết trong thời điểm hiện nay

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án

Mục tiêu nghiên cứu của luận án là đề xuất hệ thống các quan điểm và chínhsách nhằm tạo dựng và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ở ViệtNam trong thời gian tới, trên cơ sở hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễnphát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam

Để đạt được mục tiêu nêu trên, luận án đưa ra các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể

đó là:

i) Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về việc tạo dựng và phát triển cáckênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam (khái niệm, đặc điểm, điều kiệnphát triển và chính sách phát triển của từng loại kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đôthị tại Việt Nam);

ii) Phân tích và so sánh kinh nghiệm tạo dựng và phát triển các kênh huy độngvốn đầu tư nhà ở đô thị của một số nước trên thế giới, từ đó rút ra các bài học chínhsách cho Việt Nam;

iii) Đánh giá thực trạng phát triển, điều kiện phát triển và chính sách pháttriển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ở Việt Nam trong giai đoạn 2001-2011; vàiv) Đề xuất một số chính sách nhằm tạo dựng và phát triển các kênh huyđộng vốn đầu tư nhà ở đô thị trong giai đoạn 2012 - 2020.4 Đối tượng và phạm vinghiên cứu của luận án

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là việc phát triển các kênh huy động vốnđầu tư nhà ở đô thị

4.2 Phạm vi nghiên cứu của luận án

- Về nội dung: Luận án giới hạn nghiên cứu việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị hoạt động dựa trên nguyên tắc thị trường, không bao gồm

các kênh huy động vốn từ ngân sách Nhà nước Cụ thể các kênh được nghiên cứubao gồm:

i) Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị trực tiếp;

ii) Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiền gửi (ngân hàngthương mại);

iii) Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiết kiệm hợp đồng muanhà;

iv) Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên trái phiếu thế chấp (ngânhàng thế chấp); và

v) Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị huy động vốn trên thị trường chứngkhoán và thị trường thế chấp thứ cấp

- Về không gian: Luận án nghiên cứu và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp

dụng của thế giới về các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị Tại Việt Nam,nghiên cứu tình huống chủ yếu tập trung vào hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và

TP Hồ Chí Minh

- Về thời gian: Luận án tập trung phân tích chính sách, khung pháp lý và thực

trạng trong giai đoạn 2001 đến năm 2012, và đề xuất chính sách, giải pháp cho giaiđoạn 2013- 2020

5 Phương pháp nghiên cứu của luận án

Luận án phân tích dựa trên cơ sở xuyên suốt từ việc đưa khung phân tíchchung, đánh giá kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn tại Việt Nam trên khung phân tíchđược đưa ra, trên cơ sở đó khuyến nghị chính sách cho Việt Nam

Luận án tiến hành nghiên cứu thực trạng, cấp độ phát triển của các kênh huyđộng vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam, đánh giá các điều kiện phát triển (baogồm điều kiện kinh tế - xã hội và điều kiện thể chế - chính sách) cho sự hình thành

và phát triển của từng kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam, trên cơ

sở đó đưa ra định hướng và các giải pháp chính sách Hình dưới đây trình bàykhung phân tích cơ bản của Luận án

Cấp độ tài chính (kênh ngân

hàng thế chấp, TTCK và thế

chấp thứ cấp)

Cấp độ tiền tệ

(kênh dựa trên tiền gửi và tiết kiệm hợp đồng)

Cấp độ sơ khai

(kênh trực tiếp, phi chính quy và

Điều kiện kinh tế - xã hội

Chính sách thiết lập các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở mới Chính sách phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở hiện có

Thể chế- chính sách thị trường vốn

Thể chế- chính sách thị trường tín dụng

Thể chế- chính sách thị trường nhà ở, BĐS

Ổn định kinh tế vĩ mô Cung cầu nhà ở Đặc điểm hộ gia đình

Để làm rõ được những nội dung cơ bản đặt ra, Luận án sử dụng một sốphương pháp như sau:

i) Phân tích, tổng hợp các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước;

ii) Phương pháp nghiên cứu chuyên gia (trao đổi chuyên sâu với các tổ chứcngân hàng, đầu tư và cơ quan quản lý);

iii) Phương pháp nghiên cứu tình huống;

iv) Phương pháp điều tra khảo sát: Luận án tiến hành điều tra theo bảng hỏivới những hộ gia đình có kế hoạch mua nhà tại địa bàn đô thị Hà Nội và TP Hồ ChíMinh, với số mẫu nghiên cứu là 461 (phương pháp chọn mẫu và điều tra được trìnhbày tại phần Phụ lục)

v) Phương pháp phân tích định lượng: Để đánh giá về các nhân tố tác động tớiquyết định của các hộ mua nhà trong việc lựa chọn kênh huy động vốn đầu tư nhà ở

đô thị hay sử dụng các nguồn khác của hộ gia đình, luận án sử dụng cách tiếp cận

của Struyk và Patel (2009) [69] Cách tiếp cận này đã được áp dụng cho các nướcđang phát triển khác nhau, bao gồm Hàn Quốc và Philippin [67], Ai cập [68] vàInđônêxia [69].

Mô hình lý thuyết, dựa trên nghiên cứu của Struyk and Turner [69], đó là:

trong đó:

Si: là biến nhị phân lấy giá trị 1 nếu kênh tài chính thứ i được chọn

Pi: là giá tài sản cầm cố (mortgage terms) và các biến khác phản ánh khả năngcủa hộ gia đình đáng ứng các điều kiện không chỉ về kinh tế để nhận được khoảnvay thế chấp mua nhà

Aj : Hj là các biến thể hiện khả năng hộ gia đình đáp ứng tiêu chí để nhậnđược khoản vay như các biến về tình hình kinh tế của hộ gia đình, đặc điểm nhânchủng học, lợi nhuận có thể thu được khi đầu tư vào nhà ở…

Trên cơ sở đó, sử dụng mô hình logit sau để phân tích:

X là biến đại diện cho các nhân tố có thể tác động đến nhu cầu vay tiền ngânhàng để mua nhà ở, ε là phần dư tức là phần không thể giải thích được bằng X

6 Những đóng góp mới của luận án

6.1 Về lý luận

Về mặt lý luận, Luận án có một số đóng góp sau đây:

i) Xây dựng khung phân tíchliên ngành (ngân hàng, tài chínhvà bất động sản),phù hợp với bối cảnh Việt Nam, để phân tích và đánh giá cấp độ phát triển, điềukiện phát triển và chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thịtại Việt Nam ii) Xây dựng và phân tích hệ thống các điều kiện (bao gồm 18 điềukiện về bối cảnh kinh tế xã hội và bối cảnh thể chế chính sách) đối với sự hìnhthành và phát triển của từng kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị cụ thể, bao gồm(1) kênh trực tiếp, (2) kênh dựa trên tiền gửi, (3) kênh tích kiệm hợp đồng, (4) kênhngân hàng trái phiếu thế chấp và (5) kênh qua thị trường chứng khoán và thế chấpthứ cấp.

iii) Hệ thống hóa và làm giàu các vấn đề lý luận về các lợi ích, rủi ro của cáckênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị, các vấn đề quản lý và phát triển các kênhhuy động vốn đầu tư nhà ở đô thị, áp dụng cho bối cảnh thực tiễn Việt Nam.iv).Đánh giá, so sánh điểm mạnh, điểm yếu và xu thế phát triển của các kênh huy độngvốn đầu tư nhà ở đô thị chủ yếu trên thế giới Từ đó, đưa ra bài học, quan điểm pháttriển và chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại ViệtNam

v) Cập nhật và xây dựng mô hình kinh tế lượng để đánh giá tác động của cácnhân tố và điều kiện quyết định lựa chọn kênh huy động vốn đầu tư nhà ở của các

hộ gia đình, qua đó đánh giá nhu cầu có khả năng thanh toán về tài chính nhà ở củacác hộ gia đình

6.2 Về thực tiễn

Về mặt thực tiễn, Luận án có một số đóng góp sau đây:

i) Xây dựng cách tiếp cận thực tiễn để đánh giá về việc phát triển các kênhhuy động vốn đầu tư nhà ở tại Việt Nam

ii) Đánh giá thực trạng phát triển, đánh giá tác động của hệ thống điều kiệntới sự hình thành và phát triển của 5 kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị chủ yếutại Việt Nam, trên cơ sở đó đánh giá và dự báo triển vọng phát triển của từng kênhhuy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam trong giai đoạn 2012 - 2020

iii.) Đánh giá lượng hóa các nhân tố tác động tới quyết định lựa chọn kênh huyđộng vốn đầu tư nhà ở đô thị chính thức dựa trên số liệu điều tra, khảo sát tại hai

thành phố Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Một trong những kết quả được rút ra là mứcthu nhập 15 triệu đồng/người/tháng là ngưỡng đủ khả năng tiếp cận các khoản vaythế chấp mua nhà ở tại hai thành phố, do vậy nhu cầu tiếp cận tín dụng thế chấpmua nhà là khá cao ở hai thành phố trên.

iv) Dự báo và đề xuất lộ trình phát triển, hệ thống quan điểm và giải phápchính sách nhằm tạo dựng và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thịcho Việt Nam trong thời gian tới

Chương 2: “Kinh nghiệm quốc tế về phát triển các kênh huy động vốn đầu tưnhà ở đô thị” phân tích và so sánh các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị trênthế giới về điều kiện phát triển, điểm mạnh và điểm yếu và xu hướng phát triển củamỗi kênh

Chương 3: “Phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại ViệtNam” phân tích, đánh giá về thực trạng phát triển, điều kiện, nhân tố phát triển vàchính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở tại Việt Nam

Chương 4: “Đề xuất giải pháp chính sách phát triển các kênh huy động vốnđầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam” trình bày các định hướng và khuyến nghị chínhsách để xây dựng và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại ViệtNam

CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG

VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ1.1 Một số khái niệm

1.1.1 Bất động sản và nhà ở

1.1.1.1 Bất động sản

Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hộichủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản baogồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác dopháp luật quy định

Khái niệm BĐS luôn được đi kèm với một số khái niệm liên quan: (i) Bản đồhiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểmxác sản, được lập theo đơn vị hành chính; (ii) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản

đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tạithời điểm cuối kỳ quy hoạch; (iii) Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụnghưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; (iv) Quyền sản đoạt là quyền chuyển giao quyền sởhữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó; (v) Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ,quản lý tài sản [10, tr 21]

1.1.1.3 Các thuộc tính căn bản của nhà ở

Nhà ở có các thuộc tính căn bản sau đây:

i) Tính bất động và khó di chuyển: Nhà ở gắn liền với đất đai là hàng hoá đặcbiệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác,không thể, hoặc rất khó, chuyển nhà ở và đất đai đến nơi khác

ii) Tính không đồng nhất: Mỗi công trình nhà ở đều mang tính duy nhất,nghĩa là không có công trình thứ hai giống hệt nó xét về mọi phương diện.

iii) Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số dovậy về lâu dài giá đất và nhà ở tại đô thị có xu hướng ngày càng tăng lên Do nhucầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số

ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên

iv) Tiêu dùng nhà ở là tiêu dùng đặc biệt: Tiêu dùng nhà ở không chỉ là sựtiêu dùng cá nhân, nhưng cũng không phải là tiêu dùng công cộng Nhà ở là loạihàng hoá tiêu dùng cá nhân nhưng nó có ảnh hưởng xã hội lớn vì chỗ ở là một trongnhững quyền cơ bản của con người

v) Giá trị đầu tư lớn: Nhà ở là một tài sản lớn đối với thu nhập trung bình của

cá nhân và hộ gia đình Giá trị nhà ở có thể gấp nhiều lần thu nhập hàng năm củangười sở hữu chúng

1.1.2 Đô thị và nhà ở đô thị

1.1.2.1 Đô thị

Đô thị là các điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao động phinông nghiệp, dân cư sống và làm việc theo phong cách hiện đại, có tổ chức chặt chẽ

và hiệu quả kinh tế cao [38]

Về các tiêu chí để phân biệt vùng đô thị và vùng nông thôn, các nước khácnhau sử dụng những tiêu chí rất khác nhau phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từngnước Đa phần các nước phát triển Bắc Mỹ và châu Âu dựa vào mật độ dân số vàmẫu hình sử dụng đất (thông qua việc chụp ảnh qua vệ tinh) để phân biệt đô thị vànông thôn Chẳng hạn, Pháp định nghĩa vùng đô thị là vùng có trên 2.000 ngườisinh sống, với các căn hộ liền nhau và khoảng cách giữa các căn hộ không quá200m Canađa sử dụng tiêu chí mật độ dân số trên 400 người /km2 và Hoa Kỳ sửdụng tiêu chí mật độ dân số trên 1000 người /km2 để phân biệt vùng đô thị và nôngthôn Các nước đang phát triển và các nước phát triển châu Á thường sử dụng thêmtiêu chí tỷ lệ dân số làm việc trong lĩnh vực nông nghiệp và phi nông nghiệp đểphân biệt đô thị và nông thôn Nhật Bản sử dụng tiêu chí vùng đô thị là vùng có số

dân sống tập trung trên 50.000 người và trên 60% dân số tham gia vào hoạt độngphi nông nghiệp [64]

Tại Việt Nam, theo Nghị định 42/2009/NĐ-CPcủa Chính phủ ngày 07 tháng

05 năm 2009 về việc phân loại đô thị, một đơn vị hành chính để được phân loại là

đô thị thì phải có các tiêu chuẩn cơ bản như sau:

i) Có chức năng đô thị: là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành,cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm củavùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặcmột vùng lãnh thổ nhất định

ii) Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4 nghìn người trở lên

iii) Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đôthị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung củathị trấn

iv) Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nộithành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số laođộng

v) Hệ thống công trình hạ tầng đô thị gồm hệ thống công trình hạ tầng xã hội

iii) Nhà chung cư: là loại nhà bê tông cốt thép nhiều tầng với các kiểu nhàphân đoạn hành lang, đơn nguyên.

iv) Loại nhà cao tầng: là loại nhà cao từ 9-30 tầng (loại nhà siêu cao tầng có

số tầng trên 30) Đây là loại nhà có căn hộ độc lập, khép kín

v) Biệt thự, nhà vườn: là loại nhà phục vụ cho các đối tượng có nhu cầu sửdụng cao, tiện nghi, được xây ở các đô thị lớn; khu vực nghỉ ngơi thư giãn, yên tĩnh,vành đai ngoại ô thành phố Biệt thực được phân chia thành các cấp độ khác nhautuỳ theo khu vực, địa hình, mức độ tiện nghi, nhu cầu sử dụng

1.1.2 Đầu tư nhà ở

Khái niệm “đầu tư” được định nghĩa theo nhiều cách khác nhau, nhưng khôngkhác biệt nhiều về nội hàm Theo từ điển trực tuyến Investopedia, “đầu tư là việcchi tiêu các nguồn lực hiện tại để tiến hành các hoạt động kinh tế (kinh doanh, muabất động sản, trái phiếu v.v.) nhằm đạt được kết quả trong tương lai lớn hơn cácnguồn lực đã bỏ ra” [59] Theo nghĩa kinh tế học, một khoản đầu tư là việc mua cáchàng hóa không được tiêu dùng ngày hôm nay, mà được sử dụng trong tương lai đểtạo ra của cải Theo nghĩa tài chính, một khoản đầu tư là việc mua một tài sản (tráiphiếu, cổ phiếu, bất động sản) với mong muốn tài sản đó tạo ra lợi nhuận trongtương lai hoặc được bán lại với giá cao hơn [59] Các lợi ích trong tương lai có thể

là lợi ích kinh tế, hoặc các lợi ích phi kinh tế

Do đặc tính của nhà ở là tài sản có giá trị lớn và tồn tại trong khoảng thời giandài, rất khó phân biệt ranh giới giữa tiêu dùng nhà ở và đầu tư nhà ở Có nhữngkhoản mua sắm nhà ở nhằm mục đích sử dụng trong thời gian đầu, nhưng sau đóchủ sở hữu có thể bán đi thu lời và thay đổi chỗ ở mới Trong khuôn khổ của Luận

án, đầu tư nhà ở là việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở và/hoặc mua sắm nhà ở,nhằm mục đích sử dụng và/hoặc kinh doanh

1.1.3 Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở

1.1.3.1 Khái niệm cho vay thế chấp đầu tư nhà ở

Vay thế chấp là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu củamình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm nghĩa vụ đối với bên cho

vay Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc

sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.

Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở (home mortgage) là “ việc các ngân hàng, công

ty thế chấp hoặc các tổ chức tài chính cung cấp khoản nợ cho mục tiêu mua nhà với mục đích để ở hoặc kinh doanh với điều kiện bên đi vay (bên mua nhà) chuyển giao quyền sở hữu căn nhà cho bên cho vay, và quyền sở hữu này được chuyển lại cho bên đi vay khi việc thanh toán các khoản vay hoàn tất và các điểu khoản có liên quan được thực hiện” [80, tr.49] Cho vay thế chấp đầu tư nhà có lãi suất cố định

hoặc lãi suất có thể điều chỉnh Người đi vay trả tiền định kỳ bao gồm lãi suất vàmột phần khoản vay gốc Lãi suất được tính trên số dư còn lại của khoản vay gốc.Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở là hình thức tín dụng chủ yếu của các kênh huy độngvốn đầu tư nhà ở đô thị Không những thế, tại nhiều quốc gia, các khoản cho vaythế chấp đầu tư nhà ở là loại vay nợ phổ biến nhất và có lãi suất thấp nhất trong sốcác khoản vay dành cho cá nhân

1.1.3.2 Các loại cho vay thế chấp đầu tư nhà ở

Có rất nhiều công cụ cho vay thế chấp đầu tư nhà ở được tạo ra để đáp ứngnhu cầu đa dạng của cả người cho vay lẫn người đi vay Người đi vay mong muốnthời gian thanh toán khoản vay dài và lãi suất cố định Người cho vay lại chỉ chútrọng việc nhận được khoản lãi suất bù đắp cho rủi ro của việc đem tiền cho vaytrong một thời gian Chính sự khác biệt về “nguyện vọng” của 2 phía cho vay và đivay đã tạo ra khó khăn trong việc định mức lãi suất cho khoản cho vay thế chấp đầu

tư nhà ở sao cho thích hợp

Lạm phát vừa phải/giảm dần

Lãi suất thả nổi

Lãi suất cố định ngắn hạn (đảo hạn

Vay bằng ngoại tệ (hoặc quy đổi)

Hình 1.1 Các lựa chọn lãi suất của cho vay thế chấp mua nhà

Nguồn: [80, tr.50 ]

Vấn đề quan trọng nhất trong hoạt động cho vay thế chấp đầu tư nhà ở là xácđịnh tỷ lệ lãi suất định kỳ, trong đó mức độ lạm phát có ảnh hưởng nhiều nhất Lạmphát gây ảnh hưởng tới tín dụng nhà ở, làm tăng mức lãi suất cho vay (nhằm bù đắpphần gia tăng của giá kỳ vọng) Hình 1.1 cho thấy sự thay đổi của các công cụ chovay thế chấp mua nhà phụ thuộc vào tình hình lạm phát (cả về mức độ và sự bấtđịnh của giá và lãi suất), và có những loại cho vay thế chấp nhà ở chủ yếu sau đâyi) Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở với lãi suất cố định (thuật ngữ tiếng Anh làFixed-rate mortgages- FRMs) và lãi suất cố định ngắn hạn (FRMs đảo hạn)

FRMs phù hợp với tình trạng lạm phát và lãi suất ở mức thấp vừa phải vàtương đối ổn định Nếu mức lạm phát cao và bất ổn, FRMs sẽ không những rất cao

mà còn dẫn tới rủi ro lớn cho người cho vay Những quốc gia áp dụng FRMsthường phải có thị trường vốn phát triển, với các khoản cho vay FRMS được vốnhóa trên thị trường vốn, nơi các nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể định giá và quảntrị rủi ro cho các khoản trả trước

Tại Canada và một số nước Châu Âu, công cụ hữu dụng được sử dụng là FRMđảo hạn Lãi suất của các công cụ này được cố định trong thời gian đầu, và điềuchỉnh định kỳ theo thời gian thanh toán nợ

ii) Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở với lãi suất có thể điều chỉnh (thuật ngữ

tiếng Anh là Adjustable-rate Mortgages - ARMs)

Công cụ phổ biến nhất trên thế giới hiện nay là cho vay thế chấp mua nhà vớilãi suất có thể điều chỉnh (ARMs) Những khoản vay sẽ sinh lời cả khi xảy ra lạmphát, vì lãi suất có thể được điều chỉnh theo lạm phát và mức lãi suất thực tế Đốivới người đi vay, nó như một trò may rủi bởi thu thập của họ sẽ phải “bắt kịp” vớinhững thay đổi của khoản vay cần thanh toán ARMs phù hợp với môi trường lạmphát vừa phải, khi lãi suất, giá cả và thu nhập cùng biến đổi tương xứng với nhau

Sẽ là một vấn đề lớn nếu áp dụng trong môi trường lạm phát cao (lãi suất tăng cao,trong khi thu nhập lại ít thay đổi)

iii) Cho vay thế chấp đầu tư nhà ở được chỉ số hóa (thuật ngữ tiếng Anh là

Indexed Mortgages)

Đây là nhóm công cụ dùng riêng cho tình huống lạm phát cao và thiếu tính ổnđịnh Mục đích của các công cụ này là giảm thiểu tác động của lạm phát lên lãi suấtdanh nghĩa, khiến rủi ro vỡ nợ ít xảy ra hơn Chúng cũng phân định các khoản thanhtoán khỏi lạm phát hay thu nhập Công cụ phổ biến nhất là cho vay thế chấp muanhà điều chỉnh theo mức giá (PLAM) và cho vay thế chấp mua nhà chỉ số kép(DIM)

Công cụ PLAM là một FRM trên thực tế, với lãi suất được thiết lập ngay từkhi ký kết hợp đồng và cố định suốt thời hạn vay, trong khi số dư vốn gốc và khoảnthanh toán được điều chỉnh định kỳ dựa theo những thay đổi của chỉ số giá Thôngthường, số dư được điều chỉnh thường xuyên (hàng tháng), và khoản thanh toánđiều chỉnh ít thường xuyên hơn (hàng năm) PLAMs được áp dụng thành công tạiChile vào những năm 1980

Một công cụ chỉ số hóa khác được áp dụng phổ biến trong tình huống lãi suấttương đối cao đó là các khoản vay sẽ được vốn hóa trên thị trường ngoại hối (FX).Các khoản vay được điều chỉnh cùng với sự thay đổi tỷ giá hối đoái hay tình hìnhgiao dịch ngoại tệ

Hình 1.2 Các chủ thể tham gia trong hệ thống tài chính nhà ở

Nguồn: Frederic S Mishkin (1999) [56], Đỗ Thanh Tùng (2007) [13] và sửa

đổi của tác giả

Trong hệ thống tài chính nhà ở, có 3 bộ phận cấu thành chủ yếu, bao gồm: i).Các nguồn vốn; ii) Chủ thể sử dụng vốn và iii) Các kênh huy động và đầu tư vốn(kênh dẫn vốn)

Về các nguồn vốn cung cấp cho thị trường nhà ở, có 6 nguồn vốn chủ yếu bao

gồm i) Tiền thuế; ii) Tiết kiệm của nhà nước – chủ yếu từ tài nguyên và doanhnghiệp nhà nước; iii) Tiết kiệm của khu vực doanh nghiệp, iv) Luồng vốn nướcngoài, v) Tiết kiệm bắt buộc và vi) Tiết kiệm cá nhân Trong đó, tiết kiệm cá nhân

là nguồn vốn chủ yếu cho tài chính nhà ở và có tiềm năng khổng lồ để khai thác [55,tr.27]

Về các chủ thể sử dụng vốn cho nhà ở, có các nhóm chủ thể chính sau đây: i).

Cá nhân, hộ gia đình; ii) Các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng (các công typhát triển, các công ty xây dựng); và iii) Nhà nước (sở hữu Nhà nước)

Các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở (kênh dẫn vốn) bao gồm các trung gian

tài chính và cơ chế lưu chuyển dòng vốn

1.1.5 Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị

Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị là cơ chế và đường dẫn tài chính (thuậtngữ tiếng Anh là finance routes) lưu chuyển vốn từ các chủ thể dư thừa vốn tới cácchủ thể cần vốn đầu tư nhà ở đô thị Tập hợp các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở

đô thị tạo nên cơ cấu truyền dẫn vốn của hệ thống tài chính nhà ở

Luồng vốn có thể đi qua các trung gian tài chính (trường hợp kênh huy độngvốn đầu tư gián tiếp), hoặc không đi qua các trung gian tài chính (trường hợp kênhhuy động vốn đầu tư trực tiếp)

Có hai nhóm đối tượng sử dụng vốn của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở,

đó là người tiêu dùng nhà ở và doanh nghiệp phát triển nhà ở Thứ nhất, các hộ giađình vay tiền để sửa chữa và mua nhà ở có xu hướng dài hạn (thời hạn trên 10 năm),với khoản thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai (ngôi nhà định mua, địnhxây), và lãi suất vay cố định hoặc điều chỉnh (một phần hoặc toàn phần) trong suốtthời gian vay Đây là đối tượng có nhu cầu khổng lồ về nguồn vốn dài hạn cho nhà

ở Thứ hai, người vay là các doanh nghiệp phát triển bất động sản bao gồm cácdoanh nghiệp phát triển nhà ở (xây nhà để bán và cho thuê), với nhu cầu vốn lớn vàthời hạn dài (từ 3 - 10 năm) và các doanh nghiệp xây dựng với nguồn vốn chủ yếu

là để trang trải cho tiền lương công nhân và nguyên vật liệu trong thời gian xâydựng nên thời hạn của các khoản vay này thường ngắn hạn (dưới 1 năm)

1.2 Phân loại và đặc điểm của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị

Theo Mark Boleat [55, tr.37], có 4 kênh huy động vốn đầu tư nhà ở, bao gồm kênhtrực tiếp, kênh tiết kiệm hợp đồng, kênh dựa trên tiền gửi và kênh ngân hàng thếchấp (Hình 1.3) Về cơ bản, cách phân loại này tiếp tục được duy trì trong cácnghiên cứu quốc tế quan trọng tiếp theo như Lea (2001) [61], OECD (2005) [65],

Ủy ban châu Âu (2006) [58] và Ngân hàng thế giới (2009) [80] Tuy nhiên, với sựphát triển của thị trường chứng khoán và các công cụ tài chính mới, các tài liệu gầnđây đều bổ sung thêm một kênh dẫn mới, đó là kênh thị trường chứng khoán và thếchấp thứ cấp

Hình 1.3 Các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở chủ yếu

Nguồn: Boleat (1984) [55, tr.37]và sửa đổi, bổ sung của tác giả

1.2.1 Kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp (kênh phi chính thức)

Kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp là kênh dẫn vốn trong đó vốn được dẫnthẳng từ người sở hữu vốn sang người sử dụng vốn để mua nhà ở hoặc phát triểnnhà ở Nguồn vốn của kênh huy động vốn đầu tư nhà ở trực tiếp gồm có:

i) Nguồn vốn tích luỹ của các hộ gia đình và doanh nghiệp (tiết kiệm và vốnchủ sở hữu)

ii) Nguồn vốn từ gia đình hay bạn bè Đây là nguồn vốn huy động ngắn hạnrất đa dạng, phức tạp và hầu như thiếu cơ sở pháp lý vững chắc, chủ yếu là giaodịch dân sự nhưng có sự tham gia của cả thể nhân lẫn pháp nhân nếu trong trườnghợp vay nóng hoặc cầm đồ

iii) Nguồn vốn lưu chuyển trực tiếp giữa người mua và người bán nhà ở.Người bán nhà ở có thể huy động vốn của khách hàng dưới hình thức bán non (pre-sale) thông qua các hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà ở trong quá trình

dự án nhà ở được triển khai Khi đó, người mua có thể chịu rủi ro lớn về chất lượngnhà ở và thời hạn bàn giao nhà ở Theo chiều người lại, người bán nhà ở có thể cấptín dụng dưới hình thức mua trả chậm hoặc mua trả góp cho người mua nhà (như ở

Ai Cập, Braxin, Thổ Nhĩ Kỳ)

1.2.1.1 Điểm mạnh

Đây là hình thức đơn giản nhất của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở, đượcphát triển mạnh và phát huy tác dụng tốt trong những môi trường thể chế chưa hoànthiện Ước tính khoảng 70-80% tài chính nhà ở tại các nước đang phát triển đượcthực hiện qua kênh tài chính trực tiếp [80]

Thứ tư, trong trường hợp người mua nhà đóng tiền trước cho các công ty xâydựng nhà, như ở nhiều nước (Nga, Trung Quốc, Ukraina), có nhiều vấn đề nẩy sinh

và thiệt thòi cho người mua nhà khi các công ty xây dựng không giữ lời hứa (về tiến

độ, chất lượng và giá cả) Khi đó, hiếm khi người mua nhà có thể thắng kiện và đòibồi thường từ các công ty xây dựng

1.2.2 Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiền gửi

Kênh huy động và phân phối vốn với nguồn vốn chủ yếu tiền gửi của khu vựcdân cư, bao gồm i) ngân hàng thương mại (NHTM) cung cấp các dịch vụ ngân hàng

đa dạng, ii) ngân hàng tiết kiệm và iii) ngân hàng chuyên biệt tài chính nhà ở Tronghầu hết thời gian của thế kỷ 20, các tổ chức nhận tiền gửi đặc biệt (như (các hợp tác

xã tiết kiệm và xây nhà ở hoặc các hiệp hội tiết kiệm và cho vay (S&L)) chi phốihoạt động cung cấp vốn cho nhà ở tại các nước Anglo-Saxon, chẳng hạn Hoa Kỳ,

Úc, Anh, Canađa và Nam Phi Tuy nhiên, trong 3 thập kỷ gần đây, cùng với xuhướng đẩy mạnh hoạt động tín dụng bán lẻ trên phạm vi toàn cầu, các NHTM đã trởthành nhà cung cấp tài chính nhà ở lớn nhất ở nhiều quốc gia

Người mua nhà

Ngân hàng và các thể chế nhận tiền gửi

Người tiết kiệm

kiệm

Cho vay trực tiếp

Hình 1.4 Kênh trực tiếp và kênh dựa trên tiền gửi

Nguồn: [72, tr 31]

Đặc điểm của kênh này là huy động tiền gửi và sau đó tổ chức nhận tiền gửitiến hành cho vay Điều đó có nghĩa là các khoản vay mua nhà phải cạnh tranh vớicác khoản vay cho các mục đích khác và do vậy có thể xảy ra thiếu hụt nguồn vốncho vay mua nhà Hệ thống dựa trên tiền gửi thường áp dụng lãi suất thả nổi đối vớicác khoản vay thế chấp mua nhà do không có nguồn huy động lãi suất cố định vàdài hạn

1.2.2.1 Điểm mạnh

Thứ nhất, đó là sự sẵn có về mặt tổ chức Các nước đều đã có sẵn hệ thốngNHTM, và do vậy không cần phải thiết lập thêm các tổ chức chuyên biệt cung cấptài chính nhà ở

Thứ hai, việc cung cấp tài chính nhà ở tăng cường khả năng đa dạng hóa tàisản và đa dạng hóa rủi ro của các NHTM, vì đa phần tài sản của các NHTM nằmngoài lĩnh vực bất động sản

Thứ ba, ở các nước có thị trường trái phiếu phát triển, các NHTM có thể pháthành trái phiếu bảo đảm bằng các khoản cho vay bất động sản, do vậy thu hút đượccác khoản vốn dài hạn hơn

Thứ tư, hệ thống NHTM nằm rộng khắp trên phạm vi toàn quốc, do vậy có thểcung cấp tài chính cho đối tượng khách hàng đa dạng

1.2.2.2 Điểm yếu

Thứ nhất, các NHTM thường không có thiên hướng tập trung vào việc tài trợcho nhu cầu nhỏ lẻ của các khách hàng cá nhân

Thứ hai, cơ cấu nguồn vốn của các NHTM thường dựa trên tiền gửi ngắn hạn,

do vậy các NHTM thường phải hạn chế tỷ lệ cho vay bất động sản để tránh rủi rothanh khoản Tuy nhiên, tại các nước phát triển, tỷ lệ vốn dài hạn trong nguồn vốnhuy động của các NHTM là khá cao

Thứ ba, các NHTM có xu hướng cung cấp các khoản nợ với lãi suất thả nổi,

do vậy chuyển rủi ro lãi suất cho người vay

Cuối cùng, với bản chất của tổ chức tài chính, nên các ngân hàng sẽ tăngcường cho vay khi các điều kiện thị trường BĐS thuận lợi, và cắt giảm cho vay khicác điều kiện thị trường trở nên xấu hơn Như vậy, luồng vốn của NHTM thường có

xu hướng làm gia tăng cường độ các biến động lên xuống của giá cả bất động sản

1.2.3 Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên hệ thống tiết kiệm hợp đồng (CSH)

Phương thức tiết kiệm hợp đồng (Contract Saving for House - CSH) là mộtcông cụ khác của tài chính tiền gửi để cấp vốn cho việc mua hoặc xây nhà Trướckhi được quyền vay mua nhà, người mua nhà phải cam kết bằng hợp đồng để định

kỳ gửi vào Ngân hàng một khoản tiền nhất định trong thời hạn nhất định (thôngthường là 5-7 năm) Sau thời hạn tiết kiệm và đạt được mức tiết kiệm đủ mức,người gửi tiền có quyền vay thêm một khoản nợ thế chấp (thường gấp đôi số tiền họgửi) để mua hoặc xây nhà Tài sản thế chấp chính là bất động sản phát sinh từ khoản

nợ Lãi suất tiền gửi và lãi suất tiền vay thấp hơn mức lãi suất trên thị trường CSHtrước đây đã là kênh huy động vốn đầu tư nhà ở quan trọng nhất ở các nước pháttriển Với sự phát triển của thị trường vốn, tại các nước phát triển CSH chỉ còn làkênh dẫn phụ trợ Tuy nhiên, gần đây, CSH lại đang phát triển mạnh ở các nướcĐông Âu, các nước Trung Đông, và một số nước châu Á như Trung Quốc, Ấn Độ.Một dạng đặc biệt của tiết kiệm hợp đồng mua nhà là Quỹ Tiết kiệm mua nhàbắt buộc (Housing Provident Fund (HPF) yêu cầu người lao động bắt buộc gửi tiếtkiệm để mua nhà Đôi khi, người sử dụng lao động cũng được yêu cầu đóng gópvào quỹ này Quỹ HPF cho phép người lao động gửi tiền được hưởng các lựa chọnsau đây:

i) Rút tiền tiết kiệm khỏi HPF để thanh toán phần trả trước khi mua nhà(không được rút tiền nhằm mục đích khác cho đến lúc về hưu);

ii) Được vay thế chấp dài hạn mua nhà, thường với lãi suất ưu đãi (tài trợ bởiHPF hoặc các tổ chức cho vay); và

iii) Hưởng khoản tiền bổ sung tiết kiệm khi nghỉ hưu

Tại Trung Quốc, Quỹ HPF đầu tiên được thành lập tại Thượng Hải, theo đómỗi người lao động và người sử dụng lao động bắt buộc phải đóng 5% lương vàotài khoản HPF của họ Số tiền này được sử dụng cho các mục tiêu liên quan tới nhà

ở như mua nhà, sửa chữa nhà, và tự xây dựng nhà Một phần tư số nhà ở xã hội củaThượng Hải được cấp vốn từ HPF Tiếp theo thành công ở Thượng Hải, TrungQuốc đã thiết lập HPF trên toàn quốc, tuy nhiên tỷ lệ thành công là khác nhau giữacác thành phố khác nhau

Giai đoạn tiết kiệm

Giai đoạn đi vay Giai đoạn chờ

Hình 1.5 Cấu trúc cơ bản của một hợp đồng CSH

Nguồn: [58, tr 217]

1.2.3.1.Điểm mạnh

Thứ nhất, điểm mạnh then chốt của hệ thống tiết kiệm hợp đồng là khả năngtạo ra một quỹ tài chính dài hạn với mục đích duy nhất là cho vay thế chấp bất độngsản

Thứ hai, hệ thống tiết kiệm hợp đồng cho vay ổn định không phụ thuộc vàobiến động lên xuống của thị trường bất động sản và của lãi suất thị trường

Thứ ba, sự bảo đảm được vay thế chấp mua nhà vào cuối kỳ tiết kiệm khiến

những người tham gia có thêm khuyến khích tiết kiệm, và qua đó có thể tăng tỷ lệtiết kiệm của nền kinh tế Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy CSH góp phần làmtăng sự ổn định của hệ thống tài chính quốc gia.

Thứ tư, CSH đòi hỏi người tham gia phải định kỳ tiết kiệm trong một thời giandài, do vậy họ chứng tỏ được sự đáng tin cậy về mặt tín dụng của mình Điều này làrất có ý nghĩa ở các nước đang phát triển thiếu hệ thống xếp hạng tín dụng cá nhân Thứ năm, các hợp đồng CSH có thể là cơ sở phù hợp để phát hành MBS, khởiđầu cho sự phát triển của thị trường tái thế chấp

Thứ sáu, Chính phủ có thể tiến hành trợ cấp nhà ở cho dân chúng thông qua hệthống CSH

1.2.3.2 Điểm yếu

Thứ nhất, điểm yếu quan trọng nhất của CSH là khả năng hấp dẫn người gửitiền, đặc biệt trong trường hợp lạm phát cao Hệ thống lãi suất huy động và lãi suấtcho vay của CSH được cố định trong thời gian dài, do vậy CSH sẽ không hoạt độnghiệu quả khi lãi suất và lạm phát quá biến động Nhìn chung, điều kiện hoạt độngcủa CSH là lạm phát được duy trì dưới 10%, hoặc chỉ vượt quá 10% trong một thờigian ngắn

Thứ hai, CSH đòi hỏi tạo ra các cấu trúc tài chính mới với luật lệ đi kèm.Quan trọng hơn, hệ thống CSH thường phụ thuộc vào các khoản trợ cấp của Chínhphủ (dưới dạng thưởng tiết kiệm hoặc ưu đãi thuế) Tại CH Séc và Slovakia, hệthống CSH đã hấp thụ từ 1 – 1.5% ngân sách của Chính phủ

Thứ ba, Hợp đồng tiết kiệm bất động sản thường hoạt động theo cơ chế đóng,các khoản cho vay chỉ được dùng trong nguồn quỹ huy động được từ tiết kiệm, thựchiện việc huy động vốn theo các Hợp đồng tiết kiệm, phân bổ vốn cho những kháchhàng đủ điều kiện (khi quá trình tiết kiệm kết thúc), nên có trường hợp khách hàng

đủ điều kiện nhưng hệ thống lại không thể cho vay do thiếu vốn

Thứ tư, hệ thống này không đáp ứng được nhu cầu của những khách hàng cónhu cầu cấp thiết về bất động sản vì cơ chế hoạt đồng yêu cầu một khoảng thời giantiết kiệm từ 3-5 năm mới có thể đủ điều kiện để nhận được khoản vay

1.2.4 Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên trái phiếu thế chấp (ngân hàng trái phiếu thế chấp)

Trái phiếu thế chấp là trái phiếu có thể thu hồi trước hạn (callable bonds) đượcphát hành bởi các tổ chức cho vay thế chấp để tạo nguồn vốn bổ sung cho việc huyđộng tiền gửi từ dân cư Các trái phiếu thế chấp thường được các ngân hàng tráiphiếu thế chấp (mortgage bank) phát hành Việc phát hành các trái phiếu phải tuânthủ các điều kiện khắt khe của pháp luật và chịu sự giám sát chặt chẽ của các cơquan nhà nước

Hình 1.6 mô tả về mặt lý thuyết nguyên tắc chứng khoán hoá thế chấp từ bảngcân đối kế toán của NHTC Để có tài chính cho việc mua mới, sửa chữa, cải tạo nhà

ở, (người vay) đề xuất một khoản vay thế chấp với NHTC NHTC sẽ tập hợp tất cảcác yêu cầu đơn lẻ có lãi suất và thời gian đáo hạn giống nhau và phát hành các tráiphiếu thế chấp theo những yêu cầu này với các điều kiện giống với những điều kiệnquy định trong các hợp đồng đơn lẻ Hệ thống này dựa trên nguyên tắc sổ sách cânđối kế toán; mỗi khoản vay của ngân hàng thế chấp sẽ khớp với các trái phiếu cócùng số tiền, cùng thời gian đáo hạn, cùng lãi suất và cùng đồng tiền Việc cân đốiđược duy trì trong suốt thời gian cho vay vì việc hoàn trả bên tài sản có phải khớpvới việc giảm trái phiếu trong lưu thông bên tài sản nợ Do vậy, hệ thống sẽ cấp vốn100% thông qua phát hành trái phiếu, và làm giảm rủi ro sai lệch kỳ hạn giữa khỏanvay và khỏan nợ Điểm khác biệt quan trọng giữa trái phiếu thế chấp và chứngkhoán hóa thế chấp (MBS) là các trái phiếu thế chấp vẫn nằm trong bảng cân đối kếtoán của NHTC (on-balance-sheet), còn MBS là thuộc tài khoản ngoại bảng (off-balance-sheet)

(2)

(3) Tiền vay

Trả gốc, lãi

(4)

Cùng lãi suất, Cùng kỳ hạn Trả gốc, lãi

(5)

Hình 1.6 Sơ đồ phát hành trái phiếu thế chấp

Nguồn: Economic Comission for Europe (2005), [58, tr.29]

1.2.4.1 Điểm mạnh

Thứ nhất, cách tổ chức của NHTC khiến các nhà đầu tu có thể tin rằng rủi rocủa trái phiếu thế chấp do NHTC ban hành là rất thấp Tính minh bạch, sự quản lýchặt chẽ và bảo thủ đối với NHTC là chìa khóa để tạo ra sự tin tưởng này Trongsuốt thế kỷ 20, chưa có vụ phá sản nào của NHTC

Thứ hai, các NHTC đã trở thành nhà cung cấp tài chính nhà ở lớn ở nhiềuquốc gia mà không cần có sự trợ cấp tài chính trực tiếp của Chính phủ

Thứ ba, là tổ chức chuyên cho vay BĐS, NHTC có trọng tâm rõ ràng, do vậy

có hiệu quả về marketing và quản lý rủi ro

1.2.4.2 Điểm yếu

Thứ nhất, NHTC phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường vốn, cụ thể là hơn

là vào nhu cầu của các nhà đầu tư tổ chức đối với các khoản trái phiếu dài hạn.Thứ hai, cần có khung pháp pháp lý và quản lý riêng cho NHTC do hầu hếtcác nước quy định chỉ có các NHTC mới được phát hành trái phiếu thế chấp

Thứ ba, các tổ chức chuyên biệt cho vay BĐS có thể sẽ đối mặt với nhiều rủi

ro hơn so với các tổ chức đa dạng hoá

Thứ tư, hiện đang có nhiều tranh cãi về việc liệu trái phiếu thế chấp có nên bắtbuộc phải được phát hành bởi NHTC hay không? Một số nước chuyển đổi đi theo

mô hình NHTC đã cho phép các NHTM cũng được ban hành trái phiếu thế chấp

1.2.5 Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở quy thị trường chứng khoán và thế chấp thứ cấp

1.2.5.1 Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu và trái phiếu dự án nhà ở

Doanh nghiệp có dự án đầu tư bất động sản có thể thu hút trên thị trường chứngkhoán thông qua việc tăng vốn cổ phần hoặc phát hành các chứng khoán có bảo đảmbằng dự án bất động sản Đây là một dạng thức của kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp

đã trình bày tại phần 1.2.1 Tuy nhiên, do kênh này có đặc thù liên quan chặt chẽ đếnthị trường chứng khoán, nên có thể được xếp loại thành nhóm kênh riêng

1.2.5.1 Quỹ đầu tư tín thác bất động sản

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT - Real Estate Investment Trust) - làmột loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản