Tài liệu về thẩm định giá

khái niệm tài sản để từ đó phân biệt bất động sản và động sản, cơ sở để hiểu thị trường bất động sản trên cơ sở tài sản. đề cập đến một số quyền của chủ sở hữu bất động s

Pháp luật về dân sự và đất đai liên quan đến thẩm định giá tài sản

Phỏp luật dõn sự

A Bộ Luật Dân Sự năm 2005

1 Khái niệm “ tài sản” ( từ đó để phân định

thành bất động sản và động sản, cơ sở để hiểu về BĐS và thị tr ờng BĐS theo thứ tự Tài sản, BĐS và ĐS, Quyền tài sản).

+ Khái niệm Bất động sản

+ Khái niệm quyền tài sản

+ Quyền sở hữu nhà ở của Việt Kiều

+ Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Tỡnh huống đũi QSH nhà ở cho thuờ

Năm 1989, tr ớc khi xuất cảnh sang

Canada định c , mẹ tôi có cho ng ời bà con thuê nhà với thời hạn 6 năm Năm 1996, tôi về n ớc

để đòi lại nhà nh ng ng ời thuê nhà không chịu trả Tôi làm đơn khởi kiện ra toà, nh ng toà án không thụ lý với lý do phải chờ h ớng dẫn Vậy xin hỏi, tr ờng hợp của tôi có đòi đ ợc nhà

không? ( Bùi Thị Toàn Mỹ- Việt Kiều Canada

Bé luËt d©n sù n¨m 2005

3 §Ò cËp mét sè quyÒn cña chñ së h÷u hoÆc

sö dông B§S ( quyÒn yªu cÇu söa ch÷a, ph¸

dì B§S liÒn kÒ, quyÒn sö dông h¹n chÕ B§S liÒn kÒ, x¸c lËp QSD h¹n chÕ B§S liÒn kÒ, quyÒn vÒ lèi ®i qua B§S liÒn kÒ, quyÒn vÒ m¾c ® êng d©y ®iÖn, th«ng tin liªn l¹c, quyÒn cÊp tho¸t n íc, quyÒn t íi tiªu.

Tình huống vận dụng

Nhà ông K và ông H ở gần nhau Khi sửa lại nhà, ông K không xây cống thoát n

ớc mà cho toàn bộ n ớc thải sinh hoạt chảy thẳng xuống ao thả cá nhà ông H Ông H yêu cầu ông K làm cống thoát n ớc ra nơi quy định nh ng ông K cứ chây ỳ Xin cho biết pháp luật quy định về vấn đề này?

Bộ luật dân sự năm 2005

4 Xác lập cơ sở pháp lý cho các biện pháp bảo

đảm BĐS nh : cầm cố, thế chấp, đặt cọc, bảo lãnh

Tình huống vận dụng

Đầu năm 2008, anh em chúng tôi có thoả thuận bán cho bà A một căn nhà do chúng tôi đồng sở hữu Sau khi thống nhất giá cả, bà A đặt cọc 70 triệu đồng Chúng tôi đã viết giấy nhận tiền và hẹn các thủ tục mua bán sau 15 ngày Sau đó, do mâu thuẫn, chúng tôi không đồng ý bán nhà và chịu bồi th ờng cho bà A 30 triệu đồng ( tổng cộng, chúng tôi đồng ý trả cho bà A 100 triệu đồng), nh ng bà A không chịu, đòi chúng tôi phải bán nhà hoặc trả gấp 3 lần tiền đặt cọc Xin hỏi, chúng tôi có buộc phải bán nhà không? nếu không bán nhà thì trả bà A bao nhiêu tiền cọc?

Bộ luật dân sự năm 2005

5 Quy định chung cho giao dịch hợp

đồng làm nền tảng cho việc xác lập các quan hệ về th ơng mại, đầu t , mua bán BĐS và quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự 2005

6 Các loại hợp đồng DS thông dụng:

đồng trao đổi tài sản, HĐ tặng cho tài sản ( tặng cho

động sản và BĐS ), HĐ vay tài sản, HĐ thuê tài sản, HĐ thuê nhà, HĐ thuê khoán tài sản, HĐ m ợn tài sản, HĐ dịch vụ, HĐ uỷ quyền làm cơ sở cho việc quy định về hợp đồng kinh doanh BĐS và HĐ kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của LKDBĐS

Nội dung của HĐ gồm các điều khoản theo quy

định tại điều 450 của BLDS

Điều 1 Đối t ợng của hợp đồng

Điều 2 Giá và ph ơng thức thanh toán

Điều 3 Giao, nhận nhà và giấy tờ nhà

Điều 4 Việc nộp thuế và lệ phí tr ớc bạ

Điều 5 Đăng ký quyền sở hữu nhà

Điều 6 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

Điều 7 Các thoả thuận khác

Điều 8 Cam kết của các bên

T vấn pháp luật

Mới đây, công ty địa ốc Sài gòn th ơng tín

( Sacomreal) đã phát hành trái phiếu DN kèm theo quyền mua sản phẩm là căn hộ chung c Tôi đã tham gia mua trái phiếu có mệnh gía 500 triệu đồng, thời hạn 6 tháng, lãi suất 4,4% Tôi đ ợc u tiên mua một căn hộ tại chung c cao cấp Phú Lợi, đ ợc giảm 5%

trên giá bán tại thời điểm công bố Dự án này, cuối tháng 7/2008 sẽ hoàn tất phần móng và bắt đầu ký hợp đồng Xin hỏi, việc mua nhà bằng trái phiếu nh vậy có phù hợp với pháp luật không? Sacomreal làm

nh vậy có đúng không?

Bộ luật dân sự năm 2005

7 Cơ sở pháp lý cho việc thừa kế tài sản, phân chia tài sản mà các đạo luật đơn hành th ờng không quy định cụ thể, mà căn

cứ vào BLDS ví dụ: LĐĐ, LHNGĐ, LN/ở, LKDBĐS.

C có quyền thừa kế đối với số tiền 300 triệu

đồng của ông T để lại không? nếu đ ợc h ởng di sản do ông T để lại thì phần mà bà C đ ợc h ởng

là bao nhiêu?

Tình huống vận dụng

Cụ ông và cụ bà H sở hữu một căn nhà trên diện tích 200m2 Hai cụ có 3 nguời con là M, N, P Cụ ông đã mất năm 1999 Nay cụ bà đã 92 tuổi nh ng vẫn còn rất

minh mẫn Hỏi, nếu cụ bà lập di chúc để

định đoạt căn nhà trên cho cả 3 ng ời con

là M, N, P thì di chúc đó có hợp pháp

không?

B Phỏp luật đất đai

I Hình thức sử dụng đất của nhà đầu t

Bắt đầu sự nghiệp kinh doanh, nhà đầu t

cần nghiên cứu lựa chọn một hình thức sử dụng

đất thích hợp, mang lại lợi ích thiết thực nhất cho hoạt động đầu t kinh doanh

1 Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất

2 Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

3 Hình thức thuê đất

II Cơ chế giao đất, cho thuê đất và

thu hồi đất

1 Giao đất, cho thuê đất

* Căn cứ, thẩm quyền và trình tự giao đất, cho thuê đất + Căn cứ

+ Thẩm quyền

+ Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất

2 Thu hồi đất

+ Các tr ờng hợp bị thu hồi đất

+ Tr ờng hợp áp dụng cơ chế hành chính về thu hồi đất + Tr ờng hợp thoả thuận không phải thu hồi đất

+ Trình tự, thủ tục thu hồi đất

III Giấy tờ để tham gia giao dịch

* Các l u ý về giấy tờ tham gia giao dịch về BĐS từ 1/1/2008 :

+ Sổ đỏ ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất )

+ Sổ hồng ( giấy chứng nhận qsh nhà ở/qsd đất ở, giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở )

+ Tr ờng hợp tài sản gắn liền với đất phải kê khai đăng ký BĐS

+ Tr ờng hợp là tài sản chung của vợ chồng, của ng ời Việt Nam định c ở n

ớc ngoài, tổ chức tôn giáo, của cộng đồng dân c

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia

đình, cá nhân:

+ Tr ờng hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

+ Tr ờng hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Bài tập tình huống

Gia đình ông A đ ợc thừa h ởng đất đai của

Ông Bà để lại từ những năm tr ớc 1975 Gia

đình ông không có giấy tờ gì, hàng năm vẫn nộp thuế nhà đất cho nhà n ớc Nay có đ ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? giấy tờ về nộp thuế nhà đất có đ ợc coi là giấy

tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất không?

IV Các chính sách về tài chính đất đai

Là nghĩa vụ vật chất phải nộp cho nhà n ớc trong

4 tr ờng hợp sau:

+ Khi đ ợc nhà n ớc giao đất có thu tiền sử dụng đất

( Điều 34 LĐĐ )

+ Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ loại không

thu tiền sang có thu tiền sử dụng đất ( Điều 36

LĐĐ)

+ Khi chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất

có thu tiền sử dụng đất

+ Khi đ ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

thuộc tr ờng hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Tình huống t vấn

Năm 2007, Ông X làm đơn xin giao đất và

đ ợc cấp có thẩm quyền giao 100m2 đất ở Là th

ơng binh hạng 2/4, ông đ ợc địa ph ơng giảm 1 triệu đồng trong số 13 triệu đồng tiền sử dụng

đất Ông X đ ợc biết, những th ơng binh bị mất

từ 81% khả năng lao động thì đ ợc miễn toàn

bộ tiền sử dụng đất, vậy tr ờng hợp giảm nh ông

đã đúng ch a?

IV Chính sách tài chính về đất đai

2 Tiền thuê đất

Là nghĩa vụ tài chính phải nộp vào ngân sách

nhà n ớc khi đ ợc nhà n ớc cho thuê đất

+ Đối t ợng phải nộp là: tổ chức kinh tế, hộ gia

đình, cá nhân trong n ớc, ng ời Việt Nam định c ở n ớc ngoài, tổ chức, cá nhân n ớc ngoài đ ợc nhà n ớc cho thuê đất

+ Văn bản pháp luật cần l u ý là: Nghị định

142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về nộp tiền thuê mặt đất, mặt n ớc

IV Chính sách tài chính về đất đai

3 Thuế và lệ phí liên quan đến đất đai

* Thuế sử dụng đất nông nghiệp

* Thuế nhà đất

* Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ( hiện nay vẫn còn thực hiện theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân và Luật thuế thu nhập

doanh nghiệp áp dụng đối với doanh nghiệp ) Từ 1/1/2009

sẽ áp dụng Luật thuế thu nhập cá nhân Do vậy, thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất sẽ áp dụng theo đạo luật này.

* Lệ phí tr ớc bạ nhà đất

Tình huống vận dụng

Gia đình ông B đang sử dụng thửa đất 5000

m2 gồm: đất ở và đất v ờn đã đ ợc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất Nay ông muốn

“bán” một phần diện tích đất v ờn thuộc diện

nộp thuế nông nghiệp có đ ợc không? ng ời

“mua” muốn xây nhà trên đất đó đ ợc không?

họ có phải nộp tiền sử dụng đất và 40% thuế chuyển quyền sử dụng đất không?

V Vấn đề chuyển nh ợng dự án BĐS

1 Sự cần thiết cho phép chuyển nh ợng dự án về BĐS

+ Đối với nhà đầu t trong n ớc

+ Đối với nhà đầu t n ớc ngoài

2 Quy chế pháp lý đối với việc chuyển nh ợng một phần hoặc toàn bộ dự án về BĐS

2.1 Khái niệm chuyển nh ợng một phần hoặc toàn bộ dự án

2.2 Điều kiện chuyển nh ợng dự án

+ Điều kiện về dự án: ( dự án thuộc diện không bị xử lý; dự án đã đ ợc phê duyệt theo quy định của PL; chủ đầu t đã có quyền sử dụng đất thông qua QĐ giao đất, HĐ thuê đất; phải hoàn thành đ ợc việc giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án và phải có các công trình hạ tầng t ơng ứng theo thời gian và tiến độ thực hiện dự án.) + Điều kiện đối với nhà đầu t nhận chuyển nh ợng: ( là tổ chức, cá nhân có đủ điều

kiện KD bất động sản theo quy định của pháp luật; đáp ứng về năng cực tài chính;

có văn bản cam kết thực hiện dự án)

V Chuyển nh ợng dự án BĐS

2.3 Quy trình thủ tục về việc cho phép chuyển nh ợng dự án

(Trong tr ờng hợp nhà đầu t gặp khó khăn; không đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự

án theo thời gian và tiến độ thực hiện đã đ ợc phê duyệt hoặc không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu t lập báo cáo trình UBND cấp tỉnh)

* Cơ quan cho phép chuyển nh ợng dự án: là cơ quan cho phép đầu t

* Thủ tục hồ sơ

+ Đơn xin chuyển nh ợng: nêu rõ lý do, tình hình thực hiện, đề xuất chủ đầu t mới,

ph ơng án giải quyết quyền lợi khách hàng)

+ Văn bản cho phép đầu t của cơ quan NN có thẩm quyền;

+ Hồ sơ dự án đã đ ợc phê duyệt theo quy định của PL

+ HĐ thuê đất, QĐ giao đất, GCNQSDĐ

+ Cam kết của nhà đầu t mới

* Thời hạn giải quyết: 45 ngày.

2.4 Xử lý vi phạm về chuyển nh ợng dự án đối với dự án khu đô thị mới, khu nhà

ở, khu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

+ Cơ quan cho phép đầu t ra quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu t để giao cho nhà đầu t khác;

+ Chủ đầu t bị thu hồi GCNĐT không đ ợc giao làm chủ đầu t các DA kinh doanh

V.Vấn đề chuyển nh ợng dự án về BĐS

* Một số tr ờng hợp cần l u ý:

+ Tr ờng hợp NCN mà TCKT trong n ớc đ ợc nhà n ớc giao đất

có thu tiền SDĐ hoặc NCN QSDĐ mà tiền trả cho nhà n ớc không có nguồn gốc từ NSNN.

+ Tr ờng hợp giao đất không thu tiền SDĐ hoặc tiền NCN có nguồn gốc từ NSNN

+ Thời hạn SDĐ trong tr ờng hợp đất giao có thời hạn hoặc sử dụng ổn định lâu dài

+ Tr ờng hợp nhà đầu t NG nhận chuyển nh ợng dự án có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài của TCKT trong n ớc đ ợc

giao đất có thu tiền thì khi bán nhà không phải nộp số tiền chênh lệch giữa tiền SDĐ và tiền thuê đất

VI Các quyền của ng ời sử dụng đất

ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế

chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng

đất Các điều kiện để thực hiện quyền là :

Quyền của tổ chức kinh tế

sử dụng đất

* Tổ chức đ ợc nhà n ớc giao đất không thu tiền sử

dụng đất có các quyền quy định tại điều 109 LĐĐ 2003

* Tổ chức kinh tế đ ợc nhà n ớc giao đất có thu tiền

sử dụng đất có các quyền quy định tại khoản 2 điều

110 LĐĐ ( quyền của nhà đầu t và tr ờng hợp chuyển

nh ợng dự án cho nhà đầu t n ớc ngoài )

* Tổ chức kinh tế đ ợc nhà n ớc cho thuê đất

* Tổ chức kinh tế nhận chuyển nh ợng quyền sử

dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân

* Hộ gia đình, cá nhân đ ợc chia thành 3 nhóm

- Nhóm 1 gồm quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất thuê đ ợc quy định tại điều 113 LĐĐ

- Nhóm 2 gồm quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê

- Nhóm 3 gồm quyền của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất

Quyền sử dụng đất của Việt kiều

* Ng ời Việt Nam định c ở n ớc ngoài :

- Có quyền sử dụng đất khi đ ợc Nhà n ớc giao đất

- Có quyền sử dụng đất khi đ ợc Nhà n ớc cho

thuê đất, trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền

thuê 1 lần.

- Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở

khi đáp ứng đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam theo khoản 1 điều 121 LĐĐ

Tình huống vận dụng

Một gia đình tại tỉnh Bình Ph ớc hỏi: “ Bố

mẹ tôi mất không để lại di chúc, tài sản gồm một ngôi nhà, 2 ha đất trồng lúa, 10 ha đất

trồng cây cao su Nhà tôi có 5 anh chị em ruột, trong đó có một ng ời hiện đang định c hợp

pháp tại n ớc ngoài Hỏi, các tài sản trên sẽ đ ợc chia nh thế nào và quyền thừa kế bất động sản, quyền sử dụng đất của Việt Kiều đ ợc quy định

nh thế nào?”

Quyền sử dụng đất của tổ chức,

cá nhân n ớc ngoài

đầu t tại Việt Nam h ởng các quyền căn cứ vào

hình thức sử dụng đất trong các tr ờng hợp:

+ Các quyền khi thuê đất trả tiền thuê hàng năm + Các quyền khi thuê đất trả tiền thuê 1 lần

( Chú ý Điều 34 NĐ 84/2007, đối với đất có dự án

đầu t xây dựng nhà ở do nhà đầu t n ớc ngoài thực hiện )

VII Giải quyết tranh chấp đất đai

Cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai:

* Hoà giải tranh chấp đất đai

* Toà án nhân dân ( khoản 1 điều 136 LĐĐ )

* Cơ quan hành chính nhà n ớc ( khoản 2 điều

136 LĐĐ )

* Phân biệt cơ chế giải quyết tranh chấp và

khiếu nại về đất đai

Tình huống vận dụng

Hoài Đức, tỉnh Hà Tây do bố bà Nguyễn Thị Tuyết

mua từ năm 1940 có giấy tờ hợp lệ của chế độ thực

dân Pháp Sau khi Bố mất, bà Tuyết là ng ời thừa kế

duy nhất diện tích trên Năm 1952, Bà Tuyết vào Nam sinh sống và giao cho em chồng là Lê Văn Đức sử

dụng Trong quá trình sử dụng, ông Đức đã kê khai

đăng ký, đứng tên trong sổ địa chính và nộp thuế cho Nhà n ớc Nay, bà Tuyết từ thành phố Hồ Chí Minh ra

đòi lại đất.

Hỏi, bà Tuyết có đòi đ ợc đất trong tr ờng hợp này không? cơ quan nào giải quyết?

Xin tr©n träng c¶m ¬n