Những vấn đề chung về thẩm định giá và công tác thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

1.1. Những vấn đề cơ bản về thẩm định giá, xác định giá trị DN trong nền kinh tế thị trường 1.1.1 Các yếu tố đầu vào của DN trong nền kinh tế thị trường liên quan đến giá trị DN. Các yếu tố đầu vào của DN bao gồm lao động và vốn, sức mạnh của DN cũng như giá trị của DN phụ thuộc vào chính quy mô và chất lượng của các yếu tố đầu vào này, trước hết là yếu tố vốn. Vốn của DN xét về mặt tài chính đó là quỹ tiền tệ ứng trước ban đầu đem lại lợi nhuận cho DN, nhưng khác với các quỹ tiền tệ thông thường vốn của một DN có những đặc điểm cơ bản sau: - Quỹ tiền tệ ứng trước phải được tập trung và đạt đến một độ lớn nhất định đảm bảo huy động đủ các yếu tố cần thiết cho quá trình SXKH của DN như tư liệu lao động,đối tượng lao động , sức lao động và thông tin ( trong một số ngành Nhà nước quy định mức tối thiểu về quy mô vốn cho một DN và được gọi là vốn pháp định

Chơng I Những vấn đề chung về thẩm định giỏ và cụng tỏc thẩm định giỏ trong nền kinh tế thị trường

1.1 Những vấn đề cơ bản về thẩm định giá, xác định giá trị DN trong nền kinh tế thị trờng

1.1.1 Các yếu tố đầu vào của DN trong nền kinh tế thị trờng liên quan đến giá trị DN.

Các yếu tố đầu vào của DN bao gồm lao động và vốn, sức mạnh của DN cũng nh giá trị

của DN phụ thuộc vào chính quy mô và chất lợng của các yếu tố đầu vào này, trớc hết là yếu

tố vốn.

Vốn của DN xét về mặt tài chính đó là quỹ tiền tệ ứng trớc ban đầu đem lại lợi nhuận

cho DN, nhng khác với các quỹ tiền tệ thông thờng vốn của một DN có những đặc điểm cơbản sau:

- Quỹ tiền tệ ứng trớc phải đợc tập trung và đạt đến một độ lớn nhất định đảm bảo huy

động đủ các yếu tố cần thiết cho quá trình SXKH của DN nh t liệu lao động,đối tợng lao

động , sức lao động và thông tin ( trong một số ngành Nhà nớc quy định mức tối thiểu về quymô vốn cho một DN và đợc gọi là vốn pháp định

- Vốn của DN luôn vận động và chuyển hoá hình thái biểu hiện của nó gắn liền với quátrình hoạt động SXKD của DN, Trong quá trình vận động đó vốn từ trạng thái tiền ứng tr ớcban đầu chuyển hoá thành trạng thái hiện vật ( hàng hoá ),sức lao động và kết thúc một vòngchu chuyển của nó về trạng tháI tiền ứng trớc ban đầu sinh ra lợi nhuận cho DN

- Trong quá trình vận động đó vốn không bao giờ bị mất đi mà luôn đợc bảo toàn và pháttriễn, kinh doanh để mất vốn sẽ dẫn đến phá sản

Vốn xét về mặt kỹ thuật không chỉ hạn chế trong khái niệm vốn xét về mặt tài chính có

thể khái quát vốn là tất cả các yếu tố đầu vào phục vụ quá trình SXKD kiếm lời cho DN, tuynhiên trong nền KTTT( kinh tế thị trờng ) mọi yếu tố của quá trình KD của DN đều có thểbiểu hiện đợc thành tiền, vì vậy các nhà quản trị tài chính DN quan tâm đặc biệt đến vốn xét

về mặt tài chính của DN Vốn của DN nh đã trình bày vận đông trong quá trình kinh doanhcủa DN biểu hiện dới hình thái giá trị ( hình thái tiền tệ) của các yếu tố của quá trình SXKD

của DN nh:

T liệu lao động bao gồm TSCĐ hữu hình và vô hình quy trình công nghệ

Đối tợng lao động hàng hoá, vật t, nguyên nhiên vật liệu đầu vào

Lao động (sức lao động ) bao gồm đội ngũ cán bộ quản lý điều hành công nhân viên … Thông tin trong điều kiện của nền kinh tế mở yếu tố này đóng vai trò quan trọng đặcbiệt

Quá trình SXKD của DN là sự phối kết hợp của các yếu tố trên,mặc dầu giá trj DNkhông phải là phép cộng giản đơn về mặt giá trị của các yếu tố đó, song chúng là nền tảngcho quá trình xác định giá trị của một DN Chính điều này quyết định vấn đề muốn xác địnhgiá trị một DN trớc hết cần phải xác định đợc giá trị cũng nh giá cả của các yếu tố đầu vàocủa DN

1.1.2 Giá trị, giá cả của các yếu tố đầu vào của DN.

1.1.2.1 Tài sản của DN là một thuật ngữ quen thuộc đợc sử dụng phổ biến trong đời sống

kinh tế xã hội và đợc tiếp cận dới nhiều góc độ khác nhau, song trong điều hành quản lý DNnói chung quản lý tài chính DN nói riêng việc xác định bản chất của nó, từ đó giải quyết tốtcác vấn đề tài chính liên quan nh định giá nó xử lý tranh chấp, giao dịch mua bán …có ýnghĩa quan trọng đặc biệt và là một vấn đề không dễ dàng

Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do DN kiểm soát đợc, là kết quả

của một quá trình hoạt động KD lâu dài của DN mà từ đó DN có thể dự tính đợc những lợiích kinh tế trong tơng lai một cách hợp lý

Theochuẩn mực kế toán VN: Tài sản là nguồn lực: DN kiểm soát đợc; Dự tính đêm lại

lợi ích kinh tế trong tơng lai cho DN (*)

Nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản của DN, xác định

đúng giá trị DN ngời ta chia TS của DN thành nhiều loại khác nhau theo những tiêu thứckhác nhau, dới đây là một số cách phân loại tài sản đợc quan tâm đặc biệt khi tiến hành địnhgiá DN

* Phân loại tài sản của DN theo khả năng di dời Theo cách phânloại này thì tài sán

của DN đợc chia thành động sản và bất đông sản.

- Bất động sản: Theo quy định của điều 181 bộ luật dân sự Việt Nam thì bất động sản

là những tài sản không di dời đợc bao gồm:

+ Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai cùng các tài sản khác gắnliền với nhà ở hoặc công trình đó

+ Các tài sản khác gắn liền với đất

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định là bất động sản

- Động sản:là thuật ngữ dùng để chỉ những tài sản của DN có thể di dời đợc

Theo quy định của ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì tài sản baogồm: động sản (Movable personal estale) và bất động sản (real astat)

Bất động sản là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những cái do con ngời tạo ragắn liền với đất đai, đó là những vật cụ thể nằm trên bề mặt, trong không trung và dới lòng

đất

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản Vịêc phân loại này có ý nghĩaquan trọng trong công tác thẩm định giá trị các tài sản của doanh nhghiệp và đặc biệt là địnhgiá DN

*Phân loại tài sản theo thời hạn luân chuyển của giá trị nó thì tài sản đợc chia thành

tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn.

Tài sản ngắn hạn là những tài sản thuộc quyền sở hữu của DN có thời gian sử dụngu

luân chuyển và thu hồi giá trị của nó trong thời gian dới một năm hoặc trong một chu kỳkinh doanh của DN Chúng bao gồm : tiền mặt các dạng , các khoản phải thu ,hàng tồn khohàng tồn kho ,đầu t chứng khoán ngắn hạn và các tài sản ngắn hạn khác

Tài sản dài hạn là những tài sản thuộc quyền quản lý của DN có thời gian sử dụng luân

chuyển và thu hồi giá trị trong một khoảng thời gian dài thờnglà từ một năm trở lên , chúng

đợc biểu hiện dới dạng:

+ Tài sản cố định hữu hình và vô hình (động sản và bất động sản)

+ Đầu t xây dựng cơ bản dở dang

+ Đầu t tài chính dài, liên doanh liên kết dài hạn

+ Tài sản dài hạn khác nh: danh tiếng bằng sáng chế thuơng hiệu …(bao gồm cả hữuhình và vô hình

Theo quy định của chẩn mực kế toán và kiểm toán Việt Nam (chuẩn mực số 3 và 4 mộttài sản trong doanh nghiêp là tài sản cố định (hữu hình hoặc vô hình) nếu nó hội đủ các điềukiện sau:

1 Chắc chắn thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai từ việc sử dung nó hoặc do nómang lại cho DN

2 Nguyên giá phải đợc xác định một cachs đáng tin cậy

3 Thời gian sử dụng ớc tính từ một năm trở lên

4 Đạt tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành của Nhà nớc ( 10 triệu VND trởlên)

Cần chú ý: Việc phân biệt một tài sản là tài sản cố định (TSCĐ) là hết sức quan trọng

đối với công tác quản lý tài sản nói chung và quản lý TSCĐ nói riêng và có sự không đồngnhất giữa hạch toán kế toán với định giá tài sản của DN, đặc biệt là đối với tài sản vô hình

Để xác định một TSCĐ vô hình cần nghiên cứu các yếu tố cơ bản sau:

+ Tính có thể xác định đợc về mặt tồn tại và đặc biệt là lợi ích kinh tế trong tơnglai do nó đem lại cho DN từ đó có thể định giá nó phục vụ quá trình định giá DN.

+ Khả năng kiểm soát: Đó là DN có quyền thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai màtài sản đó mang lại và khả năng hạn chế việc tiếp cận của các đối tợng chủ thể khác đối vớilợi ích đó( thờng do pháp luật quy định )

+ Lợi ích kinh tế trong tơng lai thờng đợc thể hiện qua việc nhờ có tài sản đó DNtăng đợc doanh thu giảm đợc chi phí tăng đợc lợi nhuận hoặc các lợi ích khác

Tóm lại trong định giá tài sản nói riêng và quản lý tài sản nói chung có thể có nhữngcách tiếp cận khác nhau về tài sản (hay nguồn lực của DN) Những nội dung cơ bản phải thểhiện trong khái niệm về tài sản đó là:

- Tài sản là một nguồn lực tồn tại dới dạng vật chất hoặc phi vật chất (hữu hình hoặc vôhình)

- Có chịu sự quản lý khai thác sử dụng của một chủ thể xác định

- Khái niệm tài sản đã hàm chứa các lợi ích kinh tế mà nó có thể mang lại cho các chủthể

* Quyền sở hữu tài sản

Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý rất quan trọng gắn liền sở hữu tài sản bao gồm cácquy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu trong xã hội

Sở hữu là một phạm trù kinh tế khách quan phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh

tế xã hội các giai cấp về việc chiếm giữ của cải của xã hội Do vậy nó là một quan hệ xã hội quan hệ này gắn liền chặt chẽ với các yếu tố hợp thành: Chủ sở hữu; hình thức sở hữu;đối t-ợng sở hữu và quyền sở hữu, trong đó quyền sở hữu là yếu tố hạt nhân quyết định quan hệ

sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm các quyền cơ bản sau:

- Quyền chiếm hữu là quyền cho phép ngời sở hữu tài sản đợc phép nắm giữ và quản lýtài sản đó

- Quyền sử dụng cho phép ngời sở hữu quyền khai thác giá trị sử dụng của tài đó vì lợiích của họ

- Quyền định đoạt là quyền đợc phép chuyển giao sở hữu tài sản của chủ thể sở hửu tàisản đó.Chủ thể sở hữu đợc quyền trao đổi; cho; biếu; tặng; cho vay, để thừa kế …hoặc thựchiện các quyền đó

Mọi Nhà nớc đều có quy định cụ thể và bảo hộ các quyền của chủ thể sở hữu tài sản

Nh vậy quyền sở hữu tài sản là sự quy định pháp lý cho phép chủ sở hữu tài sản chiếmgiữ quản lý định đoạt,khai thác lợi ích từ tài sản đó Các quyền càng lớn thì khả năng khaithác đợc lợi ích từ tài sản đó càng lớn Chính vì vậy trứớc khi định giá một tài sản cần thiếtphải tính đến tình trạng pháp lý của tài sản đó

Nói đến quyền sở hữu cần thiết phải nói đến chủ thể sở hữu và đối tợng sở hữuChủ thể sở hữu có thể là các nhân tổ chức hoặc pháp nhân Nhà nớc một chủ thể đặc biệt Đối tợng sở hữu là tất cả những cái gì mà chủ mthể đợc sở hữu chúng có thể là tài sản

và đặc biệt là DN

Quyền sở hữu DN có hai yếu tố hợp thành quan trọng:

-Quyền quản lý DN Đó là quyền của ngời bỏ vốn đầu t vào DN tham gia vàomọi hoạt

động SXKDvà đời sống của DN theo tỷ lệ vốn góp của mình Nh: Quyền tham gia ban lãnh

đạo DN( đối với công ty cổ phần trớc hết là quyền tham gia đại hội cổ đông, bỏ phiếu biểuquyết những vấn đề quan trọng của công ty cổ phần)

-Quyền hởng lợi nhuận ,đây là một trong những quyền cơ bản nhất của chủ sở hữu DN.Nếu là công ty cổ phần, khi Cty đạt đợc lợi nhuận, HĐQT DN đợc toàn quyền quyết địnhchính sách phân phối lợi nhận sau thuế của CTy trong đó có 1 phần chi trả cổ tức cho cổ

đông theo quy định trong điều lệ của công ty

Quyền sở hữu DN là một loại hàng hoá đợc giao dịch trên thị trờng và gắn liền mật thiếtvới giá trị DN.

1.1.2.2 Giá trị, giá trị tài sản

+ Khái niệm giá trị theo quan điểm của C.Mác.

Nghiên cứu chủ nghĩa t bản C.Mác đã kế thừa và phát triễn các học thuyết kinh tế cổ diểncủa các bậc tiền bối nh: D.Ricácđo,AD.Smith …đã nêu lên học thuyết giá trị, giá trị thặngnỗi tiếng của mình làm nền đá tảng cho toàn bộ học thuyết kinh tế chính trị Mác – xít

Theo quan điểm của C.Mác hàng hoá có hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng, giá trị

sử dụng là công dụng của hàng hoá đó đợc thể hiện ở chổ làm thoã mãn một hoặc một sốnhu cầu cầu nhất định nào đó của cong ngời và là một phạm trù vĩnh viễn

Giá trị của hàng hoá là một phạm trù kinh tế lịch sử và đợc biểu hiện qua hai mặt chất vàlợng Chất của giá trị hàng hoá biểu hiện ở hao phí sức lao động của ngời sản xuất hàng hoá

đợc kết tinh trong hàng hoá đó là lao động trừu tợng của ngời sản xuất hàng hoá kết tinhtrong hàng hoá Lợng giá trị của hàng hoá biểu hiện bằng thời gian lao động của ngời sảnxuất hàng hoá Mỗi hàng hoá có thời gian lao động cá biệt khác nhau, nhng trong trao đổihàng hoá giá trị của nó đợc đo bằng thời gian lao động xã hội cầ thiết để sản xuất ra hànghoá đó.Giá trị hàng hoá là cơ sở để xác định giá cả của hàng hoá của sự trao đổi hàng hoátrên thị trờng Cùng với sự phát triễn của sản xuất và trao đổi hàng hoá tiền ra đời ,tiền tệ ra

đời ( tiền vàng) giá trị của hàng hoá đợc biểu hiện và đo lờng bằng một số tiền nhất định gọi

là giá cả của hàng hoá

Giá cả của hàng hoá do hai yếu hai yếu tố cơ bản quyết định: giá trị hàng hoá và giá trịcủa tiền (hàng hoá tiền).Tuy nhiên trên thị trờng giá cả của hàng hoá thờng xuyên tách rờigiá trị hàng hóa vì trong trao đổi hàng hoá, giá cả hàng hoá còn phụ thuộc vào cung cầu hànghoá nếu cung vợt quá cầu thì giá thấp hơn giá trị của hàng hoa và ngợc lại Nghiên cứu họcthuyết giá trị của C.Mác và lý luận về gsự tác động của quan hệ cung cầu hàng hoá trên thịtrờng làm cho giá cả tách rời giá trị giúp chứng ta nhận thức một cách sâu sắc bản chất củacác mối quan hệ kinh tế phổ biến đang xẩy ra trong nền kinh tế TBCN và nền kinh tế thị tr-ờng hiện đại

Trong đời sống xã hội khái niệm giá trị đợc tiếp cận theo nhiều góc độ khác nhau từ sựbiểu hiện tính hữu ích của của một hiện trợng, sự vật hay cụ thể hơn là hàng hoá đến biệuhiện sự quý giá của nó …và rất phong phú

+ Khái niệm giá trị trong ngành định giá

Nh đã trình bày giá trị là một khái niệm đợc tiếp cận gắn liền với những mục tiêu nghiên

cứu của ngời sử dụng nó.Trong ngành định giá, quan niệm về giá trị cũng không năm ngoàiquy luật này Nhằm tránh sự nhầm lẫn có thể xẩy ra Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc

tế đã chuẩn hoá một số khái niệm: giá trị; giá trị thị trờng; giá trị trao đổi; giá trị công bằng;

giá trị nội tại; giá trị gia tăng…Theo đó có thể hiểu mỗi một tài sản có một giá trị chủ

quan với nguời sở hữu hay sử dụng nó, nội dung cơ bản nhất của giá trị chính là lợi ích

đợc tính thành tiền mà tài sản đó mang lại cho một chủ thể nhất định tại một thời điểm xác định.

Nội hàm của khái niệm giá trị bao gồm:

-Giá trị tài sản đợc đo bằng tiền

-Gắn với một thời điểm xác định

-Cùng một tài sản có nhiều giá trị khác nhau, nói cách khác giá trị tài sản gắn với lợi íchcủa chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng tài sản đó, do đó nó cao hay thấp là do công dụnghữu ích vốn có của tài sản và khả năng khai thác nó của ngời sử dụng tài sản đó

- Trong định giá và giao dịch mua bán các tài sản, tiêu chuẩn chung nhất về giá trị tàisản là thu nhập bằng tiền của ngời sử dụng hoặc chuyển nhợng từ tài sản đó

+Những đặc trng cơ bản của giá trị (theo quan điểm của ngành định giá)

Để xác định một giao dịch về tài sản đảm bảo hài hoà mối quan hệ lợi ích của hai bên

cần thiết phải phân tích rõ các đặc trng của giá trị Theo quan điểm của ngành định giá một

tài sản có giá trị phải hội đủ tối thiểu 4 đặc tính kinh tế và pháp lý: Tính hữu ích; sự khan

hiếm; xuất hiện nhu cầu về tài sản đó và có thể chuyển nhợng đợc, trong đó đặc trng khan

hiếm của giá trị mang tính tuơng đối

Trong sự phát triễn nền kinh tế - xã hội do nhu cầu ngày càng tăng cao của đời sống sảnxuất và con ngời, các yếu tố và nguồn lực của cải xã hội ngày một khan hiếm hơn chính điều

đó đã làm cho giá tri của tài sản hay các nguồn lực của cải xã hội thay đổi và gia tăng.Cùng với đặc tính hữu ích và nhu cầu xã hội tăng cao đã làm thay đổi giá trị của chúng, hiệntợng dầu mỏ tăng giá kỷ lục trong thời gian qua là một minh chứng cụ thể cho đặc tính nàycủa giá trị tài sản.Tóm lại từ những phân tích ở trên có thể hiểu giá trị theo quan điểm củangành định giá là một khái niệm tơng đối chỉ mang tính ớc lợng gắn liền với lợi ích củanhững chủ thể xác định đựoc đo bằng tiền tại một thời điểm nhất định

Hàng hoá - tài sản trao đổi đợc ( thông qua thơng mại) phải có giá trị, một giao dịch đợcthực hiện thông giá cả của hàng hoá đó.Giá cả theo quan điểm của ngành định giá tài sản là

số tiền đợc yêu cầu hoặc đợc trả cho một hàng hoá cụ thể trong giao dịch mua bán,sát nhập,hợp nhất DN Nó biểu hiện số tiền mà ngời bán nhận đợc từ việc tiêu thụ hàng hoá dịch vụ

đó Giữa giá trị và giá cả có sự khác nhau nhất định ở phạm vi tồn tại của tài sản.Nhng thốngnhất với nhau ở chổ chúng đều đợc đo bằng tiền về lợi ích mà nó mang lại cho chủ thể sởhữu, quản lý, hay sử dụng nó

*Giá trị thị trờng

Mục đích cuối cùng của định giá tài sản là ớc lợng bằng tiền lợi ích mà tài sản đó manglại cho một chủ thể và xa hơn có thể thực hiện một giao dịch thơng mại bảo vệ lợi ích củacác chủ thể liên quan trong giao dịch đó Một khái niệm quan trọng đợc chuẩn hoá phục vụ

cho hoạt động giao dịch thơng mại nhằm đạt đợc mục tiêu công bằng là giá trị thị trờng.

+ Theo quan điểm của C.Mác thì: “ phải coi giá trị thị trờng là giá trị trung bình của

hàng hoá đợc sản xuất ra trong một khu vực nào đó ; mặt khác lại phảI coi giá trị thị trờng

là giá trị cá biệt của hàng hoá đợc sản xuất ra trong những điều kiện trung bình của khu vực

đó và chiếm một khối lợng lớn những sản phẩm sản xuất ra trong khu vực này”( T bản

quyểnIII tập 1 trang30 NXB sự thật Hà nội -1978)

Khái niệm giá trị thị trờng của C.Mác là cơ sở lý luận để C.Mác phân tích bản chất của

quy luật tỷ suất lợi nhuận bình quân trong nền kinh tế TBCN

Tuy nhiên, khái niệm giá trị thị trờng trong ngành định giá đợc sử dụng với mục đích cụ

thể hơn nhiều và đợc tiêu chuẩn hoá thành một khái niệm mang tính pháp lý phục vụ mục

tiêu định giá tài sản Theo đó IVSC đã đa ra định nghĩa về giá trị thị trờng nh sau: Giá trị

thị thờng là số tiền ớc tính để trao đổi tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa bên bán sẵn sàng bán và bên mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai , mà tại đó các bên hành động một cáh khách quan hiểu biết và không bị ép buộc Giá trị thị trờng là

một tiêu chẩn cơ bản để thẩm định giá trị tài sản Song trong thực tế nó chỉ là một tiêu chuẩn

định tính, muốn áp dụng nó tổ chức thẩm định giá nói chung và thẩm định viên phải nắm

vững kiến thức chuyên môn của mình và phải có kinh nghiệm thực tiễn mới xác định đợc giá

thị trờng khách quan “đúng đắn”

* Giá trị phi thị trờng(GTTT)

Giá trị thị trờng phản ánh tính hiệu quả về mặt thông tin của một thị trờng cạnh tranh

hoàn hảo, theo mức giá đó sẽ đảm bảo công bằng cho cả ngời mua và ngời bán, làm căn cứchủ yếu cho hoạt động thẩm định giá và thực hiện các giao dịch về tài sản trên thị trờng, tuynhiên trong thực tiễn nhiều loại tài sản cần đợc định giá nhng lại ít khi đợc giao dịch muabán thông qua thị trờng, vì vậy khi định giá tài sản, ngời ta phải dựa vào các yếu tố phi thị tr-ờng để ớc lợng giá trị của chúng Giá trị ớc tính bằng cách đó ta gọi là gía trị phi thị trờng,nói cách khác:

Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá các yếu

tố hình thành giá trị tài sản một cách chủ quan nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán chúng thông qua thị trờng Cơ sở của việc đa ra khái niệm này cũng xuất phát trực

tiếp từ khái niệm giá trị của tài sản nói chung, nghĩa là chúng đều biểu hiện bằng tiền củanhững lợi ích mà tài sản đó mang lại cho các chủ thể tại một điểm nhất định Các khác biệtcủa giá trị phi thị trờng là ở chổ số tiền ớc tính đó không thông qua giao dịch mua bán trênthị trờng và do đó mang tính chủ quan hơn Chính đặc tính này của nó đã dẫn đén việc ớctính giá trị tài sản để giao dịch khác nhau nên cũng dẫn đến có nhiều khái niệm khác nhau vềgiá trị theo quan diểm của ngành định giá

Một số khái niệm về giá trị phi thị trờng đợc sử dụng trong định giá tài sản:

Giá trị đầu t (investment property) là khái niệm dùng để chỉ thu nhập bằng tiền mà nhà

đầu t nhận đợc từ tài sản đó Giá trị đầu t thể hiện chi phí cơ hội của nhà đầu t vì vậy giá trị

đầu t và giá trị thị trờng là 2 khái niệm khác nhau,giá trị đầu t có thể thấp hơn hoặc cao hơngiá trị thị tờng của tài sản

Giá trị đang sử dụng Đó là giá trị của tài sản khi nó đang sử dụngvào một mục đich nhất

định và đợc biểu hiện bằng số tiền mà tài sản đó đa lại cho nhà đầu t.Trên góc độ kế toán,giátrị đang sử dụng là giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ớc tính có thể mang lại trong tơng lai,kể

từ khi sử dụng tài sản đến khi thanh lýhoặc kết thúc chu kì sống hữu ích của tài sản đó.Giátrị đang sử dụng có xu hớng thấp hơn giá trị thị trờng của tài sản đó khi doanh nghiệp làm ănkém hiệu quả và ngợc lại

Khái niệm về giá trị đang sử dụng đợc áp dụng sau những trờng hợp cụ thể:Tài sản có thịtrờng hạn chế hoặc chuyên dùng

Giá trị bảo hiểm (insurable value):Là số tiền bồi thờng cho những tài sản đợc xác định

trong chính sách hoặc hợp đồng bảo hiểm, giá trị bảo hiểm đợc xác định trên cơ sở nhữngchi phí thay thế tài sản, khi xảy ra trách nhiệm bồi thờng mà không coi trọng đến việc xác

định GTTT của tài sản đó

Giá trị tính thuế (taxable value):Là biểu hiện bằng tiền giá trị tài sản đợc qui định trong

các văn bản pháp lý,làm căn cứ để tính số tiền ngân sách nhà nớc Thông thờng,những vănbản pháp qui về thuế ở nhiều quốc gia trên thế giới qui định giá thị trờng là cơ sở của việctính thuế.Tuy nhiên,các phơng pháp cụ thể đợc áp dụng để tính giá trị tính thuế lại dẫn đếnkết quả chênh lệch giữa giá trị tính thuế với giá trị thị trờng.Nghĩa là giá trị tính thuế và giátrị trờng có sự khác nhau nhất định

Giá trị tài sản ròng (giá trị ròng):Là số tiền chênh lệch giữa giá trị tổng tài sản của

doanh nghiệp với các khoản nợ phảI trả của doanh ngiệp và còn đợc gọi là giá trị sổ sách

Giá trị còn lại (salvage value):Là số tiền có thể nhận đợc từ 1 tài sản sau khi đã trừ đi chi

phí thanh lý tháo dỡ

Giá trị đặc biệt (special value):Là số tiền phản ánh giá trị tài sản đợc hình thành trong

những tình huống đặc biệt mà ở đó các chủ thể liên quan định giá tài sản vợt quá giá thị ờng của nó.Giá trị đặc biệt phát sinh trong trờng hợp tài sản này liên kết với 1 tài sản kháctạo giá trị cộng hởng.VD:Chủ sở hữu có thể đánh giá mảnh đát liền kề cao hơn giá thị tr-ờnghoặc giá trị hợp nhất 2 doanh nghiệp có thể cao hơn giá trị của 1 doanh nghiệp…

tr-1.1.2.3 Thẩm định giá

Trong nền kinh tế thị trờng nhu cầu giao dịch, mua, mua bán tài sản và sáp nhập, hợp

nhất DN ngày càng trở nên phổ biến hơn nhằm bảo đảm bao công bằng khách quan về lợiích cho các chủ thể liên quan một ngành dịch vụ quan trọng đã ra đời ngành thẩm định giá ởcác nớc phát triễn ngành này đã và đang có những đóng góp tích cực vào sự phát triễn củanền kinh tế xã hội ở Việt nam cùng với quá trình cổ phần hoá DNNN và phát tiễn thị trờngchứng khoán, dịch vụ thẩm định giá cũng phát triễn theo và đã có những đóng góp thiết thựcvào việc đẩy nhanh tiến độ cổ phần hoá DNNN của Việt nam trong những năm gần đây

*Khái niệm về thẩm định giá: Nh đã trình bày giá trị của tài sản đợc đo bằng số tiền

mà một chủ thể có thể nhận đợc từ tài sản đó và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau trong

đó yếu tố lợi ích nhận đợc từ tài sản đó cho chủ sở hữu ,sử dụng nó là yếu tố đựoc quan tâmhàng đầu trong các giao giao dịch thơng mại …Vì vậy một vấn đề quan trọng đặt đối với cácgiao dịch thơng mại nói riêng và hoạt động định gía tài sản nói chung là phải xác định đợcmột mức giá tài sản hợp lý nhất cho các tài sản cụ thể (Có tính đến lợi ích của các chủ thểliên quan đến tài sản đó trong một không gian thời gian địa điểm và thời điểm cụ thể).Cónhiều quan điểm khác nhau khi tiếp cận khái niệm này

Theo G.S W Seabrooke - Đại học Portsmouth Vơng quốc Anh thì: Thẩm định giá là

việc ớc tính giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng tiền tệ cho một mục đích đã đ ợc xác định rõ ”

Điều 4 Pháp lệnh về giá cả Việt Nam ngày 08/5/2002 đa ra định nghĩa: Thẩm là việc

đánh giá hay đánh gía lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trờng tại một thời điểm theo tiêu tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế…

Mặc dầu có nhiều cách tiếp cân khác nhau, song những nội dung cơ bản phải đợc phản

ánh trong khái niệm về thẩm định giá bao gồm:

- Là hoạt đông có tính chuyên nghiệp cao của tổ chức hoặc nhà thm định

- Là việc ớc tính giá trị của tài sản tại một thời điểm xác định

- Giá trị của tài sản đem ra thẩm định biểu hiện bằng một số tiền cụ thể

- Nguồn dữ liệu sử dụng liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trờng

- Gắn với một mục đích nhất định

- Kết quả của thẩm định giá là đa một mức giá hợp lý nhất phản ánh đợc giá trị tài sảncần định giá

Từ đó có thể hiểu: Thẩm định giá là hoạt động chủ quan của nhà thẩm định nhằm ớc

tính bằng tiền giá trị của tài sản một cách hợp lý nhất tại một thời điểm nhất định

+ Mục đích và yêu cầu đối với thẩm định viên

Mục mục đích của thẩm định giá nh đã nêu ở trên nội hàm của thẩm định giá gắn với

một mục đích nhất định, việc xác định mục đích của thẩm định giá là một yếu tố quan trọnggiúp nhà thẩm định đua ra đợc mức giá hợp lý nhất Các mục tiêu gắn với việc định giá tàisản , định giá DN thờng gặp là:

- Xỏc định giỏ trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu : Để giỳp cho người bỏn xỏcđịnh giỏ bỏn cú thể chấp nhận được, để giỳp cho người mua cú thể xỏc định giỏ mua, đểthiết lập cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khỏc

- Xỏc định giỏ trị tài sản cho cỏc mục đớch tài chớnh và tớn dụng: Để sử dụng tài sảncho việc cầm cố hay thế chấp, để xỏc định giỏ trị cho cỏc hợp đồng bảo hiểm tài sản

- Xỏc định giỏ trị tài sản để xỏc định giỏ trị số tiền cho thuờ theo hợp đồng : để giỳpcho việc đặt ra mức tiền thuờ và xõy dựng cỏc điều khoản cho thuờ

- Xỏc định giỏ trị tài sản để phỏt triển tài sản và đầu tư : Để so sỏnh với cơ hội đầu tưvào cỏc tài sản khỏc, để quyết định khả năng thực hiện đầu tư

- Xỏc định giỏ trị tài sản trong doanh nghiệp : để lập bỏo cỏo tài chớnh hàng năm, xỏcđịnh giỏ trị thị trường của vốn đầu tư ; để xỏc định giỏ trị doanh nghiệp ; để mua bỏn hợpnhất, thanh lý tài sản của cụng ty ; để cú phương ỏn xử lý tài sản khi cải cỏch DNNN

- Xỏc định giỏ trị tài sản nhằm đỏp ứng cỏc yờu cầu cú tớnh phỏp lý: để xỏc định giỏ trịtớnh thuế hàng năm đối với tài sản ; để xỏc định giỏ trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tàisản ; để tớnh thuế khi một tài sản được bỏn hoặc thừa kế ; dể tũa ỏn ra quyết định phõn chia

tài sản khi xột xử cỏc vụ ỏn ; để xỏc định giỏ sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giỏ tài sảncụng ; để xỏc định giỏ sàn phục vụ việc đấu giỏ cỏc tài sản bị phỏt mói tịch thu sung cụngquỹ.

* Những yếu tố cơ bản ảnh hởng đến giá trị tài sản

Nhằm nâng cao độ tin cậy đối với kết quả thẩm định giá, khi đa ra mức giá ớc tính của

tài sản cần thiết phải đánh giá hết mức độ ảnh hởng của các yếu tố chủ quan, khách quan đếngiá trị cuả tài sản đó

+ Yếu tố chủ quan gắn với mục đích của định giá

Mục đích định giá tài sản luôn gắn liền với nhu cầu sử dụng tài sản đó của một chủ thể

nhất định ví dụ chủ sở hữu bán tái sản đó, ngời mua tài sản đó hoặc thậm chí thực hiện cungcấp dịch vụ của tổ chức định giá hởng tiền công Chính mục đích định giá phản ánh yêu cầu

về lợi ích nhận đợc từ tài sản đó đối với một chủ thể xác định Vì vậy mục đích định giá tác

động rất lớn đến số tiền ứơc tính về giá trị tài sản cần định gía hay là định giá tài sản

đó.Trong diều kiện hội nhập và toàn cầu hoá nền kinh tế thế giới hoạt động liên quan đếnmua ,bán tài sản, sát nhập, hợp nhất doanh nghiệp ngày càng trở nên phổ, mục đích định giátài sản ,định giá doanh nghiệp cũng rất đa dạng nhng thông thờng là:

- Định gía tài sản để thực hiện các giao dịch mua bán chuyển nhợng quyền sở hữu tài sản

- Định giá tài sản để thực hiện các giao dịch tín dụng cho thuê tài chính

- Định giá tài sản để phát triễn và đầu t và phát triễn tìm kiếm lợi nhuận

- Định giá tài sản để đáp ứng các yeu cầu có tính pháp lý;giải quyết tranh chấp phát mạitài sản thi hành án dân sự …

Chính mục đích định giá quyết định phơng pháp và các chuẩn mực và quy trình định giátài sản, vì vậy quyết định đến kết quả của thẩm định giá

+ Các yếu tố khách quan

Định giá tài sản nh đã trình bày thực chất là nhà thẩm định (tổ chức hoặc thẩm định

viên) ớc lợng giá trị của tài sản đó cho phù hợp với “giá trị thực” của tài sản đó, “cái giá trị”

mà chúng ta đã định nghĩa theo quan điểm của ngành định giá tài sản

Vì vậy yêu tố khách quan đầu tiên phải tính đến đó là: “giá trị thực” của tài sản đó hay

cụ hơn là lợi ích tài chính nói riêng và tính hữu dụng tự nhiên của tài sản đó ” mang lại cho

các chủ thể liên quan đến yêu cầu định giá tài sản Thông thờng giá trị sử dụng ( tính hữu íchcủa tài sản càng cao thì giá tri tài sản càng lớn xét từ quan điểm của nhà định giá và ngợc lại

Thứ hai là “tìnhtrạng pháp lý của tài sản đó” Tình trạng pháp lý quyết định quyền của

chủ thể đợc khai thác công dụng của tài sản đó do đó quyết định đến lợi ích mà tài sản đó

đêm lại cho chủ thể thậm chí chủ thể gặp phải rủi ro, thất thiệt khi giao dịch tài sản đó Tìnhtrạng pháp lý của tài sản ảnh hởng rất lớn đến giá trị tài sản và đến lợt mình nó ảnh hởng đến

định giá tài sản đó Một ví dụ điển hình về tác động của yếu tố này đó là tình trạng pháp lýcủa bất động sản sẽ tác động mang tính quyết định đến gía trị của bất động sản đó

Để định giá tài sản vơí tính hợp lý cao thuyết phục các chủ thể liên quan thừa nhận, nhàthẩm định giá phải thu tập chính xác, đầy đủ trung thực về tình trạng pháp lý của tài sản đó

Thứ ba là “quan hệ cung cầu về tài sản trên thị trờng”

Định giá tài sản (theo quan điểm của ngành định giá) thực chất là xác định mức giá thị

tr-ờng của tài sản đó (nếu nó đợc giao dịch trên thị trtr-ờng), vì vậy nó chịu tác động trực tiếp củacác yếu tố cung cầu về tài sản đó trên thị trờng

Các yếu tố khác Ngoài những yếu tố đã nêu ở trên còn có những yếu tố khác tác động

nh: Tâm lý tiêu dùng sản phẩm tập quán tín ngỡng … ví dụ tâm lý sính hàng ngoại của ngờiViệt Vì vậy thẩm định viên và tổ chức định giá cầ có kiến thức chuyên môn giỏi ,đạo đứcnghề nghiệp tốt và phải giữ đợc chữ tín ,đồng thời, phải có cả kiến thực xã hội rộng

1.1.2.4 Những nguyên tắc định giá trong nền kinh tế thị trờng.

Nh đã trình bàygiá trị tài sản và định giá tài sản phụ thuộc nhiều yếu tố chủ quan và

khách quan Vì vậy hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định CHỉ

có nh vậy mới có thể đa ra đợc mức giá phù hợp, phản ánh một cách đầy đủ các thông tin vềgiá trị tài sản đó, tác động của thị tờng và lợi ích của các bên liên quan đến định giá tài sản

đó

Nguyên tắc định giá đợc hiểu là những quan điểm, những khái niệm những quy phạm

định hớng hoạt động của thẩm định viên nhằm hớng tới mục tiêu ớc lợng một cách tốt nhấtgiá trị của tài sản cho phù hợp với mục tiêu định giá đã đề ra, giúp các chủ thể liên quan thựchiện đợc mục tiêu của mình sau định giá Chính các nguyên tắc là cơ sở quan trọng để đ a racác quy định,các chuẩn mực tổ chức xây dựng đợc một quy trình và phơng pháp định giá đạt

đợc hiệu quả cao.Có thể nêu lên những nguyên tắc cơ bản sau:

1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất IVSC giải thích nguyên tắc này nh sau:

Một tài sản đợc coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN) nếu thoả mãn các

điều kiện tối thiểu sau:

+ Tài sản đợc sử trong bối cảnh tự nhiên( bình thờng )không có những tác đọng bất

th-ơng hay lạc quan quá mực ảnh hởng đến giá trị của nó

+ Tài sản đợc sử dụng đúng về mặt pháp lý,phù hợp phong tục tập quán xã hội càng tốt + Tài sản đợc sử dụng trong điều kiện khả thi ( hiện thực) về mặt tài chính nghĩa là chiphí cơ hội của nhà đầu t khi sử dụng tài sản đó tở nên hiện thực trong thực tiễn haycó thểthực hiện đợc vào hoàn cảnh và thời điểm định giá tài sản đó nguyên tắc này thừa nhận rằnggiá trị đích thực của tài sản biểu hiển ra khi nó đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Chấp hành nguyên tắc này đòi hỏi nhà thẩm định phải xác định đúng điều kiệếiử dụngcủa tài sản biết phân tích dự báo tơnmg đối chính xác điều kiện sử dụng tốt nhất tài sản đó

để làm cơ sở cho việc ớc tính gía trị tài một cáh đúng đắn nhất có độ tincậy cao nhất Thực tế

đây là vấn đề không đơn giản và phụ thuộc vào trình độ chuyên môn kinh nghiệm,đao đứcnghề nghiệp của thẩm định viên

2.Nguyên tắc thay thế (NTTT) Nội dung cơ bản của nguyên tắc này là gía trị của một tài

sản không đợc vợt quá giá thị trờng của một tài sản tơng đơng.Tài sản tơng đơng ở đây đợchiểu là tài sản cùng loại, cùng năng lực hoạt động và khả năng đêm lại lợi ích gần bằng tàisản định giá

Đây là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong hoạt độngđịnh giá tài sản.Nó giúp tổchức thẩm định giá hình thành quy trình và phơng pháp định giá bằng việc so sánh trực tiếpvới chi phí cơ hội của tài sản tơng đơng

3 Nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tơng lai (luồng thu nhập dự tính trong tơng lai).

Giá trị của tài sảnđợc biểu hiện bằng tiền của các lợi ích mà tài sản sản đó mang lại chomột chủ thể nhất định tại một thời điểm cụ thể Vì vậy để thẩm định giá tài sản đó một cáchhợp lý nhất, cần thiết phải dự báo đợc những khoản lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủthể , từ đó mà ớc tính nó( Thẩm định giá trị của tài sản đó ) Chấp hành nguyên tắc này đòihỏi nhà thẩm định phải thu tập nguồn dữ liệu, số liệu và chứng cớ thực tiễn liên quan đếnthu nhập mà tài sản này mang lại cho chủ thể trong quá khứ ,hiện tại giá thị tr ờng của nóhoặc của tài sản tơng đặc biệt là khả năng đem lại thu nhập từ sự sử dụng tài sản đó trong t -

ơng lại Đây cũng là một nguyên tắc bổ sung quan trong giúp nhà định giá đa ra múc gía dựtính tốt nhất

4 Nguyên tắc đóng góp Nội dung cơ bản của nguyên tắc này là giá trị của một tài sản bao

gồm nhiều bộ phận hợp thành, tạo nên mộ t hệ thống thống nhất thực hiện một hoặc một sốchức năg nhất định thị giá trị của hệ thống đó không phải là phép cộng số học đơn thuần cácgía trị của các bộ phận hợp thành nên tài sản đó.thông thờng giá trị của hệ thống lớn hơnnhiều

5 Nguyên tắc cung cầu: Giá cả phụ thuộc vào quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trờng

thẩm định giá chủ yếu phục vụ các giao dịch về tài sản nhằm bảo vvẹ lợi ích của những chủthể tham gia quan hệ đó Vì vậy một nguyên tắc không thể bỏ qua đó là phảI dựa vào vàoquan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trờng dde xác định giá cho phù hợp Theo nguyên tắcnày thì giá của tài sản tăng lên khi cung nhỏ hơn nhu cầu về tài sản đó trên thị tr ờng và ngợclại, cần phải tính đến một cách cẩn trọng, chính xác

Yêu cầu cơ bản đối với thẩm định viên là phải đánh giá đợc tác động của yếu tố này này

đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo chính xác cho tơng lai nhằm dịnh giá tài sản

đó một cách hợp lý nhất

Trên đây là những nguyên đợc thừa nhận một cách phổ biến và làm cơ sở lý luận cũng

nh xây dụng các chuẩn mực các quy tắc và chọn lựa các phơng pháp định giá tài sản hợp lý

có căn cứ khoa học và thực tiễn

1.1.2.5 Quy trỡnh thầm định giỏ

Quy trỡnh thẩm định giỏ là một kế hoạch hành động cú trật tự, chặt chẽ, phự

hợp với cỏc nguyờn tắc định giỏ, giỳp thẩm định viờn đưa ra được những kết luận

vững chắc hoặc sự ước tớnh giỏ trị cú cơ sở và cú thể đảm bảo được

Quy trỡnh thẩm định giỏ bao gồm 6 bước: Xỏc định vấn đề, Lờn kế hoạch

thẩm định giỏ, Thu thập tài liệu, Phõn tớch tài liệu và ước tớnh giỏ trị của tài sản cần

định giỏ, Chuẩn bị bỏo cỏo thẩm định giỏ, Bỏo cỏo thẩm định giỏ

- Bước 1: Xỏc định vấn đề

Đõy là bước đầu tiờn của quỏ trỡnh thẩm định giỏ mục đớch của bước này là

giỳp cho thẩm định viờn cú thể thỏa thuận, đàm phỏn và xõy dựng được cỏc điều

khoản trong hợp đồng định giỏ một cỏch cụ thể và rừ ràng Đồng thời, cũng là căn

cứ để thẩm định viờn lờn kế hoạch định giỏ một cỏch chi tiết

Để đạt mục tiờu trờn, tại bước này cần xỏc định rừ cỏc vấn đề cơ bản sau:

+ Nhận biết cỏc đặc tớnh vật chất của tài sản mục tiờu: vị trớ, kớch thước…

+ Nhận biết cỏc đặc tớnh phỏp lý của tài sản mục tiờu, như: cỏc giấy tờ về quyền

sở hữu, quyền sử dụng, cỏc giấy phộp và cỏc điều khoản hạn chế khai thỏc, chuyển

nhượng…

+ Xỏc định rừ mục đớch định giỏ của khỏch hàng: mua bỏn, cho thuờ, bảo hiểm,

cầm cố, bỏo cỏo tài chớnh…

+ xỏc định loại giỏ trị sẽ ước tớnh: qua cỏc thụng tin ban đầu và mục đớch của

khỏch hàng, thẩm định viờn cần phải khẳng định ngay loại giỏ trị sẽ được sử dụng

trong hợp đồng là loại giỏ trị nào: giỏ trị thị trường, giỏ trị đầu tư, giỏ trị bảo hiểm,

giỏ thế chấp, giỏ trị thay thế, giỏ bồi thường…

+ Xỏc định phương phỏp định giỏ và cỏc tài liệu cần thiết cho việc định giỏ

+ Xỏc định ngày cú hiệu lực của việc thẩm định giỏ

+ Xỏc định mức phớ thỏa thuận và thời gian hoàn thành

- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giỏ

Tại bước này thẩm định viờn cần làm cỏc cụng việc sau:

+ Nhận biết cỏc đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, cỏc quyền của tài sản, trạng

thỏi cung, cầu và cỏc đặc điểm của thị trường cú liờn quan đến tài sản cần định giỏ

+ Nhận biết về các loại tài liệu cẩn được sử dụng trong quá trình định giá, baogồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan,các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.

+ Nhận biết các cơ quan, các tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thôngtin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được

+ Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: (i) Lập danh mục và thứ tự cáccông việc: thu thập và phân tích số liệu (ii) xác định thời hạn cho phép của từngcông việc (iii) xác định những phần việc có thể ủy nhiệm

+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá

- Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu.

Để có thể thu thập được những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trướchết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu các loại tài liệu cầnthu thập, bao gồm:

+ Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu Các thông tin này có thể

do khách hàng cung cấp hoặc có thể qua khảo sát thực tế tài sản Thời gian thu thậploại thông tin này sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản định giá

+ Các tài liệu làm căn cứ để só sánh, phân tích, đánh giá và điểu chỉnh như: cáctài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế tàisản, lệ phí môi giới, thu tiền về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…

+ Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quanđến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mụcđích, quyền và thời hạn cho thuê… nói chung, thẩm định viên phải thu thập đượcmột cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi íchcủa BĐS

+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, như: chỉ số giácho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thunhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểmsoát của Nhà nước đối với thị trường BĐS, khả năng đàm phán của Chính Phủ vềhạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch…

+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

- Bước 4: phân tích tài liệu và ước tính giá trị của tài săn cần định giá.

* Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại phân

- Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

* Ước tính giá trị:

- Phân tích tài liệu là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp địnhgiá nào là chính, các phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc thamchiếu trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗiphương pháp

- Để ước tính được giá trị của tài sản hợp lý nhất định viên cần dựa vào thuộctính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắcđịnh giá chủ yếu được vận dụng, thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiềuphương pháp định giá

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.

Nhằm đưa ra được một báo cáo thẩm định giá phản ánh khách quan toàn diện

cũng như tính hợp lý, tính khách quan của các kết luận về quá trình phân tích địnhgiá của thẩm định viên, tính hợp lý của mức giá được thẩm định giúp các chủ thểliên quan ra được quyết định phù hợp, cần thiết phải thực hiện bước chuẩn bị viếtbáo cáo định giá một cách tỷ mỉ và cẩn thận từ những kết quả đã hoàn thành ở cácbước trước nhằm trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giảthiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận

- Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá.

* Yêu cầu đối với báo cáo thẩm định giá:

Để giúp khách hàng có thể sử dụng thông tin của báo cáo thẩm định giá đạt được hiệu quả mong muốn, yêu cầu cơ bản nhất đối với một báo cáo thẩm định giálà:

+ Phải đưa ra được một mức giá hợp lý nhất trên cơ sở phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan về các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình định giá của thâm định viên hoặc của tổ chức định giá, những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của họ chi phối đến kết quả định giá

+ Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách

rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

+ Các kết luận về thẩm định phải được trình bày có cơ sở khoa học và thựctiễn có tính thuyết phục và đáng tin cậy nhất

* Nội dung của báo cáo định giá:

Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc mục đích của công việc định giámức độ cụ thể hay chi tiết tùy thuộc vào các điều khoản xác định trong hợp đồngvới khách hàng, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đầy đủ các nộidung sau:

1 Trình bày chính xác mục tiêu của việc thẩm định giá

2 Mô tả chính xác tài sản được thảm định giá

3 Thời hạn ước tính giá trị.

4 Công bố rõ nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng, số liệu minh họa và phântích

5 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận,

về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

6 Tuyên bố rõ ràng về giá trị ước tính của tài sản

7 Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính:

+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kếtluận

+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế

+ Các nghi vấn có thể có và các kiến nghị điều tra rõ hơn nữa, hoặc trìhoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng

8 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá:

+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng + Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và tráchnhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá

+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng,nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng thì nhà định giá nên yêu cầu chứngthực lời khuyên đó bằng văn bản

+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhấtđịnh

1.1.3 Công tác thẩm định giá

1.1.3.1 Vai trò, nhiệm vụ của thẩm định giá

*Vai trò của công tác thẩm định giá

Thẩm định giá thông qua báo cáo thẩm định giá của tổ chức hoặc thẩm địnhviên cung cấp các thông tin liên quan đến giá trị của tài sản được định giá, đồngthời còn phân tích đánh giá mọt cách khách qua khoa học các yếu tố ảnh hưởngđến việc xác định gía của tài sản một cách hợp lý nhất vf vậy nó ddongs vai tròquan trọng đối với mọi chủ thể kinh tế xã hội liên quan đến tài sản được định giáthể hiện trên những mặt cơ bản sau:

- Thẩm dịnh giá đáp ứng nhu cầu của các chủ thể trong nền kinh tế thị

trường về các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng vốn tài sản, sáp nhập, chia tách

DN tính thuế, thế chấp cầm cố tài sản, thuê tài chính …

- Thẩm định giá giúp đưa ra các quyết định đúng trong các quan hệ giaodịch về tài sản Dịch vụ thẩm định giá giúp cho người bán xác định giá bán tài sảncủa mình, giúp người đi thuê xác định số tiền thuê phải trả hàng năm, giúp cho mộtngười nhận đồ thế chấp xác định đúng giá trị của vật đảm bảo và số tiền cho vayphù hợp,…

- Thẩm định giỏ cung cấp những thụng tin quan trọng nhất về tài sản hoặc

chớnh DN được định giỏ với một quy trỡnh thẩm định khoa học và gắn liền với thực

tại của tài sản cú sự phõn tớch đỏnh giỏ tỷ mĩ và khỏch quan về tài sản đú tại thời

điểm định giỏ vỡ vậy thong tin của bỏo cỏo thẩm định giỏ trở thành một căn cứ

quan trọng để cỏc nhà quản lý cỏc nhà đầu tư đưa ra quyết định đỳng đắn hiệu quả

nhất

* Nhiệm vụ của nhà thẩm định giỏ: Để thực hiện được mục tiờu của việc định

giỏ ( hợp đồng đó ký kết ) tổ chức thẩm định giỏ phải thực hiện tốt cỏc nhiệm vụ

chủ yếu sau:

- Đỏnh giỏ đầy đủ cỏc yếu tố ảnh hưởngdddeens giỏ trị của tài sản định giỏ

- Xỏc định giỏ trị thị trường của tài sản:

- Đưa ra mức giỏ ước tớnh ( thẩm chớ nhiều mức giỏ ) hợp lý nhất của tài sản

cần định giỏ

- Làm tư vỏn vấn cho cỏc nhà đầu tư ra quyết định đàu tư hiệu quả nhất

Thẩm định giỏ nhằm cung cấp cho người khỏc sử dụng, giỳp họ đưa ra

cỏc quyết định liờn quan đến tài sản, vỡ vậy, mối cụng việc thẩm định là một

dự ỏn nghiờn cứu cần sự thận trọng và kỹ năng chuyờn nghiệp

* Yêu cầu đối với thẩm định viên Muốn đa ra một mức giá hợp lý nhất,đòi hỏi nhà thẩm

phải có trình độ chuyên môn giỏi ,đạo đức nghề nghiệp tốt tuân thủ và chấp hành tốt nhữngyêu cầu và nguyên tắc hoạt động của một thẩm định viên do Nhà nớc quyđịnh hoặc phù hợpvới tiêu chuẩn và chẩn mực quốc tế Nhằm đảm bảo hiệu quả của hoạt động thẩm định giá tàisản, Tổ chức thẩm định giá quốc tế IVSC đã đa ra 8 yêu cầu đối với các thẩm định viên khithẩm định và lập báo cáo về giá trị thị trờng của tài sản

1.Trình tự thẩm định lô gíc, chặt chẽ, rõ ràng, công khai, dễ hiểuvà không dẫn đếnnhững hiểu lầm

2 Cung cấp thông tin đầy đủ để mọi ngời hiểu rõ số liệu, các kết quả phân tích cácnguyên nhân và kết luận rút ra trong báo cáo cáo thẩm định

3 Trình bày rõ ràng các điều kiện và giả thiết mà thẩm định viên sử dụng trong định giátài sản của mình

4 Xác định, trình bày rõ ràng đối tợng và mức độ khảo sát đối tợng thẩm định

5 Xác định rõ ràng các lợi ích và mục đích cần thẩm định

6 Xác định đợc số tiền ớc tính của giá trị tài sản thời gian thẩm định và lập báo cáothẩm định

7 Giải thích rõ ràng đầy đủ phơng pháp thẩm định lý do áp dụng và các kết luận đã rút

ra

8 Báo cáo thẩm định phỉa kềm theo các chứng chỉ ,chứng nhậ hành nghề bằng cấpchuyên môn giấy pháp thu lệ phí thẩm định hớng dẫn thực hành thẩm định và và các bằngchứng khác liên quan

* Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thơng vụ so sánh.

Phân tích các giao dịch và thơng vụ là môt nội dung công tácốât quan trọng của TĐV.

Phân tích thơng vụ và giao dịch cần phải trả lời đợc các câu hỏi:

1 Thơng vụ có thật không?

2 Thơi điểm thực hiện

3.Giới thiệu và quảng cáo BĐS đó có chính xác không?

4 Phơng thức giao dịch

5Đấu giá có tính cạnh tranh cao không

6 Tại sao ngời bán, ngơi mua quyêt giao dịch Điều gì ảnh hởng tới quyết định mua hoặcbán của họ

7 Điều ảnh hởng tới sự thành công của giao dịch

1.2.1.3 Cỏc cấp độ hoạt động của thẩm định giỏ

- Cấp độ đầu tiờn - quần chỳng núi chung: Thụng thường khụng cần thiết

phải sử dụng dịch vụ thẩm định giỏ chớnh thức, những người sở hữu, sử dụng, đầu

tư tài sản, trước sự cần thiết, đũi hỏi của cụng việc phải xỏc định giỏ để đưa ra

quyết định, ở cấp độ này việc tự định giỏ sẽ khụng cú lợi thế nếu những người này

khụng được đào tạo chớnh quy, khả năng và năng lực bị hạn chế trong nhiều trường

hợp, đặc biệt khi liờn quan đến bờn thứ 3 thỡ cần thiết phải qua thẩm định giỏ

chuyờn nghiệp

- Cấp độ thứ 2 - những người trong nghề bất động sản: những người bỏn

BĐS, nhà đầu tư, nhà phõn phối, nhà xõy dựng, nhà quản lý tài sản, những người

này khụng phải là những nhà thẩm định giỏ chuyờn nghiệp nhưng họ phải giải

quyết những vấn đền liờn quan đến bất động sản như là 1 phần cụng việc của họ và

họ thường được hỏi ý kiến về giỏ trị của BĐS và họ đưa ra ý kiến phụ thuộc vào

trỡnh độ của họ Do vậy, họ phải hiểu rừ về những hạn chế của mỡnh để nhận biết

trong trường hợp nào họ nờn yờu càu sự giỳp đỡ của cỏc nhà thẩm định giỏ chuyờn

nghiệp

- Cấp độ thứ 3 - những nhà thẩm định giỏ chuyờn nghiệp: Ở hầu hết cỏc

nước, cỏc nhà thẩm định giỏ chuyờn nghiệp là những người cú đủ năng lực và

phẩm chất cần thiết, được bổ nhiệm và thuộc cỏc tổ chức chuyờn nghiệp, họ là Nhà

thẩm định giỏ đó đăng ký, nhà thẩm định giỏ đó tuyờn thệ, nhà thẩm định giỏ đó

được phờ duyệt Những lớnh vực chung của hoạt động chuyờn nghiệp bao gồm:

+ Nhà thẩm định giỏ khu vực cụng cộng: định giỏ bồi thường, thuế đất, thuế

thu nhập, vay nợ chớnh phủ, những việc thẩm định giỏ theo luật khỏc

+ Nhà thẩm định giỏ khu vực tư: cho mua và bỏn, cho vay thế chấp, những

phõn tớch khả thi, phỏt triển đất đai, bỏo cỏo tài chớnh, và cỏc thẩm định giỏ khỏc

1.2.1.4 Phạm vi của dịch vụ thẩm định giỏ chuyờn nghiệp

Nhà thẩm định giỏ chuyờn nghiệp cú đủ tư cỏch và năng lực để hành nghề

thẩm định giỏ tài sản, cho tất cả cỏc mục đớch h ộ thực hi ện cỏc dịch vụ đú theo

yờu cầu c ủa kh ỏch h àng như là chuyờn gia làm chứng trong cỏc tũa ỏn

Những nhà thẩm định giỏ cũng hoạt động kết hợp với cỏc cố vấn phỏp luật,

thanh tra, những nhà hoạch định và phỏt triển thành phố, đưa ra lời khuyờn về cỏc

dự ỏn phỏt triển, cỏc vấn đề kinh tế về dự ỏn xõy dựng cụng ty, thành lập cụng ty…

Những nhà thẩm định giỏ cũng được cỏc cấp chớnh quyền thuờ thẩm định giỏ

tài sản cho việc đỏnh thuế…

1.2.1.5 Mối quan hệ giữa kiểm toỏn và thẩm định gia

* Sự giống nhau

- Cả 2 loại ý kiến c ủa kiểm toán và thẩm đinh giá đều được cung cấp bởicác tổ chức chuyên nghiệp, độc lập được quy định ở mỗi nước, các tổ chức nàythường có mối liên hệ mang tính quốc tế.

- Cả 2 phương pháp luận đều được thừa nhận trên trường quốc tế

- Cả 2 đều là công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và các mục đíchkhác

- Cả 2 chấp nhận một số cách tiếp cận giống nhau như: sự phê chuẩn của bênthứ 3, sự kiểm tra cụ thể các tài sản…

- Trong một số trường hợp, giá trị thanh lý, các chi phí thay thế và giá trị thịtrường đều được sử dụng trong cả cam kết về kiểm toán lẫn thẩm định giá

* Sự khác nhau

- Kiểm toán cho ý kiến khách quan hợp lý đối với việc trình bày các báo cáotài chính một cách tổng thể như lỗ lãi, bảng cân đối, các luồng tiền thẩm định giácho ý kiến về một phần xác định của doanh nghiệp, thường là các TSCĐ (tòa nhà,nhà xưởng, máy móc thiết bị) đôi khi về giá trị của bản thâm doanh nghiệp

- Kiểm toán cho ý kiến đối với những người sử dụng chung các báo cáo tàichính, họ thường là những cổ đông của DN, các nhà cung cấp, khác hàng, ngânhàng và các nhà cho vay nói chung, cơ quan quản lý nhà nước,… Thẩm định giáđược thực hiện nhằm mục đích xác định như để lựa chọn các phương án đầu tư,cung cấp thông tin cho mục đích bảo hiểm, để thiết lập giá trị cho hợp nhất mua lại

DN, thiết lập giá trị của số tiền cho vay hoặc thế chấp,…

- Kiểm toán viên dựa vào mức giá công bố trên các hóa đơn hoặc hợp đồngđược duyệt (chi phí lịch sử) Trong khi đó thẩm định viêm cân nhắc giá trị tại mứcgiá thị trường hoặc chi phí thay thế mà không đề cập đến giá trị được viết trên hóađơn

- Một cách tiếp cận của kiểm toán là phân tích và kiểm tra nội bộ liên quanđến luồng thông tin dẫn đến các tài khoản của công ty tuy nhiên ách tiếp cận nàykhông được sử dụng trong công việc của thẩm định giá

* Sự bổ sung lẫn nhau

Trên những phạm vi nhất định, thẩm định giá của một DN chú ý đến cácthông tin chính của quá khứ có thể coi là tin cậy được, đó là thông tin kiểm toánnếu những thông tin này không được kiểm toán thì thẩm định viên phải xác minh

rõ trong báo cáo của mình

Đôi khi thẩm định giá của 1 DN cũng cân nhắc xem xét dựa trên hệ thốngthông tin quản lý mà kiểm toán viên cũng đang dựa vào với một mức độ nhất định.Nếu việc kiểm toán được thực hiện trước thẩm định giá thì ý kiếm của kiểm toánviên sẽ được xem xét cân nhắc

* Kết luận: Tuy mục tiêu của kiểm toán và thẩm định giá là rất khác nhau,

nhưng chúng đều là những yêu cầu cần thiết của một công ty, trong khi kiểm toáncung cấp sự đảm bảo về độ tin cậy của các báo cáo tài chính của công ty thì thẩm

định giỏ cung cấp sự đảm bảo và tư vấn về khả năng chấp nhận giỏ trị của cỏc hạng

mục được định giỏ

1.2.2 Giới thiệu về một số Tổ chức thầm định giỏ chuyờn nghiệp trờn thế giới

1.2.2.1 Ủy ban Tiờu chuẩn thẩm định giỏ quốc tế (IVSC)

1.2.2.2 Hiệp hội cỏc nhà thẩm định giỏ ASEAN (AVA)

1.2.2.3 Văn phũng thầm định giỏ Australia (AVO)

Thảo luận

Chưong II Cỏc phương phỏp xỏc định giỏ trị doanh nghiệp

2.1 S cần thiết phải xác định giá trị DN

Mục tiêu của chúng ta là định giá DN,DNNN phục vụ quá trình cổ phần hoá.Vì vậy vấn

đề tiếp theo là phải hiểu giá trị DN là gì? tại sao lại phải định gía nó, sử dụng những phơngpháp nào để định giá nó một cách hợp lý nhất đáp ứng nhu cầu và mục đích của những ngờiquan tâm đến DN

Chúng ta đều biết rằng doanh nghiệp tồn tại và phát triễn trong nền kinh tế xã nh mộtcơ thể sống (Pháp nhân hay cơ thể nhân tạo do pháp luật tạo ra) là một hệ thống thống nhất

gồm nhiều yếu tố hợp thành Theo luật DN của Việt năm 2005 thì Doanh nghiệp là một tổ

chức kinh tế có tài sản ,có trụ sở giao dịch ổn định ,đợc đăng ký kinh doanhtheo quyđịnh củapháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh

Trong nền kinh tế thị trờng cũng đợc coi là một tài sản nhng là một tài sản có nhữngnết riêng biệt:

-Giống nh các hàng hoá thông thờng DN là đối tợng của các giao dịch nmua bán trao

đổi hợp nhất chia nhỏ …và phải xác định gía cả của nó để thực hiện các giao dịch đó Quátrình định giá doanh nghiệp mặc dầu không nằm ngoài các quy luật và nguyên tắc định giátài sản và đều chịu sự tác đọng của các quy luật giá trị ,quy luật cung cầu, quy luật cạnhtranh

-Doanh nghiệp là một cơ thể sống giá trị của DN không phải là phép cộng giản đơn giátrị của tất cả các tài sản của DN

Mục tiêu duy nhất của việc sở hữu DN là lợi nhuận, vì vậy DN nghiệp nào đem lại thunhập cao cho một đồng vốn đầu t thì DN đó có giá trị cao

Từ đó có thể hiểu: Giá trị DN là biểu hiện bằng tiền cuả các khoản thu nhập mà DN

mang lại cho nhà đầu t từ hoạt động kinh doanh của DN.

+Nhu cầu xác định giá trị DN Trong nền kinh tế thị trờng mọi chủ thể kinh tế - xã hội

đều quan tâm đến DN từ ngời tiêu dùng sản phẩm dịch vụ đến nhà đầu t ,Nhà nớc ,tổ chứcxã hội và nhà quản lý DN Đặc biệt là nhà đầu t, nhà quản trị DN và Nhà nớc nói riêng họluôn luô và cần thiết nắm vững các thông tin về tình hình tài chính,tình hình SXKD của DN,trong đó giá trị của DN đợc hộ quan tâm hàng đầu, vì vậy cần thiết phải xác định giá trị DN

- Xác định đợc gía trị DN sẽ đáp ứng nhu cầu giao dịch: mua bán, chuyển nhựơng sápnhập chia tách DN.Nhu cầu giao dịch về tài doanh nghiệp diễn ra thờng xuyên và phổ biến

trong nền kinh tế thị trờng Trong quá trình tồn tại và phát triễn của DN nhu cầu tài trợ vốncho phát triễn là một nhu cầu tất yếu khách quan đối với mọi DN Để mở rộng quy mô hoạt

động SXKD tăng lợi nhuận, tăng sức cạnh tranh của DN trên thị trờng ,DN phải huy độngvốn trên thị trờng nói chung, thị trờng tài chính nói riêng Mặt khác việc di chuyển vốn đầu

t của các nhà đầu t trực tiếp và đầu t gián tiếp vào DN cũng diễn ra thờng xuyên theo mụctiêu tối đa hoá lợi nhuận của họ vì vậy cần nắm rõ và xác định đợc hay dự báo đợc các lợi ích

mà DN đêm lại cho họ từ việc họ đầu t vốn vào DN, nói cách khác họ phải biết đợc giá trịcủa DN Từ đó giúp họ đa quyết định đầu t hiệu quả nhất

- Giá trị của DN của DN là một loại thông tin quan trọng giúp Nhà nớc điều hành kinh tế

vĩ mô hiệu quả hơn giá cả của các chứng khoán nợ và chứng khoán vốn ,đặc biệt là giá cổphiếu thờng do DN phát hành là thông tin quan trọng phản ánh giá trị DN, vị thế của DN trênthị trờng ,phản ánh sức khoả của từng Dn và của toàn bộ nền kinh từ đó giúp Nhà nớc thựchiện các chính sách vĩ mô thích hợp thúc đâyr nền kinh tế phát triễn Trong điều kiện Nhà n-

ớc ta đang thực hiện cơ cấu lại nền kinh tế thực hiện cổ phần hoá DNNN xác định đúng giátrị DN và thông tin trung thực khách quan gía trị DN là tiền đề cho việc đẩy nhanh tiến độthực hiện cổ phần hoá DN

- Gía trị DN là loại thông tin quan trọng giúp nhà quản trị DN phân tích, đánh giá t ớckhi đa ra các quyết định quản lý: Quyết định đầu t, quyết định tài trợ nhằm tăng giá trị DNnói chung, giá trị tài sản của chủ sở hữu nói riêng Giá trị của DN phản ánh năng lực tổnghợp và hiệu quả hoạt động của của các nhà quản lý doanh nghiệp giá trị DN lớn là một thôngtin quan trọng thể hiện sức mạnh tài chính sức cạnh tranh trên thị tờng của DN Vì vậy cầnphải xác định giá trị DN

2.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị DN.

DN nh một cơ thể sống tồn tại và phát triễn chịu sự tác động của nhiều yếu tố chủ quankhách quan khác nhau, vì vậy giá trị của nó hay luồng thu nhập mà nó đem lại cho nhà đầu tcũng chịu sự tác đọng củ những yếu tố đó.Các yếu tố tác động đến giá trị DN rất đa dạngsong có thể phân nhóm chúng thành các yếu tố sau:

1 Các yếu tố thuộc về môi trờng kinh doanh

Đây là nhóm yếu tố tác động đến giá trị DN, nằm ngoài tầm kiểm soát của DN.Thuộcnhóm này bao gồm:

-Yếu tố kinh tế Các yếu tố thuộc nhốm này bao gồm: -tốc độ tăng tr ởng của kinh tế(tốc

độ tăng trởng GDP và GDP bình quân đầu ngời),chỉ số giá cả,tỉ giá hối đoái ,hiệu suất đầu ,sự ổn định của thị trờng chứng khoán,thị trờng tiền tệ,…Quy luật chung là: môi trờng kinh

t-tế phát triển ổn định, tăng trởng đều đặn thì doanh nghiệp cũng tăng trởng ổn định.Ngựơc lại,môi trờng kinh tế bất ổn định , lạm phát tăng cao thì các doanh nghiệp phát triển khó khăn vàgiá trị doanh nghiệp cũng thay đổi theo xu hớng xấu đi

-Yếu tố chính trị.Nh đã biết chính trị là biểu hiện tập trung của kinh tế, mọi sự bất ổntrong các hoạt động kinh tế đều sẽ tác động tới kinh tế và ngợc lại Các yếu tố thuộc về chínhtrị bao gồm:chế độ chính trị,chiến tranh sắc tộc,tôn giáo,bạo loạn,trật tự an toàn xã hội đều

ảnh hởng đến đời sống xã hội nói chung và đời sống doanh nghiệp nói riêng.Thuộc nhómnày bao gồm:tính đồng bộ,chuẩn mực cụ thể ổn định của hệ thống luật pháp,hệ thống chínhsách phát triển kinh tế xã hội của nhà nớc,năng lực hành pháp của chính phủ và ý thức chấphành luật pháp của nhân dân,của doanh nghiệp Cũng nh môi trờng kinh tế,môit rờng chínhtrị đóng vai trò là điều kiện tiền đề, thiết yếu để doanh nghiệp phát triển.Và do vậy giá trịdoanh nghiệp và định giá doanh nghiệp bao giờ cũng chịu sự tác động từ các yếu tố này -Yếu tố văn hoá xã hội Thuộc nhóm yếu tố này bao gồm:những quan niệm,hệ t tởng ,lốisống đạo đức về tập quán,… Các yếu tố này đợc thể hiện thông qua số lợng,chất lợng và cơcấu dân c,giới tính,mật độ dân số và các vấn đề mới nảy sinh nh môi trờng ô nhiễm,tàinguyên cạn kiệt.Chúng tác động trực tiếp đến các yếu tố đầu vào,đầu ra của doanhnghiệp.Và do đó tác động đến giá trị DN

- Sự phát triễn của khoa học và công nghệ Trong điều phát triễn nhanh chóng của khoahọc công nghệ và ứng dụng của nó vào SXKD của DN đồng thời nó đã trở thành lực lợng SXtrực tiếp thì tác đọng của yếu tố này đối vớiosuwj phát triễn của các DN ngày càng mạnh mẽ

DN nghiệp nào biết thờng xuyên đổi mới quy trình công nghệ trong SXKD phù hợp với sựphát triễn của khoa học và công nghệ hiện đại thì tăng đợc năng lực SXKD tăng đợc sứccạnh tranh trên thị trờng do đó DN phát triễn giá tri DN cũng tăng lên và ngợc lại

-Yếu tố cạnh tranh.Trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh đợc thừa nhận bằng luật cạnhtranh và toàn cầu hoá, Việt Nam là thành viên của WTO thì sự cạnh tranh càng trở nên khốcliệt hơn.Cạnh tranh tác động mạnh đến doanh nghiệp, quyết định sự tồn vong của DN, và do

đó cũng tác động mạnh đến giá trị doanh nghiệp

- Mối quan hệ của DN với các chủ thể Nhà nớc, đối tác khách hàng, nhà đầu t Các mốimội này tác động hai chiều đến sự phát triễn của DN,do vậy cũng tác động mạnh đên giátrịm DN

2 Các yếu tố thuộc về nội tại DN.Thuộc nhóm này bao gồm:

- Thực trạng về tài sản trong DN Trớc hết phải khẳng định rằng thực trạng hiện tại về tàisản trong DN là yếu tố khởi đầu cho mọi quá trình KD của DN trong thời gian tới và cũng làyếu tố đóng góp quan trọng đến gía trị của một DN, vì cáclý do sau:

+Tài sản trong DN là một trong những yếu tố vật chất tối thiểu ,cần thiết đối với quátrình SXKD của DN Số lợng và chất lợng trình độ công nghệ ,tính đồng bộ về mặt kết cấucủa chúng là yếu tố quyết định đến khả năng cạnh tranh và thu nhập trong tơng lai của DN + Tổng giá trị tài sản của DN vừa là một căn cứ ,vừa là một sự đảm bảo chắc chắn nhất

về giá trị DN Bởi vì thay cho việc dự báo các khoản thu nhập dự tính trong tơng lai thì ngời

sở hữu DN có thể bán các tài sản của DN để nhận đợc một khoản thu nhập từ DN đó

-Vị thế của DN( bao gồm ví trị địa lý , uy tín Dn trên thị trờng).Yếu tố này tác độngmạnh đến doanh thu và chi phí cũng nh khả năng huy động các nguồn lực giúp DN pháttriễn

- Năng lực quản trị điều hành SXKD của DN Yếu tố này biểu hiện qua đội ngũ cán bộquản lý của DN có trình độ chuyên môn nghiệp vụ giỏi cả về lý thuyết và kinh nghiệm hoạt

động thực tiễn biết tổ chức một cách hiệu quả các hoạt động kính tế của DN, biết tận dụngmọi tiềm năng sãn có của DN thúc đẩy Dn phát triễn nhanh chóng, tuy nhiên xác định đựocmức độ tác động của nó là không dẽ dàng vì định lợng nó không hề đơn giản và thông thờng

đợc thể hiện thông hiệu quả kinh doanh của DN

- Trình độ tay nghề và kỹ thuật của ngời lao động yếu tố này tác động mạnh đến năngsuất, chất lợng sản phẩm đầu ra và ảnh hởng đến lợi nhuận của DN, vì vậy cần phải tính đến

nó khi xác định giá trị DN

Tóm lại: Giá trị DN là biểu hiện bằng tiền của các khoản thu nhập mà nhà đầu t có thểnhận đợc từ DN và chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau, nghiên cứu chúng sẽ giúpnhà thẩm định xác định giá trị Dn một cách hợp lý nhất đáp ứng ứng đợc mục tiêu định giá

đã đề ra ,từ đó giúp các chủ thể ra quyết định tốt nhất

2.3 Các phơng pháp chủ yếu xác định giá trị DN.

Giá trị DN và xác định giá trị DN (hay định giá DN) là hai vấn đề khác nhau, nếu nh

giá trị DN tồn tại khách quan ngay cả khi không có giao dịch mua bán , chuyển nhợng diễn

ra, thì xác định giá trị DN (hay định giá DN )thông thờng gắn liền với các mục tiêu giao dịchmua bán ,chuyển nhợng,sáp nhập chia tách hợp nhất …cụ thể, phục vụ lợi ích của các chủthể tham gia các giao dịch đó, vì vậy tính chủ quan trong xác định giá trị DN thể hiện rõ nét

hơn Nếu giá trị DN là biểu hiện bằng tiền của các khoản thu nhập nhận đợc mà tài sản đó

mang lại cho chủ thể thì xác định giá trị là việc ớc tínhgiá trị đó một cách chính xác nhất ( sai số càng nhỏ càng tốt ), nhờ vậy mà các giao dịch thơng mại, đầu t trên thị trờng đạt đợc hiệu quả cao nhất đảm bảo công bằng cho các chủ thể tham gia

Có rất nhiều phơng pháp khác nhauđợc áp dụng để định gía DN (Nghị định chính phủ số:187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 cho phép áp dụng một trong các phơng pháp xác định gíatrị DNNN để cổ phần hoá bao gồm:

-Phơng pháp tài sản ; Phơng pháp dòng tiền chiết khấu và các phơng pháp khác )

Dới đây là một số phơng pháp đợc áp dụng trong thực tiễn.

2.3.1 Phơng pháp tài sản (còn đợc gọi là phơng pháp giá trị tài sản thuần).

+ Cơ sở lý luận của phơng pháp này là: DN đợc hình thành, tồn tại và phát triễn tạo ra

dòng thu nhập xuất phát bằng một lợng tài sản có thực nhất định Lợng tài sản này thờngxuyên đợc bổ sung từ lợi nhuận hoặc các nguồn vốn tài trợ của các nhà đầu t và thônhg th-ờng quy mô tài sản tăng lên thì thu nhập mà DN mang lại càng tăng lên nghĩa là giá trị của

DN tăng lên và ngợc lại, cuối cùng nếu chủ sở hữu DN bán toàn bộ tài sản của DN thì đó làlợi ích tính thành tiền mà chủ DN nhận đợc từ DN hay nói khác đi đó là giá trị DN tại thời

điểm bán Chính vì vậy mà giá trị của DN đợc xác định bằng giá thị trờng của toàn bộ tàisản hiện có phục vụ SXKD của DN

+Phơng pháp xác định:

Toàn bộ tài sảnổtong DN đợc hình thành từ nhiều nguồn vốn khác nhau và không phải tấtcả tài sản hiện có trong DN đều phục vụ hoạt động kinh doanh của DN Vì vậy khi xác địnhgiá trị DN cần chú ý tới đặc điểm này

Thông thờng không kể các tài sản phục vụ phúc lợi xã hội ,quỹ khen thởng, trợ cấp chongời lao động và tài sản giữ hộ thi giá trị của tài sản thuộc về các chủ sở hữu DN và chủ nợcủa DN Vì vậy tổng giá trị DN bằng tổng số nợ DN phải trả cộng tổng vốn chủ sở hữuDN.Tuy nhiên DN nghiệp đang hoạt động thì vốn kinh doanh của DN đã đợc đầu t, mua sắm

và trở thành tài sản ,hàng hoá vất chất cụ thể , Vì vậy vốn chủ sở phải đợc xác định bằng việctiền tệ hoá tài sản sau đó trả cho chủ nợ phần còn lại là của chủ sở hữu Nói một cách ngắngọn vốn chủ sở hữu phải đợc xác định bằng hệ thức sau:

cụ nợ và công cụ vốn DN đã phát hành

Từ công thức tổng quát (1) có thể nêu ra hai cách xácđịnh giá trị DN và giá trị vốn chủ sởhữu DN nh sau:

Cách1 Dựa vào nguồn số liệu của bảng cân đối kế toán tại một thời điểm xác định ( gần

với ngày định giá , hoặc tổ chức đánh giá toàn bộ tài sản theo giá thị trờng hiện tại một cáchkhách quan và lập bảng cân đối tài sản mới của DN theo giá đánh gía lại rồi lấy tổng giá tịtài sản DN - đi tổng các khoản nợ phải trả ta nhận đợc gía trị của VCSH( giá trị tài sản thuầncủa DN)

Cách2 Sử dụng ngay số liẹu của bảng cân đối kế toán để xác định giá trị DN và giá trị

vốn chủ sở hữu

Điều cần chú ý là dù sử dụng cách nào trong các cách xác định gía trị DN nêu trên thì

nó cũng chỉ là một thông tin về phản ánh giá trị của DN có tính thanm khảo khi đa ra quyết

định về múc giá cuối cùng

Trong thực tiễn định giá DNNN cổ phần hoá theo phơng pháp tài sản, theo các quy địnhtại các khoản 1,2.3 Điều 10; các khoản nợ phải thu không có khả năng thu hồi ; chi phí xây

dựng dở dang bị đình hoãn trớc thời điểm định giá ; các khoản đầu t dài hạn vào DN đợc quy

định tại tiết b,khoản 2 Điều 14 của NĐ187 NĐCP/2004 không thuộc phạm vị các tài sản đ

-ợc tập hợp để tính giá trị giá trị DNNN cổ phần hoá , ngoài ra trong điều 19 của Nghị địnhnày cũng quy định rất rõ giá trị của tài sản quyền sử dụng đất, giá trị lợi thế kinh doanh của

DN nh một bộ phần tài sản của DNNN khi xácđịnh giá trị DNNN cổ phần hoá.( xem Nghị

định Chính phủ số 187/2004 NĐ-CP

Những hạn chế và khả năng áp dụng phơng pháp tài sản trong thực tiễnđịnh giá DN.

Những hạn chế

+Theo phơng pháp này giá trị của DN đợc coi là phép công giản đơn của tất cả các giá trị

tài sản phục vụ hoạt động kinh doanh tạo ra thu nhập cho DN và cho nhà đầu t nói riêng Tuynhiên không hoàn toàn nh vậy, nh đã trình bày ở các phần trên, DN nh một “cơ thể sống” giátrị của nó đợc biểu hiện bởi thu nhập tính thành tiền mà DN đem lại cho chủ DN, cả hiện tại

và tơng lai, trong khi phơng pháp này chỉ mới chỉ phản ánh giá trị DN ở trạng thái tĩnh, cho

dù đã tính cả giá trị lợi thế kinh doanh của DN vào tổng giá trị tài sản của DN

Chính vì vậy phơng pháp này không cung cấp và xây dựng đợc các cơ sở thông tin cần

thiết để các chủ thể liên quan đánh giá đầy đủ về triễn vọng sinh lợi của DN Điều này giảithích tại sao những DN có cùng một giá trị tài sản thuần giống nhau nhng chất lơng quản trị

DN, trình độ tay nghề của CBCNV lĩnh vực ngành nghề kinh doanh khác nhau và đặc biệt làtrình độ và đạo đức nghề nghiệp của đội ngũ quản lý DN khác nhau, thì trên thị trờng chứngkhoán giá trị vốn hoá của chúng rất khác nhau

+Phơng pháp tài sản đã không tính đến (hay nói chính xác hơn là cha phản ánh đầy đủ)các yếu tố phi vật chất nhng lại có giá trị thực và chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng giá trị

DN nh trình độ cán bộ quản lý, điều hành công ty trình độ lực lợng lao động nói chung( mộtngời lo bằng một kho ngời làm) thị phần , thơng hiệu …

+Trong nhiều trờng hợp vận dụng phơng pháp này trở nên phức tạp và khó khăn đặc biệt

là đối với những tập đoàn kinh tế đa ngành có nhều DN thành viên, có cơ cấu tài sản phứctạp …từ đó dẫn đến những định gía rất tốn kém không cần thiết

ứng dụng phơng tài sản trong thực tiễn.

+ Phơng pháp tài sản cho ta một giá trị có thể nói là tối thiểu, nếu DN này phải bántoàn bộ tài sản của mình, thì chí ít nhà đầu t cũng thu đợc khoản vốn tối thiểu tại thời điểm

đó Do đó nó là cơ sở khởi đầu cho các bên tham gia quá trình đàm phán, giao dịch về giábán DN

+ Đối với những DN vừa và nhỏ nhy của Việt nam mà số luợng tài sản không nhiều cơcấu tài sản không phức tạp giá trị các yéu tố vô hình dễ xác ddinhj và không đáng kể chiến l-

ợc kinh doanh rõ ràng thì phơng pháp tài sản trở thành một tiêu chuẩn định giá khá thích hợp

và cho ra một mức giá khởi đầu quan trọng cho các quá trình đàm phán tiếp theo

Tóm lại, mặc dầu có những hạn chế đã nêu ở trên nhng phơng pháp này đợc coi là phơngpháp cơ bản trong hệ thống các phơng pháp đợc áp dụng nhằm đa ra mức giá khởi đầu chocác quyết định về giá trị DN (sau khi kết hợp với các phơng khác) trong thực tiễn

2.3.2 Phơng pháp dòng tiền chiết khấu ( còn gọi là hiện tại hoá dòng thu nhập trong tơng

lai)

Cơ sở lý thuyết của phơng pháp này xuất phát từ khái niệm giá trị của DN đợc đo bằng

số tiền biểu hiện thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu t trong tơng lai Mặt khác địnhgiáDDN gắn liền với các mục tiêu hiệntại của các chủ thể liên quan tại một thời điểm xác

định, trong khi theo quan điểm thời giá của tiền thì giá trị của luồng tiền thể hiện thu nhập

dự tính trong tơng lại mà DN mang lại rất khác so với tiền thu về tại thời điểm hiện( vì chúngsinh lời và chịu tác động của các yêú tố lạm phát, rủi ro đầu t vốn…gây nên) Vì vậy phảiquy đổi dòng tiền đó về thời đểm hiện tại (thời điểm định giá DN ) Mô hình tổng quát xác

định giá trị DN nh sau:

TNt - Thu nhập mang lại cho nhà đầu t của năm thứ t

r - Tỷ suất chiết khấu ( còn gọi là tỷ suất hiện tai hoá )

n - thời gian nhận đợc thu nhập (tính bằng năm)

Từ mô hình tổng quát này, tuỳ thuộc vào quan điểm đánh giá lợi ích nhận đợc mà DENmang lại cho từng chủ thể, mà ngời ta vận dụng mô hình định giá DN cho phù hợp với mongmuốn cua r các chủ thể liên quan, trên quan điểm công bằng trung thực có lợi cho cả các bêntham gia đàm phán giao dịch DN.Dới đây là những cáh vận dụng cụ thể mô hình này

2.3.3Phơng pháp hiện tại hoá lợi nhuận ròng (thuần) của DN.

* Cơ sở lý luận Tổng giá trị của tài sản DN đợc hình thành từ hai nguồn cơ bản là vốn chủ

sở hữu và vốn vay, nếu DN là công ty cổ phần phát hành chứng khoán ra thị thị trờng tàichính thì giá trị vốn hoá trên thị trờng của DN bằng tổng giá thị trờng của tất cả các công cụtài chính DN ( các công cụ nợ và công cụ vốn ) đã phát hành Do nghĩa vụ trả nợ là tráchnhiệm pháp lý mang tính cố định, nên lợi ích của ngời chủ DN gắn liền với vốn chủ sơ hữu

và thu nhập DN còn lại của DN sau khi đã trả lãi tiền vay và nộp thuế thu nhập DN (mà ta

gọi là lợi nhuận ròng) Vì vậygiá trị của vốn chủ sở hữu DN sẽ đợc đo bằng độ lớn của các

khoản thu nhập ròng của DN trong suốt thời gian tồn tại của nó Vận dụng mô hình (2) ta có

công thức xác định giá trị vốn chủ sở DN nh sau ( đôi khi ngời ta lạm dụng và gọi đây giá trịDN)

N LNr t (3)

Po = ∑

t =1 t

(1+ r )

Trong đó: Po - giá trị của vốn chủ sở hữu ; LNrt - lợi nhuận ròng của DN năm t

Trong thực tiễn thẩm định giá DN, LNrt là chỉ tiêu ớc tính trong tơng lai và vỉ có cả mộtdòng tiền thuần cho cả thời gian tồn tại của DN cho nên để đơngiản trong tính toán giá trị Pongời ta giả thiết DN có LNr hàng năm là nh nhau.và bằng một số thủ thuật tính toán đơn giản

Lợi nhuận ròng đề cập trong công thức (4) là lợi nhuận kế toán, vì vậy thông thờng nó

phụ thuộc vào phơng pháp tính khấu hao TSCĐ và chi phí tiền lơng tiền thởng của DN.Chính đặc điểm nàyđã làm sai lệch luồng thu nhập của các nhà t (LNrbq) trong công thức