Bài giảng Ước lượng chi phí giai đoạn thiết kế

Bài giảng Ước lượng chi phí giai đoạn thiết kế do TS. Lưu Trường Văn biên soạn và giảng dạy. Bài giảng trình bày về các phương pháp ước lượng như: Phương pháp đơn vị, phương pháp thể tích, phương pháp diện tích sàn, phương pháp SEM, phương pháp ước lượng thừa số, phương pháp ước lượng phần trăm. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung tài liệu.

ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ GIAI ĐOẠN

KHÁI NIỆM

ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ GIAI

ĐOẠN THIẾT KẾ:

Được thực hiện tại các thời kỳkhác nhau trong thiết kế để hổtrợ nhà thiết kế

ƯỚC LƯỢNG HỢP ĐỒNG hoặc ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ

MỤC ĐÍCH

Hổ trợ khách hàng để:

 Đánh giá nghiên cứu khả thi của dự án

 Lập một dự toán chi chí dự án

 Đánh giá khả năng chi trả của khách hàng

 Quyết định tiếp tục hoặc bỏ dỡ (aborting) dự án

 Quyết định sự cung cấp tài chánh cho dự án

 Đơn vị thiết kế sử dụng các ước lượng để:

 Lập một kế hoạch chi phí

 Đánh giá sự cân đối của chi tiêu giữa các thành phần khác nhaucủa dự án

 Đánh giá sự thích dụng của một phương án thiết kế đã đề nghị

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG

• Có nhiều phương pháp khác nhau để thực

hiện ước lượng chi phí xây dựng Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:

 Mục đích của ước lượng

 Số lượng thông tin có sẳn

 Thời gian có sẳn dành cho ước lượng

 Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD)

• Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị sử dụng của công trình:

 Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ của xe

 Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh

 Nhà ở: Chi phí/ người

 Trường học: Chi phí / học sinh

 Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi

TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còngọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN)

* CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate)

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)

Thí dụ:

• Một nhà hát 500 chổ được hoàn thành trước đó 12 tháng với chi phí 62,5 tỷ đồng Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10%/năm Người ta đang muốn xây dựng một nhà hát tương tự, tại một vị trí tương tự nhưng là 600 chổ Chi phí xây dựng nhà hát mới là bao nhiêu?

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)

Khuyết điểm của phương phápï:

 Sự thiếu chính xác của nó

 Khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ

kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng, v.v…

 Nên sử dụng phương pháp này cho:

 Các dự án công cộng

 Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ có các thiết kế sơ bộ mà thôi.

 Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo chính quyền (những người có kiến thức rất giới hạn về công trình/dự án xây dựng) thì phương pháp này là rất có ý nghĩa để giúp họ ra quyết định trong

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH

 Cách xác định thể tích của một công trình được quy định bởi cáctổ chức nghề nghiệp (như là Royal Institute of British Architecs–RIB) hoặc quốc gia

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp)

 Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung làđơn giản nhưng bao hàm hết các nhân tố thiết kế khác nhau củacông trình thông qua tỷ lệ thể tích là hơi khó khăn

Khuyết điểm của phương pháp thể tích:

 Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và sốtầng mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí

 Phương pháp này cũng không chỉ ra cho khách hàng diện tíchsàn sử dụng

 Không thể hổ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng nhữngảnh hưởng của các thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên tỷ lệthể tích (cubic rates)

PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN

 Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn củatất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao (external walls) màkhông có trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ

 Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn

 Tính toán nhanh hơn và dể hiểu, dể thực hiện hơn và mang lạinhiều ý nghĩa hơn cho khách hàng hơn là chi phí đơn vị sử dụnghoặc chi phí thể tích

 Hạn chế chủ yếu của phương pháp này là xác định giá thành1m2 sàn thích hợp Thông thường người ta dựa vào việc phân

tích các dự án tương tự đã thi công xong Và cũng như các

phương pháp trước, nó chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng, sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuậtmà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng mà cho

phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn

thiện vào giá thành đơn vị thông qua bản miêu tả

về:

Hình dạng của công trình

 Tổng diện tích sàn

 Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn

trong công trình

 Các chiều cao tầng của công trình

Chi phí phát sinh của các tầng ngầm

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Các thừa số trọng số khi dùng SEM:

2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu

nó nằm dưới tầng trệt

 Trọng số gia tăng 0,15 cho mỗi tầng phía trên

mặt đất (2+0,15X); trong đó X là số thứ tự của tầng

 Thừa số gia tăng là 1 cho tường và các diện tích

sàn tiếp giáp mặt đất (2)

 1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các

bức tường

1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài.

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần

phải được ước lượng một cách riêng biệt:

 Công tác mặt bằng như là làm đường nội bộ, thoát nước,

công việc khác bên ngoài công trường

 Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc

biệt mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường

 Oáng nước vệ sinh, dịch vụ cấp nước, dịch vụ cung cấp gas,

cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng

 Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái

che cong, ống khói thoát nhiệt, và

 Các công việc trên những bề mặt cong

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Mục đích là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo đó một giá đơn vị của bề mặt là được đính kèm

 Phương pháp này liên quan đến việc sử dụng các

thừa số khác nhau cho các diện tích sàn mà phụ

thuộc vào vi trí của sàn và các trọng số khác nhau

để có được các đơn vị đính kèm Vì thế chi phí ước

lượng là gần với các đặc trưng của công trình hơn là các phương pháp trước đó.

 Giới hạn: Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối

lượng công việc có liên quan và khan hiếm các dữ

liệu mà đã được xuất bản về các ứng dụng của nó.

Thí dụ áp dụng phương pháp SEM

30m

4m

Basement

2nd floor 3rd floor 4th floor

1 st floor

Ground floor

3m 3m

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức tường cònlại dày 250mm

 Tầng hầm (có trừ tường):

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Lầu 1 đến lầu 4 (có trừ tường):

Diện tích sàn = (30 – 0,25*2) * (12 – 0,25*2)

= 29,5 * 15,5 = 457,25 m 2

Nhân tử cho lầu 1 = 2 + 0,15*1 = 2,15 Nhân tử cho lầu 2 = 2 + 0,15*2 = 2,30 Nhân tử cho lầu 3 = 2 + 0,15*3 = 2,45 Nhân tử cho lầu 4 = 2 + 0,15*4 = 2,6

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Các loại tường :

Diện tích tường tầng hầm: [(30*2) + (12*2)] * 3 = 252m2

* Trọng số = 1 + 1 = 2

Tường tầng trệt:

Tường phơi bày ra ngoài = (12m+12m+30m)*3m = 162m2

Tường giữ đất = (30m*3m) * 2 (trọng số =2 vì tường liên kết vớiđất) = 180m2

Tường lầu 1 đến mái:

Diện tích tường = [(30*2)+(15,5*2)]*(4tầng*3m)=1092m2

Chiều cao tầng hầm

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

Chi phí ước lượng:

Ước lượng các công việc bên ngoài $85.000

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

440,000 Công tác cấp nước

180,000 Công tác thoát nước

100,000 Công tác điện

150,000 Công tác hoàn thiện

200,000 Chi phí đo đạc

700,000 Oáng dẫn xử lý

180,000 Lắp thiết bị

1,000,000 Mua thiết bị

220,000 Khung kèo

70,000 Đào đất

90,000 Công việc chung

Chi phí ($) Kiểu công việc

BẢNG 1: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

0.44 440,000

Công tác cấp nước

0.18 180,000

Công tác thoát nước

0.10 100,000

Công tác điện

0.15 150,000

Công tác hoàn thiện

0.20 200,000

Chi phí đo đạc

0.70 700,000

Oáng dẫn xử lý

0.18 180,000

Lắp thiết bị

1.00 1,000,000

Mua thiết bị

0.22 220,000

Khung kèo

0.07 70,000

Đào đất

0.09 90,000

Công việc chung

Thừa số Chi phí ($)

Kiểu công việc

BẢNG 1: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN

0.44 Công tác cấp nước

0.18 Công tác thoát nước

0.10 Công tác điện

0.15 Công tác hoàn thiện

0.20 Chi phí đo đạc

0.70 Oáng dẫn xử lý

0.18 Lắp thiết bị

600,000 1.00

Mua thiết bị

0.22 Khung kèo

0.07 Đào đất

0.09 Công việc chung

Chi phí ($)

Thừa số Kiểu công việc

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN

0.44 * 600000 = 264000 0.44

Công tác cấp nước

0.18 * 600000 = 108000 0.18

Công tác thoát nước

0.1 * 600000 = 60000 0.10

Công tác điện

0.15 * 600000 = 90000 0.15

Công tác hoàn thiện

0.2 * 600000 = 120000 0.20

Chi phí đo đạc

0.7 * 600000 = 420000 0.70

Oáng dẫn xử lý

0.18 * 600000 = 108000 0.18

Lắp thiết bị

600,000 1.00

Mua thiết bị

0.22* 600000 = 132000 0.22

Khung kèo

0.07 * 600000 = 42000 0.07

Đào đất

0.09*600000 = 54000 0.09

Công việc chung

Chi phí ($) Thừa số

Kiểu công việc

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor

Estimating)

 Phương pháp này áp dụng tốt nhất cho các dự án với nhữngthành phần chi phí nổi trội như là nhà máy lọc dầu, nhà máytinh chế kim loại, … Các thừa số được tính cho mỗi thành

phần như là hàm số của chi phí vượt trội (predominant cost) Thông thường chi phí vượt trội là chi phí mua sắm thiết bị

cho dự án Người ta xem dự án mới sẽ có tỷ lệ giữa từng chi phí thành phần và chi phí vượt trội giống như dự án hiện hữu

 Sử dụng dữ liệu của các dự án hiện hữu tương tự sẽ ước

lượng sơ bộ được chi phí của một dự án công nghiệp

 Một chi phí thành phần = Thừa số tương ứng của dự án hiện hữu * Chi phí mua sắm thiết bị của dự án mới

 Khuyết điểm của phương pháp?

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages

Estimating)

Thí dụ:

Một dự án hiện hữu có chi phí từng công việc

được cho trong bảng 3a Xem dự án mới với đặc điểm và quy mô tương tự nhưng tổng diện tích

sàn XD là 86,200m2 Hãy ước tính chi phí của

dự án mới theo phương pháp ước lượng phần

trăm

Giải:

Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công việc so với tổng chi phí ( Bảng 3b )

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

BẢNG 3a: DỮ LIỆU QUÁ KHỨ CỦA 1 DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO CẤP

700,000 Chi phí thiết kế + QLDA

30,085,125

Tổng cộng chi phí các hạng mục

2,091,054 Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE)

417,848 Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …)

1,392,071 Cửa đi và của sổ

4,307,760 Hồn thiện kiến trúc bên trong và bên ngồi cơng trình

6,832,454 Khung BTCT

7,937,046 Nền và mĩng

Chi phí ($) Cơng tác chính

74400

GFA (m2) =

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

BẢNG 3b: PHẦN TRĂM CHI PHÍ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

700,000 Chi phí thiết kế + QLDA

100% 30,085,125

Tổng cộng chi phí các hạng mục

7% 2,091,054

Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE)

1% 417,848

Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …)

5% 1,392,071

Cửa đi và của sổ

14% 4,307,760

Hồn thiện kiến trúc bên trong và bên ngồi cơng trình

6% 1,849,003

Hệ thống điện cơng trình

11% 3,429,944

Hệ thống cơ lạnh cơng trình

6% 1,827,945

Thang máy

23% 6,832,454

Khung BTCT

26% 7,937,046

Nền và mĩng

% so với tổng cộng

Chi phí ($) Cơng tác chính

74400 GFA (m2) =

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

BẢNG 4: CHI PHÍ ƯỚC LƯỢNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

2.3% Chi phí thiết kế + QLDA

100%

Tổng cộng chi phí các hạng mục

7% Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE)

1% Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …)

5% Cửa đi và của sổ

14% Hồn thiện kiến trúc bên trong và bên ngồi cơng trình

23% Khung BTCT

26% Nền và mĩng

% so với tổng cộng

Cơng tác chính

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

Tính chi phí từng công việc của dự án mới = tỷ

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

BẢNG 5: CHI PHÍ ƯỚC LƯỢNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

811,022 2.3%

Chi phí thiết kế + QLDA

34,856,691 100%

Tổng cộng chi phí các hạng mục

2,422,700 7%

Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment,

FFE)

484,120 1%

Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …)

1,612,856 5%

Cửa đi và của sổ

4,990,980 14%

Hồn thiện kiến trúc bên trong và bên ngồi cơng trình

2,142,259 6%

Hệ thống điện cơng trình

3,973,940 11%

Hệ thống cơ lạnh cơng trình

2,117,861 6%

Thang máy

7,916,096 23%

Khung BTCT

9,195,879 26%

Nền và mĩng

Chi phí ($)

% so với tổng cộng

Cơng tác chính

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

Các bước thực hiện:

Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công việc so với tổng chi phí

Dựa vào dữ liệu quá khứ, xác định giá đơn vị

($/m2) = suất đầu tư trên m2 của dự án hiện hữu

vị ($/m2) quá khứ * GFA của dự án mới

Tính chi phí từng công việc của dự án mới = tỷ

Phương pháp t ừ trên xu ố ng dư ớ i

(Top-down) = P.P ph ầ n trăm

Ưu ñiểm

 Tương ñối nhanh

 Áp dụng tốt cho hoạch ñịnh của lãnh ñạo

 Thường dùng trong giai ñoạn ban ñầu của dự án, khi mà các thông tin

chi tiết về dự án hầu như chưa có hoặc có rất ít

 Ít tốn phí hơn các phương pháp khác

 Dể thuyết phục vì dựa trên so sánh và dữ liệu quá khứ

 Tin cậy khi các dự án ñã hoàn thành trước ñó có ñiều kiện tương tự

Phương pháp t ừ trên xu ố ng dư ớ i

(Top-down) = P.P ph ầ n trăm

Khuyết ñiểm

 Không chính xác bởi vì không nhận ra ñược sự khác biệt

giữa các dự án Vì thế không thể sử dụng nó như là cơ sở cho việc kiểm soát chi phí dự án

Ước lượng tham số

Ướ c lượng tham số theo hồi quy ña biến (multiple linear regression): Nhập data

Ướ c lượng tham số theo hồi quy ña biến

(multiple linear regression): Kết quả

Ướ c lượng tham số theo ANN (Artificial

Neural Network)

Ướ c lượng tham số theo ANN (Artificial

Neural Network): kết quả

Ước lượng bottom-up

 Phương pháp Bottom-up

 Ưu ñiểm:

– Dựa trên WBS – ðược xác ñịnh dựa trên những cá nhân mà ñang kiểm soát các công tác

– ðộ chính xác tốt nếu các cá nhân phụ trách các WP là nhiều kinh nghiệm và thành thạo

 Khuyết ñiểm:

– Thời gian – Có thể ước lượng lớn hơn so với mức cần thiết

ðiện

CÁC CÂU HỎI

 Qua các phương pháp đã học hãy phát biểu một thủ tục để ước lượng chi phí trong giai

đoạn thiết kế?

 Các nhân tố nào đóng góp vào sự xác định

một giá đơn vị thích hợp?

 Phạm vi và điều kiện áp dụng của từng

phương pháp?

 Các nhân tố dẫn đến sai số đối với phương

pháp ước lượng thừa số và ước lượng phần

trăm?

Giải đáp

 Tại sao không dùng chi phí/m2 sàn sử dụng cho những công trình có chiều cao tầng khác nhau mà lại dùng chi phí/m3?

Với những công trình có chiều cao tầng là khác nhau, chi phí/m2 sàn sử dụng có xu hướng không đáng tin cậy bởi vì sự khác biệt trong chiều cao giữa các tầng

 Khuyết điểm của phương pháp nhân tố?

 Quan hệ giữa các thành phần chi phí rất khác nhau

giữa các dự án Tuy nhiên một khi chi phí thiết bị là

ước lượng dể dàng và quan hệ giữa các thành phần chi phí là có thể được ước lượng thì phương pháp đã nêu là cách nhanh để đạt được một ước lượng về giá trị công

Giải đáp

 Qua các phương pháp đã học hãy phát biểu một

thủ tục để ước lượng chi phí trong giai đoạn

thiết kế?

 Tính toán các khối lượng và đơn vị của ước

lượng

 Xác định đơn giá được dùng

 Các khoản phí thêm vào để đạt được một ước lượng chi phí toàn bộ

 Hiệu chỉnh ước lượng đã lập

 Tính kinh tế của thiết kế: Sự thay đổi trong hình dạng, chiềucao, … là được cân nhắc

 Chất lượng: Các nổ lực là được làm để lựa chọn các dự án

tương tự nhằm tối thiểu hóa sự khác biệt trong chát lượng

 Các dịch vụ kỹ thuật: Chất lượng và trình độ của các dịch vụchuyên gia

 Giá cả và rủi ro thiết kế: Sự dao động của giá cả, các thay đổitrong thiết kế là được cân nhắc

 Các loại trừ: Các khoản mục được loại trừ nên được phát biểu