(NB)Bài giảng Ước lượng chi phí xây dựng được trình bày với các nội dung: Mục đích, phương pháp ước lượng, các câu hỏi thảo luận. Để nắm vững nội dung chi tiết bài thảo luận mời các bạn cùng tham khảo tài liệu.
Trang 1ƯỚ C L ƯỢ NG CHI PHÍ XÂY D Ự NG
Trang 2KHÁI NIỆM
ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ GIAI
ĐOẠN THIẾT KẾ:
Được thực hiện tại các thời kỳ khác nhau trong giai đoạn thiết kế để hổ trợ nhà thiết kế
ƯỚC LƯỢNG HỢP ĐỒNG
hoặc ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ
XÂY LẮP:Được thực hiện bởi nhà thầu để có được một hồ sơ dự thầu hợp lý tham gia đấu thầu
CÁC PHƯƠNG PHÁP
ƯỚC LƯỢNG CHI
PHÍ XÂY DỰNG
Trang 3MỤC ĐÍCH
Hổ trợ khách hàng để:
Đánh giá nghiên cứu khả thi của dự án
Lập một dự toán chi chí dự án
Đánh giá khả năng chi trả của khách hàng
Quyết định tiếp tục hoặc bỏ dỡ (aborting) dự án
Quyết định sự cung cấp tài chánh cho dự án
Đơn vị thiết kế sử dụng các ước lượng để:
Lập một kế hoạch chi phí
Đánh giá sự cân đối của chi tiêu giữa các thành phần khác nhau của dự án
Đánh giá sự thích dụng của một phương án thiết kế đã đề nghị
Trang 4PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG
• Có nhiều phương pháp khác nhau để thực
hiện ước lượng chi phí xây dựng Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:
Mục đích của ước lượng
Số lượng thông tin có sẳn
Thời gian có sẳn dành cho ước lượng
Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí
Trang 51 PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ
(UNIT METHOD)
Trang 6Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị sử dụng của công trình:
Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ của xe
Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh
Nhà ở: Chi phí/ người
Trường học: Chi phí / học sinh
Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi
TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn gọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN)
* CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate)
Chi phí đơn vị theo VN còn gọi là suất vốn đầu tư XDCB
Trang 7PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)
Thí dụ:
• Một nhà hát 500 chổ được hoàn thành trước đó 12 tháng với chi phí 62,5 tỷ đồng Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10%/năm Người ta đang muốn xây dựng một nhà hát tương tự, tại một vị trí tương tự nhưng là 600 chổ Chi phí xây dựng nhà hát mới là bao nhiêu?
Trang 8Khuyết điểm của phương phápï:
Thiếu chính xác của nó
Rất khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng, v.v…
Nên sử dụng phương pháp này cho
Các dự án công cộng
Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ có các thiết kế sơ bộ mà thôi.
Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo chính quyền (những người có kiến thức rất giới hạn về công trình/dự án xây dựng) thì phương pháp này là rất có ý nghĩa và dể hiểu để giúp họ ra quyết định trong việc phê duyệt ngân sách cho một dự án công cộng
Trang 92 PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH
Trang 10PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH
Cách xác định thể tích của một công trình được quy định bởi cáctổ chức nghề nghiệp (như là Royal Institute of British Architecs–RIB) hoặc quốc gia
RIB quy định:
Thể tích một công trình (m3) = Dài (m) * Rộng (m) * Cao (m)
Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m3)* giá thành của 1m3
Trang 11PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp)
Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là đơn giản nhưng bao hàm hết các nhân tố thiết kế khác nhau của công trình thông qua tỷ lệ thể tích là hơi khó khăn
Khuyết điểm của phương pháp thể tích:
Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí
Phương pháp này cũng không chỉ ra cho khách hàng diện tích sàn sử dụng
Không thể hổ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng những ảnh hưởng của các thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên đơn giá
trên thể tích (cubic rates)
Trang 123 PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH
SÀN
Trang 13PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN
Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao (external walls) mà không có trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ
Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn
Tính toán nhanh hơn và dể hiểu, dể thực hiện hơn và mang lại nhiều ý nghĩa hơn cho khách hàng hơn là chi phí đơn vị sử dụng hoặc chi phí thể tích
Hạn chế chủ yếu của phương pháp này là xác định giá thành
1m2 sàn thích hợp Thông thường người ta dựa vào việc phân tích các dự án tương tự đã thi công xong Và cũng như các
phương pháp trước, nó chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng,
các chiều cao tầng và số tầng, sự thay đổi của đặc điểm kỹ
Trang 144 PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY
E NCLOSURE M ETHOD)
Trang 15PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)
Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng mà cho
phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn
thiện vào giá thành đơn vị thông qua bản miêu tả
về:
Hình dạng của công trình
Tổng diện tích sàn
Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn
trong công trình
Các chiều cao tầng của công trình
Chi phí phát sinh của các tầng ngầm
Trang 16PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)
Các thừa số trọng số khi dùng SEM:
2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu nó nằm dưới tầng trệt
Trọng số gia tăng 0,15 cho mỗi tầng phía trên
mặt đất (2+0,15X); trong đó X là số thứ tự của tầng
Thừa số gia tăng là 1 cho tường và các diện tích tường tiếp giáp mặt đất (2)
1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các bức tường
1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài.
Trang 17PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)
Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần
phải được ước lượng một cách riêng biệt:
Công tác mặt bằng như là làm đường nội bộ, thoát nước,
công việc khác bên ngoài công trường
Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc biệt mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường
Oáng nước vệ sinh, dịch vụ cấp nước, dịch vụ cung cấp gas, cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng
Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái
che cong, ống khói thoát nhiệt, và
Các công việc trên những bề mặt cong
Trang 18PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)
Mục đích là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo đó một giá đơn vị của bề mặt là được đính kèm
Phương pháp này liên quan đến việc sử dụng các
thừa số khác nhau cho các diện tích sàn mà phụ
thuộc vào vi trí của sàn và các trọng số khác nhau để có được các đơn vị đính kèm Vì thế chi phí ước lượng là gần với các đặc trưng của công trình hơn là các phương pháp trước đó.
Giới hạn: Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối
lượng công việc có liên quan và khan hiếm các dữ liệu mà đã được xuất bản về các ứng dụng của nó.
Trang 19Thí dụ áp dụng phương pháp SEM
30m
4m
Tầng hầm
2nd floor 3rd floor 4th floor
Trang 20PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)
Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức tường còn lại dày 250mm
Tầng hầm (có trừ tường):
Trang 21PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)
Lầu 1 đến lầu 4 (có trừ tường):
Diện tích sàn = (30 – 0,25*2) * (12 – 0,25*2)
= 29,5 * 15,5 = 457,25 m 2
Nhân tử cho lầu 1 = 2 + 0,15*1 = 2,15
Nhân tử cho lầu 2 = 2 + 0,15*2 = 2,30
Nhân tử cho lầu 3 = 2 + 0,15*3 = 2,45
Nhân tử cho lầu 4 = 2 + 0,15*4 = 2,6
Trang 22PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)
Các loại tường :
Diện tích tường tầng hầm: [(30*2) + (12*2)] * 3 = 252m2
* Trọng số = 1 + 1 = 2
Tường tầng trệt:
Tường phơi bày ra ngoài = (12m+12m+30m)*3m = 162m2
Tường giữ đất = (30m*3m) * 2 (trọng số =2 vì tường liên kết với đất) = 180m2
Tường lầu 1 đến mái:
Diện tích tường = [(30*2)+(15,5*2)]*(4tầng*3m)=1092m2
Chiều cao tầng hầm
Trang 23PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)
Chi phí ước lượng:
Ước lượng chi phí của thang máy $105.000Ước lượng các công việc bên ngoài $85.000
Tổng chi phí ước lượng = $1.198.621
Trang 245 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG
Trang 25Kiểu công việc Chi phí ($)
BẢNG 1: DỮ LIỆU QUÁ KHỨ
Trang 26PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ
Trang 27PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
BẢNG 3: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN
Trang 28PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
BẢNG 3: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN
Công tác thoát nước 0.18 0.18 * 600000 = 108000
Trang 29PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)
Phương pháp này áp dụng tốt nhất cho các dự án với những thành phần chi phí nổi trội như là nhà máy lọc dầu, nhà máy tinh chế kim loại, … Các thừa số được tính cho mỗi thành phần như là hàm số của chi phí vượt trội (predominant cost) Thông thường chi phí vượt trội là chi phí mua sắm thiết bị cho dự án Người ta xem dự án mới sẽ có tỷ lệ giữa từng chi phí thành phần và chi phí vượt trội giống như dự án hiện hữu
Sử dụng dữ liệu của các dự án hiện hữu tương tự sẽ ước
lượng sơ bộ được chi phí của một dự án công nghiệp
Một chi phí thành phần = Thừa số tương ứng của dự án hiện hữu * Chi phí mua sắm thiết bị của dự án mới
Khuyết điểm của phương pháp?
Trang 306 P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM
( Percentages Estimating )
Trang 31P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)
Thí dụ:
Một dự án hiện hữu có chi phí từng công việc
điểm và quy mô tương tự nhưng tổng diện tích
sàn XD là 86,200m2 Hãy ước tính chi phí của
dự án mới theo phương pháp ước lượng phần
trăm
Giải:
Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công việc so với tổng chi phí (
Trang 32BẢNG 4: DỮ LIỆU QUÁ KHỨ CỦA 1 DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO CẤP
Hồn thiện kiến trúc bên trong và bên ngồi cơng trình 4,307,760
Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …) 417,848
Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE) 2,091,054
Tổng cộng chi phí các hạng mục 30,085,125
Chi phí thiết kế + QLDA 700,000
Trang 33BẢNG 5: PHẦN TRĂM CHI PHÍ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ
Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …) 417,848 1% Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE) 2,091,054 7% Tổng cộng chi phí các hạng mục 30,085,125 100%
Chi phí thiết kế + QLDA 700,000
Trang 34BẢNG 6: CHI PHÍ ƯỚC LƯỢNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM
Cơng tác chính
% so với tổng cộng
Hồn thiện kiến trúc bên trong và bên ngồi cơng trình 14%
Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …) 1% Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE) 7%
Trang 35P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM
Tính chi phí từng công việc của dự án mới = tỷ
lệ % của từng công việc * TCPM
Trang 36P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM
BẢNG 6: CHI PHÍ ƯỚC LƯỢNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM
Cơng tác chính
% so với tổng cộng Chi phí ($)
Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …) 1% 484,120 Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE) 7% 2,422,700 Tổng cộng chi phí các hạng mục 100% 34,856,691
Chi phí thiết kế + QLDA 2.3% 811,022
Trang 37P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM
Các bước thực hiện:
Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công việc so với tổng chi phí
($/m2) = suất đầu tư trên m2 của dự án hiện hữu
Tổng chi phí của dự án mới (TCPM) = giá đơn vị ($/m2) quá khứ * GFA của dự án mới
Tính chi phí từng công việc của dự án mới = tỷ
Trang 38CÁC CÂU HỎI THẢO LUẬN
Qua các phương pháp đã học hãy phát biểu một thủ tục để ước lượng chi phí trong giai
đoạn thiết kế?
Các nhân tố nào đóng góp vào sự xác định
một giá đơn vị thích hợp?
Phạm vi và điều kiện áp dụng của từng
phương pháp?
Các nhân tố dẫn đến sai số đối với phương
pháp ước lượng thừa số và ước lượng phần
trăm?
Trang 39Xin cảm ơn!
Chúc các bạn đạt nhiều thành quả tốt
trong học tập!