Bài giảng Ước lượng sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng – Chi phí xây dựng

Bài giảng Ước lượng sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng – Chi phí xây dựng thông tin đến các bạn những kiến thức về các khái niệm cơ bản về ước lượng; các phương pháp ước lượng; ước lượng tổng mức đầu tư cho các dự án với nguồn vốn khác; tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình từ nguồn vốn ngân sách; nguồn vốn ngân sách.

ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC

• Họ và tên: LƯU TRƯỜNG VĂN

• Năm sinh: 1965

• Giáo dục:

Tốt nghiệp Kỹ sư xây dựng, Đại học Bách Khoa, 1991.

Tốt nghiệp chương trình đào tạo kinh tế Fulbright (FETP) “Kinh tế học ứng dụng cho phân tích chính sách”, 1998.

Tốt nghiệp Master of Engineering in Construction Management, Asian Institute of Technology (AIT), Thailand, 2002.

Tiến sỹ chuyên ngành Kỹ thuật & Quản lý xây dựng tại Pukyong

National University (PKNU),Busan, Korea

• Lĩnh vực nghiên cứu: Quản lý dự án, Phân tích & thẩm định đầu tư XD bất động sản

-• Email: ltvan@hcmut.edu.vn hoặc luutruongvan@yahoo.com

• Website: http://sites.google.com/site/luutruongvan/

Tự giới thiệu

A CÁC KHÁI NI Ệ M CƠ B Ả N

Tại sao phải ước lượng?

• ðỊNH NGHĨA : Một ước lượng là một ñánh giá, một ý kiến, một xấp xỉ về chi phí của một dự án,

có cần nhắc các yếu tố thực tế

• Có nhiều loại ước lượng ñược thực hiện tại các

thời ñiểm khác nhau trong vòng ñời dự án.

• Ước lượng cũng cung cấp một hướng dẫn cho các

dưới ñiều kiện ngân sách của chủ ñầu tư

Các kiểu ước lượng (1)

G ð o ạ n p.tri ể n t.k ế :

Ước lượng p.triển thiết kế

Giai ñ o ạ n cung ứ ng

Các kiểu ước lượng (2): Giai ñoạn chuẩn bị

(Conceptual phase)

• Một chủ ñầu tư cần các thôn g tin chi phí từ lúc ban ñầu của 1 dự

án ñể ra các quyết ñịnh về vị trí và quy mô dự án trước khi

chi tiền ra ñể mua ñất, mua tài sản.

• Các ước lượng trong giai ñoạn này dựa trên rất ít thông tin, chủyếu là các dữ liệu quá khứ về các dự án tương tự

• Kiểu này của ước lượng gọi là ước lượng khái niệm

(conceptual estimate) hoặc rough order of magnitude

(ROM).

• Thời gian dành cho loại ước lượng này là ngắn và nó chỉ cungcấp một ngân sách sơ bộ.

Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ

(Schematic phase)

• Một ước lượng giản ñồ cho một công trình dân

dụng sẽ gồm các thông tin sau:

– Các mặt bằng sàn (tỷ lệ 1/16”), các mặt bên và các mặt cắt

– Khái quát các ñặc ñiểm kỹ thuật chính công trình

– Bản vẽ sơ bộ về M&E (One-line drawings for mechanical and electrical systems)

• Có thể dùng giá ñơn vị , ước lượng assembly, ước

lượng giá ñơn vị diện tích hoặc phối hợp chúng với

nhau.

• Một dự phòng phí (contingency) sẽ ñược thêm vào ñể

phòng cho những thiếu sót của nhà thiết kế, của chi tiết kỹ thuật và của quy mô.

Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ

Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ bộ

• Ngưới ước lượng thì nhận dạng các giả ñịnh

chủ yếu của ước lượng trong g.ñoạn này

Các kiểu ước lượng(6): giai ñoạn phát triển thiết kế (Design

development phase)

• Ước lượng trong giai ñoạn trong giai ñoạn này gần giống với giai

ñoạn trước nhưng chi tiết hơn

• Một ước lượng phát triển thiết kế (design development estimate)

chứa ñựng các thông tin sau:

– Các bản vẽ tỷ lệ 1/8”

– Các mặt bên, mặt cắt và các chi tiết với tỷ lệ phóng to hơn

– Tất cả các ñặc diểm kỹ thuật của toàn bộ công trình

– Hệ thống M&E chi tiết

• Giá ñơn vị thường ñược dùng trong giai ñoạn này Lúc này hầu hếtcác hạng mục ñều có thể ñược ước lượng

• Lúc này các chi phí vật liệu ñã biết rồi và nên ñược so sánh với

các dự án tường tự ñã hoàn thành

• Các giả ñịnh chính nên ñược ghi chú và so sánh với những gì ñãgiả ñịnh ở giai ñoạn trước ñó

Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu

(Procurement phase)

• Với phương pháp truyền thống và hợp ñồng khoán gọn:

– Một ước lượng sẽ ñược chuẩn bởi nhà thầu và bởi ban QLDA

– Nhà thầu chuẩn bị ước lượng ñể dự thầu.

– Ban QLDA của chủ ñầu tư sẽ chuẩn bị 1 ước lượng ñể ñàm phán giá hợp ñồng với nhà thầu và thẩm tra giá của nhà thầu dự thầu.

• Nhà thầu có thể yêu cầu các nhà thầu phụ báo giá

• Thông thường mất khoảng 3 tuần ñể nhà thầu chuẩn

bị giá dự thầu

Các kiểu ước lượng (7): giai ñoạn ñấu thầu

(Procurement phase)

• Ước lượng chi phí trong g.ñoạn này mà ñược chuẩn bị bởi Ban QLDA của chủ ñầu tư ñược gọi là a fair cost estimate (ước lượng công bằng) , mà sẽ do Giám ñốc xây dựng ( construction manager) hoặc một người ước lượng chi phí chuyên nghiệp (professional cost estimator)

– Ước lượng này ít dựa trên nhà thầu phụ mà dựa nhiều vào chuyên gia

– Cung cấp ñộ chính xác thấp hơn ước lượng dự thầu nhưng ñủ ñể ñánh giá các ước ượng dự thầu.

– Một tiến ñộ cũng có thể ñược chuẩn bị trong giai ñạon này

B CÁC PHƯƠNG PHÁP Ư Ớ C LƯ Ợ NG

B1 ƯỚ C LƯ Ợ NG T Ổ NG M Ứ C ð Ầ U

TƯ CHO CÁC D Ự ÁN V Ớ I NGU Ồ N

V Ố N KHÁC

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG

• Có nhiều phương pháp khác nhau để thực

hiện ước lượng chi phí xây dựng Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:

 Mục đích của ước lượng

 Số lượng thông tin có sẳn

 Thời gian có sẳn dành cho ước lượng

 Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD)

• Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị sử dụng của công trình:

 Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ của xe

 Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh

 Nhà ở: Chi phí/ người

 Trường học: Chi phí / học sinh

 Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi

TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còngọi là năng lực thiết kế trong các báo cáo thống kê của VN)

* CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate)

Chi phí đơn vị theo VN còn gọi là suất vốn đầu tư XDCB

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)

Thí dụ:

• Một nhà hát 500 chổ được hoàn thành trước đó 12 tháng với chi phí 62,5 tỷ đồng Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10%/năm Người ta đang muốn xây dựng một nhà hát tương tự, tại một vị trí tương tự nhưng là 600 chổ Chi phí xây dựng nhà hát mới là bao nhiêu?

Giải:

 Chi phí của nhà hát 500 chổ tại thời điểm hiện tại là:

62,5 tỷ * 1,1 = 68,75 tỷ

 Chi phí xây dựng nhà hát/chổ :

68,75 tỷ/500 = 0,1375 tỷ đồng/chổ

 Ước lượng chi phí cho nhà hát 600 chổ :

600 * 0, 1375 = 82,5 tỷ

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)

Khuyết điểm của phương phápï:

 Thiếu chính xác của nó

 Rất khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng, v.v…

 Nên sử dụng phương pháp này cho:

 Các dự án công cộng

 Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ có các thiết kế sơ bộ mà thôi.

 Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo chính quyền (những người có kiến thức rất giới hạn về công trình/dự án xây dựng) thì phương pháp này là rất có ý nghĩa và dể hiểu để giúp họ ra quyết định trong việc phê duyệt ngân sách cho một dự án công cộng.

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH

 Cách xác định thể tích của một công trình được quy định bởi cáctổ chức nghề nghiệp (như là Royal Institute of British Architecs–RIB) hoặc quốc gia

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp)

 Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung làđơn giản nhưng bao hàm hết các nhân tố thiết kế khác nhau củacông trình thông qua ĐƠN GIÁ THỂ TÍCH là hơi khó khăn

Khuyết điểm của phương pháp thể tích:

 Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và sốtầng mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí

 Phương pháp này cũng không chỉ ra cho khách hàng diện tíchsàn sử dụng

 Không thể hổ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng nhữngảnh hưởng của các thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên giá

thành 1đơn vị thể tích (cubic rates)

PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN

 Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn củatất cả các tầng nằm giữa các bức tường bao (external walls) màkhông có trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ

 Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn

 Tính toán nhanh hơn và dể hiểu, dể thực hiện hơn và mang lạinhiều ý nghĩa hơn cho khách hàng hơn là chi phí đơn vị sử dụnghoặc chi phí thể tích

 Hạn chế chủ yếu của phương pháp này là xác định giá thành1m2 sàn thích hợp Thông thường người ta dựa vào việc phân

tích các dự án tương tự đã thi công xong Và cũng như các

phương pháp trước, nó chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng,

các chiều cao tầng và số tầng , sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật

mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng mà cho

phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn

thiện vào giá thành đơn vị thông qua bản miêu tả

về:

 Hình dạng của công trình

 Tổng diện tích sàn

 Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn

trong công trình

 Các chiều cao tầng của công trình

Chi phí phát sinh của các tầng ngầm

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Các thừa số trọng số khi dùng SEM:

 2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu

nó nằm dưới tầng trệt

 Trọng số gia tăng 0,15 cho mỗi tầng phía trên

mặt đất (2+0,15X); trong đó X là số thứ tự của tầng

 Thừa số gia tăng là 1 cho tường và các diện tích

sàn tiếp giáp mặt đất (2)

 1 lần diện tích mái được đo lường đến phủ bì các

bức tường

1 lần diện tích của các bức tường bên ngoài.

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần

phải được ước lượng một cách riêng biệt:

công việc khác bên ngoài công trường

biệt mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường

cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng

che cong, ống khói thoát nhiệt, và

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Mục đích là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo đó một giá đơn vị của bề mặt là được đính kèm

 Phương pháp này liên quan đến việc sử dụng các

thừa số khác nhau cho các diện tích sàn mà phụ

thuộc vào vị trí của sàn và các trọng số khác nhau

để có được các đơn vị đính kèm Vì thế chi phí ước

lượng là gần với các đặc trưng của công trình hơn là các phương pháp trước đó.

 Giới hạn: Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối

lượng công việc có liên quan và khan hiếm các dữ

liệu mà đã được xuất bản về các ứng dụng của nó.

Thí dụ áp dụng phương pháp SEM

1 st floor

Ground floor

3m 3m

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức tường cònlại dày 250mm

 Tầng hầm (có trừ tường):

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Lầu 1 đến lầu 4 (có trừ tường):

Diện tích sàn = (30 – 0,25*2) * (12 – 0,25*2)

= 29,5 * 15,5 = 457,25 m 2 Nhân tử cho lầu 1 = 2 + 0,15*1 = 2,15 Nhân tử cho lầu 2 = 2 + 0,15*2 = 2,30 Nhân tử cho lầu 3 = 2 + 0,15*3 = 2,45 Nhân tử cho lầu 4 = 2 + 0,15*4 = 2,6 Trọng số = 2,15+2,3+2,45+2,6 = 9,5

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Các loại tường :

Diện tích tường tầng hầm: [(30*2) + (12*2)] * 3 = 252m2

* Trọng số = 1 + 1 = 2

Tường tầng trệt:

Tường phơi bày ra ngoài = (12m+12m+30m)*3m = 162m2

Tường giữ đất = (30m*3m) * 2 (trọng số =2 vì tường liên kết vớiđất) = 180m2

Tường lầu 1 đến mái:

Diện tích tường = [(30*2)+(15,5*2)]*(4tầng*3m)=1092m2

16m – (0,25m*2)

Chiều cao tầng hầm

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

Tổng số đơn vị SE (Storey Enclosure) = 8405,18

Chi phí ước lượng:

Ước lượng chi phí của thang máy $105.000Ước lượng các công việc bên ngoài $85.000

Tổng chi phí ước lượng = $1.198.621

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

3,330,000 Tổng chi phí dự án

440,000 Công tác cấp nước

180,000 Công tác thoát nước

100,000 Công tác điện

150,000 Công tác hoàn thiện

200,000 Chi phí đo đạc

700,000 Oáng dẫn xử lý

180,000 Lắp thiết bị

1,000,000 Mua thiết bị

220,000 Khung kèo

70,000 Đào đất

90,000 Công việc chung

Chi phí ($) Kiểu công việc

BẢNG 1: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

3,330,000 Tổng chi phí dự án

0.44 440,000

Công tác cấp nước

0.18 180,000

Công tác thoát nước

0.10 100,000

Công tác điện

0.15 150,000

Công tác hoàn thiện

0.20 200,000

Chi phí đo đạc

0.70 700,000

Oáng dẫn xử lý

0.18 180,000

Lắp thiết bị

1.00 1,000,000

Mua thiết bị

0.22 220,000

Khung kèo

0.07 70,000

Đào đất

0.09 90,000

Công việc chung

Thừa số Chi phí ($)

Kiểu công việc

BẢNG 1: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN

Tổng chi phí dự án

0.44 Công tác cấp nước

0.18 Công tác thoát nước

0.10 Công tác điện

0.15 Công tác hoàn thiện

0.20 Chi phí đo đạc

0.70 Oáng dẫn xử lý

0.18 Lắp thiết bị

600,000 1.00

Mua thiết bị

0.22 Khung kèo

0.07 Đào đất

0.09 Công việc chung

Chi phí ($)

Thừa số Kiểu công việc

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN

1,998,000 Tổng chi phí dự án

0.44 * 600000 = 264000

0.44 Công tác cấp nước

0.18 * 600000 = 108000

0.18 Công tác thoát nước

0.1 * 600000 = 60000

0.10 Công tác điện

0.15 * 600000 = 90000

0.15 Công tác hoàn thiện

0.2 * 600000 = 120000

0.20 Chi phí đo đạc

0.7 * 600000 = 420000

0.70 Oáng dẫn xử lý

0.18 * 600000 = 108000

0.18 Lắp thiết bị

600,000 1.00

Mua thiết bị

0.22* 600000 = 132000

0.22 Khung kèo

0.07 * 600000 = 42000

0.07 Đào đất

0.09*600000 = 54000

0.09 Công việc chung

Chi phí ($) Thừa số

Kiểu công việc

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor

Estimating)

 Phương pháp này áp dụng tốt nhất cho các dự án với nhữngthành phần chi phí nổi trội như là nhà máy lọc dầu, nhà máytinh chế kim loại, … Các thừa số được tính cho mỗi thành

phần như là hàm số của chi phí nổi trội (predominant cost) Thông thường chi phí nổi trội là chi phí mua sắm thiết bị chodự án Người ta xem dự án mới sẽ có tỷ lệ giữa từng chi phíthành phần và chi phí nổi trội giống như dự án hiện hữu

 Sử dụng dữ liệu của các dự án hiện hữu tương tự sẽ ước

lượng sơ bộ được chi phí của một dự án công nghiệp khá

nhanh với độ chính xác chấp nhận được

 Một chi phí thành phần = Thừa số tương ứng của dự án hiện hữu * Chi phí mua sắm thiết bị của dự án mới

 Khuyết điểm của phương pháp?

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

Thí dụ:

Một dự án hiện hữu có chi phí từng công việc

điểm và quy mô tương tự nhưng tổng diện tích

sàn XD là 86,200m2 Hãy ước tính chi phí của

dự án mới theo phương pháp ước lượng phần

trăm

Giải:

Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

BẢNG 3a: DỮ LIỆU QUÁ KHỨ CỦA 1 DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO CẤP

32,210,125 Tổng chi phí XD và thiết kế+QLDA

1,425,000

Dự phịng phí

700,000 Chi phí thiết kế + QLDA

30,085,125

Tổng cộng chi phí các hạng mục

2,091,054 Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE)

417,848 Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …)

1,392,071 Cửa đi và của sổ

4,307,760 Hồn thiện kiến trúc bên trong và bên ngồi cơng trình

6,832,454 Khung BTCT

7,937,046 Nền và mĩng

Chi phí ($) Cơng tác chính

74400

GFA (m2) =

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

BẢNG 3b: PHẦN TRĂM CHI PHÍ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

32,210,125 Tổng chi phí XD và thiết kế+QLDA

1,425,000

Dự phịng phí

700,000 Chi phí thiết kế + QLDA

100% 30,085,125

Tổng cộng chi phí các hạng mục

7% 2,091,054

Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE)

1% 417,848

Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …)

5% 1,392,071

Cửa đi và của sổ

14% 4,307,760

Hồn thiện kiến trúc bên trong và bên ngồi cơng trình

6% 1,849,003

Hệ thống điện cơng trình

11% 3,429,944

Hệ thống cơ lạnh cơng trình

6% 1,827,945

Thang máy

23% 6,832,454

Khung BTCT

26% 7,937,046

Nền và mĩng

% so với tổng cộng Chi phí ($)

Cơng tác chính

74400 GFA (m2) =

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

Dựa vào dữ liệu quá khứ, xác định giá đơn vị ($/m2) = suất đầu tư trên m2 của dự án hiện hữu

 giá đơn vị ($/m2) quá khứ = 30,085,125 / 74,400m2 =

$404/m2

Tổng chi phí của dự án mới (TCPM) = giá đơn vị

($/m2) quá khứ * GFA của dự án mới

 TCPM = $404 * 86,200m2 = $34,856,691

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

BẢNG 4: CHI PHÍ ƯỚC LƯỢNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

4.7%

Dự phịng phí

2.3% Chi phí thiết kế + QLDA

100%

Tổng cộng chi phí các hạng mục

7% Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE)

1% Hồn thiện bên ngồi dự án (sân vườn, phong cảnh, …)

5% Cửa đi và của sổ

14% Hồn thiện kiến trúc bên trong và bên ngồi cơng trình

23% Khung BTCT

26% Nền và mĩng

% so với tổng cộng

Cơng tác chính