Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ đia chính trên địa bàn quận 8, thành phố hồ chí minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN THỊ NGỌC LAN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ NGỌC LAN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH

TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8,

TP HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “Được sử dụng” Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và

sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

29

Hiện nay, Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất thuận tiện cho người muốn đăng ký các giao dịch về đất Việc tổ chức các văn phòng đất đai chủ yếu phục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào có nhiều cuộc giao dịch về đất đai thì mở thêm các chi nhánh Đăng ký giao dịch về đất đai là bắt buộc Tất cả các loại thuế về đất đều được Văn phòng đất đai trực tiếp thu và chuyển về Cục Quản lý đất đai

Theo Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường (2008), Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn đề đơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2-3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp

sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn (Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường, 2008)

- ĐKĐĐ và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) là công việc quan trọng đều được các nước quan tâm nhằm giúp nhà nước quản lý đất đai và là cơ sở pháp lý cho người sở hữu, sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình

- Hệ thống đăng ký đất đai Torrens theo hình thức bằng khoán - cấp GCN theo thửa đất nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu

và các quyền khác đối với đất đai Hệ thống tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, đưa thông tin vào quản lý trong hệ thống thông tin đất đai và thuận lợi cho người sở hữu, sử dụng đất thực hiện giao dịch trong thị trường bất động sản

- Để hiện đại hóa công tác ĐKĐĐ cần xây dựng cơ sở dữ liệu và vận hành

hệ thống thông tin đất đai phục vụ cho đăng ký đất đai nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung

1.5 Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập

Hồ sơ địa chính ở Việt Nam

Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, trong thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hai Chỉ thị gồm: Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

31

thị số 05/CT-TTg ngày 04/4/2013 đôn đốc, chỉ đạo các địa phương thực hiện những giải pháp đẩy mạnh cấp GCN; cùng với UBND các tỉnh, thành phố tập trung chỉ đạo thực hiện cấp GCN bằng nhiều biện pháp quyết liệt, có hiệu quả Tính đến 31/12/2016, các địa phương đã cơ bản hoàn thành mục tiêu (đạt trên 85%) cấp GCN quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội Cả nước đã cấp được 41,6 triệu GCN với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp GCN (diện tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu GCN với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp GCN Như vậy, kết quả cấp GCN lần đầu của cả nước đã đạt mục tiêu Quốc hội đề ra Về tình cấp GCN các loại đất chính như sau:

Cả nước đã cấp được 18.911.400 giấy với diện tích 8.915.100 ha, đạt 83.7%

so với diện tích cần cấp, trong đó cấp cho hộ gia đình, cá nhân là 14.078.055 giấy với diện tích 7.143.097 ha, cấp cho tổ chức 5.344 giấy với diện tích 584.242 ha Đã

có 33 tỉnh đạt trên 90%; có 30 tỉnh đạt dưới 85% trong đó có 12 tỉnh đạt dưới 70%, đặc biệt còn 03 tỉnh đạt tỷ lệ thấp gồm Lai Châu (đạt 25,7%), Đak Nông (đạt 43,3%); Yên Bái (25,5%)

Cả nước đã cấp được 2.244.900 giấy với diện tích 11.636.400 ha đạt 88.7% diện tích cần cấp giấy; Có 20 tỉnh cơ bản hoàn thành đạt trên 85%, có 41 tỉnh cấp đạt dưới 85%, trong đó có 25 tỉnh đạt dưới 70%; đặc biệt có các tỉnh chỉ đạt dưới 30% như Tuyên Quang, Bắc Cạn, Yên Bái, Thừa Thiên Huế, Quảng Trị, Quảng Nam, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cà Mau

Cả nước đã cấp được 1.266.873 giấy với diện tích 599.244 ha đạt 84.5% so với diện tích cần cấp giấy Có 10 tỉnh đã cơ bản hoàn thành (đạt trên 90%), có 08 tỉnh đạt từ 70% đến 85%, các tỉnh còn lại đạt dưới 70%, trong đó có 13 tỉnh đạt dưới 10% Đa số đất nuôi trồng thuỷ sản mới được hình thành gần đây, hầu như các thửa đất đều có quyết định giao đất, cho thuê đất nên việc cấp GCN không gặp khó

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

32

khăn, nếu các tỉnh tập trung sẽ hoàn thành trong thời gian ngắn

Cả nước đã cấp được 4.910.800 giấy với diện tích 113.000 ha đạt 81.8% so với diện tích cần cấp giấy Đã có 34 tỉnh cơ bản đã hoàn thành (đạt trên 85%), còn

29 tỉnh đạt dưới 85%, trong đó 10 tỉnh đạt thấp dưới 70% Từ ngày 01/7/2006 loại đất này được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở

Cả nước đã cấp được 12.205.234 giấy với diện tích 488.908 ha đạt 86.4% so với diện tích cần cấp giấy, có 35 tỉnh cơ bản đã hoàn thành (đạt trên 85%), có 28 tỉnh đạt dưới 85%, các tỉnh còn lại đạt thấp dưới 70%, trong đó có 9 tỉnh đạt dưới 30%; việc cấp GCN cho đất chuyên dùng còn đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện

Cả nước cấp được 19.081 giấy với diện tích 12.937 ha đạt 86.4% so với diện tích cần cấp giấy Việc cấp GCN cho loại đất này được thực hiện nhiều nhất ở: Hà Nội, Hà Nam, Nam Định, Thanh Hoá, Nghệ An, Ninh Thuận, Lâm Đồng, Long An, Cần Thơ, Sóc Trăng Công tác cấp GCN cho loại đất này được thực hiện chủ yếu trong ba năm từ 2005 đến 2007 Việc ban hành nghị quyết số 84/2007/NĐ-CP đã tạo thuận lợi cho việc đầy nhanh việc cấp GCNQSDĐ đối với loại đất này

Hồ sơ địa chính bao gồm: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai,

Sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã Việc lập hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương còn chưa đầy đủ, mới chỉ đạt khoảng 70%

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

33

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận 8 và công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ

sơ địa chính từ năm 2013 đến năm 2017 của quận 8

2.3 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận 8;

- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận 8;

- Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8 giai đoạn 2015 – 2018

- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8 giai đoạn 2015 – 2018

- Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội theo báo cáo của UBND quận và các phòng, ban chuyên môn

Số liệu về hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp GCNQSD đất; kết quả ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC và các thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Sở TN&MT thành phố Hồ Chí Minh, UBND quận 8, phòng TN&MT quận 8, một số

cơ quan liên quan và qua mạng Internet, sách báo

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

34

- So sánh giữa thực tế với Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất, lập HSĐC xem quận đã làm được gì, những tồn đọng và hạn chế;

- So sánh số liệu qua các năm để thấy rõ tiến độ ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC trên địa bàn quận 8 Từ đó rút ra những kết luận và tìm ra các nguyên nhân tạo nên sự biến đổi đó

Tổng hợp tình hình quản lý đất đai và công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất, lập HSĐC trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã điều tra, thu thập được Trên cơ

sở các tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành tổng hợp theo từng nội dung và từng năm để lập thành bảng và phân tích để làm rõ thực trạng và đánh giá

Sử dụng phần mềm máy tính Excel để tổng hợp, phân tích, so sánh xử lý số liệu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

35

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận 8

Quận 8 thuộc khu vực nội thành và nằm ở phía Nam thành phố Hồ Chí Minh,

có tọa độ địa lý từ 10045’8’’ đến 10041’45’’ vĩ độ Bắc; 106035’51’’ đến 106041’22’’ kinh đô Đông:

- Phía Đông giáp quận 4, quận 7

- Phía Tây giáp quận Bình Tân và huyện Bình Chánh

- Phía Nam giáp huyện Bình Chánh

- Phía Bắc giáp quận 5, quận 6

Sơ đồ 3.1 Sơ đồ vị trí Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh

Quận có diện tích tự nhiên 1.917,39 ha, dân số 423.129 người, gồm 16 đơn

vị hành chính cấp phường Toàn bộ diện tích Quận 8 là đồng bằng có địa hình thấp với cao độ trung bình so với mặt nước biển là 1,2m trong đó thấp nhất là 0,3m

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

36

(phường 7) và cao nhất là 2,0 m (phường 2), với chu vi khoảng 32 km

Quận 8 nằm ở vị trí chuyển tiếp giữa khu đô thị cũ (quận 5 và quận 6) và khu

đô thị mới Nam Thành phố, nên chịu tác động của sự phát triển đô thị hóa cao, có

hệ thống giao thông khá phát triển ngày càng được cải thiện với một số tuyến chính nối từ trung tâm thành phố qua quận 8 đến khu đô thị Nam Sài Gòn: Đại lộ Đông Tây, Đại lộ Nguyễn Văn Linh, đường Phạm Thế Hiển, đường Tạ Quang Bửu, đường An Dương Vương, ; do đó, Quận 8 hội đủ các nhân tố cần thiết cho ngành thương mại, dịch vụ phát triển (ngành trọng điểm phát triển trên địa bàn trong những năm qua) một cách toàn diện Ngoài ra với vị trí thuận lợi, Quận 8 còn có tiềm năng để thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài cho phát triển: công nghiệp và xây dựng phát triển đô thị

Cùng với sự phát triển của hệ thống hạ tầng là các dự án cải thiện môi trường nước, các dự án bồi thường hỗ trợ, tái định cư nhà ở ven sông, các dự án công viên cây xanh dọc sông, kênh… đến nay Quận 8 dần thoát khỏi tình trạng “vùng nước đen” của khu vực

Địa hình và địa mạo Quận 8 được hình thành bởi sự chia cắt của các con sông và kênh rạch

Địa hình của Quận bằng phẳng, độ dốc của địa hình nhỏ hơn 0,1% nhưng thấp, trũng Cao độ trung bình của Quận là 1,20m trong đó khu vực có độ cao thấp nhất là phường 7 (0,3m) và khu vực có độ cao cao nhất là phường 2 (2,0m) quận có đến 2/3 diện tích tự nhiên nằm dưới ngưỡng của đỉnh chiều cường lịch sử 1,60m (tháng 11 năm 2011) trong đó vùng bị ảnh hưởng lớn nhất cũng là khu vực có địa hình thấp nhất là phường 6, phường 7, phường 15 và phường 16

Đặc điểm địa mạo (hay hình thể) của Quận bị các kênh Đôi, Tầu Hủ, sông Cần Giuộc, rạch Hiệp Ân, rạch Ông Lớn, Ông Nhỏ, Xóm Củi, Ruột Ngựa, Bà Tàng,

Lò Gốm, Kênh Ngang số 1, Kênh Ngang số 2, Kênh Ngang số 3 lại chia nhỏ Quận

8 thành những khu vực riêng biệt được kết nối qua hệ thống cầu