Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện hoài đức, thành phố hà nội (Tóm tắt trích đoạn)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN KHOA ĐỊA LÝ ---o0o--- LUẬN VĂN THẠC SỸ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

KHOA ĐỊA LÝ

-o0o -

LUẬN VĂN THẠC SỸ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Giáo viên hướng dẫn : TS Phạm Thị Phin Học viên thực hiện : Đinh Thị Nguyên

Hà Nội - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Người thực hiện luận văn

Học viên

Đinh Thị Nguyên

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập và làm việc, với vốn kiến thức còn hạn chế của mình, nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo của các thầy cô giáo trong khoa Địa lý trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học quốc gia Hà Nội và đặc biệt của TS Phạm Thị Phin đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài nguyên và môi trường huyện Hoài Đức, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập, công tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 4 1.1 Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.1 Những khái niệm cơ bản 4

1.1.1.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 4 1.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.1.2 Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.1.2.2 Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11

1.2 Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13

1.2.1 Nội dung pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Trung ương 13

1.2.1.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 13 1.2.1.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14 1.2.1.3 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 15

1.2.2 Hướng dẫn việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thành phố Hà Nội và huyện Hoài Đức 21 1.2.3 Những điểm đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013 23

1.3 Thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội 25 CHƯƠNG 2 NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG

KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hộiError! Bookmark not

defined

2.1.1 Điều kiện tự nhiên Error! Bookmark not defined 2.1.1.1 Vị trí địa lý Error! Bookmark not defined 2.1.1.2 Địa hình, địa mạo Error! Bookmark not defined 2.1.1.3 Khí hậu Error! Bookmark not defined 2.1.1.4 Thuỷ văn Error! Bookmark not defined 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined 2.1.2.1 Dân số Error! Bookmark not defined 2.1.2.2 Lao động, việc làm và thu nhập Error! Bookmark not defined 2.1.2.3 Cơ sở hạ tầng Error! Bookmark not defined 2.1.2.4 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế Error! Bookmark not defined

2.1.3 Tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến công tác đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Error! Bookmark not defined

2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined

2.2.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai tại huyện Hoài Đức Error!

Bookmark not defined

2.2.1.1 Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Error! Bookmark not defined

2.2.1.2 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

dụng đất Error! Bookmark not defined

2.2.1.3 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Error! Bookmark not defined

2.2.1.4 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Error! Bookmark not defined

2.2.1.5 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai Error! Bookmark not defined

2.2.1.6 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai

Error! Bookmark not defined

2.2.1.7 Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện

Hoài Đức và những tác động đến công tác đăng ký, cấp GCN Error! Bookmark not defined

2.2.2 Thực trạng và biến động sử dụng đất huyện Hoài Đức Error!

Bookmark not defined

2.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 Error! Bookmark not defined 2.2.2.2 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 Error! Bookmark not defined

2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức Error! Bookmark not defined

2.3.1 Thực trạng về cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ cho công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất Error! Bookmark not defined 2.3.1.1 Hiện trạng cở sở vật chất Error! Bookmark not defined 2.3.1.2 Nguồn nhân lực Error! Bookmark not defined 2.3.2 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu Error!

Bookmark not defined

2.3.2.1 Những văn bản hướng dẫn triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Error! Bookmark not defined

2.3.2.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất Error! Bookmark not defined 2.3.3 Đánh giá công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Error! Bookmark not defined

2.3.3 1 Thuận lợi Error! Bookmark not defined 2.3.3.2 Khó khăn Error! Bookmark not defined

2.4 Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại huyện Hoài Đức Error! Bookmark not defined

2.4.1 Quy trình tổ chức thực hiện công tác đăng ký biến động đất đai Error!

Bookmark not defined

2.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai Error! Bookmark not defined 2.4.3 Đánh giá công tác đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Error! Bookmark not defined

2.4.3.1 Thuận lợi Error! Bookmark not defined 2.4.3.2 Khó khăn Error! Bookmark not defined

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘIError! Bookmark not defined

3.1 Các nhóm giải pháp chung Error! Bookmark not defined

3.1.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật Error! Bookmark not defined

3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính Error! Bookmark not

defined

3.1.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính Error! Bookmark

not defined

3.1.4 Giải pháp về tài chính Error! Bookmark not defined

3.2 Giải pháp cụ thể đối với huyện Hoài Đức Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined

1 KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined

2 KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO 32 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng huyện Hoài Đức giai đoạn 2011 – 2015 Bảng 2.2 Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2010-2015

Bảng 2.3 Diện tích tự nhiên của huyện Hoài Đức năm 2015

Bảng 2.4 Bảng biến động sử dụng đất huyện Hoài Đức giai đoạn 2010 – 2015

Bảng 2.5 Bảng kê tài sản cố định

Bảng 2.6 Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN lần đầu

Bảng 2.7 Bảng tổng hợp phân loại phiếu điều tra đối với hộ gia đình, cá nhân (cấp GCN lần đầu)

Bảng 2.8 Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra đối với cán bộ địa chính xã

Bảng 2.9 Bảng tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Bảng 2.10 Bảng tổng hợp phân loại phiếu điều tra đăng ký biến động đất đai

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trong giai đoạn hiện nay, nhu cầu sử dụng đất đai của con người ngày càng tăng, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này Do đó, để kiểm soát được tình hình quản lý sử dụng đất và tạo cơ sở pháp lý, Nhà nước đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận - GCN) Tuy nhiên, hiện nay tình hình cấp GCN đang gặp nhiều khó khăn và tiến độ thực hiện công tác này còn chậm Chính vì vậy việc đánh giá đúng thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Hoài Đức là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, là cửa ngõ của thủ

đô Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, cơ chế thị trường

và tốc độ đô thị hóa, nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng, quỹ đất có nhiều biến động, số hộ được cấp giấy chứng nhận còn ít Trong khi công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện Hoài Đức vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều Tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp

về đất đai trên địa bàn huyện còn diễn biến phức tạp nhất là trong việc thu hồi đất, bồi thường khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng Do vậy, việc đăng ký lần đầu và đăng

ký biến động trên địa bàn huyện phát sinh nhiều khó khăn, tiến độ triển khai chậm so với kế hoạch đề ra

Xuất phát từ những vấn đề trên, luận văn đã lựa chọn đề tài "Nghiên cứu thực

trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Hoài

Đức, thành phố Hà Nội Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác này trên địa bàn nghiên cứu

3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và tính pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức Từ đó, rút ra những điểm mạnh, những vấn đề còn khó khăn và tồn tại, đồng thời tìm hiểu những nguyên nhân của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu và số liệu: Nhằm thu thập các số liệu

về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

- Phương pháp so sánh: Phân tích, so sánh số liệu về thực trạng biến động của

công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội, từ đó rút ra những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ thu thập số liệu và so sánh, tiến

hành tổng hợp phân tích số liệu và làm rõ thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng: Xây dựng phiếu

điều tra và điều tra 160 phiếu Trong đó 120 phiếu điều tra lấy ý kiến người dân về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất, thông tin

về chủ sử dụng đất, mức nghĩa vụ tài chính phải nộp, thời gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận, thái độ phục vụ của cơ quan chức năng

có thẩm quyền, sự hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai có liên quan, nguyện vọng và kiến nghị của người dân với các cơ quan có thẩm quyền…); 20 phiếu điều tra

người dân đến thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Hoài Đức (hiểu biết quy định pháp luật về thủ tục đang cần làm,

sự hướng dẫn của cán bộ hướng dẫn tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ, thời gian giải quyết thủ tục hành chính, thủ tục hành chính trong thực hiện đăng ký biến động…)

Điều tra 20 phiếu cán bộ tham gia thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở địa phương (cán bộ địa chính cấp xã) Những nội dung điều tra gồm: Những khó khăn của công tác này tại địa phương (khó khăn trong việc xác định nguồn gốc, tình trạng tranh chấp, hồ sơ lưu trữ, bản đồ địa chính, quy hoạch…); những vướng mắc trong việc áp dụng chính sách, pháp luật của thành phố Hà Nội và của Trung ương vào địa phương, trình độ chuyên môn, kiến nghị với cấp có thẩm quyền…

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiến

Ý nghĩa khoa học:

Công tác điều tra, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN là bước đầu tiên quan trọng phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai, bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN nói riêng và cải cách thủ tục hành chính nói chung

Ý nghĩa thực tiễn:

Với kết quả đề tài nghiên cứu là bước đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết

hồ sơ đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hơn nữa vai trò của nhà nước trong công tác quản lý đất đai Đề ra kế hoạch cấp GCN hàng năm, giải quyết một số vấn đề vướng mắc trong công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Nghiên cứu thực trạng của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Những khái niệm cơ bản

1.1.1.1 Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với một tài sản bất kỳ, người sở hữu (quyền sở hữu) có ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, đối với đất đai cũng vậy, tuy nhiên ở nước ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đóng vai trò quản lý đất đai và trao quyền sử dụng cho người dân

Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích nhất định theo quy định của pháp luật

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Trong đó việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận, do đó việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vô cùng quan trọng, là điều kiện cần để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình

Điều 46, Luật đất đai năm 2003 [12]quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật này;

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”

Luật đất đai năm 2013 [13] đã có một số nội dung đổi mới cụ thể như sau:

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa

hoặc được mô tả trên hồ sơ

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và

tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan

- Đăng ký đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản

lý nhà nước về đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được chia thành hai hình thái:

- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu)

- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động)

a Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đai đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Việc đăng ký lần đầu được thực hiện trên phạm

vi hành chính từng xã, phường, thị trấn nhằm đảm bảo:

Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay

từ cấp cơ sở

Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ cấp

xã, phường, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác

Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán

bộ cấp cơ cở

Giúp cán bộ cấp xã, phường nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính

* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời phải giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, diện tích thửa đất…

Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng các quan hệ đất đai

Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên quan

Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau như: công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất

Đăng ký lần đầu được hoàn thành trong một thời gian nhất định

* Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đất trên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quy định của pháp luật

* Các trường hợp được đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Thửa đất được giao, cho thuê sử dụng;

Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

Nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đăng ký

* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu có đặc điểm khác so với đăng ký biến động

Tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước phải thẩm tra xác minh rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định pháp luật về đất đai để công nhận và xác nhận chế độ sử dụng đất đối với thửa đất (xác định diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng, nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng), quyền sử hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sử hữu

có nhu cầu trên GCN

Kết quả của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và được cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện

b Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ địa chính theo

quy định của pháp luật

Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực tiếp

là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ

sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản

lý, sử dụng đất đai

* Các hình thức đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc

đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

Chuyển mục đích sử dụng đất;

Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCN hoặc chứng nhận vào GCN đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

* Đăng ký biến động có những đặc điểm khác so với đăng ký lần đầu

Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định một chế độ sử dụng nhất định, sự thay đổi bất kỳ một nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất đều phải phù hợp với quy định của pháp

luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định

Vì vậy quá trình đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật, trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi GCN đã cấp

1.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a Khái niệm

Theo Luật đất đai năm 2003 [12], Khoản 20, điều 4 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”

Theo Luật đất đai năm 2013 [13], Khoản 16, điều 3 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp

lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước

b Những trường hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

1.1.2 Yêu cầu và vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Yêu cầu của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ lợi ích toàn dân về đất đai, làm cơ sở để nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia đồng thời để nhà nước có

đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật Việc đăng ký đất đai phải chấp hành đúng luật đất đai và các quy định của ngành quản lý đất đai, cụ thể:

- Phải đăng ký đúng người sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật

- Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định

- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và thể hiện chính xác, thống nhất các nội dung thông tin theo đúng quy cách từng tài liệu, thống nhất thông tin trên tất cả các tài liệu có liên quan

Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả

Đăng ký đất đai phải có tính kế thừa, có quan hệ với các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, các thông tin đăng ký đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên quan Hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở cần thiết cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất đai, là nguồn tư liệu vừa mang tính hiện trạng, vừa mang tính pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết tranh chấp đất đai

Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp GCN là cơ sở thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền hợp pháp của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đó cũng là cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên này

1.1.2.2 Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò vô cùng quan trọng, thông qua hoạt động này giúp cơ quan nhà nước nắm chắc được quỹ đất, tình hình biến động về đất đai

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng đối với việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin đất đai

Đăng ký đất đai, cấp GCN tạo điều kiện cho việc công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm không đăng ký dẫn tới tranh chấp đất đai

Trong công tác phân hạng và định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác phân hạng và định giá đất là:

- Là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng như nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác khi chuyển quyền sử dụng đất

- Công khai, minh bạch việc tính mức thuế sử dụng đất, hạn chế việc đầu cơ, giữ đất

- Xác định được mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá đất

- Xác định được thời hạn sử dụng đất tại thời điểm định giá đất

- Xác định được giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thành công hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất

- Xác định được các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

Trong công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với người sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân khác có liên quan

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của UBND các cấp, góp phần ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành các quy định về chuyên môn, nghiệp

- Xác định được thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Trong công tác thống kê đất đai

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác thống kê đất đai:

- Là cơ sở để tiến hành thống kê cho các đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn

- Là cơ cở phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

- Là cơ sở cho việc phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất

Trong việc tham gia thị trường bất động sản

Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong việc tham gia thị trường

bất động sản:

- Đây là điều kiện cần và đủ để quyền sử dụng đất trở thành hành hóa lưu thông trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn …

- Là căn cứ quyết định chính sách tài chính về đất đai

- Ổn định thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản được công khai, minh bạch, phát triển lành mạnh, tránh các giao dich ngầm