Thực Trạng Và Giải Pháp Đẩy Nhanh Tiến Độ Đăng Ký Đất Đai, Cấp Giấy Chứng Nhận Và Lập Hồ Sơ

Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ NGỌC LAN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH

TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8,

TP HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN THỊ NGỌC LAN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH

TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2019

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Phan Thị Ngọc Lan

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập

và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng Quản lý sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh, tập thể lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, UBND các phường đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp

đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Phan Thị Ngọc Lan

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Sự cần thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2

4.2 Ý trong thực tiễn 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập Hồ sơ địa chính 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính 14

1.2 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 2003 16

1.2.1 Đăng ký đất đai 16

1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 17

1.2.3 Hồ sơ địa chính 18

1.3 Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính 20

1.3.1 Đăng ký đất đai 20

1.3.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22

1.3.3 Hồ sơ địa chính 24

Trang 6

1.4 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới 24

1.4.1 Các nước phát triển 24

1.4.2 Các nước trong khu vực 27

1.5 Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập Hồ sơ địa chính ở Việt Nam 30

1.5.1 Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ 30

1.5.2 Kết quả lập hồ sơ địa chính 32

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng nghiên cứu 33

2.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.3 Nội dung nghiên cứu 33

2.4 Phương pháp nghiên cứu 33

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 33

2.4.2 Phương pháp so sánh 34

2.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích 34

2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel 34

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận 8 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 35

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 40

3.1.3 Dân số lao động và việc làm 40

3.1.4 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 41

3.1.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường ảnh hưởng đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC 43

3.2 Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất quận 8 44

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 44

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai 50

3.3 Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 54

Trang 7

3.3.1 Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử

dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất ở 54

3.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 56

3.4 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận 64

3.4.1 Những thuận lợi 64

3.4.2 Những khó khăn 64

3.4.3 Nguyên nhân 65

3.5 Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận 8 66 3.5.1 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 66

3.5.2 Giải pháp về nguồn nhân lực 67

3.5.3 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin 68

3.5.4 Thông tin tuyên truyền 68

3.5.5 Giải pháp khác 68

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69

1 Kết luận 69

2 Kiến nghị 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72

Trang 8

VPĐKĐĐ : Văn phòng đang ký đất đai

Trang 9

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính 51 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất quận 8 53 Bảng 3.3 Kết quả đăng ký, cấp GCN đối với đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia

đình, cá nhân tại quận 8 giai đoạn 2015-2018 56 Bảng 3.4 Phân loại các hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp CNQSDĐ

nông nghiệp giai đoạn 2015-2018 57 Bảng 3.5 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá

nhân giai đoạn 2015-2018 tại quận 8, TP.Hồ Chí Minh 60 Bảng 3.6 Nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện được cấp GCN đối

với đất ở tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 63

Trang 10

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh 35 Hình 3.2: Sơ đồ quy trình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đối với HGĐ, CN 56

Trang 11

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Ở nước ta, đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế nên đã trở thành tài nguyên vô cùng quý giá Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu được trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội

Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Do là một yếu

tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất

Trong khoảng 20 năm trở lại đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường khiến cho đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các đô thị Người dân ngày càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hoá dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho công tác quản

lý khó khăn thêm Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính

Cùng với sự phát triển chung của đất nước, quận 8 nằm trong khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất: cấp phép xây dựng, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản tham gia thị trường bất động sản dẫn

Trang 12

đến nhiều biến động về sử dụng đất Để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ

sơ địa chính là một trong những yêu cầu không thể thiếu Nhằm phân tích, đánh giá

cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai, tôi

thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ Đăng ký đất đai, cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8, thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8, thành phố Hồ Chí Minh;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn

3 Yêu cầu của đề tài

- Hiểu và nắm vững các quy định văn bản pháp luật, pháp quy của Nhà nước, địa phương trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Số liệu, tài liệu phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, thu thập đầy đủ, khách quan, chính xác và trung thực

- Nghiên cứu về chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa phương

- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương

4 Ý nghĩa của đề tài

4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Trên cơ sở đó có thể có giải pháp quản lý tốt hơn công tác này ở địa phương

Trang 13

4.2 Ý trong thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn: Nâng cao vốn kiến thức cho bản thân để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp

thực hiện nhiệm vụ

- Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh vực quản lý đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trang 14

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập Hồ sơ địa chính

- Theo Nguyễn Đình Đầu (1994), dưới thời Minh Mạng: Sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã và tiến bộ hơn sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của các chức sắc giúp việc trong làng

- Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau + Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Pháp đã tiến hành xây dựng 3 loại bản đồ: bản đồ bao đạc, bản đồ giải thửa và phác họa giải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ Các loại bản đồ thời kỳ này được lập với nhiều tỷ lệ khác nhau từ 1/200 đến 1/10.000 (Nguyễn Thúc Bảo, 1985) Trong

sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện tích, nơi tọa đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng

+ Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ Ngày 26/04/1930, Khâm sứ Trung kỳ đã ban hành Nghị định số 1358 lập Sở Bảo tồn điền trạch, đến 14/10/1939 đổi thành

Sở Quản thủ địa chính (Nguyễn Đức Khả, 2003)

Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), để thực hiện quản thủ địa chính phải tiến hành đo đạc giải thửa, lập địa bạ, điền bạ và sổ các chủ sở hữu gồm các bước: Phân

Trang 15

ranh giới xã; Phân ranh giới các thửa; Đo đạc lập bản đồ địa chính tỷ lệ l/2.000; Lập địa bộ danh sách các thửa đất

+ Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: theo Nguyễn Đức Khả (2003), do đặc thù đất đai ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn giản và lập được hệ thống sổ địa chính Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất ghi diện tích, loại đất, tên chủ Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như

sổ điền chủ, sổ khai báo…

b) Thời kỳ Mỹ Ngụy tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)

Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền Ngụy (Mai Văn Phấn, Đào Xuân Phái, 2010) Cụ thể như sau:

- Chính sách ruộng đất của Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam mà nội dung xuyên suốt trong quá trình đấu tranh giành độc lập dân tộc là ruộng đất về tay người cày, nhưng do chiến tranh kéo dài và ác liệt chính sách này chỉ thực hiện được ở vùng giải phóng

- Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), từ năm 1954 đến năm 1975, chính quyền

Mỹ - Nguỵ chia miền Nam nước ta thành 3 miền: Nam phần, Trung phần và Cao nguyên trung phần

Tổ chức và hoạt động quản thủ điền địa từ năm 1954 đến năm 1975 đã thay đổi theo 3 giai đoạn và áp dụng một số chính sách sau:

+ Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925: Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm: bản đồ giải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó ghi rõ: diện tích, nơi tọa đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ Hệ thống hồ sơ trên được lập thành hai bộ lưu tại Ty Điền địa và xã sở tại Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất trong thời kỳ Pháp thuộc (Đặng Anh Quân, 2011)

+ Chế độ quản thủ điền địa: cũng tiếp tục được duy trì từ thời Pháp thuộc Hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất (mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một trang), sổ mục lục ghi tên chủ

để tra cứu Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản, các xã có thể tự đo vẽ lược đồ

Trang 16

+ Giai đoạn 1960 - 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa Nha này có 11 nhiệm vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu; tổ chức và điều hành tam giác đạc; lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ và các văn kiện phụ thuộc

c) Quan hệ đất đai của Nhà nước Cách mạng Việt Nam (từ cách mạng tháng 8/1945 đến nay)

* Giai đoạn từ tháng 8/1945 - 1979

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm

1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo (Nguyễn Đức Khả, 2003), thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn, có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp, do vậy không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính Ngày 31 tháng 12 năm 1959, Quốc hội thông qua Hiến pháp 1959 đã xác định 4 hình thức sở hữu đất đai là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc (Điều 1l)

Đến năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất, đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP quy định chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Tổng cục Quản lý ruộng đất, trong đó nêu rõ Tổng cục Quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Chính phủ, có trách nhiệm giúp HĐCP thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước

* Giai đoạn từ năm 1980 - 1988

Ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Hiến pháp 1980 Theo đó, 4 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc) ở Hiến pháp 1959 được gộp làm một, đó là sở hữu toàn dân (Điều 19) do Nhà nước thống nhất quản lý nên việc quản lý đất đai cần phải thay đổi theo cho phù hợp Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác

Trang 17

* Giai đoạn từ năm 1988 - 1993

Ngày 29/12/1987, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp Luật Đất đai 1987 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và vẫn giữ 7 nội dung quản lý nhà nước

về đất đai như ở Quyết định số 201/CP năm 1980, nhưng có hoàn thiện hơn

Luật Đất đai 1987 quy định phân chia toàn bộ quỹ đất đai của Việt Nam thành 5 loại là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn định lâu dài

Tiếp đó, ngày 14/7/1989, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, kèm theo đó là Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201 Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước

Ngày 12 tháng 5 năm 1993, Cục trưởng Cục Đo đạc và Bản đồ nhà nước đã ban hành Quyết định số 77-QĐ- CT quy định kỹ thuật thành lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Theo

đó, Ban chỉ đạo 364 của tỉnh phải lập phương án kinh tế - kỹ thuật thành lập bản đồ địa giới hành chính các cấp của tỉnh Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa phương

Tuy vậy, Luật Đất đai 1987 được soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ chế đó khi soạn luật; do đó đã bộc lộ một số tồn tại (Nguyễn Đức Khả, 2003)

* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2003

ra đời

Sau giai đoạn bắt đầu đổi mới (từ 1986-1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời, trong

Trang 18

đó quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17), "Nhà nước thống nhất quản

lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và

có hiệu quả" (Điều 18) Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993

Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất và công tác cấp GCNQSDĐ được triển khai mạnh mẽ nhất

là từ năm 1997 tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT - TTg ngày 20/02/1998 và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001

* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2013

ra đời

Bộ Tài nguyên và Môi trường được thành lập cuối năm 2002 Ngày 11/11/2002, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2002/NĐ-CP về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TN&MT Để khắc phục những thiếu sót của Luật Đất đai 1993 (gồm cả Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001), thực hiện Nghị quyết số 12/2001/QHll về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khoá XI (2002-2007), Quốc hội đã tiến hành xây dựng Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993 Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003

Kèm theo đây là một loạt các văn bản mới của Nhà nước được ban hành như: Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về triển khai thi hành luật đất đai năm 2003; tiếp theo đó ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003

Trang 19

Luật Đất đai 2003 khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", đồng thời cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong Khoản 2, Điều 6 Quản lý Nhà nước về đất đai

Từ năm 2003 đến trước ngày 01/7/2014, Chính phủ và Bộ TN&MT đã có hàng loạt các văn bản, các thông tư dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thể hiện sự quan tâm, lựa chọn định hướng đúng đắn, nhất quán và thống nhất về đường lối, chính sách của Đảng, nhà nước nhằm sử dụng đất đai ngày càng tiết kiệm và có hiệu quả để thúc đẩy quá trình phát triển của đất nước

Luật Đất đai 2003 được ban hành nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được

* Luật Đất đai 2013 ra đời

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 trong đó có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều

so với Luật Đất đai 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai 2013 có những điểm đổi mới căn bản sau đây:

Một là, các yếu tố trụ cột của một hệ thống quản trị đất đai đã được tiếp thu

để đưa vào Luật Đất đai, cụ thể gồm: (a) Công khai và minh bạch trong quản lý, trước hết là thông tin đất đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); (b) Người dân được tham gia vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến của dân, Điều 43 quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản

2 Điều 69 đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Điều 199 quy định về quyền giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); (c) Kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nước; (d) Trách nhiệm giải trình của cán

bộ và cơ quan quản lý được quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan;

Trang 20

Hai là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều đổi mới nhất

trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm: (a) Quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm; (c) Việc lấy ý kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc biệt với những quy định cụ thể; (d) Đã chuyển một bước từ phương pháp luận quy hoạch theo tổng diện tích loại đất sang phương pháp luận quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác định được vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với các loại quy hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch cõng quy hoạch, hoặc quy hoạch chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; (g)

Có quy định chính thức về giải pháp xử lý "quy hoạch treo";

Ba là, cơ chế Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể hơn và tiến bộ hơn

Hiến pháp năm 2013 đã quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" (Khoản 3 Điều 54) Tiêu chí chung về phạm vi áp dụng vì lợi ích quốc gia, công cộng là đổi mới quan trọng nhất So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã loại hai nhóm

dự án ra khỏi danh sách được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất gồm các dự án

có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A và các dự án có 100% vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;

Bốn là, luật hóa nhiều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nghị

định số 69/2009/NĐ-CP thành các quy định của Luật;

Năm là, thuật ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được sử dụng

vô thời hạn và đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân Đối với các loại các trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài;

Trang 21

Sáu là, về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp

dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114) Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3 Điều 114) Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114);

Bảy là, thời hạn và hạn mức sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản

xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho nông dân được nới rộng hơn Luật Đất đai 2013 quy định kéo dài thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp thành 50 năm và nông dân được tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới mà không cần bất kỳ một thủ tục nào Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được giao cho Chính phủ quy định cụ thể nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất của Nhà nước;

Tám là, việc xử lý các "dự án treo" cũng được đổi mới và được Luật Đất đai

2013 quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 Kèm theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước ban hành các văn bản mới để hướng dẫn thi hành như: Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; tiếp theo đó, ngày 19/5/2014, Bộ TN&MT có thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về HSĐC…

1.1.1.2 Cơ sở lý luận

“Bất cứ lao động xã hội hay lao động chung nào mà tiến hành trên quy mô khá lớn đều yêu cầu phải có sự chỉ đạo, điều hòa những hoạt động cá nhân… Một

Trang 22

nhạc sĩ độc tấu thì tự điều khiển lấy mình nhưng một dàn nhạc thì cần phải có nhạc trưởng” (Nguyễn Minh Khải, Bùi Ngọc Quỵnh, 2013)

Ngay từ bài học đầu tiên chúng ta đã được học “Việt Nam có rừng vàng biển bạc”, theo đó tài nguyên thiên nhiên nước ta rất phong phú và đa dạng Chính vì những quan điểm đó đã khiến cho việc khai thác, sử dụng tài nguyên thiên nhiên rơi vào tình trạng đáng báo động, trong đó có nguồn tài nguyên đất đai cũng đang rơi vào tình trạng bị khai thác, sử dụng một cách lãng phí, kém hiệu quả và nảy sinh nhiều tiêu cực, phức tạp, ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và khối đại đoàn kết dân tộc Do đó, vấn đề đặt ra là công tác QLĐĐ phải đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, thực tế đất đai lại là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian Cùng với thời gian, giá trị sử dụng của đất có chiều hướng tăng hay giảm điều đó phụ thuộc vào con người triển khai sử dụng như thế nào

Trong những năm gần đây, dân số tăng nhanh cùng với việc Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, đặc biệt

là việc gia nhập WTO Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh

mẽ, đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất sao cho hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở lên phức tạp Nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích sử dụng là rất lớn trong khi tổng quỹ đất sử dụng

là có hạn, chỉ có thể chuyển mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác dẫn tới nhiều biến động, khó quản lý và phát sinh nhiều mâu thuẫn tranh chấp, đòi hỏi công tác QLĐĐ phải chặt chẽ, đồng bộ, đảm bảo cho sự phát triển của nền kinh tế -

xã hội

Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc, bởi đây là công tác giúp Nhà nước ta QLĐĐ chi tiết đến từng thửa đất thông qua GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất, là công cụ để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng trong 13 nội dung

Trang 23

QLNN về đất đai Tuy nhiên trong những bối cảnh nhất định nó cũng gặp những khó khăn trên cả phương diện chủ quan lẫn khách quan

Thông qua công tác ĐKĐĐ, Nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng đất

và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập hệ thống HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho chủ

sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật

* Vai trò đối với nhà nước

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:

- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu;

- Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liền với đất;

- Tạo công bằng trong quá trình quản lý với các đối tượng sử dụng đất;

- Tăng nguồn thu từ tài nguyên đất cho ngân sách nhà nước thông qua: công nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh;

- Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác như: bồi thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch…

* Vai trò đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội

- Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai một cách hợp lý và hiệu quả;

- Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện;

Trang 24

- Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước, như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất…;

- Giảm các tranh chấp về đất đai

* Vai trò đối với các đối tượng khác

- Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCNQSDĐ, lập

và quản lý HSĐC, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức…, nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội;

- Giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch;

- GCNQSDĐ, tài sản gắn liền với đất là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần;

- Cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho cá nhân, tổ chức khi tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản

Với những lợi ích trên cho thấy công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC

là không thể thiếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

1.1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính

Để đảm bảo tính chặt chẽ, có cơ sở pháp lý cho việc thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC thì hệ thống văn bản pháp luật về công tác này luôn được Nhà nước ta điều chỉnh và ngày càng hoàn thiện, giúp cơ quan quản lý và người sử dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Sự hoàn thiện đó đã gắn với quá trình phát triển của đất nước

Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các lĩnh vực đất đai Từ năm 1993 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm chỉ đạo ban hành hàng trăm văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất nhằm cụ thể hoá quy định của Hiến pháp 1992, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch

và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Quốc hội, Hiến pháp 1992):

Trang 25

- Các văn bản do Nhà nước ở TW ban hành: Từ năm 1993 đến nay, nhà nước

ở TW đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có Luật Đất đai, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhiều đạo luật khác có liên quan, tám pháp lệnh, một nghị quyết của Quốc hội, ba nghị quyết của UBTVQH, ba nghị quyết của Chính phủ, 68 nghị định, 23 quyết định, 16 chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, 11 thông tư của Tổng cục Địa chính, 25 thông tư liên bộ,

23 thông tư của các bộ, ngành liên quan, 9 quyết định của ngành Ngoài ra còn nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy định về vấn đề đất đai như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hình sự, Luật Đất đai, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất… và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Các văn bản quy định thực hiện ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất, lập HSĐC tại

Hồ Chí Minh: Bên cạnh các văn bản do Nhà nước ở TW ban hành, UBND Thành phố Hồ Chí Minh cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai trong khu vực, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá Hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống pháp luật đất đai đã có nội dung kinh tế - xã hội phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước

Đặc biệt, để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được ban hành có những quy định mới đề cập đến QSDĐ trong thị trường BĐS, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất, giải quyết vấn đề đòi lại đất

do lịch sử để lại, làm rõ mối quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân với các quyền của người sử dụng đất, thành lập cơ quan dịch vụ công về đất đai như: tổ chức phát triển quỹ đất, VPĐKQSDĐ, tổ chức tư vấn về giá đất…

Trang 26

Kể từ năm 1993 đến nay, Hệ thống pháp luật đất đai nước ta đã có bước chuyển biến tích cực là không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước với người

sử dụng đất theo chiều dọc mà còn xác lập mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau, đó là các mối quan hệ mang tính chất dân sự, thương mại giữa những người sử dụng đất với nhau theo chiều ngang Tuy nhiên, hệ thống pháp luật đất đai

ở nước ta là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nên không tránh khỏi trường hợp chồng chéo, thiếu đồng bộ; nhiều chính sách đã được ban hành chưa được tổ chức chỉ đạo, hướng dẫn và thi hành nghiêm túc

1.2 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 2003

1.2.1 Đăng ký đất đai

Là thủ t ục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai theo luật ĐKĐĐ có 2 loại:

- Đăng ký ban đầu: Là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng mà người sử dụng đất đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ Mục đích giúp xác định chủ sử dụng đất hợp pháp tiến đến cấp GCNQSDĐ Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp:

+ Được nhà nước giao đất, cho thuê đất

+ Người đang sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận

- Đăng ký biến động: Được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 50 Luật Đất đai 2003 mà có thay đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và ngược lại

Trang 27

1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất

- Các trường hợp được Nhà nước cấp GCNQSDĐ:

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê, thuê lại của người khác hoặc đất công ích

+ Người được Nhà nước giao đất từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai

2003 có hiệu lực mà chưa được cấp GCNQSDĐ

+ Người đang sử dụng đất theo quy định của điều 50, 51 Luật Đất đai 2003

mà chưa được cấp GCNQSDĐ

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

+ Đối tượng sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất

+ Đối tượng sử dụng đất của khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế + Đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

+ Đối tượng được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

- Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận do Bộ TN&MT phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài

Trang 28

sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

1.2.3 Hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ

Hồ sơ địa chính hiện nay có 2 dạng: hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ địa chính dạng số Hồ sơ địa chính dạng giấy là loại hồ sơ được sử dụng phổ biến trong giai đoạn trước Hồ sơ địa chính dạng này gồm có: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính,

Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận

Hồ sơ địa chính do Bộ TN&MT quy định và hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản

lý Theo quy định hiện hành HSĐC có hai dạng là HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng

số Tuy nhiên trong quá trình xây dựng HSĐC dạng số vẫn phải duy trì hệ thống HSĐC dạng giấy

Nội dung HSĐC bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

Trang 29

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

- Người sử dụng thửa đất;

- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;

- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện

và chưa thực hiện;

- GCNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan;

* Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:

- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã

- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự thủ tục hành chính đã quy định

- Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung thông tin thửa đất với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất

* Trách nhiệm lập HSĐC:

- Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức việc lập HSĐC

- VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT triển khai việc lập HSĐC gốc và làm 02 bản sao để gửi VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN&MT (đối với nơi có VPĐKQSDĐ) hoặc gửi phòng TN&MT (đối với nơi chưa có VPĐKQSDĐ) và UBND cấp xã

* Trách nhiệm chỉnh lý và cập nhập HSĐC:

- VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT chỉnh lý và cập nhập hồ sơ gốc

- VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN&MT và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chỉnh lý cập nhật bản sao HSĐC

Trang 30

1.3 Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính

Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trong Luật Đất đai 2013 được quy định tại Chương 7 Đây là chương mới, gồm có 12 điều (từ Điều 95 đến Điều 106), quy định

về 10 vấn đề: (1) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (2) Hồ sơ địa chính; (3) Giấy chứng nhận; (4) Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận (GCN); (5) Các trường hợp được cấp GCN; (6) Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; (7) Cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất; (8) Việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao; (9) Cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất; (10) Thẩm quyền cấp GCN và việc đính chính, thu hồi GCN đã cấp

Nội dung quy định ở phần này của Luật Đất đai 2013 cơ bản được kế thừa như quy định tại các điều từ 46 đến 52 của Luật Đất đai 2003; đồng thời Luật hóa một số nội dung quy định tại các Nghị định: Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Các trường hợp đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai; xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao mà giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở; Nghị định 84/2004/NĐ-CP: Xử lý trường hợp thay đổi diện tích đo đạc hiện trạng so với giấy tờ; Nghị định 88/2009/NĐCP: Nguyên tắc cấp GCN, việc đính chính, thu hồi GCN

“ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003) như trước đây;

Trang 31

- Đăng ký đất đai: là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được giao đất để quản lý theo quy định Riêng việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1 Điều 95);

- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử: đăng ký điện tử có giá trị pháp lý như đối với hình thức đăng ký trên giấy Việc thực hiện đăng ký bằng hình thức điện tử tới đây được thực hiện sau khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai (Khoản 2 Điều 95) Việc quy định hình thức này sẽ góp phần tích cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người dân trực tiếp đăng ký;

- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (Khoản 3,4 Điều 95) gồm:

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Điều 171)

- Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95):

+ Được ghi vào Sổ địa chính về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, giấy tờ);

+ Được cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định;

+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có có quyết định xử lý theo quy định

- Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 5 Điều 95):

+ Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa

kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế

Trang 32

- Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký (Khoản 5 Điều 95):

kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký (để bảo hộ khi có bên thứ ba; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan,…)

1.3.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Nguyên tắc cấp GCN

Cơ bản như quy định tại Luật Đất đai 2003, có sửa đổi nguyên tắc cấp GCN đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất Theo quy định tại Luật Đất đai 2003, trường hợp nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở tài sản gắn liền với đất thì trên mỗi GCN cấp cho từng người ghi cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản với người khác (Khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT) thì Luật Đất đai 2013 quy định trên mỗi GCN cấp cho từng người phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất (Khoản 2 Điều 98)

* Về các trường hợp sử dụng đất được cấp Nhà nước cấp GCN

- Cấp GCN cho cơ sở tôn giáo:

+ Bỏ hai điều kiện: có văn bản đề nghị của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo; có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo (Điểm b,c Khoản 4 Điều 51 Luật Đất đai 2003);

+ Bổ sung điều kiện đất không tranh chấp và đất không phải do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004 (Điểm b,c Khoản 4 Điều 102 Luật Đất đai 2013)

- Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ (theo Điều 100 Luật Đất đai 2013):

+ Tại Khoản 1, bỏ điều kiện không tranh chấp (bỏ cụm từ “nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp” theo Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003);

+ Đối với trường hợp có tên trong sổ đăng ký, sổ địa chính: là sổ lập trước ngày 15/10/1993 (Điểm b Khoản 1);

Trang 33

+ Thêm các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 do Chính phủ quy định (Điểm g Khoản 1)

Đây là điểm mới được kỳ vọng cùng với quy định về hạn mức đất ở sẽ tháo

gỡ được những vướng mắc, tồn đọng trong công tác cấp GCN hiện nay

* Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

Cơ bản như quy định tại điều 87, Luật Đất đai 2003 và Luật hóa Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; đặc biệt sửa đổi bổ sung khoản 5, Điều 103: trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức công nhận do UBND tỉnh quy định Trường hợp này theo quy định của Luật Đất đai 2003, diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức giao mới Nội dung này là quy định mới mang tính đột phá, hy vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc lớn nhất của cả nước nói chung cũng như thành phố

Hồ Chí Minh nói riêng về hạn mức công nhận đất ở đã thực hiện theo quyết định 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND thành phố Hồ Chí Minh

* Thẩm quyền cấp GCN (Điều 105):

- Quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấp GCN mà không yêu cầu phải quy định điều kiện ủy quyền như quy định tại Khoản 3 Điều 52 Luật Đất đai 2003;

- Bổ sung quy định: cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN; Chính phủ sẽ quy định khoản này

* Đính chính, thu hồi GCN đã cấp có các nội dung mới như sau: cơ quan có

thẩm quyền đính chính là cơ quan có thẩm quyền cấp GCN

- Theo Khoản 1, Điều 42 Luật Đất đai 2003, Sở Tài nguyên và Môi trường

có trách nhiệm đính chính đối với GCN thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh cấp, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với GCN do UBND cấp huyện cấp, tuy nhiên, theo khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai 2013 cơ quan có thẩm quyền đính chính là cơ quan có thẩm quyền cấp GCN

- Quy định cụ thể các trường hợp đính chính, thu hồi GCN trong đó bổ sung quy định không thu hồi GCN đã cấp trái pháp luật trong trường hợp người được cấp GCN đó đã thực hiện chuyển quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

Trang 34

1.3.3 Hồ sơ địa chính

Về cơ bản thì các quy định về hồ sơ địa chính vẫn phù hợp với thông tư 09/2007/TT-BTNMT, chỉ có một điểm mới đáng chú ý là theo quy định của Luật Đất đai 2013, Sổ Địa chính là ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính mà không phải ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của thửa đất đó Do vậy trường hợp có tên trong Sổ Địa chính lập theo Luật Đất đai

2013 là những trường hợp đã thực hiện đăng ký đất đai chưa phải là đã đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ; khác với quy định về lập Sổ Địa chính theo Luật Đất đai 2003, có tên trong sổ địa chính là những trường hợp đã được cấp GCN

1.4 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới

Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó

1.4.1 Các nước phát triển

* Thụy Điển

Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), khi nghiên cứu về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật:

Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản

và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá

Thụy Điển là một trong những quốc gia có hệ thống ĐKĐĐ với thông tin đất đai điện tử hiệu quả trên thế giới Các phần mềm quản lý dữ liệu liên tục được cải

Trang 35

tiến và nhiều kỹ thuật thông tin mới được ứng dụng thành công đã mang đến bộ mặt mới cho hệ thống ĐKĐĐ Thụy Điển

Hệ thống đăng ký BĐS được kết nối tới các cơ sở dữ liệu địa lý của Thụy Điển thông qua hệ thống tọa độ Các cơ sở dữ liệu địa lý có chứa các thông tin về địa hình, sử dụng đất, thủy văn, thực vật,… (Tommy Osterberg, 2010) Do vậy, ngoài các thông tin về địa chính và chủ quyền mà Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia

có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin về quy hoạch, về giá trị BĐS cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong sổ đăng ký BĐS với quy trình đăng kí, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ

Như vậy, với quá trình phát triển ít biến động, hầu hết các đơn vị đất đai ở Thụy Điển đều đã được đăng ký, thể hiện đầy đủ thông tin trong sổ Đăng ký bất động sản Trên cơ sở đó, hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai tại Thụy Điển đã được xây dựng thành công theo hướng tin học hóa Người có nhu cầu có thể tiếp cận thông tin đất đai qua mạng internet một cách dễ dàng, nhanh chóng và thuận tiện Không có những thủ tục hành chính rắc rối, phiền hà đối với người đăng ký Nhiều sản phẩm, dịch vụ được cung cấp bởi hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển không chỉ đáp ứng được nhu cầu trong nước mà cả nhu cầu của nhiều nước trên thế giới

* Ôxtrâylia

- Đăng ký đất đai: cũng giống như Thụy Điển, Australia là một trong số các nước có hệ thống quản lý đất đai tốt nhất thế giới, trong đó tập trung vào các lĩnh vực: ĐKĐĐ, đo đạc và thành lập BĐĐC Tại Tây Australia, hệ thống ĐKĐĐ Torrens (Robert Richard Torrens, 1991) được áp dụng từ năm 1875 dựa trên Bộ luật chuyển nhượng đất đai năm 1874 (Ngô Đức Mậu, 2010) Nguyên lý cơ bản của hệ thống Torrens là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sở đăng ký và cấp GCN về nhà đất hoặc bất động sản, không đòi hỏi cá loại chứng thư giao dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian như yêu cầu của hệ thống cũ Hệ thống Torrens đã tạo nên những chuyển biến mới trong các giao dịch chuyển quyền nhà đất hoặc bất động sản

So với nhiều nước khác, để đáp ứng yêu cầu cho một hệ thống Quản lý đất

Trang 36

đai hiện nay, Chính phủ Australia đã nỗ lực rất lớn trong cải cách thể chế và hành chính công tác ĐKĐĐ tại Tây Australia Qua nhiều lần chuyển mình, Tây Australia

đã cải cách thành công công tác ĐKĐĐ

Từ năm 2000 đến nay, một hệ thống ĐKĐĐ thông minh (SMR) đã được phát triển dựa trên nền công nghệ hệ thống thông tin địa lý và công nghệ hệ quản trị cơ

sở dữ liệu Theo hệ thống này, một số máy tính tại Cơ quan quản lý Đất đai Tây Australia được thiết kế và cài đặt các ứng dụng đặc biệt nhằm ghi nhận các thay đổi trên GCN điện tử một cách tự động Đặc điểm chung lớn nhất của đăng ký điện tử

là chỉ những thông tin hiện thời được hiển thị Các thông tin bị thay đổi được chuyển vào khối dữ liệu lịch sử và vẫn tiếp tục được lưu trữ với thời gian vĩnh viễn

có thể kiểm tra được

- Hệ thống Hồ sơ địa chính, cấp GCN: Sổ đăng ký: là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ thống Sổ đăng ký bao gồm “folio”, các văn bản giao dịch đã đăng

ký trong đó và những văn kiện có hiệu lực, hồ sơ tài liệu có liên quan đến việc đăng

ký “folio” là một loại giấy chứng nhận trong hồ sơ đăng ký, trên đó mô tả chi tiết các thông tin về thửa đất, quyền sở hữu và tài sản liên quan đến mảnh đất đó Cơ quan đăng ký thông tin qua các hồ sơ tài liệu, xem xét và cấp GCN quyền sở hữu cho người sở hữu Các chuyển dịch tiếp theo của đất được lưu giữ trong “folio” này

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai bao gồm các thông tin:

+ Tên và chi tiết về nguồn gốc sở hữu theo đăng ký Người chủ sở hữu theo đăng ký có thể gồm nhiều hay một tư nhân hoặc một cơ quan

+ Diện tích miếng đất, mô tả để phân biệt miếng đất đó

+ Mô tả sở hữu miếng đất đó bằng lời, quyền bảo lưu của nhà nước, giới hạn chiều sâu

+ Sơ đồ phác thảo miếng đất

+ Dấu của cơ quan đăng ký

+ Chữ ký của người đăng ký hoặc thư ký

+ Những chi tiết ràng buộc với miếng đất đó như là quyền đi lại, thế chấp, hợp đồng thuê đất, phí thuê đất hàng năm Những chi tiết được thực hiện bằng văn bản đăng ký hoặc lệnh giấy bảo đảm hoặc thông báo của tòa án, những chứng từ trên đều có xác nhận trên bản chính

Trang 37

Với mô hình quản lý đất đai phân tán, tại các bang của Ôxtrâylia thiết lập các

cơ sở dữ liệu địa chính (cơ sở dữ liệu đất đai) và xây dựng hệ thống thông tin đất đai

1.4.2 Các nước trong khu vực

* Thái Lan

Theo Hoàng Huy Biều (2000), khi nghiên cứu về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thái Lan thì:

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và

sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không

có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận QSDĐ (không phải sở hữu)

Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào

để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo

Trang 38

loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất

mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “Được sử dụng” Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và

sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K

Trang 39

Hiện nay, Văn phòng đất đai được tổ chức ở tất cả các nơi, rất thuận tiện cho người muốn đăng ký các giao dịch về đất Việc tổ chức các văn phòng đất đai chủ yếu phục vụ cho đăng ký, thu thuế và thu lệ phí, nơi nào có nhiều cuộc giao dịch về đất đai thì mở thêm các chi nhánh Đăng ký giao dịch về đất đai là bắt buộc Tất cả các loại thuế về đất đều được Văn phòng đất đai trực tiếp thu và chuyển về Cục Quản lý đất đai

* Singapore

Theo Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường (2008), Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn đề đơn giản Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2-3 phòng ngủ

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp

sẽ thấp hơn giá thị trường

Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống Đồng thời,

Trang 40

mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn

Sang những năm 90 của thế kỷ 20, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới Ngoài ra, Chính phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ

Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn (Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường, 2008)

* Qua việc tìm hiểu về đăng ký đất đai và bất động sản của một số nước ở trên rút ra nhận xét sau:

- ĐKĐĐ và tài sản gắn liền với đất (đăng ký bất động sản) là công việc quan trọng đều được các nước quan tâm nhằm giúp nhà nước quản lý đất đai và là cơ sở pháp lý cho người sở hữu, sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình

- Hệ thống đăng ký đất đai Torrens theo hình thức bằng khoán - cấp GCN theo thửa đất nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu

và các quyền khác đối với đất đai Hệ thống tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, đưa thông tin vào quản lý trong hệ thống thông tin đất đai và thuận lợi cho người sở hữu, sử dụng đất thực hiện giao dịch trong thị trường bất động sản

- Để hiện đại hóa công tác ĐKĐĐ cần xây dựng cơ sở dữ liệu và vận hành

hệ thống thông tin đất đai phục vụ cho đăng ký đất đai nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung

1.5 Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập

Hồ sơ địa chính ở Việt Nam

1.5.1 Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ

Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, trong thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hai Chỉ thị gồm: Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ

Định dạng
Số trang	88
Dung lượng	1,24 MB