SLIDE KINH tế đô THỊ

• Giá nhà theo cách tiếp cận Hedonic • một ngôi nhà đ ợc xác định bởi một loạt các thông số,và các thông số này đều có mức giá nhất định ,giá thị tr ờng của ngôi nhà sẽ là tổng giá trị c

• Phân biệt trên thị trường lao động

• Tăng trưởng kinh tế làm giảm nghèo đói

Giải pháp

• Nâng cao trình độ giáo dục, tay nghề: chương

trình dạy nghề

• Chương trình xúc tiến việc làm

• Chương trình hỗ trợ nhóm người thiểu số

• Chương trình giúp đỡ một số nhóm: chống tái

nghiện, phạm nhân đã cải tạo

• Tư vấn cho thanh niên về việc làm, giảm phụ

thuộc về phúc lợi xã hội, sinh sản, tội phạm.

• Chương trình phát triển nhân lực và việc lagm:

đào tạo lại CN bị sa thải, cung cấp việc làm mới,

Biện pháp khác

• Trợ cấp thu nhập trực tiếp: cho người

thất nghiệp, tàn tật, người nghèo

• TRợ cấp bằng hiện vật: trợ cấp y tế,

tem phiếu lương thực, trợ cấp nhà ở

• Cải cách chế độ phúc lợi

• Thuế trợ cấp thu nhập

phòng,các trang thiết bị thiết yếu khác

trong nhà chẳng hạn lò s ởi,hệ thống điện ,

n ớc,máy điều hòa.Các đặc điểm khác về

kiến trúc bên trong nh kiểu dáng sàn nhà,cửa

sổ, tủ…ngoài ra còn có các đặc điểm về cấu trúc ( độ bền của mái nhà….)

• Đặc điểm vị trí của ngôi nhà

• Khả năng tiếp cận ngôi nhà:mỗi ngôi nhà

có những khả năng về tiếp cận với công

việc,nơi mua sắm,nơi giải trí khác nhau.

• Khả năng đ ợc cung cấp các dịch vụ công cộng: nhà tại các khu vực trung tâm dễ

dàng đ ợc cung cấp các dịch vụ công cộng

nh tr ờng học,bệnh viện,cảnh sát,phòng

cháy chữa cháy….

• Chất l ợng môi tr ờng:mỗi vị trí nhà có các khác biệt về chất l ợng không khí và tiếng

ồn (do xe tải,ô tô,nhà máy,máy bay….)

• Đặc điểm của nhà hàng xóm:cấu trúc,vị trí,đặc điểm của nhà hàng xóm.

• Giá nhà theo cách tiếp cận Hedonic

• một ngôi nhà đ ợc xác định bởi một loạt các

thông số,và các thông số này đều có mức giá nhất định ,giá thị tr ờng của ngôi nhà sẽ là

tổng giá trị của các thông số thành phần

• Ví dụ một ngôi nhà đ ợc bán trên thị tr ờng sẽ

dựa trên 5 thông số cơ bản sau:khả năng tiếp cận việc làm tại trung tâm thành phố,số phòng ngủ trong nhà, mái nhà đã đ ợc xây dựng lâu

• Lùa chän n¬i ë

• Sù lùa chän cña c¸c HGD phô thuéc vµo thÞ

hiÕu vµ thu nhËp cña c¸c HGD

• Ph©n ®o¹n thÞ tr êng :thÞ tr êng nhµ ë

trong mét thµnh phè lµ tËp hîp cña c¸c thÞ

tr êng nhá

• Tuy nhiªn c¸c thÞ tr êng nhá nµy vÉn cã liªn

hÖ mËt thiÕt víi nhau, sù lùa chän cña c¸c HGD rÊt linh ho¹t.Ch¼ng h¹n khi gi¸ nhµ cò tăng lªn, mét sè HGD chuyÓn sang thÞ tr êng nhµ míi

• ¶nh h ëng cña khu vùc l©n cËn

Tính bền vững của nhà ở

• Tính bền vững của nhà đ ợc thể hiện

qua 3 yếu tố trên thị tr ờng nhà nh sau:

• Chủ nhà có thể kiểm soát đ ợc tỷ lệ

xuống cấp nhà bằng cách chi tiền cho

sửa chữa và bảo d ỡng.

• Cung về nhà đã qua sử dụng trên thị tr ờng nhà là rất lớn.Tỷ lệ nhà đ ợc xây mới trên thị tr ờng chiếm rất thấp.

• Cung về nhà gần nh không co giãn: Thị

tr ờng nhà ở đ ợc xác định bởi số l ợng các căn nhà đã qua sử dụng,sự thay đổi về giá làm thay đổi về số l ợng cung rất

nhỏ.

Quyết định tháo lui

• Thay đổi chức năng của nhà.Một căn

nhà có thể chuyển đổi chức năng sử dụng từ nhà ở sang văn phòng,cửa

hàng,nhà kho…Sự chuyển đổi này có thể đem lại lợi nhuận nếu doanh thu cao hơn nh chi phí chuyển đổi

Tính bền vững của nhà ở và

sự co giãn của cung nhà ở

• Trong ngắn hạn cung về nhà là cố định ,khi

tăng nhu cầu ->giá cân bằng sẽ tăng lên.Trong

dài hạn,các nhà cung cấp phản ứng lại với việc

tăng nhu cầu nhà ở bằng cách tăng số l ợng nhà

• Xây nhà mới: khi giá tăng,các căn hộ mới đem lại

lợi nhuận cao do đó nhiều căn hộ mới sẽ đ ợc xây dựng.

• Giảm tỷ lệ xuống cấp của các căn nhà:khi giá nhà

tăng, lợi ích của việc bảo d ỡng nhà cũng tăng lên Vậy chủ nhà sẽ bỏ tiền ra nhiều hơn để sửa chữa

và bảo d ỡng nhà làm giảm tỷ lệ xuống cấp ,góp phần làm giảm số nhà bị hỏng không đ a vào thị

tr ờng đ ợc.

• Nâng cấp nhà đã qua sử dụng:một số chủ nhà

nâng cấp căn nhà với các trang thiết bị mới nhằm nâng cao khả năng phục vụ khách hàng.

• Do tỷ lệ xuống cấp của nhà ở là thấp nên

tác động của nó đến thị tr ờng là rất thấp

• Mặc dù giá tăng lên làm giảm quá trinh

xuống cấp nh ng chi phí nâng cấp nhà ở

rất cao nên chỉ khi nào giá tăng thật cao mới đáng để thay đổi Do đó cung về nhà

ở gần nh không co giãn trong thời gian dài

• cung về nhà là khá chậm chạp:nghĩa là

cần một khoảng thời gian dài để các nhà cung cấp phản ứng với sự tăng lên của nhu cầu.Trong khi chờ đợi phản ứng của cung, giá nhà vẫn rất cao.

hữu,thích thuê nhà hay tiết kiệm)

• Khả năng tài chính cho nhà ở

• Quy mô HGD, cơ cấu,độ tuổi

• Nghề nghiệp(SV thích thuê nhà hơn)

• Các quyền sở hữu tài sản

• Chi phÝ vËt liÖu x©y dùng

• Gi¸ c¶ vµ kh¶ năng cña c¬ së h¹ tÇng vµ dÞch vô

Chi phí thuê nhà

• Chi phí thuê nhà là tiền thuê phải

trả cho chủ nhà.Trên thị tr ờng cạnh tranh, chủ nhà thu đ ợc lợi nhuận

kinh tế bằng 0 tổng doanh thu

chỉ vừa đủ để trang trải cho tất cả chi phí cơ hội và do vậy t ơng ứng với một mức lợi nhuận bằng 0), vậy

chi phí thuê nhà hàng năm chính

bằng chi phí của chủ nhà hàng năm

• Chi phí vốn.Nếu chủ nhà vay tiền để mua nhà, chi phí vốn chính là lãi suất hàng năm phải trả,chính bằng lãi suất thị tr ờng (i)

khi mua một căn nhà (giá V) Nếu chủ nhà

sử dụng tiền của minh để mua nhà , chi

phí vốn chính là chi phí cơ hội của việc

đầu t tiền vào nhà ở chứ không gửi tiền

tiết kiệm tại ngân hàng với lãi suất là (i)

• Khấu hao.Nếu giá trị trên thị tr ờng của

nhà bị giảm d phần trăm mỗi năm, chi phí khấu hao hàng năm bằng d*V

• Chi phí bảo d ỡng nhà.Nếu chi phí hàng

năm cho việc bảo d ỡng nhà là m phần trăm giá trị nhà,chi phí bảo d ỡng bằng m*V.Chi

phí bảo d ỡng gồm cả chi phí cơ hội thời

gian của chủ nhà.

• VËy tæng chi phÝ cho viÖc thuª

• NÕu nh gi¸ nhµ tăng lªn, do mang gi¸ trÞ

©m (do<0) vµ chi phÝ cho viÖc së hữu

nhµ còng thÊp h¬n.

Khác biệt giữa thuê nhà và sở hữu

nhà

• chi phí đi thuê nhà vẫn cao hơn do

nguyên nhân sau :

• Ngoại ứng của ng ời đi thuê nhà là

nguyên nhân làm cho tỷ lệ khấu hao tài sản trở nên cao.Ng ời thuê nhà

không ở lâu dài nên họ không có ý

thức bảo d ỡng căn nhà hàng ngày

Ngoại ứng xuất hiện do ng ời thuê

nhà không đ ợc h ởng lợi trực tiếp từ

việc quan tâm đến tài sản đi thuê

• Chi phí thuê nhà cao do 2 nguyên

nhân sau:

– Nhà cho thuê là loại đầu t có rủi ro cao

,ng ời cho vay sẽ tính lãi suất cao cho các khoản vay để đầu t vào bất động sản cho thuê.

– Ng ời sở hữu nhà có chi phí bảo d ỡng nhà

thấp hơn so với chủ nhà cho thuê do đôi khi họ làm các công việc sửa chữa,bảo d ỡng giống nh một thú vui,và họ hay làm trong lúc rảnh rỗi.

Tại sao ng ời ta thích ở nhà thuê

hơn sở hữu nhà

• Thu nhập thấp:nếu muốn mua nhà phải

có đủ tiền hoặc thu nhập đủ cao để có thể thanh toán cho các khoản vay.Điều này gây khó khăn cho ng ời thu nhập

thấp

• Tính di chuyển: để làm thủ tục cho một khoản vay về nhà ở, ng ời vay phải đi lại nhiều lần nên họ thích ở nhà thuê hơn.

• Khoảng cách từ nhà đến nơi làm

việc:nếu một ng ời không thích phải sửa chữa,bảo d ỡng nhà hàng ngày,họ thích

đi thuê nhà hơn.

Chi phí chuyển nhà cao

• khi thay đổi về thu nhập không

đáng kể , các HGD không thích thay

đổi về tiêu dùng nhà ở do chi phí

chuyển nhà cao

• Khi các HGD thay đổi nhà ở, sự thay

đổi này th ờng rất lớn đủ để bù

đắp đ ợc chi phí do chuyển nhà

Các thành phần tham gia sản

xuất nhà ở

• A-Thành phần chính quy

• Khu vực Nhà n ớc

• Nhà n ớc cung cấp trực tiếp

• Nhà n ớc cung cấp gián tiếp :

• địa điểm và dịch vụ : chia nhỏ các

lô đất đã có cơ sở hạ tầng tối thiểu cho ng ời dân với giá rẻ, sau đó các HGD phải tự xây dựng dựa trên khả năng tài chính và thời gian của minh

Nh ợc điểm

• Số đơn vị nhà đ ợc tạo ra rất nhỏ so với sự

thiếu hụt về nhà ở.

• Các tổ chức tham gia dự án nhà ở kiểu

này là rất nhiều và rất mất thời gian đàm phán giữa các bên liên quan.Ngoài ra có

hiện t ợng tham nhũng trong hinh thức này, thêm vào đó ng ời thu nhập thấp đôi khi

không đ ợc lựa chọn, trái lại nhà lại đ ợc bán cho ng ời có thu nhập trung binh.

• Vị trí của các lô đất th ờng gây khó khăn

cho ng ời dân trong việc sinh sống cũng

nh ảnh h ởng xấu đến việc tiếp cận vị trí làm việc trong thành phố ( do giá đất rẻ).

• Ng ời dân không có các hỗ trợ về mặt tài

chính cũng nh kỹ thuật tốt để nâng cấp tinh trạng nhà ở của minh.

• Do có sự liên quan của chính quyền các

cấp trong các dự án nhà nh thế này làm

nảy sinh hiện t ợng đầu cơ đất đô thị

xung quanh các lô đất này do mọi ng ời

đều có suy nghĩ chính quyền sẽ có dự án phát triển luôn các vùng xung quanh.

• Việc tái định c ng ời dân từ các khu ổ

chuột khác nhau với đủ mọi thành phần xã hội về các lô đất này làm nảy sinh mâu thuẫn giữa cácHGD.

nâng cấp chỗ ở

• không tạo ra thêm nhà cho thị tr ờng

nhà ở tuy nhiên nó nâng cao đ ợc môi tr ờng sống cho khu vực nhà ở phi chính quy Hinh thức này th ờng đ ợc tiến hành theo từng dự án nâng cấp nhà ổ chuột Các mục tiêu cơ bản của loại dự án này là:

• Từng b ớc hợp thức hóa việc thuê đất

theo quy định của pháp luật cho ng ời dân

• Cung cấp các dịch vụ cơ sở hạ tầng tối

thiểu nh n ớc, đ ờng xá và t ơng lai sẽ có thêm các hệ thống hạ tầng công cộng

tốt.

Khu vùc t nh©n cung cÊp nhµ

Thành phần phi chính quy

• “Nhảy dù” chiếm đất bất hợp

pháp

• Chia đất bất hợp pháp

• Nhà cho ng ời có thu nhập thấp

thuê bất hợp pháp

• Tự xây dựng nhà trên đất thuê

ChÝnh s¸ch träng cung

• Trî cÊp vèn.

• Trî cÊp qu¸ trinh x©y dùng.

• Trî cÊp cho qu¸ trinh n©ng cÊp,

c¶i t¹o nhµ ë.

• Lùa chän ng êi thuª nhµ

Chính sách trọng cung: trợ cấp cho nhà

ở t nhân

• Cung cấp các khoản vay có lãi suất u đãi cho ng ời

nghèo muốn mua nhà.

• Chính quyền kết hợp với các nhà phát triển t

nhân để tiến hành xây dựng các căn hộ dành

cho ng ời thu nhập thấp.Chính quyền có thể trả cho chủ nhà một khoản trợ cấp hàng năm đủ để

bù đắp đ ợc chênh lệch giữa tiền thuê nhà trên

thị tr ờng và tiền thuê ng ời nghèo trả cho họ so

với tiền thuê cơ bản đ ợc xác định bởi chi phí xây dựng và quản lý nhà

• Các nhà phát triển t nhân có thể ký kết hợp đồng

với chính quyền địa ph ơng về việc họ sẽ cung cấp nhà thuê cho ng ời nghèo với giá thị tr ờng nh vậy chính quyền cần trợ cấp cho những chủ nhà bằng khoản chênh lệch giữa tiền thuê hàng tháng thực tế họ nhận đ ợc và tiền thuê trên thị tr

ờng.Biện pháp này rất tốn kém cho chính quyền

Chính sách trọng cầu: trợ cấp ng ời tiêu

dùng

• Chính sách trọng cầu giúp ng ời nghèo

bằng cách xây dựng thêm nhiều căn nhà dành cho ng ời thu nhập thấp Một cách

tiếp cận thích hợp đó là trợ cấp trực tiếp cho ng ời nghèo và cho phép họ tự lựa chọn nơi ở

• Giấy chứng nhận thuê nhà: Ng ời nghèo đ ợc

cấp những giấy chứng nhận thuê nhà cho phép thuê nhà ở Với giấy chứng nhận này

ng ời nghèo phải trả tiền thuê nhà bằng

30% thu nhập của minh,sau đó sẽ đ ợc trợ cấp một khoản tiền bằng phần chênh lệch giữa tiền thuê thực tế và khoản tiền mà

ng ời nghèo phải trả

Ch ơng trinh bảo đảm nhà ở

• đối t ợng của ch ơng trinh bảo đảm

nhà ở có thể thuê bất cứ căn nhà nào với tiêu chuẩn thấp nhất.

Kiểm soát giá thuê nhà

• ảnh h ởng của kiểm soát giá thuê nhà lên thị tr ờng

• kiểm soát giá thuê nhà đã tạo ra những

ng ời đ ợc h ởng lợi và ng ời bị thiệt hại

• Những ng ời không di chuyển Họ là ng ời

đ ợc h ởng lợi do họ trả tiền thuê nhà thấp hơn cho cùng một căn hộ

• Những ng ời tim kiếm thành công Một số

ng ời dân chuyển đến thành phố sau khi biện pháp này đ ợc ban hành.Họ đã phải

bỏ ra thời gian để tim nhà và cuối cùng

đã tim đ ợc một căn hộ vậy nếu chi phí tim kiếm nhà lớn ,lợi ích của biện pháp

này nhỏ hơn so với chi phí bỏ ra để tim nhà nên những ng ời này bị thiệt hại.

• Những HGD bị ra khỏi nhà Những HGD

này bị ra khỏi nhà khi các căn hộ này bị chuyển đổi mục đích sử dụng hay bị

phá hủy, và họ cũng không thành công

trong việc tim kiếm một căn hộ mới do đó

họ là những ng ời bị thiệt hại

• Chủ nhà Biện pháp kiểm soát giá thuê

nhà đã làm giảm thu nhập hàng năm của việc cho thuê nhà

• Kiểm soát giá thuê nhà sẽ không khuyến khích cho việc bảo d ỡng nhà,các căn hộ sẽ

bị xuống cấp nhanh chóng

Kiểm soát phản ứng của cung nhà

đối với biện pháp kiểm soát giá

thuê nhà

• Điều chỉnh giá thuê.Chính sách

này làm cho biện pháp kiểm soát giá nhà thuê yếu đi và giảm bớt tác động tiêu cực đến cung nhà

• Miễn thuế đối với nhà mới nhà

mới xây cho thuê có thể bù đắp

đ ợc phần giảm bớt trên thị tr ờng nhà ở do biện pháp kiểm soát giá

lý do để nghi ngờ quan điểm

này

• Nhà mới xây chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ

trên thị tr ờng nhà ở.Vi thế cần phải

có một số l ợng lớn các căn nhà mới

xây mới có thể bù đắp đ ợc l ợng thiếu hụt do kiểm soát giá thuê gây ra.

• Nhà xây dựng và chủ sở hữu nhà

nghi ngờ về lời hứa chính quyền

thành phố không áp dụng kiểm soát giá thuê lên nhà của họ trong năm

nay.Nếu họ nghi ngờ ,sẽ không sẵn

lòng cung cấp nhà mới.

• Hạn chế sự chuyển đổi.Chính quyền có

thể hạn chế sự chuyển đổi từ nhà thuê

sang các chức năng sử dụng khác , sẽ làm

giảm các tác động của kiểm soát giá thuê

nhà lên cung nhà.

• Trợ cấp cho xây dựng mới.Các chính sách

của chính quyền thành phố có thể khuyến khích việc xây dựng các chung c mới( để

bù đắp cho sự thiếu hụt nhà do biện pháp kiểm soát giá thuê gây ra) bằng cách cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp cho các

dự án xây dựng.

• Không kiểm soát giá thuê nhà đối với nhà

bỏ không

Các lựa chọn khác thay cho kiểm soát

giá thuê nhà

• Thuế đất

• Để vấn đề phân phối lại thu

nhập cho chính quyên Trung

Ương giải quyết