VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH

Nhìn chung người thu nhập thấp trong xã hội là một lực lượng lao động khá hùng hậu với nhiều thành phần dân cư khác nhau, điểm chung của họ là mức thu nhập dưới mức trung bình làm cho cu

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO

NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN KIM NGỌC HÂN

VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

CHO NGUỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN

TP.HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hương dẫn: TS.Trần Thanh Hùng

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

-Tháng 8 năm 2008-

LỜI CẢM ƠN



Đầu tiên em xin cảm ơn các Thầy Cô trong Trường Đại Học Nông Lâm

thành phố Hồ Chí Minh, các Thầy Cô trong khoa Quản lý Đất đai và Bất động

sản, các Thầy Cô thỉnh giảng đã tận tình dạy bảo chúng em trong suốt 4 năm học

tập và rèn luyện tại trường.Cám ơn các Thầy Cô đã truyền đạt cho chúng em

những kiến thức quý báu làm hành trang cho chúng em vững tin trong công việc

sau này

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến Thầy TS.Trần Thanh Hùng, người đã

trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo em thực hiện và hoàn thành tốt được Đề tài tốt

nghiệp.Cám ơn Thầy đã hết lòng giúp đỡ em trong thời gian vừa qua

Và tôi cũng cảm ơn các bạn trong lớp Quản lý thị trường bất động sản

K.30 đã giúp đỡ, động viên, chia sẽ những hiểu biết…của các bạn với tôi.Những

điều tuy nhỏ đó đã giúp không ít cho thành quả mà tôi đạt được hôm nay

Cuối cùng xin cảm ơn những người thân đã hết sức ủng hộ và tạo mọi

điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập cũng như trong khi thực hiện đề

tài

Một lần nữa xin cảm ơn và chúc mọi người thật nhiều sức khoẻ, thật

nhiều thành công và may mắn trong cuộc sống

Ngày 30 tháng 8 năm 2008

Nguyễn Kim Ngọc Hân

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Kim Ngọc Hân, Khoa Quản lý Đất đai và Bất

động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI

THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất và Bất động

sản, Khoa Quản lý Đất đai và thị trường Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường lớn và giữ vai troòkhá quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.Sự phát triển ngày một lớn mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng là một tín hiệu tốt cho nền kinh tế Tuy nhiên đối với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay thì vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắt cần phải tháo gỡ

Nhìn chung người thu nhập thấp trong xã hội là một lực lượng lao động khá hùng hậu với nhiều thành phần dân cư khác nhau, điểm chung của họ là mức thu nhập dưới mức trung bình làm cho cuộc sống họ gặp nhiều khó khăn.Tuy vậy nhu cầu về nhà ở của họ là khá lớn nhưng với mức thu nhập không đủ để chi trả cho việc mua nhà nên đành phải chấp nhận sống trong các khu ổ chuột hay ở nhà thuê với diện tích trên mỗi đầu người khá eo hẹp.Với mục tiêu nghiên cứu là tìm hiểu thực trạng thị trường nhà ở trong phân khúc thu nhập thấp để từ đó đưa ra giải pháp, bằng các phương pháp nghiên cứu tài liệu, tham khảo ý kiến của các chuyên gia và các doanh nghiệp hàng đầu về lĩnh vực bất động sản Đề tài đã đưa ra một cái nhìn chung về thị trường nhà ở trong phân khúc này:

-Tiến độ thực hiện các dự án còn chậm thậm chí là vẫn còn trên giấy

- Chất lượng nhà ở chưa được dảm bảo

-Chính sách chưa phù hợp, doanh nghiệp chưa nhận đươợ nhiều ưu đãi khi tham gia phân khúc này

-Quỹ đất hạn hẹp, giá đất không ổn định

-Khó khăn trong huy động vốn đầu tư

-Thủ tục pháp lý rườm rà, nhiêu khê vì vẫn coi đây là một “chương trình” không phải là một phân khúc thị trường co tiềm năng khiến nhà dầu tư e ngại

Với tình trạng như trên nhà ở cho người thu nhập thấp xem ra vẫn là một bài toán khó nếu như không có sự hợp tác từ nhiều phía, đặc biệt là sự thay đổi cách nhìn của những người có trách nhiệm

MỤC LỤC

1.1.2.Người có thu nhập thấp 41.2.Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp 4

1.3.Phương pháp tính toán lợi nhuận đầu tư phát triển nhà ở 291.4.Khái quát địa bàn nghiên cứu 31

1.4.2 Điều kiện kinh tế-xã hội 321.5.Nội dung và phương pháp nghiên cứu 351.5.1.Nội dung nghiên cứu 351.5.2.Phương pháp nghiên cứu 35

2.1.Tình hình phát triển thị trường bất động sản 362.2.Thực trạng phát triển nhà ở 38

2.2.1.Những tồn tại trong việc phát triển nhà ở 392.2.2.Tiềm năng phát triển của các phân khúc nhà ở 402.2.3.Thực tế về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 412.3.Người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh và nhu cầu về nhà ở 44

2.3.2.Nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp 452.4.Phân tích chi phí xây dựng nhà ở 45

2.4.1.Tình hình xây dựng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp

2.4.2.Phân tích chi phí tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp 512.4.3.Phân tích khả năng thanh toán của người thu nhập thấp 592.5.Một số giải pháp về nhà ở cho người thu nhập thấp 602.5.1.Bài học kinh nghiệm từ thế giới 60

ĐẶT VẤN ĐỀ

 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Ăn, ở, mặc là những nhu cầu tối thiểu của con người, theo đó việc có một chỗ ở

ổn định là nhu cầu thiết yếu thứ hai của một con người.Tuy nhiên trong bối cảnh kinh

tế ngày càng phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng nâng cao làm cho tỷ lệ tử vong của con người ngày càng giảm kéo theo đó là sự bùng nổ dân số và với diện tích đất không thể phát triển thì việc giải quyết vấn đề nhà ở là hết sức khó khăn

“An cư lạc nghiệp” vốn là mong muốn hết sức bình thường của một con người nhưng trong nền kinh tế thị trường, nhà ở đã trở thành một loại hàng hoá đặc biệt và luôn có giá trị lớn nên với nhiều người việc có được một mái ấm của riêng mình là điều không dễ, là một giấc mơ xa vời, đặc biệt là với những người thu nhập thấp(TNT).Việc tìm kiếm một chỗ che mưa che nắng với những ngừơi TNT là cả một vấn đề, họ thường ở nhờ hoặc ở thuê trong những că hộ chật hẹp và thậm chí phải lấn chiếm xây nhà bất hợp pháp… điều này gây không ít khó khăn cho những nhà quản lý

vì ảnh hưởng đến văn minh và vẻ mỹ quan đô thị nhưng lại không có một cách giải quyết dứt khoát Một mặt đây là vấn đề thuộc về nhân đạo, tuy là những người TNT nhưng không thể phủ nhận họ cũng góp phần tạo nên của cải xã hội do đó việc ổn định cuộc sống cho họ là vấn đề đáng được quan tâm.Mặt khác khi chưa có một chỗ ở ổn định cho những người TNT thì việc giải toả các khu ổ chuột cũng như “bắt cóc bỏ dĩa”, họ sẽ lại tiếp tục lấn chiếm.Vấn đề ở đây là giá nhà ở hiện nay nằm ngoài khả năng thanh toán của họ trong giới hạn mức thu nhập bình quân hàng tháng Đây là bài toán cần giải đáp đầu tiên

Nói đến người TNT người ta thường nghĩ ngay đến những người nghèo và công nhân, chủ yếu là dân nhập cư Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố lớn nhất cả nước, hơn nữa lại là trung tâm kinh tế văn hóa của khu vực phía Nam, do

đó nơi đây đã trở thành điểm thu hút lao động đổ về từ các tỉnh thành nhiều nhất cả nước Mặt khác đây cũng là nơi mà nhiều cư dân các nước trên khắp thế giới chọn làm nơi tham quan du lịch và làm việc.Vì vậy việc xây dựng một hình ảnh thành phố văn minh, giàu đẹp là rất cần thiết Muốn như vậy việc đầu tiên cần làm là quy hoạch lại việc xây cất nhà cửa của người dân và dẹp bỏ được hình ảnh nhếch nhác của các khu ổ chuột Hiện nay, vấn đề nhà ở cho người TNT đang là mối quan tâm đặc biệt của các nhà quản lý

Với quỹ đất tự nhiên hạn hẹp không thể mở rộng về diện tích nhưng số lượng dân cư thì không ngừng gia tăng, việc tìm ra một mô hình nhà ở phù hợp với tiêu chí

sử dụng đất tiết kiệm là điều quan tâm đầu tiên khi muốn giải quyết nhà ở cho người TNT.Theo xu hướng chung của thế giới nhà chung cư là một lọai hình tiện lợi trong tình trạng bùng nổ dân số hiện nay, và cũng phù hợp với nhũng người TNT khi mà họ không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở như ý muốn

Tuy nhiên việc xây dựng nhà ở cho người TNT hiện nay còn nhiều bất cập nên việc nghiên cứu tìm ra hướng đi cho vấn đề này là rất cần thiết Để đáp ứng yêu cầu đó

chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Vấn đề và giải pháp phát triển nhà ở cho người

thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Đề tài được thực hiện với mong muốn nghiên cứu và nêu lên thực trạng nhà ở cho người TNT ở thành phố Hồ Chí Minh Từ đó đề xuât một số phương pháp giải quyết vấn đề này

 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu:

- Phân khúc thị trường nhà ở thu nhập thấp;

- Cung, cầu, giá cả nhà ở

Phạm vi nghiên cứu: trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh

 Ý NGHĨA THỰC TIỄN VÀ KHOA HỌC

Đề tài được thực hiện với nhằm đem đến cho người thu nhập thấp những hiểu biết căn bản để lựa chọn một chỗ ở ổn định và giúp cho những nhà đầu tư có cái nhìn mới hơn về phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp

Phần 1 TỔNG QUAN 1.1 Khái niệm người thu nhập thấp

Cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm rõ ràng về người TNT vì chưa có một tiêu chuẩn nào để xác định người TNT Nhưng trong suy nghĩ người ta vẫn thường đánh đồng người nghèo với người TNT và đều có suy nghĩ chung là: người TNT thấp

là những người có mức thu nhập dưới mức thu nhập trung bình trong xã hội Vậy người TNT có phải là người nghèo không và ngược lại? Để làm rõ điều này trước tiên

ta phải tìm hiểu khái niệm người nghèo

1.1.1 Khái niệm người nghèo

Hiện nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về người nghèo Nhưng đều là

những quan điểm chung chung Ví dụ như theo Tổ chức Y tế thế giới: một người là

nghèo khi thu nhập hàng năm ít hơn một nửa mức thu nhập bình quân trên đầu người hàng năm của quốc gia

Tuy nhiên chúng ta có thể xem định nghĩa được nêu ra trong hội nghị bàn về giảm đói nghèo ở khu vực Châu Á-Thái Bình Dương do ESCAP tổ chức tháng

09/1993 tại Băng Cốc-Thái Lan là định nghĩa chung nhất: “Người nghèo là tình trạng

một bộ phận dân cư không được hưởng những nhu cầu cơ bản của con người, mà những nhu cầu này được xã hội thừa nhận theo trình độ phát triển kinh tế và phong

tục, tập quán của địa phương”

Còn theo quan điểm của Việt Nam: “Người nghèo là tình trạng một bộ phận

dân cư, có mức sống dưới mức tối thiểu thu nhập, không đảm bảo về điều kiện vật chất

để duy trì cuộc sống và có mức sống thấp hơn mức sống của cộng đồng dân cư xét trên mọi phương diện”

Theo đó nhu cầu cơ bản tối thiểu của con người là cơ sở để xác định ranh giới phân biệt người nghèo và bộ phận dân cư còn lại Tiêu chuẩn cụ thể để đánh giá người nghèo thì lại phụ thuộc vào từng vùng cụ thể Đối với Việt Nam, Chính Phủ đã 4 lần nâng mức chuẩn nghèo trong thời gian từ 1993 đến cuối 2005 Gần đây nhất là việc ban hành tiêu chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2006-2010, ở khu vực nông thôn mức thu nhập bình quân từ 200.000 đồng/người/tháng (tương đương 2.400.000 đồng/người/năm) trở xuống là nghèo, ở khu vực thành thị mức thu nhập bình quân từ 260.000 đồng/người/tháng (tương đương 3.120.000 đồng/người/năm) trở xuống là nghèo

Riêng đối với thành phố Hồ Chí Minh chuẩn nghèo là thu nhập bình quân dưới 330.000 đồng/người/tháng hoặc 4.000.000 đồng/người/năm (tương ứng 284 USD/năm thấp hơn tiêu chuẩn 360 USD/năm của quốc tế)

1.1.2 Người có thu nhập thấp

Hiện nay chưa có một ý kiến thống nhất nào về định nghĩa người TNT tuy nhiên lại có một quan niệm chung là người TNT là những người có thu nhập dưới mức trung bình xã hội

Theo Vet Vietnam (một tổ chức phi chính phủ nghiên cứu nhà ở giá thấp ở

thành phố Hồ Chí Minh trong báo cáo 2002) cho rằng người có TNT là những người

có thu nhập trên mức chuẩn nghèo nhưng dưới mức trung bình xã hội Hay như Thạc

sĩ Trần Thế Độ -Viện nghiên cứu xây dựng cho rằng “người TNT là người có mức thu

nhập ổn định nhưng chỉ ở mức tiệm cận so với mức trung bình của đô thị, nếu kể thêm diện nghèo thì sẽ chiếm khoảng 50% dân số đô thị” Theo ý kiến của ông Trịnh Duy

Thục - Cục quản lý Nhà cho rằng :mỗi tỉnh, thành phố phải dựa vào tình hình thực tế

của mỗi khu vực, địa phương mình để đưa ra tiêu chí thu nhập thấp khác nhau

Như vậy cũng như khái niệm người nghèo Khái niệm người thu nhập thấp cũng

là một khái niệm mở tùy vào điều kiện cụ thể của từng vùng mà có những chuẩn xác định khác nhau

Chung quy lại người TNT là một khái niệm rộng hơn người nghèo Người

nghèo là những người “sống ở ranh giới ngoài cùng của tồn tại” trong khi người TNT

không phải như vậy nên người nghèo chỉ là một bộ phận nhỏ trong thành phần người thu nhập thấp Tóm lại người nghèo là người thu nhập thấp nhưng người thu nhập thấp không hẳn là người nghèo.Bên cạnh đó người nghèo cũng được hưởng nhiều hỗ trợ xã hội hơn người TNT

1.2 Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp

1.2.1 Nhà ở

Khái niệm nhà ở

Có nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở nhưng ở đây tôi chỉ nêu lên hai khái niệm thường thấy nhất

-Theo nghĩa hẹp: nhà ở là phàn kiến trúc kỹ thuật hội đủ các điều kiện tối thiểu

để có thể sử dụng làm chổ ở hay chỗ sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian xác định

Nghĩa này hiểu theo quan niệm truyền thống thì nhà ở là cơ sở vật chất cơ bản,

là phương tiện tạo nên chổ trú ngụ cho con người và gắn liền với sở hữu hay sử dụng

cá nhân của mỗi gia đình

-Theo nghĩa rộng: nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật chung của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu

vực Theo đó, một định nghĩa khái quát hơn “Nhà ở là nơi cư trú của con người, là

chổ để con người tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển”

Trên thực tế khái niệm nhà ở luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì một ngôi nhà luôn gắn liền với các yếu tố cơ sở hạ tầng, môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh Như vậy nhà ở không chỉ đơn thuần là một khối kiến trúc mà là một tập hợp các yếu tố liên quan đến hoạt động sống của con người Do đó nhà ở không chỉ đơn giản là nơi để

ở mà còn là môi trường lao động, môi trường giáo dục, là nơi con người sinh ra, lớn lên, sinh hoạt hàng ngày, là nơi con người quay về nghỉ ngơi sau một ngày làm việc để tái sản xuất sức lao động cho ngày sau

Vai trò của nhà ở

Từ thời sơ khai nhà chỉ đơn giản là các hang động, các lều được dựng từ cây lá.Khi đó nhà chỉ có vai trò là nơi bảo vệ con người khỏi các tác hại thiên nhiên như mưa, nắng Đồng thời là nơi con người tích trữ thức ăn sau khi kiếm được

Ngày nay nhận thức nâng cao cùng với những tiến bộ khoa học Nhà đã giữ nhiều vai trò quan trọng trong đời sống con người Nhà đã trở thành nơi diễn ra đa số các hoạt động sống của con người, là nơi gia đình sum họp, tái tạo sức lao động Dần dần nhà trở thành một loại hàng hoá có giá trị lớn vì sự bùng nổ dân số làm cho nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao Bên cạnh đó nhà ở cũng là một công cụ để con người khẳng định vị thế của mình trong xã hội

Đặc điểm và phân loại nhà ở

Như đã nói ở trên, nhà ở là một lọai hàng hoá nhưng là một loại hàng hoá đặc biệt cụ thể:

- Nhà ở có vị trí cố định và không có khả năng di dời Đặc điểm này là do nhà ở luôn gắn liền với đất Nhà và đất cấu thành một chỉnh thể không thể tách rời Do đó người sử dụng không thể di chuyển nhà theo ý mình, đến nơi mà mình mong muốn Trái lại con người phải di chuyển đến vị trí có nhà Đây là một đặc điểm nổi bật nhất

- Nhà có tính chất bền vững cao do nhu cầu sử dụng dài lâu của con người

- Do tính bền vững nên lượng đầu tư vào nhà là khá lớn do đó nhà cũng có giá trị cao

-Mang tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội cao

Có nhiều cách phân loại nhà nhưng còn phải dựa vào các tiêu chuẩn ở mỗi nước

và tuỳ vào trình độ phát triển ở mỗi nước, tuỳ từng giai đoạn phát triển Tuy nhiên, việc phân loại nhà thường căn cứ vào các tiêu thức sau:

 Phân theo mức độ bền vững của ngôi nhà: có 3 loại

- “Nhà kiên cố”: Có độ bền vững cao và thời gian sử dụng lâu dài, thường sử dụng vật liệu xây dựng lâu bền như bê tông, cốt thép, đá, các loại gỗ tốt… nhưng giá thành xây dựng thường cao nên người thu nhập thấp khó có thể tự xây dựng cho mình căn nhà loại này

- “Nhà bán kiên cố”: Có độ bền vững trung bình, thường sử dụng kết hợp các vật liệu xây dựng có độ bền khác, độ bền của ngôi nhà tùy thuộc vào việc sử dụng các loại vật liệu và tỉ lệ sử dụng chúng trong xây dựng nhà ở Vì vậy, giá thành xây dựng cũng khác nhau Loại hình nhà ở này là phổ biến, phù hợp với khả năng thu nhập đa dạng của mọi tầng lớp người dân trong xã hội

- “Nhà tạm”: Độ bền vững thấp và có thời gian sử dụng ngắn, thường sử dụng vật liệu ít bền trong xây dựng như tranh, tre, nứa, lá… Giá thành xây dựng thấp nên dù chất lượng sử dụng không được bảo đảm nhưng lại phù hợp với một bộ phận không nhỏ người thu nhập thấp đặc biệt là người nghèo

 Phân theo hình thức sở hữu: có 2 loại

- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

+ Nhà do nhà nước đầu tư xây dựng rồi cho cán bộ công nhân viên và nhân dân thuê

+ Nhà do chính sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước đang quản lý (nhà của các tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của ngụy quân, ngụy quyền và các đảng phái; nhà hiến tặng hoặc đã giao cho nhà nước quản lý; nhà tịch thu, trưng thu, trưng dụng, mua lại; nhà của người di cư vào Nam, những người đi sinh sống ở địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh mà nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện nhà vắng chủ )

- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

+ Tư nhân tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, hoặc qua mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế nhà ở giữa các cá nhân với nhau

+ Nhà được tặng, biếu của chính phủ và các tổ chức từ thiện

+ Nhà của nhà nước bán lại cho CBCNV và nhân dân

 Phân theo mức độ độc lập của ngôi nhà: nhà ở được chia thành 3 loại là: Chung cư, nhà liên kế, nhà độc lập lần lượt có mức độ độc lập của căn hộ tăng dần Mức độ độc lập của căn hộ quyết định mức độ ảnh hưởng giữa các căn hộ trong quá trình sử dụng khi có sự thay đổi kết cấu căn hộ Đối với các căn hộ chung cư có mức

độ độc lập của căn hộ thấp, khi chủ sử dụng và chủ sở hữu muốn thay đổi cấu trúc căn

hộ, không nhiều thì ít, cũng sẽ ảnh hưởng đến các hộ khác nhất là đối với các phần sử dụng chung, vì vậy cần đưa ra các quy chế ràng buộc nhất định đối với chủ các căn hộ

Ngoài ra còn có tiêu thức khác như mức độ diện tích, hệ số cấp đô thị, hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị, hệ số tầng cao, hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng để phân loại nhà ở trong xã hội

Khái niệm về chung cư

- “Nhà chung cư “ là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu căn hộ khép

kín và chưa khép kín, có lối đi, cầu thang và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung

- “Cụm nhà chung cư” là khu nhà ở có hai nhà chung cư trở lên hoặc một khu

nhà chung cư được xây dựng trước đây

- “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm diện tích bên trong mỗi căn

hộ (bao gồm diện tích ban công, lô gia, kết cấu hạ tầng gắn liền với căn hộ đó); phần diện tích khác trong nhà chung cư như: cửa hàng, ki ốt, siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật

- “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích (trừ phần

diện tích thuộc sở hữu riêng); phần không gian và trang thiết bị dùng chung cho tất cả các căn hộ trong khu nhà chung cư đó (khung cột, tường, sàn, mái, sân thượng, hành lang chung, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kĩ thuật, tầng hầm để xe; hệ thống cấp điện , nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thu lôi, cứu hỏa…); hệ thống kết cấu hạ tầng xung quanh chung cư đó (lối đi, khu giải trí, cây xanh…)

- “Bảo dưỡng định kỳ” nhà chung cư là việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp theo

chu kỳ quy định nhằm đảm bảo cho bộ phận trang thiết bị, kết cấu, kiến trúc của ngôi

- “Sửa chữa đột xuất” nhà chung cư là việc sửa chữa mang tính chất ngẫu

nhiên, không theo chu kỳ nhằm kịp thời khắc phục những hư hỏng phát sinh

- “Chủ sử dụng nhà chung cư” là chủ sở hữu hay tổ chức, cá nhân đang sử

dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

- “Đơn vị quản lý nhà chung cư” là các tổ chức được UBND Thành phố giao

quản lý nhà chung cư

 Các loại hình cung ứng chung cư

Chung cư có 3 loại : nhà thương mại, nhà xã hội và nhà công vụ.Nhưng với chung cư dành cho người TNT thì chỉ có 2 loại nhà thương mại và nhà xã hội vì nhà công vụ không thuộc nhóm này:

- Nhà thương mại : Là nhà do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho

thuê theo nhu cầu của thị trường Tuy nhiên, với loại hình chung cư này thì giá cả còn rất cao, cho nên người TNT khó tiếp cận

- Nhà xã hội : Là loại hình nhà ở chủ yếu do nhà nước đầu tư phát triển để cho

các đối tượng là CBCNV, viên chức nhà nước, sĩ quan, quân nhân thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân và các đối tượng có mức thu nhập thấp khác mua hay thuê

 Các hình thức cung ứng

Có 3 hình thức cung ứng nhà ở cho người TNT là cho thuê, bán và cho thuê mua, nhưng hiện nay hình thức bán rất ít hoặc không có do hạn chế về thu nhập của đối tượng người TNT, chủ yếu chỉ là cho thuê

- Bán: Là hình thức khách hàng thanh toán toàn bộ số tiền để có được quyền sở hữu về ngôi nhà

- Cho thuê: Là hình thức khách hàng trả tiền theo từng thời kỳ do sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua để có quyền sử dụng ngôi nhà đó

- Cho thuê mua: Là hình thức trung gian giữa bán và cho thuê Theo Luật nhà ở,

là hình thức người mua được cơ quan có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà đang thuê, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thuê trong một thời gian nhất định

1.2.2 Thị trường nhà ở

Khái niệm thị trường nhà ở

Chúng ta không có một khái niệm riêng cho thị trường nhà ở, nhưng vì nhà ở là một bộ phận của bất động sản nên ta có thể sử dụng khái niệm thị trường bất động sản

để thay thế

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản.Theo cách hiểu truyền thống thì thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ, diễn ra trong một không gian và thời gian xác định.Còn theo cách hiểu của những nhà quản lý thì thị trường bất động sản không chỉ đơn thuần là một hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hổ trợ thị trường gồm

hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản; hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai; các trung tâm đăng ký bất động sản; các sàn giao dịch bất động sản

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ không chỉ được mua và bán mà còn là đối tượng của các giao dịch cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp.Do đó thị truờng bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là sự tương tác giữa người mua và người bán

mà còn là nơi diễn ra các hoạt động cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng…

Thị trường nhà ở là một lọai của thị trường bất động sản.Trong thị trường nhà ở hàng hoá giao dịch là nhà ở cụ thể

Đặc điểm cung-cầu thị trường nhà ở

Lý thuyết cung, cầu trong thị trường nhà ở đều dựa trên lý thuyết cung cầu trong thị trường bất động sản

 Cung-cầu bất động sản

Trong lý thuyết kinh tế truyền thống khi nghiên cứu về cung-cầu,nghiên cứu về hành vi người tiêu dùng, người ta thường giả thuyết các hàng hoá có tính chất giống nhau để nghiên cứu sự thay đổi của hành vi người tiêu dùng khi giá cả thay đổi

Nhưng khi áp dụng lý thuyết đó vào nghiên cứu cung-cầu của thị trường bất động sản thì lại vấp phải tính dị biệt của bất động sản.Tuy nhiên trong các tài liệu nghiên cứu hiện nay các tác giả dường như bỏ quên tính dị biệt này mà chỉ nói cung-cầu một cách chung chung.Với một khái niệm cung-cầu chung chung như vậy chúng

ta không thể nào xác định được tính phân khúc của thị trường theo đối tượng tiêu dùng

và cũng không thể xác định các đặc điểm của thị trường

Do đó để xây dựng được đường cung-cầu bất động sản một cách chính xác chúng ta phải chuyển các đơn vị bất động sản khác nhau về cùng một đơn vị đó là đơn

vị dịch vụ bất động sản Theo ý kiến của TS.Trần Thanh Hùng thì các bất động sản không phải khác nhau về các thành phần thuộc tính mà khác nhau về lượng trong từng thuộc tính, có nghĩa là các bất động sản có các các thành phần thuộc tính giống nhau, nhưng ở mỗi bất động sản các thuộc tính này có giá trị khác nhau, một thuộc tính nào

đó không xuất hiện ở một bất động sản nào đó có nghĩ là giá trị của nó là 0 Với cách hiểu này thì tính dị biệt của bất động sản chỉ mang tính tương đối Các bất động sản khác nhau bởi lượng giá trị các thuộc tính thì có khả năng đáp ứng cho nhu cầu khác nhau của con người Theo đó, đơn vị dịch vụ bất động sản là sản phẩm đầu ra của sự kết hợp các nhân đầu vào là các thuộc tính cơ bản (chất lượng, vị thế) của bất động sản hay đó chính là mức độ đáp ứng các nhu cầu của con người của một bất động sản, tổng

số đơn vị dịch vụ bất động sản có trong một bất động sản thể hiện lợi ích mà bất động sản đó mang lại Như vậy cung-cầu về bất động sản thực chất là cung-cầu về dịch vụ bất động sản

 Cầu về bất động sản

Cầu về bất động sản thực chất là cầu về dịch vụ bất động sản, nó mô tả số lượng dịch vụ bất động sản mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi

Cần phân biệt cầu với nhu cầu Nhu cầu về bất động sản là sự mong muốn đạt được bất động sản để thoản mãn các mục đích sử dụng của người dân Nhu cầu thuờng

có xu hướng tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội và dường như là vô tận.Giữa

rộng với tất cả các đối tượng Nhưng cầu thực tế trên thị trường đôi khi không khớp vì bất động sản là một loại hàng hoá có giá trị lớn nên đôi khi người có nhu cầu nhưng không có đủ khả năng thanh toán hay cụ thể là không có khả năng mua Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu thực, nguồn lực tài chính và sự cung cấp của thị trường

Yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến cầu là thu nhập và giá cả hàng hoá trên thị trường Đối với thu nhập thì khi thu nhập tăng lên, nhu cầu tiêu dùng cũng sẽ lăng lên

và với một mức sống cao cũng sẽ kèm theo sự gia tăng về các nhu cầu đối với các dịch

vụ bất động sản Cầu còn bị chi phối bởi các yếu tố pháp luật, thị hiếu, biến động xã hội, thiên tai…Trên thực tế cầu về bất động sản luôn có xu hướng tăng lên vì nhu cầu

là bất tận nhưng đôi khi cũng bị chững lại do các chính sách kiềm hãm của Nhà nước

Trên đây là các nhân tố thường thấy nhưng chúng không phải luôn xuất hiện cùng nhau mà tuỳ từng hoàn cảnh mà đôi khi còn xuất hiện những nhân tố khác

Sự tác động của giá đến cầu nhà đất:

Quy luật cầu thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Đây là quan hệ nghịch chiều có nghĩa là khi giá tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại

Có hai quan điểm khác nhau về sự co giãn của cầu dưới sự ảnh hưởng của yếu

nhà ở khác nên cầu nhà ở giảm đáng kể → cầu nhà ở co giãn theo giá

Quan điểm này cũng cho rằng sự co giãn của cầu theo giá là khá nhạy cảm dù mức độ thoả mãn về nhà ở còn thấp

Theo đó, tuy nhà ở là một nhu cầu thiết yếu nhưng lại có thể thay thế được nên với một mức thu nhập ổn định khi giá nhà tăng quá cao người tiêu dung sẽ chuyển sang khu vực có giá thấp hơn hoặc thuê Đây cũng là cách mà họ thường sử dụng để giải quyết vấn đề nhà ở của mình

Một quan điểm khác được thấy trong tác phẩm “Thị trường bất động sản” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.S Trần Nguyên Nam.Trong đó cho rằng: cầu nhà ở dường như không co giãn trước sự thay đổi của giá Quan điểm này cho rằng giá cả nhà ở dù tăng hay giảm hầu như không có tác động đáng kể đến hành vi tiêu dùng do nhà ở là tài sản có giá trị lớn vì vậy khi giá tăng thì khả năng thanh toán của người tiêu dùng càng thu hẹp hơn, ngược lại khi giá nhà ở giảm thì lượng giảm giá cũng không đủ để người tiêu dùng mua tăng thêm một đơn vị sản phẩm → cầu nhà ở không nhạy cảm với yếu tố giá

Sự mâu thuẩn này là do sự khác biệt trong việc xác định đối tượng nghiên cứu.Quan điểm thứ nhất xét thị trường nhà ở mua bán và cả cho thuê,còn quan điểm thứ hai chỉ xét thị trường nhà ở mua bán.Nhưng đâu là kết luận đúng?

Quan điểm thứ hai dựa trên tính chất “giá trị lớn” của nhà ở nên dường như hợp

lý hơn.Nhưng xét về lâu dài quan điểm này bộc lộ sự bất ổn.Giá xây dựng nhà ở sẽ

giảm cùng với sự tiến bộ của kỹ thuật xây dựng trong khi thu nhập của người dân luôn

có xu hướng tăng lên.Như vậy trong dài hạn quan điểm này là không hợp lý

Trong thực tế yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến độ co giãn của cầu là tỉ lệ chi tiêu cho dịch vụ bất động sản trong tổng thu nhập Hay nói cách khác độ co giãn của cầu phản ánh những nhóm người khác nhau về thu nhập từ đó tạo nên các phân khúc thị trường khác nhau Cùng một chi phí nhưng giá cả nhà ở tại các phân khúc khác nhau thi được lý giải bởi độ co giãn, tính cấp thiết của nhu cầu và từ đó chúng ta thấy được trình tự ưu tiên đáp ứng cầu, trình tự của hoạt động đầu tư cung ứng nhà ở cho các đối tượng tiêu dùng khác nhau theo quy luật thị trường

Ở đây ta cũng cần quan tâm đến sự thay đổi của cầu khi thu nhập thay đổi Thông thường người ta phân biệt ra các loại hàng hoá có chất lượng khác nhau: chất lượng xấu, chất lượng trung bình và chất lượng tốt Như trong tác phẩm của

PGS.TSKH Lê Đình Thắng: “Khi thu nhập tăng thì cầu về nhà ở có chất lượng xấu

giảm còn cầu về nhà ở có chất lượng tốt tăng”

Nhưng theo TS Hoàng Hữu Phê khi thu nhập tăng có 3 cách thức thay đổi cầu

về nhà ở:

- Cải tạo chất lượng nhà ở, giữ nguyên vị thế nơi ở

- Giữ nguyên chất lượng nhà ở nhưng gia tăng dịch chuyển vị thế nơi ở

- Vừa nâng cao chất lượng nhà ở vừa nâng cao vị thế nơi ở

Nhưng sự dịch chuyển trên diễn ra theo một quy luật nhất định hay chỉ là ngẫu hứng?

Thật ra sự dịch chuyển của người tiêu dùng luôn luôn dao động quanh một đường ngưỡng gọi là ngưỡng mong muốn Nếu gia tăng chất lượng quá thì sẽ không

có nhu cầu trong khu vực vị thế thấp hoặc không thay đổi chất lượng nhưng gia tăng vị thế thì sẽ càng lún sâu vào vùng có thế đứng thấp trong xã hội Có thể lý giải thông quá các đường đồng phí và đồng ích

Hình 1.2 Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản

Khi thu nhập tăng lên thì chi phí cho nhà ở sẽ tăng lên chúng ta có các đường

điểm này là một đường cong đó là đường ngưỡng mong muốn Về bản chất nó là đường tối ưu của sự kết hợp chất lượng và vị thế Nhưng về mặt thống kê đây là đường trung bình chia quỹ nhà ở trong đô thị thành 2 phần: phần trên thuộc về giới thượng lưu, phần dưới thuộc về những người có TNT, phần nằm trên đường ngưỡng thuộc về giới trung lưu

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản, trong đó yếu tố có tính chất quyết định là các quy hoạch của chính phủ Bên cạnh đó cũng phải kể đến các yếu tố khác như: các yếu tố đầu vào và chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản hiện có và số lượng nhà đầu tư

Độ co giãn của cung bị ảnh hưởng bởi các yếu tố: thời gian và khả năng dự trữ hàng hoá Trong ngắn hạn xét một cách tổng thể nền kinh tế thì cung hoàn toàn không

co giãn vì trong ngắn hạn đối với toàn bộ nền kinh tế thì quy mô dân số không tăng nên vị thế không thay đổi Tuy nhiên quan điểm này có một mâu thuẫn nhỏ, trong ngắn hạn nhu cầu tăng và được đáp ứng thì điều này cũng dẫn tới kết quả là làm vị thế tăng và lượng dịch vụ trao đổi tăng, như vậy cung co giãn Trong dài hạn cung co giãn

vì có sự đầu tư tạo lập mới

Đối với các loại hàng hoá khác thì cung hàng hoá thường co giãn thuận chiều với yếu tô giá nhưng với hàng hoá bất động sản thì không hẳn như vậy Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động giá cả là rất nhỏ Điều này là do sự hạn chế của tổng cung và các chính sách ràng buộc của Nhà nước Cung nhà đất không theo kịp mức độ tăng của giá nhà đất là do việc tạo lập một bất động sản mới tốn rất nhiều thời gian và chi phí vì vậy lượng cung nhà đất đưa vào thị trường rất hạn chế

Cung nhà ở cũng giống như cung đất đai, rất ít co giãn Song độ co giãn của cung nhà ở lớn hơn độ co giãn của cung đất đai vì nhà ở dễ dàng phát triển theo chiều thẳng đứng Tuy nhiên cả cung nhà ở và cung đất đai đều có độ co giãn so với yếu tố giá không vượt quá độ co giãn đơn vị (nhỏ hơn 1)

Tóm lại, cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường thực chất là cung cầu

về dịch vụ bất động sản cũng tuân theo quy luật cung cầu chung như các loại hàng hóa khác Dù đất đai là một hàng hóa đặc biệt, sự vận động của nó vẫn không nằm ngoài quy luật giá trị Nghĩa là với điều kiện các yếu tố khác không thay đổi thì lượng cung dịch vụ bất động sản có quan hệ tỷ lệ thuận, còn lượng cầu có quan hệ tỷ lệ nghịch với

sự thay đổi của giá cả dịch vụ bất động sản

Với nhận thức cung cầu về dịch vụ bất động sản, có thể khẳng định, lượng cung cầu bất động sản trên thị trường là lượng dịch vụ bất động sản – mức thỏa dụng của toàn bộ quỹ nhà đất có thể có Điều này chắc chắn được nhiều người ủng hộ khi công nhận thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Điểm khác biệt cơ bản của cung cầu hàng hóa bất động sản so với cung cầu các loại hàng hóa sử dụng một lần khác bởi tính lâu bền của bất động sản

1.2.3 Phân khúc thị trường nhà ở đô thị

Thị trường bất động sản được hiểu như là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể thị trường Thị trường bất động sản không chỉ hiểu đơn giản là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ, bởi nó có những đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác, cụ thể là:

- Thị trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền bởi tính cố định, tính khan hiếm và tính tăng trị của đất đai Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường1

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực, tính phân khúc sâu sắc Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng và được xác định trong một khu vực nhất định, vì vậy khi nghiên cứu các quan hệ này phải gắn với các điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể2 Việc xác định tổng cung, tổng cầu và giá cả thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn

Những nhận định nêu trên về đặc điểm của thị trường bất động sản, mặc dù được nhiều người đồng tình, nhưng vẫn chưa làm rõ tính chất độc quyền của thị trường

và nguyên nhân phân khúc thị trường Phải chăng thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do tính không thuần nhất của sản phẩm hàng hóa bất động sản? Tính phân khúc, tính không tập trung, phân vùng của thị trường là do tính cố định và tính không gian của đất đai tạo ra?

Các lý thuyết về thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn một khoảng cách nhất định so với thực tế thị trường, chỉ nói đến cung cầu chung chung, đường cung đi lên và đường cầu đi xuống, cung cầu gặp nhau hình thành giá cả thị trường một đơn vị bất động sản3 Với khái niệm cung cầu chung chung như vậy, không thể xác định được tính phân khúc của thị trường theo nhóm đối tượng tiêu dùng, không thể xác định các đặc điểm thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, độc quyền, cạnh tranh độc quyền, hay độc quyền nhóm

1 Lê Đình Thắng, 2000 Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất Nxb Chính trị quốc gia Tr 19

2 Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam, 2003 Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam Nxb Tài chính Tr 18-19

Nếu khẳng định thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do tính dị biệt của hàng hóa bất động sản, thì dẫn đến hệ quả tuyệt đối hóa tính phân khúc của thị trường và phủ định khả năng nhận thức những quy luật thị trường, do không xác định được đường cầu thị trường cho tất cả mọi hàng hóa bất động sản4

Theo quan điểm tương đối hóa tính dị biệt bất động sản, có thể khẳng định rằng, thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhóm với các phân khúc thị trường khác nhau hình thành từ sự khác biệt về độ co giãn của cầu5, từ chính đặc tính của nhu cầu

về dịch vụ bất động sản Thị trường bất động sản có tính độc quyền của người cung do tính cố định và tính vị thế của đất đai, theo đó người cung ứng–nhà đầu tư phát triển bất động sản có khả năng ấn định số lượng và giá cả bất động sản cho các nhóm khách hàng có hàm số cầu khác nhau với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận kinh doanh Mô hình của thị trường có thể được minh họa bởi đồ thị sau:

Trên đồ thị đó, trục tung thể hiện các mức giá dịch vụ bất động sản, trục hoành

là trục thể hiện các lượng dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường; các đường cung ngắn hạn SS1, SS2, SST là các đường cung trong các phân khúc 1, 2 và toàn thị trường; các đường cầu D1, D2,DT là các đường cầu trong các phân khúc 1, 2 và toàn thị trường; các đường MR1, MR2, MRT là các đường doanh thu biên trong các phân khúc

1, 2 và toàn thị trường; P1, P2, PT là các mức giá tương ứng với lượng cung Y1, Y2, YTtrong các phân khúc 1, 2 và toàn thị trường; P0 là chi phí tạo lập (giá thành) đơn vị dịch vụ bất động sản Nếu loại bỏ được tính độc quyền của người cung, thì thị trường bất động sản trở nên cạnh tranh hơn thành thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thì các mức giá trong các phân khúc P1, P2, PT sẽ tiến tới P0

Hình 1.2 Các phân khúc của thị trường bất động sản

Tính phân khúc của thị trường nhà ở đô thị xuất phát từ chính đặc tính các nhu cầu về nhà ở, các nhu cầu sinh lý “phyical” và nhu cầu hòa nhập xã hội - “social”, liên

4 Lê Bảo Lâm và ctv, 1999 Kinh tế vi mô Nxb Thống kê Tr 172-173

quan mật thiết với hành vi lựa chọn vị trí cư trú đô thị của các phân nhóm người tiêu dùng – các phân nhóm xã hội và với sự hình thành các khu dân cư trong các thành phố với những nét văn hóa - xã hội đặc trưng Mỗi một khu dân cư được xem như là một phân khúc của thị trường với thành phần dân cư có phong cách tiêu dùng đặc thù phù hợp với vị thế và thế đứng của họ trong xã hội Các khu dân cư trong thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm phần lớn liên tục và chờm nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế Cấu trúc vành đai là kết quả của một sự lựa chọn giữa vị thế mong muốn và một mức độ chất lượng nhà ở chấp nhận được Trong quá trình đó, các yếu tố văn hóa - xã hội dân cư đóng vai trò định hướng hành vi người tiêu dùng, còn mức thu nhập – nguồn lực tài chính của họ có vai trò quyết định trong việc lựa chọn và sử dụng nhà ở để đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thần, những đòi hỏi trong các lĩnh vực

“physical” và “social” của bản thân, các nhu cầu hòa nhập vào cộng đồng, nhu cầu khẳng định bản thân trong xã hội, hay nhu cầu về vị thế mà xã hội tôn vinh…

Các phân khúc thị trường nhà ở đô thị nói riêng và bất động sản nói chung được

hình thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về bất động sản và biểu hiện trong

không gian đô thị là các khu dân cư với những nét văn hóa - xã hội đặc thù Vì vậy, không có căn cứ để khẳng định tính phân khúc, phân vùng của thị trường bất động sản

là do tính cố định và tính không gian của đất đai tạo ra, như một số người đã nói Thông thường, các phân khúc thị trường với độ co giãn của hàm cầu theo giá khác nhau được phân bố trong không gian đô thị tại những khoảng cách vị thế khác nhau và các vùng văn hóa - xã hội dân cư riêng biệt

Nếu như theo khoảng cách vị thế thì sự lựa chọn vị trí cư trú có phạm vi bằng chu vi vòng tròn có một bán kính vị thế nhất định, nhưng đặc trưng văn hóa - xã hội dân cư lại là yếu tố hạn chế khả năng lựa chọn này Có nghĩa là, mỗi một người có nhu cầu về nhà ở – một nhóm dân cư đô thị nhất định không chỉ lựa chọn “sống ở đâu”, mà còn phải tính đến “sống với ai” để đáp ứng các nhu cầu bản thân về lĩnh vực “social” trong giới hạn mức thu nhập – nguồn lực tài chính của mình

Hiện nay, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã hình thành nhiều khu dân cư với đặc trưng là nghề nghiệp – thu nhập của dân cư trong khu vực Sau đây là một số khu dân cư điển hình của thành phố:

- Khu thương mại – dịch vụ: ngoài khu vực trung tâm thành phố được bao bọc

bởi các con đường như Đồng Khởi, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Huệ, Lê Lai,… thì trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có khá nhiều những khu thương mại – dịch

vụ, điển hình như đường 3 tháng 2 ở quận 10; đường Cộng Hòa ở quận Tân Bình; đường Nguyễn Đình Chiểu ở quận 3 và đường Nguyễn Trãi ở quận 1, quận 5; đường Nguyễn Thị Minh Khai ở quận 1,… Đặc điểm của những khu vực này là nhà ở cao tầng xen kẽ với nhà hàng, khách sạn, trụ sở, văn phòng công ty và các cửa hàng kinh doanh Như vậy, đa số dân cư trong khu vực chủ yếu những người có thu nhập cao nhờ vào hoạt động kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh; do đó họ sống trong các khu trung tâm này, nơi đảm bảo cho nguồn thu nhập của họ cũng như có thể đáp ứng được một cách tốt nhất nhu cầu sinh hoạt của họ trong điều kiện chi phí cho việc thỏa mãn những nhu cầu đó hoàn toàn nằm trong khả năng của họ và gần như không

có sự tính toán, cân nhắc chi tiêu xuất hiện ở đây đối với những dịch vụ cao cấp, xa xỉ

- Khu công chức: khu vực này thường nằm trong những con hẻm hoặc khu nhà

nội bộ Dân cư ở đây chủ yếu là những gia đình công chức với nguồn thu nhập và vị thế khá cao trong xã hội Tuy nhiên, do đặc điểm nghề nghiệp, họ thường coi nơi ở là không gian nghỉ ngơi sau những giờ làm việc, vì vậy, một không gian yên tĩnh là sự lựa chọn tối ưu của họ Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, chúng ta có thể thấy những khu dân cư này tại một số khu vực như hẻm Nguyễn Thành Ý ở quận 1, cư xá

Lữ Gia ở quận 11, các con hẻm trên đường Sư Vạn Hạnh ở quận 10, các con hẻm trên đường Cộng Hòa ở quận Tân Bình,… Đặc trưng của khu vực này là những ngôi nhà khá khang trang, các villa, biệt thự nhỏ; môi trường sống ở đây được người dân chú trọng giữ gìn nên thường sạch sẽ, yên tĩnh và an ninh, thể hiện lối sống văn minh đô thị khá điển hình; họ có nếp sống mang tính cá nhân khá cao nhưng đồng thời vẫn đề cao tình làng nghĩa xóm

- Khu dân cư mới: các khu dân cư này hình thành như một tất yếu khách quan

đối với quá trình phát triển không ngừng của Thành phố Hồ Chí Minh Sự phát triển của thành phố đồng nghĩa với việc mở rộng không gian, với quá trình đô thị hóa không ngừng của các khu vực trên địa bàn cũng như ven thành phố Khu vực trung tâm với quy mô không gian nhỏ bé ngày càng trở nên chật hẹp và đắt đỏ cho những người dân nhập cư cũng như những người dân lao động thành phố.Một phần dân cư tại các khu trung tâm do không thể thích nghi với sự phát triển trong khu vực này đã chọn giải pháp chuyển đi nơi khác ở cùng với một số tiền lớn khi bán đi căn nhà trong khi vực trung tâm Như vậy, họ chính là một phần trong tổng thể cư dân ở các khu dân cư mới này Thành phần dân cư thứ hai có thể kể đến ở đây là một phần trong luồng người nhập cư từ các tỉnh thành khác đến thành phố Đa số họ đến với thành phố với một lượng tài sản ít ỏi, khó có thể mua được một căn nhà ở những khu vực đã phát triển của thành phố, đồng thời, mức sống ở các khu vực này từ lâu đã được xem là khá xa xỉ

so với những người dân này, do đó họ chọn những khu vực mới phát triển, những khu đang trên tiến trình đô thị hoá Sự chọn lựa này mang đến cho họ một sự thích nghi từ

từ, không quá đột ngột và phù hợp với nguồn tài chính hạn hẹp của họ Các khu vực này trên địa bàn thành phố thường là các quận ven như quận Thủ Đức, quận 9, quận 2, quận Tân Phú, quận Bình Tân,… Đặc điểm của các khu vực này là hầu hết dân cư chỉ mới đến sinh sống tại đây trên dưới khoảng 10 năm, cùng lúc với sự mở rộng đô thị hóa của thành phố ra các quận vùng ven Do đó, cơ sở hạ tầng ở đây khá mới và được quy hoạch, xây dựng khá đồng bộ tuy vần còn nhiều thiếu sót Đời sống vật chất ở các khu vực này khá bình dân hơn so với những khu vực đã phát triển từ trước Tuy nhiên, các khu vực này phát triển khá nhanh chóng, tạo thành những cực vị thế mới trên địa bàn thành phố Các công trình dịch vụ công cộng như trường học, chợ, bệnh viện,… ngày càng được xây dựng nhiều hơn với chất lượng ngày càng tốt hơn đáp ứng nhu cầu của người dân ở đây Khu vực này khác với các khu công nhân là dân cư trong khu vực có mức sống cao hơn, họ có nghề nghiệp ổn định với mức thu nhập trung bình trong xã hội Trình độ học vấn của họ cũng ở mức trung bình và sự quan tâm của họ đến việc giáo dục con cái là khá cao

- Khu dân cư cao cấp: khu dân cư cao cấp chỉ mới được hình thành ở Thành

phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng ở quận 7

có thể được coi là sự mở đầu của hàng loạt các khu dân cư cao cấp trên địa bàn thành phố với tốc độ phát triển không ngừng Các khu dân cư này cũng như các khu dân cư

mới, thường được xây dựng ở các quận đô thị hóa mới như quận 7, quận 9, Thủ Thiêm,… nơi mà đất đai còn rộng, cho phép xây dựng những khu dân cư rộng lớn với các dịch vụ phục vụ cho đời sống của dân cư một cách đầy đủ và tiện nghi nhất Một trong những lý do cơ bản của sự xuất hiện chậm trễ của những khu dân cư này so với các khu dân cư khác đó là chi phí phải bỏ ra để có thể sinh sống ở những khu vực ngày

là rất cao trong khi ở nước ta, nền kinh tế chỉ mới có những bước chuyển mình gần đây, mức sống của người dân cũng chỉ mới được cải thiện va ngày càng tăng cao trong thời gian này Dân cư ở đây hầu hết là các doanh nhân thành đạt; trí thức, Việt kiều giàu có; người nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam Do thành phần dân cư khá đặc biệt như vậy mà đa số các căn nhà ở đây được các chủ sở hữu cho thuê lại, vì vậy, thành phần dân cư ở đây được xem là hay thay đổi và ít ổn định Cuộc sống tiện nghi của các cư dân tại đây được thể hiện bằng sân tennis, phòng tập thể thao, hồ bơi, bãi đậu xe hơi rộng lớn,… Việc sinh sống ở đây không chỉ vì lý do thỏa mãn những nhu cầu sinh hoạt, giải trí xa xỉ mà còn là sự thể hiện vị thế trong xã hội của những cư dân tại đây Có thể thấy rằng họ thuộc tầng lớp có mức thu nhập cao nhất trong xã hội hiện nay Sự quan tâm hàng đầu của họ khi mua nhà ở các khu vực này không phải là giá cả

mà là vị trí, hướng nhà,…

- Khu công nhân: đây là khu vực đối lập hoàn toàn với các khu trung tâm

thương mại–dịch vụ Hiện nay trên Thành phố Hồ Chí Minh, những khu vực này xuất hiện khá nhiều và khá tập trung, đặc biệt là ở xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất như khu công nghiệp Tân Bình (quận Tân Bình), khu chế xuất Linh Trung (quận Thủ Đức), khu công nghiệp Tân Tạo (quận Bình Tân), khu công nghiệp Tân Thới Hiệp (quận 12),… Dễ dàng nhận thấy rằng dân cư trong những khu vực này đa số

là công nhân làm việc trong các khu công nghiệp và một số thành phần làm nghề khác nhưng chủ yếu các việc kinh doanh, buôn bán nhỏ lẻ nhằm phục vụ cho lực lượng công nhân trong khu vực Đa số các khu này mới được hình thành khi các khu công nghiệp được xây dựng, kéo theo một lượng dân cư lớn đến định cư xung quanh, trong

đó chủ yếu là dân nhập cư từ các tỉnh thành khác trên cả nước đến thành phố làm công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất này Đa số người dân ở đây là dân nhập

cư và có nguồn thu nhập thấp nên họ thường ở trong những căn phòng hoặc nhà cho thuê là chủ yếu Mức thu nhập của dân cư ở đây thuộc loại thấp, chỉ khoảng từ 500.000 đồng đến 2.000.000 đồng/tháng, do đó, sự thỏa mãn các nhu cầu sinh hoạt của

họ nằm trong một giới hạn rõ ràng và rất thấp Từ thực tế như vậy mà những dịch vụ bình dân dần dần được hình thành trên những khu vực này với mức thu nhập từ việc kinh doanh các dịch vụ đó phụ thuộc vào số lượng phục vụ hơn là chất lượng sản phẩm phục vụ Hiện nay trên Quốc lộ 13, trải dài từ phường Hiệp Bình Chánh đến phường Linh Trung quận Thủ Đức là hàng loạt nhà hàng tiệc cưới với giá cả cực kỳ bình dân so với các nhà hàng tiệc cưới khác trong thành phố Giá bàn tiệc ở đây có thể xuống tới 300.000 đồng/bàn, tuy nhiên lượng tiệc cưới được đặt rất thường xuyên và nhiều do mức giá phù hợp với khả năng của thành phần dân cư ở đây Thực tế cũng cho thấy rằng việc phục vụ nhu cầu sinh hoạt cho người dân ở đây chỉ ở mức tối thiểu, nghĩa là chỉ đáp ứng những nhu cầu thiết yếu như ăn, ở, mặc, còn các nhu cầu về vui chơi giải trí, văn hóa, giáo dục thì rất hạn chế, ngoài nguyên nhân do mức thu nhập có hạn thì trình độ dân trí ở đây khá thấp cũng là một lý do chính yếu

- Xóm lao động: nếu như khu công nhân là một bản sao trái ngược của khu

trung tâm thương mại – dịch vụ thì các xóm lao động này là bản sao trái ngược của những khu công chức Các xóm lao động này cũng thường nằm trong các con hẻm nhưng ở những khu vực cách xa trung tâm Dân cư ở đây lấy nghề buôn gánh bán bưng làm kế sinh nhai với nguồn thu nhập khá thấp Ngoài ra, cũng có một số xóm lao động mà đa số gia đình sống trong đó có chung nghề thủ công, tạo thành một xóm nghề như xóm nghề hột vịt ở quận 8, xóm nghề đúc đồng ở quận Gò Vấp, xóm nghề chạm khắc gỗ Trung Mỹ Tây,… Dân cư ở những xóm nghề này có nguồn thu nhập khá hơn nhưng nhìn chung thì đây vẫn là những xóm lao động với những người dân lao động chân tay, cuộc sống hàng ngày gắn liền với những lo toan của cơm, áo, gạo, tiền Có thể nói cuộc sống của họ ở đây không phải là một lối sống văn minh đô thị, nhưng cũng chính cuộc sống khó khăn đó đã gắn kết họ lại với nhau, tình làng nghĩa xóm luôn được họ xem trọng và phát huy

- Khu bán buôn của người Hoa: bất cứ nghiên cứu nào về dân cư trên địa bàn

Thành phố Hồ Chí Minh đều không thể không nhắc đến cộng đồng người Hoa, cộng đồng đông dân thứ hai ở thành phố, sau dân tộc Kinh Cộng đồng người Hoa rất coi trọng tinh thần đoàn kết dân tộc, họ thường sống tập trung tại một khu vực nhất định, giữ gìn tiếng nói, truyền thống tín ngưỡng, cách làm ăn sinh sống Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, khu vực Chợ Lớn là nơi tập trung nhiều người Hoa nhất, bao gồm quận 5, quận 10, một phần quận 11 và quận 6 Khu vực này từ lâu đã được biết đến là nơi buôn bán sầm uất nhất của thành phố với nhiều mặt hàng đa dạng, phong phú, có thể nói không một món hàng nào mà Chợ Lớn không có, đường Hải Thượng Lãn Ông chuyên bán thuốc Bắc, thương xá Đại Quang Minh trên đường Châu Văn Liêm chuyên doanh phụ kiện may mặc, đường Trần Hưng Đạo B với các sản phẩm may mặc, vải vóc,… và đặc biệt là các quán ăn mang đậm hương vị Trung Hoa trên hầu hết các con đường trong khu vực này Tuy nhiên, cũng do truyền thống và khả năng thương nghiệp phát triển mà đa số người Hoa ít quan tâm đến các hoạt động chính trị, giáo dục Đặc trưng trong lối sống của họ các hoạt động văn hóa, tín ngưỡng được giữ gìn và phát huy; hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển không ngừng, tạo ra công ăn việc làm và thu nhập ngày càng nhiều cho cả cộng đồng; dịch vụ vui chơi giải trí và ẩm thực là điều không thể thiếu trong cuộc sống hàng ngày của họ Điểm nổi bật của khu vực này

là hơn 90% các gia đình đều hoạt động trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, buôn bán

Do đó, việc tham gia vào việc kinh doanh của gia đình từ rất sớm của các thành viên được coi như là tất yếu, vì vậy, việc học hành của con em trong gia đình ít được quan tâm đúng mức, thực tế là trong khu vực, các dịch vụ đào tạo, giáo dục khá ít, có chăng chỉ là các trường tiểu học và trung học Như vậy, khu vực người Hoa là một khu vực dân cư khá đặc biệt, đã hình thành từ rất lâu, ngày càng phát triển theo sự phát triển của cả thành phố, nhưng vẫn giữ được bản sắc văn hóa truyền thống của dân tộc Nhu cầu của người dân ở đây cũng theo một quy luật nhất định là tăng dần theo mức sống, tuy nhiên sự tăng dần chỉ thể hiện ở những dịch vụ đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, vui chơi giải trí, ẩm thực của người dân, còn những nhu cầu về giáo dục, tư tưởng chính trị hầu như không được quan tâm nhiều trong cộng đồng người Hoa

Ta thấy rõ có một sự chênh lệch khá lớn về thế đứng trong xã hội, cách sinh sống giữa các khu dân cư Tuy nhiên các khu dân cư này lại không nằm tách biệt khỏi nhau mà như trên (hình 1.3) ta thấy có một sự xen kẽ giữa các khu dân cư cao cấp lại

là các khu ổ chuột, xập xệ của tầng lớp lao động hay trí thức nghèo

Khả năng tài chính dư giả của người giàu cho phép họ thoải mái hơn khi lựa chọn và tìm đến các khu vực ngoại vi thành phố, những nơi cách xa trung tâm với không khí yên tĩnh, môi trường sống trong lành mà không còn phải bận tâm nhiều đến yếu tố khoảng cách Từ đây đã hình thành nên những khu dân cư vị thế cao xuất phát

từ thế đứng của tầng lớp thượng lưu trong khu vực

Ngược lại với những người nghèo, nơi làm việc thường gần các trung tâm thành phố, khoản chi phí quá lớn (tỉ lệ thuận với khoảng cách vật lý) dùng vào việc đi lại so với mức thu nhập “khiêm tốn” là lý do khiến họ tập trung sống gần những nơi vị thế cao và hình thành nên các khu ổ chuột

Như vậy, có nên đầu tư và xóa bỏ sự tồn tại của những khu ổ chuột bên cạnh các khu cao cấp?

Giả thuyết đặt ra là những người nghèo sống trong khu xập xệ có thể được di dời ra ngoại thành hay được chuyển tới những vị trí nơi ở xa trung tâm

Với giả thuyết như trên thì lúc này, chi phí đi lại cao hơn vì khoảng cách đến trung tâm làm việc xa hơn sẽ là trở ngại khiến những những người nghèo không còn mạnh dạn đến lao động ở những khu cao cấp Việc này gây ra tình trạng thừa lao động, thiếu việc làm ở những vùng ven trong khi ở các trung tâm, thừa việc nhưng lại thiếu người làm

Chưa kể đến về mặt xã hội, vấn đề di chuyển các khu xập xệ đến một vị trí khác

và trung tâm thành phố chỉ còn tồn tại những khu cao cấp sẽ gây ra tình trạng mất cân

Điều đặc biệt của phân khúc thu nhập thấp so với các phân khúc khác là có lượng cầu khá lớn nhưng cung lại rất ít, giá xây dựng thấp giá bán cũng thấp hơn so với các phân khúc kia nhưng vẫn có bộ phận TNT không vươn tới Nhưng điểm khác biệt nổi bật nhất là sự phân nhóm gồm các thành phần khác nhau trong chính đối tượng TNT Sự phân nhóm này dựa trên các tiêu chí: thu nhập, nghề nghiệp và trình

độ Theo đó có các nhóm sau:

- Nhóm 1: các cán bộ, công chức Nhà nước, nhân viên hành chính sự nghiệp

- Nhóm 2: giảng viên và sinh viên đại học

- Nhóm 3: công nhân và những người lao động tự do

Ở đây ta không đề cập đến việc phân biệt giai cấp mà chỉ là mỗi nhóm có mức thu nhập khác nhau, cách sinh hoạt và cách thiết lập các mối quan hệ cộng đồng xung quanh khác nhau Do đó khó có thể xếp các nhóm này trong chung một môi trường, mỗi nhóm sẽ có vị trí bố trí xây dựng riêng

Một điểm khác biệt nữa đó là phân khúc này có hoạt động cho thuê và chuyển nhượng nhưng trong đó hoạt động cho thuê lại có ưu thế hơn do:

- Không đòi hỏi vốn ban đầu lớn

- Phù hợp với mức thu nhập

- Linh hoạt trong việc kiếm việc làm

Hình 1.4.Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở cho phân khúc TNT

1.2.4 Giá trị bất động sản và lợi nhuận đầu tư trong các phân khúc thị trường

Giá trị bất động sản và lợi nhuận đầu tư có mối liên hệ chặt chẽ Giá trị có thể biểu hiện qua các hình thức như giá thành, giá cả thị trường sản phẩm Với hình thức giá thành sản phẩm giá trị bất động sản chính là chi phí đầu tư tạo lập bất động sản; còn với hình thức giá cả thị trường sản phẩm giá trị bất động sản lại là thu nhập của đầu tư phát triển bất động sản Hiệu số giữa giá cả thị trường và giá thành là lợi nhuận của đầu tư phát triển bất động sản Với cái nhìn bề ngoài mọi việc xem ra có vẻ đơn giản, nhưng khi phân tích chi tiết hơn, tính toán lợi nhuận cho tất cả mọi đối tượng tham gia đầu tư phát triển bất động sản, xác định tỷ lệ đóng góp của các thành phần

cấu thành bất động sản như đất đai, nhà ở, công trình gắn liền với đất đai thì công việc trở nên phức tạp hơn, bắt đầu từ phạm trù kinh tế “giá trị” bất động sản đến căn cứ phân tích và phương pháp tính toán lợi nhuận của các bộ phận, các đối tượng tham gia thị trường bất động sản

Trong thị trường giá cả hàng hoá nói chung và bất động sản nói riêng được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hoá Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có

sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu

Như đã nêu trên, trong thực tế cung cầu thị trường bất động sản là cung cầu về dịch vụ bất động sản Sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản PT Giá cả thị trường của một bất động sản cụ thể được xác định bằng công thức P = PT x Y, với Y = f(VT, CL) Điều này hiển nhiên được nhiều người chấp nhận Tuy nhiên, khi tiếp tục làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, như quan điểm kinh tế chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường

và quan điểm marketing hiện đại

Theo quan điểm kinh tế chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị và giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai (P) thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I

Sự lúng túng trong lý giải về giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm

từ “lao động kết tinh trong hàng hóa” là nền tảng lý luận giá trị của Mác – là giá trị sức lao động – một phạm trù mà các nhà kinh tế học nhanh chóng nhận ra là “một cuộn dây chằng chịt không cách nào tháo gỡ được”

Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch

6 Tập thể các tác giả, 1999 Giáo trình Kinh tế học chính trị Nxb Chính trị quốc gia

vụ khác được gọi là giá trị của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại9

Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức

độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người10

Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, bất động sản được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và giá trị

vô hình ứng với vị thế đất đai Giá trị trao đổi bất động sản có hai thành phần: giá trị

sử dụng và giá trị

Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình là cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng với các quá trình sinh lý hoá tạo ra độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai tạo ra sản phẩm hàng hoá và dịch vụ Và trong kinh tế thị trường giá trị sử dụng được biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ thì đấy là giá cả hay giá thành của giá trị sử dụng

Giá trị đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai Giá trị là đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường Bản chất “giá trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa

là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung11 Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản

lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản12

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau do con người trong xã hội tất

cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá thành sản phẩm Như vậy quan điểm này phù hợp với quan điểm kinh tế chính trị Mác xít và kinh tế thị trường về giá trị Những quan điểm này là trường hợp đặc biệt của lý thuyết vị thế - chất lượng trong một môi trường đồng nhất về vị thế

Như vậy, có thể khẳng định, giá trị trao đổi của bất động sản bao gồm: giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra) và giá trị (do vị thế tạo ra) Vấn đề đặt ra, trong một đơn vị hàng hoá bất động sản cụ thể tỷ lệ kết hợp giá trị sử dụng và giá trị trong cơ cấu giá trị trao đổi có bị chi phối bởi quy luật nào không? Hay nói cách khác, giá trị của chất lượng và giá trị vị thế có mối quan hệ với nhau như thế nào?

Như đã biết, hàng hóa bất động sản gồm có hai thuộc tính: chất lượng và vị thế Chất lượng bất động sản tạo ra giá trị sử dụng, giá trị hữu hình, còn vị thế bất động sản

9 Mã Khắc Vĩ, (Tôn Gia Huyên và ctv biên dịch), 1995 Định giá đất Nxb Cải cách

10 Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005 Dấu ấn thương hiệu: Tài sản & giá trị, tập 1 Nxb Trẻ

11 Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005 Dấu ấn thương hiệu: Tài sản & giá trị, tập 1 Nxb Trẻ

quyết định giá trị, giá trị vô hình của nó Cung cầu thị trường bất động sản là cung cầu

về dịch vụ bất động sản, tức về tổ hợp chất lượng và vị thế, kết hợp với nhau theo một

tỷ lệ nhất định, cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá trị trao đổi của đơn vị dịch vụ bất động sản

Giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị sử dụng của chất lượng; giá trị vị thế}

Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong một đơn vị bất động sản cụ thể bị chi phối bởi quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như tỷ lệ kết hợp giữa hai nhân

tố sản xuất đầu vào tư bản (K) và lao động (L) trong một quy trình sản xuất xác định Quỹ tích các điểm kết hợp tối ưu giữa chất lượng và vị thế tạo thành đường ngưỡng chất lượng bất động sản ứng với một vị thế đất đai cho trước13, đường ngưỡng này

chính là đường giá trị trao đổi Chỉ những bất động sản nhà ở nằm trên đường ngưỡng

mới có giá trị trao đổi bằng tổng giá trị sử dụng của chất lượng và giá trị của vị thế tính theo đơn vị tiền tệ

Căn cứ trên quan điểm nhận thức mới về giá trị bất động sản, có thể phân tích lợi nhuận đầu tư bất động sản theo hai nhánh: lợi nhuận đầu tư tạo lập chất lượng và lợi nhuận đầu tư phát triển vị thế bất động sản, với nhiều đối tượng tham gia tạo lập các bộ phận khác nhau cấu thành bất động sản trong các công đoạn khác nhau của quá trình đầu tư phát triển, như phát triển hạ tầng đất đai, xây dựng nhà ở và công trình, quảng cáo tiếp thị và phân phối sản phẩm bất động sản, v.v… kể cả hoạt động quản lý nhà nước về thị trường bất động sản Có thể phân biệt và xác định tỷ suất lợi nhuận của các đối tượng tham gia thị trường bất động sản qua các loại giá cả đất đai và nhà ở

đô thị14 như sau:

Giá đất nông nghiệp: xác định theo công thức: P = R/E, với R là địa tô thu được

trong nông nghiệp, E là tỷ lệ chiết khấu (hay tỷ lệ lãi suất tiêu chuẩn)

Giá đất trưng dụng: là giá đất mà nhà nước hay đơn vị phát triển quỹ đất trưng

mua đất nông nghiệp để chuyển đổi sang mục đích phát triển đô thị Trong nền kinh tế thị trường, nhà nước khó có thể trưng mua đất đai của người nông dân theo giá gốc nông nghiệp, bởi người nông dân sẽ đòi hỏi thêm một khoản tăng thêm và giá đất đai trưng dụng được tính theo công thức: P1 = (R1+R1)/E, với R1 là địa tô nông nghiệp,

R1 là phần địa tô tăng thêm

Giá đất xuất nhượng: sau khi trưng dụng đất đai, đơn vị phát triển quỹ đất sẽ

đầu tư thêm một khoản P1 để xây dựng cơ sở hạ tầng đất đai và sau đó tiến hành xuất nhượng đất đai cho các nhà đầu tư kinh doanh nhà đất Trước tiên là phải thực hiện giá thành đất đai bằng (P1+P1)(1+λ), với λ là tỷ suất lợi nhuận bình quân của tư bản, tuy nhiên, đơn vị phát triển quỹ đất cũng không dừng tại đấy mà đòi hỏi một khoản tăng thêm gọi là địa tô mới tăng thêm R2, được định nghĩa là mức tăng trưởng lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau khi xuất nhượng đất đai Mức tăng trưởng này do thị trường điều tiết thông qua quan hệ cung cầu Vì vậy, giá đai đai xuất nhượng hoàn chỉnh sẽ là:

P2 = (P1+P1)(1+λ)+R2/E; nếu đặt R2 = E(P1+P1)(1+λ), thì có P2 = (R2+R2)/E

13 Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới

Giá nhà đất chuyển nhượng: sau khi mua đất đai từ đơn vị phát triển quỹ đất

các nhà kinh doanh nhà đất sẽ tiếp tục đầu tư thêm một khoản P2 để xây dựng nhà ở

và công trình Sau đó tiến hành chuyển nhượng nhà đất, trước tiên họ phải nghĩ đến việc thực hiện giá thành nhà đất bằng (P2+P2)(1+λ), tuy nhiên các nhà kinh doanh sẽ không dừng lại ở đấy mà đòi tăng thêm một khoản R3, được định nghĩa là hạn ngạch tăng trưởng lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau khi chuyển nhượng nhà đất Mức tăng trưởng này cũng do thị trường điều tiết thông qua quan hệ cung cầu Do đó, giá nhà đất chuyển nhượng thực tế sẽ là: P3 = (P2+P2)(1+λ)+R3/E; nếu đặt R3 = E(P2+P2)(1+λ), thì có P3 = (R3+R3)/E Nếu như tiếp tục chuyển nhượng nhà đất thì có công thức tổng quát: Pi = (Ri+Ri)/E, với i = 1n là số thứ tự lần chuyển nhượng nhà đất

Từ sự phân tích trên đây, có thể dễ dàng nhận thấy rằng, sự hình thành giá đất

đô thị luôn luôn gắn liền với địa tô ban đầu và sự tích luỹ địa tô tăng thêm; sự tăng trưởng của địa tô và giá đất cũng không tách rời với tăng trưởng của đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước, giá cả đất đai đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành: địa tô thật sự và lợi ích vốn, không thể phân biệt rạch ròi hai phần này

Với các loại giá cả nhà đất nêu trên, dễ dàng phân biệt lợi nhuận của tất cả mọi đối tượng tham gia thị trường bất động sản: thu nhập của người sở hữu đất đai nông nghiệp (R1), lợi nhuận kinh doanh của các nhà đầu tư bất động sản (R1, R2,… Rn)

và lợi tức của chủ sở hữu vốn tư bản (λP) Nếu như thu nhập từ địa tô nông nghiệp (R1) và lợi tức tư bản (λP) có thể xác định bằng tỷ lệ lãi suất bình quân15 là hệ quả của tính cạnh tranh tương đối hoàn hảo của thị trường hàng hóa nông nghiệp và thị trường tài chính tiền tệ, thì mức lợi nhuận kinh doanh (Ri) lại không thể xác định chính xác

do tính độc quyền các đối tượng tham gia thị trường đất đai và nhà ở, nó phụ thuộc vào thế độc quyền của từng chủ thể, của người sở hữu đất đai, đơn vị phát triển quỹ đất và các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản Điều này phần nào lý giải được sự mâu thuẫn về lợi ích ngày càng gia tăng giữa các chủ thể tham gia thị trường đất đai hiện nay ở Việt Nam, giữa người sử dụng đất, nhà nước và chủ đầu tư Mà trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh đó nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo bằng việc xác định giá đất phù hợp theo định hướng thị trường, nhưng lại chưa có được sự quan tâm đúng mực từ phía các nhà quản lý

Trên thực tế, không kể đến những bất cập trong việc xác định và phân phối các phần địa tô tăng thêm (Ri), sự gia tăng địa tô có nguồn gốc từ hiệu quả kinh tế tụ hội

đô thị16, tức do sự gia tăng của vị thế đất đai là kết quả của hoạt động đầu tư phát triển

cơ sở hạ tầng đất đai và marketing bất động sản Tại một thời điểm ứng với một tình trạng thị trường bất động sản nhất định tỷ lệ đóng góp của các hoạt động đầu tư này vào tổng lượng tăng trưởng của địa tô và giá cả đất đai như đã nói ở trên có thể được xác định bằng phương pháp phân tích hồi quy hedonic với giá cả nhà đất là biến số phụ thuộc vào các biến số độc lập được tổ chức thành hai nhóm liên quan tới vị thế và

15 Hội đồng trung ương chỉ đạo biên soạn giáo trình quốc gia các bộ môn khoa học Mác – Lênin và tư tưởng

Hồ Chí Minh, 1999 Giáo trình Kinh tế học chính trị Nxb Chính trị quốc gia

chất lượng nhà đất cho mỗi vùng đô thị17 Cũng bằng phương pháp này mặt bằng giá đất đô thị do yếu tố khách quan vị thế tạo thành tại một thời điểm cụ thể được xác định với độ chính xác mang tính chất thống kê, loại bỏ được các yếu tố ảo của giá do đầu cơ hay ảnh hưởng của quy hoạch đất đai…

Như vậy, khi hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin hỗ trợ hoạt động thị trường bất động sản phát triển đến một mức độ nhất định thì những mâu thuẫn tồn tại trong việc xác định và phân phối địa tô đô thị – lợi nhuận kinh doanh giữa các chủ thể tham gia thị trường được giảm thiểu, thị trường trở lên cạnh tranh hơn nhờ tính thông suốt của thông tin Khi đó, có thể nói rằng, lợi nhuận đầu tư phát triển bất động sản phụ thuộc vào vị thế của đất đai, mà động thái tăng giảm của vị thế có liên quan chặt chẽ với sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị – sự trưởng giả hóa hay sự bỏ hoang tại các thành phố18 Thông thường, khi cầu về nhà ở tại một phân khúc thị trường tăng lên gắn liền với sự trưởng giả hóa tại một khu dân cư nhất định kéo theo sự tăng giá của các bất động sản trong khu vực, làm cho đường ngưỡng chất lượng nhà ở là đường giá trị trao đổi bất động sản như đã nói ở trên dịch chuyển sang trái, được minh họa bởi đồ thị (Hình 1.5)

Hình 1.5 Sự dịch chuyển đường ngưỡng do sự thay đổi cầu thị trường nhà

CL CL’

VN

0

Sự dịch chuyển của đường ngưỡng chất lượng nhà ở – đường giá trị trao đổi và

sự gia tăng vị thế đất đai do sự trưởng giả hóa khu dân cư là tín hiệu thị trường cho hoạt động đầu tư chỉnh trang nâng cấp hay xây dựng mới nhà ở để phù hợp với vị thế mới của khu dân cư đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở Trên đồ thị minh họa,

có thể trực quan nhận thấy rằng, lợi nhuận kinh doanh đầu tư phát triển bất động sản bao gồm hai bộ phận tổ thành: lợi nhuận do đầu tư xây dựng nhà ở mới và lợi nhuận

do vị thế mới tăng lên Trong đó, lợi nhuận từ đầu tư xây dựng được xác định bằng hiệu số giữa giá cả thị trường đơn vị chất lượng nhà ở mới và chi phí tạo lập nhà ở mới, kể cả giá trị còn lại của nhà cũ đã dỡ bỏ; còn lợi nhuận do vị thế mới tăng lên bằng lượng giá trị thị trường của chính lượng vị thế mới tăng thêm đó, hay có thể được

17 Trần Thanh Hùng, 2008 Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng/Tạp chí Địa chính số 3

xác định bằng hiệu số giữa giá cả thị trường của đơn vị diện tích đất đai sau khi đầu tư

và trước khi đầu tư

Theo trục 0-CL tổng chi phí đầu tư xây dựng bao gồm các chi phí của các đối tượng, như nhà thiết kế kết cấu công trình, nhà thầu xây dựng, nhà giám sát công trình, nhà quản lý xây dựng Theo trục 0-VN tổng chi phí đầu tư phát triển vị thế đất đai bao gồm các chi phí của nhà thiết kế kiến trúc nhà ở và cảnh quan, nhà marketing, nhà kinh doanh bất động sản, nhà quản lý bất động sản, nhà đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đất đai và các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Trên thực tế, tỷ suất lợi nhuận đầu tư kinh doanh bất động sản không đồng đều như nhau tại các phân khúc thị trường khác nhau do tính độc quyền của người cung ứng – nhà đầu tư phát triển bất động sản tại các khu dân cư có vị thế khác nhau ứng với các hàm cầu nhà ở có độ co giãn theo giá khác nhau phụ thuộc vào thu nhập của người cầu về nhà ở Tại những nơi có vị thế dân cư cao thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư cũng tương đối lớn hơn so với những nơi có vị thế thấp, bởi vị thế và thu nhập dân cư

có mối liên hệ tuyến tính với nhau Mức lợi nhuận đầu tư bất động sản Π1, Π2 và ΠT trong các phân khúc 1, 2 và toàn bộ thị trường, được minh họa trên đồ thị (Hình 1.5),

có thể xác định theo các công thức sau:

Π1 = (P1-P0)Y1;

Π2 = (P2-P0)Y2;

ΠT = (PT-P0)YT

Do sự tăng lên của giá cả thị trường nguyên vật liệu xây dựng, nhân công, v.v…

và giá cả thị trường đất đai, cùng với sự giảm xuống của nhu cầu về nhà ở, mức lợi nhuận kinh doanh bất động sản tại những lần đầu tư tiếp theo trong các phân khúc sẽ giảm dần đến điểm hòa vốn, tức lợi nhuận kinh tế bằng 0, khi chi phí đầu tư sẽ bằng giá cả thị trường đơn vị dịch vụ nhà ở, MC = AC = P0, như trên đồ thị minh họa với điều kiện giả thiết là năng suất không đổi theo quy mô kết hợp vị thế và chất lượng trong một đơn vị nhà ở, (Hình 1.6)

LMC

LAC SAC SMC

định từ giá cả thị trường của nó, được hình thành thông qua quan hệ cung cầu về dịch

vụ nhà ở Nếu như thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thì chi phí bình quân/đơn vị dịch vụ nhà ở (AC) sẽ bằng giá cả thị trường của nó (P0) Nhưng trên thực tế thị trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền nhóm với các phân khúc khác nhau thì giá cả thị trường đơn vị dịch vụ nhà ở PT > P0, do đó có thể có trường hợp lợi nhuận đầu tư phát triển nhà ở trong một phân khúc nào đó sẽ nhỏ hơn

0, như được minh họa trên đồ thị (Hình 1.2) Theo đó, tại phân khúc thứ hai của thị trường, mức lợi nhuận đầu tư được xác định bằng công thức: Π2 = (P2-PT)Y2, do P2 <

PT nên Π2 < 0

Hệ quả rút ra được bằng phép suy luận logic từ các quan điểm thống nhất về tính chất của thị trường bất động sản cần phải được kiểm chứng bằng các bộ số liệu điều tra thực tiễn trong các nghiên cứu tiếp theo, dường như lại mô tả khá chính xác thực trạng thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam, phân khúc thứ hai nêu trên ứng với phân khúc thị trường nhà ở xã hội dành cho các đối tượng có thu nhập thấp

Tại một thời điểm trong quá trình phát triển đi lên của thị trường bất động sản giá cả các nhân tố đầu vào được cố định tại một mức giá nhất định, theo đó chi phí bình quân/đơn vị dịch vụ nhà ở được xác định là P0, chiếu theo mức chi phí này các nhà đầu tư phát triển sẽ ấn định lượng cung nhà ở trong các phân khúc khác nhau phụ thuộc vào độ co giãn của hàm cầu về dịch vụ nhà ở của mỗi nhóm xã hội tương ứng,

và như thế mức giá mới về dịch vụ nhà ở được thiết lập trên thị trường là PT

Tại những lần đầu tư tiếp theo trong cùng một giai đoạn phát triển thị trường chi phí bình quân tạo lập một đơn vị dịch vụ nhà ở không thể còn ở mức giá P0, mà sẽ tăng lên tiệm cận tới mức giá PT, giá cả của các nhân tố vị thế và chất lượng sẽ được xác định tham chiếu theo mức giá thị trường này Trong bối cảnh thu nhập của các nhóm xã hội không tăng lên, không có sự dịch chuyển tăng của các đường cầu thì mức giá thị trường đơn vị dịch vụ nhà ở trong phân khúc thu nhập thấp hơn sẽ bằng hoặc nhỏ hơn chi phí bình quân/đơn vị dịch vụ nhà ở, do đó lợi nhuận đầu tư sẽ bằng hoặc nhỏ hơn 0 Hơn nữa, trong quá trình phát triển đi lên của thị trường bất động sản, không phải tất cả mọi phân khúc đều có tốc độ phát triển như nhau, mà trong quá trình

đó phân khúc thị trường của nhóm xã hội thu nhập thấp có tốc độ phát triển thấp nhất

do sự phân phối sản phẩm xã hội không đồng đều, khoảng cách phân hóa giàu nghèo ngày càng gia tăng, vì vậy khả năng tiếp cận dịch vụ nhà ở của nhóm xã hội này ngày càng hạn chế

1.3 Phương pháp tính toán lợi nhuận đầu tư phát triển nhà ở

Công thức tính toán chi phí xây dựng dưới đây do Bộ Xây dựng quy định và được bắt buộc áp dụng cho tất cả các loại công trình xây dựng Chi phí đầu tư xây dựng công trình được biểu thị qua chỉ tiêu tổng mức đầu tư của dự án ở giai đoạn lập

dự án đầu tư xây dựng công trình, dự toán xây dựng công trình ở giai đoạn thực hiện

dự án đầu tư xây dựng công trình, giá trị thanh toán, quyết toán vốn đầu tư khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng

 Tổng mức đầu tư xây dựng

Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình

Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở, đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế kĩ thuật, tổng mức đầu tư được xác định phù hợp với thiết kế bản vẽ thi công

Tổng mức đầu tư bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng

Phương pháp xác định tổng mức đầu tư19:

V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó

 V :Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

 GXD :Chi phí xây dựng của dự án

 GTB :Chi phí thiết bị của dự án

 GGPMB :Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

 GQLDA :Chi phí quản lý dự án

 GTV :Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

Dự toán công trình bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý

dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng của công trình Trong đó chi phí xây dựng bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng và chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

 Giá bán

Tổng giá thành xây dựng

+ Thu nhập chịu thuế tính trước

+

Chi phí duy tu bảo dưỡng

+ Thuế VAT đầu ra

 Tổng giá thành xây dựng là tổng mức vốn đầu tư

 Thu nhập chịu thuế tính trước: a% x Tổng giá thành xây dựng (gồm chi phí phục vụ kinh doanh (6%), thuế lợi tức phải nộp và lợi nhuận chủ đầu tư được hưởng)

 Chi phí duy tu bảo dưỡng: 2% x (tổng giá thành xây dựng + thu nhập chịu thuế tính trước)

 Thuế VAT đầu ra: 10% x (tổng giá thành xây dựng + thu nhập chị thuế tính trước + chi phí duy tu bảo dưỡng)

Công thức giá bán bình quân 1m2 nhà chung cư như trên có thể coi là một công thức chung chung tổng quát mà bất kì nhà đầu tư nào cũng áp dụng để tính toán giá thành cho sản phẩm đầu ra của mình

Tuy nhiên thực tế, các chỉ số phần trăm dùng để tính thu nhập chịu thuế, chi phí duy tu bảo dưỡng trên tổng chi phí xây dựng của mỗi dự án lại mang tính chủ quan và được quy định cụ thể tùy theo các chủ đầu tư khác nhau

Thường thì các chủ đầu tư không đưa phí duy tu bảo dưỡng vào để tính giá bán ngay từ đầu, họ sẽ cộng khoản chi phí này vào giá bán khi thực hiện giao dịch và có sự đồng ý của người mua Hay với các dự án cao cấp nhà đầu tư sẽ cộng thêm khoản lãi suất kì vọng và các chi phí thiết kế nội thất cao cấp bên trong

 Giá thuê

Xét trên thu nhập bình quân và khả năng có thể chi trả của đối tượng thuê nhà theo như Luật nhà ở quy định, cơ cấu giá thuê được tính theo mức bảo toàn vốn đầu tư khấu hao theo thời hạn thuê từ 25-40 năm Lãi suất bảo toàn vốn đối với nguồn vốn đầu tư từ nguồn ngân sách là 3%/năm và đối với nhà đầu tư bổ vốn ra thi công và khai thác là 15%/năm

Sau thời hạn thuê, phần đất và nhà vẫn thuộc quyền sử dụng của Nhà nước Vì vậy, trong cơ cấu giá thành căn hộ để tính giá thuê nhà không tính đến giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và giá trị đầu tư hạ tầng đến chân hàng rào của dự án nhà ở xã hội Ngoài ra, để giảm giá thuê, kiến nghị miễn thuế giá trị gia tăng trên giá trị xây lắp, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp

 Giá thuê mua

Điều 54 Luật Nhà ở có quy định: “… Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua” Sau khi trả hết tiền người được thuê mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư Do vậy, trong cơ cấu giá thuê mua sẽ tính các chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí hạ tầng

kỹ thuật của dự án (không tính thuế VAT và tiền sử dụng đất) Lãi vốn đối với nguồn

vốn ngân sách là 3%/năm và nguồn vốn xã hội hoá 15%/năm

1.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu

1.4.1 Điều kiện tự nhiên-kinh tế-xã hội của thành phố Hồ Chí Minh

Điều kiện tự nhiên

 Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10 0 10’ – 10 0 38 vĩ độ bắc và 106 0 22’ – 106 054 ’ kinh độ đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh , Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà

Rịa -Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang

Thành phố Hồ Chí Minh nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam , từ đông sang tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Trung tâm

thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay Đây là đầu mối giao thông nối

liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế

Hiện nay Thành phố Hồ Chí Minh là một trong năm thành phố trực thuộc trung ương của Việt Nam, được mở rộng với diện tích hiện nay là 2095 km2 và chia thành

19 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành; cấp quận được chia thành nhiều phường, cấp huyện chia thành nhiều xã, và thị trấn

 Địa hình

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Ðông Nam bộ

và đồng bằng sông Cửu Long Ðịa hình tổng quát có dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam

và từ Ðông sang Tây Nó có thể chia thành 3 tiểu vùng địa hình

Vùng cao nằm ở phía Bắc - Ðông Bắc và một phần Tây Bắc (thuộc bắc huyện

Củ Chi, đông bắc quận Thủ Ðức và quận 9), với dạng địa hình lượn sóng, độ cao trung bình 10-25 m và xen kẽ có những đồi gò độ cao cao nhất tới 32m, như đồi Long Bình (quận 9)

Vùng thấp trũng ở phía Nam-Tây Nam và Ðông Nam thành phố (thuộc các quận 9, 8,7 và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ) Vùng này có độ cao trung bình trên dưới 1m và cao nhất 2m, thấp nhất 0,5m

Vùng trung bình, phân bố ở khu vực Trung tâm Thành phố, gồm phần lớn nội thành cũ, một phần các quận 2, Thủ Ðức, toàn bộ quận 12 và huyện Hóc Môn Vùng này có độ cao trung bình 5-10m

Nhìn chung, địa hình Thành phố Hồ Chí Minh không phức tạp, song cũng khá

đa dạng, có điều kiện để phát triển nhiều mặt

 Khí hậu

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết TPHCM là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau Theo tài liệu quan trắc nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tượng chủ yếu; cho thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau:

- Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm Số giờ nắng trung bình/tháng 160-270 giờ Nhiệt độ không khí trung bình 270C Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 4 (28,80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1 (25,70C) Hàng năm có tới trên 330 ngày có nhiệt độ trung bình 25-280C

- Lượng mưa cao, bình quân/năm 1.949 mm Năm cao nhất 2.718 mm (1908)

và năm nhỏ nhất 1.392 mm (1958) Số ngày mưa trung bình/năm là 159 ngày Khoảng 90% lượng mưa hàng năm tập trung vào các tháng mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; trong đó hai tháng 6 và 9 thường có lượng mưa cao nhất Các tháng 1,2,3 mưa rất ít, lượng mưa không đáng kể Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, có khuynh hướng tăng dần theo trục Tây Nam - Ðông Bắc Ðại bộ phận các quận nội thành và các huyện phía Bắc thường có lượng mưa cao hơn các quận huyện phía Nam và Tây Nam

- Ðộ ẩm tương đối của không khí bình quân/năm 79,5%; bình quân mùa mưa 80% và trị số cao tuyệt đối tới 100%; bình quân mùa khô 74,5% và mức thấp tuyệt đối xuống tới 20%

- Về gió, Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính và chủ yếu là gió mùa Tây - Tây Nam và Bắc - Ðông Bắc Gió Tây -Tây Nam từ Ấn Ðộ Dương thổi vào trong mùa mưa, khoảng từ tháng 6 đến tháng 10, tốc độ trung bình 3,6m/s và gió thổi mạnh nhất vào tháng 8, tốc độ trung bình 4,5 m/s Gió Bắc- Ðông Bắc từ biển Đông thổi vào trong mùa khô, khoảng từ tháng 11 đến tháng 2, tốc độ trung bình 2,4 m/s Ngoài ra có gió tín phong, hướng Nam - Ðông Nam, khoảng từ tháng 3 đến tháng 5 tốc độ trung bình 3,7 m/s Về cơ bản TPHCM thuộc vùng không

có gió bão

Điều kiện kinh tế-xã hội

 Điều kiện xã hội

Dân số

Theo thống kê sơ bộ dân số Thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 là khoảng 8.5 triệu người Tuy nhiên có khoảng 8 triệu người đăng ký hộ khẩu tại thành phố lớn nhất Việt Nam này và số dân có mặt trong thành phố thường cao hơn, thêm khoảng 2 triệu dân ngoại tỉnh làm ăn tại thành phố theo mùa vụ Bên cạnh người Việt, cộng đồng người Hoa gồm hơn 600.000 người đóng góp không nhỏ cho sự phát triển của thành phố

Dự báo, đến năm 2020 dân số của thành phố sẽ khoảng 20-22 triệu người, trong

đó dân số đô thị khoảng 16-17 triệu người, với tỷ lệ đô thị hoá khoảng 77-80% Và đến năm 2050 dân số sẽ khoảng 28-30 triệu người với tỷ lệ đô thị hoá khoảng 90% và trở thành 1 siêu đô thị

Giao thông

- Đường bộ: Hệ thống đường bộ dày đặc nhưng do sự gia tăng dân số quá nhanh

và qui hoạch chưa hợp lý nên chưa đáp ứng được yêu cầu Để giải quyết vấn nạn tắc nghẽn giao thông, Thành phố đã triển khai và hoàn tất nhiều dự án giao thông quan trọng như: đại lộ Đông Tây, cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, đường xuyên Á, đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Dây và Thành phố Hồ Chí Minh - Vũng Tàu, đường Trường Chinh, đường cao tốc đi Trung Lương, đường cao tốc liên vùng phía Nam, đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa Một số dự án lớn đang giai đoạn chuẩn bị triển khai: Các đường vành đai 1, 2, 3; đường trên cao Thị

cao tốc Bắc - Nam với tổng số vốn dự kiến lên tới trên 30 tỷ đô la Khi dự án này hoàn thành sẽ kết nối thành phố với tất cả các vùng kinh tế trọng điểm trong cả nước

- Đường thuỷ: Các hệ thống cảng Sài Gòn, Tân Cảng đáp ứng được yêu cầu tiếp nhận các tàu trọng tải lớn Tuy nhiên, do nằm trong nội đô nên ảnh hưởng lớn đến giao thông đô thị và đang được di dời ra khỏi nội thành Các cảng container mới, hiện đại đang được triển khai có: cụm cảng Hiệp Phước, cảng Cát Lái

- Đường sắt: Ga Sài Gòn là đầu mối giao thông quan trọng và nhộn nhịp nhất nước, phục vụ các tuyến vận tải Bắc Nam Do mật độ giao thông nội thị cao, việc xây dựng các tuyến tàu điện ngầm và đường sắt trên cao (monorail) đang được triển khai

- Đường không: Thành phố có Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là sân bay lớn nhất Việt Nam với diện tích 850 ha, công suất nhà ga từ 15-17 triệu khách/năm, năm

2007, có lượng khách quốc tế đến bằng đường hàng không chiếm 2/3 tổng số lượng khách đến các sân bay quốc tế tại Việt Nam, sân bay này phục vụ 11 triệu khách thông qua, chiếm 55% trong tổng số 20 triệu khách sử dụng sân bay tại Việt Nam Nhà ga quốc tế mới T2 với năng lực 15-17 triệu khách/ năm vừa hoàn thành vào tháng 8 năm

2007 là nhà ga hàng không lớn nhất và hiện đại nhất Việt Nam hiện nay Trong tương lai không xa, Sân bay quốc tế Long Thành với công suất 80-100 triệu khách năm sẽ được xây dựng 40 km về phía Đông Bắc thành phố

Ngoài ra, thành phố còn đang đầu tư vào hệ thống xe buýt, với hỗ trợ hàng trăm triệu đồng mỗi năm từ UBND Thành phố Hồ Chí Minh, xe buýt ở Thành phố Hồ Chí Minh họat động với mục tiêu giảm thiểu số lượng phương tiện giao thông cá nhân

Văn hoá -xã h ội

Thành phố là nơi hội tụ nhiều dòng chảy văn hóa (Việt, Hoa, Âu, Chăm, Khmer), thuộc vùng văn hóa Nam bộ với đặc trưng con người năng động, nhạy bén, sắc sảo

Thành phố là nơi đầu tiên đề xướng và triển khai thực hiện các phong trào xã hội đầy tính nhân văn như: "nhà tình thương", "xóa đói giảm nghèo", "ánh sáng văn hoá hè", "chiến dịch mùa hè xanh" của thanh niên, đào tạo nghề cho người sau cai nghiện trên cả nước Thành phố hiện có tỷ lệ người nghèo thấp nhất nước: 1,8%

Thành phố đã hoàn thành phổ cập trung học cơ sở Thành phố có các trường phổ thông quốc tế Về đào tạo đại học, có Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh (là trường đại học đào tạo đa ngành lớn nhất) Ngoài ra, còn có hàng chục trường đại học danh tiếng và hàng trăm trường cao đẳng, trung học dạy nghề khác Về chăm sóc y

tế, thành phố là một trong những trung tâm hàng đầu về dịch vụ y tế chất lượng cao của Việt Nam Thành phố có gần 100 bệnh viện và trung tâm y tế công lập (2005) và hàng trăm bệnh viện và trung tâm y khoa tư nhân, 8 bác sĩ/10.000 dân (2003) Bệnh viện lớn nhất và hiên đại nhất từ đèo Ngang trở vào là bệnh viện Chợ Rẫy do Chính phủ Nhật Bản tài trợ xây dựng

 Điều kiện kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh là đầu tàu kinh tế của cả nước, là địa phương đứng đầu

về tổng lượng vốn đầu tư trực tiếp (FDI) và gián tiếp nước ngoài và trong nước Trong

10 tháng đầu năm 2007, Thành phố Hồ Chí Minh đã cấp chứng nhận đăng ký kinh

doanh cho 14.100 doanh nghiệp trong nước với vốn đăng ký 106.600,7 tỷ đồng (xấp xỉ 6,7 tỷ USD) Đến thời điểm đầu tháng 11 năm 2007, Thành phố Hồ Chí Minh có 90.000 doanh nghiệp vốn đầu tư trong nước với tổng số vốn đăng ký trên 384.000 tỷ đồng (xấp xỉ 24 tỷ USD) Đến đầu tháng 11 năm 2007, tổng số vốn nước ngoài đã được cấp phép tại thành phố này là 16,6 tỷ USD, chiếm 20% tổng lượng vốn FDI cả nước

Các ngành sản xuất công nghiệp chủ yếu: điện, điện tử (bao gồm điện tử kỹ thuật cao), cơ khí, hoá chất, phần mềm, dệt may, giày da, luyện kim, dầu khí, sản xuất

ô tô, đóng tàu, sản xuất vật liệu xây dựng, sản xuất giấy, chế biến nông, lâm sản và nhiều ngành công nghiệp khác Tuy nhiên, cho đến thời điểm 2007, công nghệ sản xuất nhìn chung của Thành phố Hồ Chí Minh hiện rất lạc hậu, Thành phố Hồ Chí Minh mới chỉ có 10% cơ sở công nghiệp có trình độ công nghệ hiện đại, trong số đó,

có 21/212 cơ sở sản xuất của ngành dệt may; 4/40 cơ sở sản xuất của ngành da giày; 6/68 cơ sở ngành hóa chất; 14/144 cơ sở chế biến thực phẩm, 18/96 cơ sở cao su nhựa, 5/46 cơ sở chế tạo máy có trình độ công nghệ, kỹ thuật sản xuất tiên tiến

Thành phố cũng là nơi tiếp nhận lượng kiều hối lớn nhất nước, khoảng 60% lượng kiều hối gửi về nước hàng năm GDP năm 2005 tăng 12,2% và GDP đầu người đạt 1,850 USD (hoặc 8,900 theo chỉ số PPP), gấp 3 lần mức bình quân cả nước và xếp hàng đầu cả nước, thành phố là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Sang năm 2006, GDP tăng 12,2% so với năm 2005, bằng tốc độ tăng của năm 2005 và cao hơn tốc độ năm 2004 Năm 2007, tăng trưởng GDP đạt mức 12,6%, GDP bình quân đầu người đạt 2100 USD và dự tính đạt 3000 USD vào năm 2010 Tỷ lệ hộ nghèo có thu nhập dưới 6 triệu đồng mỗi người một năm còn 1,9%

Kim ngạch xuất khẩu năm 2007 đạt 18,3 tỷ, chiếm hơn 1/3 tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước Tổng vốn đầu tư toàn xã hội năm 2007 đạt gần 84.500 tỷ đồng, tăng 24,2% so với năm 2007 Năm 2007, tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã có hơn 18.500 doanh nghiệp mới thành lập với tổng vốn đăng ký là 160.000 tỷ đồng Đầu tư vào Thành phố Hồ Chí Minh đang có sự chuyển hướng từ các dự án sử dụng nhiều lao động sang các dự án có kỹ thuật công nghệ cao, các dự án bất động sản Năm 2007, tổng thu ngân sách của Thành phố Hồ Chí Minh đạt 92.000 tỷ đồng, tăng 30,37% so với năm 2006, giá trị tăng tuyệt đối 20.600 tỷ đồng so năm 2006 Lượng hàng hóa vận chuyển qua hệ thống các các tại Thành phố Hồ Chí Minh 50,5 triệu tấn

Thành phố Hồ Chí Minh có 3 khu chế xuất, 12 khu công nghiệp, 1 khu công nghệ cao và công viên phần mềm Quang Trung

Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, có mã giao dịch là Index, được thành lập vào ngày 11 tháng 7 năm 1998 Cho đến cuối tháng 1 năm 2007, tại Trung tâm có 107 công ty niêm yết với tổng vốn hóa thị trường gần 245,000 tỷ đồng Năm 2006, chỉ số VN-Index tăng trưởng 144% khiến thị trường chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh trở thành thị trường chứng khoán tăng trưởng nhanh nhất thế giới

VN-Thành phố có hệ thống nhiều trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng Chợ Bến Thành là biểu tượng về giao lưu thương mại từ xa xưa của thành phố Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm tiêu thụ lớn với mức tiêu dùng hàng hoá, dịch vụ

Lĩnh vực kinh doanh địa ốc, đặc biệt là các tòa nhà cao tầng phục vụ cho kinh doanh thương mại, văn phòng đang được đầu tư ồ ạt

1.5 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

1.5.1 Nội dung nghiên cứu

- Thực tế thị trừơng bất động sản

- Thực tế phát triển nhà ở

- Nhu cầu về nhà ở của nguời TNT ở thành phố Hồ Chí Minh

- Phân tích chi phí xây dựng nhà ở

- Một số giải pháp về vấn đề nhà ở cho người TNT ở Tp Hồ Chí Minh

1.3.2.Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu sử dụng một số phương pháp sau:

- Thu thập số liệu

- Tham khảo sách, báo, các tài liệu trên Internet

- Kế thừa các thông tin thứ cấp, đề án, công trình có liên quan

Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 2.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản

Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có những đóng góp quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế xã hội của nước ta trong thời gian qua.Tuy còn ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành nhưng thị trường bất động sản đã góp phần huy động nguồn vốn nhãn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho các ngành kinh tế khác phát triển…Bên cạnh những mặt tích cực thì thị trường cũng còn bộc lộ những mặt tồn tại nhất định.Ví dụ như tài sản nhà đất chưa được khai thác sử dụng có hiệu quả, tình trạng chuyển đổi mụch đích trái pháp luật, mua bán sang tên bằng giấy tay…

Do thị trường bất động sản là một trong những thị trường lớn có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, là đối tượng phục vụ của thị trường vốn và thị trường xây dựng, đồng thời lại có liên quan đến vấn đề lợi ích xã hội của gười dân (nhà ở).Hàng hoá bất dộng sản lưu thông trên thị trường đều có giá trị lớn,nên khi thị trường “nóng” hay “lạnh” quá và có dấu hiệu bất ổn thì đều có ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế.Vì vậy Nhà nước phải can thiệp để kiểm soát thị trường và can thiệp vào các hoạt động của thị trường bằng các biện pháp kinh tế, hành chính khác nhau

Tuy nhiên nước ta đã không còn trong thời kỳ bao cấp mà đã bước vào thời kinh tế thị trường nên đòi hỏi các chính sách điều chỉnh cũng mang tính thông thoáng không quá áp đặt.Nhưng trong thực tế cho thấy có quá nhiều cơ quan quản lý nhà nước

ở các cấp can thiệp quá sâu vào thị trường khiến cho thị trường luôn vận hành chậm chạp, nhiều văn bản lại còn mâu thuẫn chồng chéo nhau gây không ít khó khăn cho những người tham gia thị trường.Việc phân cấp quá nhiều, thiếu sự quản lý tập trung thống nhất, chức năng chồng chéo thiếu rõ ràng đã dẫn đến việc các cơ quan quản lý tranh dành lợi ích cục bộ không quan tâm đến đến việc phục vụ thị trường, phục vụ công chúng Đấy là lực cản rất lớn cho sự phát triển của thị trường

Bên cạnh đó việc ban hành nhiều bộ luật không sát với thực tế và chỉnh sửa liên tục cũng góp phần gây ra nhiều bất ổn cho thị trường.Thủ tục đầu tư quá rườm rà phức tạp và nhiêu khê kéo dài thời gian thực hiện dự án gây nhiều thiệt hại cho nhà dầu tư, nhiều văn bản lại không hướng dẫn không rõ ràng làm cho các doanh nghiệp và người dân rất lúng túng

Sở dĩ như vậy là do các cấp chính quyền còn quá thờ ơ trong việc khảo sát tính khả thi của một bộ lụât.Giữa những nhà làm luật và những người gần gũi thực tế lại không có tiếng nói chung.Người dân chỉ được đóng góp ý kiến cho các văn bản đã soạn sẳn chứ không thực sự tham gia vào quá trình soạn thảo và việc trưng cầu ý dân cũng còn mang nặng tính hình thức

Một đặc điểm nổi bật của thị trường bát động sản là tính khan hiếm, do đó dù nhu cầu luôn có xu hướng tăng rất cao nhưng vẫn bị hạn chế bởi nguồn cung hạn hẹp của đất đai.Một khi cung không đủ cầu thì thị trường vẫn còn xảy ra nhiều bất ổn.Một trong số đó là nạn đầu cơ đẩy giá ảo.Lợi dụng vào tính khan hiếm của đất đai và lượng