Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh đồng nai giai đoạn 2018 2025

Điều mà người dân, nhất là những người có thu nhập thấp mong mỏi làNhà nước cần có những giải pháp lâu dài có thể giúp họ làm chủ được một căn nhà đểở.Theo ý nghĩa đó, có thể nói, việc g

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THIỆU THÀNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TỈNH ĐỒNG NAI

GIAI ĐOẠN 2018 - 2025

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2018

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THIỆU THÀNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TỈNH ĐỒNG NAI

GIAI ĐOẠN 2018 - 2025

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mãsố: 8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN HỮU NGỮ

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện, các kết quả nghiên cứu chínhtrong luận án là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiêncứu nào khác

Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thểtrong danh mục tài liệu tham khảo

Huế, ngày 05 tháng 8 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thiệu Thành

Xin cảm ơn đến UBND tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xâydựng, Sở Kế hoạch & Đầu tư, Cục Thống kê, Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh

đã cung cấp các số liệu gốc cho luận văn Cảm ơn các cán bộ và người dân địaphương đã giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện luận văn

Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôitrong suốt quá trình học tập

Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!

Đồng Nai, ngày 05 tháng 8 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thiệu Thành

TÓM TẮT

Đồng Nai là tỉnh có vị trí, vai trò chiến lược về giao lưu kinh tế, thương mại và anninh quốc phòng ở Đông Nam Bộ và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Trong nhữngnăm gần đây, Đồng Nai phát triển mạnh các khu công nghiệp, thu hút nhiều lao động từcác tỉnh khác đến làm việc, lập nghiệp và sinh sống Do đó, nhu cầu về nhà ở, nhà chothuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh là rất lớn

Hiện nay, Đồng Nai có 39 dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai vớidiện tích đất 166 ha, quy mô 25 nghìn căn hộ, có khả năng bố trí cho 100 nghìnngười Các dự án này đến nay đã hoàn thành 2.710 căn hộ, giải quyết chỗ cho trên 10nghìn công nhân lao động

Dự báo trong giai đoạn từ 2018 – 2025, căn cứ tình hình phát triển dân số, tốc

độ đô thị hóa, sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình và diện tích nhà ở bình quân thì nhu cầunhà ở ước tính phải xây dựng từ năm 2018 đến 2025 là từ khoảng 3.00.000 m2 đến4.000.000 m2, tương đương khoảng gần 60 nghìn đến hơn 80 nghìn căn hộ thu nhậpthấp (tính trung bình 50 m2/căn hộ)

Tác giả đã thực hiện khảo sát đối với 200 hộ gia đình đang sử dụng các căn hộthuộc 05 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh, đây là các dự án được đưa vào sử dụngtại những thời điểm khác nhau Qua đó, tác giả nhận thấy một số dự án có đã đưa vào

sử dụng có chất lượng công trình không cao, có hiện tượng hư hỏng, xuống cấp ở một

số căn hộ, ban quản lý các dự án chưa thực sự quan tâm đến việc sửa chữa, khắc phụcnhững hư hỏng, xuống cấp; việc quản lý cơ sở vật chất, đảm bảo về điều kiện môitrường chưa được chú trọng thường xuyên, gây ảnh hưởng không tốt đến người dânthuộc các dự án Đối với các dự án mới đưa vào sử dụng cơ bản là đáp ứng tốt nhucầu người dân, đặc biệt là về cơ sở hạ tầng qua đó góp phần nâng cao chất lượng cuộcsống đối với người lao động trong khu vực

Từ thực trạng và nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, tác giả đã

đề xuất được 05 nhóm giải pháp về huy động vốn đầu tư phát triển, trợ giúp tài chính,phân phối nhà ở cho người thu nhập thấp, tăng cường công tác tổ chức quản lý, hỗ trợ

về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Các nhóm giải pháp trên nhằm nâng caohiệu quả về việc triển khai nhà ở xã hội, tạo điều kiện tối đa cho người dân có nhà ở,đảm bảo cuộc sống, yên tâm để lao động, sản xuất

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT 1

2 MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU CỤ THỂ 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 3 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở 3

1.1.2 Người thu nhập thấp 4

1.1.3 Nhà ở xã hội (Nhà ở cho người thu nhập thấp) 4

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 16

1.2.1 Lịch sử phát triển của nhà ở xã hội trên thế giới 16

1.2.2 Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại một số nước tại khu vực châu Á 18

1.2.3 Tình hình xây dựng nhà ở xã hội ở Việt Nam 22

1.2.4 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Nai 27

1.2.5 Một số công trình nghiên cứu về phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam 28

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

2.4.2 Phương pháp điều tra, khảo sát

2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, phân tích và tổng hợp

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI TỈNH ĐỒNG NAI

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

3.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI

3.2.1 Cơ sở pháp lý hình thành và phát triển các dự án nhà ở xã hội

3.2.2 Tình hình thực hiện các quy hoạch các dự án nhà ở xã hội

3.2.3 Thực trạng nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

3.2.4 Đánh giá tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

3.2.5 Những kết quả đạt được

3.2.6 Những hạn chế và nguyên nhân

3.3 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI

3.3.1 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018 – 2025

3.3.2 Quan điểm để đề xuất định hướng

3.3.3 Nguyên tắc định hướng

3.3.4 Một số định hướng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp giai đoạn 2018-2025 71

3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU

NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI ĐẾN NĂM 2025 72

3.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 72

3.4.2 Đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đến năm 2025 72

KẾT LUẬNVÀ KIẾN NGHỊ 83

1 KẾT LUẬN 83

2 KIẾN NGHỊ 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

PHỤ LỤC 89

QĐ-BTMNT Quyết định - Bộ Tài nguyên và Môi trường

TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Một số giải pháp tổ chức mặt bằng nhà ở xã hội tại Trung Quốc 18

Bảng 3.1 Các đơn vị hành chính tỉnh Đồng Nai 34

Bảng 3.2: Các chỉ tiêu chính về kinh tế xã hội của Đồng Nai giai đoạn 2013 - 2017 39

Bảng 3.3 Giá trị sản xuất ngành công nghiệp 40

Bảng 3.4 Giá trị sản xuất ngành xây dựng 41

Bảng 3.5 Tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ trên địa bàn 42

Bảng 3.6 Giá trị sản xuất Nông - lâm - thủy sản 43

Bảng 3.7 So sánh mức tăng lao động và nhu cầu về nhà ở năm 2015 – 2017 47

Bảng 3.8 Thống kê lao động phân bố trong các khu công nghiệp năm 2017 47

Bảng 3.9 Tổng số chỗ ở đáp ứng năm 2017 51

Bảng 3.10 Tổng hợp các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đang triển khai trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 54

Biểu đồ 3.1 Kết quả điều tra về chất lượng căn hộ của các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 59

Biểu đồ 3.2 Kết quả điều tra về chất lượng môi trường của các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 60

Biểu đồ 3.3: Mức độ hài lòng của người dân sống tại các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 62

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Những lợi ích của nhà ở xã hội 6

Hình 1.2 Đồ thị quan hệ giữa thu nhập với nhu cầu nhà ở 14

Hình 1.3 Đồ thị quan hệ giữa sự tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở 15

Hình 1.4 Phố Boundary năm 1890 16

Hình 1.5 Khu nhà Corbusierhaus ở Berlin, Đức 17

Hình 1.6 Nhà ở xã hội tại Philadelphia (Mỹ) và Salford (Anh) 17

Hình 1.7 Nhà ở xã hội Tulou với thiết kế lấy ý tưởng từ mẫu nhà truyền thống có từ 300 năm trước tại Trung Quốc 19

Hình 1.8 Nhà ở xã hội East Core Hikifune (2009) gồm nhiều căn hộ có gác xép 20

Hình 1.9 Một số khu nhà ở tiêu biểu ở Singapore 21

Hình 1.10 Tiểu khu nhà ở Kim Liên - mặt bằng tầng điển hình 22

Hình 1.11 Khu tập thể Thanh Xuân Bắc - mặt bằng tầng điển hình, mặt cắt 22

Hình 1.12 Một số khu nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay 24

Hình 2.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu định tính 31

Hình 2.2 Quy trình phương pháp phân tích tổng hợp 31

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính tỉnh Đồng Nai 33

Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không bao giờ là điều dễ dàng,nhưng đó là một nỗ lực cần thiết ở mọi quốc gia, vì đó là điều kiện, yếu tố kiên quyếtcho việc ổn định trật tự xã hội, góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế Dòngngười nhập cư từ nông thôn kéo về các khu đô thị lớn chỉ có thể trở thành một nguồnlao động cần thiết cho sự phát triển với điều kiện họ cần được đào tạo tay nghề và ổnđịnh chỗ ở Điều mà người dân, nhất là những người có thu nhập thấp mong mỏi làNhà nước cần có những giải pháp lâu dài có thể giúp họ làm chủ được một căn nhà đểở.

Theo ý nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thunhập trung bình và thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu của một thểchế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững và đặc biệt lựachọn đi theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam Nhà ở cho người có thunhập thấp là nội dung đã được nhấn mạnh như một trọng tâm trong Luật Nhà ở đãđược Quốc hội thông qua vào năm 2014 Song, cũng như các nước đang phát triểnkhác, đây là một bài toán khó vẫn đang còn trong quá trình đi tìm lời giải

Nhiều nghiên cứu và giải pháp đã được đề xuất nhằm thúc đẩy phát triển nhà

ởcho người có thu nhập thấp Các giải pháp đã được kiến nghị và thực hiện như việccho phép tự do các hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp Theo đó,mọi thành phần, loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân có đủ điều kiện, kỹ thuật,tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, không giớihạn về quy mô, lãnh thổ cùng với việc đa dạng hóa các hình thức đầu tư bao gồm cảđầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp Các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà

ở xã hội, khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyênnghiệp (kể cả nước ngoài) có năng lực tài chính và công nghệ mạnh, tham gia đầu tưtrực tiếp vào lĩnh vực này song song với việc phát triển thị trường vật liệu xây dựng

và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp Một vấn đề quantrọng nổi lên trong tất cả các giải pháp được đề xuất trong thời gian gấn đây chính làvấn đề quan tâm đến việc phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho cácđối tượng có thu nhập trung bình và thấp này

Với thực tế trên đang đặt ra nhiều vấn đề cần nghiên cứu, giải quyết nhằm gópphần tìm lời giải cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị lớn nóichung và tỉnh Đồng Nai nói riêng Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu cấp thiết đó, tôi

thực hiện nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018 - 2025".

2 MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU CỤ THỂ 2.1 Mục đích

Nắm được thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp và những định hướng pháttriển của lĩnh vực này của chính quyền tỉnh Đồng Nai cũng như mối quan tâm, đầu tưcủa các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp trênđịa bàn

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Góp phần giúp các nhà quản lý có cơ sở để làm căn cứ cụ thể khi thực hiệnphát triển nhà ở cho tất cả các đối tượng nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấpnói riêng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Làm cơ sở cho việc xây dựng nội dung bổ sung vào phương án quy hoạch pháttriển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Làm cơ sở cho đề xuất cách tổ chức thực hiện phương án quy hoạch sử dụngđất nhằm đảm bảo sự phát triển hài hòa cả về kinh tế - xã hội và đảm bảo nhu cầu đờisống của người dân trên địa bàn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở

Như vậy, nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng

Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động

mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, làthước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ lànguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế vàgóp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn Có nhà ở thích hợp

và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân,trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn vềviệc làm và thu nhập

1.1.1.2 Đặc điểm của nhà ở

Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng trênđất Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu Mà hiện nay cácgiao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất

vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất

Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mònchậm Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhậpthấp, vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém Họ có thể xây dựngmột ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét vôitường, cửa

Nhà ở là tài sản có giá trị lớn So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việcxây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất,nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao

Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng Đặc điểm này mộtmặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cư

1.1.2 Người thu nhập thấp

Khái niệm người lao động có thu nhập thấp quy định tại Thông tư

17/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng: “là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.”

Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp lànhững người có các tiêu chí sau:

+ Chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại; 34% thu nhập còn lạidành cho các chi tiêu phục vụ cho các nhu cầu khác như nhà ở, văn hoá, giáo dục, y

tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng,

- Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống

- Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những ngườiphải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việcchi tiêu cho nhu cầu cơ bản

- Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không

có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại

- Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cảithiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo

điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay)

- Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích không quá 4m2/đầu người [25]

1.1.3 Nhà ở xã hội (Nhà ở cho người thu nhập thấp)

1.1.3.1 Khái niệm nhà ở xã hội

Theo Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định” [6].

Như vậy, nhà ở xã hội được xây dựng để hướng đến những đối tượng nhất định nhưngười có thu nhập thấp, sinh viên, người lao động làm việc tại các đơn vị sự nghiệpcông lập, ngoài công lập… nhằm đảm bảo để họ có nhà để ổn định sinh sống và làmviệc Vì vậy, chủ đầu tư nếu thực hiện các dự án liên quan đến nhà ở xã hội nhằmhướng đến mục tiêu xã hội mà không phải mục đích thương mại như nhà ở thươngmại thì được nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ như có cơ chế riêng, chính sách miễn thuế,giảm thuế, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, các ưu đãi và nguồn hỗ trợ từ nguồnvốn nhà nước

Về sở hữu, nhà ở xã hội có thể thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu của các tổ chứcphi lợi nhuận hoặc của doanh nghiệp nhưng không nhằm mục đích lợi nhuận Nhà ở

xã hội bao gồm các loại hình sau đây:

- Nhà ở cho người thu nhập thấp

- Nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp

- Nhà ở cho học sinh, sinh viênĐối tượng được ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của pháp luật của từng nước,nhưng nhìn chung thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhậpthấp

Viên chức nhà nước, những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước (tiềnthuế của dân) nên họ thường là những người có mức sống trung lưu; mặt khác, họthực hiện công vụ của Nhà nước giao cho, do đó, để công chức thực thi công vụ mộtcách toàn tâm, toàn ý, Nhà nước phải tạo chỗ ở họ

Người nghèo, người có thu nhập thấp thường không có tích lũy hoặc tích lũy,trong khi đó, nhà ở là là tài sản có giá trị lớn nên họ không thể tự tạo lập nhà ở Do

đó, để công dân có nhà ở, Nhà nước cần phải hỗ trợ họ bằng các chính sách, chươngtrình nhà ở xã hội

1.1.3.2 Khái niệm về phát triển nhà ở xã hội, chính sách phát triển nhà ở xã hội và các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội có thể hiểu là sự phát triển về số lượng, loại hình và

hình thức cung cấp nhà ở xã hội Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội thực chất là việcđầu tư xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà ở cung cấpcho các đối tượng xã hội, gia tăng đối tượng thụ hưởng cụ thể theo quy định của địaphương, gia tăng hình thức, chất lượng cung ứng dịch vụ với sự tham gia ngày càngnhiều của các nhà đầu tư vào thị trường đầu tư phát triển nhà ở xã hội [22]

Chính sách phát triển nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu, giải

pháp, công cụ mà Nhà nước tác động vào các mối quan hệ và hoạt động của các chủthể là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình để huy động, phân bổ, sử dụngcác nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa học và công nghệ nhằm phát triểnnhà ở xã hội cho người dân được thể chế bằng pháp luật [22]

Các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội bao gồm 4 chủ thể sau:

Nhà nước, chủ đầu tư (nhà đầu tư), các ngân hàng và người dân mua hoặc thuê nhà

ở xã hội [22]

Hình 1.1 Những lợi ích của nhà ở xã hội

Nguồn: [22]

Vấn đề chính sách nhà ở xã hội là một bộ phận của các vấn đề nhà ở, đó lànhững sự khác biệt, mâu thuẫn hay khoảng cách giữa thực tại nhà ở của hộ gia đìnhvới mong muốn hoặc nhu cầu của họ và cần được giải quyết thông qua các chính sáchnhà ở xã hội của nhà nước

Đó là sự khác biệt về tổng cầu và cơ cấu cầu về nhà ở xã hội của đối tượngchính sách với khả năng cung và cơ cấu cung về nhà ở xã hội của doanh nghiệp, tổchức và cá nhân cần được giải quyết bằng chính sách của nhà nước

1.1.3.3 Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội

a Sự phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở của địa phương

Các dự án phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ởquốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kếhoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn

Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quyhoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; quy hoạch xâydựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học,trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn, cơ quan có thẩm quyền phêduyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch

b Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã triển khai, đang triển khai

Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai là một tiêu chí để đánh giá

sự phát triển nhà ở xã hội tại mỗi địa phương Số lượng các dự án phản ánh cán cân cung– cầu của thị trường, mức độ đáp ứng với nhu cầu về nhà ở xã hội của thị trường

Ngoài ra dựa vào kết quả đạt được từ các dự án đã triển khai, chúng ta sẽ đánhgiá được những khó khăn, bất cập của thực tiến để từ đó đưa ra giải pháp khắc phục

d Giá thành các dự án nhà ở xã hội

Đối với người có thu nhập thấp tiêu chí giá cả luôn được đặt lên hàng đầu đểđưa ra quyết định lựa chọn bên cạnh những tiêu chí về chất lượng, vị trí Các dự ánnhà ở xã hội có chất lượng tốt, giá thành hợp lý sẽ thúc đẩy nhu cầu mua, thuê củangười dân từ đó sẽ thúc đẩy nguồn cung, các doanh nghiệp quyết định đầu tư sẽ tănglên khi nắm bắt được nhu cầu của thị trường

e Mức độ hài lòng của người dân mua, thuê nhà ở xã hội

Trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, niềm tin của người tiêu dùng là mộttrong những yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, khi người dân hàilòng với sản phẩm họ được cung cấp, niềm tin sẽ tăng lên từ đó doanh nghiệp sẽ bánđược nhiều sản phẩm hơn Đối với nhà ở xã hộ cũng tương tự như vậy

f Về chính sách: tính công bằng, tính nhân đạo, tính đô thị

Chính sách của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển nhà ở nói chung

và nhà ở xã hội nói riêng Đối với nhà ở xã hội, đối tượng được mua, thuê là nhữngngười có thu nhập thấp, được gọi là “yếu thế” trong xã hội, vậy để các chương trìnhphát triển nhà ở xã hội đạt được kết quả mong muốn thì chính sách của nhà nước cầnđạt được các tiêu chí chính sau:

- Tính công bằng xã hội: Tiêu chí này được biểu thị bằng các chỉ tiêu về tổng quỹnhà và tình trạng phân bổ nhà ở của các tầng lớp xã hội Tính công bằng còn thể hiện ở sựbình đẳng của mọi người dân trước cơ hội có nhà Nếu thiếu sự can thiệp của

Nhà nước bằng các chính sách công bằng thì tình trạng bất công xã hội nói chung và trong lĩnh vực nhà ở nói riêng là ngày càng trầm trọng

- Tính nhân đạo: Tính nhân đạo biểu hiện bằng các kết quả mà chính sách đemlại cho các tầng lớp dân cư dễ bị tổn thương trong xã hội, đó chính là những người cóthu nhập thấp Hiệu quả của chính sách được đánh giá bằng kết quả chăm lo về nhà ởcho người nghèo và người thu nhập thấp của toàn xã hội

- Tính đô thị: Tính đô thị của chính sách nhà ở biểu hiện ở kết quả góp phầnthực hiện các mục tiêu phát triển đô thị của nó Trực tiếp nhất là tác động của chínhsách nhà ở tới mỹ quan kiến trúc và môi trường sống của người dân đô thị, thỏa mãnmục tiêu sống tốt trong các mục tiêu phát triển bền vững của đô thị Tính đô thị thểhiện cụ thể ở mục tiêu và phương pháp quy hoạch cải tạo và phát triển nhà ở trong đôthị Suy cho cùng quy hoạch đô thị là để phục vụ nơi ăn chốn ở và chỗ làm việc chocon người, làm sao để mọi sinh hoạt của con người được thuận lợi nhất

1.1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội

a Các chính sách của Nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở xã hội

Chính sách vĩ mô của Nhà nước về quỹ đất, quy hoạch xây dựng; chính sách

về tài chính, tiền tệ, thuế; chính sách về thủ tục hành chính…ảnh hưởng trực tiếp hoặcgián tiếp đến phát triển nhà ở xã hội

Theo quy định hiện hành, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng một

số chính sách ưu đãi, cụ thể như sau:

- Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê,cho thuê mua, để bán hoặc cho thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ởhợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nướctheo quy định

Cụ thể đối với việc phát triển nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyểngiao được quy định tại Điều 11 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là việc căn cứ theo quyhoạch và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt trên địa bàn, Sở Xâydựng có trách nhiệm tổ chức lập danh mục các dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hìnhthức BT và xác định các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư BT để báo cáo Ủy ban nhândân cấp tỉnh chấp thuận, công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy bannhân dân cấp tỉnh và của Sở Xây dựng trong thời hạn tối thiểu 30 ngày làm việc vềdanh mục và các thông tin liên quan đến dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức

BT, điều kiện lựa chọn nhà đầu tư BT để các nhà đầu tư có cơ sở đăng ký tham gia

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định củapháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo Ủyban nhân dân cấp tỉnh xem xét để ký hợp đồng BT hoặc ủy quyền cho Sở Xây dựng

ký hợp đồng BT Nhà đầu tư BT có trách nhiệm tổ chức lập và trình cơ quan có thẩmquyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và tổ chức lập dự án xâydựng nhà ở xã hội để thẩm định phê duyệt theo quy định của pháp luật về nhà ở vàpháp luật có liên quan Việc triển khai hoạt động xây dựng nhà ở xã hội đối với dự ánxây dựng nhà ở xã hội theo hình thức BT thực hiện theo quy định của pháp luật vềxây dựng Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng và nghiệm thu công trình nhà ở xãhội theo hợp đồng BT, nhà đầu tư BT có trách nhiệm bàn giao quỹ nhà ở này cho SởXây dựng để thực hiện quản lý, khai thác theo quy định Việc thanh toán cho nhà đầu

tư BT được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành

* Về chính sách đầu tư:

Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển

và quản lý nhà ở xã hội quy định như sau:

- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cụ thể:

+ Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhànước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đãđược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vàonghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước đối với trường hợp chủđầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó

được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đấtđối với quỹ đất 20%;

+ Được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự ánxây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựngcông trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng)nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xãhội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;

+ Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanhthương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sànnhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại; phầnkinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo

đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 Nghị định số100/2015/NĐ-CP Ngoài phần diện tích kinh doanh thương mại, chủ đầu tư dự án cótrách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân

cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe và các công trình hạ tầngthiết yếu khác) Phần diện tích này được xác định trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩnhiện hành và phương án quy hoạch - kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanhnghiệp theo quy định Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thìđược giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quyđịnh của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành

- Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc

tổ chức tín dụng theo quy định thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là

15 năm và tối đa không quá 20 năm Trường hợp chủ đầu tư dự án có nhu cầu vaydưới 15 năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơnthời hạn cho vay tối thiểu

- Chủ đầu tư dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc mộtphần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xâydựng nhà ở xã hội theo quy định Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để chothuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật

- Chủ đầu tư dự án được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối vớitrường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan cóthẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công tác tưvấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng

* Về chính sách đất đai: Đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân

khu công nghiệp được miễn tiền sử dụng đất

- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn khôngphải từ ngân sách nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích

đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt

* Về chính sách hỗ trợ tín dụng:

Điều 10 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định nguồn vốn phát triển nhà ở

xã hội do Nhà nước đầu tư được huy động từ các nguồn sau đây:

- Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương; vốn trái phiếu Chính phủ (nếu có);

quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập vàhoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có); ngân sách địa phương hỗ trợ hàng nămtheo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; phát hành trái phiếu chính quyền địaphương, công trái nhà ở; huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy

động theo quy định của pháp luật; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương, quỹcủa Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; cácnguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

* Về thiết kế mẫu, thiết kế điển hình:

Điều 55 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở xã hội phải là nhà chung cưhoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xâydựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội Trườnghợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảođảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội Cụ thể, loạinhà và tiêu chuẩn được hướng dẫn tại Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP như sau:

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xâydựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diệntích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2 sàn, tối đa là 70m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quyhoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự ánđược điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so vớiquy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành;

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điềuchỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diệntích căn hộ tối đa là 70m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội

có diện tích sàn trên 70m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đấtxây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt;

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủtịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tạicác đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo vàxin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư

- Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phảibảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quannhà nước có thẩm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế

và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ

Pháp luật cũng quy định rõ dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm

quyền ban hành Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận

* Về xây dựng hạ tầng trong và ngoài hàng rào dự án

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi sau đây:

- Được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng

kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội

- Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước)

b Chính sách của Nhà nước về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội

- Nhà ở xã hội được dành để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượngsau đây:

+ Người có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi người có công với Cách mạng;

+ Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

+ Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ làquân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngânsách nhà nước; người làm công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng cácchế độ, chính sách như đối với quân nhân theo quy định của pháp luật về cơ yếu;

+ Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các khucông nghiệp, gồm: Công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, cụmcông nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sảnxuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả cácngành, nghề;

+ Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực

đô thị;

+ Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa;

+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ;

+ Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp,cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệtcông lập hay ngoài công lập;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc

- Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà

ởxã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mìnhnhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8 m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm

bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức

+ Trường hợp mua nhà ở thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc có đăng ký tạmtrú nhưng phải đóng bảo hiểm xã hội từ 01 (một) năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có dự án phát triển nhà ở xã hội

+ Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở và phần giá trị còn lại theo Hợp đồng đã ký kết

c Các chiến lược đầu tư của doanh nghiệp

Chính sách đầu tư của doanh nghiệp đầu tư xây dựng ảnh hưởng rất nhiều đếnnguồn cung của thị trường, khi những khó khăn vướng mắc về cơ chế chính sách chưađược tháo gỡ doanh nghiệp sẽ không muốn đầu tư nhà ở xã hội, dẫn đến nguồn cungthấp hơn so với nhu cầu và ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội

d Nhu cầu và thu nhập của người dân

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân

Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mứcthu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm Đến một giới hạncao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chígiảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu

về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng đồng biến (xem hình 1.2)

Hình 1.2 Đồ thị quan hệ giữa thu nhập với nhu cầu nhà ở

Nguồn: [25]

e Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa

Mức độ dịch chuyển lao động tăng dẫn tới tăng trưởng dân số, đây là nhân tốlàm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà ở tăng lên Lượng cầu bấtđộng sản nói chung và lượng cầu về nhà ở xã hội nói riêng là một đại lượng tỷ lệthuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ranhững đột biến về cầu nhà ở Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớnvào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả

Hình 1.3 Đồ thị quan hệ giữa sự tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở

Nguồn: [25]

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu

về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơnthuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của giađình Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp

vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà

ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Tóm lại, sựthay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình củacon cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiềuthế hệ cùng sống chung v.v ) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở nói chung vànhà ở xã hội nói riêng

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu

về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần

Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu sovới tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu

co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mứcgiới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh

và chiếm một tỷ trọng lớn

f Năng lực bộ máy quản lý của Nhà nước và năng lực quản lý của doanh nghiệp

Trong bất kỳ lĩnh vực nào, nguồn lực con người là một trong những nhân tốảnh hưởng chính đến sự phát triển của lĩnh vực đó Năng lực cá nhân ảnh hưởng trựctiếp đến năng lực bộ máy quản lý, năng lực quản lý thấp kém kéo theo sự trì trệ, bếtắc không thể phát triển được và ngược lại

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 1.2.1 Lịch sử phát triển của nhà ở xã hội trên thế giới

Nguồn gốc ra đời của nhà ở xã hội bắt nguồn từ sự gia tăng dân số tại cácthành phố lớn xuất phát từ cuộc Cách mạng công nghiệp thế kỉ 19 Tình trạng nghèokhổ, bệnh tật và thiếu nhà ở nảy sinh ở khắp nơi Trong bối cảnh đó, một số nhà hảotâm đã cho xây dựng các khu nhà ở tập thể như khu Saltaire (1853) hay khu Port

Sunlight (1888) Vào năm 1885, hoàng gia Anh ban hành "Đạo luật nhà ở cho tầng lớp lao động", hỗ trợ khuyến khích tầng lớp lao động cải thiện điều kiện ở của họ Dự

án nhà ở xã hội đầu tiên được khởi xướng năm 1890 tại phố Boundary và hoàn thành

từ chiến trường thông qua các khoàn trợ cấp, được ghi vào Luật nhà ở năm 1919 tạiAnh Các dự án nhà ở xã hội cũng bắt đầu được thử nghiệm ở các quốc gia Châu Âu

và Mỹ trong những năm 1930, và trở nên phổ biến trên toàn thế giới sau chiến tranh tếgiới thứ hai

Những kiến trúc sư đầu tiên nghiên cứu vấn đề nhà ở xã hội có thể kể đến kiếntrúc sư Le Corbusier (người Pháp), kiến trúc sư Vesni và Lomoxop (người Nga), kiếntrúc sư Walter Gropius (người Đức) Họ nghiên cứu những không gian sống tối thiểunhất cho con người từ những không gian đơn giản như phòng ngủ, khu vệ sinh, bếp

Theo kiến trúc sư Le Corbusier chiều cao tối đa cho nhà vệ sinh, phòng ngủ là 2,25m,còn đối với phòng khách là 3,5m Một trong những dự án đáng chú ý nhất là khu nhàCorbusierhaus ở Berlin, Đức Hoàn thành vào năm 1959, nó được coi như một biểutượng về nhà ở thời bấy giờ, và cũng là mô hình kinh điển cho các dự án về nhà ở xãhội sau này (hình 1.5)

Hình 1.5 Khu nhà Corbusierhaus ở Berlin, Đức

Nguồn [21]

Đặc điểm nhà ở xã hội thế kỷ 20 là mặt bằng theo kiểu hành lang giữa, mỗi căn

hộ chỉ có từ 1 - 2 phòng ngủ Mặt đứng đơn điệu, vuông vắn theo đúng lý tưởng củachủ nghĩa công năng Hình 1.6 giới thiệu khu nhà ở xã hội tại Philadelphia (Mỹ) vàSalford (Anh) được xây dựng trong thời kì này [21]

Hình 1.6 Nhà ở xã hội tại Philadelphia (Mỹ) và Salford (Anh)

hội là Nhà nước đưa ra được các khoản hỗ trợ tài chính và quan trọng nhất là tăngcường khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp và người dân tham gia phát triểnnhà ở xã hội Do đó những công trình nhà ở xã hội mới ngày càng hiện đại, đem lạitiện nghi cho người sử dụng.

1.2.2 Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại một số nước tại khu vực châu Á

1.2.2.1 Tại Trung Quốc

Tại Trung Quốc, nhà ở xã hội chủ yếu có mặt bằng dạng đơn nguyên, bố cụcchặt chẽ, tiết kiệm giao thông và không gian công cộng Mặt bằng căn hộ liên hoàngiữa phòng khách và ăn, ưu tiên phòng khách và phòng ngủ chính giáp với mặtthoáng ngoài nhà (xem bảng 1.1) [21]

Bảng 1.1 Một số giải pháp tổ chức mặt bằng nhà ở xã hội tại Trung Quốc

Mặtbằngnhà

Đặcđiểm

Mặtbằng

1.2.2.2 Tại Philippines

Philippines đã thực hiện chương trình nhà ở quốc gia từ năm 1978, bao gồm:

Thứ nhất, quy định về quy hoạch và sử dụng đất, các nguyên tắc tiêu chuẩn vềxây dựng và mở rộng đất

Thứ hai, giao cho cơ quan quản lý nhà ở quốc gia chịu trách nhiệm cung cấpnhà cho các gia đình có thu nhập thấp

Thứ ba, tập đoàn tài chính thế chấp nhà ở quốc gia cung cấp tài chính cho cáchợp tác xã để mua lại đất mà họ đã chiếm hữu; tập đoàn kinh doanh bảo hiểm và bảohành nhà có trách nhiệm hỗ trợ vốn cho các công ty tư nhân xây dựng nhà ở chongười có thu nhập thấp

Thứ tư, Luật Nhà ở năm qui định các công ty phát triển dự án khu dân cư phảidành 20% quỹ đất hoặc 20% tổng chi phí của dự án để xây dựng nhà ở vì mục đích xãhội bao gồm: giải tỏa và cải tạo các khu ổ chuột; xây dựng và nâng cấp nhà ở chongười có thu nhập thấp và trung bình

Thứ năm, Philippines ban hành các luật điều chỉnh giá thuê đất và nhà ở, Luậtcải cách ruộng đất toàn diện, Luật cải cách đất đai đô thị nhằm bình ổn giá đất, giánhà và chỉnh trang đô thị [21]

1.2.2.3 Tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản, nhà ở cho người thu nhập thấp đều được xây cao tầng tại cácvùng ven đô thị Các thiết kế của người Nhật luôn thể hiện sự hiện đại bên ngoài vàtính truyền thống, tối ưu bên trong từng căn hộ: Hệ thống vách ngăn nhẹ, nội thất đơngiản, gọn gàng tiết kiệm diện tích tối đa Bên cạnh đó Nhật Bản luôn là một trongnhững nước đi đầu trong việc đưa khoa học kĩ thuật vào công trình, nhằm mục tiêuphát triển bền vững và tiết kiệm chi phí vận hành, sử dụng

Hình 1.7 Nhà ở xã hội Tulou với thiết kế lấy ý tưởng từ mẫu nhà truyền thống có từ

300 năm trước tại Trung Quốc

Nguồn: [21]

có trên 93% dân số có sở hữu nhà (trong đó có hơn 80% đang ở nhà giá thấp) Chínhsách phát triển nhà ở Singapore là:

Thứ nhất, Singapore có chính sách hợp lý về nhà ở, từ những năm đầu 1960,

Singapore đã thành lập “Ủy ban phát triển nhà” nhằm quy hoạch và phát triển những

thị trấn mới, làm mới và cải tạo các khu nhà ở để đáp ứng đủ nhà ở cho dân Đến năm

1964, Singapore bắt đầu thực hiện chính sách người người có nhà ở và từ năm 1968

thực hiện chế độ "để dành tiền mua nhà" Phần lớn những gia đình ở tại các căn hộ

khép kín đều mua nhà theo hình thức để dành tiền do Nhà nước Trung ương đứng raquản lý

Thứ hai, Chính phủ có những chính sách, pháp luật đồng bộ Nhà nước ban bố

"Pháp lệnh về trưng dụng đất đai" bảo đảm có đủ đất dùng, nhà nước chịu trách nhiệm

giải tỏa, di dời đối với các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng Đến năm 1996,Singapore đã xây dựng được 30 đô thị mới, cung cấp gần 5.000 ha đất cho kế hoạch pháttriển nhà ở công cộng, trong đó 99,4% là quỹ đất của Ủy ban phát triển nhà, đảm bảo nhà

ở cho 87% dân số Singapore, tương đương trên 650.000 căn hộ chung cư [21]

Hình 1.9a Khu nhà ở Linear Green

Đặc điểm: - Nhà tấm, mặt bằng trải dài, mỗi cụm thang kết nối với 6 căn hộ

- Tất cả các căn hộ đều có 3 mặt thoáng Mặt đứng sinh

động Hình 1.9b Khu nhà ở Sri Geylang Serai

Đặc điểm: - Nhà tấm, mặt bằng trải dài, kiểu hành lang giữa, sân trong

-Thiết kế mở, thông thoáng Mặt đứng sinh động

Hình 1.9c Khu nhà Commonwealth View

Đặc điểm: - Mặt bằng tự do

- Thiết kế mở, mỗi căn hộ đảm bảo ít nhất 2 mặt thoáng.Mặt đứng sinh

động Hình 1.9d Khu nhà ở Atrina

Đặc điểm: - Mặt bằng tự do, các căn hộ bố trí theo hình vòng cung

- Thiết kế mở, mỗi căn hộ đảm bảo ít nhất 2 mặt thoáng Mặt đứng đơn giản, hiện

đại Hình 1.9 Một số khu nhà ở tiêu biểu ở Singapore

Nguồn: [21]

1.2.3 Tình hình xây dựng nhà ở xã hội ở Việt Nam

1.2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển mô hình nhà ở xã hội ở Việt Nam

Từ sau năm 1954, ở Việt Nam mới bắt đầu xuất hiện loại hình nhà ở chung cư

ở một số thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Sài Gòn, Vũng Tàu Ở miền Bắc,ngay từ những năm 1960-1970, nhà nước đã có chính sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà

ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở thuộc sở hữu nhà nướccho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ Trong thời gian này nhà nước đãcho xây dựng khá nhiều khu tập thể tại Hà Nội như tiểu khu Kim Liên, khu tập thểGiảng Võ, Bách Khoa, Trung tự, Thành Công, Thanh Xuân Băc (hình 1.16, 1.17),với đặc điểm: nhà bê tông lắp ghép kiểu block, chiều cao tối đa 5 tầng, mặt bằng dạngtấm, kiểu hành lang giữa hoặc bên, các căn hộ độc lập tương đối khép kín, diện tíchkhoảng 20-40m2, chỉ tiêu diện tích 6m2/ người

Hình 1.10 Tiểu khu nhà ở Kim Liên - mặt bằng tầng điển hình

chức có thu nhập ổn định ở mức trung bình đều mong muốn sở hữu một không giansống tối thiểu Đó là mong muốn chung của toàn xã hội.

Về kiến trúc, nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay hầu hết vẫn theo kiểu hànhlang giữa hoặc hành lang bên Mỗi căn hộ có diện tích 30 - 70m2, gồm 1 - 3 phòngngủ Đa số các căn hộ chỉ có 1 mặt thoáng, thiếu các không gian xanh, sinh hoạt cộngđồng Mặt đứng đơn điệu, chủ yếu trang trí bằng màu sắc Hình 1.18 đưa ra một sốdạng nhà ở xã hội hiện đang được xây dựng ở Việt Nam [21]

Hình 1.12a Nhà ở xã hội Lilama SHB - TP Hồ Chí Minh

Đặc điểm: - Mặt bằng dạng hành lang giữa; Căn hộ 2-3 phòng ngủ, diện tích 50-72 m2

- Tất cả các phòng ngủ và phòng khách đều tiếp xúc với thiên nhiên

- Không có diện tích trồng cây xanh

Hình 1.12b Nhà ở xã hội An Binh Tower - Hà Nội

Đặc điểm: - Mặt bằng dạng tháp; Căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích 43-65 m2

- Tất cả các phòng ngủ và phòng khách hầu hết đều tiếp xúc với thiên nhiên

- Phần sảnh tương đối rộng, không có diện tích trồng cây xanh

Hình 1.12c Nhà ở xã hội Becamex - Bình Dương

Đặc điểm: - Căn hộ dạng gác xép, 1-2 phòng ngủ, diện tích 30-60 m2

- Tất cả các phòng đều tiếp xúc với thiên nhiên

Hình 1.12 Một số khu nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay

Nguồn: [21]

1.2.3.2 Tình hình phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khóa XIII tại kỳ họp thứ 6 đã có Nghịquyết về nhiệm vụ trọng tâm của thành phố 6 tháng cuối năm 2006, trong đó nêu rõ:

“ Điều 2 Thống nhất chủ trương xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố, giao UBND thành phố tổng kết các mô hình xây dựng nhà ở xã hội đã triển khai trên địa bàn thành phố trong thời gian qua ; không hình thành các khu

nhà ở chất lượng thấp, khu ổ chuột trong tương lai Cơ chế thực hiện thí điểm phải có điều kiện và khả năng nhân ra diện rộng ”

Thành ủy Hà Nội đã thống nhất chủ trương xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội

- Quy mô đầu tư:

+ Nhà ở cho thuê tại khu đô thị mới Việt Hưng với 500 căn hộ, tổng mức đầu tư

109 tỷ đồng;

+ Nhà ở cho thuê mua tại khu đô thị mới Việt Hưng với 300 căn hộ, tổng mứcđầu tư là 63 tỷ đồng và khu đô thị mới Nghĩa Đô – Dịch Vọng với 100 căn hộ, tổngmức đầu tư 13,5 tỷ đồng;

+ Nhà ở cho công nhân tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long với 864 căn hộ, giải quyết chỗ ở cho 9.100 công nhân, tổng mức đầu tư 317 tỷ đồng

1.2.3.3 Tình hình phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh

Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có Quyết định số UBND ngày 21/7/2006 ban hành Kế hoạch triển khai Chương trình hành động thựchiện Chương trình nhà ở (giai đoạn 2006 - 2010), theo đó đến 2010 thành phố sẽ xâydựng 25.000 căn hộ cho người có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, sĩ quan, quânnhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang thuê, thuê mua; 20.000 phòng cho côngnhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuê ở; 200căn nhà công vụ Dự kiến sẽ có khoảng 3.000 đến 5.000 căn hộ chung cư phục vụ chocác đối tượng này dưới dạng thuê và thuê mua

114/2006/QĐ-Các dự án nhà ở xã hội đã được triển khai xây dựng và hoàn thành trong năm 2009

là dự án Tân Mỹ ở quận 7 (600 căn), dự án khu chung cư An Sương (176 căn) của TổngCông ty Địa ốc Sài Gòn Các dự án nhà ở xã hội đang chuẩn bị thủ tục đầu tư và khởicông xây dựng trong năm 2009, hoàn thành trong năm 2010 là các dự án tại 35 Hồ HọcLãm (quận Bình Tân) của Quỹ Phát triển nhà ở TP, dự án tại phường Bình Hưng Hòa A(quận Bình Tân) của Ban quản lý dự án nâng cấp đô thị, 8 dự án nhà ở xã hội của TổngCông ty Địa ốc Sài Gòn, 4 dự án của Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong ít địa phương thành lập Quỹ phát triểnnhà ở theo điều 52 Luật Nhà ở Hiện nay, Quỹ Phát triển nhà ở TP đang triển khaichương trình vay vốn ưu đãi tạo lập nhà ở cho đối tượng công chức có thu nhập thấp,

có hộ khẩu thành phố Hồ Chí Minh, có thời gian công tác từ ba năm trở lên Đốitượng này phải có trước tối thiểu 30% giá trị căn hộ cần mua, mức vay tối đa 70% giátrị căn hộ nhưng không vượt quá 300 triệu đồng/hồ sơ, lãi suất 9,9%/năm (thành phố

hỗ trợ 3%/năm, người vay phải trả 6,9%/năm), thời hạn vay tối đa 15 năm

1.2.3.4 Tình hình phát triển nhà ở xã hội tại Bình Dương

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại văn bản số 3073/VPCPngày 06/6/2007, ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã xây dựng chương trình đầu tưxây dựng thí điểm nhà ở xã hội Theo đó, từ nay đến năm 2010, tỉnh Bình Dương sẽxây dựng 12 chung cư nhà ở xã hội, giải quyết chỗ ở cho trên 7.000 người

Nguồn vốn đầu tư từ nguồn vốn ngân sách nhà nước ứng trước (hoàn vốn trong20-30 năm) kết hợp với vốn doanh nghiệp

Các khu chung cư này sẽ phân bố chủ yếu ở các huyện có khu công nghiệp tậptrung đông, trong đó riêng khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị sẽ xây dựng sáuchung cư

Trong năm 2008, ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã cho khởi công xâydựng 3 dự án nhà ở xã hội theo chương trình trên

1.2.3.5 Tình hình phát triển nhà ở xã hội tại Đà Nẵng

Ðà Nẵng được coi là địa phương đạt được nhiều thành công trong việc pháttriển nhà ở xã hội Trong đó, phải kể đến chính sách thu hút đầu tư và chính sách tàichính mà thành phần đã thực hiện nhằm tạo điều kiện để người thu nhập thấp có chỗ ở

ổn định

Thành phố tập trung giải phóng mặt bằng, giao "đất sạch", miễn giảm thuế đất,kêu gọi doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, làm cầu nối cho doanhnghiệp tiếp cận nguồn vốn từ Quỹ Hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính

hay sử dụng một phần vốn ngân sách để hỗ trợ giảm giá bán, dùng ngân sách mua lạimột phần dự án tạo nên bước đột phá trong phát triển nhà ở xã hội Thể hiện rõ nétnhất về thành tựu của địa phương này đó là việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư mà địaphương đã thực hiện

Một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên được xây dựng tại Ðà Nẵng do doanhnghiệp đầu tư là khu chung cư số 2 Nguyễn Tri Phương, chủ dự án là Công ty cổ phần tậpđoàn xây dựng và phát triển nhà (Vicoland) Dự án này đã được đưa vào sử dụng Vớidiện tích 3.672 m2, chia làm 147 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 52 đến 65 m2, là môhình chung cư đầu tiên ở Ðà Nẵng dành cho người có thu nhập thấp đạt tiêu chuẩn vềchất lượng xây dựng Dự án này cũng được UBND thành phố Ðà Nẵng áp dụng nhiềuchính sách ưu đãi và sử dụng ngân sách mua lại một phần các căn hộ để giải quyết chỗ ởcho cán bộ viên chức Với những doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội, chính quyềnthành phố luôn tạo điều kiện thuận lợi nhất về thủ tục, giao mặt bằng "sạch", miễn giảmthuế đất, làm cầu nối cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn từ Quỹ Hỗ trợ phát triển, cácngân hàng, tổ chức tài chính với lãi suất ưu đãi, sử dụng ngân sách để bao tiêu một phầnđầu ra giúp doanh nghiệp yên tâm, mạnh dạn đầu tư

1.2.4 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Nai

Theo mục tiêu tại Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh được ban hành tạiNghị quyết số 117/2014/NQ-HĐND ngày 11/7/2014 của HĐND tỉnh và Quyết định

số 2568/QĐ-UBND ngày 20/8/2014 của UBND tỉnh: Năm 2014 - 2015 hoàn thành1.500 căn nhà ở xã hội; đã thực hiện như sau:

- Năm 2014 hoàn thành 875 căn, gồm 428 căn Chung cư A1, A2 đường Nguyễn

Ái Quốc, thành phố Biên Hòa; 447 căn của Công ty IDICO tại huyện Nhơn Trạch

- Năm 2015 hoàn thành 726 căn, gồm: 254 căn thuộc dự án của Công tyIDICO tại huyện Nhơn Trạch; 288 căn thuộc Chung cư B1, B2 đường Nguyễn ÁiQuốc, thành phố Biên Hòa; 184 căn thuộc dự án Công ty Xuân Mai tại phường BửuLong, thành phố Biên Hòa

- Tổng cộng giai đoạn năm 2014 - 2015 đã hoàn thành 1.601 căn nhà ở xã hội, vượt 101 căn so với kế hoạch đề ra là 1.500 căn

Thực tế cho thấy hiện nay, tại tỉnh Đồng Nai, công nhân lao động chủ yếu ởtrong các khu nhà trọ do các cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng Các nhà trọ nàytuy đáp ứng được tiêu chuẩn diện tích 5m2/người, nhưng nhìn chung chưa đảm bảocác yếu tố như: giao thông thông thoáng, cấp thoát nước, an ninh, phòng cháy chữacháy, vệ sinh môi trường Nhu cầu nhà ở công nhân cho thấy giai đoạn từ nay đếnnăm 2020, có hơn 190 ngàn công nhân lao động có nhu cầu về nhà ở xã hội Trong

đó, công nhân các khu, cụm công nghiệp khoảng 139 ngàn người; công nhân ở ngoàicác khu, cụm công nghiệp là 51 ngàn người

Kế hoạch của tỉnh đặt ra là trong giai đoạn 2016 - 2020 sẽ hoàn thành 20 ngàncăn nhà ở xã hội, nhưng đến đầu năm 2018 mới đạt hơn 2.700 căn Như vậy trong gần

3 năm tới phải hoàn thành gần 17.300 căn nữa mới đạt kế hoạch đề ra Nguyên nhânkhiến các dự án nhà ở xã hội ì ạch là vì thiếu vốn đầu tư vì từ đầu năm 2017, các dự

án nhà ở xã hội đang triển khai đều chựng lại vì Chính phủ chấm dứt gói vay ưu đãi

30 ngàn tỷ đồng, sau đó chuyển qua gói vay ưu đãi khác từ ngân hàng chính sách xãhội Tuy nhiên, đến nay nguồn vốn cho ngân hàng chính sách xã hội vẫn chưa đượcphân bổ nên các doanh nghiệp đang đầu tư nhà ở xã hội đành phải chậm tiến độ, vìthiếu vốn đầu tư Những doanh nghiệp đủ tiềm lực để thực hiện lại lo lắng nhà xâydựng xong, người lao động không được vay vốn ưu đãi để mua nhà thì nhà đầu tưcũng rất khó tiêu thụ sản phẩm