Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh đồng nai giai đoạn 2018 2025

Chính sách phát triển nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu, giải pháp, công cụ mà Nhà nước tác động vào các mối quan hệ và hoạt động của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệ

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THIỆU THÀNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TỈNH ĐỒNG NAI

GIAI ĐOẠN 2018 - 2025

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2018

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THIỆU THÀNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TỈNH ĐỒNG NAI

GIAI ĐOẠN 2018 - 2025

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mãsố: 8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN HỮU NGỮ

HUẾ - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện, các kết quả nghiên cứu chính trong luận án là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo

Huế, ngày 05 tháng 8 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thiệu Thành

Xin cảm ơn đến UBND tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch & Đầu tư, Cục Thống kê, Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh

đã cung cấp các số liệu gốc cho luận văn Cảm ơn các cán bộ và người dân địa phương

đã giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện luận văn

Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập

Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!

Đồng Nai, ngày 05 tháng 8 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thiệu Thành

TÓM TẮT

Đồng Nai là tỉnh có vị trí, vai trò chiến lược về giao lưu kinh tế, thương mại và

an ninh quốc phòng ở Đông Nam Bộ và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Trong những năm gần đây, Đồng Nai phát triển mạnh các khu công nghiệp, thu hút nhiều lao động từ các tỉnh khác đến làm việc, lập nghiệp và sinh sống Do đó, nhu cầu về nhà ở, nhà cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh là rất lớn Hiện nay, Đồng Nai có 39 dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai với diện tích đất 166 ha, quy mô 25 nghìn căn hộ, có khả năng bố trí cho 100 nghìn người Các dự án này đến nay đã hoàn thành 2.710 căn hộ, giải quyết chỗ cho trên 10 nghìn công nhân lao động

Dự báo trong giai đoạn từ 2018 – 2025, căn cứ tình hình phát triển dân số, tốc

độ đô thị hóa, sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình và diện tích nhà ở bình quân thì nhu cầu nhà ở ước tính phải xây dựng từ năm 2018 đến 2025 là từ khoảng 3.00.000 m2 đến 4.000.000 m2, tương đương khoảng gần 60 nghìn đến hơn 80 nghìn căn hộ thu nhập thấp (tính trung bình 50 m2/căn hộ)

Tác giả đã thực hiện khảo sát đối với 200 hộ gia đình đang sử dụng các căn hộ thuộc 05 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh, đây là các dự án được đưa vào sử dụng tại những thời điểm khác nhau Qua đó, tác giả nhận thấy một số dự án có đã đưa vào

sử dụng có chất lượng công trình không cao, có hiện tượng hư hỏng, xuống cấp ở một

số căn hộ, ban quản lý các dự án chưa thực sự quan tâm đến việc sửa chữa, khắc phục những hư hỏng, xuống cấp; việc quản lý cơ sở vật chất, đảm bảo về điều kiện môi trường chưa được chú trọng thường xuyên, gây ảnh hưởng không tốt đến người dân thuộc các dự án Đối với các dự án mới đưa vào sử dụng cơ bản là đáp ứng tốt nhu cầu người dân, đặc biệt là về cơ sở hạ tầng qua đó góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống đối với người lao động trong khu vực

Từ thực trạng và nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, tác giả đã

đề xuất được 05 nhóm giải pháp về huy động vốn đầu tư phát triển, trợ giúp tài chính, phân phối nhà ở cho người thu nhập thấp, tăng cường công tác tổ chức quản lý, hỗ trợ

về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Các nhóm giải pháp trên nhằm nâng cao hiệu quả về việc triển khai nhà ở xã hội, tạo điều kiện tối đa cho người dân có nhà ở, đảm bảo cuộc sống, yên tâm để lao động, sản xuất

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT 1

2 MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU CỤ THỂ 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 3

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở 3

1.1.2 Người thu nhập thấp 4

1.1.3 Nhà ở xã hội (Nhà ở cho người thu nhập thấp) 4

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 16

1.2.1 Lịch sử phát triển của nhà ở xã hội trên thế giới 16

1.2.2 Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại một số nước tại khu vực châu Á 18

1.2.3 Tình hình xây dựng nhà ở xã hội ở Việt Nam 22

1.2.4 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Nai 27

1.2.5 Một số công trình nghiên cứu về phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam 28

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU 30

2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 30

2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 30

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 30

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 30

2.4.2 Phương pháp điều tra, khảo sát 31

2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, phân tích và tổng hợp 31

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI TỈNH ĐỒNG NAI 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI 45

3.2.1 Cơ sở pháp lý hình thành và phát triển các dự án nhà ở xã hội 45

3.2.2 Tình hình thực hiện các quy hoạch các dự án nhà ở xã hội 45

3.2.3 Thực trạng nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 46

3.2.4 Đánh giá tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 57

3.2.5 Những kết quả đạt được 63

3.2.6 Những hạn chế và nguyên nhân 64

3.3 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI 66

3.3.1 Dự báo nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018 – 2025 66

3.3.2 Quan điểm để đề xuất định hướng 69

3.3.3 Nguyên tắc định hướng 70

3.3.4 Một số định hướng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp giai đoạn 2018-2025 71

3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU

NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI ĐẾN NĂM 2025 72

3.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 72

3.4.2 Đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đến năm 2025 72

KẾT LUẬNVÀ KIẾN NGHỊ 83

1 KẾT LUẬN 83

2 KIẾN NGHỊ 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

PHỤ LỤC 89

QĐ-BTMNT Quyết định - Bộ Tài nguyên và Môi trường

TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Một số giải pháp tổ chức mặt bằng nhà ở xã hội tại Trung Quốc 18

Bảng 3.1 Các đơn vị hành chính tỉnh Đồng Nai 34

Bảng 3.2: Các chỉ tiêu chính về kinh tế xã hội của Đồng Nai giai đoạn 2013 - 2017 39

Bảng 3.3 Giá trị sản xuất ngành công nghiệp 40

Bảng 3.4 Giá trị sản xuất ngành xây dựng 41

Bảng 3.5 Tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ trên địa bàn 42

Bảng 3.6 Giá trị sản xuất Nông - lâm - thủy sản 43

Bảng 3.7 So sánh mức tăng lao động và nhu cầu về nhà ở năm 2015 – 2017 47

Bảng 3.8 Thống kê lao động phân bố trong các khu công nghiệp năm 2017 47

Bảng 3.9 Tổng số chỗ ở đáp ứng năm 2017 51

Bảng 3.10 Tổng hợp các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đang triển khai trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 54

Biểu đồ 3.1 Kết quả điều tra về chất lượng căn hộ của các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 59

Biểu đồ 3.2 Kết quả điều tra về chất lượng môi trường của các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 60

Biểu đồ 3.3: Mức độ hài lòng của người dân sống tại các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai 62

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Những lợi ích của nhà ở xã hội 6

Hình 1.2 Đồ thị quan hệ giữa thu nhập với nhu cầu nhà ở 14

Hình 1.3 Đồ thị quan hệ giữa sự tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở 15

Hình 1.4 Phố Boundary năm 1890 16

Hình 1.5 Khu nhà Corbusierhaus ở Berlin, Đức 17

Hình 1.6 Nhà ở xã hội tại Philadelphia (Mỹ) và Salford (Anh) 17

Hình 1.7 Nhà ở xã hội Tulou với thiết kế lấy ý tưởng từ mẫu nhà truyền thống có từ 300 năm trước tại Trung Quốc 19

Hình 1.8 Nhà ở xã hội East Core Hikifune (2009) gồm nhiều căn hộ có gác xép 20

Hình 1.9 Một số khu nhà ở tiêu biểu ở Singapore 21

Hình 1.10 Tiểu khu nhà ở Kim Liên - mặt bằng tầng điển hình 22

Hình 1.11 Khu tập thể Thanh Xuân Bắc - mặt bằng tầng điển hình, mặt cắt 22

Hình 1.12 Một số khu nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay 24

Hình 2.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu định tính 31

Hình 2.2 Quy trình phương pháp phân tích tổng hợp 31

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính tỉnh Đồng Nai 33

tế Dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về các khu đô thị lớn chỉ có thể trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển với điều kiện họ cần được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở Điều mà người dân, nhất là những người có thu nhập thấp mong mỏi là Nhà nước cần có những giải pháp lâu dài có thể giúp họ làm chủ được một căn nhà để ở

Theo ý nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nội dung đã được nhấn mạnh như một trọng tâm trong Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua vào năm 2014 Song, cũng như các nước đang phát triển khác, đây là một bài toán khó vẫn đang còn trong quá trình đi tìm lời giải

Nhiều nghiên cứu và giải pháp đã được đề xuất nhằm thúc đẩy phát triển nhà

ở cho người có thu nhập thấp Các giải pháp đã được kiến nghị và thực hiện như việc cho phép tự do các hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp Theo đó, mọi thành phần, loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân có đủ điều kiện, kỹ thuật, tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, không giới hạn về quy mô, lãnh thổ cùng với việc đa dạng hóa các hình thức đầu tư bao gồm cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp Các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội, khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài) có năng lực tài chính và công nghệ mạnh, tham gia đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này song song với việc phát triển thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp Một vấn đề quan trọng nổi lên trong tất cả các giải pháp được đề xuất trong thời gian gấn đây chính là vấn đề quan tâm đến việc phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp này

Với thực tế trên đang đặt ra nhiều vấn đề cần nghiên cứu, giải quyết nhằm góp phần tìm lời giải cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị lớn nói chung và tỉnh Đồng Nai nói riêng Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu cấp thiết đó, tôi

thực hiện nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018 - 2025"

2 MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU CỤ THỂ

2.1 Mục đích

Nắm được thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp và những định hướng phát triển của lĩnh vực này của chính quyền tỉnh Đồng Nai cũng như mối quan tâm, đầu tư của các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Góp phần giúp các nhà quản lý có cơ sở để làm căn cứ cụ thể khi thực hiện phát triển nhà ở cho tất cả các đối tượng nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Làm cơ sở cho việc xây dựng nội dung bổ sung vào phương án quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Làm cơ sở cho đề xuất cách tổ chức thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo sự phát triển hài hòa cả về kinh tế - xã hội và đảm bảo nhu cầu đời sống của người dân trên địa bàn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở

1.1.1.1 Khái niệm

Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở [22] Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên [22] Như vậy, nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng

Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động

mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước

đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn Có nhà ở thích hợp và an toàn

là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về việc làm và thu nhập

1.1.1.2 Đặc điểm của nhà ở

Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng trên đất Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất

Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập thấp, vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét vôi tường, cửa

Nhà ở là tài sản có giá trị lớn So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao

Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cư

đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau

1.1.2 Người thu nhập thấp

Khái niệm người lao động có thu nhập thấp quy định tại Thông tư

17/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng: “là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập

đi lại, quan hệ tiệc tùng,

- Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống

- Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản

- Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại

- Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay)

- Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích không quá 4m2/đầu người [25]

1.1.3 Nhà ở xã hội (Nhà ở cho người thu nhập thấp)

1.1.3.1 Khái niệm nhà ở xã hội

Theo Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định” [6]

Như vậy, nhà ở xã hội được xây dựng để hướng đến những đối tượng nhất định như người có thu nhập thấp, sinh viên, người lao động làm việc tại các đơn vị sự nghiệp công lập, ngoài công lập… nhằm đảm bảo để họ có nhà để ổn định sinh sống và làm việc Vì vậy, chủ đầu tư nếu thực hiện các dự án liên quan đến nhà ở xã hội nhằm hướng đến mục tiêu xã hội mà không phải mục đích thương mại như nhà ở thương mại thì được nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ như có cơ chế riêng, chính sách miễn thuế, giảm thuế, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, các ưu đãi và nguồn hỗ trợ từ nguồn vốn nhà nước

Về sở hữu, nhà ở xã hội có thể thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu của các tổ chức phi lợi nhuận hoặc của doanh nghiệp nhưng không nhằm mục đích lợi nhuận Nhà ở xã hội bao gồm các loại hình sau đây:

- Nhà ở cho người thu nhập thấp

- Nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp

- Nhà ở cho học sinh, sinh viên

Đối tượng được ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của pháp luật của từng nước, nhưng nhìn chung thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp

Viên chức nhà nước, những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước (tiền thuế của dân) nên họ thường là những người có mức sống trung lưu; mặt khác, họ thực hiện công vụ của Nhà nước giao cho, do đó, để công chức thực thi công vụ một cách toàn tâm, toàn ý, Nhà nước phải tạo chỗ ở họ

Người nghèo, người có thu nhập thấp thường không có tích lũy hoặc tích lũy, trong khi đó, nhà ở là là tài sản có giá trị lớn nên họ không thể tự tạo lập nhà ở Do đó,

để công dân có nhà ở, Nhà nước cần phải hỗ trợ họ bằng các chính sách, chương trình nhà ở xã hội

1.1.3.2 Khái niệm về phát triển nhà ở xã hội, chính sách phát triển nhà ở xã hội và các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội có thể hiểu là sự phát triển về số lượng, loại hình và

hình thức cung cấp nhà ở xã hội Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội thực chất là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà ở cung cấp cho các đối tượng xã hội, gia tăng đối tượng thụ hưởng cụ thể theo quy định của địa phương, gia tăng hình thức, chất lượng cung ứng dịch vụ với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư vào thị trường đầu tư phát triển nhà ở xã hội [22]

Chính sách phát triển nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu, giải

pháp, công cụ mà Nhà nước tác động vào các mối quan hệ và hoạt động của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình để huy động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa học và công nghệ nhằm phát triển nhà ở xã hội cho người dân được thể chế bằng pháp luật [22]

Các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội bao gồm 4 chủ thể sau:

Nhà nước, chủ đầu tư (nhà đầu tư), các ngân hàng và người dân mua hoặc thuê nhà

ở xã hội [22]

Hình 1.1 Những lợi ích của nhà ở xã hội

Nguồn: [22]

Vấn đề chính sách nhà ở xã hội là một bộ phận của các vấn đề nhà ở, đó là những sự khác biệt, mâu thuẫn hay khoảng cách giữa thực tại nhà ở của hộ gia đình với mong muốn hoặc nhu cầu của họ và cần được giải quyết thông qua các chính sách nhà ở xã hội của nhà nước

Đó là sự khác biệt về tổng cầu và cơ cấu cầu về nhà ở xã hội của đối tượng chính sách với khả năng cung và cơ cấu cung về nhà ở xã hội của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân cần được giải quyết bằng chính sách của nhà nước

1.1.3.3 Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội

a Sự phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở của địa phương

Các dự án phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn

Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch

b Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã triển khai, đang triển khai

Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai là một tiêu chí để đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội tại mỗi địa phương Số lượng các dự án phản ánh cán cân cung – cầu của thị trường, mức độ đáp ứng với nhu cầu về nhà ở xã hội của thị trường Ngoài ra dựa vào kết quả đạt được từ các dự án đã triển khai, chúng ta sẽ đánh giá được những khó khăn, bất cập của thực tiến để từ đó đưa ra giải pháp khắc phục

c Chất lượng các dự án nhà ở xã hội

Chất lượng của nhà ở xã hội ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân mua, thuê nhà ở xã hội Nhà ở xã hội có chất lượng tốt, hạ tầng cơ sở đồng bộ sẽ đảm bảo an toàn cuộc sống, giúp người dân an cư lạc nghiệp từ đó xây dựng được niềm tin của người dân đối với các dự án nhà ở xã hội, qua đó sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

d Giá thành các dự án nhà ở xã hội

Đối với người có thu nhập thấp tiêu chí giá cả luôn được đặt lên hàng đầu để đưa ra quyết định lựa chọn bên cạnh những tiêu chí về chất lượng, vị trí Các dự án nhà ở xã hội có chất lượng tốt, giá thành hợp lý sẽ thúc đẩy nhu cầu mua, thuê của người dân từ đó sẽ thúc đẩy nguồn cung, các doanh nghiệp quyết định đầu tư sẽ tăng lên khi nắm bắt được nhu cầu của thị trường

e Mức độ hài lòng của người dân mua, thuê nhà ở xã hội

Trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, niềm tin của người tiêu dùng là một trong những yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, khi người dân hài lòng với sản phẩm họ được cung cấp, niềm tin sẽ tăng lên từ đó doanh nghiệp sẽ bán được nhiều sản phẩm hơn Đối với nhà ở xã hộ cũng tương tự như vậy

f Về chính sách: tính công bằng, tính nhân đạo, tính đô thị

Chính sách của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển nhà ở nói chung

và nhà ở xã hội nói riêng Đối với nhà ở xã hội, đối tượng được mua, thuê là những người có thu nhập thấp, được gọi là “yếu thế” trong xã hội, vậy để các chương trình phát triển nhà ở xã hội đạt được kết quả mong muốn thì chính sách của nhà nước cần đạt được các tiêu chí chính sau:

- Tính công bằng xã hội: Tiêu chí này được biểu thị bằng các chỉ tiêu về tổng quỹ nhà và tình trạng phân bổ nhà ở của các tầng lớp xã hội Tính công bằng còn thể hiện ở sự bình đẳng của mọi người dân trước cơ hội có nhà Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước bằng các chính sách công bằng thì tình trạng bất công xã hội nói chung và trong lĩnh vực nhà ở nói riêng là ngày càng trầm trọng

- Tính nhân đạo: Tính nhân đạo biểu hiện bằng các kết quả mà chính sách đem lại cho các tầng lớp dân cư dễ bị tổn thương trong xã hội, đó chính là những người có thu nhập thấp Hiệu quả của chính sách được đánh giá bằng kết quả chăm lo về nhà ở cho người nghèo và người thu nhập thấp của toàn xã hội

- Tính đô thị: Tính đô thị của chính sách nhà ở biểu hiện ở kết quả góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển đô thị của nó Trực tiếp nhất là tác động của chính sách nhà ở tới mỹ quan kiến trúc và môi trường sống của người dân đô thị, thỏa mãn mục tiêu sống tốt trong các mục tiêu phát triển bền vững của đô thị Tính đô thị thể hiện cụ thể ở mục tiêu và phương pháp quy hoạch cải tạo và phát triển nhà ở trong đô thị Suy cho cùng quy hoạch đô thị là để phục vụ nơi ăn chốn ở và chỗ làm việc cho con người, làm sao để mọi sinh hoạt của con người được thuận lợi nhất

1.1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội

a Các chính sách của Nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở xã hội

Chính sách vĩ mô của Nhà nước về quỹ đất, quy hoạch xây dựng; chính sách về tài chính, tiền tệ, thuế; chính sách về thủ tục hành chính…ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến phát triển nhà ở xã hội

Theo quy định hiện hành, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng một

số chính sách ưu đãi, cụ thể như sau:

- Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc cho thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định

Cụ thể đối với việc phát triển nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyển giao được quy định tại Điều 11 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là việc căn cứ theo quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt trên địa bàn, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức lập danh mục các dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức BT và xác định các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư BT để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của Sở Xây dựng trong thời hạn tối thiểu 30 ngày làm việc về danh mục và các thông tin liên quan đến dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức

BT, điều kiện lựa chọn nhà đầu tư BT để các nhà đầu tư có cơ sở đăng ký tham gia Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để ký hợp đồng BT hoặc ủy quyền cho Sở Xây dựng ký hợp đồng BT Nhà đầu tư BT có trách nhiệm tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và tổ chức lập dự án xây dựng nhà ở xã hội để thẩm định phê duyệt theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan Việc triển khai hoạt động xây dựng nhà ở xã hội đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức BT thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng và nghiệm thu công trình nhà ở xã hội theo hợp đồng BT, nhà đầu tư BT có trách nhiệm bàn giao quỹ nhà ở này cho Sở Xây dựng để thực hiện quản lý, khai thác theo quy định Việc thanh toán cho nhà đầu tư BT được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành

đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó

được sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20%;

+ Được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;

+ Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại; phần kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Ngoài phần diện tích kinh doanh thương mại, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân

cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe và các công trình hạ tầng thiết yếu khác) Phần diện tích này được xác định trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và phương án quy hoạch - kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành

- Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc

tổ chức tín dụng theo quy định thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là

15 năm và tối đa không quá 20 năm Trường hợp chủ đầu tư dự án có nhu cầu vay dưới 15 năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu

- Chủ đầu tư dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật

- Chủ đầu tư dự án được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công tác tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng

* Về chính sách đất đai: Đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân

khu công nghiệp được miễn tiền sử dụng đất

- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt

- Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn khác vay của nước ngoài (nếu có)

Nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế (bao gồm cả hộ gia đình,

cá nhân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội huy động, gồm: Vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân; vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách

xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định về ưu đãi vốn vay; phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu của doanh nghiệp đầu tư; vay vốn thương mại của các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt

động theo quy định của pháp luật; vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương, quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

* Về thiết kế mẫu, thiết kế điển hình:

Điều 55 Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở xã hội phải là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội Cụ thể, loại nhà và tiêu chuẩn được hướng dẫn tại Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP như sau:

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2 sàn, tối đa là 70m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành;

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các

đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư

- Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ Pháp luật cũng quy định rõ dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm

quyền ban hành Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận

* Về xây dựng hạ tầng trong và ngoài hàng rào dự án

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn không

phải từ ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi sau đây:

- Được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng

kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội

- Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước)

b Chính sách của Nhà nước về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội

- Nhà ở xã hội được dành để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng

công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cơ sở sản

xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề;

+ Người có thu nhập thấp và người thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu vực

đô thị;

+ Đối tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nương tựa; + Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ; + Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư

- Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án phát triển nhà

ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 8 m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm

bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức + Trường hợp mua nhà ở thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc có đăng ký tạm trú nhưng phải đóng bảo hiểm xã hội từ 01 (một) năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có dự án phát triển nhà ở xã hội

+ Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở và phần giá trị còn lại theo Hợp đồng đã ký kết

c Các chiến lược đầu tư của doanh nghiệp

Chính sách đầu tư của doanh nghiệp đầu tư xây dựng ảnh hưởng rất nhiều đến nguồn cung của thị trường, khi những khó khăn vướng mắc về cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ doanh nghiệp sẽ không muốn đầu tư nhà ở xã hội, dẫn đến nguồn cung thấp hơn so với nhu cầu và ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội

d Nhu cầu và thu nhập của người dân

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng đồng biến (xem hình 1.2)

Hình 1.2 Đồ thị quan hệ giữa thu nhập với nhu cầu nhà ở

Nguồn: [25]

e Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa

Mức độ dịch chuyển lao động tăng dẫn tới tăng trưởng dân số, đây là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà ở tăng lên Lượng cầu bất động sản nói chung và lượng cầu về nhà ở xã hội nói riêng là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến

về cầu nhà ở Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả

Hình 1.3 Đồ thị quan hệ giữa sự tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở

Nguồn: [25]

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v ) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ

co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn

f Năng lực bộ máy quản lý của Nhà nước và năng lực quản lý của doanh nghiệp

Trong bất kỳ lĩnh vực nào, nguồn lực con người là một trong những nhân tố ảnh hưởng chính đến sự phát triển của lĩnh vực đó Năng lực cá nhân ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực bộ máy quản lý, năng lực quản lý thấp kém kéo theo sự trì trệ, bế tắc không thể phát triển được và ngược lại

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN

1.2.1 Lịch sử phát triển của nhà ở xã hội trên thế giới

Nguồn gốc ra đời của nhà ở xã hội bắt nguồn từ sự gia tăng dân số tại các thành phố lớn xuất phát từ cuộc Cách mạng công nghiệp thế kỉ 19 Tình trạng nghèo khổ, bệnh tật và thiếu nhà ở nảy sinh ở khắp nơi Trong bối cảnh đó, một số nhà hảo tâm đã cho xây dựng các khu nhà ở tập thể như khu Saltaire (1853) hay khu Port Sunlight

(1888) Vào năm 1885, hoàng gia Anh ban hành "Đạo luật nhà ở cho tầng lớp lao động", hỗ trợ khuyến khích tầng lớp lao động cải thiện điều kiện ở của họ Dự án nhà

ở xã hội đầu tiên được khởi xướng năm 1890 tại phố Boundary và hoàn thành năm

Những kiến trúc sư đầu tiên nghiên cứu vấn đề nhà ở xã hội có thể kể đến kiến trúc sư Le Corbusier (người Pháp), kiến trúc sư Vesni và Lomoxop (người Nga), kiến trúc sư Walter Gropius (người Đức) Họ nghiên cứu những không gian sống tối thiểu nhất cho con người từ những không gian đơn giản như phòng ngủ, khu vệ sinh, bếp Theo kiến trúc sư Le Corbusier chiều cao tối đa cho nhà vệ sinh, phòng ngủ là 2,25m, còn đối với phòng khách là 3,5m Một trong những dự án đáng chú ý nhất là khu nhà Corbusierhaus ở Berlin, Đức Hoàn thành vào năm 1959, nó được coi như một biểu tượng về nhà ở thời bấy giờ, và cũng là mô hình kinh điển cho các dự án về nhà ở xã hội sau này (hình 1.5)

Hình 1.5 Khu nhà Corbusierhaus ở Berlin, Đức

Nguồn [21]

Đặc điểm nhà ở xã hội thế kỷ 20 là mặt bằng theo kiểu hành lang giữa, mỗi căn

hộ chỉ có từ 1 - 2 phòng ngủ Mặt đứng đơn điệu, vuông vắn theo đúng lý tưởng của chủ nghĩa công năng Hình 1.6 giới thiệu khu nhà ở xã hội tại Philadelphia (Mỹ) và Salford (Anh) được xây dựng trong thời kì này [21]

hội là Nhà nước đưa ra được các khoản hỗ trợ tài chính và quan trọng nhất là tăng cường khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp và người dân tham gia phát triển nhà ở xã hội Do đó những công trình nhà ở xã hội mới ngày càng hiện đại, đem lại tiện nghi cho người sử dụng

1.2.2 Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại một số nước tại khu vực châu Á

1.2.2.1 Tại Trung Quốc

Tại Trung Quốc, nhà ở xã hội chủ yếu có mặt bằng dạng đơn nguyên, bố cục chặt chẽ, tiết kiệm giao thông và không gian công cộng Mặt bằng căn hộ liên hoàn giữa phòng khách và ăn, ưu tiên phòng khách và phòng ngủ chính giáp với mặt thoáng ngoài nhà (xem bảng 1.1) [21]

Bảng 1.1 Một số giải pháp tổ chức mặt bằng nhà ở xã hội tại Trung Quốc

1.2.2.2 Tại Philippines

Philippines đã thực hiện chương trình nhà ở quốc gia từ năm 1978, bao gồm: Thứ nhất, quy định về quy hoạch và sử dụng đất, các nguyên tắc tiêu chuẩn về xây dựng và mở rộng đất

Thứ hai, giao cho cơ quan quản lý nhà ở quốc gia chịu trách nhiệm cung cấp nhà cho các gia đình có thu nhập thấp

Thứ ba, tập đoàn tài chính thế chấp nhà ở quốc gia cung cấp tài chính cho các hợp tác xã để mua lại đất mà họ đã chiếm hữu; tập đoàn kinh doanh bảo hiểm và bảo hành nhà có trách nhiệm hỗ trợ vốn cho các công ty tư nhân xây dựng nhà ở cho người

có thu nhập thấp

Thứ tư, Luật Nhà ở năm qui định các công ty phát triển dự án khu dân cư phải dành 20% quỹ đất hoặc 20% tổng chi phí của dự án để xây dựng nhà ở vì mục đích xã hội bao gồm: giải tỏa và cải tạo các khu ổ chuột; xây dựng và nâng cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình

Thứ năm, Philippines ban hành các luật điều chỉnh giá thuê đất và nhà ở, Luật

cải cách ruộng đất toàn diện, Luật cải cách đất đai đô thị nhằm bình ổn giá đất, giá nhà

và chỉnh trang đô thị [21]

1.2.2.3 Tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản, nhà ở cho người thu nhập thấp đều được xây cao tầng tại các vùng ven đô thị Các thiết kế của người Nhật luôn thể hiện sự hiện đại bên ngoài và tính truyền thống, tối ưu bên trong từng căn hộ: Hệ thống vách ngăn nhẹ, nội thất đơn giản, gọn gàng tiết kiệm diện tích tối đa Bên cạnh đó Nhật Bản luôn là một trong những nước đi đầu trong việc đưa khoa học kĩ thuật vào công trình, nhằm mục tiêu phát triển bền vững và tiết kiệm chi phí vận hành, sử dụng

Hình 1.7 Nhà ở xã hội Tulou với thiết kế lấy ý tưởng từ mẫu nhà truyền thống có từ

300 năm trước tại Trung Quốc

Nguồn: [21]

có trên 93% dân số có sở hữu nhà (trong đó có hơn 80% đang ở nhà giá thấp) Chính sách phát triển nhà ở Singapore là:

Thứ nhất, Singapore có chính sách hợp lý về nhà ở, từ những năm đầu 1960,

Singapore đã thành lập “Ủy ban phát triển nhà” nhằm quy hoạch và phát triển những

thị trấn mới, làm mới và cải tạo các khu nhà ở để đáp ứng đủ nhà ở cho dân Đến năm

1964, Singapore bắt đầu thực hiện chính sách người người có nhà ở và từ năm 1968

thực hiện chế độ "để dành tiền mua nhà" Phần lớn những gia đình ở tại các căn hộ

khép kín đều mua nhà theo hình thức để dành tiền do Nhà nước Trung ương đứng ra quản lý

Thứ hai, Chính phủ có những chính sách, pháp luật đồng bộ Nhà nước ban bố

"Pháp lệnh về trưng dụng đất đai" bảo đảm có đủ đất dùng, nhà nước chịu trách nhiệm

giải tỏa, di dời đối với các tổ chức và cá nhân có đất bị trưng dụng Đến năm 1996, Singapore đã xây dựng được 30 đô thị mới, cung cấp gần 5.000 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở công cộng, trong đó 99,4% là quỹ đất của Ủy ban phát triển nhà, đảm

bảo nhà ở cho 87% dân số Singapore, tương đương trên 650.000 căn hộ chung cư [21]

Hình 1.9 Một số khu nhà ở tiêu biểu ở Singapore

Nguồn: [21]

Hình 1.9a Khu nhà ở Linear Green

Đặc điểm: - Nhà tấm, mặt bằng trải dài, mỗi cụm thang kết nối với 6 căn hộ

- Tất cả các căn hộ đều có 3 mặt thoáng Mặt đứng sinh động

Hình 1.9b Khu nhà ở Sri Geylang Serai

Đặc điểm: - Nhà tấm, mặt bằng trải dài, kiểu hành lang giữa, sân trong

- Thiết kế mở, thông thoáng Mặt đứng sinh động

Hình 1.9c Khu nhà Commonwealth View

Đặc điểm: - Mặt bằng tự do, các căn hộ bố trí theo hình vòng cung

- Thiết kế mở, mỗi căn hộ đảm bảo ít nhất 2 mặt thoáng Mặt đứng đơn giản, hiện đại

1.2.3 Tình hình xây dựng nhà ở xã hội ở Việt Nam

1.2.3.1 Quá trình hình thành và phát triển mô hình nhà ở xã hội ở Việt Nam

Từ sau năm 1954, ở Việt Nam mới bắt đầu xuất hiện loại hình nhà ở chung cư ở một số thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Sài Gòn, Vũng Tàu Ở miền Bắc, ngay

từ những năm 1960-1970, nhà nước đã có chính sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cán

bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ Trong thời gian này nhà nước đã cho xây dựng khá nhiều khu tập thể tại Hà Nội như tiểu khu Kim Liên, khu tập thể Giảng Võ, Bách Khoa, Trung tự, Thành Công, Thanh Xuân Băc (hình 1.16, 1.17), với đặc điểm: nhà bê tông lắp ghép kiểu block, chiều cao tối đa 5 tầng, mặt bằng dạng tấm, kiểu hành lang giữa hoặc bên, các căn hộ độc lập tương đối khép kín, diện tích khoảng 20-40m2, chỉ tiêu diện tích 6m2/ người

chức có thu nhập ổn định ở mức trung bình đều mong muốn sở hữu một không gian sống tối thiểu Đó là mong muốn chung của toàn xã hội

Về kiến trúc, nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay hầu hết vẫn theo kiểu hành lang giữa hoặc hành lang bên Mỗi căn hộ có diện tích 30 - 70m2, gồm 1 - 3 phòng ngủ Đa số các căn hộ chỉ có 1 mặt thoáng, thiếu các không gian xanh, sinh hoạt cộng đồng Mặt đứng đơn điệu, chủ yếu trang trí bằng màu sắc Hình 1.18 đưa ra một số

dạng nhà ở xã hội hiện đang được xây dựng ở Việt Nam [21]

Hình 1.12a Nhà ở xã hội Lilama SHB - TP Hồ Chí Minh

Đặc điểm: - Mặt bằng dạng hành lang giữa; Căn hộ 2-3 phòng ngủ, diện tích 50-72 m2

- Tất cả các phòng ngủ và phòng khách đều tiếp xúc với thiên nhiên

- Không có diện tích trồng cây xanh

Hình 1.12b Nhà ở xã hội An Binh Tower - Hà Nội

Đặc điểm: - Mặt bằng dạng tháp; Căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích 43-65 m2

- Tất cả các phòng ngủ và phòng khách hầu hết đều tiếp xúc với thiên nhiên

- Phần sảnh tương đối rộng, không có diện tích trồng cây xanh

Hình 1.12c Nhà ở xã hội Becamex - Bình Dương

Đặc điểm: - Căn hộ dạng gác xép, 1-2 phòng ngủ, diện tích 30-60 m2

- Tất cả các phòng đều tiếp xúc với thiên nhiên

Hình 1.12 Một số khu nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay

Nguồn: [21]

1.2.3.2 Tình hình phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội

Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khóa XIII tại kỳ họp thứ 6 đã có Nghị quyết về nhiệm vụ trọng tâm của thành phố 6 tháng cuối năm 2006, trong đó nêu rõ:

“ Điều 2 Thống nhất chủ trương xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố, giao UBND thành phố tổng kết các mô hình xây dựng nhà ở xã hội đã triển khai trên địa bàn thành phố trong thời gian qua ; không hình thành các khu nhà ở chất lượng thấp, khu ổ chuột trong tương lai Cơ chế thực hiện thí điểm phải có điều kiện và khả năng nhân ra diện rộng ”

Thành ủy Hà Nội đã thống nhất chủ trương xây dựng thí điểm quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2006-2010 tại chương trình số 11/CTr-TU ngày 04 tháng 8 năm 2006

Thực hiện chương trình này, UBND thành phố đã xây dựng “Chương trình đầu

tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2006-2008” với một số nội dung chính sau:

- Loại hình đầu tư:

+ Nhà ở xã hội đầu tư 100% vốn từ ngân sách thành phố, mô hình dạng căn hộ cho thuê, thời gian hoàn vốn ngân sách nhà nước là 30 năm

+ Nhà ở xã hội đầu tư ứng trước từ ngân sách thành phố, mô hình dạng căn hộ cho thuê mua, thời gian hoàn vốn ngân sách nhà nước là 20 năm

+ Nhà ở xã hội cho công nhân lao động thuê bằng nguồn vốn ứng trước của ngân sách thành phố, thời gian hoàn vốn ngân sách nhà nước là 25 năm

- Quy mô đầu tư:

+ Nhà ở cho thuê tại khu đô thị mới Việt Hưng với 500 căn hộ, tổng mức đầu tư

109 tỷ đồng;

+ Nhà ở cho thuê mua tại khu đô thị mới Việt Hưng với 300 căn hộ, tổng mức đầu tư là 63 tỷ đồng và khu đô thị mới Nghĩa Đô – Dịch Vọng với 100 căn hộ, tổng mức đầu tư 13,5 tỷ đồng;

+ Nhà ở cho công nhân tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long với 864 căn hộ, giải quyết chỗ ở cho 9.100 công nhân, tổng mức đầu tư 317 tỷ đồng

1.2.3.3 Tình hình phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh

Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có Quyết định số 114/2006/QĐ- UBND ngày 21/7/2006 ban hành Kế hoạch triển khai Chương trình hành động thực hiện Chương trình nhà ở (giai đoạn 2006 - 2010), theo đó đến 2010 thành phố sẽ xây dựng 25.000 căn hộ cho người có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, sĩ quan, quân nhân

chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang thuê, thuê mua; 20.000 phòng cho công nhân

làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuê ở; 200 căn nhà công vụ Dự kiến sẽ có khoảng 3.000 đến 5.000 căn hộ chung cư phục vụ cho các đối tượng này dưới dạng thuê và thuê mua

Các dự án nhà ở xã hội đã được triển khai xây dựng và hoàn thành trong năm

2009 là dự án Tân Mỹ ở quận 7 (600 căn), dự án khu chung cư An Sương (176 căn) của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn Các dự án nhà ở xã hội đang chuẩn bị thủ tục đầu

tư và khởi công xây dựng trong năm 2009, hoàn thành trong năm 2010 là các dự án tại

35 Hồ Học Lãm (quận Bình Tân) của Quỹ Phát triển nhà ở TP, dự án tại phường Bình Hưng Hòa A (quận Bình Tân) của Ban quản lý dự án nâng cấp đô thị, 8 dự án nhà ở xã hội của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn, 4 dự án của Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn Thành phố Hồ Chí Minh là một trong ít địa phương thành lập Quỹ phát triển nhà ở theo điều 52 Luật Nhà ở Hiện nay, Quỹ Phát triển nhà ở TP đang triển khai chương trình vay vốn ưu đãi tạo lập nhà ở cho đối tượng công chức có thu nhập thấp,

có hộ khẩu thành phố Hồ Chí Minh, có thời gian công tác từ ba năm trở lên Đối tượng này phải có trước tối thiểu 30% giá trị căn hộ cần mua, mức vay tối đa 70% giá trị căn

hộ nhưng không vượt quá 300 triệu đồng/hồ sơ, lãi suất 9,9%/năm (thành phố hỗ trợ 3%/năm, người vay phải trả 6,9%/năm), thời hạn vay tối đa 15 năm

1.2.3.4 Tình hình phát triển nhà ở xã hội tại Bình Dương

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại văn bản số 3073/VPCP ngày 06/6/2007, ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã xây dựng chương trình đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội Theo đó, từ nay đến năm 2010, tỉnh Bình Dương sẽ xây dựng 12 chung cư nhà ở xã hội, giải quyết chỗ ở cho trên 7.000 người

Nguồn vốn đầu tư từ nguồn vốn ngân sách nhà nước ứng trước (hoàn vốn trong 20-30 năm) kết hợp với vốn doanh nghiệp

Các khu chung cư này sẽ phân bố chủ yếu ở các huyện có khu công nghiệp tập trung đông, trong đó riêng khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị sẽ xây dựng sáu chung cư

Trong năm 2008, ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã cho khởi công xây dựng

3 dự án nhà ở xã hội theo chương trình trên

1.2.3.5 Tình hình phát triển nhà ở xã hội tại Đà Nẵng

Ðà Nẵng được coi là địa phương đạt được nhiều thành công trong việc phát triển nhà ở xã hội Trong đó, phải kể đến chính sách thu hút đầu tư và chính sách tài chính mà thành phần đã thực hiện nhằm tạo điều kiện để người thu nhập thấp có chỗ ở

ổn định

Thành phố tập trung giải phóng mặt bằng, giao "đất sạch", miễn giảm thuế đất, kêu gọi doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, làm cầu nối cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn từ Quỹ Hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính hay sử dụng một phần vốn ngân sách để hỗ trợ giảm giá bán, dùng ngân sách mua lại một phần dự án tạo nên bước đột phá trong phát triển nhà ở xã hội Thể hiện rõ nét nhất về thành tựu của địa phương này đó là việc đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư mà địa phương đã thực hiện

Một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên được xây dựng tại Ðà Nẵng do doanh nghiệp đầu tư là khu chung cư số 2 Nguyễn Tri Phương, chủ dự án là Công ty

cổ phần tập đoàn xây dựng và phát triển nhà (Vicoland) Dự án này đã được đưa vào

sử dụng Với diện tích 3.672 m2, chia làm 147 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 52 đến

65 m2, là mô hình chung cư đầu tiên ở Ðà Nẵng dành cho người có thu nhập thấp đạt tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng Dự án này cũng được UBND thành phố Ðà Nẵng

áp dụng nhiều chính sách ưu đãi và sử dụng ngân sách mua lại một phần các căn hộ để giải quyết chỗ ở cho cán bộ viên chức Với những doanh nghiệp tham gia xây nhà ở

xã hội, chính quyền thành phố luôn tạo điều kiện thuận lợi nhất về thủ tục, giao mặt bằng "sạch", miễn giảm thuế đất, làm cầu nối cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn từ Quỹ Hỗ trợ phát triển, các ngân hàng, tổ chức tài chính với lãi suất ưu đãi, sử dụng ngân sách để bao tiêu một phần đầu ra giúp doanh nghiệp yên tâm, mạnh dạn đầu tư

Về chỗ ở cho học sinh, sinh viên, hiện thành phố đã hoàn thành khu ký túc xá phía tây gồm sáu khối nhà với khoảng 700 phòng, đủ bố trí cho gần 6.000 sinh viên Ngoài ra, các khu ký túc xá khác tại đông nam hồ Bàu Tràm, khu Tuyên Sơn cũng đã thi công xong phần thô, đang được các đơn vị hoàn thiện Hiện nay, Ðà Nẵng là một trong các thành phố đứng đầu cả nước trong phát triển nhà ở xã hội

1.2.4 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Nai

Theo mục tiêu tại Chương trình phát triển nhà ở của tỉnh được ban hành tại Nghị quyết số 117/2014/NQ-HĐND ngày 11/7/2014 của HĐND tỉnh và Quyết định

số 2568/QĐ-UBND ngày 20/8/2014 của UBND tỉnh: Năm 2014 - 2015 hoàn thành 1.500 căn nhà ở xã hội; đã thực hiện như sau:

- Năm 2014 hoàn thành 875 căn, gồm 428 căn Chung cư A1, A2 đường Nguyễn

Ái Quốc, thành phố Biên Hòa; 447 căn của Công ty IDICO tại huyện Nhơn Trạch

- Năm 2015 hoàn thành 726 căn, gồm: 254 căn thuộc dự án của Công ty IDICO tại huyện Nhơn Trạch; 288 căn thuộc Chung cư B1, B2 đường Nguyễn Ái Quốc, thành phố Biên Hòa; 184 căn thuộc dự án Công ty Xuân Mai tại phường Bửu Long, thành phố Biên Hòa

- Tổng cộng giai đoạn năm 2014 - 2015 đã hoàn thành 1.601 căn nhà ở xã hội, vượt 101 căn so với kế hoạch đề ra là 1.500 căn

Thực tế cho thấy hiện nay, tại tỉnh Đồng Nai, công nhân lao động chủ yếu ở trong các khu nhà trọ do các cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng Các nhà trọ này tuy đáp ứng được tiêu chuẩn diện tích 5m2/người, nhưng nhìn chung chưa đảm bảo các yếu tố như: giao thông thông thoáng, cấp thoát nước, an ninh, phòng cháy chữa cháy,

vệ sinh môi trường Nhu cầu nhà ở công nhân cho thấy giai đoạn từ nay đến năm 2020,

có hơn 190 ngàn công nhân lao động có nhu cầu về nhà ở xã hội Trong đó, công nhân các khu, cụm công nghiệp khoảng 139 ngàn người; công nhân ở ngoài các khu, cụm công nghiệp là 51 ngàn người

Kế hoạch của tỉnh đặt ra là trong giai đoạn 2016 - 2020 sẽ hoàn thành 20 ngàn căn nhà ở xã hội, nhưng đến đầu năm 2018 mới đạt hơn 2.700 căn Như vậy trong gần

3 năm tới phải hoàn thành gần 17.300 căn nữa mới đạt kế hoạch đề ra Nguyên nhân khiến các dự án nhà ở xã hội ì ạch là vì thiếu vốn đầu tư vì từ đầu năm 2017, các dự án nhà ở xã hội đang triển khai đều chựng lại vì Chính phủ chấm dứt gói vay ưu đãi 30 ngàn tỷ đồng, sau đó chuyển qua gói vay ưu đãi khác từ ngân hàng chính sách xã hội Tuy nhiên, đến nay nguồn vốn cho ngân hàng chính sách xã hội vẫn chưa được phân

bổ nên các doanh nghiệp đang đầu tư nhà ở xã hội đành phải chậm tiến độ, vì thiếu vốn đầu tư Những doanh nghiệp đủ tiềm lực để thực hiện lại lo lắng nhà xây dựng xong, người lao động không được vay vốn ưu đãi để mua nhà thì nhà đầu tư cũng rất khó tiêu thụ sản phẩm

1.2.5 Một số công trình nghiên cứu về phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam

Có rất nhiều bài báo viết về nhà ở và nhà ở xã hội trên các loại báo và tạp chí, trong khuôn khổ luận văn này tác giả chỉ nêu một số bài tiêu biểu:

Tác giả Lê Hải trong bài báo đăng trên báo điện tử Vietnamnet với tiêu đề:

Những kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore Bài báo nhận định Chiến

lược phát triển nhà ở xã hội của Singapore thành công dựa trên ba nhân tố quyết định Trước hết, Singapore đã thực hiện chính sách một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở xã hội để phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn Việc này vừa giúp cho Cơ quan phát triển nhà ở xã hội (HDB) có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm tiết kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất

Thứ hai, áp dụng phương thức tiếp cận tổng thể đối với nhà ở Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể trọn vẹn, liền mạch

Cuối cùng là có sự định hướng cũng như hỗ trợ mạnh mẽ của chính phủ về lĩnh vực tài chính và pháp lý đã giúp cho chương trình nhà ở xã hội đi đúng lộ trình và đến

được với người dân có nhu cầu thực sự [31]

Trên cổng thông tin điện tử của chính phủ Chinhphu.vn, bài viết Xây nhà ở xã hội - Trọng tâm chính sách của nhiều quốc gia Bài báo đã chỉ rõ, hiện nay, khoảng

330 triệu hộ gia đình trên toàn thế giới đang phải sống trong các khu nhà ổ chuột hoặc phải chi số tiền quá lớn trong thu nhập của mình cho vấn đề “nơi ăn chốn ở” Tới năm

2025, con số này thậm chí có thể tăng lên 440 triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ n gười Do

đó, nhà ở xã hội là một chủ đề trọng tâm mà các nhà hoạch định chính sách trên toàn thế giới luôn phải quan tâm [32]

Tác giả Phạm Thái Sơn với bài báo Nhà ở xã hội tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn Bài báo cho rằng, nhà ở xã hội là một khái niệm còn tương đối

mới ở Việt Nam và mới chỉ chính thức xuất hiện trong khoảng 10 năm trở lại đây Là một khái niệm mới kế thừa các quan điểm bao cấp về nhà ở cũng như chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện hiện tại, khái niệm nhà ở xã hội cũng như các nội hàm liên quan đến nhóm đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận đã liên tục được điều chỉnh và bổ sung trong các văn bản pháp luật liên quan Thông qua việc phân tích các văn bản này, chúng ta có thể nhận thấy một số điểm nghịch lý hoặc mất cân bằng trong phát triển nhà ở xã hội ở nước ta như số nhóm đối tượng thụ hưởng ngày càng được bổ sung nhưng song song với điều đó là các điều kiện tiếp cận quỹ nhà này ngày càng cụ thể và khắt khe Ngày càng khắt khe hơn với các nhóm đối tượng thụ hưởng nhưng lại cung cấp ngày càng nhiều ưu đãi hơn đối với chủ đầu tư nhằm khuyến khích sự tham gia

cao nhất của các thành phần kinh tế vào phân khúc thị trường này Ưu đãi đầu tư nhiều

nhưng hiệu quả xây dựng nhà ở xã hội lại không được như mong muốn, thể hiện ở số

lượng dự án được đăng ký cũng như một tỷ lệ rất thấp các dự án đã khởi công và số căn nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng

Thông qua những thay đổi, điều chỉnh và bổ sung trong chính sách nhà ở xã hội, có thể thấy việc xây dựng và vận hành thị trường nhà ở xã hội là một quá trình động và vẫn luôn tiếp diễn, trong đó các nhà quản lý cũng lắng nghe những phản hồi

và nhu cầu từ các bên tham gia nhằm có được những bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp Tuy nhiên, do vẫn bị ảnh hưởng bởi tư duy bao cấp về nhà ở cũng như bị hạn chế bởi những định chế khác nằm ngoài vấn đề nhà ở xã hội như chế độ sở hữu, quy định về tình trạng cư trú…, các thay đổi và điều chỉnh này đôi khi lại không mang tới được những kết quả phát triển và khuyến khích nhà ở xã hội như mong muốn

Nhằm phát triển hơn nữa nhà ở xã hội trong tương lai, trong thời gian tới về phía cơ quan quản lý thì Chính phủ và các chính quyền đ ịa phương cần đẩy mạnh triển khai công tác quy hoạch nhằm có được về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, phân

bổ đúng nguồn ngân sách theo quy định dành cho quỹ nhà ở này Để thực sự khuyến khích chủ đầu tư từ các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở xã hội, các bước thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa và việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư cần được

hỗ trợ để hiện thức hóa hơn nữa chứ không chỉ dừng lại ở những cam kết trên văn bản Đối với người dân thì cần phải bỏ đi những ràng buộc không hợp lý như về tình trạng

cư trú, đồng thời định lượng rõ hơn các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại cũng như điều kiện kinh tế và thu nhập hộ gia đình để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội [33]