VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Xuất pháp từ thực tế đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài này với mục tiêu tìm hiểu tình hình cung cầu nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân viên chức tại thành phố Hồ Chí Minh khi có sự can

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI:

VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

NGUYỄN THỊ THANH TRÚC

05124141 DH05QL

2005 – 2009 Quản Lý Đất Đai

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -

NGUYỄN THỊ THANH TRÚC

VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Giáo viên hướng dẫn: ThS Võ Văn Việt

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên

- Tháng 7 năm 2009 -

Tôi xin chân thành gởi lời cảm ơn tới:

Gia đình và những người bạn đã động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai và Thị Trường Bất Động Sản - trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình chỉ bảo tôi trong quá trình học tập

và rèn luyện

Chân thành cảm ơn thầy, Th.S Võ Văn Việt, người trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài đã tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Đồng cảm ơn các cô chú, anh chị Phòng phát triển nhà, Sở xây dựng thành phố

Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi tiếp cận các chính sách và thông tin trong quá trình thực tập

Trân trọng

Sinh viên Nguyễn Thị Thanh Trúc

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thanh Trúc, Khoa Quản lý đất đai & Bất

động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Vấn đề nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh – thực trạng và giải pháp”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Võ Văn Việt, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ

Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Vấn đề nhà ở xã hội hiện nay đang là một thách thức đối với chính quyền thành phố, một bài toán khó chưa có lời giải hợp lý Xuất pháp từ thực tế đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài này với mục tiêu tìm hiểu tình hình cung cầu nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân viên chức tại thành phố Hồ Chí Minh khi có sự can thiệp của Nhà nước trong giai đoạn 1995 – 2008; đối chứng cung nhà ở xã hội với nhu cầu để nhận ra mâu thuẫn cung cầu; rút ra những mặt tích cực, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong quá trình phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở đề xuất các giải pháp phát triển loại nhà này; đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển nhà ở xã hội giai đoạn từ nay đến năm 2015

Qua quá trình nghiên cứu - sử dụng các phương pháp thu thập tài liệu, thống kê mô tả, phân tích tổng hợp và phỏng vấn các chuyên gia - đề tài đưa ra cái nhìn tổng quát về thị trường nhà ở xã hội như sau:

Nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức hiện nay là có thật và rất lớn Tuy nhiên, do thu nhập thấp trong khi giá nhà ở quá cao nên khả năng tích lũy để mua nhà là rất khó khăn Đề tài khẳng định Nhà nước cần trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu của cán bộ công nhân viên chức khi mà khu vực tư nhân không quan tâm đến đối tượng này

Trong những năm qua, mặc dù Nhà nước đã đưa ra nhiều chương trình, chính sách đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa “gặt hái” được kết quả như mong muốn do có nhiều hạn chế như thiếu vốn, thiếu quỹ đất, nhiều chính sách đưa ra chưa phù hợp với tình hình hiện tại … mà nguyên nhân chính là Nhà nước chưa thật

sự quan tâm sâu sắc đến công tác phát triển nhà ở xã hội

Trên cơ sở những hạn chế của công tác phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua và mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của thành phố đến năm 2015, đề tài đưa ra những giải pháp về huy động vốn, tạo quỹ đất, những giải pháp về quy hoạch, về cơ chế chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội, góp phần cải thiện đời sống của cán bộ công nhân viên chức trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

ĐẶT VẤN ĐỀ .Trang 1 PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học .3

I.1.2 Cơ sở pháp lí 10

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 11

I.2 Tổng quan địa bàn nghiên cứu I.2.1 Điều kiện tự nhiên 11

I.2.2 Cơ cấu và tốc độ tăng trưởng kinh tế 12

I.2.3 Các vấn đề về xã hội 15

I.2.4 Đặc điểm đô thị thành phố Hồ Chí Minh 16

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện I.3.1 Nội dung nghiên cứu của đề tài 18

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 18

I.3.3 Qui trình thực hiện 18

PHẦN II: KẾT QUẢ GHIÊN CỨU II.1 Thực trạng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh II.1.1 Tình hình phát triển nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1995 đến 2008 19

II.1.2 Nhu cầu nhà ở xã hội 22

II.1.3 Chính sách phát triển nhà ở xã hội đã ban hành 27

II.1.4 Kết quả giải quyết nhà ở xã hội 29

II.1.5 Đánh giá tình hình giải quyết nhà ở xã hội trong thời gian qua 32

II.1.6 Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội 36

II.2 Giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015 II.2.1 Cơ sở của giải pháp 38

II.2.2 Giải pháp phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2009 – 2015 40

KẾT LUẬN 46

Bảng 1.1: Tăng trưởng GDP của thành phố Hồ Chí Minh từ 2000 đến 2008 13

Bảng 1.2: Cơ cấu GDP của thành phố Hồ Chí Minh qua các năm .14

Bảng 1.3: Dân số thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008 .15

Bảng 2.1: Tình hình phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh từ 1995 đến 2008 19

Bảng 2.2: Nhu cầu nhà ở cán bộ công nhân viên chức giai đoạn 2000 – 2008 22

Bảng 2.3: Hiện trạng nhà ở của cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu nhà ở theo tình trạng sở hữu 23

Bảng 2.4: Chất lượng nhà ở của cán bộ công chức viên chức có nhu cầu nhà ở 24

Bảng 2.5: Thu nhập của hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu nhà ở năm 2008 25

Bảng 2.6: Nhu cầu nơi ở mới của cán bộ công nhân viên chức 26

Bảng 2.7: Nhu cầu diện tích nơi ở mới của cán bộ công nhân viên chức .27

Bảng 2.8: Kết quả giải quyết cho vay của Quỹ phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2006 – 2008 30

Bảng 2.9: Dự án xây dựng nhà ở xã hội đang trong giai đoạn thi công 32

Bảng 2.10: Bảng tính giá thuê nhà trung bình đối với căn hộ thuê 37

Bảng 2.11: Bảng tính giá thuê nhà trung bình đối với căn hộ thuê mua .38

Bảng 2.12: Dự báo số lượng và nhu cầu nhà ở cán bộ công nhân viên chức đến năm 2015 39

DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1.1: Cơ cấu GDP theo thành phần kinh tế năm 2008 .13

Hình 1.2: Cơ cấu GDP theo ngành kinh tế năm 2008 .13

Hình 2.1: Giá trị căn hộ cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu có thể mua 27

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu cần thiết nhằm góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân Có chỗ ở thích hợp và an toàn là quyền cơ bản của mỗi người

Nhận thức được điều đó, trong những năm vừa qua thành phố Hồ Chí Minh đã

có sự quan tâm rất lớn trong việc giải quyết nhà ở cho người dân ở cả khu vực đô thị

và nông thôn Trong công tác quản lý và phát triển nhà ở đã đạt được những thành tựu lớn, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế xã hội thành phố nói riêng và cả nước nói chung Tuy nhiên hiện nay vấn đề nhà ở vẫn còn tồn tại nhiều bất cập

Xu thế xây dựng nhà ở cao cấp để bán cho một bộ phận ít những người có thu nhập cao đã thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư Trong khi việc phát triển nhà ở giá thấp ít được quan tâm Từ đó, dẫn đến một hiện tượng khá phổ biến hiện nay là việc hàng ngàn căn hộ và những ngôi biệt thự cao cấp bị bỏ trống Trong khi đó, một bộ phận lớn dân cư lại không đủ khả năng mua nhà đang phải sống trong những căn nhà tạm bợ, lụp xụp với điều kiện môi trường sinh thái và xã hội không đảm bảo

Trong các bộ phận dân cư này, cần đặc biệt quan tâm đến đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (gọi chung là cán bộ công nhân viên chức) Họ là những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước, là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển về kinh tế, ổn định về chính trị của thành phố Tuy nhiên, hiện nay nhiều người vẫn chưa có chỗ ở ổn định, điều này ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng công việc Nguyên nhân chính của tình trạng này là do chính sách tiền lương không hợp lý, trong khi giá nhà ở thành phố quá cao thì thu nhập của các đối tượng này lại quá thấp, việc tích lũy mua nhà là vấn đề hết sức khó khăn Nếu tình trạng này kéo dài sẽ dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, quan liêu, cán bộ công nhân viên chức có năng lực xin nghỉ việc nhà nước để ra làm tư nhân … Chính vì vậy, việc giải quyết nhà

ở cho cán bộ công nhân viên chức là vấn đề cấp bách hiện nay của thành phố Giải quyết được vấn đề này, ngoài việc nâng cao chất lượng cuộc sống, hạn chế các tiêu cực, tệ nạn xã hội, đây còn là một phương thức hiệu quả để thành phố thu hút nhân tài

về làm việc trong các sở ban ngành, các doanh nghiệp của thành phố Đồng thời, thể hiện được bản chất của nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân, vì dân, luôn chăm lo cho cuộc sống của người dân

Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài “VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP” với mong muốn tìm giải pháp phát triển quỹ nhà ở xã hội, góp phần ổn định

cuộc sống cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Tìm hiểu, đánh giá tình hình cung cầu nhà ở xã hội cho cán bộ công nhân viên chức tại thành phố Hồ Chí Minh khi có sự can thiệp của Nhà nước trong giai đoạn

1995 – 2008 Đối chứng cung nhà ở xã hội với nhu cầu để nhận ra mâu thuẫn cung cầu

từ đó khẳng định Nhà nước cần xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở cho

cán bộ công nhân viên chức khi khu vực thị trường tư nhân không quan tâm đến đối tượng này Đánh giá tình hình giải quyết nhà ở xã hội, rút ra những mặt tích cực, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế làm cơ sở đề xuất các giải pháp phát triển loại nhà này

Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển nhà ở xã hội giai đoọan từ nay đến năm 2015

- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

 Đối tượng nghiên cứu: chỉ nghiên cứu đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp Không nghiên cứu đối tượng là công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất

PHẦN 1: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

1 Khái niệm nhà ở

Có nhiều quan điểm khác nhau về nhà ở:

Theo nghĩa hẹp: nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để

có thể sử dụng làm chỗ ở hay sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian xác định

Theo nghĩa rộng: nhà ở được hiểu đồng nghĩa với khu ở, bao gồm kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu vực Theo đó, một định nghĩa khái quát hơn: “nhà ở là nơi cư trú của con người, là chỗ để con người tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển”

Trên thực tế, khái niệm về nhà ở luôn được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc, kỹ thuật ngôi nhà không thể tách rời các yếu tố cơ sở hạ tầng và môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh Điều này có thể hiểu

là nhà ở không chỉ đơn thuần là một ngôi nhà mà phải là tập hợp các yếu tố liên quan đến nơi cư trú của con người bao gồm: không gian, diện tích nhà ở, tiện nghi, hạ tầng

kỹ thuật và môi trường của khu vực xung quanh Vì vậy nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn là môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá, giáo dục, nơi mà con người sinh ra, nuôi dưỡng, lớn lên, trưởng thành, nơi mà con người đoàn tụ, sum họp sau một ngày lao động mệt nhọc

2 Vai trò nhà ở

Nhà ở là nhu cầu không thể thiếu được của mỗi con người, nhà ở được coi là nơi cư trú, nơi sinh hoạt của hộ gia đình Lúc đầu nhà ở chỉ giữ vai trò là nơi cư trú, tránh nắng mưa và thời tiết xấu Sau này nhà ở có thêm nhiều chức năng mới Với sự phát triển của khoa học – công nghệ, nhà ở có thể đảm bảo các thông số như nhiệt độ,

độ ẩm, ánh sáng trong phòng Vì thế, nhà ở trở thành nơi cư trú lí tưởng cho con người, là một trong những điều kiện vật chất cơ bản để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội Vai trò của nhà ở được khái quát ở những khía cạnh sau:

- Nhà ở là môi trường sinh hoạt, nghỉ ngơi của người lao động giúp họ tái tạo sức lao động

Nhà ở không chỉ là nơi để con người tồn tại và phát triển mà còn là nơi để con người hưởng thụ cuộc sống, đảm bảo sự gia tăng về cả thể lực và trí lực cho người lao động Trong tình hình đó nhà ở không chỉ đảm bảo điều kiện sinh tồn cho con người

mà còn có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động

- Nhà ở góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế

Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của cán

bộ công nhân viên chức xa hay gần nơi làm việc sẽ ảnh hưởng đến hao phí sức lực và thời gian đi lại của họ Do vậy sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc của họ và của cả xã hội Điều kiện sống của dân cư tốt hay xấu không chỉ liên quan đến tái sản xuất lao động mà còn tác động tích cực đến sản xuất của người lao động, ảnh hưởng trực tiếp

đến năng suất, hiệu quả lao động và do đó cũng ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh

tế cả trong hiện tại và tương lai

Xét ở góc độ vĩ mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng…Sự phát triển của nhà ở kéo theo sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng của các ngành này,

từ đó kích thích kinh tế phát triển

- Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu, ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội

và điều chỉnh mối quan hệ xã hội

Hình thức xây dựng nhà ở sẽ quyết định hình thức cư trú dân cư, ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm của con người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao thông, mỹ quan đô thị Nhà ở góp phần tăng ngân sách Nhà nước thông qua việc đóng thuế của từng hộ dân Hiện nay, ở các thành phố nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân rất cao, nhưng những tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ đáp ứng một số ít đối tượng, còn lại có khá nhiều người không được đáp ứng một cách đầy đủ,

đó là những người có thu nhập thấp như hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên mới ra trường…

3 Khái niệm nhà ở xã hội

Hiện nay, rất nhiều người nhầm lẫn giữa khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập (hay nhà ở giá thấp), họ đồng nhất hai khái niệm này với nhau Nhưng thực tế, hai loại nhà ở này hoàn toàn khác nhau

Theo quy định của pháp luật, nhà ở gồm 4 loại :

 Nhà ở xã hội: nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân được thuê, thuê mua

 Nhà ở thương mại: nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường

 Nhà ở công vụ: nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác

 Nhà ở riêng lẻ: nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng

Nhà ở xã hội thực tế mang tính “bao cấp”, được Nhà nước hậu thuẫn, không theo

cơ chế thị trường, cung và cầu đều do Nhà nước điều tiết Về cung, Nhà nước dùng ngân sách để đầu tư xây dựng hoặc mua lại nhà ở do các tổ chức, cá nhân đầu tư Về cầu, Nhà nước xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua

Nhà ở giá thấp là một bộ phận của nhà ở thương mại, hoạt động theo cơ chế thị trường “thuận mua vừa bán” Cung và cầu hoàn toàn do thị trường điều tiết Tuy nhiên, Nhà nước có nhiều chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng loại nhà này nhằm tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp có chỗ ở ổn định Đối tượng của nhà ở giá thấp là những người có thu nhập thấp, có thể bao gồm cả những đối tượng của nhà ở xã hội, tuy nhiên nếu họ có khả năng chi trả thì có thể mua nhà, không thông qua sự xét duyệt của Nhà nước

 Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội : theo nghị định 90/2006/NĐ-CP thì

“thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở xã hội sau một thời gian quy định thì

được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó” Lúc đầu, người thuê mua nhà phải thanh

toán trước 20% giá trị căn nhà thuê mua, sau đó mỗi tháng sẽ trả một số tiền cố định trong một thời gian nhất định (thông thường từ 15 – 20 năm) Sau thời gian quy định,

họ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà đó

4 Tiêu chuẩn thiết kế

Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế đảm bảo những tiêu chuẩn chung của pháp luật về quy hoạch, xây dựng và có số tầng từ 5 đến 6, diện tích mỗi căn hộ từ 30m2 đến 60m2 Nhà ở xã hội phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị Có thể thấy nhà ở xã hội khác

về bản chất so với những loại nhà trong khu vực thị trường tư nhân vì nó là loại nhà ở được thiết kế đảm bảo những điều kiện sống tối thiểu của con người trong khi nhà ở do khu vực thị trường tư nhân cung cấp có thể được thiết kế với diện tích lớn, nhiều tiện nghi nhằm đáp ứng sở thích đa dạng của người mua

5 Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

4 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ

6 Điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

1 Thuộc đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

2 Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát

3 Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa

là 60 m2 sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m2 sàn, tính theo mức giá thuê do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh quy định

4 Người được thuê mua quỹ nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở được thuê mua

7 Vai trò của nhà nước đối với việc phát triển nhà ở xã hội

Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân, vì dân nên luôn đề cao quan điểm đảm bảo cho người dân ai cũng có “cơm ăn, áo mặc, nhà ở” Chính vì vậy, Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội Bởi vì thông qua các cơ chế, chính sách pháp luật nhằm quản lý, điều tiết thị trường nhà đất mà quan trọng nhất là phát triển loại hình nhà ở xã hội Nhà nước trực tiếp cung cấp nhà ở giá rẻ, tạo điều kiện cho những người có thu nhập thấp như cán bộ công nhân viên chức có thể có được chỗ ở phù hợp, từ đó đưa thị trường nhà ở phát triển bền vững theo định hướng

xã hội chủ nghĩa, đảm bảo công bằng xã hội, ổn định kinh tế chính trị Vai trò của Nhà nước thể hiện ở những điểm sau:

Thứ nhất, đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội theo khối

lượng, chất lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các doanh nghiệp trong cả nước

Thứ hai, kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình

thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế gắn với an sinh xã hội để Nhà nước kịp thời điều chỉnh bổ sung vì lợi ích chung của nền kinh tế

Thứ ba, thị trường nhà đất có những hạn chế cơ bản như thông tin không hoàn

hảo, chịu sự chi phối của chính sách pháp luật Nhà nước Thực tiễn cho thấy chính phủ các nước không tin tưởng vào khả năng của hệ thống thị trường tư nhân có thể chăm sóc cho những người có thu nhập thấp Điều này nhắc nhở Nhà nước phải can thiệp thông qua việc phát triển loại hình nhà ở xã hội để lấp chỗ trống mà khu vực tư nhân

đã bỏ lại

Thứ tư, Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử

dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức, cá nhân nhằm hài hòa giữa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội với các mục tiêu khác sao cho đảm bảo hiệu quả kinh tế xã hội tối ưu

Thứ năm, trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước giám sát việc chấp hành pháp

luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm phát triển loại hình nhà ở xã hội, ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra

Thứ sáu, Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã

hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích lũy giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước

8 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc giải quyết nhà ở xã hội

a Nhà ở xã hội của các nước trên thế giới

Nhà ở xã hội hay nhà cộng đồng là nhà được cung cấp và quản lý bởi chính quyền địa phương, các tổ chức nhà ở và các tổ chức khác được thành lập bởi Chính phủ Điểm đặc trưng của nhà ở xã hội là nó được cung cấp bởi những tổ chức tồn tại không phải để tìm kiếm lợi nhuận theo cái cách mà các công ty trong khu vực tư nhân hướng tới

Những tổ chức cung cấp nhà ở xã hội thường cung cấp loại nhà với diện tích và chất lượng phù hợp cho các hộ gia đình gặp khó khăn Bởi vì các hộ gia đình này có thu nhập thấp nên khu vực thị trường tư nhân không đáp ứng Có thể thấy sự tham gia của khu vực công vào việc cung cấp nhà ở được hướng vào việc giúp đỡ những người

có thu nhập thấp, để đảm bảo tất cả mọi hộ gia đình có thể có một căn nhà phù hợp

Đối tượng nhà ở xã hội là do các cơ quan chính phủ xem xét và phê duyệt Ở các quốc gia, chính quyền địa phương có trách nhiệm phải giải quyết nhà ở cho người dân sống trong địa phận hành chính của mình Tùy tình hình của mỗi nước mà đối tượng nhà ở xã hội được xác định theo những tiêu chuẩn khác nhau Thông thường, các đối tượng này được xác định dựa vào tiêu chuẩn thu nhập Nhà ở xã hội còn được xem là một phúc lợi, an sinh xã hội

b Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc giải quyết nhà ở cho đối tượng chính sách xã hội

Nghiên cứu nhà ở xã hội cần phải được xây dựng dựa trên hành lang pháp lý, thực tế quản lý, yêu cầu xã hội và kinh nghiệm quản lý của các nước trên thế giới Đặc thù nhà ở xã hội của mỗi nước khác nhau sẽ là cơ sở để nghiên cứu, kiến nghị những chính sách sao cho phù hợp với thực tế và tương lai phát triển của đất nước ta Với cách nhìn nhận như trên, kinh nghiệm giải quyết nhà ở cho đối tượng chính sách xã hội của một số nước trên thế giới cần được xem xét

Trung Quốc

Ngoài việc khuyến khích phát triển hệ thống nhà ở thương mại để có nhiều sản phẩm hàng hóa nhà ở cung cấp cho thị trường, Chính phủ Trung Quốc đặc biệt chú trọng khuyến khích phát triển loại nhà ở có chất lượng phù hợp với các đối tượng trung lưu và có thu nhập trung bình Đối với loại nhà này, chính phủ Trung Quốc chủ trương áp dụng cơ chế kinh doanh tiếp cận thị trường, có sự khống chế về giá của Nhà nước thông qua việc điều tiết lợi nhuận (dưới 3%) Nhà nước không thu tiền đất, ưu đãi về thuế Giá nhà do Nhà nước chỉ đạo và được điều chỉnh phù hợp với sự phát triển kinh tế và mức tăng thu nhập của người dân

Bên cạnh việc khuyến khích phát triển hai loại nhà ở nêu trên, Chính phủ tập trung chỉ đạo phát triển quỹ nhà ở cho thuê giá rẻ, đây là loại nhà ở có chất lượng đảm bảo yêu cầu tối thiểu, phù hợp với các đối tượng có thu nhập thấp và các hộ nghèo Cơ chế kinh doanh loại nhà này do Chính phủ quy định thông qua chính sách quản lý giá thuê nhà, giá bán trả dần (không tính thuế và lợi nhuận, không tính chi phí đất đai)

Malaysia

Những chính sách nhà đất đô thị đã góp phần làm nên những thành công của Malaysia trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của đất nước Các chính sách nhà, đất ở đô thị đã được soạn thảo để giúp đạt được mục tiêu kép là tái cơ cấu xã hội và giảm đói nghèo Vì những diện tích lớn ở Malaysia được sở hữu trong thời kỳ thuộc địa nên trong nhiều trường hợp Chính phủ phải thu hồi đất tư khi muốn thực hiện những dự án quy mô lớn Malaysia có những quy định về thu hồi đất đai rất có hiệu lực, không những cho những dự án công cộng mà còn để bán cho tư nhân Chính phủ can thiệp vào quá trình phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch Không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương

Để ngăn chặn việc tích tụ đất của những người mua được đất rẻ để xây nhà, các tiểu bang đã ban hành quy định là đất phải được phát triển trong vòng hai năm kể từ khi chuyển quyền sở hữu Để ngăn chặn tình trạng mua đi bán lại thu lợi nhanh, các lô nhà phải kèm theo điều kiện là không thể bán hoặc chuyển nhượng nếu không được chính quyền tiểu bang cho phép Chính quyền ban hành một loạt thuế, thuế thu nhập bất động sản được dùng để giảm thiểu sự đầu cơ nhà đất và bất động sản

Chính sách nhà ở của Malaysia yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành một phần các tòa nhà mới xây cho một nhóm người nhất định Điều này dựa trên cơ sở, nếu không có sự điều tiết của Nhà nước về thị trường nhà đất, thì nhiều tầng lớp dân cư có thể phải mua nhà với giá cắt cổ Nhà nước Malaysia yêu cầu các nhà đầu tư đất đai tư nhân phải dành một phần nhất định trong các kế hoạch phát triển của họ cho những

người nghèo, chỉ tiêu này quy định cho từng tiểu bang, Chính phủ cũng yêu cầu những nhà đầu tư tư nhân phải dành một tỷ lệ khoảng 30% những căn hộ giá rẻ trong chương trình xây nhà của mình

Singapore

Từ năm 1959, sau khi giành độc lập, Chính phủ đã xem nhà ở là chương trình ưu tiên Tính đến năm 1990, 88% dân số Singapore sống trong nhà ở do Chính phủ xây dựng (611.000 căn), trong đó 80% dân số sở hữu căn nhà của họ bằng phương thức mua trả dần, còn lại là thuê

Chính phủ Singapore giải quyết vấn đề nhà ở thông qua Cục Xây dựng nhà ở và phát triển (Housing And Development Board - HDB thành lập tháng 2/1960) dựa trên chính sách đất đai và chính sách tài chính

- Về đất đai: Chính phủ có 2 bộ luật quan trọng về phát triển nhà (1960) và mua lại đất đai (1967) HDB đã lấp các bãi lầy (lúc ấy chiếm phần lớn lãnh thổ Singapore)

và tiến hành mua đất cưỡng chế, giải toả các khu ổ chuột, xây dựng nhà cao tầng hiện đại, giải quyết mật độ dân số khá cao

- Về tài chính: Chính phủ có 2 hình thức tài trợ: tín dụng phát triển nhà ở để HDB trả chi phí xây dựng và điều hành; tín dụng tài trợ thế chấp cho người mua nhà trả góp Các khoản thâm hụt được ngân sách tài trợ hoàn toàn

Người mua nhà thanh toán bằng cách sử dụng Quỹ dự phòng Trung ương (Central Provident Fund - CPF) Chính phủ quy định người làm việc phải trích vào quỹ này 20% tiền lương tháng, chỉ được rút ra khi nghỉ hưu hoặc có việc cần như mua nhà, đau ốm Số tiền ký quỹ rất lớn, bằng 40% tổng quỹ lương cả nước

Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất trên thế giới Thành quả ghi nhận cụ thể là đến năm 1990, Chính phủ Singapore

đã xây dựng được 20 đô thị mới, cung cấp 4.452 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó có 99,4% là quỹ đất đai của Ủy ban phát triển nhà Do đó, Ủy ban phát triển nhà ở đã tạo được nhà ở cho 87% dân số Singapore với 617.474 căn hộ chung cư Thành công của chương trình phát triển nhà ở cộng đồng của Singapore đã chứng minh cho sự đúng đắn của các chủ trương, chính sách và vai trò quan trọng của Chính phủ dành cho việc chăm lo nhà ở cho dân chúng

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công là nhờ kết hợp nhiều yếu

tố Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại sự sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm Trước đây, người dân chỉ cần những căn nhà có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải có diện tích 60m2 với 2 - 3 phòng ngủ

Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore Nếu không sử dụng nhà ở do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore) Chính phủ cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân, chủ yếu cung cấp các căn

hộ trong các toà nhà cao tầng Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB

Mỹ

Vấn đề nhà ở xã hội là một trong những vấn đề bức xúc mà chính quyền nước

Mỹ phải đương đầu trong nhiều thập niên qua Một trong những vấn đề nan giải nhất cần phải giải quyết đó là chi phí nhà ở vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận những người có thu nhập thấp và trung bình Các đối tượng này phải dành hơn 30% tổng thu nhập của hộ gia đình để chi trả tiền thuê nhà ở Theo số liệu thống kê năm

2002, nước Mỹ có khoảng 13,7 triệu hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở (chiếm 1/7 dân số cả nước)

Để giải quyết vấn đề nêu trên, Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ được giao quản lý tiền hỗ trợ nhà ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ thu nhập thấp và các

hộ nghèo Các hình thức hỗ trợ tài chính được triển khai thực hiện rất đa dạng, trong

đó phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua, xây dựng cải tạo nhà ở Dưới

sự bảo đảm của Nhà nước, lãi suất tín dụng giảm và được duy trì ở một mức độ nhất định phù hợp với khả năng của người vay Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã được triển khai như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc tạo lập mới và cải tạo nhà ở; hỗ trợ hoặc bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà ở Ngoài ra, Chính phủ Mỹ cũng đặc biệt quan tâm đến hình thức phát triển nhà ở giá thấp

Nhật Bản

Để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, chính phủ Nhật Bản thực hiện chính sách phát triển nhà ở công cộng (Publicly – Operated Housing) để cho các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội thuê Chính sách này bắt đầu được thực hiện từ năm 1951 và được điều chỉnh theo từng thời kỳ Cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng và quản lý nhà ở xã hội là chính quyền địa phương cấp quận, huyện (từ năm 1992 đến nay được chuyển giao cho thành phần kinh tế tư nhân đảm nhận) Đối tượng được thuê nhà ở là những người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở, trong đó đặc biệt ưu tiên đối với người già, người tàn tật không nơi nương tựa Tiêu chuẩn nhà ở cho thuê cũng được điều chỉnh theo từng giai đoạn (từ năm 1951 đến năm 1992 quy mô căn hộ cho thuê từ 19 - 80m2;

từ năm 1992 đến nay diện tích căn hộ cho thuê từ 50 - 125m2) Các đối tượng chính sách xã hội được thuê nhà với mức giá ưu đãi trên cơ sở Nhà nước hỗ trợ về chi phí xây dựng nhà và chi phí đất đai

 Bài học kinh nghiệm cho thành phố Hồ Chí Minh trong việc giải quyết nhà ở cho đối tượng chính sách xã hội

Qua kinh nghiệm thực tiễn của một số nước trên thế giới, thành phố Hồ Chí Minh có thể rút ra một số kinh nghiệm trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội như sau:

Thứ nhất, các nước có nền kinh tế phát triển và đang phát triển đều có sự quan

tâm sâu sắc, những nỗ lực lớn trong vấn đề giải quyết nhà ở xã hội Việc giải quyết nhà ở xã hội phụ thuộc vào ý chí của giai cấp cầm quyền và mục tiêu là nhằm hỗ trợ những người này có được chỗ ở, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cư

Thứ hai, thực tiễn cho thấy Chính phủ các nước không tin tưởng vào khả năng

của hệ thống thị trường tư nhân có thể chăm sóc cho những người có thu nhập thấp như cán bộ công nhân viên chức Điều này nhắc nhở Chính phủ các nước can thiệp để lấp chỗ trống mà khu vực tư nhân có nhiều tiềm năng nhưng không làm được đã bỏ lại

Thứ ba, không một Chính phủ nào có thể giải quyết nổi toàn bộ nhu cầu về nhà

ở và cung cấp nhà ở xã hội Vì vậy, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, định hướng trong vấn đề giải quyết nhà ở xã hội, song song đó tạo cơ chế, chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Chính phủ các nước đều có

cơ quan chuyên trách quản lý, phát triển nhà ở và thay đổi phương thức thực hiện chuyển từ chế độ cung cấp sang chế độ tạo điều kiện:

- Nhà nước hỗ trợ trực tiếp thông qua việc cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bảo lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà

- Nhà nước hỗ trợ gián tiếp thông qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc quy định các tiêu chuẩn

về căn hộ, về giá cho thuê, về đối tượng được thuê

- Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để tạo lập quỹ nhà ở nhằm giải quyết nhu cầu

về chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội theo hình thức bán trả dần, cho thuê, thuê mua

Thứ tư, nhà ở xã hội chủ yếu là để cho những nhóm người có khó khăn nhất về

nhà ở thuê nhà hoặc thuê mua trong thời gian dài vì vậy Chính phủ phải có cơ chế bảo

vệ loại nhà này để nó không rơi vào tay những người không có nhu cầu Tuy nhiên, đối tượng của loại nhà này là do Chính phủ các nước căn cứ vào điều kiện kinh tế cụ thể của đất nước mình để quy định, nếu gặp khó khăn thì có thể giới hạn đối tượng thụ hưởng để phù hợp với tình hình và giải quyết vấn đề nhà ở của đất nước mình hiệu quả hơn

Thứ năm, pháp lý về đầu tư và quản lý bất động sản là yếu tố quan trọng Nhà

nước là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội cho thị trường bất động sản phát triển Trong một số trường hợp, Nhà nước cần can thiệp sâu và tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt là thực hiện chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân có nhà ở thích hợp và hạn chế việc mua đi bán lại, nạn đầu cơ bất động sản

Thứ sáu, công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền

vững của thị trường bất động sản Quy hoạch giúp Nhà nước quản lý và định hướng việc phát triển các loại nhà ở theo không gian lãnh thổ, đôi khi Nhà nước sẽ có sự điều chỉnh quy hoạch để phục vụ cho mục tiêu chính trị, kinh tế, xã hội trong từng thời kỳ Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân

Thứ bảy, để phát triển quỹ nhà ở, chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau

đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán đấu giá hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại để kinh doanh

Thông tư 05/2006/TT-BXD của Bộ Xây Dựng ban hành ngày 01/11/2006 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định 90/2006/NĐ-CP

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Trong những năm qua, với tình hình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng cao tại thành phố Hồ Chí Minh, nhà ở đã trở thành một vấn đề nóng bỏng, bức xúc trong đời sống xã hội, đặc biệt là đối với nhóm đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp

Thực tế, có rất nhiều các dự án khu đô thị mới mọc lên, nhiều nhà chung cư cao tầng xuất hiện nhưng đó chỉ là nhà cho người có thu nhập cao vì giá của căn hộ thấp nhất cũng gần tỷ đồng Hiện nay, thành phố có khoảng 43.491 hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp có nhu cầu cải thiện chỗ ở nhưng khả năng chi trả cho nhà ở từ lương là không thể

I.2 Tổng quan địa bàn nghiên cứu

Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn khẳng định vai trò là một trung tâm kinh tế, văn hoá - du lịch, giáo dục - khoa học kỹ thuật - y tế lớn của cả nước; là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn nhất nước và cũng là vùng động lực cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa bàn Nam Bộ và cả nước theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong toạ độ địa lý khoảng 10010’ – 10038’ vĩ độ bắc và 106022’ – 106054’ kinh độ đông Phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp

tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang

-Thành phố Hồ Chí Minh cách thủ đô Hà Nội gần 1.730km đường bộ, nằm ở ngã tư quốc tế giữa các con đường hàng hải từ Bắc xuống Nam, từ Ðông sang Tây, là tâm điểm của khu vực Đông Nam Á Trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km đường chim bay Đây là đầu mối giao thông nối liền các tỉnh trong vùng và là cửa ngõ quốc tế

Tổng diện tích của thành phố Hồ Chí Minh là 2.095 km2, gồm 24 quận huyện Vùng đô thị với 494 km2 bao gồm 19 quận Vùng nông thôn rộng lớn với 1.601 km2bao gồm 5 huyện

Thành phố Hồ Chí Minh có hệ thống sông ngòi dày đặc với hệ thống kênh rạch trải dài hơn 2.900 ha rất thuận lợi cho việc tưới tiêu và tàu bè đi lại Khí hậu ôn hòa với nhiệt độ trung bình 28oC, lượng mưa trung bình khoảng 2.000mm với độ ẩm trung bình khoảng 75 - 80% Thành phố Hồ Chí Minh có 2 mùa trong năm: mùa mưa vào khoảng từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa nắng vào khoảng từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau Hướng gió chủ đạo mùa mưa là hướng Tây Nam, hướng gió chủ đạo mùa khô là Đông Nam

Địa hình thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một phần diện tích dạng đất gò ở phía Bắc và Đông Bắc với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam Địa hình Thành phố có thể chia thành bốn dạng chính: dạng đất gò cao, dạng đất bằng

thấp, dạng trũng thấp, lầy ở phía Tây Nam và dạng trũng thấp mới hình thành ven biển

Về địa chất khá phong phú, gồm nhiều loại đất như: đất cát (3,2%), đất mặn (12,2%), đất phèn (27,5%), đất phù sa (12,6%), đất xám (19,3%), đất đỏ vàng (1,5%)

 Đánh giá thuận lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên trong việc phát triển nhà

Khó khăn

+ Với vị trí trung tâm của vùng, thành phố chịu nhiều áp lực từ các luồng dịch chuyển dân cư và lao động, tạo sức ép lớn trong việc giải quyết nhà ở cho các đối tượng

+ Các đặc điểm về địa hình, địa chất và thủy văn tương đối phù hợp cho việc phát triển nhà ở Tuy nhiên, một số khu vực đất có cao độ tự nhiên thấp nên dễ ngập lụt; nền đất yếu vì vậy có yêu cầu đặc biệt trong việc xử lý nền móng làm tăng giá thành xây dựng của công trình

I.2.2 Cơ cấu và tốc độ tăng trưởng kinh tế

1 Tăng trưởng kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh là nơi hoạt động kinh tế năng động nhất, đi đầu trong

cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế Nếu như năm 2001 tốc độ tăng GDP của thành phố là 9,54 % thì đến năm 2005 tăng lên 12,15%, năm 2007 tăng lên 12,6% Năm

2008, cũng giống như các địa phương khác trong nước, trên địa bàn thành phố có nhiều tác động bất lợi ảnh hưởng tới kinh tế - xã hội Do vậy, GDP chỉ tăng 10,7% so với năm 2007, đây là mức tăng thấp nhất kể từ năm 2003 đến nay

Giai đoạn 2000 – 2008 mức tăng GDP trung bình trên 11%/năm Nét nổi bật là tốc độ tăng trưởng GDP trong những năm qua ngày càng cao, năm sau cao hơn năm trước, chỉ riêng năm 2008, do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu nên mức tăng

có phần thấp hơn Phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao đã tạo ra mức đóng góp GDP lớn cho cả nước Tỷ trọng GDP của thành phố luôn chiếm tỉ lệ lớn nhất trong GDP của cả nước Năm 2008, tỷ trọng GDP của thành phố so với cả nước là

20%, với giá trị GDP toàn thành phố (theo giá thực tế) là 289.550 tỉ đồng

Bảng 1.1: Tăng trưởng GDP của thành phố Hồ Chí Minh

Nhà nước Ngoài nhà nước Đầu tư nước ngoài

Hình 1.2: Cơ cấu GDP theo ngành kinh tế năm 2008

2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Cơ cấu GDP của thành phố năm 2000 là: nông lâm thủy sản 2%, công nghiệp

và xây dựng 45,4%, dịch vụ 52,6% Năm 2005, tỉ trọng của các ngành là: nông lâm nghiệp 1,7%; công nghiệp và xây dựng 47,5%; dịch vụ 50,8% Đến năm 2008, cơ cấu này là: nông lâm thủy sản 1,3%; công nghiệp và xây dựng 46,2%; dịch vụ 52,5% Như vậy, chuyển dịch cơ cấu kinh tế đi theo hướng tăng về công nghiệp – xây dựng

và dịch vụ, giảm về nông lâm thủy sản Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng phát triển của thành phố

Bảng 1.2: Cơ cấu GDP của thành phố Hồ Chí Minh qua các năm

Nguồn: Cục thống kê

Năm 2008, trong 10,7% tăng lên của GDP thì khu vực dịch vụ đóng góp 6,55%; khu vực công nghiệp và xây dựng đóng góp 4,10%; và khu vực nông, lâm, thủy sản đóng góp 0,02%

a Khu vực nông lâm thủy sản

Giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản năm 2008 theo giá thực tế là 7.365,2 tỷ đồng, theo giá so sánh là 3.118,6 tỷ đồng, tăng 2,1% so với năm trước (năm 2007 tăng 5,0%) Trong đó:

+ Giá trị sản xuất nông nghiệp năm 2008 đạt 5.642,5 tỷ đồng theo giá thực

tế, tăng 7,9% so với năm 2007, trong đó mức đóng góp của ngành trồng trọt 2,1%, ngành chăn nuôi 5,0% và dịch vụ nông nghiệp 0,8% Tổng diện tích gieo trồng cây hàng năm là 47.056 ha, giảm 5,4% so với năm trước

+ Giá trị sản xuất lâm nghiệp theo giá thực tế đạt 71,3 tỷ đồng, tăng 9,2%

so với năm trước, giá trị hoạt động trồng, nuôi rừng năm nay chỉ bằng 31,8% năm trước

+ Giá trị sản xuất thủy sản đạt 1.651,4 tỷ đồng, giảm 8,6% so với năm trước Trong đó giá trị nuôi trồng chiếm 82,6%, giảm 7,9%; giá trị khai thác chiếm 13,3%, giảm 11,8% Diện tích nuôi trồng thủy sản năm 2008 đạt 9340 ha, giảm 5,2%

so với năm 2007 Sản lượng thủy sản cả năm ước đạt 42.218 tấn, giảm 23,6% so với năm trước, trong đó, sản lượng nuôi trồng 27.814 tấn thủy hải sản các loại

b Khu vực công nghiệp và xây dựng

Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2008 ước đạt 410.273 tỷ đồng, tăng 12,1% so với năm 2007, là mức tăng thấp nhất trong 5 năm trở lại đây, riêng so với năm 2007

giảm tới 2% (năm 2007 tăng 14,1%) Trong đó, khu vực nhà nước có mức tăng thấp nhất (4,4%) nhưng cao hơn năm 2007 (công nghiệp nhà nước năm 2007 giảm 9,2% do

có nhiều doanh nghiệp lớn chuyển sang cổ phần); mức tăng khu vực ngoài nhà nước là 10,7% (năm 2007 tăng 29,6%); khu vực có vốn đầu tư nước ngoài tăng 19,9% (năm

2007 tăng 19,4%) Có 24/27 ngành sản xuất tăng, trong đó 11 ngành tăng cao hơn mức bình quân chung

Giá trị sản xuất xây dựng năm 2008 ước đạt 62.273 tỷ đồng, tăng 21,3% so với năm 2007 (mức tăng theo giá thực tế, chưa loại trừ yếu tố giá), thấp hơn nhiều so với mức tăng 38,6% của năm 2007 Trong đó, kinh tế nhà nước đạt 12.259 tỷ đồng chiếm

tỷ trọng 19,7%, tăng 32,1% - là thành phần tăng cao nhất; kinh tế ngoài nhà nước đạt 44.928 tỷ đồng, chiếm 72,1% và tăng 19,7%; kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đạt 5.089 tỷ đồng, chiếm 8,2%, tăng 12,8%

c Khu vực dịch vụ

Năm 2008, khu vực dịch vụ đóng góp 151.973 tỷ đồng vào GDP, chiếm 52,5%, tăng 12,4% so với năm 2007 Trong đó, giá trị tăng thêm ngành thương nghiệp là 11,2%, ngành khách sạn nhà hàng tăng 5,8%, vận tải bưu điện tăng 18,5%

Trong khu vực dịch vụ, nhóm thương nghiệp có mức đóng góp cao nhất với 39.447 tỷ đồng, chiếm 13,6% GDP cả nước

I.2.3 Các vấn đề về xã hội

1 Dân số và tỉ lệ gia tăng dân số

Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ tăng dân số của thành phố cũng có chiều hướng gia tăng Theo Niên giám thống kê, năm 2000 thành phố có 5.248.702 người, năm 2007 là 6.650.942 người và năm 2008 dân số thành phố Hồ Chí Minh là 6.840.000 người, tăng 2,8% so với năm 2007 (năm 2007 tăng 3,5%) Mức tăng cơ học chỉ còn 1,96% so với 2,15% của năm 2007 do chi phí sinh hoạt thành phố tăng cao và kinh tế các tỉnh thành trong năm tăng trưởng khá nên đã giảm áp lực tăng dân số cơ học của thành phố Tỷ lệ tăng tự nhiên là 1,05%, giảm 0,008% so với năm 2007 Giai đoạn 2000-2008 tốc độ tăng dân số bình quân đạt khoảng 3,2%/năm

Bảng 1.3: Dân số thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 - 2008

số từ khu vực trung tâm nội thành cũ sang các khu vực nội thành mới và ngoại thành

phát triển do các dự án nâng cấp hạ tầng khu đô thị hiện hữu

2 Lao động, việc làm và mức sống dân cư

Năm 2008 số người trong độ tuổi lao động của thành phố là 4.780.000 người,

trung bình của người dân thành phố là 75,1; cao hơn so với tuổi thọ trung bình của cả nước là 72

Trong năm 2008, thành phố đã giải quyết việc làm cho 277.700 lao động, đạt 102,9% so với kế hoạch Trong đó việc làm ổn định là 205.000 người, đạt tỷ lệ 73,9%;

số việc làm mới tạo ra là 120.400, đạt 100,3% kế hoạch Những nỗ lực tích cực tạo việc làm mới trong thời gian qua của thành phố đã góp phần làm giảm tỉ lệ thất nghiệp,

từ 5,5% năm 2007 xuống còn 5,4% năm 2008

Cùng với sự phát triển kinh tế, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện Nếu tính theo tỉ giá cố định năm 1994 là 1 USD = 7.500 VNĐ thì GDP bình quân đầu người của thành phố năm 2000 là 1.365 USD/người/năm, năm 2008 là 2.333 USD/người/năm, tăng gần 71% Thu nhập ngày càng cao khiến cho cơ cấu chi tiêu của người dân chuyển dịch theo hướng tích cực: tỉ trọng chi cho ăn uống ngày càng giảm

và tương ứng là sự gia tăng tỷ trọng chi tiêu cho các hoạt động mua sắm, giải trí khác

Công tác xóa đói giảm nghèo của thành phố đã đạt được những kết quả hết sức khả quan Tính đến tháng 9 năm 2008, Chương trình đã trải qua 2 giai đoạn (1992-

2003 và 2004-2010), với 6 lần điều chỉnh nâng mức chuẩn nghèo cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Từ 121.722 hộ đói nghèo, chiếm

tỷ lệ 17% tổng số hộ dân thành phố vào năm 1992, đến năm 1995 thành phố đã không còn hộ đói, tỷ lệ hộ nghèo chỉ còn 13,5% Về cơ bản, đến cuối năm 2003 thành phố đã không còn hộ nghèo theo tiêu chuẩn cũ, hoàn thành mục tiêu trước thời hạn 2 năm so với Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ VII

Năm 2004, thành phố tiếp tục triển khai Chương trình Xóa đói giảm nghèo giai đoạn 2 (2004 – 2010) theo lộ trình 2 bước, tiêu chí hộ nghèo cũng được nâng cao hơn - thu nhập bình quân dưới 6 triệu đồng/người/năm không phân biệt khu vực nội thành và ngoại thành; với mục tiêu là cơ bản không còn hộ nghèo vào cuối năm 2010 Qua 5 năm triển khai giai đoạn 2, tổng số hộ nghèo theo tiêu chí mới giảm từ 89.090 hộ vào đầu năm 2004 xuống còn 3.200 hộ vào năm 2008; tỷ lệ hộ nghèo giảm từ 7,72% xuống chỉ còn 0,34%; đưa thành phố hoàn thành mục tiêu “cơ bản không còn hộ nghèo” trước hạn 2 năm so với Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần VIII đề ra

Cùng với việc nâng cao thu nhập, điều kiện sống của người nghèo nói riêng

và nhân dân thành phố nói chung ngày càng được cải thiện thông qua các chương trình, dự án đầu tư xây dựng, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các chế

độ, chính sách an sinh xã hội khác Với tình hình kinh tế xã hội hiện nay, thành phố đã công bố chuẩn nghèo mới cho phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội là dưới 12 triệu đồng/người/năm

I.2.4 Đặc điểm đô thị thành phố Hồ Chí Minh

1 Đặc điểm đô thị

Đô thị thành phố chia thành 3 khu vực:

+ Khu vực thứ 1: là khu vực nội thành cũ bao gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8,

10, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình Khu vực này có mật độ cư trú cao

nhất, hệ thống hạ tầng tương đối hoàn chỉnh nhưng đã trở nên quá tải do dân số tăng nhanh

+ Khu vực thứ 2: là các quận mới bao gồm quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, Tân Phú Khu vực này mật độ cư trú trung bình, hạ tầng chủ yếu là tự phát và không hoàn chỉnh, các điểm dân cư mọc theo các trục giao thông

+ Khu vực thứ 3: là các huyện ngoại thành đang trong quá trình đô thị hoá mạnh, hệ thống hạ tầng cũng chưa hoàn chỉnh, mật độ cư trú còn thấp

Về hạ tầng đô thị, theo báo cáo Đánh giá tóm tắt việc thực hiện quy hoạch chung 1998 của thành phố tháng 5/2006, trong khi các chỉ tiêu về đất xây dựng nhà ở cao hơn so với dự kiến thì các chỉ tiêu về đất giao thông, công trình công cộng, cây xanh công viên,…vẫn còn thấp so với dự kiến Tỷ lệ đất giao thông đô thị chỉ đạt 2,5%

so với chỉ tiêu 14 -15%, việc cấp nước sạch, thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường đều không đạt các chỉ tiêu đã đề ra

Về hệ thống giao thông, trên địa bàn thành phố có khoảng 1685 km đường bộ, phần lớn các đường đều hẹp: chỉ có khoảng 14% số đường có lòng đường rộng trên 12m để có thể tổ chức vận chuyển hành khách bằng xe buýt được thuận lợi; 86% số đường có lòng đường hẹp, chỉ phù hợp cho xe hai bánh và xe bốn bánh cỡ nhỏ lưu thông Hệ thống đường vành đai, đường xuyên tâm đã có quy hoạch nhưng chưa được

xây dựng hoàn chỉnh (Nguồn: Sở giao thông công chánh)

Về các công trình xây dựng, trong khi mật độ xây dựng của thành phố cao hơn

so với dự kiến thì tầng cao trung bình và hệ số sử dụng đất đều thấp hơn Điều này chứng tỏ hiệu quả sử dụng đất chưa cao Các số liệu tổng kết cũng như quan sát từ thực tế cho thấy mô hình nhà ở tại phần lớn lànhà thấp tầng, bố trí phân tán, chủ yếu bám theo các trục giao thông, tạo ra gánh nặng rất lớn cho hệ thống hạ tầng đô thị

2 Đặc điểm nông thôn của thành phố: chủ yếu tập trung ở khu vực Cần Giờ, Củ

Chi Các khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè… đang trong quá trình đô thị hoá rất mạnh bởi sự hình thành của các khu công nghiệp và khu đô thị tập trung Khu vực nông thôn có vai trò rất quan trọng đối với phát triển đô thị vì đây vừa là khu vực tạo ra buồng phổi của thành phố, vừa là khu vực tạo quỹ đất dự trữ để phát triển hình

thành các khu đô thị tập trung

3 Đánh giá ảnh hưởng của những đặc điểm trên đến việc phát triển nhà ở

Kể từ khi thành phố xã hội hóa việc phát triển đô thị và nhà ở, các khu vực đô thị thành phố phát triển rất mạnh từ mọi nguồn lực của xã hội Tuy nhiên do khả năng quy hoạch và quản lý quy hoạch còn hạn chế, các khu vực đô thị phát triển tự phát theo dạng vết dầu loang, chủ yếu lan tỏa, bám theo các trục giao thông chính Đặc điểm này tạo ra tình trạng hiệu quả sử dụng đất không cao, tạo ra nhiều khu nhà ở thấp tầng không có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đặc biệt là thiếu công viên cây xanh Ngoài ra, việc bố trí nhà ở riêng lẻ dọc các trục giao thông còn là một trong những nguyên nhân chính làm giảm tốc độ lưu thông và gây ra tình trạng kẹt xe cho toàn đô thị

Việc phát triển đô thị tràn lan tạo ra những khu vực lụp xụp mà chi phí để cải tạo, chỉnh trang xây dựng lại rất cao

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu của đề tài

+ Nhu cầu nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp

+ Cơ chế, chính sách của thành phố để phát triển quỹ nhà ở xã hội

+ Kết quả giải quyết nhà ở xã hội

+ Đánh giá tình hình phát triển nhà ở xã hội

+ Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội

+ Giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2015

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

+ Phương pháp thu thập tài liệu: tìm kiếm những thông tin, tư liệu, tài liệu, những căn cứ khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu

+ Phương pháp thống kê – mô tả: thu thập, thống kê các số liệu để thể hiện thực trạng về tình hình dân cư, lao động, kinh tế xã hội, nhu cầu nhà ở, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội

+ Phương pháp phân tích – tổng hợp: từ những con số thống kê tiếp tục tư duy để tìm hiểu bản chất của vấn đề nghiên cứu

+ Phương pháp chuyên gia: phỏng vấn các chuyên viên phụ trách trực tiếp chương trình nhà ở xã hội ở phòng phát triển nhà thuộc Sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh

I.3.3 Qui trình thực hiện

Thu thập số liệu, dữ liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu

Tổng hợp, xử lý, phân tích các số liệu, thông tin đã tìm được

Hoàn thành luận văn theo đề cương đã xây dựng

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Thực trạng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

II.1.1 Tình hình phát triển nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1995 đến năm 2008

1 Giai đoạn 1995 - 2000

Theo thống kê nhà ở, năm 1995 toàn thành phố có 462.074 căn nhà trong đó 88.106 căn thuộc sở hữu Nhà nước Đến cuối năm 2000, lượng nhà thành phố là 794.976 căn, tăng 332.902 căn so với năm 1995 Trong đó, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tăng 4.841 căn, nâng tổng số nhà thuộc sở hữu Nhà nước lên 92.947 căn

Năm 1995, diện tích nhà ở bình quân đầu người của thành phố là 5,8m2/người Đến năm 2000 con số này là 7m2/người Giai đoạn 1995 – 2000, bình quân mỗi năm diện tích nhà ở tăng thêm 2,5 triệu m2 sàn (nguồn: Sở địa chính nhà đất – nay là Sở tài

nguyên môi trường)

2 Giai đoạn 2001 – 2005

Tổng quỹ nhà ở trên địa bàn thành phố vào năm 2005 là 1.237.378 căn với diện tích là 57,3 triệu m2 sàn (không kể nhà tạm) tăng 442.402 căn so với năm 2000 Trong

đó, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là 83.167 căn

Trong giai đoạn này, tốc độ xây dựng nhà ở tại thành phố tăng nhanh, bình quân mỗi năm tăng thêm 3,5 triệu m2 Trong đó, năm 2005 là năm diện tích nhà ở thành phố tăng cao nhất với 4,6 triệu m2 sàn Diện tích nhà ở bình quân đầu người tính đến cuối năm 2005 là 10,3 m2/người (nguồn: Sở xây dựng)

3 Giai đoạn 2006 – 2008

Tính từ năm 2006 đến tháng 3/2008 diện tích nhà ở toàn thành phố tăng thêm

14 triệu m2 sàn, nâng diện tích nhà ở bình quân của người dân thành phố lên 12m2/người Toàn thành phố hiện có khoảng 1.563.547 căn nhà, tăng 326.169 căn so

với năm 2005 (Nguồn: Sở xây dựng)

Bảng 2.1: Tình hình phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

từ năm 1995 đến năm 2008

Nguồn: Sở địa chính nhà đất - Sở xây dựng

Về chất lượng nhà ở: theo thống kê, kiến trúc nhà chủ yếu là nhà đô thị bán kiên cố cấp 3, 4 được thể hiện cụ thể như sau:

+ Nhà cấp 1, 2 chiếm tỷ lệ 30% tổng số căn nhà

+ Nhà cấp 3, 4: chiếm tỷ lệ 65% tổng số căn nhà

+ Nhà lụp xụp, rách nát, trên và ven kênh rạch chiếm 5%

Loại hình nhà ở chủ yếu là nhà đơn lẻ, thấp tầng Hiện nay trên địa bàn thành phố chỉ có khoảng 875 chung cư, trong đó khoảng 450 chung cư được xây dựng trước năm 1975

Trong số 450 chung cư xây dựng trước năm 1975, có khoảng 200 chung cư đã

hư hỏng, xuống cấp Các khu chung cư này chủ yếu tập chung tại khu vực nội thành Trong giai đọan 2006 - 2008, thành phố đã sửa chữa thay thế khoảng 200.000 m2 sàn chung cư cũ hư hỏng xuống cấp

Tình trạng này diễn ra rất mạnh mẽ dẫn đến việc nhà ở phát triển tràn lan, không tập trung khiến tốc độ phát triển hạ tầng đô thị phân tán và không đáp ứng kịp thời, hiệu quả sử dụng đất không cao, cảnh quan môi trường đô thị chưa được như mong muốn

Trong giai đoạn 2000 – 2008, việc phát triển nhà ở được thực hiện theo các dự

án với nhiều loại nhà cao tầng, nhà liên kế, biệt thự Việc phân lô bán nền chỉ được thực hiện ở các khu vực ngoại thành và phần lớn là các dự án tái định cư Hầu hết các

dự án nhà ở được xây dựng theo mô hình chung cư cao tầng, với quy mô tương đối đa dạng, từ khoảng 0,2 ha trong khu vực nội thành đến trên 10 ha tại các khu vực ngoại thành Các dự án này hầu hết có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hoàn chỉnh

Xu hướng hiện nay các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu tập trung vào loại căn hộ có giá tương đối cao từ 15 – 20 triệu đồng/m2 Trong năm 2006, tại thành phố

Hồ Chí Minh đã có 7.000 căn hộ (chiếm 52% tổng số sản phẩm căn hộ) có mức giá từ

15 – 20 triệu đồng/m2 trở lên đã hoàn thành

Mặc dù giá tăng lên nhưng hiện nay người mua nhà không còn được mua giá gốc từ các công ty xây dựng dự án Thời gian qua, mặc dù thị trường nhà ở được xem

là khá trầm lắng nhưng phần lớn các căn hộ mới với giá gốc đều được bán hết khi rao bán trên thị trường Vì vậy tại thời điểm hiện nay, muốn mua các căn hộ chung cư phải chịu mua qua mức giá sang nhượng Tình trạng người có tiền, có quan hệ được mua nhà của các công ty kinh doanh nhà ở, mua sỉ cả cụm chung cư và chờ cơ hội giá lên

để bán cho những người có nhu cầu thực sự là rất phổ biến Do vậy giá nhà ở trên thị trường thường cao hơn giá gốc bán ra của các công ty từ 50 - 200 triệu đồng/căn hộ, tùy vào vị trí của khu nhà và hệ số tầng cao

Trong giai đoạn 2007 đến đầu năm 2008, giá nhà đất tăng lên từ 1,5 - 2 lần so với quý 1 năm 2007 Tuy vậy việc tăng giá nhà đất trong giai đoạn này chỉ mang tính nhất thời, chủ yếu do nhóm đầu tư trung gian lợi dụng thông tin thị trường chưa được cập nhật và công bố rộng rãi đẩy giá lên cao Đến nay, do suy thoái kinh tế, nhiều nhà kinh doanh bất động sản phải bán nhà đất với giá thấp để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng, do vậy giá nhà đất giảm đột ngột

Như vậy, nhà ở là một hàng hóa có giá trị rất cao, phải mất một thời gian tích lũy, thậm chí cả đời người mới có thể mua được Theo thời gian giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền vững Vì vậy không phải lúc nào những người có nhu cầu nhà ở cũng có thể tiếp cận được hàng hóa này Với giá thành gốc căn hộ khả năng tiếp cận đã khó, nếu được chuyển nhượng sang tay nhiều lần thì mức giá này ngày càng cao Điều này có nghĩa là nếu tính bình quân giữa giá nhà và thu nhập bình quân đầu người thì nhu cầu về một căn hộ bình thường là quá xa vời với đại đa số người dân lao động.Giá nhà cao chủ yếu do giá đất quá cao, theo đánh giá của Đại học Harvard trong báo cáo gần đây “Giá đất cao một cách phi lý, tại các đô thị và nơi sắp trở thành đô thị của Việt Nam tương đương với giá ở những khu vực tương tự ở Nhật Bản, một quần đảo đông dân với thu nhập trung bình cao hơn Việt Nam gấp 50 lần”

Công tác quy hoạch chưa theo kịp yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố nói chung và xu thế phát triển đô thị nói riêng

Kết quả đầu tư và phân bố các nguồn lực tạo ra chuyển biến không đồng bộ về dân cư đô thị: tập trung quá nhiều vào các khu vực nội thị, phát triển bùng nổ những vùng đô thị hoá, thu hút dân ra ngoại thành chưa đạt được kết quả như mong đợi Cụ

thể trong tổng số 110 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố được phê duyệt tại

Sở Xây dựng từ năm 2005 đến nay, có đến 53 dự án được xây dựng tại khu vực nội thành, tương đương số lượng dự án phát triển ở khu vực đô thị mới Điều này cho thấy tính hấp dẫn của khu vực nội thành đối với nhu cầu ở của người dân thành phố Việc phát triển theo nhu cầu sẽ dẫn đến tăng dân số cục bộ của khu vực và cũng sẽ gây ra áp lực lớn cho hệ thống hạ tầng chung của thành phố

Tình trạng xây dựng trái phép, không phép một thời gian dài có tính phổ biến

và gây ra những hậu quả nghiêm trọng trong quản lý và phát triển đô thị Ý thức pháp luật của người dân về nhà ở còn hạn chế

Thiếu đồng bộ trong chính sách và cơ chế quản lý tạo ra nhiều bất cập, lúng túng trong điều hành các chương trình nhà ở

Số lượng nhà ở tăng nhanh nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận người dân có thu nhập thấp Chất lượng nhà ở được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều nhược điểm

Các quy định và thủ tục về nhà đất quá nhiều lại thay đổi nhanh, tác động không thuận lợi cho cả người dân lẫn cơ quan quản lý nhà nước

Đầu tư cho nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh chưa theo chiến lược, mục tiêu rõ rệt, chưa có những giải pháp căn cơ và nhiều kế hoạch thực hiện dài hạn chưa được pháp lý hoá

Kiểm soát quỹ đất đai phục vụ cho nhà ở còn hạn chế, giao đất làm dự án nhà ở còn quá manh mún trong điều kiện quy hoạch thay đổi, code san nền chưa có, cao trình chuẩn của các hệ thống công trình ngầm chưa có đã tạo ra những khu dân cư lộn xộn và xuất hiện việc đấu nối hạ tầng bất cập Nhiều doanh nghiệp không có cả khả năng về tài chính và năng lực chuyên môn đã đổ xô vào lĩnh vực nhà đất tạo ra tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy thị trường bất động sản – nhà đất sốt, lạnh thất thường, ít nhiều cản trở đến sự phát triển đô thị hiện tại và trong tương lai của thành phố

Thiếu phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan trong quản lý nhà đất; bộ máy thay đổi lớn trong thời gian ngắn ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý xã hội

II.1.2 Nhu cầu nhà ở xã hội

1 Nhu cầu nhà ở xã hội

Tính đến năm 2008, toàn thành phố có 207.100 cán bộ công nhân viên chức Trong đó khoảng 35% có nhu cầu về nơi ở mới và cần có sự hỗ trợ để tạo lập chỗ ở tức là khoảng 72.485 người 75% còn lại đã có nhà, có chỗ ở ổn định hoặc còn độc

thân nên chưa có nhu cầu về chỗ ở (nguồn: Cục thống kê, Liên đoàn lao động thành

phố)

Theo khảo sát của Liên đoàn lao động thành phố, trung bình cứ 10 cán bộ công nhân viên chức lập gia đình thì có 8 người kết hôn với người làm việc trong khu vực Nhà nước (tức cũng là cán bộ công nhân viên chức) Như vậy, nếu nhu cầu về nhà ở là

Đối tượng gặp khó khăn về nhà ở chủ yếu tập trung vào các hộ gia đình trẻ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ Đây là lực lượng lao động chủ lực của đất nước Hầu hết các đối tượng này do thời gian công tác còn ít, khả năng thu nhập còn hạn hẹp, chưa đủ điều kiện tích lũy để mua hoặc thuê nhà ở theo giá thị trường và rất cần sự hỗ trợ của Nhà nước để giúp họ cải thiện chỗ ở

2 Hiện trạng nhà ở của cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu nhà ở

Để phục vụ công tác phát triển nhà ở xã hội, đầu năm 2008 Liên đoàn lao động thành phố đã phối hợp với Cục thống kê cùng một số sở ban ngành tiến hành điều tra

1000 hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu về nhà ở kết quả thu được như sau:

Bảng 2.3: Hiện trạng nhà ở của hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu

cầu nhà ở theo tình trạng sở hữu

Chủ sở hữu nhưng nơi ở đang trong tình trạng quy hoạch

Nguồn: Liên đoàn lao động thành phố Hồ Chí Minh

Theo tình trạng sở hữu nhà ở, hiện có 57% hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức không có sở hữu nhà đang phải sống chung với cha mẹ, người thân, chủ yếu là các hộ gia đình trẻ Đáng chú ý nhất là 23,6% đang phải ở nhờ, ở tạm hoặc thuê nhà của tư nhân cần được ưu tiên giải quyết nhà ở Đối tượng đang thuê nhà ở của Nhà nước hoặc là chủ sở hữu nhưng nơi ở có những điều kiện hạn chế có thể xem xét giải quyết sau vì chưa cấp bách

Đa số các hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có khó khăn về nhà ở có diện tích dưới 50m2, nhiều căn hộ trước đây chỉ dành cho 1 gia đình nay có đến 2-3 gia đình ở cùng một căn hộ Số cán bộ công nhân viên chức hiện đang sống chung trong căn nhà có từ 5 người trở lên chiếm tỉ trọng 77,6%, nhiều hộ gia đình còn phải tận dụng không gian nhà ở chật hẹp của mình để làm các dịch vụ như bán tạp hóa, giặt ủi

… nên diện tích bình quân đầu người là khoảng 9m2/người, diện tích này thấp hơn diện tích bình quân đầu người của thành phố hiện nay là 12m2/ người

Mặt khác, chất lượng nhà ở của cán bộ công nhân viên chức cũng là điều rất đáng quan tâm

Bảng 2.4: Chất lượng nhà ở của hộ gia đình cán bộ công chức viên chức

Nguồn: Liên đoàn lao động thành phố Hồ Chí Minh

Nhìn chung, chất lượng nhà ở của cán bộ công nhân viên chức có được cải thiện, năm 2008 có 57% hộ gia đình sống trong những nhà kiên cố, tăng 7% so với năm 2005 Nhưng vấn đề đáng quan tâm là một phần trong số này đã được xây dựng

từ lâu, nay đã hết hạn sử dụng nên xuống cấp nghiêm trọng như các khu nhà tập thể do Nhà nước xây dựng trong thời kỳ bao cấp, các khu phố cổ do người Pháp xây dựng Cán bộ công nhân viên chức sống trong các khu nhà này luôn trong tình trạng nguy hiểm, thiếu tiện nghi cơ bản, sống chung đụng, đa phần đều có nguyện vọng thay đổi chỗ ở

Bên cạnh đó, vẫn còn một tỷ lệ khá lớn (37%) hộ gia đình cán bộ công chức viên chức sống trong những căn nhà bán kiên cố, vật liệu xây dựng tạm bợ, cấu trúc không bền vững, không đảm bảo về thông thoáng chiếu sáng … lại không có chi phí

để bảo dưỡng sửa chữa thường xuyên và nâng cấp Mặt khác, điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở những nơi này đều kém nên dễ nảy sinh ô nhiễm môi trường

và tệ nạn xã hội

3 Khả năng tài chính và khả năng tiếp cận nhà ở của cán bộ công nhân viên chức

Khả năng tài chính hạn hẹp của đối tượng cán bộ công nhân viên chức là rào cản lớn nhất làm cho họ không thể cải thiện chỗ ở Hầu hết cán bộ công nhân viên chức đều có nguồn thu nhập chủ yếu từ lương Chính sách tiền lương dù có điều chỉnh nhiều lần song tiền lương vẫn chưa có chuyển biến tích cực, mức điều chỉnh chỉ đủ để

bù lạm phát chứ thực tế không tăng Theo thống kê của Viện Kinh Tế, năm 2008 thu nhập bình quân hàng tháng của cán bộ công nhân viên chức khoảng 1.800.000 đồng/người/tháng, trong đó chi tiêu cho ăn uống 45,38%, chi cho y tế 5,49%, chi cho giáo dục 6,24% và chi cho nhà ở là 6,74%, chiếm tỷ lệ rất thấp so với chi phí nhà ở thực tế hiện nay ở thành phố

Đối với hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu về nhà ở, khảo sát thu nhập hàng tháng có kết quả như sau:

Bảng 2.5: Thu nhập của hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu nhà ở

Nguồn: Liên đoàn lao động thành phố Hồ Chí Minh

64,1% hộ gia đình có lao động là cán bộ công nhân viên chức có thu nhập thấp hơn mức trung bình của thành phố là 6,088 triệu đồng/hộ/tháng Trong khi đó, giá mua một căn hộ chung cư trung cấp hiện nay khoảng 11 triệu đồng/m2 tương đương với giá

660 triệu đồng/ một căn hộ diện tích 60m2

Giả sử, mức thu nhập của 1 hộ gia đình gồm 2 vợ chồng đều là cán bộ công nhân viên chức nuôi 2 trẻ em là 6 triệu đồng/tháng, mức tiết kiệm để mua nhà là 30% tổng thu nhập thì hằng năm hộ gia đình sẽ tiết kiệm được 21.600.000 đồng Như vậy

để có khoản tiền đầu tư cho căn hộ 660 triệu đồng thì hộ gia đình phải tiết kiệm trong vòng 30 năm (chưa tính đến yếu tố trượt giá)

Tính đến yếu tố vay tiền ngân hàng để mua nhà Hiện nay, từng ngân hàng thẩm định các đơn vay mua nhà dựa trên chính sách ngân hàng mình Lãi suất cho vay mua nhà khá cao, đôi khi vượt quá 12%/năm và các khoản vay thường có kỳ hạn khoảng 10 – 15 năm, hay đôi khi ngắn hơn Ngân hàng cho vay thời hạn dài nhất 30 năm là Ngân hàng Phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh (HDB), nhưng người vay chỉ được vay với điều kiện mua nhà ở Phú Mỹ Hưng và phải có vốn đối ứng 30%, còn mua nhà bên ngoài thì chỉ được vay trong 10 năm So sánh với ngân hàng của các nước trong khu vực như Thái Lan, Trung Quốc, Malaysia thì người dân có thể vay mua nhà với thời hạn vay lên tới 30 năm, trong một số trường hợp đặc biệt có thể kéo dài 40 năm Lãi suất cho vay chỉ từ 2,5% tới 6,3%/năm thông qua những chính sách ưu đãi của ngân hàng Trung ương của mỗi nước nhằm hỗ trợ cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp mua nhà

Với thu nhập cùng với lãi suất vay và thời gian vay tiền mua nhà ở ngân hàng như trên thì việc các gia đình cán bộ công nhân viên chức có thể mua nhà là rất khó khăn nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ phía Nhà nước

Các đối tượng hộ gia đình như trên cũng rất khó có thể thuê được nhà ở có điều kiện tiện nghi tối thiểu Đối với nhà trọ, hiện nay một căn phòng diện tích 14m2 (gồm

cả nhà vệ sinh) khoảng 1.000.000 đồng/tháng Diện tích này không thể đủ điều kiện

tiện nghi để phục vụ hộ gia đình Trong khi đó giá căn hộ tại huyện Bình Chánh diện tích 64 m2 được cho thuê với giá 5 triệu đồng/tháng Như vậy, với mức thu nhập khoảng 6 triệu đồng một tháng, các hộ gia đình không thể thuê các dạng căn hộ này Trong thực tế, quỹ nhà cho thuê với giá thấp khoảng từ 1 đến 2 triệu đồng/1 căn/1 tháng cũng không có đủ để đáp ứng nhu cầu thuê của xã hội Quỹ nhà cho thuê hiện nay chủ yếu là từ các hộ tư nhân có nguồn đất, nhà ở nhàn rỗi, cho thuê để tăng thu nhập Trên thị trường chỉ có các doanh nghiệp đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê, phục vụ các đối tượng thu nhập cao như người nước ngoài, Việt kiều, nhân viên cao cấp của các tập đoàn lớn Các dự án căn hộ cho thuê với tiêu chuẩn và giá thuê phù hợp với các đối tượng cán bộ công nhân viên chức hiện nay là rất ít

4 Nhu cầu nơi ở mới

Theo điều tra, nhận thức của đại bộ phận hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu về nhà ở là muốn sở hữu nhà thông qua hình thức mua đất hoặc mua căn hộ, có 5,4% do chưa đủ kinh phí nên có nhu cầu thuê nhà hoặc thuê căn hộ, tuy nhiên khả năng chi trả để thuê nhà là không cao, phần lớn chỉ có khả năng chi trả tối

đa từ 1 – 1,5 triệu đồng/tháng

Có đến 59,6% hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu mua đất để xây nhà và 35% muốn mua căn hộ Ở đây cần có sự định hướng lại nhu cầu vì trong điều kiện thu nhập của cán bộ công nhân viên chức thì giải pháp thuê nhà là khả thi nhất

Bảng 2.6: Nhu cầu nơi ở mới của hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức

Nguồn: Liên đoàn lao động thành phố Hồ Chí Minh

Về diện tích nhà ở, có đến 54,8% hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu nhà ở mong muốn mua hoặc thuê nhà với diện tích từ 50 – 80m2 Các tiêu chí khi quyết định mua nhà cũng rất được quan tâm, đa số chọn tiêu chí quan trọng nhất là giá bán thấp (54,9%); chất lượng xây dựng đảm bảo (18,3%); vị trí, địa thế thuận lợi (11,2%)

Bảng 2.7: Nhu cầu diện tích nơi ở mới của hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức

Nguồn: Liên đoàn lao động thành phố Hồ Chí Minh

Có nhiều ý kiến về giá trị nhà định mua, 81% hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu có thể mua được nhà với giá dưới 500 triệu và khả năng trả trong lần đầu là 20 – 30% tổng giá trị căn nhà Với mức độ tích lũy thấp nên khả năng thanh toán khi mua nhà cũng hạn chế, tỷ lệ cán bộ công nhân viên chức muốn được trả chậm qua ngân hàng chiếm 74,8%, thời gian thanh toán hết số tiền là 10 năm chiếm 34,7%;

15 năm chiếm 31,4%; trên 15 năm 18,3%; chỉ có 4,9% có khả năng chi trả trong vòng

5 năm (nguồn: Liên đoàn lao động thành phố Hồ Chí Minh)

Hình 2.1: Giá trị căn hộ hộ gia đình cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu

có thể mua

 Nhận xét: có thể thấy rằng một bộ phận khá lớn cán bộ công nhân viên chức đang gặp khó khăn về nhà ở và có nhu cầu về nhà ở Tuy nhiên nhu cầu này thị trường khu vực tư nhân chưa quan tâm nên không đáp ứng được cùng với nạn đầu cơ tràn lan, điều này đòi hỏi Nhà nước phải có sự can thiệp vào thị trường nhà ở để giải quyết nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức thay vì thả nổi cho thị trường tự điều chỉnh

II.1.3 Chính sách phát triển nhà ở xã hội đã ban hành

Trong thời gian qua, nhằm giải quyết vấn đề nhà ở xã hội Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để điều chỉnh thị trường như hỗ trợ tài chính cho người mua nhà, hỗ trợ tài chính thông qua thuế và các hỗ trợ khác cho người bán để giảm giá bán

và giá thuê, sự cung cấp hàng hóa từ khu vực công

200-300 triệu 300-400 triệu 400-500 triệu 500-600 triệu trên 600 triệu

1 Các chính sách hỗ trợ cầu

Ngày 05/7/1994, Chính Phủ ban hành Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, trong đó quy định cụ thể việc triển khai thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, góp phần tạo nguồn vốn để đầu tư phát triển nhà ở

Để hỗ trợ cho cán bộ công chức viên chức khi mua nhà, từ năm 2004 thành phố

đã lập Quỹ phát triển nhà ở thành phố với vốn pháp định 1.000 tỷ Chức năng, nhiệm

vụ của quỹ này là quản lý và phát triển nhà ở của Nhà nước, huy động các nguồn vốn, phát triển nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu nhà ở của thành phố, xét duyệt cho cán bộ công chức viên chức vay để mua nhà và cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ lợi ích chung của xã hội

2 Chính sách hỗ trợ cung

a Giai đoạn trước năm 1991

Nhà nước thực hiện chính sách xây dựng nhà ở để phân phối cho cán bộ công nhân viên chức Trong thời kì này, nhiều cơ quan, xí nghiệp cũng đã đề ra những chương trình nhà ở riêng để giải quyết nhà ở cho người lao động của đơn vị mình Thực chất của chính sách nhà ở thời kì này là Nhà nước đóng vai trò vừa là người sản xuất, vừa là người trực tiếp phân phối nhà ở cho một bộ phận dân cư đô thị Song trên thực tế chủ trương này không thể đem lại những kết quả khả quan, bởi vì nhu cầu về nhà ở thì rất lớn nhưng nguồn kinh phí của Nhà nước lại rất hạn hẹp Hình thức phân phối nhà ở dù có sự kiểm soát chặt chẽ đến đâu cũng không thể đảm bảo công bằng Buông lỏng quản lý đã dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về nhà đất thường xuyên xảy ra ở nhiều nơi Mặt khác, việc cung cấp nhà ở theo cơ chế bao cấp đã làm cho người dân đô thị ít có cơ hội cải thiện về chỗ ở và làm triệt tiêu ý thức tự chăm lo nhà ở, thụ động, trông chờ vào sự bao cấp Nhà nước

Từ năm 1986, với sự chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế theo định hướng phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu có sự chuyển biến Nhà nước thực hiện việc xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, chuyển sang hình thức tạo điều kiện và khuyến khích các hộ gia đình cá nhân tự tạo lập nhà ở xã hội

b Giai đoạn từ năm 1991 đến 2005 (trước khi có luật nhà ở)

Pháp lệnh nhà ở được ban hành ngày 06/4/1991 và những văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan được ban hành trong thời kì này đã tạo động lực thúc đẩy phát triển nhanh quỹ nhà ở đô thị

Ngày 05/10/2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, trong đó ưu tiên giải quyết bán hoặc cho thuê các căn hộ nhà chung cư đối với các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước; cán bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; sinh viên các trường đại học, cao đẳng

Ngày 23/4/2003, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành chỉ thị

số 07/CT-UB về việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, trong đó đã quy định một số giải pháp về quy hoạch, kiến trúc; cơ chế ưu đãi về vốn, thuế, tiền sử dụng đất, thủ tục đầu tư xây dựng … Trong đó có quy định các chủ đầu tư dự án phải dành 10% quỹ đất xây dựng nhà ở hoặc 20% quỹ nhà trong dự án bán theo nguyên tắc bảo toàn vốn để phục vụ nhu cầu của người có thu nhập thấp

c Giai đoạn từ 2006 đến nay

Sau khi luật nhà ở được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, công tác quản lý và phát triển nhà ở ngày càng được quan tâm và đã

có những bước tiến mới Lần đầu tiên xuất hiện về định nghĩa nhà ở xã hội ở Việt Nam Căn cứ vào tình hình kinh tế xã hội của quốc gia, Nhà nước đã quy định đối tượng, các điều kiện xét duyệt của nhà ở xã hội Bên cạnh đó, Nhà nước cũng quy định việc xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách là chủ yếu

Luật nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP đã đưa ra một số giải pháp và đề xuất

cụ thể; trong đó, nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu

tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn

về nhà ở thuê hoặc thuê mua (bao gồm: cán bộ, công chức; sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuôc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ) Việc hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội được thực hiện thông qua các hình thức hỗ trợ kinh phí để họ mua nhà ở trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ở; miễn giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc khi được nhà nước giao đất làm chỗ ở; hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa cải tạo hoặc xây dựng nhà ở …

Các chính sách của Nhà nước cho đến nay chủ yếu tác động vào thị trường để làm tăng nguồn cung Tuy nhiên, đã có một sự chuyển biến tích cực trong nhận thức của các nhà lãnh đạo khi cụ thể hóa việc giải quyết nhà ở xã hội bằng luật, qua đó khẳng định Nhà nước phải đứng ra giải quyết khi khu vực tư nhân không “mặn mà” với nhà ở xã hội thông qua việc sử dụng vốn ngân sách để tạo dựng quỹ nhà cho thuê, thuê mua trong thời gian dài

Trong quá trình ban hành và thực hiện những chính sách trên của Trung ương cũng như của thành phố, tình hình nhà ở xã hội đã có nhiều biến chuyển

II.1.4 Kết quả giải quyết nhà ở xã hội

1 Hỗ trợ trực tiếp cho cán bộ công nhân viên chức có nhu cầu về nhà ở

Với nghị định 61/CP của Chính phủ, giai đoạn từ năm 1995 khi có Nghị định đến năm 2007, thành phố đã bán được 58.296 căn nhà thuộc sở hữu Nhà nước với tổng diện tích 4.402.150m2 chiếm 85% quỹ nhà sở hữu Nhà nước, bình quân mỗi năm thành phố bán 5.000 căn để giải quyết nhà ở cho đối tượng cán bộ công nhân viên

chức (Nguồn: Sở xây dựng) Tuy nhiên, phần lớn quỹ nhà này đã xuống cấp nghiêm

trọng do không có kế hoạch sửa chữa, bảo trì Có thể thấy Nghị định 61/CP là một cách thức Nhà nước hỗ trợ về nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức vì giá bán của Nhà nước chỉ bằng 1/10 giá thị trường tại khu vực đó Tuy nhiên, vấn đề là quỹ nhà của Nhà nước rất hạn hẹp so với nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức

Từ năm 2004 thành phố lập Quỹ phát triển nhà với vốn pháp định 1.000 tỷ để

hỗ trợ về tài chính cho người thu nhập thấp là cán bộ công nhân viên chức và các dự

án phát triển nhà ở cho đối tượng này Đối tượng được vay tiền để mua nhà là cán bộ công nhân viên chức có khó khăn về nhà ở, có hộ khẩu thường trú tại thành phố và thời gian công tác trên 3 năm Tuy nhiên, đến năm 2006 quỹ mới chính thức giải ngân cho vay Tính đến 30/6/2006 quỹ cho 43 trường hợp vay Từ 01/7/2006 thành phố điều

chỉnh điều kiện cho vay theo hướng nới lỏng hơn (bỏ qua qui định diện tích ở nhờ, cho thuê dưới 8m2/người, tăng mức vay tối đa là 300 triệu đồng và tăng thời gian trả nợ lên

15 năm) Nhờ vậy, đến cuối năm 2006 có thêm 27 trường hợp được vay

Bảng 2.8: Kết quả giải quyết cho vay của Quỹ phát triển nhà ở thành phố giai

Nguồn: Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM

Như vậy, đến nay có 307 trường hợp được vay với tổng số tiền vay là 74,5 tỷ đồng chiếm 7,45% vốn điều lệ của quỹ Điều này cho thấy Quỹ hoạt động chưa hiệu quả Nguyên nhân là do thủ tục cho vay còn phức tạp và thời gian kéo dài, người vay tiền phải có tối thiểu 30% giá trị căn nhà, Quỹ chỉ cho vay tối đa 70% còn lại (nhưng không vượt quá 300 triệu đồng) nhưng kiếm được căn nhà có giấy tờ hợp pháp phù hợp với các tiêu chí của Quỹ là rất khó khăn

2 Hỗ trợ gián tiếp thông qua các chính sách ưu đãi để tăng nguồn cung, hạ giá thành

a Trước khi có luật nhà ở

Giải quyết nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức đã được nhà nước quan tâm

từ khi bắt đầu công cuộc đổi mới Từ năm 1986, Nhà nước không còn chế độ phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức, số người sống bằng đồng lương thực tế có nhu cầu về chỗ ở tăng cao nhưng họ lại không có khả năng về tài chính trong điều kiện

cơ chế thị trường và quá trình đô thị hóa nhanh bên cạnh quỹ đất khan hiếm với giá cả ngày càng cao thì vấn đề giải quyết nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức càng trở nên gay gắt và phức tạp

Trong giai đoạn này, thành phố cũng đã thực hiện một số chính sách theo chỉ đạo của trung ương để giải quyết nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức Với Nghị định 71/NĐ-CP của Chính phủ, thành phố ban hành Chỉ thị 07/2003/CT-UBND về đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp Văn bản này đã thể hiện một sự quan tâm của Nhà nước đối với vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại TP.HCM

dù rằng kết quả đạt được là rất “khiêm tốn” do sự không kiên trì trong đường lối chính sách vì sau 2 năm thực hiện thành phố đã bãi bỏ Chỉ thị này làm cho việc điều tiết 10%

quỹ đất và 20% quỹ nhà để phục vụ nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức không còn nữa

Tuy nhiên, ở giai đoạn này thành phố cũng đạt được một số kết quả nhất định trong việc giải quyết nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức Các cơ quan, doanh nghiệp chủ động tạo lập nhà cho cán bộ công nhân viên chức thông qua việc xin thành phố giao đất, sử dụng quỹ phúc lợi, huy động vốn của cán bộ công nhân viên chức hoặc liên doanh với công ty quản lý và kinh doanh nhà cấp quận để đầu tư xây dựng hoàn chỉnh Sau khi xây dựng xong mỗi bên được chia sẻ số lượng căn hộ tương đương với tỷ lệ góp vốn, cả hai đều có quỹ nhà để bán trả góp cho cán bộ công nhân viên chức của mình

Theo thống kê, giai đoạn 2001 – 2005 toàn thành phố có 575 dự án nhà ở được thành phố giao đất, trong đó chỉ có 52 dự án giao đất để xây dựng nhà ở cán bộ công

nhân viên chức, chiếm 9% (nguồn: Sở tài nguyên môi trường) Đến nay mới chỉ hoàn

thành 30/52 dự án với tổng diện tích sàn là 621.296 m2, quy mô 4.363 căn trong đó có

1.457 căn hộ chung cư và 2.906 nền (nguồn: Sở xây dựng)

Như vậy đến nay, số lượng dự án nhà ở cán bộ công nhân viên chức hoàn thành mới chỉ đạt 58% trong tổng dự án được giao đất, những dự án còn lại vướng đền bù, thủ tục hành chính hoặc chuyển mục đích sử dụng Tỷ lệ dự án nhà ở cán bộ công nhân viên chức và tỷ lệ dự án hoàn thành không cao là do những dự án này thực chất cũng chỉ là những dự án thương mại, những chính sách ưu đãi của Nhà nước gần như không được hưởng Có đến 80% các chủ đầu tư được giao đất để thực hiện dự án nhà ở cán

bộ công nhân viên chức là những cơ quan đơn vị không có chức năng xây dựng nhà ở

vì vậy không có kinh nghiệm trong lĩnh vực này Do đó khi triển khai thực hiện gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như thời gian hoàn thành dự án

Bên cạnh đó, Nhà nước không có cơ chế bảo vệ, kiểm soát đối tượng được mua nhà và việc sử dụng nên đôi khi xây dựng xong lại rơi vào tay những người không có nhu cầu thật sự, qua rà soát của Sở tài nguyên môi trường thì đã có 50% số lượng nhà

ở được “chuyển nhượng ngầm”

Như vậy thực tiễn cho thấy biện pháp hỗ trợ gián tiếp thông qua trung gian, các đối tượng chính sách xã hội không được hưởng ưu đãi trực tiếp nên việc hỗ trợ này thường đạt hiệu quả thấp do bị lợi dụng Điều này làm giảm hiệu quả hỗ trợ cũng như tinh thần đúng đắn của chính sách giải quyết nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức

Từ năm 2006, thành phố đã ngưng giao đất cho các cơ quan, đơn vị để xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức của mình

b Sau khi có luật nhà ở

Nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức được đổi tên thành nhà ở xã hội Nhà nước có chương trình, chính sách phát triển cụ thể cho nhà ở xã hội Nhà nước không bao cấp hoàn toàn mà chỉ bao cấp một phần thông qua việc tạo quỹ nhà để hỗ trợ cho cán bộ công nhân viên chức cải thiện đời sống Sự hỗ trợ của Nhà nước đảm bảo cho

họ đầy đủ các nhu cầu cơ bản theo tầm phát triển của xã hội nhưng nhỏ hơn, ít tiện nghi hơn, rẻ hơn … và đây cũng là hình thái Nhà nước đảm bảo công bằng xã hội

Theo chương trình phát triển nhà ở xã hội, thành phố dự kiến bố trí 47 khu đất tham gia chương trình nhà ở xã hội với tổng diện tích đất khoảng 163,9 ha, dự kiến có được 26.916 căn nhà ở xã hội, tương đương 1.832.508 m2 sàn với tổng mức đầu tư là