NGHIÊN CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI – TP. HỒ CHÍ MINH

Nội dung tóm tắt của báo cáo Thị trường bất động sản Việt nam đang hình thành và phát triển ở các phân khúc khác nhau trong đó phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp hiện vẫn

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN CỦ CHI – TP HỒ CHÍ MINH

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : :

NGÔ THỊ THANH LOAN

05135063 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-

NGÔ THỊ THANH LOAN

NGHIÊN CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ

CHI – TP HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Bùi Văn Hải

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

-Tháng 07 năm 2009 -

LỜI CẢM ƠN

Con xin chân thành cảm ơn gia đình luôn dành tình yêu thương cho con, tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập để con có được ngày hôm nay Con xin khắc ghi trong mình suốt cuộc đời

Em xin cám ơn ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, khoa quản lý Đất Đai

& Bất Động sản, cùng toàn thể quí thầy cô đã dạy dỗ, truyền đạt kiến thức và kinh nghiệm quí báu cho em làm hành trang bước vào cuộc sống

Em xin chân thành cám ơn thầy Bùi Văn Hải đã nhiệt tình quan tâm, giúp và chỉ dẫn cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Em xin gửi lời cám ơn đến anh Nguyễn Việt Dũng cùng các anh chị tại phòng Công Thương huyện Củ Chi

đã tận tình chỉ dẫn, truyền đạt kinh nghiệm giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài

Cảm ơn tất cả những người bạn của tôi đã sát cánh cùng tôi trong những ngày tháng qua

Trong quá trình làm đề tài không thể tránh khỏi các thiếu sót Rất mong sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các bạn!

ĐH Nông Lâm TP HCM, tháng 7 năm 2009

Sinh viên: Ngô Thị Thanh Loan

Sinh viên thực hiện: Ngô Thị Thanh Loan, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “NGHIÊN CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI

THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI - TP.HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Bùi Văn Hải, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo

Thị trường bất động sản Việt nam đang hình thành và phát triển ở các phân khúc khác nhau trong đó phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp hiện vẫn đang là chương trình thu hút sự quan tâm của cả chính quyền địa phương lẫn người dân và đặc biệt là những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội Hiện chương trình này vẫn còn tồn tại những thách thức lớn đối với chính quyền Thành phố, một bài toán khó chưa có lời giải hợp lý

Xuất phát từ thực tế trên và được sự phân công của khoa QLĐĐ & BĐS tôi

thực hiện đề tài: “NGHIÊN CỨU TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO

NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI - TP HỒ CHÍ MINH” với mong muốn tìm ra giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho đối tượng thu

nhập thấp; bằng các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích - tổng hợp các ý kiến của những chuyên gia có kinh nghiệm, đề tài được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng

và phân tích các yếu tố tiềm năng mà huyện Củ Chi có được để phát xây dựng nhà ở

xã hội cũng như xem xét tính khả thi của dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, và qua đó đề xuất giải pháp thúc đẩy cho thị trường này phát triển Qua nghiên cứu, đề tài rút ra được một số kết quả như sau:

Đối với những người thu nhập thấp, nhu cầu nhà ở còn rất lớn trong khi khả năng mua được nhà ở là rất thấp

Về phía chủ đầu tư, việc đầu tư vào phân khúc nhà ở thu nhập thấp mang lại lợi nhuận không cao thậm chí lợi nhuận có thể âm, sự hỗ trợ từ phía Nhà nước chưa thực

sự hấp dẫn nhà đầu tư

Huyện Củ Chi với vị trí địa lý thuận lợi, quỹ đất đai còn khá lớn, hạ tầng được đầu tư đúng mức, và là dịa phương được quy hoạch là một đô thị phát triển về phía Tây bắc Thành phố với sự di dời các khu công nghiệp từ nội thành ra khu vực ngoại thành đã thu hút lao động ngoại tỉnh đến làm việc làm tăng nhu cầu nhà ở và nhất là nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp

Mục tiêu nghiên cứu 2

Đối tượng nghiên cứu 2

Phạm vi nghiên cứu 2

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.2 Cơ sở pháp lý 17

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 18

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 18

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện 20

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1.Khái quát tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Củ Chi II.1.1 Dân số và lao động 22

II.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 23

II.1.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 24

II.1.4 Đánh giá chung về ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội đến thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp 25

II.2 Nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở xã hội của TP.HCM II.2.1 Chính sách phát triển NOXH tại TPHCM 26

II.2.2 Chính sách dành cho đối tác tư nhân để phát triển NOXH tại TP.HCM 28

II.3 Phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp 30

II.4 Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn huyện Củ Chi II.4.1 Thực trạng về chất lượng nhà ở 31

II.4.2 Tình hình hỗ trợ về nhà ở cho các hộ nghèo trên địa bàn huyện Củ Chi 33

II.4.3 Đánh giá thuận lợi khó khăn đối với việc xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn huyện 35

II.5 Đánh giá tiềm năng phát triển NOXH trên địa bàn Huyện Củ Chi II.5.1 Quan điểm và mục tiêu phát triển 36

II.5.2 Nguồn vốn để xây dựng NOXH 38

II.5.3 Quy hoạch của Nhà nước 38

II.5.4 Giá đất 39

II.5.5 Phân tích yếu tố cung cầu NOXH 40

II.5.6 Phân tích chí phí giá thành xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, giá thuê mua và khả năng thu hồi vốn của dự án NOXH 43

II.5.7 Phân tích ma trận SWOT các yếu tố tiềm năng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên đại bàn huyện Củ Chi 52

II.6 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lí và phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn huyện Củ Chi 55

KẾT LUẬN 60

Biểu đồ I.2: Đường tổng cung đất đai 9

Biểu đồ I.3: Đường cung đất đai và đường cung nhà ở 9

Biểu đồ I.4: Tác động của chính sách đến đường cung bất động sản 10

Sơ đồ I.1: Cơ sở hình thành đối tượng có thu nhập thấp và các vấn đề nảy sinh 11

Bảng I.1: Quy định khung giá tại NĐ 90/2006/NĐ-CP 13

Bảng I.2: Các đơn vị hành chánh Huyện Củ Chi 20

Bảng II.1: Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Củ Chi tính đến 31/12/2008 23

Bảng II.2: Cơ cấu các ngành kinh tế huyện Củ Chi giai đoạn 2005-2008 24

Bảng II.3: Hiện trạng quỹ nhà ở hộ gia đình 32

Bảng II.4: Diện tích sàn xây dựng nhà trọ trên địa bàn huyện 32

Bảng II.5: Hiện trạng chất lượng nhà ở cho hộ nghèo trên địa bàn huyện 33

Bảng II.6:Tình hình hỗ trợ về nhà ở cho hộ nghèo trên địa bàn huyện 34

Bảng II.7: Bảng thống kê số hộ nghèo thuộc diện được hỗ trợ về nhà ở 35

Bảng II.8: Các khu đô thị dự kiến xây dựng đến năm 2015 37

Bảng II.9: Một số chỉ tiêu phân theo khu vực đến năm 2020- huyện Củ Chi 38

Bảng II.10: Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 và nhiệm vụ quy hoạch năm 2010 39

Bảng II.11: Bảng tổng hợp nhu cầu lao động trong các Khu Công Nghiệp năm 2008 và dự báo đến năm 2010, 2015 trên địa bàn huyện Củ Chi 40

Bảng II.12: Nhu cầu nhà ở của CB, CNV năm 2008 và dự báo đến năm 2010, 2015 trên địa bàn huyện Củ Chi 41

Bảng II.13: Thống kê mức sống của người dân trên địa bàn huyện 42

Bảng II.14: Kế hoạch đầu tư chương trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn huyện Củ Chi 43

Bảng II.15: Giá cho thuê NOXH của dự án 46

Bảng II.16: Giá cho thuê mua, năm thu hồi vốn 15 năm 46

Bảng II.17: Giá cho thuê mua, năm thu hồi vốn 20 năm 47

Bảng II.18: Giá cho thuê NOXH của dự án 47

Bảng II.19: Giá cho thuê mua NOXH, năm thu hồi vốn 15 năm 48

Bảng II.22: Lợi nhuận trong các phân khúc nhà ở xã hội, trung bình và cao cấp 50 Bảng II.23: Bảng tổng hợp chi phí đầu tư với giá đất khác nhau 51 Bảng II.24: Ma trận SWOT các yếu tố tiềm năng phát triển nhà ở cho người thu nhập

thấp trên đại bàn huyện Củ Chi 54

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Hình I.1: Các phân khúc của thị trường bất động sản 15 Hình I.2: Bản đồ huyện Củ Chi 19

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những Thành phố lớn của cả nước, hằng năm thu hút một lượng lớn lao động nhập cư đến sinh sống, lao động, và học tập Hiện nay TP.HCM đang chịu một áp lực lớn về dân số, nghề nghiệp, nơi ăn chốn ở, ô nhiễm môi trường nhất là áp lực về nhà ở cho các tầng lớp nhân dân Một trong những chủ trương lớn của chính quyền Thành phố đã và đang tiến hành là di dời một số xí nghiệp,

cơ sở sản xuất ra khu vực vùng ven Thành phố và khu vực ngoại thành nhằm góp phần làm giảm bớt ô nhiễm môi trường trong khu vực nội thành, nơi tập trung dân cư đông đúc Sự di dời các xí nghiệp ra ngoại thành cùng với tốc độ đô thị hoá lan toả ra khu vực vùng ven, kéo theo nhu cầu nhà ở có nhu cầu tăng cao ở khu vực ngoại thành

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người, mọi tầng lớp nhân dân, và nhu cầu đó lại càng trở nên cấp thiết hơn đối với những người nghèo, nguời có thu nhập thấp trong

xã hội, giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao đời sống của nhân dân, ổn định xã hội, tác động tích cực đến việc xây dựng và phát triển của địa phương cũng như trong cả nước

Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị lớn Việc đầu tư vào bất động sản phải trải qua thời gian dài, tốn nhiều vốn, nhà đầu tư tự đặt câu hỏi liệu rằng họ sẽ được lợi gì khi đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội trong khi với số vốn trên họ có thể đạt được lợi nhuận cao hơn trong phân khúc nhà ở cao cấp Đây là một trở ngại lớn trong việc tạo chỗ ở cho người dân, đặc biệt cho người có thu nhập thấp (TNT) thì lại càng khó khăn hơn

Là một trong những huyện ngoài thành của Thành phố, Củ Chi được quy hoạch

là đô thị vệ tinh của Thành phố về phía Tây Bắc Hiện nay, với sự xuất hiện ngày càng nhiều của các công ty, xí nghiệp, khu công nghiệp được di dời từ khu vực nội thành ra ngoại thành và các khu công nghiệp mới mọc lên đã thu hút một lượng lớn lao động ở nhiều ngành nghề khác nhau, đây là những công nhân nghèo từ khắp nơi đổ về sinh sống và làm việc cộng với một lượng lớn các hộ nghèo trong huyện, sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu nhà ở tăng cao, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp, cùng với sự chuyển dịch cơ cấu theo hướng phát triển công nghiệp cho thấy tiềm năng phát triển nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi có khả năng phát triển trong tương lai

Nắm bắt được lợi thế về quỹ đất đai ở Củ Chi còn khá lớn cộng với sự quan tâm của Thành phố về chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, xuất phát từ thực tiễn

trên, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu tiềm năng phát triển nhà ở cho người có thu

nhập thấp trên địa bàn huyện Củ Chi - TP.Hồ Chí Minh” nhằm đánh giá thực trạng

và tiềm năng phát triển nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập thấp, tìm hiểu nhu cầu nhà ở của các đối tượng trên là vấn đề cấp bách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp trong xã hội, tìm ra giải pháp để chương trình nhà ở này nhanh chóng triển khai không chỉ trên địa bàn huyện Củ Chi mà còn ở khắp tỉnh thành trong cả nước, thông qua đó cơ quan quản lý Nhà nước có thể ban hành những chính sách và kế hoạch thực hiện chương trình nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp có hiệu quả trong thời gian sắp tới, cũng như đánh giá hiệu quả dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn huyện nhằm xem xét khả năng đưa dự án đi vào thực hiện

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Từ các phân tích thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp đưa ra các số liệu

về nhu cầu nhà ở xã hội của các đối tượng thuộc diện được hỗ trợ nhà ở là CBCNVC,

sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, và công nhân các khu công nghiệp trên địa bàn huyện, từ những cơ hội, những phân tích về nhu cầu và tiềm năng có được, đề tài đưa

ra các giải pháp nhằm giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có những chính sách phù hợp, từ đó thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào phân khúc hiện đang có nhu cầu rất lớn này

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

 Cung - cầu nhà ở của người thu nhập thấp

 Các yếu tố tiềm năng phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

 Do thời gian và nguồn lực có hạn, đề tài chỉ tập trung khảo sát một số địa điểm trên địa bàn huyện Củ Chi

 Thời gian thực hiện: trong khoảng thời gian từ 15/3 đến 15/7/2009

 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:

Ở những địa phương đang trong giai đoạn hình thành và phát triển thành một đô thị vệ tinh trong tương lai thì việc giải quyết nhà ở cho những đối tượng thu nhập thấp

là điều tất yếu, cho nên giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho bộ phận người có thu nhập thấp trên địa bàn huyện là tiền đề để thúc đẩy sự phát triển KT-XH của huyện nói riêng và TP.HCM nói chung Phát triển tốt vấn đề nhà ở cho đối tượng này sẽ kéo theo sự phát triển kinh tế, góp phần tổ chức tốt không gian đô thị, tạo được bộ mặt văn hoá, cải thiện đời sống, ổn định chính trị Như vậy kết quả đề tài sẽ góp phần xây dựng cơ sở

và định hướng ban đầu, căn cứ vào đó chính quyền địa phương sẽ kêu gọi đầu tư vào phân khúc hiện đang có nhu cầu rất lớn Đó là nhà ở xã hội

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định;

Như vậy, “bất động sản” dưới góc độ pháp lý được hiểu là những tài sản di động và không di động được nhưng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước Dưới góc

độ của nhà quản lý đất đai và bất động sản thì bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm đất đai, những vật thể cố định gắn liền với đất đai; những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất nhiều thời gian cũng như chi phí cho sự di dời đó

b Thuộc tính BĐS

+ Tính bất động:

Người ta không thể di chuyển BĐS hay nói cách chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này đến nơi khác Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch Chính thuộc tính này đã tạo nên sự khác biệt giữa hàng hóa BĐS và các hàng hóa thông thường

Như vậy, giá cả BĐS tùy thuộc vào địa điểm mà nó tọa lạc và mang tính địa phương

+ Tính không đồng nhất:

Trên thực tế không thể nào có hai BĐS giống hệt nhau về hình thể, kích thước, phong thủy, môi trường…mà lại có cùng vị trí Do đó mà giá của BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS

+ Tính khan hiếm:

Diện tích bề mặt trái đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Do vậy nhu cầu

về đất ở ngày một tăng lên nhưng cung về đất đai thì hầu như không có sự thay đổi Do vậy giá đất có xu hướng ngày một tăng lên

+ Tính bền vững:

Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt) Đồng thời các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại lâu dài Chính vì tính bền vững lâu dài đã tạo nên hàng hóa BĐS đa dạng và phong phú

+ Tính sở hữu chung:

Đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý Đây là điểm mấu chốt thể hiện sự khác biệt về quyền sở hữu đất đai của nước ta so với các nước khác trên thế giới

c Đặc trưng của BĐS:

+ Cung BĐS co dãn kém:

Đối với những hàng hóa thông thường khi cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung lên nhanh chóng Nhưng đối với hàng hóa BĐS thì khác Khi cầu về BĐS tăng lên thì cung về BĐS trên TTBĐS không thể phản ứng kịp Bởi vì việc tăng cung BĐS đòi hỏi cần nhiều thời gian, chi phí, thủ tục pháp lý…Nhìn chung cung BĐS là tương đối kém đàn hồi

+ Thời gian giao dịch và mua bán kéo dài:

Do BĐS là tài sản có giá trị cao do vậy việc mua bán, giao dịch BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán kéo dài

+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:

Do BĐS là tài sản có giá trị cao và thời gian mua bán kéo dài nên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

+ Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước :

BĐS muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật Hơn nữa do tính phức tạp và không ổn định của TTBĐS nên cần có sự can thiệp của Nhà nước để bình ổn TTBĐS và tạo nên

- Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất: thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…các chính sách này cũng tác động đến giá của BĐS trên thị trường

- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Quy hoạch sử dụng đất góp phần làm giảm thiểu sự mất cân đối trong quan hệ cung cầu về đất đai trong vùng quy hoạch Quy hoạch không chỉ tác động đến giá cả của từng thửa đất mà nó còn tác động đối với các thửa đất trong vùng đó

- Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá trị của BĐS đó Tuy vậy sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là vùng dân cư, công nghiệp, dịch vụ…

- Cơ sở hạ tầng: giao thông, cấp thoát nước, hệ thống chiếu sáng, thông tin liên lạc, vui chơi giải trí…Những yếu tố này cũng tác động đến giá của BĐS

- Chất lượng môi trường: môi trường yên tĩnh hay ồn ào, trong lành hay thoáng khí đều ảnh hưởng đến giá BĐS

+ Nhóm các yếu tố cá biệt:

- Tình trạng pháp lý của BĐS

- Các yếu tố liên quan đến phong thủy

- Tình hình kinh doanh trong khu vực

- Các yếu tố này có tác động đến giá cả và nó có liên quan đến việc có nên quyết định mua BĐS hay không

2 Thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm đều thống nhất “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa

trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”

Theo cách diễn đạt thông thường, khái niệm TTBĐS thường được nhắc đến là nơi diễn

ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua và người bán tác động lẫn

nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản được giao dịch

Khi chế độ sở hữu đất đai được thiết lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa Như vậy sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tính tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế - xã hội

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán

mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ

giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản,

 Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp);

 Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức và thị trường phi chính thức

Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản;

 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

 Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;

 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản;

 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;

 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

3 Các thành phần của thị trường bất động sản

a/ Cầu hàng hóa bất động sản

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định

Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu về bất động sản Cầu xuất phát từ nhu

cầu: nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu, nhu cầu về tích trữ tài chính, nhu cầu về đầu cơ kinh doanh và đứng trên quan điểm của Maslow thì đó là nhu cầu về bản năng sinh tồn

và nhu cầu xã hội Nhu cầu về bất động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được bất động sản để thỏa mãn các mục đích tiêu dùng của mình Nhu cầu của mỗi cá nhân có xu hướng tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội và dường như nhu cầu này là vô tận

Giữa nhu cầu tiêu dùng về bất động sản và cầu về bất động sản trên thị trường

có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có các nhu cầu không có khả năng thanh toán vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nhu cầu chỉ biến thành cầu khi: không tự thoả mãn, có khả năng chi trả, thị trường cung cầu gặp nhau Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở các điều kiện sau:

Cầu = {nhu cầu thực; nguồn lực tài chính; thị trường}

Nhìn chung cầu luôn có xu hướng dịch chuyển sang phải song trong một số trường hợp đặc biệt đường cầu có thể dịch chuyển sang trái (tai nạn, thảm họa chết người hàng loạt, tâm lý hoang mang của người tiêu dùng,…)

Biểu đồ I.1: Sự dịch chuyển của đường cầu

Trên thực tế cầu nhà đất luôn có xu hướng tăng, đôi khi có chững lại (chẳng hạn như tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản trong thời gian qua)

Các nhân tố phổ biến tác động đến cầu nhà đất: Có nhiều nhân tố là các biến số

tác động đến sự thay đổi về cơ cấu bất động sản: giá nhà đất; dân số; quá trình đô thị hóa; mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ,…

Tuy nhiên trong các bối cảnh khác nhau thì sự hiện diện của các nhân tố trên là không đồng nhất, có thể còn xuất hiện thêm các nhân tố khác

P

Q

Sự tác động của yếu tố giá tới cầu nhà đất: Một vấn đề khác cũng gây nhiều

tranh cãi là vấn đề độ co giãn của cầu bất động sản nhà ở đối với yếu tố giá Hiện tồn tại hai quan điểm về độ co giãn của cầu nhà ở

Quan điểm thứ nhất cho rằng cầu nhà ở nhạy cảm với yếu tố giá (1) Quan điểm này cho rằng nhu cầu về nhà ở thuộc loại nhu cầu cơ bản thiết yếu Nếu giá nhà ở giảm hẳn nhiên người ta sẽ mua nhà nhiều hơn Hơn nữa nhà ở là mặt hàng có khả năng thay thế được, nếu giá nhà ở tăng quá cao người tiêu dùng sẽ chuyển sang loại hình nhà ở khác nên cầu nhà ở giảm đáng kể  cầu nhà ở co giãn

Quan điểm này còn cho rằng độ co giãn của cầu nhà ở đối với giá cả là khá nhạy cảm ngay cả khi mức độ thỏa mãn về nhà ở còn thấp

Theo đó, nhà ở là nhu cầu thiết yếu nhưng là vật phẩm tiêu dùng có thể thay thế được Ở một mức thu nhập cố định, nếu giá nhà ở tăng quá cao một cách tương đối so với thu nhập thì khả năng thanh toán đối với loại nhà ở đó coi như bằng 0 và lúc này

họ (sẵn sàng) chuyển sang khu vực nhà ở giá thấp hơn hoặc thuê nhà, đây cũng là cách

để họ giải quyết nhu cầu chỗ ở của mình

b/ Cung bất động sản

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận Hay nói cách khác, cung nhà đất là lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy

hoạch của chính phủ Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các của các yếu tố:

sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà

ở Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường

Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với nhân tố giá cả Đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra như vậy Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ Tuy nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ Giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế

Tổng cung về đất đai nói chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi nếu đứng trên quan điểm cung đất đai là lớp thổ nhưỡng trên bề mặt trái đất nằm trong 1 lãnh thổ quốc gia

Biểu đồ I.2: Đường tổng cung đất đai

Điều này dường như mâu thuẫn với quy luật chung của cung: lượng cung hàng hóa tăng lên khi giá cả hàng hóa đó tăng lên, nói cách khác hàm cung là một hàm đồng biến đối với biến nội sinh giá

Nhận định như vậy là chưa phù hợp vì đối tượng của quy luật đường cung là hàng hóa, còn đất đai thì có những loại được xem là hàng hóa nhưng là hàng hóa đặc biệt (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất ở, đất có xây dựng công trình kiến trúc,…) có những loại không được xem là hàng hóa (đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất danh lam thắng cảnh,…)

Đường cung hoàn toàn không co giãn với yếu tố giá chỉ thích hợp để biểu diễn nhóm đất đai không được xem là hàng hóa và tổng cung đất đai (các yếu tố như sạt lở, bồi tụ đất xem như không đáng kể) Nó không thích hợp để biểu diễn đường cung đất đai cho khu vực đất đai được xem là hàng hóa đặc biệt Trong trường hợp này cung về nhà đất đối với từng mục đích sử dụng cụ thể là co giãn đối với giá; ví dụ khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên, người ta có thể sẵn sàng đầu tư nhiều hơn để khai phá, cải tạo các vùng đất hoang hóa, khô cằn thành đất đai cho sản xuất nông nghiệp; hoặc khi giá

cả trao đổi đất đai cho xây dựng tăng lên, người ta sẵn sàng chấp nhận rủi ro, trả giá cho các hành động bất hợp pháp để tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất dùng cho xây dựng và cung về nhà đất phi chính thức tăng lên một cách đáng kể

Biểu đồ I.3: Đường cung đất đai và đường cung nhà ở

đường cung đất đai

Cung nhà ở giống cung đất đai ở chỗ co giãn ít do việc tạo lập nhà ở thường mất rất nhiều thời gian Song En.ở > Eđ.đ vì nhà ở có thể dễ dàng phát triển theo không gian thẳng đứng hay nói cách khác cung nhà ở co dãn hơn vì nhà ở do con người tạo

ra Nhìn chung cả độ co giãn của cung đất đai và nhà ở đối với yếu tố giá cả đều không vượt quá độ co giãn đơn vị (nhỏ hơn 1)

Tác động của chính sách đến cung bất động sản: chính sách sẽ làm dịch chuyển

Biểu đồ I.4: Tác động của chính sách đến đường cung bất động sản

4 Khái niệm người có thu nhập thấp

Có nhiều khái niệm khác nhau về người có TNT:

+ Người có TNT được đồng nhất với những người nghèo

+ Người có TNT là người có thu nhập trên ngưỡng nghèo và tiệm cận với mức thu nhập trung bình

+ Người có TNT có thể bao gồm 2 nhóm trên, tức là người nghèo, người trên ngưỡng nghèo, và tiệm cận với mức thu nhập trung bình

Trong ba cách hiểu trên thì cách hiểu thứ 3 là thông dụng nhất, theo đó thì đại bộ phận CBVC Nhà nước không có thu nhập thêm đáng kể ngoài lương nằm trong nhóm này

Q

P

Sơ đồ I.1: Cơ sở hình thành đối tượng có thu nhập thấp và các vấn đề nảy sinh

Trên thực tế, ở Việt Nam hiện nay đối tượng thu nhập thấp chỉ có thể xác định theo quy định của Nhà nước trong Luật Nhà ở – tiêu chí chung nhất và cũng là duy nhất xác định đối tượng được hỗ trợ về nhà ở Theo nghị định 90 hướng dẫn thi hành luật Nhà ở, tại Điều 24 đối tượng người thu nhập thấp được thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm các nhóm sau :

1 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức

2 Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước

3 Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao

5 Khái niệm nhà ở xã hội

a Khái niệm nhà ở

Có nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở nhưng chung nhất nhà ở vẫn là nơi mà con người dành phần lớn thời gian trong cuộc đời mình và mọi sinh hoạt của con người diễn ra tại đây Tùy vào từng nơi mà có những khái niệm cụ thể khác nhau về ngôi nhà của mình

Ở phương Tây, nhà ở được xem là không gian vật chất quan trọng cho loài người sống và tiêu dùng, là nơi có cảm giác an toàn và cảm thấy thoải mái, gắn liền với sinh hoạt: ăn, ngủ, học tập và vui chơi Nhà ở có diện tích tương đối rộng, tốt, tiện

Không được vay tín dụng ưu đãi

Chính sách khó khăn

Thiếu phương

án làm ăn

Thiếu vố SX-KD thấp Thu nhập thấpNghèo

Không có đất

thiếu phương

tiện sản xuất

Thất nghiệp

Không vay

sợ không trả nổi

Tay nghề thấp, thiếu việc làm

Đông con Xuất phát

điểm thấp

Học vấn thấp

Bệnh tật Mất an ninh, trật tự

nghi là một trong những mục tiêu vật chất quan trọng suốt đời mà người dân bình thường phấn đấu theo đuổi Khoảng 50% quãng đời mình con người sống trong nhà ở

vì vậy tình hình nhà ở có ảnh hưởng nhiều mặt tới đời sống gia đình, cũng có mối quan

hệ chặt chẽ với sự trưởng thành, sức khỏe và tâm sinh lý của con người

Ở phương Đông, nhà ở có một vị trí đặc biệt quan trọng trong đời sống Nhà không chỉ thuần túy là nơi nghỉ ngơi qua đêm sau một ngày làm việc, nó không chỉ là không gian vật chất mà thực sự còn là một không gian văn hóa và tâm linh

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, nhà ở cho đối tượng người thu nhập thấp theo quy định của pháp luật phải là nhà chung cư

b Nhà ở xã hội (NOXH)

NOXH là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho các đối tượng được qui định trong Luật nhà ở 2005

Các đối tượng được thuê NOXH là

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức

- Sĩ quan, quân dân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước

- Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, KCX, KCN, KCNC

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về nhà ở theo quy định tại Điều 61 của Luật nhà ở và tại khoản 4 điều 40 Nghị định 90)

Nhà ở xã hội có những đặc trưng sau:

Về tài chính: có sự hỗ trợ của Nhà nước (Chính phủ hoặc chính quyền địa phương trong việc xây dựng)

Về tiêu chí lựa chọn đối tượng được hưởng nhà ở xã hội: dựa trên thu nhập

Về tiền thuê nhà: có mức trần được ấn định trước

Về thuế: được ưu đãi

c Quy mô, tiêu chuẩn thiết kế NOXH

- Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;

b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng

- Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn

- Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị

- Ngoài các khu vực quy định tại Khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này

d Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:

Tiền thu từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước Trích 30%- 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, ngân sách Nhà nước đầu tư, tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

e Giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội:

NOXH không bán trực tiếp mà thông qua hình thức thuê, thuê mua nhà

Hình thức thuê tức là đối tượng được thuê NOXH theo quy định của pháp luật

sẽ thuê nhà trả tiền hàng tháng

Còn thuê mua là một hình thức trả góp, người thuê mua sẽ trả trước 20% giá trị của hợp đồng, số tiền còn lại sẽ trả dần hàng tháng trong khoảng 15-20 năm Người thuê mua nhà ở sẽ được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với căn nhà đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê

Cơ cấu xác định giá cho thuê và thuê mua nhà ở xã hội được tính toán dựa trên nguyên tắc sau: tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lý, vận hành nhà ở xã hội không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế ( theo quy định)

Giá thuê từ 15.000 VNĐ -28.000 VNĐ/m2/ tháng

Bảng I.1: Quy định khung giá tại NĐ 90/2006/NĐ-CP

Tổng số tiền thuê - thuê mua phải trả 1 tháng (đồng/m2/tháng)

Mức thu nhập của hộ gia đình (đồng/hộ/ tháng) theo quy định

để thuê, thuê mua được nhà

thuê - thuê mua

f Điều kiện được thuê, thuê mua NOXH:

Người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thuộc đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội

- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người

- Có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát

- Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội hàng tháng đối với căn hộ diện tích tối đa 60 m2 sàn/ người và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu 30m2 sàn, tính theo mức giá thuê tuỳ theo dự án do UBND cấp tỉnh quy định theo thông tư 05/BXD

Người được thuê mua nhà ở xã hội ngoài các điều kiện trên còn phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà được thuê mua

g Quỹ đất phát triễn NOXH

Đất do Nhà nước trực tiếp quản lí

Những dự án được giao đất có diện tích từ 10 ha trở lên phải dành một phần quỹ đất để phát triển NOXH ( không quá 20%)

h Những ưu đãi cho doanh nghiệp

Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê mua đất, được miễn giảm các loại thuế liên quan theo quy định của pháp luật

UBND Thành phố ban hành Chỉ thị 24 ( thay thế Chỉ thị 07 trước đó) về hỗ trợ mức lãi suất từ 6 đến 12% cho nhà đầu tư và tạo điều kiện cho nhà đầu tư được vay từ

60 đến 70% giá trị vốn đầu tư cho các công trình xây dựng nhà chung cư để bán lại cho Thành phố mua, nhằm phục vụ tái định cư

Thành phố cũng cam kết ký hợp đồng với nhà đầu tư trước khi dự án khởi công

và đảm bảo sẽ thanh toán giá trị các căn hộ chung cư cho chủ đầu tư sau khi công trình hoàn thành, nghiệm thu và đưa vào sử dụng chậm nhất từ 1 đến 3 tháng Mặt khác, để tạo quỹ đất cho các doanh nghiệp xây dựng chung cư tái định cư, UBND Thành phố cũng đã đề ra nhiều biện pháp huy động đất “phù hợp” hơn như: giao cho các Quận, Huyện được quyền quyết định mức hỗ trợ thêm vào giá đất được quy định ( thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường thực tế) và công bố hàng năm cho sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường Đối với đất nông nghiệp khi bị Nhà nước thu hồi để thực hiện các dự án thì thực hiện phương án hoán đổi đất giữa nhà đầu tư với chủ đất, khi hạ tầng được thực hiện xong theo tỷ lệ từ 10 đến 15%, tùy theo loại đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất đường giao thông

6 Nhu cầu NOXH

Trong xu thế chung của sự phát triển, nhu cầu về nhà ở của con người cũng tăng lên không ngừng, nhất là đối với người thu nhập thấp thì nhu cầu này là rất lớn do đây là thành phần đông đảo nhất trong xã hội nước ta hiện nay Nhu cầu nhà ở của

- Các cán bộ công nhân viên chức Nhà nước chưa có điều kiện ổn định về chỗ

ở, luôn ở trạng thái muốn chuyển đổi nhà ở cho phù hợp với điều kiện sống hiện tại của gia đình

- Nhu cầu nhà ở của công nhân làm việc tại các KCX, KCN, KCNC trên địa bàn Huyện

7 Phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp

Trên đồ thị, trục tung thể hiện các mức giá dịch vụ bất động sản, trục hoành thể hiện lượng dịch vụ BĐS cung ứng trên thị trường, các đường cung ngắn hạn SSA, SSB,

SST và các đường cung trong các phân khúc A, B và toàn thị trường, đường cầu DA,

DB, DT là các đường cầu trong phân khúc A, B và toàn thị trường Các đường MRA,

MRB, MRT là các đường doanh thu biên trong các phân khúc A, B và toàn thị trường;

PA, PB, PT là mức giá tương ứng với lượng cung YA, YB, YT, P0 là chi phí bình quân tạo lập một đơn vị dịch vụ BĐS

Hình I.1: Các phân khúc của thị trường bất động sản

Mức lợi nhuận đầu tư BĐS ΠA, ΠB, ΠT trong phân khúc A, B và toàn thị trường

có thể được xác định theo công thức sau:

ΠA =(PA - P0)YA ; ΠB =(PB - P0)YB ; ΠT =(PT - P0)YT

Gía cả các nhân tố sản xuất thường được xác định suy ra từ giá cả thị trường sản phẩm Chi phí bình quân tạo lập đơn vị dịch vụ nhà ở đuợc xác định từ giá cả thị trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu về dịch vụ nhà ở của nó Nếu như TTBĐS là thị trường cạnh tranh hoàn hảo thì chi phí bình quân/đơn vị dịch vụ nhà ở sẽ bằng giá cả thị trường của nó (P0) Tuy nhiên, TTBĐS là thị trường mang tính độc quyền nhóm với các phân khúc có hàm cầu khác nhau, giá cả thị trường đơn vị dịch vụ nhà ở hình thành tại mức giá PT>P0 do đó có thể xuất hiện trường hợp lợi nhuận đầu tư phát triển nhà ở trong một phân khúc nào đó sẽ nhỏ hơn 0 Theo đó, tại phân khúc B của thị trường, mức lợi nhuận đầu tư được xác định bằng công thức:

ΠB =(PB– PT)YB,do PB<PT nên ΠB<0 Tại một thời điểm đi lên của TTBĐS, giá cả các nhân tố đầu vào được cố định tại một mức giá nhất định, theo đó chi phí bình quân/đơn vị dịch vụ nhà ở được xác định là P0, chiếu theo mức chi phí này nhà đầu tư sẽ ấn định lượng cung nhà ở trong

các phân khúc khác nhau phụ thuộc vào độ co dãn của hàm cầu về dịch vụ nhà ở của mỗi nhóm xã hội tương ứng, và như vậy mức giá mới về dịch vụ nhà ở được thiết lập trên thị trường là PT

Với những lần đầu tư tiếp theo trong cùng một giai đoạn phát triển thị trường, chi phí bình quân tạo lập một đơn vị dịch vụ nhà ở không thể còn ở mức giá P0, mà sẽ tăng lên tiệm cận với mức giá PT Trong bối cảnh thu nhập của các nhóm xã hội không tăng lên, không có sự dịch chuyển tăng của các đường cầu thì mức giá thị trường đơn

vị dịch vụ nhà ở trong phân khúc thu nhập thấp hơn sẽ bằng hoặc nhỏ hơn chi phí bình quân/đơn vị dịch vụ nhà ở, do đó lợi nhận đầu tư sẽ bằng 0 hoặc nhỏ hơn 0 Hơn nữa, trong quá trình phát triển đi lên của TTBĐS không phải tất cả mọi phân khúc đều có tốc độ phát triển như nhau, mà phân khúc thị trường của nhóm xã hội thu nhập thấp có tốc độ phát triển thấp nhất do sự phân phối sản phẩm xã hội không đồng đều, khoảng cách phân hoá giàu nghèo ngày càng gia tăng, vì vậy mà khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm xã hội này càng hạn chế

Qua phân tích ta thấy được rằng việc tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ tạo ra một mức lợi nhuận bằng 0 hoặc nhỏ hơn 0 Vấn đề đặt ra là cần phải dự báo xu hướng phát triển của thị trường, hoạch định chính sách phù hợp như cho nhà đầu tư vay với lãi suất ưu đãi, thời gian vay dài hơn, miễn giảm các loại thuế, hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng,…nhằm tạo điều kiện cho thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp này phát triển, tạo sự quan tâm từ phía nhà đầu tư để thu hút các tổ chức và

cá nhân cùng tham gia

8 Cơ sở lý luận đánh giá tiềm năng phát triển nhà ở

a Luận chứng những nhân tố tác động đến nguồn cung nhà ở

 QH chung của Nhà nước

Từ tổng quan lý luận trên cho thấy, nhân tố quy hoạch chính là cơ sở để các nhà cung cấp (nhà đầu tư) mạnh dạn bỏ vốn đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn

Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự

án theo quy hoạch, tránh tình tạng đối đầu giữa nhà đầu tư, chủ đất trong quá trình giải phóng mặt bằng

Đề án Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 trên địa bàn huyện Củ Chi vừa mới ban hành, là một ví dụ điển hình, là nhân tố rất quan trọng, góp phần thúc đẩy lộ trình phát triển đất ở theo dự kiến của quy hoạch đã được phê duyệt

 Quản lý của Nhà nước

Trên cơ sở quy hoạch đã có, Nhà nước sẽ quản lý việc thực thi quy hoạch một cách nhất quán và hiệu quả Điều này có liên quan đến kỹ năng nhằm định hướng thị trường phát triển theo đúng ý đồ quy hoạch được duyệt, nhất là các khu đất đã được quy hoạch phát triển nhà ở

Chế độ sở hữu rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực Nhà nước lớn mạnh sẽ hạn chế hiện tượng đầu cơ đất và nhà Giá cả nhà đất sẽ không gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế

Vì vậy, đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng có tác động trực tiếp đến việc hình thành nhà ở Để phát triển hợp lý thị trường nhà ở đòi hỏi ở Nhà nước năng lực quản lý khách quan, khoa học có hiệu quả Nhà nước phải nắm chắc quỹ đất, quỹ nhà về số lượng cũng như chất lượng để có căn cứ cho việc xây dựng và phát triển nhà

ở hợp lý Kiên quyết xử lý những vi phạm trong xây dựng nhà ở, tránh tình trạng nhà ở

tự phát phá vỡ quy hoạch chung trên địa bàn

 Cung ứng đất đai

Đây được xem là nhân tố đầu vào quan trọng để hình thành nhà ở Đất đai và nhà

ở luôn đi đôi với nhau Việc quản lý được quỹ đất trên địa bàn huyện Củ chi, cũng như từng bước đầu tư hạ tầng theo từng giai đoạn, nhằm cung ứng đất đai (đã có hạ tầng khung) cho các nhà đầu tư, sẽ quyết định đến chương trình phát triển nhà ở thành công Nhân tố này còn liên quan đến năng lực quản lý Nhà nước trên địa bàn, bởi vì nếu Nhà nước không kiên quyết, sẽ rất dễ xảy đến hiện tượng nhà ở được xây dựng trên các khu đất chưa có hạ tầng hoàn chỉnh, sẽ rất tốn kém để xử lý về sau

 Vốn

Đây cũng được xem là nhân tố quan trọng trong bất cứ một dự án xây dựng nhà

ở nào Việc tạo vốn từ bên trong và huy động vốn từ bên ngoài là thật sự cần thiết, do

đó đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách như thế nào để huy động được nguồn vốn này bảo đảm cho các công trình xây dựng nhà ở diễn ra thuận lợi, nhất là vừa đầu tư hạ tầng, vừa xây dựng nhà ở

 Vật liệu xây dựng

Nguồn vật liệu xây dựng tại chỗ cũng phải được tính đến trong các nhân tố tác động đến việc cung ứng nhà ở trên địa bàn Với đặc điểm là địa phương có nhiều thuận lợi trong nguồn cung vật liệu xây dựng, do vậy, nhân tố này cũng được phân tích để luận giải cho tiềm năng của Củ Chi trong tương lai

b Luận chứng những nhân tố tác động đến nguồn cầu nhà ở

Bên cạnh những nhân tố tác động để tạo nguồn cung nhà ở, các nhân tố tác động đến nguồn cầu nhà ở cũng được luận chứng trong nội dung đề tài, bao gồm:

- Phát triển dân số

- Chính sách di dời các cơ sở công nghiệp

- Phát triển các khu công nghiệp

- Phát triển khu đô thị mới

Vì sao lại có các nhân tố trên? đó là do việc di dời cơ sở công nghiệp ra địa bàn huyện Củ Chi, sẽ kéo theo việc di dời nguồn lao động đi theo hoặc tuyển mới lao động tại chỗ, góp phần tăng nhu cầu mua nhà ở gần khu công nghiệp Bên cạnh đó, việc phát triển khu công nghiệp và phát triển các khu đô thị mới, chắc chắn sẽ thu hút được nhiều lao động từ nơi khác đến, kết hợp với nguồn lao động tại chỗ cũng ngày một tăng, sẽ góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở là rất lớn

Từ cơ sở phân tích và luận chứng nguồn cung và nguồn cầu hiện nay và trong tương lai, luận văn sẽ kiến nghị một số giải pháp định hướng, nhằm góp phần thúc đẩy tiềm năng phát triển nhà ở trên địa bàn huyện Củ Chi được trở thành hiện thực, với quan điểm phát triển nhà ở một cách bền vững và ổn định thị trường

I.1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của chính phủ về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

- Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006 ngày 06/9/2006 của Chính phủ qui định chi tiết và thi hành Luật nhà ở

- Quyết định số 91/2006 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về sửa đổi, bổ sung qui định điều kiện cho đối tượng có thu nhập thấp vay tiền tại Quỹ phát triễn nhà

ở thành phố để tạo lập nhà ở

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Không riêng gì ở Việt Nam mà ở nhiều nước trên thế giới, chăm lo chỗ ở cho người dân, nhất là những người có mức thu nhập trung bình và thấp luôn là vấn đề được quan tâm giải quyết hàng đầu nhằm tạo được chỗ ở ổn định, góp phần nâng cao đời sống nhân dân, phát triển xã hội Tiêu biểu như ở Pháp: số lượng NOXH chiếm 4,8 triệu căn ( chiếm 18,5% tổng số lượng nhà ở chính tại Pháp), trung bình ở các nước Châu: Hà Lan: 36%, Anh; 22%, Italia: 4%, Tây Ban Nha: 2% Ở Pháp: tốc độ xây dựng hàng năm là 70.000 NOXH cho thuê và 15.000 căn NOXH cho sở hữu Ở Việt Nam hiện nay cũng đang triển khai xây dựng thí điểm ở 3 địa phương là Hà Nội, TP

Hồ Chí Minh, Bình Dương với mong muốn góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp - thành phần đông đảo trong xã hội

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Huyện Củ Chi trước thời kháng chiến chống thực dân Pháp là một phần đất Tống Long Tuy Hạ, Tống Long Tuy Trung và một phần của Tống Long Tuy Thượng, Bình Thạnh Trung của huyện Hóc Môn, tỉnh Gia Định

Năm 1975 các tổ chức hành chính lúc bấy giờ mới cho thành lập quận Củ Chi với 14 xã thuộc tỉnh Sông Bé ( Bình Dương ngày nay) Đến năm 1963, Củ Chi là vùng đất trống nơi xảy ra cuộc chiến tranh chống Đế quốc Mỹ vô cùng ác liệt và Củ chi lúc bấy giờ được chia làm 2 quận: quận Củ Chi sáp nhập vào tỉnh Hậu Nghĩa và quận Phú Hoà thuộc tỉnh Sông Bé

Năm 1959, Củ Chi vẫn thuộc huyện Hóc môn, tỉnh Gia Định Đầu năm 1960 theo chỉ đạo của Đảng bộ Nam Kỳ lúc bấy giờ, Gia Định được nhập vào Sài Gòn thành khu uỷ Sài Gòn - Gia Định, theo chủ trương của khu uỷ Hóc Môn chia Hóc Môn thành

2 huyện: Củ Chi và Hóc Môn Từ đó khu uỷ Củ Chi được thành lập trực tiếp lãnh đạo phong trào cách mạng huyện Đến giữa năm 1968, do tình hình chiến trường ác liệt, ta chia Củ Chi làm 2 là Nam Chi và Bắc Chi thuộc quân khu I Sau hiệp định Paris, ta thống nhất Nam Chi và Bắc Chi cũng thuộc Quân khu I

Sau đại thắng mùa xuân 1975, huyện Củ Chi là huyện ngoại thành của TP.HCM, gồm 20 xã và 1 thị trấn

Huyện Củ Chi nằm về hướng Tây Bắc của thành phố, tiếp giáp với Bình Dương, Long An, Tây Ninh và huyện Hóc Môn

Huyện Củ Chi được xem là đầu mối giao lưu kinh tế với các tỉnh lân cận cả đường bộ lẫn đường sông

Hình I.2: Sơ đồ vị trí huyện Củ Chi

Vị trí địa lý:

Huyện Củ Chi có tọa độ địa lý từ 10o53’00” đến 10o10’00” vĩ độ Bắc và từ

106o22’00” đến 106o40’00” kinh độ Đông, nằm ở phía Tây Bắc TP.Hồ Chí Minh, gồm

20 xã và một Thị trấn với 43.450,2 ha diện tích tự nhiên, bằng 20,74% diện tích toàn Thành phố

Phía Bắc giáp huyện Trảng Bàng tỉnh Tây Ninh

Phía Đông giáp tỉnh Bình Dương

Phía Nam giáp huyện Hóc Môn, TP.Hồ Chí Minh

Phía Tây giáp tỉnh Long An

Thị trấn Củ Chi là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa của huyện, cách trung tâm Thành phố 30 km về phía Tây Bắc theo đường xuyên Á

Bảng I.2: Các đơn vị hành chánh huyện Củ Chi

(Nguồn: UBND huyện Củ Chi, báo cáo tóm tắt QHSDĐ đến năm 2010 và định hướng

2020 của huỵên Củ Chi- TP.HCM)

Địa hình - địa mạo

Địa hình huyện Củ Chi nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Tây nam bộ và miền sụt Đông nam bộ, với độ cao giảm dần theo 2 hướng Tây bắc – Đông nam và Đông bắc – Tây nam Độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 8m – 10m Ngoài ra địa bàn huyện có tương đối nhiều ruộng, đất đai thuận lợi để phát triển nông nghiệp so với các huyện trong thành phố

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

Trên cơ sở lí luận và tình hình cụ thể của địa bàn nghiên cứu, đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề sau:

- Đánh giá điều kiện kinh tế xã hội, tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Củ Chi

- Nghiên cứu thị trường nhà ở xã hội của TP.HCM

- Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn huyện Củ Chi

- Đánh giá tiềm năng phát triển NOXH trên địa bàn huyện Củ Chi

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác quản lí và phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn huyện

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình thực hiện đề tài tôi đã áp dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp thu thập và xử lý số liệu: Thu thập số liệu thứ cấp tại phòng Công Thương huyện Củ Chi, các tài liệu tham khảo, từ Internet…Tiến hành chọn lọc

và xử lý các số liệu đã thu thập được

- Phương pháp thống kê:Thống kê các số liệu liên quan đến tình hình phát triển kinh tế xã hội nhằm đưa ra những phân tích, đánh giá cần thiết và từ đó xây dựng các bảng thống kê

- Phương pháp chuyên gia: Thu thập những thông tin có liên quan từ những người am hiểu sự việc và những chuyên gia để tìm hiểu về tiềm năng phát triển nhà ở trên địa bàn huyện

- Phương pháp phân tích – tổng hợp:Nghiên cứu các số liệu, thông tin tiến hành phân tích và tổng hợp dữ liệu, tài liệu, số liệu từ nhiều nguồn khác nhau, từ đó nhận xét, đánh giá vấn đề

- Dùng phương pháp tính toán, đối chiếu, so sánh: nhằm so sánh số liệu qua các năm

- Phương pháp ma trận SWOT đưa ra những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức đối với việc phát triển nhà ở trên địa bàn huyện

I.3.3 Quy trình thực hiện

Quy hoạchCung nhà ở

Chính sách nhà nước

Tính khả thi của dự án

Tiềm năng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Giải pháp

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1.Khái quát tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Củ Chi

II.1.1 Dân số và lao động

Dân số thống kê đến 31/12/2008 là 329.831 người, tốc độ tăng dân số là 1,02% (giai đoạn 2005-2008)

Tính từ năm 2001 đến năm 2005 tốc độ tăng dân số của huyện là 46.347 người (18,08%) bình quân năm tăng 11.586 người (3.61%) Tính từ năm 2005 đến 31/12/2008 dân số tăng thêm 27.169 người (3,07%) trong đó dân thành thị tăng 2.666 người dân số thành thị tuy chiếm tỉ lệ nhỏ trong tổng dân số của huyện nhưng lại có tốc độ tăng dân số nhanh hơn Dân số huyện tăng nhanh hơn là do sự phát triển công nghiiệp và chính sách dãn dân của Thành phố từ nội thành ra ngoại thành

Dân số tăng nhanh là do 2 nguyên nhân: gia tăng tự nhiên và tăng cơ học Theo thống kê từ 2005 đến 2008, tốc dộ tăng tự nhiên là 1,4%, tăng cơ học là 1,3%

Tính từ năm 2001 cho đến nay, có một lượng lớn dân cư từ nơi khác đổ về tạm trú, xin làm công nhân tại các khu công nghiệp và nhiều người từ nội thành đến đây mua đất xây dựng nhà ở và nhập hộ khẩu tại đây Dân nhập cư chủ yếu tập trung ở thị trấn, các khu dân cư mới và khu vực gần khu công nghiệp Dân nhập cư tăng là áp lực lớn trong việc giải quyết vấn đề về nhà ở đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp: là cán bộ, công nhân viên, công nhân các khu công nghiệp hiện đang có nhu cầu rất lớn

Tính đến 31/12/2008, toàn huyện có 75.178 hộ với 329.831 nhân khẩu trong số

đó nhân khẩu có hộ khẩu thường trú tại địa phương là 284.582 người (86,28%), 11.125 nguời có hộ khẩu tại các quận huyện khác, tỉnh khác xin tạm trú chiếm 3,37% và 19.766 người có hộ khẩu thường trú tại các tỉnh chiếm 5,99%, khách vãng lai không có giấy tạm trú là 14.001 người (4,24%), người nước ngoài là 357 người (0,1%)

Tổng dân số năm 2008 là 329.381 người, mật độ dân số là 758 người/km2, dân

số này phân bố không đều ở các xã, thị trấn, tập trung cao nhất ở thị trấn Củ Chi với

4698 người/km2, thấp nhất là xã Phú Mỹ Hưng với mật độ dân số chỉ 296 người/km2

Nhìn chung dân số chủ yếu tập trung ở các trục giao thông chính như Ql22, quanh các khu công nghiệp, trung tâm thị trấn và thưa dần ra các vị trí xa hơn Tuy nhiên so với mật độ dân số chung của TP.HCM (2.894 người/km2) thì mật độ này còn thấp Do quỹ đất còn khá rộng như vậy thì trong tương lai đây là nơi thu hút dân cư từ các nơi đổ về cũng như có nhiều thuận lợi cho việc bố trí các khu dân cư mới, các cụm công nghiệp, khu thương mại dịch vụ và phát triển cơ sở hạ tầng đô thị

Theo thống kê đến năm 2008 của phòng thống kê huyện Củ Chi, số lao động làm việc tại các ngành nông- lâm- thuỷ sản là 52.125 lao động chiếm 39,07% số lao động đang làm việc, các ngành công nghiệp, xây dựng chiếm 45.207 lao động chiếm 33,88% số lao động, các ngành thương nghiệp, giáo dục, y tế chiếm 27,05%

Bảng II.1: Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Củ Chi tính đến 31/12/2008

(km2)

Dân số (người)

MĐDS (người/km2) Stt

(Nguồn: UBND huyện Củ Chi, báo cáo tóm tắt QHSDĐ đến năm 2010 và định hướng

2020 của huỵên Củ Chi- TP.HCM)

II.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế

Cơ cấu kinh tế Huyện trong những năm qua và hiện nay chủ yếu là công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp - nông nghiệp - thương mại dịch vụ, trong thời gian tới thì xu hướng phát triển chủ yếu là: công nghiệp - thương mại - dịch vụ - nông nghiệp

Trong những năm qua đầu tư nước ngoài tăng mạnh, tập trung vào các khu công nghiệp Tây Bắc, Tân Quy làm tăng tỷ trọng công nghiệp trong cơ cấu kinh tế và tạo công ăn việc làm cho công nhân và đây cũng là một nguyên nhân chính cho sự gia tăng dân số địa phương

Cơ cấu kinh tế có xu hướng chuyển dần từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch

vụ, với sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế của huyện trong thời gian qua đã thu hút một lực lượng lao động phi nông nghiệp: công nhân, viên chức, công nhân đến làm việc và sinh sống tại đây, hầu hết đều mong muốn có được một chỗ ở ổn định để an tâm làm việc

Thực tế cho thấy, đa số các lao động đến đây làm việc thì cho đến nay chưa có được chỗ ở ổn định để phát triển cuộc sống bởi lẽ: nơi ở không chỉ là một chỗ để ở mà còn là nơi nghỉ ngơi, giải trí, đáp ứng được các tiện nghi tối thiểu của cuộc sống thế nhưng nhu cầu này hiện nay vẫn chưa được đáp ứng Những khu nhà trọ mọc lên để đáp ứng nhu cầu bức thiết đó, với mức giá thuê thấp dành cho công nhân như hiện nay 400.000 -500.000 cho một phòng 4-5 người thì không đảm bảo được các điều kiện sinh hoạt tối thiểu, cộng với sự xây dựng không quy hoạch nhu hiện nay thì các khu nhà trọ, những khu ổ chuột đã làm mất đi vẽ mỹ quan chung của khu đô thị trong tương lai

Bảng II.2: Cơ cấu các ngành kinh tế huyện Củ Chi giai đoạn 2005-2008

Cơ cấu (%) Ngành sản xuất

( Nguồn: Phòng thống kê huyện Củ Chi)

Về công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

Sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2008 đạt 23,82%, tăng 2,37 so với cùng kỳ Doanh thu sản xuất công nghiệp ước thực hiện 990.321 triệu đồng, đạt 24,42% kế hoạch, tăng 3,92% so cùng kỳ Các sản phẩm công nghiệp chủ yếu chiếm

tỷ lệ cao trong tổng giá trị như: cao su, plastic (38,96%), sản xuất trang phục (14,56%), sản xuất thực phẩm đồ uống (13%), dệt (10%), sản xuất giấy và các sản phẩm từ giấy (10%) hiện có 1821 doanh nghiệp, cơ sở sản xuất do huyện quản lý và 63 doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thu hút 35.000 lao động, với các cụm công nghiệp như sau:

+ Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi: diện tích 345 ha thu hút 43 doanh nghiệp, hiện KCN đã hoàn chỉnh CSHT, hệ thống thoát nước và xử lý chất thải

+ Khu công nghiệp Tân Phú Trung đang triển khai bồi thường GPMB được 96% với tổng diện tích 543 ha, hiện có 47 doanh nghiệp đầu tư sản xuất

+ Cụm công nghiệp cơ khí Tân Quy đã GPMB được 74% với tổng diện tích 64,7ha, với 30 doanh nghiệp

Về nông nghiệp

Giá trị sản xuất nông nghiệp tính đến năm 2008 đạt 200,7 tỷ đồng, giảm 3,32%

so với cùng kỳ Tổng diện tích gieo trồng là 12.910,3ha, giảm 554,3 ha so với cùng kỳ

Thương mại - dịch vụ - kinh tế hợp tác

Hiện có 7.923 cơ sở kinh doanh thương mại dịch vụ, tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 36,92% năm Kim ngạch xuất nhập khẩu đạt 16.153USD, giảm 13,24% so với cùng kỳ

Mức thu nhập bình quân đầu người

Thu nhập bình quân đầu người đạt 8 triệu đồng/người/ năm và phấn đấu đến năm 2010 và những năm kế thu nhập tăng trên 10 triệu đồng ( trên ngưỡng nghèo)

Kinh tế trong huyện trong những năm qua liên tục tăng, đời sống người dân tăng lên rõ rệt góp phần tạo điều kiện cho người dân được cải thiện chỗ ở

II.1.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

Giao thông:

Hiện nay trên địa bàn huyện ngoài hệ thống giao thông cấp Quốc gia, cấp Thành phố (Ql 22, tỉnh lộ 2,6,7,8 ) do Trung ương, Thành phố quản lý, còn có hệ thống giao thông nội đồng do huyện đầu tư xây dựng: đến nay trên địa bàn huyện có tổng số 370 tuyến đường do huyện đầu tư xây dựng với chiều dài 690,5km, hệ thống giao thông tương đối thuận tiện, đến nay hầu hết đã được nhựa hoá đến 85%

Thuỷ lợi:

Có hệ thống mạng lưới thuỷ lợi khá nhiều với tổng chiều dài là 17.515 km để cung cấp nước tưới và tiêu nước

Cấp điện, chiếu sáng công cộng,

Hiện tại sử dụng nguồn điện chung của Thành phố với trạm áp chính là Củ Chi:110/15KV-25MVA+63MVA, Phú Hoà Đông:110/15KV-40MVA

- Củ Chi có vị trí địa lý tương đối thuận lợi tạo điều kiện cho sự phát triển kinh

tế theo hướng ưu tiên tăng dần tỷ trọng công nghiệp - dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp trong cơ cấu ngành kinh tế, từ đó thu hút nhiều lao động từ các nơi khác đến sinh sống và làm việc

- Trong điều kiện giá cả đất đai ở khu vực này còn khá thấp, đất chật người thì đông ở khu vực thành thị, cộng với sự dịch chuyển các khu công nghiệp ra ngoại thành nên nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng thì việc cầu về nhà ở không ngừng gia tăng là điều hiển nhiên Đây là điều kiện thuận lợi thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà dành cho người có thu nhập thấp

- Hiện nay, với việc phát triển ngày càng hoàn thiện của hạ tầng đô thị cùng với nhiều chính sách thu hút kêu gọi đầu tư phát triển nhà cho người thu nhập thấp của Thành phố đã mở ra một hướng phát triển mới, không những góp phần giải quyết nhà

ở cho những đối tượng này mà còn tạo được vẽ mỹ quan của một đô thị đang phát triển trong tương lai

2 Khó khăn

Tuy nhu cầu về nhà ở chung cư của nhân dân lao động đang tăng nhanh, nhưng thu nhập của đại đa số họ vẫn còn thấp, chi phí cho sinh hoạt cũng như cho nhà ở còn hạn hẹp, trong khi đó giá thành xây dựng chung cư thường khá cao cho nên việc tiếp cận thị trường nhà chung cư vẫn là một vấn đề nan giải cho nhóm đối tượng này

Tập quán sinh sống của người dân chủ yếu là sống trong những căn nhà riêng

lẻ, chưa có thói quen ở nhà chung cư nên việc thay đổi thói quen này gặp rất nhiều khó khăn

Sự tập trung quá nhiều thành phần trong xã hội vào khu nhà chung cư gây khó khăn cho công tác quản lý về trật tự, an ninh

II.2 Nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở xã hội của TP.HCM

II.2.1 Chính sách phát triển NOXH tại TPHCM

Phát triển NOXH tại TP trong thời gian qua có 2 giai đoạn:

Trứơc khi có Luật nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992 về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền thuê nhà vào lương, không thực hiện bao cấp về phân phối nhà ở Thành phố đã triển khai chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và giao đất theo quy hoạch xây dựng cho các đơn vị, các thành phần kinh tế để xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức 52 dự án với tổng diện tích đất là 262 ha, quy mô 4.285 căn chung cư và 6.454 nền đất

Sau khi có Luật nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP, UBND Thành phố đã: Ban hành quyết định 114/2006/QĐ-UB về việc ban hành kế hoạch triển khai chương trình hành động thực hiện chương trình nhà ở của Thành phố giai đoạn 2006 -

2010, theo đó trong giai đoạn này phải xây dựng được:

+ 1 triệu m2 nhà ở cho công nhân thuê, cụ thể khoảng 20.000 phòng ở

+ 1.1 triệu m2 nhà ở cho đối tượng là cán bộ công chức sĩ quan và quân nhân ( quân đội, công an) cụ thể khoảng 25.000 căn hộ chung cư là các đối tượng chính của nhà ở xã hội

Chỉ đạo các sở ban ngành, quận huyện rà soát quỹ đất phục vụ chương trình xây dựng NOXH của Thành phố, tính đến nay đã có 47 dự án, diện tích đất khoảng 163 ha,

dự kiến có được 31.000 căn NOXH, tương đương 2 triệu m2 sàn với tổng mức đầu tư 10.800 tỷ đồng

Kết quả đạt được

Sau 3 năm (2006-2008) thực hiện chương trình NOXH đạt 5.621 căn (4.089 nền và 1.532 căn hộ chung cư) tương đương 833.456 m2 sàn (đạt 75,77% so với kế hoạch ) trong đó năm 2008 đạt 1.635 căn (1.535 nền và 100 căn hộ chung cư) tương đương 246.739 m2 sàn

Các dự án triển khai sau Luật nhà ở năm 2008 đã khởi công xây dựng 02/47 dự

án sử dụng vốn ngân sách diện tích đất 7.157 m2, dự kiến có được 216 căn NOXH, tương đương 15.968 m2 sàn với tổng mức đầu tư 102,5 tỷ đồng

Kế hoạch từ nay đến năm 2010

a Đối với các dự án nhà ở cho CBCNV được UBND Thành phố giao đất cho các đơn vị trước Luật nhà ở: tiếp tục triển khai và hoàn thành xây dựng 13 dự án với quy mô 1.654 nền, 250 căn hộ chung cư, tương đương 261.792 m2 sàn

b Đối với danh mục 47 địa điểm dự kiến xây dựng NOXH có chủ trương đầu tư của UBND Thành phố triển khai sau khi có Luật nhà ở:

Năm 2009:

- Hoàn thành công tác đầu tư và khởi công 24 dự án, diện tích đất 48,8 ha, dự kiến có được 10.856 căn NOXH, tương đương 747.743 m2 sàn, với tổng mức đầu tư 3.900 tỷ đồng

- Hoàn thành 2 dự án sử dụng vốn ngân sách, diện tích đất 7.157 m2, dự kiến có được 216 căn NOXH, tương đương 15.968 m2 sàn với tổng mức đầu tư 102,5 tỷ đồng

Năm 2010:

- Hoàn thành công tác đầu tư và khởi công 22 dự án xã hội hoá đầu tư, diện tích đất 1.138.729 m2, dự kiến có được 20.388 căn NOXH, tương đương 1.359.186 m2 sàn, với tổng mức đầu tư 6.796 tỷ đồng

- Hoàn thành 6 dự án, diện tích đất 42.044 m2, dự kiến có được 2.269 căn NOXH, tương đương 175.337 m2 sàn với tổng mức đầu tư 1.050 tỷ đồng

Nhận xét - đánh giá

Thuận lợi:

Chương trình NOXH đã cải thiện môi trường sống và tạo quỹ nhà ở để cung ứng cho đối tượng cán bộ công nhân viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, góp phần ổn định chính trị, tạo được niềm tin và sự gắn bó của đối tượng này

Chương trình NOXH gắn liền với xã hội hoá đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và kinh tế xã hội tăng trưởng

Các dự án nhà cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức triển khai trước khi

có Luật Nhà ở thực hiện tương đối chậm ( hoàn thành 28/52 dự án), còn nhiều dự án chưa triển khai được ( 24/52 dự án) do vướng đền bù giải toả

Thu nhập thực tế của đối tượng công nhân viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp làm việc trong bộ máy Nhà nước , người lao động làm việc trong KCX, KCN ( thuộc đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội quy định tại Luật nhà ở) tập trung không thể tự tạo lập được chỗ ở

Thiếu vốn để đầu tư xây dựng NOXH

Ngoài ra việc xã hội hoá đầu tư xây dựng NOXH không thu hút được các thành phần kinh tế tham gia do lợi nhuận không cao và thời gian thu hồi vốn chậm