Bài tập kinh doanh bất động sản

Bài tập kinh doanh bất động sản_Cao Hiệu_58C_QLDDI) DẠNG 1 : NGUYÊN GIÁ TSCĐ :1) Theo phương pháp khấu trừ (chưa bao gồm thuế GTGT).2) Theo phương pháp trực tiếp (bao gồm thuế GTGT). Ví dụ : Xác định Nguyên giá TSCĐ : Công ty X mua 1 TSCĐ có :+ Giá nhập khẩu là 350 triệu đồng, thuế nhập khẩu : 30 %.+ Thuế suất thuế GTGT của hàng nhập khẩu là : 10 %.+ Chi phí vận chuyển giá thanh toán là 10,5 triệu đồng đã bao gồm thuế GTGT, suất thuế GTGTlà 5 %.+ Chi phí khác đã chi bằng tiền mặt (chưa có thuế GTGT) trước khi đưa TSCĐ đó vào sử dụnglà 40 triệu đồng, thuế GTGT là 4 triệu đồng.+ Thời hạn sử dụng TSCĐ đó là 10 năm. Yêu cầu : Tính Nguyên giá TSCĐ đó theo 2 phương pháp tính thuế GTGT khấu trừ và trực tiếp.

Bài tập kinh doanh bất động sản_Cao Hiệu_58C_QLDD

I) DẠNG 1 : NGUYÊN GIÁ TSCĐ :

1) Theo phương pháp khấu trừ (chưa bao gồm thuế GTGT)

2) Theo phương pháp trực tiếp (bao gồm thuế GTGT)

* Ví dụ : Xác định Nguyên giá TSCĐ :

- Công ty X mua 1 TSCĐ có :

+ Giá nhập khẩu là 350 triệu đồng, thuế nhập khẩu : 30 %.

+ Thuế suất thuế GTGT của hàng nhập khẩu là : 10 %.

+ Chi phí vận chuyển giá thanh toán là 10,5 triệu đồng đã bao gồm thuế GTGT, suất thuế GTGT

là 5 %.

+ Chi phí khác đã chi bằng tiền mặt (chưa có thuế GTGT) trước khi đưa TSCĐ đó vào sử dụng

là 40 triệu đồng, thuế GTGT là 4 triệu đồng.

+ Thời hạn sử dụng TSCĐ đó là 10 năm.

- Yêu cầu : Tính Nguyên giá TSCĐ đó theo 2 phương pháp tính thuế GTGT khấu trừ và trực tiếp.

* Giải : Nguyên giá TSCĐ :

- Theo phương pháp triết trừ :

NG = 350 triệu đồng + 350 triệu đồng 30 % + +40 triệu đồng = 505 (triệu đồng)

1) Khấu hao đường thẳng : Phương pháp khấu hao bình quân theo thời gian sử dụng, cho ra 1mức khấu hao không đổi trong suốt thời gian sử dụng của TSCĐ.

MCB =

TCB = 100 %

- NG : Nguyên giá của TSCĐ

- Gdt : Giá trị thu hồi thanh lý TSCĐ

- Nsd : Số năm sử dụng TSCĐ

- MCB : Mức khấu hao hàng năm của TSCĐ

- TCB : Tỷ lệ khấu hao hàng năm của TSCĐ

2) Phương pháp khâu hao theo tuổi :

* Phương pháp này tính mức khấu hao cho từng năm :

Mki = NG Ti

- Mki : Mức khấu hao TSCĐ năm thứ i

- NG : Nguyên giá của TSCĐ

- Ti : Tỷ lệ khấu hao ở năm thứ i

* Phương pháp tính Ti =

+ Nsd : Số năm sử dụng của thiết bị

+ i : Chỉ số năm tính khấu hao

3) Phương pháp khấu hao theo khối lượng sản phẩm sản xuất :

* Mức khấu hao TSCĐ phụ thuộc vào khối lượng sản phẩm sản xuất ra trong kỳ

Mk = Qi ĐKH

- Qi : Khối lượng sản phẩm sản xuất trong năm thứ i

- ĐKH : Mức khấu hao TSCĐ cho 1 đơn vị sản phẩm

Với : ĐKH =

- : Tổng khối lượng sản phẩm sản xuất trong cả đời hoạt động của thiết bị

4) Phương pháp khấu hao số dư giảm dần :

* Mức khấu hao hàng năm của TSCĐ được xác định bằng cách lấy giá trị còn lại của TSCĐ ởđầu năm của năm tính khấu hao nhân với 1 tỷ lệ khấu hao cố định hàng năm

Mki = Gdi TKH

- Mki : Mức khấu hao TSCĐ năm thứ i

- Gdi : Giá trị còn lại của TSCĐ đầu năm i

(Gdi = Nguyên giá TSCĐ - Khấu hao lũy kế đến đầu năm thứ i)

- TKH : Tỷ lệ khấu hao cố định hàng năm của TSCĐ

(TKH = Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng hệ số điều chỉnh)

+ Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng : TCB = 100 %

Giá trị còn lại của TSCĐ

G di = NG - Khấu hao lũy kế

* Ví dụ 3 : Công ty A mua 1 xe ô tô Lexus với giá nhập khẩu chưa thuế là 2 tỷ, thuế nhập khẩu

50%, thuế tiêu thụ đặc biệt 130%, thuế GTGT 10% Chi phí vận chuyển là 200 triệu đồng, đã bao gồm thuế GTGT là 5% Thời hạn sử dụng xe ô tô dự kiến 10 năm.

Tính nguyên giá xe theo phương pháp trực tiếp.

Tính mức khấu hao năm thứ 2 theo phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần.

Giải :

Nguyên giá của xe theo phương pháp trực tiếp :

NG = 2 tỷ + (2 tỷ 50%) + (2 tỷ 50% 130%) + 10% + 0,2 tỷ = 7,79 tỷ đồng

Mức khấu hao năm thứ 2 theo phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần :

Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng :

T CB = 100 % = 100 % = 10 %

Tỷ lệ khấu khao cố định hàng năm của xe : (Với TSCĐ có thời hạn sử dụng 10 năm : hệ số điều chỉnh = 2,5)

Giá trị còn lại của TSCĐ

G di = NG - Khấu hao lũy kế

1 7,79 7,79 25 % = 1,9475 1,9475 7,79 - 1,9475 = 5,8425

2 5,8425 5,8425 25 % = 1,4606 3,4081 7,79 - 3,4081 = 4,3819

III) DẠNG 3 : HIỆU QUẢ BỘ PHẬN :

1) Hệ số sinh lợi của tài sản :

ROA =

- LN : Tổng lợi nhuận sau thuế phải trả trong kỳ

- TS : Tổng tài sản hay tài sản bình quân

2) Hệ số sinh lợi của vốn chủ sở hữu :

ROE =

- LN : Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp

- TS : Tổng số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

* Ví dụ 1 :

1 công ty xây dựng có tổng tài sản là 1000 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu là 400 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế là 200 tỷ Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp là 20 %, tức là phải trả 40 tỷ đồng Tính ROA, ROE.

Tính tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) của Công ty trong năm 2015.

Giải :

ROE = = x100% = 7,54%

IV) DẠNG 4 : GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA TIỀN TỆ :

1) Lãi suất đơn : là lãi suất chỉ tính trên khoản đầu tư ban đầu

FV = PV(1+r.n)

2) Giá trị tương lai (Lãi suất kép hoặc lãi suất gộp) :

- Lãi suất gộp là lãi suất được tính trên lãi suất

- Sau mỗi thời gian tiền lãi được nhập vào vốn gốc để tính lãi cho giai đoạn tiếp theo

* Ví dụ 1 : 1 nhà đầu tư có 100 $ gửi vào ngân hàng với lãi suất r = 6 %.

- Tính lãi suất đơn, lãi suất kép.

Giải :

- Lãi suất đơn : 100(1 + 0,06 3)= 118 $

- Lãi suất kép : 100 (1 + 0,06) 3 = 119,1016 $

* Ví dụ 2 : 1 ông A có 1200 $ trong tài khoản, sau 1 năm anh ta bỏ thêm 1400 $ vào tài khoản

và sau 2 năm anh ta lại bỏ tiếp 1000 $ vào tài khoản Hỏi sau 3 năm anh ta sẽ có bao nhiêu tiền trong tài khoản, biết lãi suất tiết kiệm là 8 %.

Giải :

Sau 3 năm, số tiền ông A có trong tài khoản, với lãi suất r = 8 % :

1000(1+0,08) 1 + 1400(1+0,08) 2 + 1200(1+0,08) 3 = 4224,6144 $

* Ví dụ 3 : 1 ông B để dành tiền mua nhà Sau mỗi năm ông đó tiết kiệm được 3000 $ Nếu lãi

suất tiết kiệm là 8 % thì sau 4 năm ông ta có bao nhiêu tiền?

* Ví dụ 4 : So sánh mua nhà trả ngay và mua nhà trả góp :

Bạn sẽ chọn phương thức mua mào nếu người bán đưa ra 2 hình thức trả tiền :

- Nếu mua trả ngay, bạn phải trả : 15.500 $

- Nếu mua trả góp, bạn phải trả ngay 8000 $, sau 1 năm bạn phải trả 4000 $ và sau 2 năm bạn

=> Nên chọn phương án mua nhà trả góp

* Ví dụ 5 : Ông A bán nhà và ông sẽ nhận được 10.000 $ mỗi năm trong 3 năm và lần nhận

được tiền đầu tiên là sau mỗi năm Hỏi giá trị hiện tại của dòng tiền mà người mua phải trả, biết lãi suất chiết khấu là 7 %.

* Ví dụ 6 : Cô Linh dự định mua 1 mảnh đất gần trường ĐHLN để xây nhà bằng cách tiết kiệm

tiền gửi ngân hàng Hiện nay cô Linh có 80 triệu đồng trong tài khoản, 1 năm sau có thêm 80 triệu đồng và 2 năm sau đó có thêm 80 triệu đồng Hỏi đến cuối năm thứ 2 cô Linh có thể mua mảnh đất giá bao nhiêu nếu lãi suất tiết kiệm gửi ngân hàng là 6% / năm?

* Ví dụ 7 : Thay vì mua đất Cô Linh quyết định mua nhà đã xây sẵn Bạn cô Linh chào bán 1

chung cư 40 m 2 ở Bê Tông với 2 phương án trả tiền như sau :

Phương án 1 : Trả 3 lần, mỗi lần 80 triệu đồng, trả vào đầu mỗi năm.

Phương án 2 : Trả ngay với 230 triệu đồng.

Hỏi cô Linh nên chọn phương án nào?

Giải :

- r1 : lãi suất có thời đoạn ngắn (tháng, quý)

- r2 : lãi suất có thời đoạn dài hơn (năm)

- m : số thời đoạn ngắn trong thời đoạn dài

 Trường hợp lãi suất đơn : r2 = m r1

 Trường hợp lãi suất kép : r2 = (1 + r1)m - 1

* Ví dụ 8 : Lãi suất tháng 1 %, vậy lãi suất năm là :

- Lãi suất đơn : r = 1 % 12 tháng = 12 %

- Lãi suất kép : r = (1 + 0,01) 12 - 1 = 12,68 %

* Ví dụ 9 : 1 nhà đầu tư có khoản đầu tư ban đầu là 100 $, hỏi :

a) Với lãi suất là bao nhiêu thì khoản tiền này sẽ tăng gấp đôi sau 8 năm.

b) Với lãi suất là 9 % / năm thì sau bao nhiêu năm khoản tiền này sẽ tăng lên gấp đôi Giải :

a) Theo bài ra ta có :

=> n = log 1,09 2 = 8 (năm) (a n = b => n = log a b)

V) DẠNG 5 : CÁC MÔ HÌNH PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH :

* MÔ HÌNH KHÔNG TÍNH YẾU TỐ THỜI GIAN CỦA TIỀN TỆ :

- So sánh thu vào và chi ra :

Lãi gộp = Doanh thu thuần - Giá vốn hàng bán

* MÔ HÌNH CÓ TÍNH GIÁ TRỊ THỜI GIAN :

1) Phương pháp so sánh lợi nhuận

2) Phương pháp tỷ suất lợi nhuận

3) Phương pháp thời gian thu hồi vốn :

Phương pháp tính thời gian hoàn vốn là xác định khoảng thời gian cần thiết để hoàn lại vốn bỏra

Tth = min

 Vdt : Vốn đầu tư của dự án

 Gdt : Giá trị thu hồi

 Kn : Khấu hao cơ bản hàng năm

 Ln : Lợi nhuận thu được bình quân hàng năm

 Ln = (G - Z)Q

 G, Z : Giá bán, giá thành đơn vị sản phẩm

 Q : Khối lượng sản phẩm

* Ví dụ :

3 Chi phí khấu hao

5 Thời gian hoàn vốn Năm 2,94? = 3,125? =

4) Giá trị hiện tại ròng NPV : là phương pháp quy đổi các giá trị thu nhập ròng trong quá trìnhđầu tư về thời điểm ban đầu để so sánh đánh giá

NPV = C0

 Bi : Các khoản thu ở năm thứ i

 Ci : Các khoản chi ở năm thứ i (không bao gồm khấu hao, chi phí trả vay)

 C0 : Khoản đầu tư ban đầu

 r : tỷ suất chiết khấu (%)

* Để so sánh, các dự án phải cùng thời kỳ phân tích (cùng thời điểm, cùng thời gian hoạt động),

về nguyên tắc cần có đầu tư bổ sung Đầu tư bổ sung có thể là hình thức đầu tư thực sự hay đầu

tư tài chính

- Trường hợp 1 : Các dự án đầu tư có thời gian sử dụng bằng nhau thì ta xét theo 2 điều kiện sau

:

+ Dự án chọn : NPV > 0, NPV max

- Trường hợp 2 : Các dự án đầu tư có thời gian sử dụng khác nhau tiến hành :

+ Xác định bội số chung nhỏ nhất (BSCNN) các khoảng thời gian của các dự án tham gia sosánh

+ Nhân bản dự án (nếu dự án đó bị khuyết so với thời gian dự án theo BSCNN)

+ Tính NPV của các dự án với thời gian sử dụng của mỗi dự án là BSCNN

+ Chọn dự án thỏa mãn 2 điều kiện trên

* Ví dụ :

CÁC KHOẢN CHI PHÍ ĐƠN VỊ DỰ ÁN

Đầu tư ban đầu Triệu đồng 20 35

Chi phí hàng năm Triệu đồng 3 3,8

Thu nhập hàng năm Triệu

* Ví dụ 1 : Công ty A dự định đầu tư vào 1 dự án có vốn ban đầu 400 triệu USD Công ty dự

tính dòng tiền của dự án sẽ tăng đều 10 triệu đồng 1 năm, từ 100 triệu đồng năm thứ nhất đến

140 triệu đồng vào năm thứ 5 Tài sản của dự án sẽ khấu hao hết và được thanh lý với giá trị là

0 Giả định lãi suất yêu cầu dùng để chiết khấu là 12 %.

Hỏi công ty có nên thực hiện dự án này không?

* Ví dụ 2 : Chi phí xây dựng 1 nhà máy là 400.000 $ Dự đoán nhà máy này sẽ thu về 120.000 $

trong năm đầu, 180.000 $ trong năm thứ hai, 300.000 $ trong năm thứ ba Với lãi suất chiết khấu là 12 % / năm thì bạn có đầu tư xây dựng nhà máy này không? Tại sao?

Chi phí cơ hội sử dụng vốn chủ sở hữu (Tiền lãi yêu cầu vốn chủ sở hữu hàng năm) = Vốn chủ

sở hữu Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu yêu cầu

Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm = Giá trị khoản vay Hệ số hoàn trả

9) Tỷ suất bình quân tổn thất lãi : Là tỷ lệ đảm bảo theo đó lợi nhuận kinh doanh vừa đủ để trảphí kinh doanh và trả nợ hàng năm

Tỷ suất bình quân tổn thất lãi =

Tổng phí kinh doanh = Diện tích kinh doanh Phí kinh doanh

Tổng thu nhập tiềm năng = Giá cho thuê m2 Diện tích kinh doanh

Tổng thu nhập thực tế = Thu nhập thực kinh doanh + Tổng chi phí kinh doanh

Tổng thu nhập tiềm năng =

* Ví dụ : Một tòa nhà văn phòng cho thuê có diện tích là 2527m2, được chào bán với giá

2.880.000 USD Tỷ lệ tổn thất không gian hàng năm tính trên thu nhập thực là 8% Công ty A dự định đầu tư và dự kiến chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu tối thiểu phải đạt 6%/năm Qua tiếp xúc với ngân hàng, Công ty có thể vay tối đa 75% giá trị mua với lãi suất 11,5%/năm, hoàn trả hàng tháng trong vòng 20 năm (không phạt trả trước hạn), nếu công ty đảm bảo được yêu cầu về tỷ lệ đảm bảo trả nợ và tỷ suất bình quân tổn thất lãi hàng năm, theo đó ngân hàng yêu cầu tỷ lệ đảm bảo trả nợ tối thiểu là 1,2 và tỷ suất bình quân tổn thất lãi tối đa là 85% Đồng thời qua khảo sát thị trường Công ty nhận thấy giá cho thuê văn phòng là 253USD/m2 Chi phí kinh doanh văn phòng mà công ty phải bỏ ra hàng năm là 100 USD/m2.

Theo bạn Công ty A có nên đầu tư vào BĐS này không ?

Thường dùng trả lời câu hỏi: Có nên đầu tư vào BĐS nào đó k?

1 Tính tỷ lệ vốn vay trên tổng vốn đầu tư :

 Giá trị khoản vay = Giá thành BĐS x Tỷ lệ vay vốn

 Hệ số hoàn trả PMT (lưu ý theo tháng hoặc năm)

 Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm = Giá trị khoản vay * PMT

2 Tính tỷ lệ vốn CSH trên tổng vốn đầu tư

 Giá trị vốn chủ sở hữu = Giá thành BĐS x (1 – Tỷ lệ vay vốn)

 Lượng tiền lãi yêu cầu VCSH = VCSH x Chi phí sử dụng vốn yêu cầu

 Tổng thu nhập tiềm năng

 Giá cho thuê tối thiểu

 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi

 Hệ số đảm bảo trả nợ

Giải :

* Đối với khoản vay :

1 Giá thành bán (giá trị đầu tư bất động sản) 2.880.000

2 Tỷ lệ vay (tính trên tổng vốn đầu tư) 75%

3 Giá trị khoản vay tối đa (1x2) 2.160.000

5 Hệ số hoàn trả năm = 4x12 tháng 0,127968

6 Số tiền tối đa phải trả cho khoản vay hàng năm (3x5) 276.410,88

* Đối với khoản vốn chủ sở hữu :

7 Tỷ lệ vốn chủ sở hữu (tính trên tổng vốn đầu tư) 25%

8 Giá trị vốn chủ sở hữu đầu tư tối thiếu (1x7) 720.000

9 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu tối thiếu 6%

10 Lượng tiền lãi vốn yêu cầu hàng năm của chủ sở hữu(8x9) 43.200

* Phương pháp cửa trước :

12 Phí kinh doanh (dùng để trang trải các chi phí duy tu, thay thế…) 100

17 Tổng thu nhập tiềm năng = 15 / (1 - tỷ lệ tổn thất không gian) 622.077,04

18 Giá cho thuê tối thiểu (17/13) (USD/m 2 ) 246,17

19 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi (14+6)/17 85% = mức tối đa

Hệ số đảm bảo nợ thấp dẫn đến khoản vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro, hệ số này không đạt yêu cầu của người vay PP này chỉ thỏa mãn được yêu cầu của người đầu tư (đóng góp của phần vốn chủ

sở hữu) chứ không thỏa mãn yêu cầu của người cho vay (khoản vay)

* Cách 2 : Phương pháp cửa sau :

Thường dùng trả lời câu hỏi của người CHO VAY: Có nên chấp nhận cho vay không?

1 Tổng thu nhập tiềm năng = Giá thuê * Diện tích KD

 Tổng thu nhập thực tế (dựa vào tổng thu nhập tiềm năng & tỷ lệ tổn thất không gian)

 Thu nhập thực kinh doanh (dựa vào Tổng thu nhập thực tế - Tổng phí KD)

2 Tính lượng tiền vay tối đa

 Số tiền hoàn trả hàng năm cho khoản vay (Dựa trên tỷ lệ đảm bảo nợ và Thu nhập thựckinh doanh)

 Tính hệ số trả nợ (tháng -> năm)

 Tính lượng tiền vay tối đa

 Thu nhập của VCSH (năm) = Thu nhập thực kinh doanh – Tiền trả nợ (năm)

 Lượng vốn CSH đầu tư hợp lý = Thu nhập của VCSH / Chi phí sử dụng VCSH

Tiền trả nợ (năm) =

Lượng tiền vay tối đa =

- Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS = Lượng VCSH hợp lý + Lượng tiền vay tối đa (Chính làgiá cao nhất của BĐS mà nhà đầu tư có thể chấp nhận mua)

- So sánh tỷ trọng vốn vay, tỷ suất bình quân tổn thất lãi, tỷ lệ đảm bảo trả nợ => Kết luận

5 Thu nhập thực kinh doanh dự kiến = 3-4 335.484,52

* Lượng tiền vay tối đa :

8 Hệ số trả nợ (tháng) (vay 20 năm, lãi suất 11,5 % / năm trả hàng tháng 0,010664

10 Lượng tiền vay (vốn gốc) tối đa = 7/9 2.184.690,18

* Đối với khoản đầu tư vốn chủ sở hữu :

11 Lượng tiền mặt thu nhập mà chủ sở hữu được hưởng (tối thiểu) = 5-7 55.914,09

12 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tối thiểu) 6%

13 Lượng vốn chủ sở hữu có thể đầu tư đối đa =11/12 931.901,5

14 Tổng số tiền đầu tư tối đa cho bất động sản (giá bất động sản nhà đầu tư có thể mua cao nhất) = 13+10 3.116.591,68

15 Tỷ trọng vốn vay trong giá trị bất đông sản đầu tư = 10/14 70,1% < 75%

16 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi =(4+7)/1 83,25% < 85%