Luận văn thẩm định giá bất động sản

I. Định nghĩa về Thẩm định giá , chứng thư 1. Thẩm định giá là gì? Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Căn cứ theo Điều 4. Luật Giá khái niệm: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩmđịnh giá.” Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

Trang 1

I Định nghĩa về Thẩm định giá , chứng thư

1 Thẩm định giá là gì?

Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền củamột vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trongkinh doanh”

Căn cứ theo Điều 4 Luật Giá khái niệm: “Thẩm định giá là việc cơquan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của cácloại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tạimột địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêuchuẩn thẩmđịnh giá.”

Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (Việt Nam): Có thể định nghĩa thẩmđịnh giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị củamột tài sản Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính tại mộtthời điểm và một địa điểm nhất định Hay thẩm định giá là một nghệ thuậthay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụthể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũngnhư xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loạiđầu tư lựa chọn

Từ điển Wikipedia: Trong tài chính, định giá là quá trình ước tính giá trị

mà một cái gì đó có Các thứ thường được định giá là các tài sản hoặc tráchnhiệm tài chính Định giá có thể được thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tưtrên các chứng khoán thị trường như cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinhdoanh, hoặc tài sản vô hình chẳng hạn như bằng sáng chế và thương hiệu)hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ, trái phiếu được phát hành bởi một công ty).Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sáchvốn, sáp nhập và mua lại giao dịch, báo cáo tài chính, các sự kiện chịu thuế đểxác định đúng trách nhiệm thuế, và trong tranh chấp

Trang 2

2 Chứng thư của thẩm định giá là gì ?

“Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập

để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơbản của báo cáo kết quả thẩm định giá”

Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của

Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩmđịnh giá quy định “Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thànhlập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp và được Bộ Tài chínhcấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quyđịnh của pháp luật”

Kết quả thẩm định giá (Chứng thư thẩm định giá) được sử dụng vàonhững mục đích sau:

Theo Điều 32 Luật Giá quy định: “Điều 32 Kết quả thẩm định giá

Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơquan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quyđịnh của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệtgiá đối với tài sản

Việc sử dụng kết quả thẩm định giá phải đúng mục đích ghi trong hợpđồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền

3 Mục đích của thẩm định giá

Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà Nước

Mua bán, chuyển nhượng, mua bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tàisản tồn đọng

Thế chấp vay vốn Ngân hàng

Góp vốn liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp.Thành lập Doanh nghiệp

Trang 3

Cổ phần hóa Doanh nghiệp hoặc chuyển đổi hình thức sở hữu doanhnghiệp.

Bán đấu giá Tài sản, xét thầu các dự án

Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại, giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trongcác vụ án

Hoạch toán kế toán, tính thuế

Tư vấn và lập dự án đầu tư, duyệt dự toán các dự án, công trình

Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất để nộp ngân sách Nhà nước khi nhậngiao đất hay thuê đất

Chứng minh tài sản, du học, du lịch, đầu tư nước ngoài…

II.Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thịtrường nói chung và trong thanh lý tài sản thuộc ngân sách nhà nước nói riêng

1, Vai trò thẩm định giá bất động sản:

Xác định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế,qua đó thúc bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ nhữngmâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, gópphần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầutư

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giaodịch về bất động sản

2, Vai trò của thẩm định dự án đầu tư gồm: vai trò thẩm định dự án đốivới Nhà nước, vai trò thẩm định dự án đối với các tổ chức tài chính, vai tròthẩm định dự án đầu tư đối với nhà đầu tư

Vai trò thẩm định dự án đối với Nhà nước:

Trang 4

Giúp cho cơ quan nhà nước đưa ra quyết định cuối cùng về việc ra quyếtđịnh đầu tư vào dự án, chấp thuận sử dụng vốn đầu tư của nhà nước đối với

dự án hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án

Giúp ngân hàng, các quỹ đầu tư, các quỹ tài chính của các tổ chức quốctế…với chức năng là những tổ chức có thể cung cấp và hỗ trợ vốn đầu tư cho

dự án Thẩm định dự án là một khâu quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị chovay, có ý nghĩa quyết định tới các giai đoạn sau của chu kỳ dự án

Vai trò thẩm định dự án đầu tư đối với nhà đầu tư:

Thẩm định dự án sẽ giúp nhà đầu tư xem xét, cân nhắc những thông tintrong dự án để loại bỏ những sai sót từ đó có căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổsung một cách đầy đủ và lựa chọn những dự án có tính khả thi cao nhằm đưa

ra quyết định đầu tư chính xác

Thẩm định dự án nhà đầu tư biết được những rủi ro có thể xảy ra trongtương lai, từ đó nhà đầu tư chủ động có những giải pháp nhằm ngăn ngừahoặc hạn chế rủi ro một cách thiết thực và có hiệu quả nhất

3, Vai trò thẩm định giá trị doanh nghiệp

Thẩm định giá trị doanh nghiệp giúp đưa ra những thông tin quan trọng

để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi ra các quyết định về kinhdoanh và tài chính có liên quan đến doanh nghiệp của mình Giúp doanhnghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quảhoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp

Giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình hìnhhoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sáchquản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanhnghiệp, thuế tài sản, các loại thuế khác

Là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông củadoanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng…

Trang 5

Là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyếtđịnh mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp pháthành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giảithể, thanh lý, liên doanh… doanh nghiệp.

4, Vai trò thẩm định giá tài sản vô hình

Thẩm định giá tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc xác địnhmức giá để các bên thương lượng, giao dịch trong việc mua bán, sáp nhậpdoanh nghiệp, quản lý, xây dựng kế hoạch nâng cao giá trị doanh nghiệp

Là cơ sở để xác định thiệt hại, cũng như bồi thường các bên liên quantrong các trường hợp có tranh chấp liên quan đến tài sản vô hình như: xâmphạm quyền sở hữu trí tuệ, phá vỡ hợp đồng chuyển nhượng tài sản vô hình…Tài sản vô hình có vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin vềgiá trị tài sản vô hình để làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, và các hoạt độngliên quan

5, Vai trò thẩm định giá máy, thiết bị

Xác định đúng giá trị máy, thiết bị, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữacác bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnhhóa thị trường và làm giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giaodịch máy, thiết bị

Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường,thông qua kết quả thẩm định giá sẽ giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước,doanh nghiệp, cá nhân có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản có những quyếtđịnh đúng đắn trong quản lý kinh doanh và các giao dịch dân sự khác

III Các văn bản pháp lý được sử dụng trong quá trình thẩm định giá

Các văn bản pháp lý về thẩm định giá:

Trang 6

- Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 20/6/2012;

- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;

- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính

hướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 củaChính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm địnhgiá;

ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;

- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính ban

hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07;

ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;

Căn cứ pháp lý quy định về thuế, lệ phí

- Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm

2008 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng số31/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2013;

- Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành mộ số điều luật thuế GTGT;

- Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ

phí trước bạ;

- Văn bản hợp nhất 14/VBHN-BTC ngày 09/5/2018 của Bộ Tài chính

về việc Hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng

Các văn bản liên quan

hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Thông tư 147/2016/TT-BTC ngày 13 tháng 10 năm 2016 sửa đổi bổ

Trang 7

sung một số điều của Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của BộTài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cốđịnh;

- Thông tư số 28/2017/TT-BTC ngày 12/4/2013 của Bộ Tài chính về

việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày25/4/2013 và Thông tư số 147/2016/TT-BTC ngày 13/10/2016 của Bộ Tàichính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định

- Quyết định số 483/KHKT ngày 23/9/1989 của UBKHKT Nhà nước

về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị sử dụng thực tế và trình độ

kỹ thuật công nghệ của Tài sản cố định;

- Văn bản hợp nhất 19/VBHN-BTC ngày 20/7/2017 của Bộ Tài chính

V/v Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định

Trang 8

CHƯƠNG 2 : TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT

Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;

Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;

Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của

Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá,

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.

Điều 1 Ban hành kèm theo Thông tư này 04 (bốn) Tiêu chuẩn thẩm định

giá Việt Nam có số hiệu và tên gọi như sau:

- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 – Những quy tắc đạo đứchành nghề thẩm định giá;

- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 – Giá trị thị trường làm cơ sởcho thẩm định giá;

- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 – Giá trị phi thị trường làm

cơ sở cho thẩm định giá;

- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 – Những nguyên tắc kinh tếchi phối hoạt động thẩm định giá

Điều 2 Hiệu lực thi hành

Trang 9

1 Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2015.

2 Các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: Tiêu chuẩn số 01 –Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản, Tiêu chuẩn số 03 –Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản ban hành kèm theoQuyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về việc ban hành 03 tiêuchuẩn thẩm định giá Việt Nam; Tiêu chuẩn số 02 – Giá trị phi thị trường làm

cơ sở cho thẩm định giá tài sản, Tiêu chuẩn số 06 – Những nguyên tắc kinh tếchi phối hoạt động thẩm định giá tài sản ban hành kèm theo Quyết định

số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việcban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) hết hiệu lực kể từngày Thông tư này có hiệu lực thi hành

Điều 3 Tổ chức thực hiện

1 Cục Quản lý giá chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan chỉđạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định tại Tiêu chuẩn thẩmđịnh giá ban hành kèm theo Thông tư này và các văn bản pháp luật có liênquan

2 Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc đề nghị các đơn vị phảnánh về Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết và sửa đổi, bổ sung cho phùhợp./

Trần Văn Hiếu

Trang 10

- Văn phòng Quốc hội;

- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan

thuộc Chính phủ;

- Toà án nhân dân tối cao;

- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;

- Kiểm toán nhà nước;

- HĐND, UBND, Sở Tài chính các

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung

ương;

- Công báo;

- Cục Kiểm tra văn bản - Bộ Tư pháp;

- Phòng Thương mại và Công nghiệp

Việt Nam;

- Hội Thẩm định giá Việt Nam;

- Các doanh nghiệp thẩm định giá;

- Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;

- Website Chính phủ;

- Website Bộ Tài chính;

- Lưu: VT; QLG (VT,CSG)

2 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01

Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá

(Ký hiệu: TĐGVN 01)

(Ban hành kèm theo Thông tư số BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

158/2014/TT-I QUY ĐỊNH CHUNG

Trang 11

1 Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định về những quy tắc đạođức chi phối thẩm định viên về giá hành nghề, doanh nghiệp thẩm định giátrong quá trình hành nghề thẩm định giá.

2 Đối tượng áp dụng: Tiêu chuẩn này áp dụng đối với thẩm định viên vềgiá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm địnhgiá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quyđịnh của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan

3 Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm địnhgiá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết

về những quy tắc quy định trong tiêu chuẩn này

II NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

1 Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải tôn trọng và chấphành đúng quy định của Luật Giá, các văn bản hướng dẫn và các quy địnhkhác của pháp luật có liên quan trong quá trình hành nghề thẩm định giá.Thẩm định viên phải là người có phẩm chất đạo đức tốt, liêm khiết, trungthực, khách quan khi tiến hành thẩm định giá, đáp ứng các tiêu chuẩn củathẩm định viên về giá quy định tại Luật Giá và các văn bản hướng dẫn

2 Thẩm định viên ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩmđịnh giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo phápluật, Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quảthẩm định giá

Người đại diện theo pháp luật, Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc doanhnghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn, trungthực, khách quan của kết quả thẩm định giá trước pháp luật, khách hàng vàbên thứ ba có liên quan do khách hàng thẩm định giá xác định và được doanhnghiệp thẩm định giá thống nhất ghi trong hợp đồng thẩm định giá

Trang 12

3 Các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩmđịnh giá gồm:

a) Độc lập;

b) Chính trực;

c) Khách quan;

d) Bảo mật;

đ) Công khai, minh bạch;

e) Năng lực chuyên môn và tính thận trọng;

- Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không được nhận thẩmđịnh giá đối với các trường hợp không được thực hiện thẩm định giá theo quyđịnh tại Luật Giá và các văn bản hướng dẫn Trong quá trình thẩm định giá,nếu có sự hạn chế về tính độc lập thì thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm địnhgiá phải tìm cách khắc phục hạn chế này Trường hợp không khắc phục đượcthì thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải nêu rõ hạn chế này trongBáo cáo kết quả thẩm định giá hoặc từ chối thực hiện thẩm định giá

- Khi xem xét báo cáo kết quả thẩm định giá của một thẩm định viênkhác, thẩm định viên phải nhận xét một cách độc lập, khách quan và kết luận

Trang 13

thống nhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nội dung của báocáo đó.

- Thẩm định viên phải từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấykhông có đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá hoặc nếu bị chi phối bởi nhữngràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá

6 Khách quan

- Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thànhkiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích cácyếu tố tác động khi thẩm định giá

- Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không được tiến hànhcông việc thẩm định giá khi những ý kiến, kết luận thẩm định và kết quả thẩmđịnh giá đã được đề ra có chủ ý từ trước

- Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải thẩm tra nhữngthông tin, dữ liệu do khách hàng cung cấp để khẳng định tính phù hợp haykhông phù hợp của thông tin, dữ liệu đó Trường hợp việc thẩm tra nhữngthông tin, dữ liệu bị hạn chế thì thẩm định viên phải nêu rõ sự hạn chế đótrong báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá

Trang 14

- Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không được tiến hànhthẩm định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết mà không có biện luậnchặt chẽ, khả thi, xác đáng.

7 Bảo mật

- Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá không được tiết lộ thôngtin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá khikhông được sự đồng ý của khách hàng thẩm định giá hoặc không được phápluật cho phép Thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản đượcthẩm định giá là các thông tin chưa được công bố rộng rãi liên quan đếnkhách hàng và tài sản thẩm định giá của khách hàng do khách hàng cung cấp,

do doanh nghiệp thẩm định giá thu thập được trong quá trình thẩm định giá

- Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm yêucầu những cá nhân khác tham gia vào quá trình thẩm định giá và lưu trữ hồ sơthẩm định giá cũng tôn trọng nguyên tắc bảo mật

8 Công khai, minh bạch

- Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản vàthể hiện kết quả thẩm định giá phải được trình bày đầy đủ, rõ ràng trong báocáo kết quả thẩm định giá

- Báo cáo kết quả thẩm định giá phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc vềcông việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩmđịnh viên

- Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải công khai nhữngđiều kiện hạn chế và những điều kiện khắc phục theo thỏa thuận với kháchhàng trong báo cáo kết quả thẩm định giá

- Giá dịch vụ thẩm định giá thực hiện theo thỏa thuận giữa doanh nghiệpthẩm định giá với khách hàng thẩm định giá trên cơ sở các căn cứ do Luật Giá

và các văn bản hướng dẫn quy định và được ghi trong hợp đồng thẩm định

Trang 15

giá; trường hợp đấu thầu dịch vụ thẩm định giá thì thực hiện theo quy địnhcủa pháp luật về đấu thầu đối với gói thầu dịch vụ tư vấn Doanh nghiệp thẩmđịnh giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá.

9 Năng lực chuyên môn và tính thận trọng

- Thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủnăng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, thận trọng, cânnhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức vớiTổng giám đốc, Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá

- Thẩm định viên phải không ngừng nâng cao kiến thức và nghiệp vụchuyên môn cũng như kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môitrường pháp lý Hàng năm, thẩm định viên có nghĩa vụ tham gia bồi dưỡngkiến thức chuyên môn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổchức

- Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm khuyến khích, bố trí, tạođiều kiện cho thẩm định viên tham gia bồi dưỡng kiến thức và nghiệp vụchuyên môn theo quy định, đồng thời ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật để thẩmđịnh viên đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá, đảm bảo cung cấp dịch

vụ thẩm định giá tốt nhất cho khách hàng

- Doanh nghiệp thẩm định giá cần thực hiện các biện pháp để bảo đảmnhững người làm công tác chuyên môn tại doanh nghiệp phải được đào tạo,bồi dưỡng và giám sát thích hợp

- Doanh nghiệp thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệmnghề nghiệp đối với hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi

ro nghề nghiệp thẩm định giá

10 Tư cách nghề nghiệp

- Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên phải trau dồi và bảo vệ

uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tín nghề

Trang 16

nghiệp thẩm định giá, tranh giành khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đedọa, lôi kéo, mua chuộc và các hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác.

- Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên có quyền tham gia tổchức nghề nghiệp trong nước và nước ngoài về thẩm định giá theo quy địnhcủa pháp luật

11 Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn

- Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá phải thực hiện công việcthẩm định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy địnhtrong hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định khác củapháp luật có liên quan hiện hành

- Thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá có quyền thuê các tổchức, cá nhân tư vấn có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật hiệnhành để thực hiện tư vấn và đưa ra các kết luận chuyên môn phục vụ cho hoạtđộng thẩm định giá

12 Các nội dung về những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tàisản quy định tại Tiêu chuẩn này phải được cụ thể hóa và thể hiện trong quátrình xây dựng quy trình và thực hiện kiểm soát chất lượng hoạt động thẩmđịnh giá của doanh nghiệp thẩm định giá

3 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 2

Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

(Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

I QUY ĐỊNH CHUNG

Trang 17

1 Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định về giá trị thị trường củatài sản và việc vận dụng giá trị thị trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản.

2 Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọichung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhânkhác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và cácquy định khác của pháp luật có liên quan

1 Cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trịphi thị trường Giá trị tài sản được ước tính trên cơ sở giá trị thị trường là giátrị thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệthống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

2 Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địađiểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên làngười bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thôngtin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị

ép buộc Trong đó:

a) Thời điểm, địa điểm thẩm định giá là thời gian, không gian cụ thểtương ứng với thời gian, không gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá đượcthẩm định viên xác định gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sứcmua trên thị trường

b) Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh toán và có nhucầu mua tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

c) Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầumuốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

d) Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin là giao dịch giữa cácbên không có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài

Trang 18

sản và các bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủthông tin về tài sản và thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị thích hợp.

Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản baogồm:

- Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột;

- Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng và những người trong mối quan

hệ bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột và những người khác chịu sự phụ thuộc vềkinh tế;

- Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ chức chịu sự kiểm soát, quyền sởhữu hoặc quản lý chung của một công ty hoặc bất cứ tổ chức nào mà bên thứ

ba dễ dàng kết luận được đó là một phần của công ty trong phạm vi quốc giahoặc quốc tế, như công ty mẹ, công ty, chi nhánh, văn phòng đại diện;

- Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định của pháp luật có liênquan

đ) Hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc làkhi tham gia giao dịch các bên đều có năng lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy

đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trườngtrước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tựnguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức, không bị bất cứsức ép nào buộc phải bán hoặc mua để có được mức giá phù hợp nhất cho cảhai bên

3 Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường côngkhai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thịtrường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồmmột số lượng hạn chế người mua, người bán

4 Trường hợp có sự hạn chế đối với việc xác định giá trị thị trường củatài sản (thông tin, dữ liệu trên thị trường, điều kiện thẩm định giá hoặc các

Trang 19

hạn chế khác), thẩm định viên nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục (nếucó) và thể hiện mức độ ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá do sự hạn chếnày trong báo cáo kết quả thẩm định giá./.

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

1 Cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trịphi thị trường Giá trị tài sản được ước tính trên cơ sở giá trị phi thị trường làgiá trị phi thị trường và được xác định bằng các cách tiếp cận theo quy địnhcủa hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

2 Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm,

địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặcđiểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích màtài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặcbiệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục

Trang 20

đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trườngkhác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trịđặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác, cụ thể:

a) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sảntrong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gianbình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường,người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện Giá cả trong nhữngcuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, khôngphản ánh giá trị thị trường

b) Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có những đặc tính đặc biệt chỉ thuhút sự quan tâm của những người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt.Giá trị đặc biệt có thể được hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế -

kỹ thuật, yếu tố pháp lý và các yếu tố đặc biệt khác của tài sản Giá trị đặcbiệt bao gồm: Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thịtrường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng và giá trị đặc biệt khác

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được

xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đíchriêng biệt, do đó không liên quan đến thị trường Khi tiến hành thẩm định giáloại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia,đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanhnghiệp, hoặc một tài sản khác không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốtnhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thịtrường

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn

chiếc, hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố kháctác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào

đó Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có

Trang 21

khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quátrình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tàisản khác.

c) Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với nhà đầu tư theo những

mục tiêu đầu tư đã xác định

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản

cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt với những mục tiêu và/hoặc tiêu chíđầu tư xác định Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường của mộttài sản là động lực để nhà đầu tư tham gia vào thị trường

d) Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liênquan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

3 Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần nêu têncủa loại giá trị phi thị trường cụ thể được áp dụng và đưa ra các căn cứ, lậpluận cụ thể, bao gồm:

- Đặc điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá;

- Người mua, nhà đầu tư đặc biệt;

- Giao dịch trong thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán;

- Giá trị theo những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế./

Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá

(Ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)

I QUY ĐỊNH CHUNG

Trang 22

1 Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định những nguyên tắc xácđịnh giá trị của tài sản và hướng dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá.

Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố nhưgiá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Khi tiến hànhthẩm định giá, thẩm định viên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơbản dưới đây để phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến quá trình hìnhthành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kết luận về giá trị của tài sản

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụngtối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong nhữnghoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tàisản

Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

2 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tàisản đó trên thị trường Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung

và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịchvới cung về tài sản Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hộikhác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trongcung - cầu và giá trị tài sản

3 Nguyên tắc thay đổi

Trang 23

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành vàtác động đến giá trị của nó.

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tụcphản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đếngiá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó,trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhânquả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằmxác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

4 Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quátrình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫnnhau của tài sản này đến tài sản khác

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giáthấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xuhướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tươngđương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thaythế Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sảnthay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

5 Nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạtđược khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tínhmức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sựcân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá

6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểmnhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó

sẽ giảm dần

Trang 24

7 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đấtđai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếuviệc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thunhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giátrị của đất đai

nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi củaviệc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sảntốt nhất và có hiệu quả nhất

9 Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinhlời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tíchxem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viênxác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

10 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quámức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đốivới tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau

và giữa tài sản này với tài sản khác Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên

Trang 25

cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản,đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.

11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần củanhững người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trongyếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai,lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

TIỀU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05

3 Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm địnhgiá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết

Trang 26

cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn này để hợp tác với doanh nghiệpthẩm định giá trong quá trình thẩm định giá

1 Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giátrị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Bước 4 Phân tích thông tin

Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá vàgửi cho khách hàng, các bên liên quan

2 Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thịtrường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:

a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sảncần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thờiđiểm thẩm định giá Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định cácđặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thưthẩm định giá

b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụngkết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kếtquả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết

c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn

cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩmquyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợpđồng thẩm định giá Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải

Trang 27

được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá vàchứng thư thẩm định giá.

Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đíchthẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng củachứng thư thẩm định giá

d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế

-kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xácđịnh cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thịtrường của tài sản

Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tíchnhững thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩnthẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm địnhgiá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm

cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giátrị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá

e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạnchế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trườnghợp không khắc phục được những hạn chế này Các hạn chế về thông tin baogồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặcđiểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởngđến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá

Ví dụ: Khi thẩm định giá thửa đất của một nhà máy, thẩm định viên thuthập được thông tin cho rằng thửa đất này có khả năng bị ô nhiễm nhưng chưa

có cơ sở vững chắc để kết luận thửa đất này bị ô nhiễm Thẩm định viên cóthể giả thiết thửa đất này không bị ô nhiễm nếu các chi phí để xác định mức

Trang 28

độ ô nhiễm là quá lớn và không cần thiết trong bối cảnh, phạm vi cuộc thẩmđịnh giá Hoặc, hi thẩm định giá trị của tên thương mại gắn với một doanhnghiệp, thẩm định viên có thể giả định rằng doanh nghiệp đó sẽ tiếp tục hoạtđộng lâu dài mặc dù điều này không hoàn toàn chắc chắn.

Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tạithời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợpvới mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng Ví dụ như trườnghợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt làtòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợpmột doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiênkhách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanhnghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá

Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp vớimục đích thẩm định giá Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có

sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quyđịnh của pháp luật có liên quan

Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiếtđưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiếtđặc biệt thì cần xem xét lại và thông báo, trao đổi ngay với người đại diệntheo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được ủy quyềntrong lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ đó đưa ra hướng xử lý phùhợp Nếu việc tiến hành thẩm định giá trên cơ sở một giả thiết đặc biệt khiếncho việc thẩm định giá trở nên không khả thi thì cũng cần loại bỏ giả thiết đặcbiệt này

Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo kếtquả thẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06

Trang 29

– Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm địnhgiá.

3 Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:

a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dungcông việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện củatoàn bộ cuộc thẩm định giá

b) Nội dung kế hoạch bao gồm:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thuthập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đángtin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cầnthẩm định giá

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương ánphân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm địnhgiá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượnghoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp

- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)

4 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá baogồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế;thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực muabán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch,thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền

Trang 30

thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước cóthẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ

sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triểnkinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản

Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tincậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếpcận và phương pháp thẩm định giá Đối với những tài liệu do khách hàngcung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy

đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sungđầy đủ hoặc xác minh, làm rõ

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biênbản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩmđịnh giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh) Chụp ảnhcác tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết

Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tốảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập cácthông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phươngpháp thẩm định giá lựa chọn

Ví dụ về các thông tin cần thu thập đối với một số nhóm tài sản như sau:

- Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu vàđặc điểm kinh tế - kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất,xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô,kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác ảnh hưởng đếngiá trị của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu có) Ngoài ra,thẩm định viên cần thu thập thêm các thông tin về tình hình tiêu thụ, phânphối trên thị trường (bán rộng rãi, độc quyền phân phối hoặc hình thức khác)

Trang 31

- Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế củabất động sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực,

mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và côngtrình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hìnhkiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưavào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu hạtầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe và các yếu tốkhác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểmthẩm định giá; các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch và nhữngyếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thịtrường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩmđịnh giá và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế -

xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địachính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác)

- Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về ngành nghề kinhdoanh, vị trí kinh doanh trong ngành (nếu có), thành viên góp vốn, năng lựcquản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp; cáckhoản doanh thu và chi phí của doanh nghiệp; hiện trạng về tài sản, tổng giátrị tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá;môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học – công nghệ,các đơn vị cạnh tranh, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp; cácthông tin khác ảnh hưởng tới giá trị của doanh nghiệp

- Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thông tin về thị trường, thunhập từ tài sản tài chính mang lại, quyền lợi và lợi ích có được từ việc nắmgiữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính Đối với từng loại tài sản tàichính cụ thể, thẩm định viên thu thập số liệu về các chỉ số đánh giá có thể áp

Trang 32

dụng với loại tài sản tài chính cụ thể cũng như các đặc điểm khác ảnh hưởngtới giá trị của tài sản tài chính.

Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tinliên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giábán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sảnthẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung - cầu,lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua - người bántiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếucó)

5 Phân tích thông tin

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đếntài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu

tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng Cụ thể:

a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế

-kỹ thuật)

b) Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá:cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học,công nghệ và các yếu tố khác

c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằmbảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt

kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giákhi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệuquả nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể Khi đó cần cânnhắc đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể Mục đích sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử

Trang 33

dụng hiện tại của tài sản Thẩm định viên cần phân tích và trình bày các khảnăng sử dụng tài sản cho phù hợp với những yếu tố pháp lý, tự nhiên và tàichính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh sau:

- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theoquy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật Ví dụ như:

+ Hợp đồng thuê dài hạn có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt nhất vàhiệu quả nhất của một tài sản, do trong suốt thời gian còn lại của hợp đồngthuê việc sử dụng tài sản có thể bị giới hạn bởi hợp đồng cho thuê

+ Các quy định của Chính phủ về phát triển, xây dựng, bảo trì, bảodưỡng, đăng kiểm, môi trường, tác động của xã hội đối với việc sử dụng tàisản cũng ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng của tài sản

Đối với bất động sản các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốtnhất và có hiệu quả nhất có thể là các quy định về xây dựng, phân vùng quyhoạch (thường phản ánh trong hầu hết các quyết định sử dụng cao nhất và tốtnhất), luật hoặc quy chuẩn xây dựng có thể hạn chế việc xây dựng lô đất, ôđất được phát triển để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhấtbằng cách áp đặt các hạn chế gây tăng chi phí xây dựng

- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản:Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem xét cácyếu tố vật chất, kỹ thuật như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của

tự nhiên và các yếu tố vật chất, kỹ thuật khác Một số tài sản có thể đạt được

sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó khi kết hợp với một số tài sản nhấtđịnh khác Trong trường hợp này, các thẩm định viên phải xác định tính khảthi và khả năng kết hợp với một số tài sản nhất định đó để đưa ra quyết định

về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

Trang 34

- Khả thi về tài chính: Sau khi đáp ứng được hai tiêu chí đầu tiên, thẩmđịnh viên cần phân tích thêm để xác định khả năng tạo ra thu nhập, hoặc lợitức bằng hoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng các chi phí hoạt động, chiphí sử dụng, đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính và thu hồi vốn Mọi kếhoạch sử dụng tạo ra lợi nhuận dương được coi là khả thi về mặt tài chính.

Để xác định tính khả thi về tài chính, thẩm định viên phải ước tính tổngthu nhập trong tương lai kỳ vọng có thể có được từ mỗi mục đích sử dụngtiềm năng Các khoản bỏ trống, thất thu, chi phí hoạt động và các chi phí cầnthiết khác để áp dụng mục đích sử dụng tiềm năng được trừ vào thu nhập để

có được thu nhập hoạt động thuần Nếu lợi nhuận tạo ra từ việc sử dụng đủ đểđáp ứng các tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận kỳ vọng thìviệc sử dụng là khả thi về mặt tài chính

Tuy nhiên trong số các mục đích sử dụng khả thi về mặt tài chính thìmục đích sử dụng tạo ra lợi nhuận cao nhất phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận củangành thì đó là mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất 6 Xác định giá trị tàisản thẩm định giá

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩmđịnh giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựachọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ

sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng cácphương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liênquan (nếu có)

Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối vớimột tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kếtquả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luậtchuyên ngành Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viêncần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm

Trang 35

định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đốichiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩmđịnh giá.

Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai)tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ đượcdùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phươngpháp thẩm định giá khác

Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giátrong các trường hợp:

- Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tốithiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩmđịnh giá

- Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giátrở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phụcđược những hạn chế về thông tin này

7 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửicho khách hàng, các bên liên quan

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lậptheo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quảthẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá

- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm banhành chứng thư thẩm định giá

- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sởđặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động vềpháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định

Trang 36

giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm địnhgiá có hiệu lực.

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khiđược doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá

ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng

và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩmđịnh giá đã được ký kết./

TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 06

Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá

1 Báo cáo kết quả thẩm định giá

Báo cáo kết quả thẩm định giá (sau đây gọi là Báo cáo) phải thể hiệnthông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để

Trang 37

thuyết minh về mức giá của tài sản cần thẩm định giá Những thông tin nàyphải được trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đếnnhững yếu tố tác động tới giá trị của tài sản Báo cáo phải có các lập luận,phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm địnhgiá Báo cáo là một phần không thể tách rời của Chứng thư thẩm định giá.Nội dung chi tiết của Báo cáo có thể thay đổi theo đối tượng thẩm địnhgiá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng.Tuy nhiên, một Báo cáo phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:

a) Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phépphát hành chứng thư thẩm định giá

Tên và địa chỉ của doanh nghiệp, văn phòng giao dịch của doanh nghiệp(nếu có) Tên và địa chỉ của chi nhánh doanh nghiệp phát hành Báo cáo vàchứng thư thẩm định giá

b) Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:

- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm địnhgiá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá

- Tên tài sản thẩm định giá

- Thời điểm thẩm định giá

- Mục đích thẩm định giá

- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá vàmức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó

- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá: những văn bản quy phạm pháp luật

về thẩm định giá, các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng trongcuộc thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan nhànước có thẩm quyền ở trung ương hoặc địa phương ban hành liên quan tớicuộc thẩm định giá, các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá

Trang 38

c) Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giaodịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.

d) Thông tin về tài sản thẩm định giá bao gồm: các mô tả chi tiết và phântích liên quan như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh

tế - kỹ thuật của tài sản

Thông tin về đặc điểm của một số tài sản thẩm định giá được hướng dẫntại Phụ lục 01; các tài liệu thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của một số tài sảnthẩm định giá tham khảo tại Phụ lục 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.đ) Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: Thẩm định viên cần đưa rađược căn cứ, lập luận để xác định cơ sở thẩm định giá của tài sản là cơ sở giátrị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường Đối với mỗi tài sản thẩm địnhgiá trong một cuộc thẩm định giá chỉ có thể xác định một cơ sở giá trị thẩmđịnh giá là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường

e) Giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên cần nêu rõ các giả thiết, giả thiết đặc biệt để phục vụ choviệc thẩm định giá, cơ sở xây dựng cũng như ảnh hưởng của các giả thiết nàyđến kết quả thẩm định giá

g) Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:

Thẩm định viên cần nêu rõ cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giáđược lựa chọn áp dụng, căn cứ lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩmđịnh giá đó

Khi áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá, thẩm địnhviên cần thể hiện trong Báo cáo những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu,bảng tính và các yếu tố khác cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quátrình thẩm định giá Các thông tin, số liệu sử dụng trong Báo cáo cần phảiđược trích dẫn nguồn cụ thể

h) Kết quả thẩm định giá

Trang 39

i) Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

k) Những điều khoản loại trừ và hạn chế:

- Thẩm định viên căn cứ vào hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêucầu/đề nghị thẩm định giá, loại tài sản, đặc điểm của cuộc thẩm định giá đểđưa ra điều khoản loại trừ và hạn chế cho phù hợp

- Các điều khoản loại trừ và hạn chế có thể bao gồm điều kiện ràng buộc

về công việc, giới hạn về phạm vi công việc và các điều kiện hạn chế khác Vídụ: sự không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin,

dữ liệu liên quan cần thu thập,

- Thẩm định viên cần có đánh giá về mức độ ảnh hưởng của các hạn chế;đồng thời, đưa ra cách thức xử lý (nếu có) đối với các hạn chế đó trong quátrình thẩm định giá

- Thẩm định viên cần nêu rõ những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có)liên quan đến tài sản thẩm định giá, những xung đột lợi ích có thể nảy sinhtrong quá trình thực hiện thẩm định giá

l) Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại diện theo phápluật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩmđịnh giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quảthẩm định giá:

- Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu tráchnhiệm thực hiện cuộc thẩm định giá phù hợp với đăng ký hành nghề tại doanhnghiệp thẩm định giá

- Họ tên, số thẻ và chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanhnghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếucó) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giáđối trường hợp phát hành Báo cáo tại doanh nghiệp thẩm định giá Họ tên, sốthẻ và chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và

Trang 40

dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá đối với trường hợp phát hànhBáo cáo tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phép phát hànhchứng thư thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.m) Các phụ lục kèm theo, bao gồm:

- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến cuộc thẩm địnhgiá

- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sảnthẩm định giá

- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá

- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có)

Ngoài ra, thẩm định viên cần dẫn chiếu nguồn tin đối với tất cả cácthông tin, số liệu trong Báo cáo

Mẫu Báo cáo được quy định tại Phụ lục 03 và Phụ lục 04 ban hành kèmtheo Tiêu chuẩn này

2 Chứng thư thẩm định giá

Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:

- Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm địnhgiá

- Thông tin về khách hàng thẩm định giá

- Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặcđiểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật)

- Mục đích thẩm định giá

- Thời điểm thẩm định giá

- Căn cứ pháp lý

- Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

- Giả thiết và giả thiết đặc biệt

- Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Tiêu đề	Luận văn thẩm định giá bất động sản
Tác giả	Phạm Thị Ánh Hồng
Trường học	Học viện Tài chính
Chuyên ngành	Thẩm định giá bất động sản
Thể loại	Luận văn tốt nghiệp
Năm xuất bản	2023
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	127
Dung lượng	1,07 MB