Bài tập môn kinh doanh bất động sản phân tích cơ hội kinh doanh bất động sản và khả năng tận dụng cơ hội đó

PHÂN TÍCH CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: XÂY DỰNG VÀ CHO THUÊ HỆ THỐNG NHÀ GỬI XE THÔNG MINH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .... KHẢ NĂNG TẬN DỤNG CƠ HỘI XÂY DỰNG VÀ CHO THUÊ HỆ THỐNG NHÀ GỬI XE

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC



BÀI TẬP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài: “Hãy giả định là một nhà kinh doanh

bất động sản, phân tích một cơ hội kinh doanh bất động sản và khả năng tận dụng cơ hội đó tại một địa bàn”

Học viên: Nguyễn Thành Long

Mã học viên: CH260155 Ngày sinh: 06/10/1995 Lớp: Cao học 26P

Hà Nội, tháng 2 năm 2018

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 PHÂN TÍCH CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: XÂY DỰNG

VÀ CHO THUÊ HỆ THỐNG NHÀ GỬI XE THÔNG MINH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2

1.1 Khái quát về cơ hội kinh doanh BĐS được đề cập 2 1.2 Phân tích cơ hội: “Xây dựng và cho thuê hệ thống nhà gửi xe thông minh tại thành phố Hà Nội” 2

1.2.1 Thực trạng các phương tiện giao thông và hạ tầng giao thông tại thành phố

Hà Nội ……….2 1.2.2 Thực trạng giá vé gửi xe máy và ô tô tại nội thành Thành phố Hà Nội 5

CHƯƠNG 2 KHẢ NĂNG TẬN DỤNG CƠ HỘI XÂY DỰNG VÀ CHO THUÊ HỆ THỐNG NHÀ GỬI XE THÔNG MINH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 8

2.1 Các mô hình Nhà gửi xe thông minh 8 2.2 Tận dụng các mảnh đất trống hoặc chưa khai thác triệt để làm nơi chứa nhà gửi xe thông minh 11

CHƯƠNG 1 PHÂN TÍCH CƠ HỘI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: XÂY DỰNG VÀ CHO THUÊ HỆ THỐNG NHÀ GỬI XE THÔNG MINH TẠI THÀNH

PHỐ HÀ NỘI

1.1 Khái quát về cơ hội kinh doanh BĐS được đề cập

 Khái niệm kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản (Theo Luật Kinh doanh BĐS 2014) là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

 Định hình cơ hội: Xây dựng và cho thuê hệ thống nhà gửi xe thông minh tại các thành phố lớn của Việt Nam như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh

1.2 Phân tích cơ hội: “Xây dựng và cho thuê hệ thống nhà gửi xe thông minh

tại thành phố Hà Nội”

1.2.1 Thực trạng các phương tiện giao thông và hạ tầng giao thông tại thành phố

Hà Nội

Tại Hội nghị triển khai công tác quản lý về GTVT, phát triển kết cấu hạ tầng, đảm bảo trật tự an toàn giao thông trên địa bàn Thủ đô giai đoạn 2016 – 2020, Bí thư Thành

ủy TP Hà Nội Hoàng Trung Hải cho biết: Hiện Hà Nội có 5,3 triệu xe máy, 560.000 ô tô, 10.000 xe đạp điện Tốc độ tăng ô tô khoảng 17%, xe máy 11% mỗi năm

Nếu tính ra, năm nay, Hà Nội sẽ có thêm 95.000 ô tô mới Con số này tương đương với khoảng 30% lượng xe mới dự báo bán ra toàn Việt Nam

Điều này đặt hạ tầng giao thông của Hà Nội vào tình trạng quá tải Mặc dù đầu tư cho giao thông của Hà Nội ở mức lớn, xấp xỉ 50% tổng chi đầu tư, nhưng hạ tầng giao thông của Thủ đô Hà Nội nói riêng và vùng Thủ đô còn nhiều hạn chế

Các tuyến đường vành đai, như vành đai 1, 2, 3, các trục hướng tâm và các tuyến phố chính đô thị đều chưa kết nối hoàn chỉnh, các tuyến vành đai 4, 5 chưa được đầu tư

xây dựng Hệ thống vận tải hành khách công cộng đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị triển khai còn chậm, trong khi phương tiện giao thông cá nhân tăng nhanh dẫn đến ùn tắc giao thông và tai nạn giao thông vẫn có nguy cơ tăng cao trở lại

Bên cạnh đó, công tác quản lý chưa tốt, văn hoá người tham gia giao thông chưa

có tiến bộ

Theo Đồ án Quy hoạch GTVT Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đang trình Thủ tướng Chính phủ, Hà Nội sẽ phát triển mạng lưới kết cấu hạ tầng giao thông đồng bộ để đảm bảo tỷ lệ diện tích đất giao thông trên diện tích đất xây dựng đô thị đạt 20% - 26% cho đô thị trung tâm; đạt 18% - 23% cho các đô thị vệ tinh

Trong đó, diện tích đất cho giao thông tĩnh cần đạt 3% - 4% Có 11 tuyến cao tốc,

8 quốc lộ và 2 đường vành đai liên vùng nối giao thông từ Thủ đô đi các phía Trong đô thị, có 1 cao tốc, 2 đường vành đai và 11 trục chính phía Bắc sông Hồng, 9 trục phía Nam sông Hồng

Hà Nội cũng tập trung cải tạo và xây dựng mới 185 nút giao khác mức giữa các đường cao tốc, đường trục chính đô thị với đường ngang, xây dựng mới 11 cầu cộng 6 cầu hiện hữu vượt sông Hồng trong khu vực Hà Nội, 4 cầu mới cùng 4 cầu hiện hữu qua sông Đuống, sông Đà, sông Đáy và các tuyến sông khác Cùng với đó là 8 tuyến đường sắt đô thị khu vực đô thị trung tâm, 8 tuyến xe buýt nhanh

Đến năm 2020, Hà Nội sẽ phấn đấu vận tải hành khách công cộng đáp ứng 30-35% tổng nhu cầu đi lại

Trước tốc độ đô thị hoá, gia tăng dân số cơ học, phương tiện cá nhân nhanh chóng, trong khi hạ tầng giao thông chậm phát triển, Hà Nội đang phải đối diện với tình trạng UTGT ngày càng nghiêm trọng

Giám đốc Trung tâm Phát triển giao thông đô thị & nông thôn, Viện Chiến lược và phát triển GTVT, ThS Phạm Hoài Chung nhận định, một trong những nguyên nhân lớn nhất của tình trạng UTGT là sự gia tăng phương tiện cá nhân

Theo tính toán, trong khi diện tích đất dành cho giao thông của Thủ đô chỉ tăng trưởng 0,4%/năm thì số lượng phương tiện lại tăng 4,6%/năm, dân số tăng 2,3%/năm; nhu cầu đi lại tăng 2,3%/năm

Số liệu của Công an TP Hà Nội cho thấy, hiện TP có 546.057 ô tô, trong đó 368.665 ô tô con; 5.045.672 xe máy Số phương tiện này hàng ngày chiếm dụng tới 85,8% mặt đường lưu thông toàn TP Đặc biệt, ô tô dù chỉ chiếm 14,38% lượng phương tiện nhưng chiếm tới 42,18% mặt đường

Chênh lệch đó cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng giữa khả năng đáp ứng của

hạ tầng và nhu cầu đi lại, tham gia giao thông của người dân Thủ đô Bên cạnh đó, nhiều công trình hạ tầng chưa kịp hoàn thiện đã không còn đáp ứng được nhu cầu thực tại

Các tính toán còn cho thấy, nếu không có sự kiềm chế hữu hiệu tăng trưởng xe cá nhân, đến năm 2030, loại hình phương tiện này sẽ khiến hạ tầng TP quá tải từ 7,5 - 10,7 lần Tình trạng đó đòi hỏi cơ quan chức năng phải sớm có biện pháp quyết liệt để tăng cường quản lý phương tiện cá nhân, nhất là ô tô con chiếm 14,3% lượng phương tiện nhưng chiếm tới 42,18% diện tích giao thông

Chuyên gia tư vấn cao cấp Nhật Bản Takagi Michimasa chia sẻ, tại Nhật Bản các biện pháp hạn chế phương tiện cá nhân hữu hiệu nhất là đánh vào kinh tế hoặc biện pháp

có sự hợp tác của các cơ quan, tổ chức

Cụ thể như: thu phí đỗ xe trong nội đô với giá rất cao; các cơ quan chính phủ cấm nhân viên đi làm bằng phương tiện cá nhân, hỗ trợ họ đi lại bằng phương tiện công cộng

Tại Hội thảo, các chuyên gia cũng mổ xẻ, phân tích nguyên nhân chậm phát triển của loại hình vận tải hành khách công cộng (VTHKCC) Trên thực tế, Hà Nội mới chỉ có

xe buýt là loại hình VTHKCC chính yếu, nhưng mạng lưới xe buýt này vẫn chưa phát huy được hết tác dụng do thiếu điều kiện hoạt động

Chủ tịch Hiệp hội VTHKCC Hà Nội Nguyễn Trọng Thông nhận định, việc thiếu làn đường riêng, phải vận hành chung với phương tiện các nhân đang hạn chế năng lực vận hành của xe buýt, kéo dài thời gian mỗi lượt chuyến, không đáp ứng được nhu cầu của hành khách

Muốn hạn chế phương tiện cá nhân cần phải phát triển VTHKCC, nâng cao chất lượng phục vụ loại hình này Thế nhưng, nếu còn chưa có các điều kiện ưu tiên phù hợp, VTHKCC còn lâu mới có thể đạt được mục tiêu đó

Các chuyên gia cũng đề cao vai trò của truyền thông trong việc tuyên truyền, nâng cao ý thức khi tham gia giao thông của người dân Đặc biệt là tuyên truyền để người dân hiểu và hạn chế dần việc sử dụng phương tiện cá nhân

Chỉ khi hạn chế được phương tiện cá nhân, nâng cao chất lượng, khả năng đáp ứng của VTHKCC thì vấn nạn UTGT của Hà Nội mới có thể được giải quyết tận gốc rễ

1.2.2 Thực trạng giá vé gửi xe máy và ô tô tại nội thành Thành phố Hà Nội

Với 91,26% đại biểu tán thành, HĐND Hà Nội đã thông qua Nghị quyết sửa đổi,

bổ sung quy định thu phí sử dụng tạm thời lòng đường, vỉa hè trên địa bàn TP Nghị quyết có hiệu lực từ 1/1/2018

Theo đó, mức phí sử dụng lòng đường hè phố sẽ tăng khoảng 300% đối với các tuyến cần hạn chế, hầu hết nằm trên 12 tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm Khu vực này

sẽ tăng từ 80.000 lên 240.000 đồng/m2 mỗi tháng sử dụng lòng đường trông giữ ôtô và từ 45.000 lên 135.000 đồng đối với trông giữ xe máy

Ngoài ra, các khu vực tính từ trung tâm TP đến vành đai 3 cũng sẽ được điều chỉnh tăng từ 60.000 lên 150.000 đồng/m2 mỗi tháng đối với các tuyến phố từ vành đai 1 đến đô thị lõi (250%); từ vành đai 2 đến vành đai 1 và từ vành đai 3 đến vành đai 2 tăng 130%; giữ nguyên mức phí từ ngoài vành đai 3 đến khu vực ngoại thành Riêng đối với

các điểm ứng dụng công nghệ trông giữ xe thông minh (iPaking), được đề xuất thu phí theo tỷ lệ 30% doanh thu

Mức phí trông giữ phương tiện: Xe máy tăng 3.000 đến 5.000 đồng/xe/lượt, ôtô tăng 30.000 đến 50.000 đồng/xe/lượt Có những khu vực mức giá trông xe tháng sẽ tăng

từ 1,7 triệu đồng lên 2,6 triệu đồng/ôtô

Theo tờ trình, TP Hà Nội khẳng định việc tăng giá trông giữ phương tiện không ảnh hưởng đến người dân vì trên thực tế người dân đang phải trả cho các đơn vị, cá nhân trông giữ xe cao gấp 1,5 đến 2 lần so với quy định của TP

Việc trông giữ xe ngoài trời lợi nhuận cao so với chi phí bỏ ra nên thu hút nhiều cá nhân, tổ chức tham gia Nhiều điểm trông giữ phương tiện thường xuyên lấn chiếm vỉa

hè, lòng đường, tự ý nâng giá gây bức xúc dự luận

Theo nghị nghị quyết, mức thu phí tùy theo khu vực, tuyến phố theo nguyên tắc mức thu phí cao nhất thuộc 12 tuyến phố khu bảo tồn cấp I đô thị lõi quận Hoàn Kiếm và giảm dần xa trung tâm

Mức thu phí mới không áp dụng đối với địa bàn thị xã Sơn Tây, các huyện ngoại thành và một số tuyến đường, phố của các quận từ vành đai 3 trở ra Khu vực này vẫn giữ nguyên mức thu phí cũ đã được HĐND quyết nghị từ năm 2016

Thảo luận trước khi bấm nút thông qua, đại biểu Hoàng Huy Được (huyện Ba Vì) nhắc lại sự cần thiết khi dành vỉa hè cho người đi bộ và đủ chỗ để đảm bảo yêu cầu trông giữ xe

"Trong số 180 quán bia vỉa hè thì có 150 quán có hình bóng sắc phục đứng đằng sau Khi tăng mức này thì hệ lụy là gì? Ai là người thụ hưởng? TP được bao nhiêu tiền từ việc tăng phí này?", ông Được đặt vấn đề

Đại biểu Nguyễn Hoài Nam (huyện Thạch Thất), Trưởng ban Pháp chế HĐND Hà Nội, cho rằng có thực tế là khi để giá thấp thì dân vẫn phải đóng giá cao Nhưng thu mức cao, Nhà nước không thu được bao nhiêu, chỉ có những người trông giữ xe trái phép thu lợi

Giải trình tiếp thu các ý kiến đại biểu, Giám đốc Sở GTVT Hà Nội Vũ Văn Viện cho biết tăng giá trông giữ xe trong khu vực lòng đường, vỉa hè (phí thuê lòng đường, vỉa

hè tăng), còn trong các trung tâm thương mại, tòa nhà vẫn giữ nguyên

Việc tăng giá này được thực hiện theo giờ và theo từng khu vực trên địa bàn TP Theo ông Viện đây là đợt tăng giá lần thứ nhất, nhằm tiệm cận giá trông giữ xe đang được thị trường chấp nhận

"Giá trông giữ xe đạp theo quy định hiện nay là 2.000 đồng, nhưng thực tế người dân phải trả 5.000 đồng; xe máy là 3.000 đồng, nhưng người dân phải trả là 5.000 đồng, thậm chí 10.000 đồng; ôtô là 30.000 đồng/2 giờ, nhưng người dân phải trả 50.000 đồng" ông Viện nói

Ông Viện cho biết TP tăng giá trông giữ phương tiện giao thông không lấy mục tiêu thu tiền về ngân sách Việc tăng giá để người dân cân nhắc khi sử dụng phương tiện,

từ đó đạt mục tiêu hạn chế phương tiện cá nhân

Ngoài ra, việc này còn khuyến khích nhà đầu tư vào bãi đỗ xe tĩnh, để giảm đỗ xe dưới lòng đường, vỉa hè "Phương án tăng giá trông giữ xe đã thông qua Mặt trận Tổ quốc lấy ý kiến, đa số người dân đồng tỉnh ủng hộ", Giám đốc Sở GTVT Hà Nội nhấn mạnh

CHƯƠNG 2 KHẢ NĂNG TẬN DỤNG CƠ HỘI XÂY DỰNG VÀ CHO THUÊ HỆ

THỐNG NHÀ GỬI XE THÔNG MINH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Các mô hình Nhà gửi xe thông minh

Từng đoạt giải Nhì cuộc thi sản phẩm phần mềm “Trí tuệ Việt Nam 2006”, sản phẩm “Hệ thống quản lý bãi xe thông minh ứng dụng công nghệ nhận dạng biển số kết hợp công nghệ thẻ - Mắt thần 2.0” của nhóm Mắt thần sẽ là đối thủ nặng ký tại cuộc thi Nhân tài Đất Việt 2009 cho hệ thống giải Sản phẩm đã ứng dụng rộng rãi trong thực tế

Quản lý bãi gửi xe, thông minh với Mắt thần, Quản lý bãi gửi xe thông minh với Mắt thần

Quản lý bãi gửi xe thông minh với Mắt thần 2.0 Từng đoạt giải Nhì cuộc thi sản phẩm phần mềm “Trí tuệ Việt Nam 2006”, sản phẩm “Hệ thống quản lý bãi xe thông minh ứng dụng công nghệ nhận dạng biển số kết hợp công nghệ thẻ - Mắt thần 2.0” của nhóm Mắt thần sẽ là đối thủ nặng ký tại cuộc thi Nhân tài Đất Việt 2009 cho hệ thống giải Sản phẩm đã ứng dụng rộng rãi trong thực tế

Quản lý bãi gửi xe một cách thông minh

Sản phẩm ra đời với ý tưởng sẽ xoá bỏ được các phương pháp trông giữ xe thủ công trước nay như ghi vé giấy, dùng thẻ giấy, vé mã vạch, ghi số bằng tay đòi hỏi nhiều nhân công, tốn thời gian và dễ mất an toàn

Năm 2006, nhóm Mắt thần thuộc Trung tâm Công nghệ Mô phỏng/Học viện Kỹ thuật quân sự đã nghiên cứu thành công và cho ra đời sản phẩm “Hệ thống ghi vé xe tự động ứng dụng công nghệ xử lý và nhận dạng ảnh” (MT 1.0) và đưa vào áp dụng tại Học viện Kỹ thuật Quân sự

Tiếp tục phát triển các ý tưởng sáng tạo và ứng dụng kết quả nghiên cứu mới, từ cuối năm 2006 đến đầu năm 2007 các tác giả nhóm Mắt thần đã xây dựng phiên bản mới (MT 2.0) cho dòng sản phẩm quản lý phương tiện vào/ra, cho phép quản lý thông minh các bãi trông giữ xe với việc sử dụng công nghệ nhận dạng ảnh biển số kết hợp công nghệ thẻ

Với phiên bản này, phần lớn các thao tác kiểm soát phương tiện vào/ra bãi gửi xe được tự động hóa, tốc độ lưu thông xe vào/ra được tăng lên khoảng 3 lần so với các phương pháp thông thường Ngoài ra, hệ thống có tính linh hoạt và tính mở cao, có thể giải quyết một cách nhanh chóng các vấn đề thường gặp trong việc quản lý bãi xe

Mắt thần 2.0 được xây dựng dựa trên cơ sở công nghệ nhận dạng biển số xe kết hợp với công nghệ thẻ, với nguyên lý hoạt động như sau: Hệ thống máy tính được tích hợp với đầu đọc thẻ, camera (và có thể cả barie theo tùy chọn của đơn vị sử dụng) Mỗi

xe khi vào bãi gửi sẽ được sở hữu một thẻ gửi xe tương ứng với một bản ghi cơ sở dữ liệu với đầy đủ các thông tin: mã số thẻ, hình ảnh chứa mặt chủ xe, hình ảnh chứa biển số xe,

dữ liệu biển số xe dạng text (do phần mềm Mắt thần 2.0 nhận dạng từ hình ảnh chụp biển

số xe), thời gian, địa điểm…

Khi xe ra khỏi bãi gửi, hệ thống làm công việc tương tự như lúc xe vào (nhận về

mã số thẻ, hình ảnh mặt chủ xe, biển số xe, nhận dạng biển số xe đang ra…) đồng thời thông qua mã số thẻ gửi xe, thông tin về xe gửi sẽ được tham chiếu và hiển thị, phần mềm hệ thống sẽ tự động so sánh biển số xe vào và ra để kết luận tính hợp lệ của lượt xe

ra

Tất các các thông tin xe vào ra (đặc biệt là hình ảnh mặt chủ xe và hình ảnh biển

số xe lúc vào/ra) đều được hiển tức thời lên màn hình cho phép bảo vệ dễ dàng đối chiếu