Tập bài giảng kinh doanh bất động sản PGS TS nguyễn thế phán

Tập bài giảng kinh doanh bất động sản PGS TS nguyễn thế phán

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KT TÀI NGUYÊN

TẬP BÀI GIẢNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

(DÀNH CHO CÁC LỚP CAO HỌC NGOÀI NGÀNH)

PGS.T S NGUYỄN THẾ PH ÁN

H À NỘI - 2010

NỘI DUNG Phần I Tổng quan về kinh doanh BĐS

Tài sản bao gồm vật có thực, t iền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quy ền tài sản

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở h ữu trí tuệ

Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nha u do nh u cầu quản lý và sử dụn g: trong hạch toán, trong k inh tế - kĩ thuật …

Nhìn ch un g, t ất cả các nước đều phân ch ia tài sản thành 2 loại: là bất động sản và độn g sản Hình thức phân ch ia này đã có cách đây hàn g ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi t rong Bộ L uật

1.1.2 Các loại bất động sản (theo Bộ luậ t Dân sự):

- Đất đai;

- Nhà ở, côn g trình xây dựng gắn với liền với đất đai, k ể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do ph áp luật quy định

1 Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng khôn g đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây c ảnh, đất làm vật liệu xây dựn g không phải là BĐS);

+ Phải là đất đai đã được xác định ch ủ quyền ;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượn g và chất lượn g của đất đai đó)

2 Các côn g trình xây dựn g gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền v ới công trình đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời khôn g đáng kể: nhà ở, trun g tâm thương mại, khách sạn, v ăn phòn g… (nhữn g nhà bạt di độn g của các gánh x iếc, các lâu đài làm bằng băn g đá, các nh à n ghỉ di độn g trên xe lăn khôn g ph ải là BĐS mà là các độn g sản, hoặc công cụ lao độn g);

+ Các công trình xây dựn g côn g n ghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cốn g, bến cản g, sân bay, bãi đỗ được xây dựn g gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể t ách rời với công trình xây dựn g đó: m áy điều hoà trung tâm , các m áy móc thiết bị điề u khiển hoạt độn g c ủa công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (nhữn g tài sản có thể tháo rời mà giá trị côn g dụng của nó khôn g thay đổ i thì không phải là bất độn g sản nhý: máy điề u hoà di động, các ch ậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và

thiết bị đồ dùn g khác) ;

+ Các công trình đó phải có khả n ăng đo lườn g v à lượn g hoá thành giá trị theo các tiêu ch uẩn đo lườn g nh ất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn ho á thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia khôn g lượn g hoá giá trị không coi là bất độn g sản)

3 Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâ u năm: bao gồm cả c ây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi t rồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, v ui chõi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…

4 Các tài sản khác:

Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi là bất động sản hoặc áp dụng các quy chế như bất động sản như máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả vì các phương tiện này hoạt động phải gắn liền với một công trình bất độn g sản là nhà ga, sân bay, bến cản g…

1.1.2 Nhữn g đặc điểm ch ủ yếu của bất động sản

Ngoài nhữn g điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, bất độn g sản còn có nh ững đặc điểm c ụ thể sau:

Thứ nhấ t, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, v ề địa đ iểm và không có khả năng di dời được

Đặc điểm này là do bất độn g sản luôn gắn liền với đất đai, m à đất đai có đất đặc điểm là có vị trí

cố định và có giới h ạn về diện tích và không gian

Thứ ha i, bất động sản có tính lâu bền và có giá trị lớn

Tính lâu bền của hàng ho á bất động sản gắn liền với sự trườn g tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng khôn g thể bị tiêu h uỷ (t rừ một số trường hợp đặc biệt nhý: độn g đất, núi lửa, sạt lở…)

Các côn g trình xây dựng, côn g trình kiến t rúc và v ật kiến trúc thườn g có t uổ i thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp thì bất độn g sản là vườn cây, mà cây trồng trên đó cũng là cây lâu năm …

Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm

Thứ tư, bất động sản m ang nặng yếu tố tập quán, th ị hiếu và tâm lý xã hội

Với bất độn g sản thì đặc điểm này nối trội hơn vì :

- Điều kiện tự nhi ên, kinh tế, xã hội ở m ỗi nơi đò i hỏi phải có nh ưn g bất động sản ph ù hợp: Miền núi, nơi nhiều độn g đất, nơi nhiều gió bão, nơi ngập nư ớc…

- Nhu cầu về bất động sản ở m ỗi khu vực, m ỗi quốc gia, m ỗi dân tộc chịu ảnh hưởn g mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, t ôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó

Thứ năm , bất động sản ch ịu ảnh hưởng lẫn nhau

Do:

- Giữa các bất độn g sản có s ự tác độn g và ảnh hưởn g lẫn nhau khá m ạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàn g hoá bất độn g sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụn g của h àng hoá bất độn g sản kia

- T hí dụ, v iệc xây dựn g các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựn g trong kh u vực Sự ra đời của m ột con đườn g m ới

sẽ dẫn đến sự ra đời c ủa nh ữn g tụ điểm dân cư h ay cá c khu côn g nghiệp, du lịch, thươn g m ại, dịch v ụ… bám theo trục đườn g đó …

Thứ sáu, bất động sản có chịu sự chi phối m ạnh mẽ của pháp luật và ch ính sách của Nhà n ước

- Vấn đề đầu tư xây dựng các côn g trình xây dựn g r ất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các côn g trình xây dựn g, nhà ở, v ăn phòn g… có liên quan đến nhiều lĩnh v ực nên n ăn g lực quản

lý đóng vai trò quan trọng

1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niêm thị trường bấ t động sản

Thị trường là nơi diễn r a cá c hoạt độn g m ua và bán, l à tổng thể các quan h ệ cho phép n gười m ua

và người bán trao đổi được hàn g hoá và dịch vụ cho nhau

Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự v ề bất động sản tại m ột địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Khái niệm này vừa đơn giản, dễ h iểu, v ừa bao hàm đầy đủ ph ạm vi

và nội dun g của thị trường bất độn g sản

1.2.2 Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản

1.2.3 Phân loại th ị trường bất động sản

Có nhiều c ách phân loại: theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo sự hình thành…

Cách phân loại được sử dụng phổ biến là theo loại bất động sản:

Phân loại thị trườn g bất động sản theo lo ại bất động sản

- Thị trường đất đai

- Thị trường nhà ở

- Thị trường bất động sản côn g nghiệp

- Thị trường bất động sản nôn g nghiệp

- Thị trường bất động sản thương mại,

- Thị trường bất động sản v ăn phòng

- Thị trường bất động sản đặc biệt

2.4 Vai trò của thị trường bất độ ng sản

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát t riển

- Thị trường bất động sản góp phần h uy động vốn cho đầu tư ph át triển

- Phát triển thị trường bất độn g sản góp phần tăn g thu cho n gân sách Nhà n ước

- Phát triển thị trường bất độn g sản góp phần m ở rộng các thị trường trong và n goài nước, mở rộng quan h ệ quốc tế

- Thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội

- T hị trường bất động sản góp ph ần nâng cao đời sốn g c ủa nhân dân

- Phát triển thị trường bất độn g sản góp phần đổi

mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS

2.5 Đặc điểm của thị trường bất động sả n

1 Tính cách biệt giữa hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch

Do:

Bất độn g sản có vị trí cố định, không thể di dời được

Do đó Hoạt độn g giao dịch bất động sản thường được tiến h ành trên các chợ hàn g hoá BĐS ảo Các chợ này rất đa dạn g, có thể là các sàn giao dịch, các trun g tâm giao dịch, cũng có thể là m ột địa điểm với 1 phòng nhỏ hẹp với vài ba đồ văn phòng thiết yếu, cũn g có thể t ại nhà riêng, tại nhà hàn g, quán nước…

Có thể qua mạn g int ernet và c ũng có thể nằm trong ch ăn điện thoại cho nha u…

- Điều mà chủ sở h ữu hay sử dụn g m ong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai man g lại

3 Thị trường B ĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Vì:

- Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, k inh tế,

xã hội của từng vùn g, t ừng kh u vực

- Bất động sản ph ụ thuộc v ào phong tục, t ập quán, thi hi ếu và tâm lý xã hội

4 Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Do:

- T hị trườn g bất độn g sản phát triển m uộn hơn so với các thị trư ờn g hàng hoá khác, do đó, các thông tin về hàng hoá bất độn g sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộn g rãi như các loại hàn g ho á khác

- Sự so sánh giữa các bất độn g sản cùn g loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất độn g sản không chính xác như đối với các hàn g hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượn g côn g trình, vẻ đẹp kiến trúc, v ị trí địa lý… đề u được đo lườn g m ột cách týõng đối, khó chính xác)

- Bất động sản mang tính vùn g v à kh u vực, chún g khôn g liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùn g lo ại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ

- Số lượng người tham gia c ung và cầu về mỗi loại bất độn g sản đều có số lượn g nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

5 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu BĐS

Theo quan hệ cun g cầu, khi cun g bất động sản được thị trườn g chấp nh ận, cầu bất độn g sản x uất hiện và tăn g lên, kh i đó, n gười sản xuất sẽ tăng lượn g cung bất độn g sản

Tuy nhiên, khi cầu tăng, cun g bất động sản khôn g thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác Đó là do đặc điểm c ủa bất độn g sản là thời gian để tạo ra ch úng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựn g cần phải có thời gian tìm hiểu m ọi thông tin về đất đai, làm thủ tục ch uyển nhượn g,

xin phép xây dựng, thiết kế, thi công…

6 Giao dịch trên th ị trường B DS cần phải có tư vấn chuyên nghiệp

Sở dĩ nh ư vậy là vì:

- Hàng hoá bất độn g sản khôn g bày bán trên thị trường như các loại hàn g hoá khác;

- Người m ua và bán bất độn g sản khôn g có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất độn g sản c ần giao dịch

- Bất động sản thường có giá trị lớn, n gười m ua và bán bất độn g sản thườn g ít có kinh nghiệm vì họ

ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những n gười kinh doanh chuyên n gh iệp)

7 Thị trường bất động sản ch ịu sự ch i phối của yếu tố pháp luậ t

- Sự tham gia c ủa Nh à nước vào thị trường bất độn g sản t hông qua yế u tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất độn g sản ổn định h ơn và an toàn hơn

- T hông qua ki ểm soát thị trường bất động sản, Nh à nước tăng được nguồn thu n gân sách từ thuế đối v ới các giao dịch bất động sản

8 Thị trường bất động sản có mối liên h ệ mật thiết với thị trường vốn

Do:

- Bất động sản có giá trị lớn, do đó, m ọi giao dịch đầu tư k inh doanh bất độn g sản đò i hỏi m ột lượn g vốn lớn

- Lượn g vốn n ày phải được h uy động từ thị trườn g vốn

Thực tế cho thấy nếu không có m ột thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường bất độn g sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được Nh ữn g khủn g hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự kh ủn g hoản g của t hị trường bất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các t ổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản

9 Thị trường bất động sản có rào cản g ia nhập hoặc rút ra lớn

- Có nhiều quan điểm khác nhau:

+ Kinh doanh là “tổ chức buôn bán để th u lời lãi

+ Kinh doanh là nhằm thỏa m ãn một nhu cầu nào đó, nhằm m ục đích thu về lợi ích được đo bằng giá trị lớn hơn giá trị bỏ ra, tức có lợi nhuận

+ T heo Luật DN 2005: Kinh doanh là việc thực hiện liên tục m ột, một số hoặc tất cả các côn g đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cun g ứn g dịch vụ trên thị trường nhằm m ục đích sinh lợi

Khái quát: Kinh doanh là tổng th ể cá c biện pháp kinh tế, kĩ thuậ t, tổ chức quản lý, pháp lý d ựa trên

cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ nhằm thu được lợi nhuận

Điều k iện c ủa kinh doanh:

+ Phải có sản x uất  sản phẩm hàng hóa  thị trường

+ Phải có m ôi trường: kinh tế, chính trị, xã hộ i và pháp luật

2.1 Kinh doan h bất động sản

Theo Luật Kinh doanh bất động sản:

+ Hoạt độn g k inh doanh bất độn g sản bao gồm kinh doanh bất độn g sản và kinh doanh dịch vụ bất độn g sản

+ Kinh doanh bất độn g sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, m ua, nhận ch uyển nh ượn g, t huê, thuê m ua bất độn g sản để bán, ch uyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê m ua nhằm m ục đích sinh lợi + Kinh doanh dịch vụ bất độn g sản là cá c hoạt độn g hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất độn g sản, bao gồm các dịch v ụ m ôi giới bất độn g sản, định giá bất độn g sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất độn g sản, đấu giá bất độn g sản, quản g cáo bất động sản, quản lý bất độn g sản

+ Giao dịch bất độn g sản có liên quan đến kinh doanh bất độn g sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, t huê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nh ân khôn g k inh doanh bất độn g sản với tổ chức,

cá nhân kinh doanh bất độn g sản

- Sự ra đời:

KD BĐS gắn liền với sự ra đời c ủa thị trường BĐS:

+ Nhu cầu xã hội tăn g  cầu, nhưn g BĐS lại thuộ c quyền sở hữu và sử dụn g c ủa cá nhân  cần trao đổi

+ Do có lợi ích, nh ữn g ch ủ SH, ch ủ sử dụng đưa BĐS v ào thị trường

+ Do lợi ích cao, nhiều nhà đầu tư đã đầu tư xây dựn g thêm BĐS

+ Điều kiện SX, m ôi trườn g KD n gày càn g tốt hơn  cung thị trường BĐS gia tăn g

- Phạm vi xuất hiện:

+ L úc đầu KD BĐS ch ủ yếu dựa trên trao đổ i nhữn g BĐS đã có sẵn, trước hết là đất đai;

+ T iếp đó đầu t ư m ới, xây dựng nhữn g bất độn g sản m ới để đáp ứng nhu cầu của xã hội  cơ cấu BĐS đa dạn g; số lượn g tăn g, chất lượng tốt hơn, t hời gian sử dụn g lâu bền hơn …

+ Lĩnh v ực giao dịch kinh doanh n gày càng được mở rộn g;

+ Phạm vi kinh doanh ngày c àng được m ở rộng về quy mô và không gian ; khôn g chỉ bó hẹp trong thị trường địa phương, khu vực m à m ở rộng ra thị trườn g cả nước, t hị trường quốc t ế

+ Đối tượn g tham gia ngày càng đa dạn g và phong phú hơn L úc đầu chỉ là trao đổ i nhữn g BĐS do

cá nhân thay đổi nhu cầu đến ch ủ độn g bỏ vốn đầu tư xây dựn g để cun g cấp cho thị trường; từ một cá nhân KD đến nhóm, tập đoàn v à cá c tập đoàn xuyên quốc gia cùng tham gia kinh doanh BĐS

2.2 Đặc đi ểm của kinh doanh bất độ ng sản

Đặc điểm 1: Kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực

Vì sao: bất độn g sản có vị trí cố định:

- Vị trí của bất độn g sản khác nha u, m an g lại thu nhập cho chủ sở h ữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nh au

- Biểu hiện :

+ M ọi hoạt độn g k inh doanh phải gắn liền với vị trí c ủa bất độn g sản;

Môi trường xung quanh bất động sản có v ai trò quan trọng đối v ới giá trị c ủa BĐS

+ Nhữn g hoạt độn g kinh doanh ở những địa bàn, kh u v ực khác nhau cũng khác nhau; không thể áp đặt mô hình KD của n ơi này cho nơi khác

+ Các hoạt độn g kinh do anh ảo chỉ thực hiện được một công đoạn trong quá trình kinh doanh chứ không thể là một hoạt độn g kinh doanh ho àn chỉnh

- Hoạt độn g k inh doanh bất động sản đầy đủ phải bao gồm nhiều quá trình: Từ xuất hiện ý týởng, tổ chức đầu tư, t ổ chứ c sản x uất, quản ý, tổ chức tiêu thụ, ho ạt độn g sau bán hàng… Chỉ tính riên g quá trình tiêu thụ đã bao gồm khá nhiều khâu: từ giới thiệu hàn g, đàm phán, kiểm tra t hực địa, hoàn t hiện thủ tục pháp lý …

Đặc điểm 2 Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài

- Vì:

+ Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài: vật lý và tuổi thọ kinh tế

+ Bất động sản có giá trị lớn: gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cun g nhỏ h ơn cầu

+ Bất động sản là loại hàn g hó a không thể thay thế được

- Vận dụn g:

+ M uốn kinh doanh phải có tiềm lực về tài ch ính

+ Phải có chiến lược kinh do anh dài h ạn

+ Đầu tư lâu dài, trải qua nhiề u quá trình, nhiều côn g đoạn từ định hư ớn g đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựn g… đến lưu thông tiêu th ụ, hoàn thành thủ tục pháp lí…

Để có thể đạt hiệu quả trong kinh do anh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường Mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựn g chiến lược k inh doanh của DN

Đặc điểm 3 Kinh doanh bất động sản là hoạ t động nhạy cảm , chịu ảnh h ưởng m ạnh mẽ của pháp luật và chính sách

+ Hoạt độn g k inh doanh bắt buộc ph ải trải qua các quy trình ph áp lý Quy trình này v ừa mang tính bắt buộc, vừa là sự cần thiết khách quan

+ Nhà kinh do anh phải biết cách phân tích chính sách để tìm kiếm cách thức, phươn g hướn g kinh doanh; tìm hành lan g giới hạn, dự báo xu hướng biến độn g của thị trườn g ảnh h ưởn g đến k inh doanh

Đặc điểm 4 Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạ t động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù

- T ính đặc thù thể hiện:

+ Là thị trườn g không ho àn hảo, c un g phản ứng chậm hơn cầu;

+ T hiếu thông tin thị trườn g, khó so sánh được

+ M ột số loại h àn g hóa bất động sản mang tính độc quy ền, gắn với vị trí, cảnh quan môi trườn g… + Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yế u tố cả tâm linh, tập quán, thói quen…

- T ính đa n gành thể hi ện:

+ Khâ u sản x uất:

~ Nhữn g vấn đề k inh tế đất đai: định giá ( giá cả), kh ả năng sinh lợi…

~ Nhữn g vấn đề k ĩ thuật đất đai: thổ nhýỡng, nôn g hóa, t ần g địa chất …

~ Nhữn g vấn đề đầu tư x ây dựn g các côn g trình trên đất: k ĩ thuật (ý týởn g, k iến trúc, mỹ thuật…), kinh tế (vốn đầu tư, ch i phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận…)…

+ Khâ u lưu thông: marketing, bán, cho thuê, môi giới, thế ch ấp, bảo hi ểm, tư vấn, sau bán hàn g, t hủ tục pháp lí… nói ch un g là c ác nghiệp vụ giao dịch bất động sản

3 Một số quy định pháp l uật về kinh doan h bất động sản

3.1 Các lĩnh vực hoạt độ ng c ủa doanh nghiệp bất động sả n

1 T ổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất độn g sản trong phạm vi sau đây:

a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựn g để bán, cho thuê, cho thuê m ua;

b) M ua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) T huê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tần g trên đất thuê để cho thuê đất đã có h ạ tầng; đ) Nhận ch uyển nh ượn g quy ền sử dụng đất, đầu tư côn g trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho th uê; thuê quyền sử dụn g đất đã có h ạ tầng để cho thuê lại

2 T ổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch v ụ bất động sản trong ph ạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản;

a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựn g để bán, cho thuê, cho thuê m ua;

b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tần g trên đất thuê để cho thuê đất đã có h ạ tầng; c) Kinh do anh dịch vụ bất độn g sản

d) T heo những quy định cụ thể của Chính phủ

3.2 Nguyên tắc hoạt động ki nh doan h bất động sản

1 T ổ chức, cá nhân hoạt độn g kinh doanh bất động sản bình đẳng trước ph áp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích h ợp pháp c ủa các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất độn g sản thông qua hợp đồn g, không trái vớ i quy định của pháp luật

2 Bất độn g sản đưa vào k inh doanh phải có đủ điều ki ện theo quy định của Luật này và các quy định khác c ủa pháp luật có liên quan

3 Hoạt độn g k inh doanh bất độn g sản phải công khai, m inh bạch

3.3 Các loại bất độ ng sản được đưa vào kin h doan h

1 Các loại bất độn g sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất độn g sản theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại bất độn g sản khác theo quy định của pháp l uật

2 Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - x ã hội, thị trườn g bất động sản và lộ trình hội nhập kinh

tế quốc tế, Chính phủ quy định c ụ thể danh m ục các loại bất độn g sản được đưa vào k inh doanh

3.4 Điều kiện đối với bất độ ng sả n đưa vào kinh doanh

1 Nhà, côn g trình xây dựn g đưa vào kinh doanh phải có các điều k iện sau đây :

a) T huộc đối tượn g được phép kinh doanh;

b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựn g; đối với nhà, côn g trình xây dựng đã qua sử dụn g thì yêu cầu về chất lượn g do các bên thỏa thuận trong hợp đồn g;

c) Khôn g có tranh chấp về quyền sở h ữu;

d) Khôn g bị kê biên để thi hành án ho ặc để chấp hành quyết định h ành chính c ủa cơ quan nhà n ước

có thẩm quy ền;

đ) Khôn g nằm t rong kh u vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

e) Có hồ sơ bao gồm giấy ch ứng nhận quyền sở hữu nh à, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp ch ứng minh quyền sở h ữu, quy ền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, côn g trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án v à thiết kế bản v ẽ thi công đã được ph ê duyệt đối vớ i nhà, côn g trình đan g xây dựng; thiết kế bản v ẽ thi công, hồ sơ ho àn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào s ử dụn g đối với nhà, công trình xây dựn g thuộ c dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công n gh iệp chưa có giấy ch ứn g nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được ph ê duyệt đối với nh à, công trình xây dựng hình thành trong týõng lai

3.5 Điều kiện đối với Quyền sử d ụng đất đưa vào k inh doa nh:

a) T huộc đối tượn g được phép kinh doanh;

b) Có giấy tờ hợp pháp ch ứn g minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

3 Các bất độn g sản khác t heo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này được đưa v ào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Ch ính phủ

3.6 Điều kiện đối với tổ c hứ c, cá nhâ n hoạt độ ng kinh doa nh bất độ ng sả n

1 T ổ chức, cá nhân kh i kinh doanh bất độn g sản phải thành lập do anh nghiệp hoặc hợp tác x ã, phải

có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất độn g sản theo quy định của pháp luật

Theo Nghị định 53 ngày 15/10/2007,

“1 Doanh nghiệp, hợp tác xã k inh doanh bất độn g sản ph ải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam

2 Việc xác nh ận vốn pháp định của doanh n ghiệp, h ợp tác xã thực h iện theo quy định của pháp luật

về doanh nghiệp, h ợp tác xã và đăn g ký kinh doanh”;

“Chủ đầu tư dự án kh u đô thị mới, dự án kh u nh à ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công n ghiệp phải có vốn đầu tư thuộ c sở hữu của m ình để thực hiện dự án theo quy định sau đây:

a) Đối với dự án kh u đô thị m ới v à dự án hạ tần g kỹ thuật khu côn g nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt;

b) Đối v ới dự án khu nhà ở thì khôn g thấp hơn 15% tổng m ức đầu tư của dự án có quy m ô sử dụng đất dýới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụn g đất từ 20 ha trở lên

đã được phê duyệt.”

2 T ổ chức, cá nh ân khi k inh doanh dịch vụ bất độn g sản ph ải thành lập do anh nghiệp hoặc hợp tác

xã, đăn g ký kinh doanh dịch v ụ bất độn g sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này

độn g sản;

- Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phả i có ít nhất hai người có ch ứn g ch ỉ m ôi giới bất độn g sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có ch ứn g chỉ định giá bất độn g sản

3 Cá nhân kinh do anh dịch v ụ m ôi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh do anh theo quy định của pháp luật và có ch ứn g chỉ môi giới bất độn g sản

3.7 Điều kiện và hồ sơ cấp chứng c hỉ m ôi giới bất độ ng sả n

1 Cá nh ân được cấp chứn g chỉ m ôi giới bất độn g sản kh i có đủ các điều kiện sau đây:

a) Khôn g phải là cán bộ, công chức nh à nước;

b) Có n ăn g lực hành v i dân sự đầy đủ, khôn g bị cấm hành nghề theo quyết định c ủa cơ quan có thẩm quyền ; khôn g đan g trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản ; d) Có hồ sơ xin cấp ch ứn g chỉ môi giới bất động sản theo quy định

3.8 Điều kiện và hồ sơ cấp chứng c hỉ định giá bất độ ng sản

1 Cá nh ân được cấp chứn g chỉ định giá bất độn g sản khi có đủ các điều kiện sa u đây:

a) Khôn g phải là cán bộ, công chức nh à nước;

b) Có n ăn g lực hành v i dân sự đầy đủ; không bị cấm hành n ghề theo quyết định c ủa cơ quan có thẩm quyền ; khôn g đan g trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dýỡn g k iến thức v ề định giá bất động sản ; d) Có bằng tốt nghi ệp cao đẳn g hoặc đại học;

đ) Có hồ sơ xin cấp ch ứn g chỉ định giá bất động sản theo quy định

3.9 Điều kiện đối với người q uả n lý, điều hàn h sà n giao dịch bất độ ng sả n

Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất độn g sản ph ải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1 Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; khôn g đan g trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp h ành án phạt tù;

2 Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dý ỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

3 Khôn g bị cấm hành ngh ề theo quy ết định của cơ quan có thẩm quyền

3.10 Kinh doanh bất động sản thông q ua sà n giao dịch bất độ ng sản

1 T ổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượn g, cho thuê, cho thuê m ua bất độn g sản phải thông qua sàn giao dịch bất độn g sản theo quy định của L uật này

2 Nhà nước kh uyến khích tổ chức, cá nhân khôn g kinh do anh bất độn g sản thực hiện giao dịch bất độn g sản t hông qua sàn giao dịch bất độn g sản để bảo đảm côn g khai, minh bạch và quyền lợi của các bên

4 Thủ tục và quy trình giao dịch bất động sản

4.1 Mua bán nhà ở gắn liền với quy ền sử d ụng đất ở

1 Về hồ sơ mua bán nhà ở nộp cho cơ quan qL nhà ở , bao gồm :

- Hợp đồn g mua bán có chứn g nhận của côn g chứng Nhà n ước

- Giấy tờ chứng m inh quyền sở hữu nhà ở nhý: Giấy chứn g nhận quy ền sở hữ u nhà ở và quy ền sử dụn g đất ở, Giấy chứn g nh ận quyền sở hữ u nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụn g đất có ghi nhận nhà ở…

- Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nh à, đất ( do cơ quan quản lý nhà ở cun g c ấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ)

- Đối với cá nhân là n gười Việt kiều còn phải kèm t heo giấy t ờ nhý: bản sao Hộ chiế u h ợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là côn g dân Việt Nam

Thủ tục và quy trình giao dịch bất độn g sản

2 Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở: 5 bước

Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán t ại cơ quan côn g ch ứng (khôn g phân biệt địa bàn), kèm theo giấy t ờ chứng minh quy ền sở h ữu nhà ở và ch ứng minh thý nhân dân Hợp đồn g soạn sẵn hoặc do côn g chứn g viên soạn

Bước 2: M ột trong hai bên nộp hồ sơ m ua bán t ại cơ quan quản lý nh à ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức) Trường hợp bán m ột phần nh à ở gắn với quyền sử dụng đất ở t hì phải kèm theo bản v ẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn

Bước 3 : Căn cứ v ào hồ sõ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm t ra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan th uế để x ác định n gh ĩa v ụ tài ch ính (nếu có) ;

2 Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở:

Bước 4: Sau khi có t hông báo c ủa cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế

để chủ nhà đi nộp n gh ĩa v ụ tài chính tại cơ quan thuế

Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, ch ủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở v à quyền sử dụng đất ở

Thời gian làm t hủ t ục cấp Giấy chứn g nh ận quyền sở h ữu nhà ở v à quyền sử dụn g đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ n gày nhận đủ hồ sơ h ợp lệ Thời gian này khôn g tính vào thời gian ch ủ nhà

đi nộp các n gh ĩa v ụ tài ch ính cho Nhà nước

Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự ch uyển dịch quy ền sở hữ u nhà ở cho ph ù h ợp với từng địa ph ươn g

4.2 Mua bán nhà ở khô ng có quyền sử dụng đất ở

1 Về hồ sơ mua bán bao gồm :

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nh à ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở (ch ỉ có quyền sở hữu nhà ở trên đất c ủa người khác như xây dựng nhà ở trên đất thuê, đất mýợn);

- Hợp đồn g mua bán nhà ở có ch ứng nhận của công chứn g Nhà nước;

4.3 Chuyển nhượng q uyền sử d ụng đất

1 Hồ sơ chuyển nhượng quyền s ử dụng đất bao gồm :

Hợp đồng chuy ển nhượn g quyền sử dụn g đất;

Giấy chứn g nhận quy ền sử dụng đất hoặc m ột t rong các giấy t ờ quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 Luật đất đai

2 Về trình tự, thủ tục chu yển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1 : Một t rong các bên tham gia giao dịch nộp hồ sơ tại Văn phòn g đăn g ký quyền sử dụn g đất; Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra và gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế

quyền sử dụng đất

4.4 Cho thuê nhà ở

Việc cho thuê nhà ở đư ợc thực h iện như sau:

Các bên tự thoả thuận lập hợp đồn g thuê nhà ở hoặc đến cơ quan công chứng đề n gh ị lập hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải có chữ ký của bên cho th uê và bên thuê

Hợp đồng thuê nh à ở có thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên giữa cá nhân với cá nhân phải có chứng nhận của công chứn g Nhà nước T rường hợp bên cho thuê nh à ở là côn g ty kinh doanh nhà thì hợp đồng không phải côn g ch ứn g

Nếu bên cho thuê nhà ở là cá nhân thì phải nộp hợp đồn g th uê nhà ở tại cơ quan thuế để làm t hu tục

kê khai nộp thuế cho Nhà nước

Thời hạn bàn giao nhà cho thuê và chấm dứt việc th uê nh à thực hiện theo thoả th uận tron g hợp đồn g T rườn g hợp tổ chức, cá nhân nước ngo ài ký hợp đồn g thuê nhà ở thì phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam t ừ 03 tháng liên t ục trở lên

4.5 Giao dịch thế chấp nhà ở

1 Hồ sơ thế chấp nhà ở bao gồm :

- Đơn đề n ghị t hế chấp nhà ở;

- Kế hoạch hoặc dự án kinh do anh cần đầu tư vốn;

- Giấy tờ ch ứn g m inh quyền SH nhà ở của bên thế chấp nhà ở;

Bước 2 : Nếu đồng ý, Ngân h àng sẽ xem xét và thẩm định giá trị tài sản thế chấp;

- Bước 3: Các bên lập hợp đồn g thế chấp nhà ở có ch ứn g nhận của côn g ch ứn g

- Bước 4: N gân hàng có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nh à ở, nơi đã làm t hủ tục cấp Giấy chứn g nhận quyền sở hữ u nh à ở biết về việc thế ch ấp.Trường hợp các bên có yêu cầu đăng ký thì bên thế chấp có đơn gửi Văn phòn g đăng ký quyền sử dụng đất kèm theo Giấy tờ về sở hữu nh à ở để đăn g ký thế ch ấp;

Bước 5: Bên thế chấp ch uyển Giấy chứn g nhận quyền sở h ữu nhà ở và thông báo đã đăng ký thế chấp cho Ngân hàn g v à làm thủ tục nhận tiền vay

Bước 6 : Sau khi bên thế chấp thanh toán đầy đủ tiền vay (cả gốc v à tiền lãi) thì:

- Ngân hàn g có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc đã giải chấp; lập th ủ tục thanh lý hợp đồn g thế ch ấp và giao Giấy ch ứn g nhận quyền sở h ữu nhà ở cho bên thế ch ấp

Nếu đã đăn g ký thế chấp thì Bên thế chấp ch uyển thông báo đã giải chấp của Ngân hàn g kèm t heo Giấy chứn g nhận quy ền sở h ữu nhà ở đến Văn phòng đăn g ký quy ền sử dụn g đất để xo á đăng ký thế chấp

Lưu ý: Hiện nay các Ngân hàng thương mại được chủ động quy định cụ thể điều kiện và trình tự thế chấp tài sản Do vậ y, những người có nhu cầu nên liên hệ trực tiếp với Ngân hàng cần vay vốn để biết cụ thể hơn

4.6 Giao dịch thuê m ua nhà ở

1 Hồ sơ thuê m ua nhà ở

Đơn đề nghị thuê mua nhà ở có xác nhận c ủa cơ quan, đơn vị về số người trong hộ gia đình, m ức thu nhập của n gười làm đơn và điều kiện nhà ở c ủa n gười có đơn;

Xác nh ận c ủa UBND cấp xã n ơi n gười có đơn sinh sốn g về điều kiện nhà ở (nế u là hộ gia đình)

2 Trình tự xét duyệt việc thuê mua:

Bước 1 : Người có nh u cầu th uê m ua gửi đơn có xác nhận tới Sở Xây dựng nơi người đó sinh sốn g;