ĐỀ CƯƠNG MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

ĐỊNH GIÁ ĐẤT 217 Câu 1: Khái niệm giá đất? Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất? 1. Khái niệm giá đất Ở Việt Nam giá đấtlà giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. (khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013) Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác địnhGiá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất 2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.2.1. Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất đai. Nhân tố hành chính. Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất đai. Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất đai, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính... + Chế độ về đất đai: Chế độ đất đai bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất... Chế độ đất đai khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất đai. + Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý + Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất dùng cho thương nghiệp, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn.Suất dung tích là nói về tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng, nếu suất dung tích lớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có diện tích xây dựng lớn, có thể thu được lợi ích cao, vì vậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao; ngược lại thì giá đất lại thấp. + Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất đai. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp. + Chính sách thuế: Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cư giảm, nên giá cả đất đai giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất đai giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất đai tăng lên. + Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất đai ở đó tăng. Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp, một loại khác là tuy cấp bậc không thay đổi, nhưng quyền quản hạt chuyển từ khu này sang khu khác Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. + Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. + Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.

ĐỊNH GIÁ ĐẤT 217

Câu 1: Khái niệm giá đất? Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất?

1. Khái niệm giá đất

Ở Việt Nam giá đấtlà giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một

đơn vị diện tích đất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai năm 2013)

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụngđất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xácđịnhGiá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụngđất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xácđịnh

Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền

sử dụng đất

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.2.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung

có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thểđến mức giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ

đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất đai

- Nhân tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự canthiệp của Nhà nước đến giá cả đất đai Nhân tố hành chính ảnh hưởngđến giá đất có: Chế độ đất đai, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chínhsách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi

về hành chính

+ Chế độ về đất đai: Chế độ đất đai bao gồm chế độ sở hữu đất vàchế độ sử dụng đất Chế độ đất đai khống chế trực tiếp sự tồn tại,tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất đai

+ Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống

ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp Mục tiêu của cải cách chế

độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở,

từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất,thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý

+ Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về côngdụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đếngiá đất Cùng một mảnh đất dùng cho thương nghiệp, dùng cho nhà ở

và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn.Suất dung tích là nói về

tỷ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trongkhu đất xây dựng, nếu suất dung tích lớn, thì trên một đơn vị diện tíchđất sử dụng có diện tích xây dựng lớn, có thể thu được lợi ích cao, vìvậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao; ngược lại thì giá đất lạithấp

+ Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cảđất đai Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nớilỏng quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giáđất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá củađất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồngthời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư củanhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất cao thấp

+ Chính sách thuế: Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, dân cưgiảm, nên giá cả đất đai giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăngtrưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặckhông muốn mở rộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cảđất đai giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất đai tănglên

+ Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đềulàm cho giá cả đất đai ở đó tăng Thay đổi hành chính thường phânthành hai loại, một là nâng cấp, một loại khác là tuy cấp bậc khôngthay đổi, nhưng quyền quản hạt chuyển từ khu này sang khu khác

- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếunhất của kinh tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất

có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu vàcấu thành nhân khẩu gia đình

+ Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đốivới đất tăng vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quanvới trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Khu nhà

ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môitrường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọingười, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đấttăng lên.

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinhhoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngàycàng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhucầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn

hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giáđất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõràng

- Nhân tố xã hội: Tình trạng xã hội phát triển và tình trạng ổnđịnh có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nói tóm lại, nhân tố xã hộiảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chínhtrị, trình độ trị an xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

+ Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tìnhtrạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổnđịnh, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường,rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vìvậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại thìgiá đất sẽ rớt xuống

+ Tình trạng trị an xã hội: Tình trạng trị an xã hội là nói về trạngthái tốt xấu của trật tự xã hội Bất luận là khu nhà ở hay khu thươngnghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họsẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

+ Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng

và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợinhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt làmức giá đất thị trường nhà đột biến Khi đất cung không đủ cầu, dongười đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơncầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hóa: Những khu vực có trình độ công nghiệphóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất đai của thành phốnói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóađối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thànhphố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ

nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thìmức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.

- Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhàđất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốcgia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh

tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự pháttriển kinh tế của quốc gia khác.Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc giađều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tìnhtrạng thị trường, địa sản cũng không có ngoại lệ

+ Nhân tố chính trị quốc tế Mối quan hệ chính trị giữa các quốcgia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốtđẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác thì có lợi cho nhà đầu tưnước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lêncao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong tỏakinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ Đặc biệt

là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêmtrọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo

- Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối vớiquốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia.+ Tình trạng phát triển kinh tế

Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái pháttriển kinh tế là thu nhập quốc dân Từ sự phát triển kinh tế của cácnước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất đai, thấyrằng xu thế biến động về nhu cầu đất đai đại thể là thống nhất với xuthế của chu kỳ kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư làtương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũngtăng tương ứng.Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ

và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnhhưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

+ Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiềnmặt đối với thị trường địa sản, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, làbiểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của

xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt,tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồnđược giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giáđất tăng lên không ngừng.

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư Theo đà gia tăng thunhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người

sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao

về chất lượng, diện tích nhà ở

+ Biến động vật giá Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giábiến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến độngvật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là

tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xuthế "nước lên thuyền lên"

+ Mức lãi suất Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịchtài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặcmua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng

- Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đếngiá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi vàphương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lướigiao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông côngcộng và mật độ lưới giao thông

- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởngtới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bịphục vụ Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơinước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện

Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độđồng bộ và cự li

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đếngiá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tựnhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địathế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến cácđiều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư,trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnhhưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kếtcấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lýgiao thông khu vực

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếpvới tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chứcnăng khác nhau trong đô thị Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chútrọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chútrọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu côngnghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiệncung ứng nước điện

1.2.2.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửađất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất.ảnh hưởng của nhân tố cá biệtđến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quáđều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sửdụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnhhưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đềukhó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng : mảnh đất đẹp nhất là vuông vức, còn các dạng nhưtam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều khôngthuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc : quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quácao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Điều kiện thiết bị thị chính của loại đất: Thiết bị thị chính cóliên quan đến loại đất là những thiết bị trực tiếp liên quan đến đất nhưnước mặt, nước ngầm, điện, khí đốt hệ thống sưởi ấm, thiết bị điệnthoại

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị đượcxem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều caovật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất,cách bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửađất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sửdụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

Câu 2: Khái niệm định giá đất, c ác nguyên tắc định giá đất ?

1. Khái niệm định giá đất

Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phươngpháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứvào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng,

và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế củađất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế,

xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sáchđất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tạimột thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyềnđất đai nào đó

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệcho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xácđịnh

2 Các nguyên tắc định giá đất

1.5.1 Nguyên tắc thay thế

Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc của giá cả thửađất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế

nó Nói cách khác giữa những thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng,

có khả năng thay thế nhau sẽ ảnh hưởng lẫn nhau và cạnh tranh làmcho giá ràng buộc lẫn nhau theo hướng dần tới đồng nhất Như vậynguyên tắc thay thế trong định giá đất có thể khái quát như sau:

(1) Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai cótính thay thế với tính chất tương đồng; (2) Mức giá cả đất đai là do

những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết địnhsau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường; (3) Giá cảđất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất

và giá trị sử dụng để xác định

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyêntắc cơ bản biểu hiện hành vi, kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nórộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

1.5.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợppháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét

về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sửdụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong sốrất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờcũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập rònglớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyếtđịnh giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tạithời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp phápcũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giátrị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệuquả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thờigian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắcquan trọng nhất của định giá đất

Sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dựtính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xétmột cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

1.5.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thànhgiá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giáđất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động,cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫnnhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

1.5.4 Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận

Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bêncung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mốiquan hệ cung cầu nên nguyên tắc cạnh tranh là tiền đề của nguyên tắccung cầu, hai mặt này có quan hệ mật thiết với nhau Kết quả của cạnhtranh hàng hóa là hai bên cung cầu đều không thể kỳ vọng thu đượclợi nhuận siêu ngạch ngoài mức lợi nhuận hợp lý.

Vì đất đai có đặc điểm là: Tính không dịch chuyển, tính khôngtăng, tính cá biệt v.v nhất là lượng cung cấp đất chỉ có một cấp doChính phủ khống chế, nên về mặt cung khó dẫn đến cạnh tranh Cạnhtranh phần lớn là xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau Cạnh tranhgiữa người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn mộtcách rõ ràng so với mức thu lợi, nghĩa là khi sử dụng đất có thể thuđược lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thì yêu cầu vềmảnh đất đó tăng lên, cạnh tranh trở nên gay gắt, lợi nhuận siêu ngạch

sẽ bị mất đi theo sự nâng cao nhu cầu về đất đai, giá đất tăng lên Loại cạnh tranh này, đối với những loại đất mà tính thay thế tương đốinhỏ, thì giá cả càng có xu hướng tăng lên Cho nên nguyên tắc cạnhtranh và nguyên tắc thay thế có quan hệ mật thiết với nhau

Nguyên tắc cạnh tranh có thể nói rõ mức độ cạnh tranh bênngoài đất đai là như thế nào, đối với mức độ thu lợi lớn hay nhỏ cóảnh hưởng rất quan trọng Nên có thể trở thành một nguyên tắc đểphán đoán sử dụng hiệu quả nhất

Nguyên tắc cạnh tranh là một trong những nguyên tắc cơ sở củaphương pháp thu lợi hoàn vốn Vì thu lợi ròng của phương pháp này làđược dự tính trên cơ sở phán đoán một cách chính xác mối quan hệcung cầu, mối quan hệ cạnh tranh trên thị trường đất đai tại một thời

kỳ nhất định trong tương lai

Câu 3: Các nguyên tắc định giá đất ở Việt Nam?

Theo Điều 112 – Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải bảođảm các nguyên tắc:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất cócùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sửdụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thunhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mụcđích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tựnhư nhau thì có mức giá như nhau.

Câu 4: Trình bày khái niệm và trình tự của từng phương pháp định giá đất.

2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

2.1.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thôngqua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mụcđích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng,diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi làthửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giáquyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

2.1.2 Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện theo 4 bước chính sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặcđiểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vịtrí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xãhội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sửdụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thịtrường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian khôngquá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thuthập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, cácyếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý vềquyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sửdụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất

c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ cácnguồn sau đây:

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyểnnhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấpthông qua phỏng vấn trực tiếp

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đãthanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền

sử dụng đất

d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn cácthông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịchthành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ

sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểmđịnh giá đất và tại khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực địnhgiá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lâncận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kếtcấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cầnđịnh giá

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đốivới thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sửdụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theoquy định của pháp luật về đất đai

Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khácbiệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất sosánh với thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửađất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giátrị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố

của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằngcách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khácbiệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thứcsau:

±

Mức điềuchỉnh về giá docác yếu tố khácbiệt của từng thửađất so sánh vớithửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảngthời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụngđất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thựchiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xácđịnh giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên

và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trườngchưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đấtđược tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thịtrường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơquan thống kê (nếu có)

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân sốhọc đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác địnhtheo các bước ở trên; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác địnhphải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá10%

2 2 Phương pháp chiết trừ

2.2.1 Khái niệm

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửađất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sảngắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất

và giá trị tài sản gắn liền với đất

2.2.2 Trình tự định giá theo phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừthực hiện theo 4 bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sảngắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản cóđặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất,

vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền

sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượngtrên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thờigian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dungthông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, cácyếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý vềquyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sửdụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm cKhoản 1 Điều 3 của Thông tư này

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường tương tựnhư trong phương pháp so sánh trực tiếp

Bước 2 Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản sosánh được xác định theocông thức sau:

-

-Giá trịhao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thaythế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương

hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mớibao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp

lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theoquy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mònhữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hưhao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu vềchức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động củacác yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tàisản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyênngành Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháptính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thựchiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 3 Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:Giá trị

-Giá trị hiện tại củatài sản gắn liền với đấtcủa bất động sản sosánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo côngthức sau:

Bước 4 Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân sốhọc đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác địnhtheo các bước ở trên; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác địnhphải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá10%

2 3 Phương pháp thu nhập

2.3.1 Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằngthương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên

một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quânmột năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn

12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửitiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

2.3.2 Trình tự định giá theo phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhậpthực hiện theo 5 bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cầnđịnh giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một nămcủa thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt độngsản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thờiđiểm định giá

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm củathửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làmmuối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từhoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhậpbình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanhthu theo giai đoạn, doanh thu một lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cầnđịnh giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kíchthước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn

cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoảnthuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy

tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tínhtheo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩmquyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự