Câu 1: Trình bày khái niệm đất đai và các đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến giá đất? Khái niệm đất: Đất đai là 1 tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là TLSX đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, ANQP. Các đặc trưng của đất đai: ( Gồm 4 đặc trưng ) Có vị trí cố định vì đất không thể dịch chuyển nên con người phải sử dụng đất tại chỗ. Đất có các đặc tính lý, hóa học khác nhau. Có hạn về diện tích + Tổng phần diện tích tự nhiên bất biến. + Có sự tăng giảm về diện tích đất dành cho các mục đích khác nhau. Tính lâu bền: + Đất có thể sử dụng vĩnh cửu. + Đất nâng cao giá trị sử dụng. Chất lượng khác nhau: mỗi loại đất sẽ có tính chất khác nhau. VD: Đất nông nghiệp khác nhau sẽ cho chất lượng nông sản khác nhau. Đất xây dựng khác nhau thì việc chịu tải (độ lún) cũng sẽ khác nhau. Câu 2: Khái niệm giá đât? Trình bày các đặc điểm của giá đất? Khái niệm giá đất: Giá cả là biểu hiện cụ thể bằng tiền tệ của giá trị. Đất đai là do tự nhiên hình thành nhưng đất không có giá trị. + Đất phản ánh tác dụng của đất đai với các hoạt động kinh tế. + Đất thể hiện mức thu lợi trong quá trình mua bán, sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Ở Việt Nam, giá đất là số tiền phải trả có quyền sử dụng đất trong 1 thời hạn. Theo khoản 19, ĐIều 3 Luật đất đai quy định: + Giá đất là giá trị của Quyền SDĐ trên 1 đơn vị diện tích. + Giá trị quyền SDĐ là tổng giá trị quyền SDĐ trên toàn bộ diện tích. Các đặc điểm của giá đất: Không giống nhau về phương thức biểu thị: + Hàng hóa thông thường được biểu thị bằng giá cả. + Đất đai vì quyền lợi khác nhau làm cho mức thu lợi khác nhau nên giá cả tương ứng với tùng mức thu ( Giá cả quyền SDĐ và tiền thuê đất). Không giống nhau về cơ sở giá cả. + Hàng hóa thông thường có thể di chuyển. + Đất đai không thể dịch chuyển mà SDĐ phụ thuộc vào MĐSD đất.
Trang 1ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Câu 1: Trình bày khái niệm đất đai và các đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến giá đất?
* Khái niệm đất:
- Đất đai là 1 tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là TLSX đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, AN-QP
* Các đặc trưng của đất đai: ( Gồm 4 đặc trưng )
- Có vị trí cố định vì đất không thể dịch chuyển nên con người phải sử dụng đất tại chỗ Đất có các đặc tính lý, hóa học khác nhau
- Có hạn về diện tích
+ Tổng phần diện tích tự nhiên bất biến
+ Có sự tăng giảm về diện tích đất dành cho các mục đích khác nhau
- Tính lâu bền: + Đất có thể sử dụng vĩnh cửu
+ Đất nâng cao giá trị sử dụng
- Chất lượng khác nhau: mỗi loại đất sẽ có tính chất khác nhau
VD: - Đất nông nghiệp khác nhau sẽ cho chất lượng nông sản khác nhau
- Đất xây dựng khác nhau thì việc chịu tải (độ lún) cũng sẽ khác nhau
Trang 2Câu 2: Khái niệm giá đât? Trình bày các đặc điểm của giá đất?
* Khái niệm giá đất:
- Giá cả là biểu hiện cụ thể bằng tiền tệ của giá trị
- Đất đai là do tự nhiên hình thành nhưng đất không có giá trị + Đất phản ánh tác dụng của đất đai với các hoạt động kinh tế
+ Đất thể hiện mức thu lợi trong quá trình mua bán, sử dụng đất
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ
sở hữu
- Ở Việt Nam, giá đất là số tiền phải trả có quyền sử dụng đất trong 1 thời hạn
- Theo khoản 19, ĐIều 3 Luật đất đai quy định:
+ Giá đất là giá trị của Quyền SDĐ trên 1 đơn vị diện tích + Giá trị quyền SDĐ là tổng giá trị quyền SDĐ trên toàn bộ diện tích
*Các đặc điểm của giá đất:
- Không giống nhau về phương thức biểu thị:
+ Hàng hóa thông thường được biểu thị bằng giá cả
+ Đất đai vì quyền lợi khác nhau làm cho mức thu lợi khác nhau nên giá cả tương ứng với tùng mức thu ( Giá cả quyền SDĐ và tiền thuê đất)
- Không giống nhau về cơ sở giá cả
+ Hàng hóa thông thường có thể di chuyển
+ Đất đai không thể dịch chuyển mà SDĐ phụ thuộc vào MĐSD đất
Trang 3- Không giống nhau về thời gian hình thành.
- Có tiêu chuẩn, dễ so sánh
- Có thị trường tương đối
ổn định
- Thời gian hình thành
ngắn và dễ dàng
- Có tính cá thể khác biệt
- Thiếu thị trường ổn định
- Thời gian hình thành khó xác định, hầu như hình thành qua giá trị từ quá khứ đến tương lai
- Giá đất không phải là biểu hiện của giá trị, giá đất cao hay thấp không do giá thành sản xuất quyết định
Vì: Đất đai không doo lao động quyết định Trong quá trình khai thác, đầu tư vào đất và thu lợi nhuận
- Giá đất phụ thuộc vào địa sản
+ Hàng hóa: chịu ảnh hưởng của quan hệ cung – cầu
+ Đất đai: Cung bất biến ( tổng diện tích không thay đổi
nhưng diện tích từng mảnh có thể thay đổi); cầu tăng ảnh hưởng đến giá đất
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt nhất định
- Giá đất có xu hướng tăng và tốc độ tăng của giá đất lớn hơn gấp nhiều lần so với tốc độ tăng của các loại hàng hóa khác
- Giá đất không giống nhau về kết cấu thị trường
- Giá đất khôn giống nhau về hiện tượng khấu hao
+ Hàng hóa: có khấu hao
+ Đất đai: không có khấu hao mà còn tăng giá trị sự dụng nếu biết cách sử dụng hợp lý
Câu 3: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? (Gồm 3 yếu tố)
Trang 4a) Nhân tố thông thường: Là nhân tố có sức ảnh hưởng bao quát giá đất GỒM:
* Nhân tố hành chính: chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
- Chế độ nhà ở: Trước đây chế độ nhà ở phúc lợi, tiền thuê đất thấp, vốn đầu tư xây dựng lấy từ ngân sách Nhà nước Sau này, cải cách Nhà nước cho phép đưa đất đai ra trao đổi, mua bán trên thị trường
- Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất thông qua công dụng, tỷ lệ suất dung tích, mật độ kiến trúc
- Chính sách giá đất: Ảnh hưởng rất lớn đến giá đất
+ Khi chính phủ có chính sách lới lỏng thì gía đất tăng
+ Khi Nhà nước khống chế sự tăng giá đất thì giá giảm hoặc ngưng trệ
- Chính sách thuế: thuế tăng thì tích lũy giảm, khả năng đầu tư giảm khiến cho nhu cầu giảm làm giá đất giảm và ngược lại
- Thay đổi hành chính: Nói chung, khi thay đổi về hành chính, giá đất có xu hướng tăng Chuyển quyền quản lý từ khu vực này sang khu vực khác, đưa ra các chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư làm cho giá đất tăng
* Nhân tố nhân khẩu:
- Mật độ nhân khẩu: Dân số tăng -> cầu tăng -> Giá đất tăng
- Tố chất nhân khẩu
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: kết cấu ngày càng nhỏ, thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, từ những gia đình nhiều thế hệ chuyển dần sang gia đình hặt nhân nên nhu cầu
về đất tăng cao làm cho giá đất tăng
* Nhân tố xã hội:
Trang 5- Tình trạng ổn định chính trị: Chính trị càng ổn định tạo môi trường ổn định, ít chịu rủi ro nên giá đất tăng
- Tình trạng trị an xã hội: nếu TTTA-XH tốt tạo tâm lý an toàn, mức đầu tư sẽ tăng làm cho giá đất tăng
- Đầu cơ nhà đất: Tranh mua làm giá đất bị đẩy lên Bán tháo làm giá đất gây ảnh hưởng đến đột biến giá đất
- Tiến trình đô thi hóa: Nơi nào có trình độ đô thị hóa hoặc CNH càng cao thì giá đất là tăng (và ngược lại)
* Nhân tố quốc tế:
- Tình hình kinh tế thế giới:
- Nhân tố chính trị quốc tế
* Nhân tố kinh tế:
- Tình trạng phát triển kinh tế: Thu nhập quốc dân tăng thì sẽ
có nhiều cá nhân, tổ chức doang nghiệp sẵn sàng đầu tư vào đất
- Mức lưu trữ và đầu tư: Tích lũy phụ thuộc vào khả năng dự trữ, nguyện vọng và hành vi Tích lũy cao thì tiền đầu tư cao, giá đất tăng và ngược lại
- Tình trạng chi trả tài chính và tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt lớn, vốn lưu động cao làm giá đất tăng
- Mức độ tiêu dùng của dân cư: Phụ thuộc vào thu nhập
-Biến động vật giá; Ảnh hưởng đến hàng hóa
- Mức lãi suất: Vốn -> Vay vốn -> Lãi suất
b) Nhân tố khu vực: Là các điều kiện tự nhiên, KT-XH nơi có đất
*Vị trí đất:
- Ảnh hưởng đến giá đất thông qua cấp hạng đất
- Khoảng cách của thửa đất đến các trung tâm
Trang 6- Mức độ ảnh hưởng của các trung tâm.
* Điều kiện giao thông:
Ảnh hưởng đến: - Loại hình giao thông
- Kết cấu mạng lưới
- Tình trạng đường xá
- Mật độ lưới giao thông
* Điều kiện thiết bị hạ tầng:
Ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu ở 2 loại lớn là thiết bị hạ tầng
và thiết bị phục vụ
* Điều kiện môi trường: Gồm:
- Môi trường nhân văn: Các loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập
- Môi trường tự nhiên: khí hậu, độ ô nhiễm tiếng ồn, hướng gió, độ dốc,
* Hạn chế của quy hoạch đô thị:
- Mục đích sử dụng ( Phân khu chức năng )
- Khả năng sử dụng đất trong phân khu chức năng
c) Nhân tố cá biệt:
* Vị trí đất:
- Khoảng cách đến cách khu trung tâm
- Diện tích đất vừa phải, nếu quá to hoặc quá nhỏ sẽ ảnh
hưởng đến giá đất
- Chiều rộng: Mặt tiền quá hệp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất
- Hình dáng: Vuông hoặc chữ nhật
Trang 7- Độ dốc: độ dốc quá lớn ảnh hưởng đến giá đất
- Điều kiện thiết bị thị chính của loại đất: là những thiết bị có liên quan trực tiếp đến đến đất
- Hạn chế của quy hoạch đô thị
- Thời hạn sử dụng: Nhân tố này quy định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất
Câu 4: Khái niệm định giá đất? Các nguyên tắc định giá đất?
* Khái niệm định giá đất:
- Định giá đất là sự ước tính giá trị của đất bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định
* Các nguyên tắc định giá đất:
- Theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá
- Theo thời hạn sử dụng đất
- Phù hợp với giá đất phổ biến với thị trường
- Cùng 1 thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng
MĐSD đã chuyển nhượng
- Đất đai chịu ảnh hưởng bởi nguyên tắc thay thế
- Khái quát:
+ Mức gái đất chịu ảnh hưởng của tính thay thế, tính tương đồng
+ Mức giá đất do người giao dịch quy định
+ Thông qua sự so sánh điều kiện của các thửa đất để đưa ra giá đất khác nhau
Trang 8+ Là cơ sở cho phương pháp so sánh trực tiếp cho định giá đất
- Đất đai sử dụng với phương thức khác nhau thì thu lợi khác nhau
- Làm thế nào để đất được sử dụng tốt, hiệu quả
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả có liên quan đến tính dự đoán và tính biên động
- Đất đai chịu ảnh hưởng bởi những nhân tố biến động -> Giá đất cũng thay đổi theo sự biến động
- Phân tích điều kiện của thửa đất và sự biến động để dự đoán giá đất tương lai
- Nguyên tắc biến động có quan hệ mật thiết với nguyên tắc dự đoán
Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận
- Trong mối quan hệ về cung và cầu về đất đai, chủ yếu cạnh tranh về cầu khi: + Cạnh tranh cầu tăng làm giá đất tăng + Giá đất giảm sẽ thu được siêu lợi nhuận
+ Giá đất không quá ảnh hưởng -> ổn định
- Chịu ảnh hưởng của nguyên tắc thay thế
Câu 6: Khái niệm hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây
dựng đồng bộ? Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị?
a) Khái niệm:
Hệ thống công trình hạ tầng đô thị gồm hệ thống công trình hạ tầng xã hội và hệ thống công trình kỹ thuật
Trang 9- Đối với khu vực nội thành, nội thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ và có mức độ hoàn chỉnh theo từng loại đô thị
- Đối với khu vực ngoại thành, ngoại thị phải được đầu tư xây dựng mạng hạ tầng và bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường
và phát triển đô thị bền vững
a) Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị:
Điều 6 Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07 tháng 5 năm 2009
có quy định những tiêu chuẩn cơ bản phân loại đô thị:
- Chức năng đô thị
- Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt từ 4 nghìn người trở lên
- Mật độ dân số phù hợ với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị, và khu phố xây dựng tập trung của thị trấn
- Tỷ lệ lao đọng phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động
- Hệ thống các công tình hạ tầng đô thị
- Kiến trúc, cảnh quan đô thị
Câu 7: Trình bày các loại đô thị ( Đặc biệt, I, II, III, IV, V)
theo Nghị định 42/2009/NĐ-CP
Đô thị loại đặc biệt:
1 Chức năng đô thị: Là Thủ đô hoặc đô thị có chứ năng là trung tâm KT, tài chính, hành chính, KH-KT, GD-ĐT, du lịch,
y tế, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát triển KT-XH của cả nước
2 Quy mô dân số toàn đô thị từ 5 triệu người trở lên
Trang 103 Mật độ dân số khu vực nội thành từ 15000 ng/km2 trở lên
4 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt 90% so với tổng số lao động
5 Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị
a) Khu vực nội thành được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh, bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị 100% các cơ sở sx mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu ô nhiễm môi trường b) Khu vực ngoại thành: được đầu tư xây dựng cơ bản đồng
bộ mạng lưới hạ tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ đô thị, hạn chế tối đa các dự án gây ô nhiễm môi trường
6 Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển
đô thị theo quy chế quản lý kiên trúc đô thị Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đo thị kiểu mẫu và trên 60% các trục phố chính đô thị đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần của nhân dân
Đô thị loại V
1 Chức năng đô thị: đô thị là trung tâm KT, VH, KH-KT,
GD - ĐT, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu của huyện hoặc một cụm xã
2 Quy mô dân số toàn đô thị đạt từ 4 nghìn người trở lên
3 Mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị từ 2.000 ng/km2
trở lên
4 Tỷ lệ lao động PNN khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt 65% so với tổng số lao động
Trang 115 Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị: Từng mặt đã hoặc đang được xay dựng tiến tới đồng bộ, các cơ sở sx mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường
6 Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển
đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị
Câu 9: Trình bày cách xác định khu vực giáp ranh, quy trình định giá đất khu vực giáp ranh?
* Cách xác định:
- Khu vực giáo ranh là vùng nằm ở giữa 2 tình (3 tỉnh), điều kiện các thửa đất tương tự nhau về ĐKTN, khả năng sinh lợi, điều kiện cơ sở hạ tầng
- Đối với đất nông nghiệp: Xác định khu vực ranh giới tỉnh từ địa giới hành chính chung các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối đa 1000m
- Đối với đất PNN: tính từ địa giới hành chính chung các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối đa 500m
- Đối với trường hợp địa giới hành chính là con sông, con kênh,
+ Chiều rộng của sông ≤ 100m thì xác định như trên
+ Chiều rộng của sông ¿ 100m thì không xác định khu vực giáp ranh
- UBND các tỉnh trong khu vực giáp ranh gửi bản dự thảo bảng giá đất cho các tỉnh còn lại
- Các Ủy ban cấp tỉnh thống nhất mức giá tại khu vực giáp ranh tối đa khong qua 30% trong giá đất khung giá đất : + Thống nhất trên 30%
+ Không thống nhất
Trang 12Báo cáo Bộ TNMT để giải quyết
- Trong trường hợp không thống nhất gải quyết của Bộ thì báo cáo Chính phủ
* Quy trình định giá đất khu vực giáp ranh:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều
13 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để quy định khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là khu vực giáp ranh)
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi dự thảo bảng giá đất của địa phương cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có đất giáp ranh để lấy ý kiến; đăng dự thảo bảng giá đất liên tục trên Trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường
Trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được dự thảo bảng giá đất, UBND cấp tỉnh có đất giáp ranh phải có văn bản trả lời
Trường hợp chênh lệch về mức giá đất tại khu vực giáp ranh trong dự thảo bảng giá đất vượt mức quy định tại Khoản 2 Điều 13 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì UBND cấp tỉnh
có đất giáp ranh phải thống nhất với nhau về mức giá đất dự kiến ban hành tại khu vực giáp ranh
Trường hợp không thống nhất được thì báo cáo Bộ Tài nguyên
và Môi trường trước ngày 15 tháng 9 của năm xây dựng bảng giá đất để giải quyết Trường hợp UBND cấp tỉnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh thì Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định
Trang 13Câu 10: Phân loại xã, nguyên tắc xác định khu vực, nguyên
tắc xác định vị trí đất trong định giá đất PNN tại nông thôn?
* Phân loại xã: Gồm 3 loại là Đồng bằng, trung du, miền núi
- Xã đồng bằng: Địa hình bằng phẳng, dân số tập trung đông, diện tích cơ sở hạ tầng phát triển, điều kiện kinh tế thuận lợi
- Xã miền núi: Địa hình cao, dốc, chủ yếu là núi cao; dân cư ít, thưa thớt; điều kiện cơ sở hạ tầng, KT-XH kém phát triển
- Xã trung du: Địa hình tương đối, cao vừa phải, bao gồm đại
bộ phận diện tích là đồi; mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi; kết cấu hạ tầng và diều kiện KT-XH thuận lợi hơn miền núi
* Nguyên tắc xác định khu vực:
Việc xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất đối với đất
ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng và đất PNN khác tại nông thôn theo từng xã thực hiện theo quy định:
- Khu vực 1: là khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất các yếu
tố và điều kiện thuận lợi nhất;
- Các khu vực tiếp theo: là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó
* Nguyên tắc xác định vị trí:
Đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là