Đề cương ôn tập môn định giá đất

Câu 1: Trình bày những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng tới giá đất? trang 2 Câu 2: Khái niệm giá đất? Trình bày các đặc điểm của giá đất? trang 3 Câu 3: Trình bày nhân tố cá biệt? trang 5 Câu 4: Khái niệm Định giá đất? Các nguyên tắc định giá đất? Trang 6 Câu 5: Trình bày khái niệm của các phương pháp định giá đất? Trang 7 Câu 6: Trình bày về đô thị loại đặc biệt ? Trang 8 Câu 7: Giá đất cụ thể được áp dụng trong những trường hợp nào? Trang 9 Câu 8: Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong những TH nào? Trang 9 Câu 9: Nêu cách xác định loại xã, khu vực và vị trí đất trong ĐHĐ PNN tại NT? Trang 10 Câu 10: Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp? trang 4 Câu 11: Trình bày cách xác định loại xã và nguyên tắc xác định vị trí đất trong định giá đất nông nghiệp? trang 11 Câu 12: Nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn xác định giá đất? Trang 11 Câu 13: phân biệt định giá đất hàng loạt và định giá đất cụ thể (cá biệt)? trang 10

Câu 1: Trình bày những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng tới giá đất? trang 2 Câu 2: Khái niệm giá đất? Trình bày các đặc điểm của giá đất? trang 3

Câu 3: Trình bày nhân tố cá biệt? trang 5

Câu 4: Khái niệm Định giá đất? Các nguyên tắc định giá đất? Trang 6

Câu 5: Trình bày khái niệm của các phương pháp định giá đất? Trang 7

Câu 6: Trình bày về đô thị loại đặc biệt ? Trang 8

Câu 7: Giá đất cụ thể được áp dụng trong những trường hợp nào? Trang 9

Câu 8: Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong những TH nào? Trang 9

Câu 9: Nêu cách xác định loại xã, khu vực và vị trí đất trong ĐHĐ PNN tại NT? Trang 10

Câu 10: Trình bày các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất nông nghiệp? trang 4

Câu 11: Trình bày cách xác định loại xã và nguyên tắc xác định vị trí đất trong định giá đất nông nghiệp? trang 11

Câu 12: Nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động

tư vấn xác định giá đất? Trang 11

Câu 13: phân biệt định giá đất hàng loạt và định giá đất cụ thể (cá biệt)? trang 10

Câu 1: Trình bày những đặc trưng của đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

1 Có vị trí cố định

- Vị trí của đất đai cố định, k thể di chuyển được, vị trí đất đai quy định tính chất vật lí,

hoá học, sinh thái của đất Tính cố định của đất đai yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ

- Mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục

đích khác nhau do đó chúng có giá trị riêng

2 Có giới hạn về diện tích

- Đất đai do tự nhiên hình thành, diện tích đất có tính bất biến, k thể thay đổi theo ý

muốn của con người

- Nhu cầu sử dụng đất cho việc đô thị hoá, CNH – HĐH cùng với việc xd nhà ở ngày

càng cao cùng với tính giới hạn về diện tích yêu cầu sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả

- Mặt khác, diện tích đất có hạn nhưng mức cung ứng trên thị trường k cố định, mức

cung trên thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sdđ của nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu

3 Tính năng lâu bền

- Đất đai có tính năng sử dụng vĩnh cửu

- Sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp của thể nâng cao k

ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng

- Tính lâu bền của đất đai đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ

hợp lí đất đai

4 Chất lượng khác nhau

- Đất đai có điều kiện bản thân (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng ) và điều kiện khí hậu

tương ướng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa) khác nhau

- Trong nông nghiệp, chất lượng đất khác nhau làm sản lượng và phẩm chất nông sản

khác nhau; trong xây dựng, chất lượng đất khác nhau làm cho lực chịu tải của nền khác nhau; trong xây dựng, chất lượng đất khác nhau làm cho lực chịu tải của nền khác nhau, từ đó đòi hỏi sử dụng đất hợp lý để đạt hiệu quả cao nhất đồng thời làm chất lượng đất tăng lên k ngừng

Câu 2: KN giá đất? Trình bày các đặc điểm của giá đất.

- Ở VN Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên 1 đơn vị diện tích đất (k9, dd3, lđđ

2013 )

- Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối vs 1 diện tích đất xác định Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối vs 1 diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định

- Giá QSDĐ là số tiền tính trên 1 đơn vị diện tích đất do Nhà Nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về QSDĐ

Các đặc điểm của giá đất.

1 Không giống nhau về phương thức biểu thị:

- Các hàng hoá nói chung biểu thị bằng giá cả Giá đất ngoài biểu thị bằng giá cả còn

biểu thị bằng giá thuê

- Mqh giữa giá cả đất đai với giá thuê cũng giống như mqh giữa lợi tức và tư bản, chỉ

cần xđịnh suất lợi tức hoàn vốn là có thể chuyển từ khoản này để tính ra khoản kia

2 Không giống nhau về cơ sở giá cả.

- Hàng hoá thông thường có tính di động, nguồn gốc giá cả là gtri bản thân hàng hoá

- Đất đai k có tính di động, giá cả đất đai là giá mua bán quyền và lợi ích về đất.

3 Không giống nhau về thời gian hình thành.

- Hàng hoá thông thường có tiêu chuẩn hoá, dễ so sánh, có thị trường tương đối hoàn

chỉnh, giá cả được hình thành trong tgian ngắn

- Đất đai có tính cá biệt lớn, k có thị trường hoàn chỉnh, khó so sánh, giá cả hình thành

trong tgian dài từ quá khứ tới tương lại

4 Giá đất đai không phải biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.

- Đất đai không phải sp của lao động con người nên giá cả đất đai phản ánh là giá trị

tài nguyên và tài sản, nguyên nhân trực tiếp sản sinh ra giá đất là do tính lũng đoạn quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất tạo nên

5 Giá đất chủ yếu do nhu cầu địa sản quyết định

- Đất đai do tự nhiên cung cấp, đất đai con người sử dụng được rất hạn chế làm tính co

dãn trong cung cấp kinh tế rất nhỏ nhưng do nhu cầu đối với đất thay đổi theo pt kinh tế nên tính co dãn rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

6 Đất đai có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.

- Giá đất có đặc trưng khu vực rất rõ ràng, khó hình thành thống nhất.

- Vị trí của đất khác nhau nên quyết định giá đất rất khó tiêu chuẩn hoá, tính cá biệt rất

rõ ràng

- Mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau có giá cả rất khác nhau.

7 Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng

- Tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường

- Nguyên nhân: do tính khan hiếm nên tính co dãn trong cung cấp nhỏ mà sự pt kt, xh,

nhân khẩu tăng lên k ngừng

8 Không giống nhau về kết cấu thị trường.

- Thị trường đất đai là thị trường k hoàn chỉnh yếu tố chủ quan ảnh hưởng rất lớn đến

việc hình thành giá cả đất đai

9 Không giống nhau về hiện tượng khấu hao.

- Hàng hoá nói chung có hiện tượng khấu hao, càng sử dụng gtri sẽ càng giảm Nhưng

đất đai k có hiện tượng khấu hao mà còn có hiện tượng tăng giá trị theo sự pt KT – XH

- Tuy nhiên ở nước ta, cái được chuyển dịch là quyền sdđ, thời hạn sử dụng ngày càng

giảm và giá cả quyền sdđ ban đầu ngày càng tiêu hao thì giá cả quyền sdđ cũng sẽ hạ xuống

Câu 10: Trình bày các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp

- Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có

mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước

- Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng

cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể

- Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của thửa

đất

- Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng

trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng

- Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ

động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước và điều kiện thoát nước

Câu 3:Nhân tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất?

Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích:diện tích loại đất cần vừa phải, lớn hay nhỏ quá đều k dễ sd nên ảnh hưởng

đến giá đất

- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sdđ và ảnh hưởng đến

hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: loại đất quá sâu hoặc nông vs mặt phố đều khó sd nên ảnh hưởng đến giá

đất

- Hình dáng: mảnh đất k vuông vức khó sd nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Độ dốc: quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng

đến giá đất

- Điều kiện thiết bị thị chính của loại đất: thiết bị chính có liên quan đến loại đất là

những thiết bị trực tiếp liên quan đến đất như là nc mặt, nc ngầm, điện, khí đốt,

- Hạn chế của quy hoạch đô thị:nhân tố QHĐT đc xem là nhân tố cá biệt gồm dung

tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật đô xd,

- Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm cụ thế nào trong khu đất,cách bao xa để đến bến

xe, trương học đầu đường hay góc phố có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: nhân tố này quyết định thời gian đc sd và thu lợi từ thửa đất

nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

Câu 4: khái niệm ĐGĐ, các ng.tắc ĐGĐ:

a Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích

sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

b Các nguyên tắc ĐGĐ

Theo đ112 lđđ 2013, việc ĐGĐ phải bảo đảm các nguyên tắc:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

1 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế trong định giá đất có thể khái quát như sau:

- Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với tính chất tương đồng;

- Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường;

- Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sử dụng để xác định

2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

- Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định

- Một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và đáp ứng yêu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó

- Sử dụng hiệu quả nhất là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của ĐGĐ

3 Nguyên tắc biến động

- Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá

- Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến động của những nhân tố này

- Nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau

4 Nguyên tắc cạnh tranh và siêu lợi nhuận

- Nguyên tắc cạnh tranh là tiền đề của nguyên tắc cung cầu, hai mặt này có quan hệ mật thiết với nhau

- Đối với nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất nói trên, nguyên tắc cạnh tranh cũng là một trong những nguyên tắc cơ sở

- Nguyên tắc cạnh tranh cũng là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn

Câu 5: Trình bày khái niệm các phương pháp định giá đất

PP so sánh trực tiếp: là pp ĐGĐ thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống

tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chyển nhượng trên thị trg, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

PP chiết trừ: là pp ĐGĐ đối vs thửa đất có tài sản gắn liền vs đất bằng cách loại trừ phần giá

trị tài sản gắn liền vs đất ra khỏi tổng giá trị BĐS ( bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền vs đất )

PP thu nhập: là pp ĐGĐ tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu đc bình quân 1

năm trên 1 đươn vị diện tích đất so vs lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm tính đến thời điểm ĐGĐ của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

PP thặng dư: là pp ĐGĐ đối vs thửa đất có tiềm năng phát triển theo QH SDĐ, QH xây

dựng hoặc đc phép CMĐSDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS

PP hệ số điều chỉnh giá đất: là pp ĐGĐ bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân vs

giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành

Câu 6: Trình bày đô thị loại đặc biệt?

1 Chức năng đô thị là thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm KT, tài chính, hành

chính, khoa học – kỹ thuật, GD – ĐT, du lịch, y tế, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển KT – XH của cả nước

2 quy mô dân số toàn đô thị từ 5 triệu người trở lên.

3 mật độ dân số khu vực nội thành từ 15.000ng/km2 trở lên.

4 tỷ lệ lao động phi NN tối thiểu đạt 90% so vs tổng số lao động.

5 hệ thống các công trình hạ tầng đô thị

a khu vực nội thành: đc đầu tư xây dựng đồng bộ và hoàn chỉnh, đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh môi trg đô thị; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc đc trang bị các thiết bị giảm thiểu ô nhiễm MT

b khu vực ngoại thành: đc đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ mạng lưới hạ tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ đô thị; hạn chế tối đa việc phát triển các dự án gây ô nhiễm MT; mạng lưới công tình hạ tầng tạo các điểm dân cư NT phải đc đầu tư xây dựng đồng bộ; phải bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển NN, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái

6 kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xd phát triển đô thị theo quy chế quản lý kiến trúc

đô thị Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 60% các trục phố chính

đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc tế và quốc gia

Câu 7: Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp nào?

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Câu 8: Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp nào?

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Câu 13 Phân biệt định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt

a Giống

- Định giá các thửa đất của 1 hay nhiều loại đất trong 1 khu vực địa lý xác định, tại 1 thời điểm xác định theo nguyên tắc, phương pháp, trình tự thủ tục do pháp luật quy định

- Về kỹ năng: người định giá cần có kỹ năng trong cả định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt từng thửa đất

b Khác

Quy

mô

Có thể là 1 tỉnh(tp trực thuộc TW),

1 huyện(quận, huyện Thị xã, tp

thuộc tỉnh) hoặc xã(phường, thị

trấn)

Là 1 thửa đất nhất định

Kỹ

năng

Những kỹ năng trong định giá đất

hang loạt nhằm đưa ra giá trị mới

hoặc giá trị điều chỉnh cho hàng

loạt các thửa đất và chúng được

lặp lại theo chu kỳ thời gian nhất

định do pháp luật quy định

Những kỹ năng trong định giá thửa đất là nhằm xác 1 định giá trị mới của một bất động sản (thửa đất) trong khoảng thời gian giữa 2

kỳ định giá hàng loạt, chuyên gia định giá cá biệt chỉ tiến hành phân tích thị trường và triển khai một hoặc nhiều mô hình định giá có khả năng ước tính giá trị của bất động sản (thửa đất) chủ thể để cung cấp cho khách hàng Báo cáo định giá chỉ rõ giá trị của bất động sản (thửa đất) chủ thể

Chất

lượng

định

giá

-Trong định giá hàng loạt người ta

quan tâm nhiều đến chất lượng

định giá đối với từng loại đất, loại

bất động sản trên cơ sở bảo đảm

bình đẳng về quyền và nghĩa vụ tài

chính đối với Nhà nước

-Trong định giá hàng loạt, phương

pháp thống kê giá thị trường được

sử dụng để đo độ chính xác và tính

nhất quán của kết quả định giá

-Trong định giá cá biệt, chất lượng định giá thường được xét đoán bằng một so sánh với giá những mua bán các bất động sản tương tự trong vùng

-Trong định giá cá biệt các nghiên cứu, phân tích, ước tính giá tập trung vào một thửa đất, để kết quả định giá có mức độ tin cậy cao thì công tác kiểm tra luôn thường trực trong suốt quá trình định giá