CÂU 1:B?T é?NG S?N LÀ Gè? é?C TÍNH C?A B?T é?NG S?N. CH?NG MINH BDS LÀ TÀI S?N KHễNG TH? DI D?I éU?C a. Kn Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đấtđai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản nhU hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nUớc, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy,phòng cháy, thông tin .v.v... b. é?c tớnh c?a BDS (1). C? vị trí cố định, không di chuyển đUợc Đặc tính này có ảnh hUởng lớn đến việc đầu tU vì nếu không có thị trUờng tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy ngUời ta thUờng nhắc vị trí, vị trí và vị trí, tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá x• hội và đến môi trUờng cảnh quan cũng nhU kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản. (2) Tính lâu bền Đất đai là thứ đUợc xem nhU không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai nhU xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trUờng và trạng thái vận hành đều bình thUờng mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu đUợc từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị l•o hoá và hU hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Trong trUờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu đUợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tU xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để chứa đUợc mấy lần tuổi thọ kinh tế. (3) Tính thích ứng Lợi ích của công trình đUợc sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trUng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tU. Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tU rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản. (4). Tính dị biệt Trên thị trUờng bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hUớng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của ngUời đầu tU, ngUời sử dụng, kể cả kiến trúc sU, mỗi ngUời đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả m•n sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trUờng bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau nhU các hàng hoá khác. (5) Tính chịu ảnh hUởng của chính sách Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của x• hội, nên chính phủ các nUớc đều rất quan tâm đến thị trUờng bất động sản, thUờng đUa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì không thể di chuyển đUợc nên bất động sản khó mà tránh đUợc ảnh hUởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn nhU các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế .v.v... (6) Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. Nhiều loại hình đầu tU không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tU vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhUng đầu tU trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tU phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhU ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác .v.v.. Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thUờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc ngUời thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đây là chUa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sU.v.v... (7) Tính ảnh hUởng lẫn nhau Việc Chính phủ đầu tU mở mang đUờng xá, công viên, trUờng học v.v... có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo đUợc chính xác sự đầu tU lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tU (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trUớc một bUớc thì có thể thành công rất lớn.
Trang 1THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CÂU 1:BẤT ĐỘNG SẢN LÀ Gè? ĐẶC TÍNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CHỨNG MINH BDS LÀ TÀI SẢN KHễNG THỂ DI DỜI ĐƯỢC
a. Kn
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đấtđai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản nhƯ hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nƯớc, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy,phòng cháy, thông tin v.v
b Đặc tớnh của BDS
(1) Cố vị trí cố định, không di chuyển đƯợc
Đặc tính này có ảnh hƯởng lớn đến việc đầu tƯ vì nếu không có thị trƯờng tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy ngƯời ta thƯờng nhắc "vị trí,
vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trƯờng cảnh quan cũng nhƯ kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản.
(2) Tính lâu bền
Đất đai là thứ đƯợc xem nhƯ không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai nhƯ xói
lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trƯờng và trạng thái vận hành đều bình thƯờng
mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu đƯợc từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hƯ hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm
an toàn cho việc sử dụng Trong trƯờng hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu đƯợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tƯ xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" đƯợc mấy lần tuổi thọ kinh tế (3) Tính thích ứng
Lợi ích của công trình đƯợc sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trƯng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tƯ.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tƯ rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản.
Trang 2Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của ngƯời đầu tƯ, ngƯời sử dụng, kể cả kiến trúc sƯ, mỗi ngƯời đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trƯờng bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau nhƯ các hàng hoá khác.
(5) Tính chịu ảnh hƯởng của chính sách
Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nƯớc đều rất quan tâm đến thị trƯờng bất động sản, thƯờng đƯa
ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan
hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản Vì không thể di chuyển đƯợc nên bất động sản khó mà tránh đƯợc ảnh hƯởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn nhƯ các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v
(6) Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Nhiều loại hình đầu tƯ không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn
đầu tƯ vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhƯng đầu tƯ trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp Việc đầu tƯ phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhƯ ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thƯờng chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc ngƯời thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đây là chƯa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sƯ.v.v
(7) Tính ảnh hƯởng lẫn nhau
Việc Chính phủ đầu tƯ mở mang đƯờng xá, công viên, trƯờng học v.v có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo đƯợc chính xác sự đầu tƯ lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tƯ (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trƯớc một bƯớc thì có thể thành công rất lớn.
Trang 3Câu 2: THị tr ờng bds là gì? đặc tính và chức năng của thị tr ờng bds
a. Kn
- Thị trƯờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản
đạt đƯợc tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất
định
- Thị tr ờng bất động sản bao gồm 3 thị trƯ Ường nhánh: Thị trƯờngmua bán; thị trƯờng cho thuê bất động sản ; thị trƯờng thế chấp
và bảo hiểm bất động sản
- Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trƯờngthì thị trƯờng bất động sản có 3 cấp, gồm :
+ Thị trƯờng cấp I: là thị trƯờng chuyển nhƯợng, giao hoặc chothuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trƯờng đất đai);
+ Thị trƯờng cấp II: Là thị trƯờng xây dựng công trình để bánhoặc cho thuê;
+ Thị trƯờng cấp III: Là thị trƯờng bán lại hoặc cho thuê lại côngtrình đã đƯợc mua hoặc thuê
b. đặc tính của thị trờng bds
- Thị trƯờng bất động sản là thị trƯờng giao dịch các quyền lợichứa trong BấT độNG SảN đó chứ không phải bản thân đất đai vàcông trình Thông thƯờng thì các quyền lợi đó bị một số hạn chế,chẳng hạn nhƯ qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v tức là cótính tƯơng đối chứ không phải tuyệt đối
- Thị trƯờng mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không dichuyển đƯợc của bất động sản Trong mỗi nƯớc, mỗi đô thị, thậmchí mỗi khu vực trong đô thị, thị trƯờng bất động sản có những
điều kiện thị trƯờng, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khácnhau
- Cần đến dịch vụ của các loại tƯ vấn chuyên nghiệp trình độ caobất động sản thƯờng có giá trị cao, số đông khách hàng muốnmua cho mình dùng, mà một đời ngƯời lại chẳng có mấy lần muasắm nhƯ vậy (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết là khoảng 3-4 lần),
do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của cácchuyên viên môi giới, chuyên viên định giá v.v
Trang 4- Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độcquyền trên thị trƯờng
c. Chức năng của thị trờng bất động sản
(1) Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản Vì tài nguyên
đất đai có hạn, chu kỳ đầu tƯ phát triển bất động sản lại dài vàthƯờng chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trƯờng, do đó cần
có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sảnthông qua cơ chế giá cả
(2) Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trƯờng bất động sản.
Sự biến động của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đâygây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu đƯợc trong tƯơng lai;
- ảnh hƯởng chính sách thuế của Chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu ngƯời tiêu dùng
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai
(3) Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai
phƯơng thức sau đây để thay đổi việc cung ứng:
- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sửdụng bất động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thànhnhà cho thuê hoặc ngƯợc lại;
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giábán nhà thƯờng tƯơng đƯơng với 300-400 lần giá thuê tháng,nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũngtăng lên; hoặc nhƯ giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều kháchsạn và nhà ở cũng đƯợc cho thuê làm văn phòng v.v
(4) Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung.
Câu 3: kinh doanh bds là gì? nguyên tắc kinh doanh bds?
điều kiện kinh doanh bds ( điều kiện chủ thể tham gia kd bds
và điều kiện bds đ ợc đ a vào kinh doanh)
a. Kinh doanh bds
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản
và kinh doanh dịch vụ bất động sản
Trang 5- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhậnchuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanhbất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giớibất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấnbất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lýbất động sản
b nguyên tắc kinh doanh bất động sản
1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳngtrước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi íchhợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sảnthông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật
2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy địnhcủa Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan
3 Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch
c điều kiện kinh doanh bất động sản
1 điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanhnghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanhbất động sản theo quy định của pháp luật
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lậpdoanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất độngsản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3Điều này
(Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có
ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanhdịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉđịnh giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động
Trang 6sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu
có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứngchỉ định giá bất động sản.)
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng kýkinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bấtđộng sản
2 điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theoquy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đãqua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận tronghợp đồng;
Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hànhchính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật
dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây
Trang 7dựng đó được phờ duyệt đối với nhà, cụng trỡnh xõy dựng hỡnh thànhtrong tương lai.
Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải cú cỏc điều kiện sau đõy:
Thuộc đối tượng được phộp kinh doanh;
Cú giấy tờ hợp phỏp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định củaphỏp luật;
Cỏc bất động sản khỏc theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luậtnày được đưa vào kinh doanh phải cú đủ điều kiện theo quy định củaChớnh phủ
Câu 4: vai trò quản lý nhà n ớc trong kinh doanh bất động sản
1 Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn
Câu 5: tính chất, đặc điểm của thị tr ờng bds
- Tách biệt về hàng hóa và địa điểm giao dịch
- thị trờng mang tính khu vực
- là thị trờng không hoàn hảo
- cung và cầu thị trờng BDS ít co dãn
- phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nớc
Trang 8câu 6: 1 số giảI pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị tr
c Tổ chức cơ quan đăng ký và định giá đất để đảm bảo cácgiao dịch bất động sản đƯợc pháp luật bảo hộ, bảo vệ quyền lợihợp pháp của ngƯời tham gia thị trƯờng bất động sản;
d Sửa đổi bổ sung các sắc thuế, chế độ thu và phí liên quan
đến đất đai, bất động sản;
e Khuyến khích tạo điều kiện để các ngân hàng thƯơng mạitham gia vào các hoạt ộng của thị trƯờng bất động sản;
f Lập quỹ hỗ trợ đầu tƯ phát triển nhà, thực hiện hỗ trợ chocác đối tƯợng chính sách,ngƯời nghèo, thu nhập thấp mua nhà;
g Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất độngsản, hỗ trợ vốn đầu tƯ cho các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản mới thành lập;
h Tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản
câu 7: thị tr ờng là gì? chức năng của thị tr ờng
a. kn:
- Thị trƯờng là nơi ngƯời mua và ngƯời bán tự tìm đến với nhauqua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận đƯợc lời giải đáp mà mỗibên cần biết
- Thị trƯờng là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoáhữu hình lẫn vô hình;
- Thị trƯờng là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hànghoá, tức là quan hệ giao dịch giữa ngƯời mua và ngƯời bán, giữasản xuất và lƯu thông, giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầumối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;
- Thị trƯờng thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loạihàng hoá, tức là thể hiện đặc trƯng bản chất của thị trƯờng Mọi
Trang 9hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thoả mãn yêucầu của ngƯời tiêu dùng vì ngƯời tiêu dùng là nhân vật chủ đạocủa thị trƯờng.
Trang 10b. Chức năng của thị trờng
(1) Chức năng trao đổi
Khi mua bán ngƯời ta chuyển nhƯợng quyền sở hữu đối vớihàng hoá, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đếnviệc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hƯớng của yêu cầutiêu dùng
(2) Chức năng điều tiết
Thị trƯờng hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luậtcung cầu và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điềutiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lựccủa xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp,không những điều tiết kết cấu và số lƯợng của hàng hoá mà còn
tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán Đây làchức năng quan trọng nhất của thị trƯờng
(3) Chức năng thông tin
Thị trƯờng phát ra các loại thông tin đến ngƯời sản xuất,ngƯời kinh doanh (môi giới) và ngƯời tiêu dùng nhƯ thông tin vềcung cầu, về chất lƯợng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và
về tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệ thông tin của xãhội đƯợc nâng cao thì chức năng thông tin của thị trƯờng càng
đƯợc tăng cƯờng, nhạy bén
(4) Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trƯờng phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vựckinh tế, các ngành, địa phƯơng và doanh nghiệp đều trở thànhmột bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nƯớc, tiếntới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu Tóm lại thị trƯờng là hệthống mở
Trang 11Câu 8: cầu bds là gì? phụ thuộc yếu tố nào?
a. Kn
Cầu về bất động sản là số lợng bất động sản mà ngời mua sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng mua ở các mức giá khác nhautrong một khoảng thời gian nhất định
b. Cầu bất động sản phụ thuộc các yếu tố
- Thu nhập của ngƯời tiêu dùng ( I )
- Giá cả của bất động sản thay thế (Py)
- Thị hiếu đối với bất động sản (T)
- Sự thay đổi của dân số (N)
- Các chính sách và quy định của Chính phủ (G)
- Các kỳ vọng (E)
) , , , , , , ( , ,
: Lợng cầu về bất động sản X trong thời gian t
Px,t: Giá bất động sản X trong thời gian t
It: Thu nhập của người tiêu dùng trong thời gian t
Py,t: Giá của bất động sản có liên quan trong thời gian t
Tt: Thị hiếu của người tiêu dùng trong thời gian t
Gt: Chính sách của Chính phủ trong thời gian t
Nt: Dân số trong thời gian t
E: Các kỳ vọng
Trang 12Câu 9: cung bds là gì? các yếu tố ảnh h ởng tới cung bds
a. Kn
Cung về bất động sản là số lợng bất động sản mà ngời bán sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng bán ở các mức giá khác nhautrong một khoảng thời gian nhất định
b. Các yếu tố ảnh h ởng tới cung bds
Giá của các yếu tố đầu vào (Pi)
• Chi phí đầu vào ⇑ ⇒ S ⇓
• Chi phí đầu vào ⇓ ⇒ S ⇑
Các chính sách và luật lệ của Chính phủ (G)
Chính sách của Chính phủ về : quyền sở hữu bất động sản, chínhsách thuế, chính sách quy hoạch đất đai… có ảnh hưởng quantrọng đến quyết định cung ứng bất động sản
Nờu cụ thể loại bất động sản: căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền
kề hay nhà vườn ; văn phũng, cửa hàng, siờu thị, chợ, khỏchsạn, nhà nghỉ hay nhà trọ ; hạ tầng khu cụng nghiệp hay nhàxưởng, nhà mỏy, kho, bói ; loại đất (đất ở, đất KCN, đất làm mặtbằng sản xuất kinh doanh )
2 Vị trớ bất động sản:
a) Đối với nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng : nờu cụ thể số nhà,ngỏch, ngừ (hẻm), đường phố (thụn), phường (xó), quận (huyện),thành phố (tỉnh);
b) Đối với nhà chung cư: (ghi căn hộ số, tầng số, nhà chung cư
số, khu đụ thị, phường, quận, thành phố);
c) Đối với bất động sản hỡnh thành trong tương lai: (ghi: lụ đất,biệt thự số, căn hộ số, chung cư số, dự ỏn, khu đụ thị, phường,quận, thành phố Khuyến khớch cú sơ đồ vị trớ kốm theo)
Trang 133 Thông tin về quy hoạch:
a) Quy hoạch chi tiết của dự án hoặc mô hình
b) Thông tin liên quan đến bất động sản (tình hình giải phóng mặtbằng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… (nếu có)
4 Quy mô, diện tích của bất động sản:
a) Đối với nhà ở, nhà chung cư: (ghi: tổng diện tích đất, diện tíchxây dựng, tổng diện tích sàn, số tầng …)
b) Đối với đất: (ghi: tổng diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sửdụng đất, số tầng được phép xây dựng…)
c) Đối với hạ tầng khu công nghiệp: (ghi: tổng diện tích đất, mật
độ xây dựng, diện tích xây dựng, diện tích giao thông, đất câyxanh, diện tích công trình công cộng…)
5 Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản:
(nêu cụ thể: kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái;công năng sử dụng bất động sản theo thiết kế ban đầu; ảnh chụptoàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có); cấp, hạng
công trình, năm xây dựng, chất lượng hiện tại…).
6 Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc, giao thông, nhà trẻ, trường học, chợ, bệnh viện…).
7 Tình trạng pháp lý của bất động sản, nêu tình hình hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về
sở hữu, sử dụng bất động sản (nếu có).
8 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có):
9 Giá bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê:
10 Quyền và lợi ích của người có liên quan:
11 Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ
sử dụng bất động sản và các thông tin khác (nếu có).