Câu 1: BĐS là gì, đặc tính của BĐS? Cho VD minh hoạ BĐS là tài sản không thể di dời. 1. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin... 2. Đặc tính của BĐS a. Có vị trí cố định và không di chuyển được Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng k thể đem đi nới khác để giao dịch. Vị trí của BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với BĐS vì nó có liên quan đến tình hình pt ktxh, mt cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của BĐS. b. Tính bền lâu Đất đai được xem là không bị huỷ hoại (có tính tương đối) Tuổi thọ của BĐS được chia thành tuổi thọ k.tế và tuổi thọ vật lí. Tuổi thọ kinh tế của BĐS chấm dứt khi trong đkiện thị trường và trạng thái vận hành bt mà chi phí sd BĐS ngang với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý của BĐS nói chung dài hơn tuổi thọ k.tế của BĐS, nó kết thúc khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, k thể đảm bảo an toàn sd. Nếu xét thấy cải tạo, nâng cấp công trình thu được lợi ích lớn hơn phá đi và đầu tư xây mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí. c. Tính thích ứng Lợi ích của công trình được sinh ra trong qt sử dụng Nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng nhu cầu của khách hàng thì vừa có thể giữ lại đặc trưng công trình vừa mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.
Trang 1Câu 1: BĐS là gì, đặc tính của BĐS? Cho VD minh hoạ BĐS là tài sản không thể di dời.
1. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin
2. Đặc tính của BĐS
a. Có vị trí cố định và không di chuyển được
- Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng k thể đem đi nới khác để giao dịch
- Vị trí của BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với BĐS vì nó có liên quan đến tình hình pt kt-xh, mt cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của BĐS
b. Tính bền lâu
- Đất đai được xem là không bị huỷ hoại (có tính tương đối)
- Tuổi thọ của BĐS được chia thành tuổi thọ k.tế và tuổi thọ vật lí
- Tuổi thọ kinh tế của BĐS chấm dứt khi trong đkiện thị trường và trạng thái vận hành bt mà chi phí sd BĐS ngang với lợi ích thu được từ BĐS đó
- Tuổi thọ vật lý của BĐS nói chung dài hơn tuổi thọ k.tế của BĐS, nó kết thúc khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, k thể đảm bảo an toàn sd Nếu xét thấy cải tạo, nâng cấp công trình thu được lợi ích lớn hơn phá đi và đầu tư xây mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí
c. Tính thích ứng
- Lợi ích của công trình được sinh ra trong qt sử dụng
- Nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng nhu cầu của khách hàng thì vừa có thể giữ lại đặc trưng công trình vừa mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư
d. Tính dị biệt
- Trong thị trường BĐS không tồn tại 2 công trình hoàn toàn giống nhau
Trang 2- Cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sd, kiến trúc
sư Mỗi ng đều quan tâm đến tính dị biệt để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân
- Vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của mỗi BĐS k hoàn toàn giống nhau như các loại hàng hoá khác
e. Tính chịu ảnh hưởng của chính sách.
- BĐS thường có tầm quan trọng đối với các hđộng k.tế của xh nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến TT BĐS và thường đưa các các chính sách hỗ trợ và quản lí trong lĩnh vực này
- Mặt khác BĐS k thể di chuyển đc nên khó tránh đc ảnh
hưởng của các điều chỉnh chính sách chẳng hạn như chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế
f. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí
- Việc đầu tư vào nhà đất, đầu tư xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức
- Ví dụ trong việc thuê nhà cũng đòi hỏi xem xét khách thuê, hợp đồng, duy trì sửa chữa nhà ở, các biện pháp an
toàn chiếm khoảng 10% giá thuê Mặt khác nếu quản lí k tốt, giá thuê tăng cao hoặc ng thuê k bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ rất lớn
g. Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
- Việc chính phủ đầu tư đường xá, công viên, trường học có thể nâng cao gtri của BĐS khu vực lân cận khá nhiều
- Nếu dự báo được chính xác đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng rồi đầu tư thì có thể đạt được thành công rất lớn
3. Ví dụ minh hoạ BĐS không thể di dời đc
Trang 3Câu 2: Thị trường BĐS là gì, đặc tính và chức năng của TT BĐS
1. Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một
khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định
2. Đặc tính của thị trường BĐS
b. Thị trường mang tính khu vực
- Do đặc điểm cố định, k di chuyển đc của BĐS
- Tại mỗi khu vực, thị trường BĐS có những đkiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá rất khác nhau
c. Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao
- BĐS thường có giá trị cao, khó có thể mua đc, do vậy khi mua BĐS cần có tính toán cẩn thận, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá
- Các chuyên viên đã được đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của BĐS, thu thập thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiềm
- Nếu các tổ chức môi giới kém pt thì sự vận hành thị trường BĐS kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ đắt lên
d. Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trg.
- TTBĐS mang tính khu vực nên sựu cạnh tranh là k hoàn toàn, mặt khác nếu thị trg vẫn k hoàn chỉnh thì việc phát triển những
dự án đầu tư lớn sẽ gặp trở ngại, nên dễ nảy sinh tình trạng đầu
cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không hoặc không ai thuê
3. Các chức năng của thị trường BĐS
a. Phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS
- Tài nguyên đất có hạn, chu kì đầu tư pt BĐS lại dài và thường chậm so với yêu cầu thị trường nên cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của BĐS thông qua cơ chế giá cả
Trang 4b. Thể hiện sự thay đổi cầu đối với TT BĐS Sự biến động
của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu đc trong tương lai
- Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai
c. Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng vs thay đổi cầu Theo
2 phương thức
- Pt thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi cách sd BĐS hiệu quả
- Thay đổi q.hệ giá cả giữa bán và cho thuê
d. Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung.
- Ở các đô thị lớn giá đất ngày càng tăng nhưng giá thành xd nhà cao ốc ngày càng giảm do áp dụng tiến bộ khoa học Từ đó có nhiều nhà cao ốc với những căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng Người tiêu dùng cũng phải dần thích ứng với đkiện cung mới mẻ này
Câu 3: Kinh doanh BĐS là gì? Nguyên tắc,điều kiện kinh doanh BĐS ( điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh BĐS và điều kiện BĐS đc đưa vào kinh doanh )
Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi
Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS
và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS
Điều 5 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản
1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật
Trang 52 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan
3 Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch
Điều 7 Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh
1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận QSH nhà, công trình xây dựng
và QSDĐ hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh QSH, QSD theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới,
dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận QSH, QSD; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
2 Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
Trang 6a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
c) Không có tranh chấp;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự
án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt
3 Các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ
Điều 8 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản
1 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật
2 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải
có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất
Trang 7động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
3 Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản
Câu 4: vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trg BĐS:
- Xd hệ thống p.luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực tạo đk để TTBĐS hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ
PL, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ng mua, ng bán, đảm bảo thu thuế từ hđộng của TTBĐS nộp vào ngân sách nhà nước
- Xđ chính sách tài chính và các chính sách liên quan, đảm bảo cho TTBĐS hoạt động lành mạnh, điều tiết để phân phối lại cho những ng có thu nhập T.Bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề
xh bức xúc đặc biệt là nhà ở
- Xd hệ thống đkí BĐS đảm bảo kê khai đkí cấp GCN đối vs toàn
bộ BĐS cũng như đkí biến động phát sinh trong quá trình giao dịch BĐS
- Xd khung pháp lí qđ chế độ, quy trình, thủ tục ĐGĐ làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trg, việc bồi thường khi thu hồi BĐS để xd các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế BĐS
- Xd hệ thống thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về BĐS đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lí BĐS của các cơ quan nhà nước
Trang 8Câu 5: tính chất, đặc điểm của TTBĐS:
1. Tính chất
- Trong nền k.tế thị trường, thị trg BĐS là thị trg mua bán hàng hóa đặc biệt- hàng hóa BĐS
- ko phải tất cả bđs đều là hàng hóa và tham gia tt bđs
- Ngày nay tt bđs là 1 bộ phận cấu thành quan trọng của nền k.tế thị trg tt bđs theo nghĩa hẹp: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bđs Nghĩa rộng: bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bđs và bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bđs
- Thị trường bđs chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa như quy luật giá trị, ql cung cầu, và theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố sản phẩm, số lượng và giá cả
- Phạm vi hoạt động của thị trường bđs do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng ko đồng nhất
2 Đặc điểm của thị trường bđs
- Quyền của ng bán đc bán bđs và quyền của ng mua đc mua bđs được pháp luật quy định và bảo hộ
- Biện pháp để ng mua và ng bán bđs đến với nhau, biện pháp cung cấp thông tin khách quan lên quan đến bđs cho ng mua (quyền sdd, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến bđs của ng bán…)
- Thỏa thuận giá mua bán, hình thức hợp đồng giữa ng bán và ng mua có thể thực hiện và đc cộng đồng chấp nhận
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu bđs cho ng mua tại cơ quan đăng ký bđs
- Biện pháp đảm bảo cho ng mua bđs có thể vay tiền bằng thế chấp mà bđs là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của ng cho vay
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của tt bđs
Câu 6: một số giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát tiển TT BĐS ở Việt Nam.
Trang 9a, từng bước xd và hoàn thiện hành lang pháp luật cho TT
BĐS.
- X.dựng và hoàn thiện hành lang p.luật và khung pháp lý
- Các quy định cần phải thông thoáng hơn
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai
và bđs phải thông qua đăng ký giao dịch
- Có chính sách phù hợp giải quyết càng sớm càng tốt những tồn đọng về nhà đất do lịch sử để lại, đây là 1 tồn đọng lớn cần giải quyết dứt điểm
b, công tác quy hoạch sdđ.
- Coi trọng công tác quy hoạch sdđ
- Phải bố trí sd đất hợp lí
- Phương án q.hoạch sdđ mang tính khả thi cao và phải đc công khai hóa
c, giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hóa bđs.
- Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính
- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sdđ, quyền sở hữu nhà ở
d, những giải pháp tài chính cơ bản.
- P.triển thị trg vốn và tiền tệ, huy động vốn đầu tư trong nc
- Giá đất do nhà nc q.định phải phù hợp với sự p.triển KT XH và giá thị trg trong đ.kiện bình thường
- Hỗ trợ vốn ban đầu và cho vay lãi suất thấp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bđs
- Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nc cho ng nghèo, ng có thu nhập thấp trong việc mua nhà or thuê nhà
- Giảm tiền mua cổ phần với những ng có thu nhập thấp, hoàn cảnh khó khăn khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nc
- Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian nhất định đối với các doang nghiệp sx kinh doanh bđs
e, tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sx kinh doanh bđs.
Trang 10- Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong sx kinh doanh bđs.
- Mọi doanh nghiệp đều phải đ.kí kinh doanh hành nghề và làm đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước
- Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trg,
tư vấn p.luật, tư vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch…
- Hình thành và phát triển doanh nghiệp p.triển đất
- Khuyến khích và tạo đ.kiện để các ngân hàng thương mại tham gia vào các hoạt động của tt bđs
- Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho tt bđs
- Thành lập tổ chức định giá bđs, đào tạo nghề định giá bđs Bồi dưỡng nâng cao kiến thức cho công chức quản lí nhà nước về đất đai – nhà ở
- Tổ chức thực hiện điểm, xd mô hình p.triển bđs để nhân rộng ra
cả nước
Câu 7: khái niệm thị trường Chức năng của thị trg.
Khái niệm về thị trường
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết
- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vô hình;
- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị
và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;
Trang 11- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thoả mãn yêu cầu của người tiêu dùng vì người tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của thị trường
Chức năng của thị trường
1 Chức năng trao đổi
Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng
2 Chức năng điều tiết
Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu
và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh
tế của cả hai bên mua bán Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường
3 Chức năng thông tin
Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới) và người tiêu dùng nh thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén
4 Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh
tế toàn cầu Tóm lại thị trường là hệ thống mở
Câu 8: Cầu BĐS là gì? Những yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS?